第十章 房产税法、契税法和土地增值税法

确定

出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税增值税）×12%或4%

个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于

居住）

4%

【例题·单选题】某公司2017年购置办公大楼原值30000万元，2019年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元（不含增值税）。当地规定房产原值减除比例为20%，2019年该公司应缴纳房产税（）。

A.288万元

B.340万元

C.348万元

D.360万元

【答案】C

【解析】经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。

应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348（万元）。

第41讲-房产税法（2）

第一节房产税法

二、税率、计税依据与应纳税额的计算（★★★）

（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

【例题】某公司2016年2月购进一处房产，2019年4月30日交付用于5月1日开始的投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定含税收入160万元。该房产原值3000万元，当地省政府规定的减除比例为30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2019年应缴纳的房产税为多少。

【答案及解析】该公司2019年应纳房产税为未联营期间按房产余值计算的房产税，与对外联营取得固定收入比照租金收入计算的房产税的两项之和。计征房产税的租金收入不含增值税。该公司2019年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160/（1+5%）×12%=8.4+18.29=26.69（万元）。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

根据财税[2009]128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。（2011年）

A.房产售价

B.房产余值

C.房产原值

D.房产租金

【答案】B

3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【例题·单选题】某上市公司2018年以5000万元（不含增值税，下同）购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2018年底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应纳房产税（）。

A.42万元

B.48.72万元

C.50.4万元

D.54.6万元

【答案】B

【解析】2019年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。

4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

【例题1·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。（2010年）

A.融资租赁的房产

B.产权出典的房产

C.无租使用其他单位的房产

D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产

【答案】ABCD

【例题2·单选题】下列情形中，应该从租计征房产税的是（）。（2019年）

A.融资租赁租出房产的

B.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的

C.接受劳务抵付房租的

D.具有房屋功能的地下建筑自用的

【答案】C

【例题3·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（）。（2015年）

A.以融资租赁方式租入的房屋

B.以经营租赁方式租出的房屋

C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋

D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋

【答案】BD

5.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

【注意】免租期与无租使用房产不是等同概念。

【相关链接】纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

即：纳税人出租不动产，免租期内由产权所有人按房产计税余值从价计算缴纳房产税，但是不必将免租视同销售，不需要对该行为缴纳增值税。

【例题】甲企业与乙商户签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙租期为2年，可在租赁开始时有1个月的免收租金期限。按照合同约定，该写字楼月租金20万元（不含增值税），写字楼于2018年12月30日交付承租方，并规定了甲自2019年2月1日起向乙收取租金。则甲企业在2019年应缴纳的房产税为多少万元。（当地的房产原值减除比例为20%）

【答案及解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。则甲企业2019年对于该写字楼应纳的房产税应在1月从价计税，2月至12月从租计税。2019年甲企业应纳房产税=2500×（1-20%）×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4=28.4（万元）。

三、税收优惠（★）

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（实行全额或差额预算管理的事业单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）经财政部批准免税的其他房产

1.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。

2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

3.经营公租房的租金收入，免征房产税。

（六）自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

（七）自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

（八）自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。

（九）自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税、城镇土地使用税。（新增）

（十）自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。（新增）

【例题1】某企业自营农产品批发交易大楼原值1000万元、占地3000平方米，该交易大楼分为四层：一层批发肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品；二层批发粮油和调味品；三层批发服装鞋帽和日用小商品；四层为餐饮娱乐区和办公区。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，当地城镇土地使用税税率为6元/平方米，2019年度该企业应缴纳房产税和城镇土地使用税合计多少元。

【答案及解析】

该企业应纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%×2/4=4.2（万元）

应纳城镇土地使用税=3000×6×2/4÷10000=0.9（万元）。

2019年度该企业应缴纳房产税和城镇土地使用税合计5.1万元

【例题2·单选题】A企业3000平方米厂区的土地使用权账面原值为30万元，该厂区内有一1600平方米的生产车间房产账面原值为1000万元（不含土地价值），该企业在2019年10月15日按照去产能和调结构政策要求停产停业，该企业2019年应纳房产税和城镇土地使用税合计为（）万元。（当地的房产原值减除比例为30%，城镇土地使用税每平方米年税额15元）

A.9.68

B.10.96

C.11.83

D.12.9

【答案】B

【解析】自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

该企业2019年应纳房产税=（1000+30）×（1-30%）×1.2%×10/12=7.21（万元）

该企业2019年应纳城镇土地使用税=3000×15×10/12÷10000=3.75（万元）

该企业2019年应纳房产税和城镇土地使用税合计=7.21+3.75=10.96（万元）。

【例题3·多选题】下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有（）。

A.个人所有的非营业用房产免征房产税

B.宗教寺庙、名胜古迹自用的房产免征房产税

C.国家机关附属招待所使用的房产免征房产税

D.经营公租房的租金收入免征房产税

【答案】ABD

【例题4·单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产余值的扣除比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（）万元。（2009年原制度）

A.71.1

B.73.8

C.78.3

D.81

【答案】A

【解析】该企业2008年应缴纳房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。

【相关链接】根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）的规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

