武汉房地产市场分析报告

目录

数字楼市（2011.6） (2)

第一章市场资讯 (3)

1.1 经济与政策 (3)

1.2 市场动态 (7)

1.3 规划城建 (8)

第二章土地市场 (10)

2.1 挂牌土地拍卖情况 (10)

2.2 土地出让情况 (11)

2.3 土地出让分析 (13)

2.4重点地块介绍 (15)

第三章房产市场 (21)

3.1 德盛指数 (21)

3.1.1武汉市房地产吸纳指数 (21)

3.1.2指数应用 (21)

3.2 月度成交分析 (22)

3.3不同价格区间商品住宅销售情况 (23)

3.4 不同面积商品住宅销售情况 (23)

3.5 区域成交分析 (24)

3.6 供应分析 (25)

3.6.1供应情况 (25)

3.6.2供应分析 (29)

3.7 商业地产概况 (31)

第四章片区市场分析 (34)

4.1金银湖片区综述 (34)

4.2地形地貌及经济结构 (34)

4.3 金银湖片区未来规划 (35)

4.4 金银湖片区房地产市场特征 (36)

4.4.1 片区项目布局 (36)

4.4.2 片区在售楼盘情况 (36)

4.4.3 金银湖片区房地产发展走势 (37)

4.5 片区典型个案分析 (38)

数字楼市（2011.6）

土地市场（6月）

成交宗数： 22宗

成交面积： 134.13万方

成交金额：86亿

成交可建面积：396.88万方

商品房市场

房地产吸纳指数（德盛指数）：85.81点

商品房新增供应面积（6月）：161.82万方

商品住宅新增供应面积（6月）：123.97万方（约12397套）成交套数（6月）10199套

成交均价（6月）6286元/㎡

第一章市场资讯

1.1 经济与政策

住建部：新房屋征收评估办法实施

住房和城乡建设部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目继续沿用原有规定。

办法规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

办法还规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。（来源于《楚天金报》）【点评】过去的评估方法,体现的主要是房屋的价值，而新的条例中，对于土地的价值有了更多地体现。例如，一块征用土地未来要建成CBD或城市综合体等极具商业价值和利润增长性的用地，那么新的评估方法就能更好地体现这种价值的变化，如此一来被征收人的利益也就得到了更大的保障。

另外，新规取消了政府指定评估机构的权利，更显公平。以往由拆迁单位来选择评估机构一直引发不少不少争议，毕竟评估机构的利益与拆迁方或多或少相关联，难免出现低估被征收人房产价值的可能性。

住建部：房地产政策不会放松条件也不出台更严厉的政策

6月15日，住建部政策研究中心副主任王珏林在国金证券2011年中期策略会上指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。

王珏林指出，未来一段时间房价很可能仍会处于“上不去，下不来”的状态。房地产的调控尚未达到理想状态，未来会加大力度落实已有政策，尚未考虑出台更严厉的措施。对于理想状态的界定，他表示，住建部内部并没有定量的标准。

王珏林表示，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。目前保障房建设的难点有三，一是认识到位难，二是资金筹措难，三是分配管理难。其中，分配公平是最关键的环节。住建部未来将采取长期跟踪检查的方式，进行保障房分配资格认证，并会持续检查分配条件是否长期符合要求。同时将建立奖惩机制，奖励监督，严厉惩处违规行为。（来源于《信息时报》）

【点评】1月，刚进入2011年的楼市延续2010年的火爆，一片生生不息的繁荣景象，加息、调控等手段可谓无所不用其及，楼市“高烧”依旧不退，在2011年首次土地拍卖中更是上演楼面地价连创新高的局面。

2月，新国八条细则颁布，武汉限购范围和力度均有加强，这一重拳出击，让楼市顿时冷静下来，人们暂且放慢了买房的脚步，但对于这样一个前景不明的楼市来说，买与不买成了需要三思的问题。

2月限购令的禁锢还未解除，3月又到了国家规定的各地方政府颁布房价控制目标的最后期限，所有开发商、炒房的、刚需们都伸等着政府表态，当武汉房价控制目标为12%的政策一出，刚需沉默了。

有了3月的“涨价指标”，开发商们按捺不住的开始积极推盘，购房者也很配合的蜂拥而至，一时间，武汉楼市频现“日光盘”，然而日光的背后仍存隐忧，黄金地块被贱卖，楼市议价现象越来越多......

5月楼市，就一个字：怪！有楼盘零成交还涨价一千，不知其底气何来？还有千呼万唤始出来的3万套武汉公租房，据调查光是富士康的员工宿舍就占去8千套，不知让那些盼望着能享受公租房福利的人们作何感想？

有人卖的红红火火，有人卖的冷冷清清，6月的武汉楼市，这种两级分化的情况越演越烈，开发商开始使劲浑身解数招徕购房者。

而今住建部表态，房地产政策不会放松条件，也不出台更严厉的政策，并将加强保障房建设作为未来调控重点工作之一，后续市场或将朝着更理性的方向发展。

央行：6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

【点评】这是央行今年来第六次上调准备金率，也是金融危机以来第十二次上调。本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。

中国国家统计局公布的5月份宏观经济数据显示，当月中国CPI增幅高达5.5%，创下34个月新高，“紧缩风声”骤紧。央行本次上调整存款准备金率，控制通胀仍是重点。

央行每上调0.5个百分点的存款准备金率，将冻结超过3000亿元资金，本次存款准备金率再度上调，将增加银行对于住房贷款的发放难度，首次置业人群的前期购房压力或将提高。

两部委强调土地出让收入10%用于填保障房缺口

6月28日，财政部、住房和城乡建设部印发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，再次强调公共预算、公积金的增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。

【点评】2010年，全国土地出让收入约为2.7万亿元，以10%的最低比例计算，约有2700亿元土地出让金可以用于保障性住房建设，加上公积金增值收益也仅有3000亿元，即使再算上财政投入，基本落实的保障性住房资金不到5000亿元，这对于全年1.4万亿元保障房资金需求来说，显然还远远不够。

我国出台行政强制法规定强拆须公告

6月30日行政强制法获得全国人大常委会表决通过，自2012年1月1日起施行。

强制措施由法设定

行政强制法第九条规定，行政强制措施的种类：(一)限制公民人身自由;(二)查封场所、设施或者财物;(三)扣押财物;(四)冻结存款、汇款;(五)其他行政强制措施。

新法规定，行政强制措施由法律设定。法律对行政强制措施的对象、条件、种类作了规定的，行政法规、地方性法规不得作出扩大规定。法律中未设定行政强制措施的，行政法规、地方性法规不得设定行政强制措施。

限制自由禁止超期

行政强制法规定，实施限制人身自由的行政强制措施不得超过法定期限。实施行政强制措施的目的已经达到或者条件已经消失，应当立即解除。

情况紧急，需要当场实施行政强制措施的，行政执法人员应当在24小时内向行政机关负责人报告，并补办批准手续。行政强制应由两名以上执法人员实施。

严禁“夜袭”执法

法律规定，不得查封、扣押与违法行为无关的场所、设施或者财物;不得查封、扣押公民个人及其所扶养家属的生活必需品。当事人的场所、设施或者财物已被其他国家机关依法查封的，不得重复查封。

法律规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

法律规定，违法行为情节显著轻微或者没有明显社会危害的，可以不采取行政强制措施。

法律规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。（来源于《楚天金报》）

国务院：从土地出让金中按比例计提教育资金

中国政府网7月1日全文刊登了《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》。意见要求各地各部门，采取有力措施，进一步加大财政教育投入，确保做《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》提出的到2012年国家财政性教育经费支出占国内生产总值比例达到4%的目标按期实现。

国务院要求各级人民政府，努力增加教育经费预算，保证财政教育支出增长幅度明显高

于财政经常性收入增长幅度;压缩一般性支出，优先保障教育支出。

为拓宽经费来源渠道，多方筹集财政性教育经费，国务院决定，统一内外资企业和个人教育费附加制度，全面开征地方教育附加，从土地出让收益中按比例计提教育资金，并要求各地加强收入征管，依法足额征收，不得随意减免。（来源于《长江商报》）【点评】从土地出让金中提取教育资金，加大教育投入，提高财政性教育经费的比重，这不但体现出国家对教育的重视程度，也是国有土地收益全民共享的有效实现形式，此举无疑让人欣慰、令人期待。但若硬性从土地出让金中提取教育资金，必然会减少地方可用财政收入，堤内损失堤外补，地方政府又为自己提高房价找到了一个理由。这样，就算是教育经费保障了，低收入群体的住房梦更难圆了。