四、征收管理（★）

（一）纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化，而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【注意辨析】

（1）注意时间规定：强调“次月”——取证、使用、交付、建成、验收的次月。只有将原有房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。

（2）注意纳税义务发生时间对房产税应纳税额计算的影响。由于从价计算房产税公式计算出来的是年税额，需要从纳税义务发生时间角度看应纳税额是否需要按月折算。

【例题1·单选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的是（）。（2015年）

A.纳税人出租房产，自交付房产之月起缴纳房产税

B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税

D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之月起缴纳房产税

国有土地使

用权出让

国家以土地所有者的身份将土地使用权

在一定年限内让与土地使用者，并由土

地使用者向国家支付土地出让金的行为

土地买卖的

一级市场

土地使用权

的转让

土地使用者通过出让等形式取得土地使

用权后，将土地使用权出售、交换、赠

与等再转让的行为（不包括农村集体土

地承包经营权的转移）

土地买卖的

二级市场

【特别提示1】对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。

【特别提示2】买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。

【特别提示3】某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税：

（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

（2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。

【注意特例】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。

【特别提示4】注意辨析与房屋赠与有关的规定：

（1）房屋的赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为，应由受赠人按规定缴纳契税。房屋的继承要区分法定继承与非法定继承，法定继承不征契税，非法定继承属于契税的征税范围。

（2）以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

（3）按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

赠与——征税；但婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征契税。（财税〔2014〕4号）

【举例】张大爷和小保姆

【例题·多选题】下列各项中，应计算缴纳契税的有（）。

A.个人将自有房产无偿赠与朋友

B.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权

C.企业以自有房产等价交换另一企业的房产

D.个人以自有房产投入本人独资经营的企业

【答案】AB

（4）视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而缴纳契税的特殊规定还有：以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。

【例题·单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（）。（2009年原制度）

A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税

B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税

C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据

D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免予缴纳契税

【答案】A

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

（一）税率

3%-5%的幅度比例税率。

（二）计税依据和应纳税额计算（掌握，能力等级3）

征税对象纳税人计税依据（不含增值税）税率计税公式

国有土地使用

权出让

受让方

成交价格

【提示】国有土地使用权

3%～5%的幅度税

率，各省、自治区、

应纳税额

=计税依

土地使用权转

让

出让，受让者应向国家缴

纳出让金，以出让金为依

据计算缴纳契税。不得因

减免土地出让金而减免

契税

直辖市人民政府

按本地区的实际

情况在幅度内确

定

据×税率

房屋买卖买方

土地使用权赠

与、房屋赠与

受赠方

征收机关参照市场价核

定

土地使用权交

换、房屋交换

付出差

价方

等价交换免征契税；不等

价交换，依交换价格差额

征税

【特别提示】“营改增”后，成交价格等契税的计税依据不含增值税。税务机关核定的计税价格或收入也不含增值税。

【难点解释】这里易混淆的考点有两个：

一是等价交换土地、房屋权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

【例题1·多选题】甲企业在2008年得到政府无偿划拨来的一处房产，2019年补办该房产的土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后获得土地使用权，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有（）。

A.甲企业补办土地出让手续、缴纳土地出让金，应缴纳契税

B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳增值税、城建税

C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税

D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税

【答案】ABCD

【例题2·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（）。（2014年）

A.购买的房屋以成交价格作为计税依据

B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据

C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据

D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据

【答案】ABD

【例题3·单选题】赠与房屋时，确定契税计税依据所参照的价格或价值是（）。（2017年）

A.房屋原值

B.摊余价值

C.协议价格

D.市场价格

（二）征税范围（掌握）

1.基本征税范围

土地增值税的基本征税范围包括：

（1）转让国有土地使用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

【提示】

（1）土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；

（2）土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。

2.特殊征税范围（掌握）

具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

（1）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：

①转让国有土地使用权；

②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售；

③存量房地产买卖；

④抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；

⑤单位之间交换房地产（有实物形态收入）；

⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化；

⑦合作建房建成后转让。

（2）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）：

①房地产继承（无收入）；

②房地产赠与（对象有限定，无收入）；

③房地产出租（权属未变）；

④房地产抵押期内（权属未变）；

⑤房地产的代建房行为（权属未变）；

⑥房地产评估增值；

⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。

（3）免征或暂免征收土地增值税的情况：

①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；

②合作建房建成后按比例分房自用；

③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；

④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

⑤企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。

A.80000.00

B.76190.48

C.77619.05

D.75045.05

【答案】C

【解析】房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000÷（1+5%）=77619.05（万元）。

【例题】某房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2019年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门地价款7000万元（已取得相关部门的财政票据），当月办妥土地使用证并支付相关税费。自2019年7月起至2020年3月末，该房地产开发公司在受让土地上开发建造一栋写字楼，并销售建筑面积的80%，其余面积出租。依据销售合同共计取得含税销售收入20000万元。该公司在土地增值税清算时确认不含税转让收入多少万元？