1.2 市场动态

武汉建筑垃圾管理办法6月20日起实施

6月20日起，《武汉市建筑垃圾管理暂行办法》正式实施，乱倒渣土最高将面临10万元罚款。

市城管局负责人介绍，6月20日起，未经许可，任何单位和个人不得擅自处置建筑垃圾，建设或施工单位应在工程开工前向城管部门申请核发建筑垃圾处置证，对于无证处置建筑垃圾的施工单位，最高将处10万元重罚;对随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的，对单位最高可罚5万元，个人最高处200元的罚款。对于市民投诉较多的渣土车漏洒行为，将根据其漏洒污染的面积，按每平方米50元进行处罚。同时，市民可通过市城管局监督热线027-********，对乱堆乱倒、渣土污染等违规行为进行举报。

此外，普通市民家庭装修产生的建筑垃圾也不能随意处理，已实行物业管理的区域，应按照物业部门指定的地点进行堆放，并在2日内清运;未实行物业管理的，应按照街道办事处指定的地点进行堆放，2日内清运干净。（来源于《武汉晚报》）

【点评】《武汉市建筑垃圾管理暂行办法》中明确规定，对建筑垃圾处理不当将处以重罚，这对于整个武汉来讲是一个非常利好的消息。由于对建筑垃圾的处理费用及运输费用将

大大提高，对开发商资金的要求加大，开发商或将加大建筑成本。

沿用12年审批模式终结武汉放权提速土地审批

6月20日，武汉市政府常务会公布，今后武汉市中心城区和开发区的国有建设用地供地审批将提速，直接由武汉市政府委托市国土规划局代为审批。

武汉市政府委托市国土规划部门代为履行行政审批职能，供地方案行政审批文件由市国土规划局以武汉市政府名义行文，按照“武政供地字”统一编号，加盖“武汉市人民政府土地审批专用章”。

对由市国土规划局代为审批的国有建设用地供地方案，武汉市政府将组织相关部门定期抽查，抽查结果不合格的项目，将按照监察部、人社部和国土部下发的违反土地管理规定行为处分办法严肃追责。（来源于《长江商报》）

【点评】武汉现行的国有建设供地审批模式是，中心城区和开发区需用地的项目，由市政府供地会集体审议，通过后下达供地批文。远城区供地由各区审批。一个工业项目落户，需要经过选址、报地、征地、供地四大环节。仅供地审批环节，需1个月时间。而将中心城区和开发区国有建设供地审批由市政府审议改为全权委托给市国土规划局审批后，武汉国有建设用地审批时限伴随审批权限下放而大大缩短，供地速度也将大大提高。

1.3 规划城建

武汉光谷将崛起左岭新城投资15亿建富士康配套产业园

6月10日，左岭新城奠基暨富士康配套产业园开工仪式，在东湖高新区举行，首批9家企业现场签订了入园协议。

光谷左岭新城选址东湖高新区东北角，西邻花山新城、武汉未来科技城，南接高新大道，北至长江南岸，东临葛店开发区，规划面积约23.8平方公里，是东湖国家自主创新示范区的重点项目。

项目投资及建设主体武汉高科集团介绍，左岭新城的起步区(约2.2平方公里)用于建设富士康配套产业园。该配套产业园一期计划总投资15亿元，预计明年年底完工。预计未来5到10年，光谷东北部将崛起一座以高新技术产业为龙头、集研发生产于一体、宜居宜业

的生态新城，并逐步建成年产值超2000亿元，常住人口达20万人的综合服务型城市副中心。（来源于《楚天金报》）

【点评】富士康配套产业园的建设，将吸引大量外来人口的入驻，同时加大左岭新城的扩容量，随着流动人口的增加，将进一步刺激新城的购房需求，对左岭新城房地产发展无疑是一利好。

建设大道高架（宗关段）试通车

6月18日，建设大道高架（宗关段）通过验收，6月19日试通车。武汉地产集团介绍，本次通车的高架路段长1公里，双向6车道，试通车期间限速50公里。（来源于《长江商报》）

黄浦大街至唐家墩高架桥试通车

5月31日，黄浦大街至唐家墩高架桥开始试通车。该路段从工农兵路开始，终点在发展大道马场二路，全长4公里，设计时速70公里，试运行时速为60公里。（来源于《楚天都市报》）

投资46亿国内最大内河临港产业园阳逻开建

国内最大的内河临港产业园——阳逻港·华中国际产业园6月22日在武汉阳逻经济开发区开工。

阳逻经济开发区管委会介绍，该产业园由香港上市企业德成控股集团投资46亿元建设，规划用地3000亩，总建筑面积超过300万平方米。项目选址于阳逻开发区北部工业园，这里毗邻武汉阳逻深水港，距武汉中心城区仅20公里，周围汇集“水、公、铁、空”立体交通网络，拥有明显的区位优势。

德成控股集团董事长徐海波介绍，阳逻港·华中国际产业园将以临港产业和现代新兴科技产业为核心，涵盖技术研发、加工制造、商贸流通、企业孵化器等多种功能，同时为入驻企业提供银行结算、网络信息、物流配送等方面的一站式服务。产业园计划5年内建成，将引进沿海地区1200家工业制造类企业和200家以技术研发为主的科技企业。（来源于《楚天都市报》）

第二章土地市场

2.1 挂牌土地拍卖情况

图2-1 挂牌土地分布位置

6月份共挂牌出让了22宗地，土地成交面积达到134.13万方，可建面积约86万方。土地利用类型涉及工业用地、居住用地、商服用地、公共设施用地等各方面。

其中，6月8号拍卖出让的1宗汉口沿江宝地P（2011）073号地块，容积率高达9.1，

楼面地价为5517.8元/㎡。

本次拍卖出让的两宗商服用地P（2011）071号地块以及P（2011）072号地块分别位于新洲区和武昌区。两宗地块楼面地价，相对于之前竞拍的楼王地块来看，价格较为理性，价格较高的武昌区地块楼面地价为3830.2元/㎡。

本月的土地拍卖会上，众多优质地块推出后吸引了各路知名开发商。其中，中海地产底价拿下后湖一宗纯居住地块，正式宣告进入武汉，保利地产夺得洪山区红旗村的2宗城中村地块，碧桂园底价夺得东湖开发区花城大道以南，春和路以西地块，奥山世纪拿下洪山区余家头村城中村地块。

2.2 土地出让情况

2.3 土地出让分析

表2-2.土地成交区域分析

6月份共拍卖22宗地块，分布地涉及10个区域。其中东湖开发区2宗、汉阳区4宗、洪山区4宗、江岸区1宗、江汉区2总、江夏区2宗、硚口区2宗、青山区1宗、武昌区1宗、新洲区3宗。

从拍卖土地楼面地价来看，本次楼面地价最高为位于江汉区的P（2011）073号地块，楼面地价达到5517.8元/㎡。

从成交面积来看，本次土地成交主要集中在东湖开发区、汉阳区、洪山区以及江夏区。其中汉阳区成交面积达到39.06万方，为最高。其次是洪山区的31.84万方、东湖开发区的29.27万方、江夏区的11.57万方。

从可建面积来看，汉阳区可建面积最大，为129.11万方，其次为洪山区113.67万方。

2.4重点地块介绍

P（2011）053号地块基本情况

1、地块简介

项目用地位于江岸区后湖路与建设渠路交汇处，其四至关系为：东临30米宽百步亭花园路，南临40米宽后湖路，西临50米宽建设渠路，北临20米宽规划道路。地块形状规整，现状用地内地势较平坦，具备较好的开发建设条件。