【解析】该房地产开发公司增值税销项税额=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（万元）

该房地产开发公司的不含税转让收入金额=20000-1188.99=18811.01（万元）。

（二）扣除项目（重要）

1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用（适用新建房转让）

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

【注意】上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

【拓展知识点】土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

重要的话说三遍：审题！审题！审题！

【例题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额（不含增值税，下同）为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发生利息支出400万元（能提供金融机构贷款证明且可以按转让房地产项目合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该房地产所在地政府规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。

4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

【纠结】教材P495，房地产开发企业转让房地产的印花税能否作为与转让房地产有关的税金扣除？税法条款中可扣除的税金及附加没有列地方教育费附加，地方教育费附加能否作为与转让房地产有关的税金扣除？

【说明1】印花税能否扣除？

【说明2】地方教育附加能否扣除？

【说明】根据2016年12月3日财政部发布的关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号），全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，印花税也在

购价为600万元，缴纳契税18万元（能提供契税完税凭证）。已知该公司选择简易计税办法计算增值税，所在省允许将地方教育附加视同税金及附加扣除，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为多少万元。

【答案及解析】可扣除项目金额的合计数=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=740.40（万元）。

【特别提示】《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。即：扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额。

【难点归纳】从不同转让标的看扣除项目的差异。

【归纳】土地增值税扣除项目（六项）

（一）取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让

包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用（契税、过户费等）

（二）房地产开发成本——适用新建房地产转让

（三）房地产开发费用——适用新建房地产转让

包括：利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内

或[（一）+（二）]×10%以内

（四）与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让

包括：城建税、两个附加、印花税（房地产企业转让新建房除外）

（五）财政部规定的其他扣除项目——房地产开发企业的新建房转让

包括：[（一）+（二）]×20%

（六）旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

或：购房发票所载金额×（1+5%×售买年限）

顽强地学习！坚忍不拔！

第44讲-土地增值税法（2）

第三节土地增值税法

三、应税收入与扣除项目（★★★）

【分类归纳1】房地产开发企业转让新建房可扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内

或：②[（一）+（二）]×10%以内。

（四）与转让房地产有关的税金

城建税和教育费附加

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

[（一）+（二）]×20%

【分类归纳2】非房地产开发企业转让新建房可扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内

或：②[（一）+（二）]×10%以内。

（四）与转让房地产有关的税金

①印花税；

②城建税和教育费附加。

【分类归纳3】各类企业转让存量房可扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（四）与转让房地产有关的税金

①印花税；

②城建税和教育费附加；

③不能取得评估价格而需按发票所载金额计算扣除时，能提供完税证明的可单独扣除原买房时的契税。

（六）房屋及建筑物的评估价格

①评估价格=重置成本价×成新度折扣率；

②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

【分类归纳4】各类企业转让未经开发的土地：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（四）转让环节的税金

【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发成本

C.与转让房地产有关的税金

D.旧房及建筑物的评估价格

【答案】AC

【提示】一个教材之外的考点：

纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。

【例题·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原制度）

A.旧房产的评估价格

B.支付评估机构的费用

C.建造旧房产的重置成本

D.转让环节缴纳的增值税以外的各种税费

【答案】ABD

四、土地增值税应纳税额的计算（★★★）

（一）增值额的确定

1.通过转让收入（不含增值税）减除扣除项目求得。

2.评估价格的使用

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

【提示】评估价格可评估收入或扣除项目。

（二）应纳税额的计算方法

1.计算土地增值税的步骤和公式

第一步，计算收入总额；

第二步，计算扣除项目金额；

第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；

增值额=转让房地产收入-扣除项目金额

第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率的档次和对应的速算扣除系数；

第五步，套用公式计算税额。公式：

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

2.土地增值税计算的命题规律

关于土地增值税计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。

【归纳】配比型——项目配比计算方法

在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交政府等）房地产的地价成本和建造成本可扣除；未开发以及已开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。

【例题·计算问答题】某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：

（1）2016年1月以9000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。

（2）该项目2016年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25号，2018年12月底竣工，发生房地产开发成本6000万元，开发费用3400万元。

（3）该项目所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。

（4）2019年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入36750万元。

（其他相关资料：契税税率为4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税。）

要求:根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（2019年）

（1）说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。

（2）计算该项目应缴纳的增值税额。

（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加。

（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。

（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。

【答案及解析】

（1）房地产开发企业销售其开发的房地产老项目可以选择简易计税方法计缴增值税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

（2）应缴纳的增值税额=36750/（1+5%）×5%=1750（万元）

【提示】一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

（3）允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加=1750×（7%+3%+2%）=210（万元）（4）取得土地使用权所支付的金额=9000×（1+4%）=9360（万元）

允许扣除的开发成本=6000（万元）

允许扣除的开发费用=（9360+6000）×10%=1536（万元）

（5）允许扣除项目金额合计=9360+6000+1536+210+（9360+6000）×20%=20178（万元）

（6）不含税收入=36750-1750=35000（万元）

增值额=35000-20178=14822（万元）

增值率=14822/20178=73.46%

该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额=14822×40%-20178×5%=4919.9（万元）。

五、房地产开发企业土地增值税清算