2、地块优势

项目属后湖新城范围，后湖新城是武汉城市总体规划确定的四大居住新城之一，规划总面积23.6平方公里，总人口30万人，将建设成为一个功能完善、交通便利的生态型居住新区，同时也是武汉市政府投资上百亿元重点打造的综合性居住组团。项目所在区域道路设施基本形成，配套初具规模，已建设了塔子湖体育中心、竹叶山中环商贸城、塔子湖公园等大型公建，武汉市著名的百步亭居住社区、同安家园片与之紧密相连，教育、医疗、商业、公交设施一应俱全，为开发建设高尚居住社区提供了全面的配套服务。根据城市规划，未来后湖地区拟建32条公交首发线路、五座立交停车场，后湖公园等大型公园及大大小小的社区游园，28所学校、3所医院，9处独立商业中心配套设施和便民商业网点，这无疑将使后湖新城发生翻天覆地的变化，变得畅通、快速、便利、后湖新城的宜居指数也将得到很大提升。

3、规划要求

项目规划用地性质为居住用地，规划净用地面积为92340平方米；容积率控制在3.0

以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率乘积计算；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案审定；绿地率按照《武汉市城市绿化条例》执行；建筑设计应遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》。

特殊要求：1、沿后湖路控制15米宽的绿化带，沿建设渠路控制规划20米宽的绿化带；

2、住宅建筑户型结构比例应根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发办[2006]37号文）和武汉市相关实施细则来执行，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%。

4、地块基本情况

地块编

号土地使

用权人

位置

土地

面积

（公

顷）

用途

容积

率

土地使

用年限

成交价

格（万

元）

亩单价

（万元

/亩）

楼面地价

（元/平方

米）

P(2011 ) 05 3号中海地

产集团

有限公

司

江岸区

后湖路

与建设

渠路交

汇处

9.23 居住 3

住宅70

年

104090 751.44 3757.2

P（2011）059号地块基本情况

1、地块简介

项目用地位于洪山区红旗村、由K2和K3两个地块组成。其中K2东临20米规划道路，南、西临红旗村用地，北临30米规划路；K3地块东临红顶花园住宅小区，南临20米宽的富安路，西临30米宽的南湖路，北临加油加气站。两个地块形状规整，现状用地内地势平坦，具备较好的开发建设条件。

2、地块优势

项目用地紧邻南湖路，南湖路是南湖新城“五纵六横”交通骨架的重要组成部分，承担着连接中南区片与南湖新城的重要职能。区域整体交通较为便利，地理位置优越。

项目用地所在的南湖组团经过十多年的发展，已有多家地产公司开发的几十个大中型楼盘项目面世，现已建设成为雄踞主城区南部的大型居住社区，形成了成熟的居住氛围。项目用地所处的南湖组团是武汉市规划并已经实施重点发展的大型居住组团，根据《洪山区十一五发展规划》，区域将以“科教兴区、开放强区、民营富区”三大战略，东西南北齐头并进，尤其是以南湖新城建设为契机，规划和配套南湖新城商贸服务设施，大力提升居住功能和品质。由此预见区域发展潜力巨大。

3、规划要求

K2地块规划用地性质为居住用地，规划净用地面积为57563平方米，其中包含现状高压走廊用地1836平方米；可建总建筑面积控制在200895平方米以内；容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算，约3.49。

K3地块规划用地性质为居住用地，规划净用地面积为43497平方米（以实测为准）；可建总建筑面积控制在155719平方米以内；容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算，约3.58。

两个地块的建筑密度不大于25%；建筑高度结合具体方案审定；绿地率按照《武汉市城市绿化条例》执行；建筑设计遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。

特殊要求：1、该项目应按照市政府办公厅转发市体改办等部门《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办[2004]173号）文件要求和还建用地的规划设计要求、储备用地、拆（征）规划控制用地的规划设计要求，落实该村的还建用地建设和规划要求的代拆（征）用地。2、项目用地沿巡司河建筑界面开敞度不低于50%，并塑造亲水景观空间。3、住宅建筑户型结构比例根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发办［2006］37号文)和武汉市的相关实施细则执行，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的60%。

4、项目基本情况

地块编号土地使

用权人

位置

土地面

积（公

顷）

用

途

容积

率

土

地

使

用年限

成交

价格

（万

元）

亩单

价

（万元/

亩）

楼面地

价

（元/

平方

米）

P(2011)

059

号保利(武

汉)房地

产开发

有限公

司

洪山

区红

旗村

（B

包）

10.24

居

住

3.49

、

3.58

住宅70

年

5741

373.94

1609.8

6