我国直辖市信贷规模对房地产价格的影响研究

经济研究导刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE

总第166期2012年第20期Serial No .166

No .20，2012引言

房地产业作为我国的基础性和导向性产业，对国民经济的发展、产业结构的调整以及人民生活的改善都有着深远的影响。自从1998年我国实行住房分配改革之后，我国房地产行业进入了一个高速增长的阶段。但是在此过程中，也出现了房地产价格涨幅过大、投资增速过快等问题，主要体现在以下几个方面：

1999—2009年间，全国商品房平均销售价格由1999年的2053元/平方米增加到2009年的4681元/平方米；与此同时，房地产开发投资额也持续上升，由1999年的4103.2亿元增加到2009年的36241.8亿元；房地产行业贷款资金由1999年的1111.6亿元增加到2009年的11364.5亿元。针对我国房地产业的过快发展，政府出台了相关的调控政策，但效果并不明显。所以，我们需要考察究竟什么样的因素能够更有效地抑制房地产业的过快发展。

不难发现，银行信贷与房地产价格之间有着密切的联系。由于房地产业消费周期长、消费资金分散、开发周期短、资金集中，故房地产业需要大量的资金支持。在银行贷款作为房地产业最主要的融资渠道的情况下，银行贷款将通过影响房地产价格从而对产出和宏观经济的波动产生深刻影响，并且这种影响会随着房地产市场的迅速发展和在国民经济中所占比重的增加而得到强化。目前，我国房地产企业的主要资金来源就是银行贷款，随着我国房地产价格的持续走高，房地产信贷风险也不断增加。因此，银行信贷在房地产价格波动影响实体经济的机制中发挥着重要的作用。因此，银行贷款是房地产市场的重要资金支持，且房价上涨使更多银行资金进入房地产市场。

一、文献综述

国外关于房地产价格和银行信贷方面的相关研究中具有代表性的文献有：M insky （1982）提出的“金融不稳定假说”。这一理论认为，在经济繁荣的情况下，银行等金融机构为了获得更高的收益，放松了信贷条件，增大了信贷规模；而借款企业由于更容易获得贷款也更倾向于采取高负债比率经营策略。

在这种情况下，股票和不动产受到资金的追捧，价格也会随之上升，但这种上升不可能一直维持下去，一旦价格开始下降，就会发生连锁的违约和破产。Allen 和Gale （2000）继承了M insky 的观点，讨论了信贷可获得性和资产价格之间的关系。由于信贷可获得性的增加，投资者在投资决策中就会考虑增加风险资产的比例，一旦风险资产的收益不足以支付贷款利息时，投资者可以通过违约的方式避免损失。由于这种风险转移机制的存在，风险资产将获得投资者的追捧，进而资产价格会不断升高，在这一过程中，不仅当期的信贷扩张会导致资产价格升高，而预期的信贷规模扩张同样会推高资产价格，他们认为后者是产生金融危机的主要原因。因为一旦将来信贷规模扩展的预期不能兑现，资产价格就会崩溃，最终导致金融危机的发生。而在这整个过程中信贷的扩张起着决定性作用。Collyns 和Senhadji

（2001）对于香港、韩国、新加坡和泰国的研究表明，银行信贷的增长和房地产价格上涨具有显著的同步效应，并认为银行信贷是造成1997年东亚金融危机之前的房地产泡沫的显著因素[1]。Gerlach （2002）基于多元变量的实证框架分析了银行信贷与房地产价格之间的关系，认为将房地产价格包括进实证模型中对解释银行信贷长期发展是必须的，银行信贷与房地产价格之间存在长期因果关系[2]。Hofmann （2003）对于16个工业化国家的研究也表明，将房价包括进实证模型中对解释银行信贷的长期发展是必须的，而且基于脉冲响应分析。他发现，房价冲击对银行信贷具有显著的正效应，反之亦然。这揭示出房价与银行信贷之间存在长期的双向因果关系。Davis 和HaibinZhu

收稿日期：2012-05-14

基金项目:黑龙江省研究生创新科研项目资金（YJSCX2011-138HLJ ）

作者简介：高昕睿（1986-），女，黑龙江东宁人，硕士研究生，从事货币与银行经营研究。我国直辖市信贷规模对房地产价格的影响研究

高昕睿

（哈尔滨商业大学，哈尔滨150028）

摘要：分析我国4个直辖市1999—2009年的面板数据，运用协整检验及误差修正模型，考察了房地产价格与信贷规模的长期和短期关系。

结果表明：第一，直辖市房地产价格与信贷规模存在协整关系，且信贷规模对房地产价格的影响是正向的；第二，短期内信贷规模对房地产价格存在影响，且上期房地产价格的变动对房价有显著影响。

关键词：信贷规模；房地产价格；面板数据；协整检验；误差修正模型中图分类号：F224

文献标志码：A

文章编号：1673-291X （2012）20-0098-04

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（2004）利用17个国家的跨国数据对银行信贷和商用房地产价格之间的关系的实证分析认为，房地产价格上涨导致了银行信贷扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨[3]。Gerlach、Stefan和Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的数据，实证分析了银行贷款、房地产价格之间的长期均衡和短期波动关系，结论是房地产价格的波动影响银行信贷扩张，而银行信贷的扩张并不影响房地产价格[4]。

国内对于房地产价格和信贷规模的研究中具有代表性的文献有：皮舜等（2004）认为，房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制[5]。李健飞等（2005）采用计量分析方法对中国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证分析，认为银行过度放贷并不是房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视[6]。李宏瑾（2005）在一项关于房地产市场供给和需求决定因素的实证研究中发现银行信贷资金是决定我国房地产供求的最直接和最根本的因素[7]。谢百三、王巍（2005）认为，我国目前部分城市房地产出现过热现象，我国商业银行大量信贷资金介入房地产市场，银行信贷扩张是引发我国部分城市出现房地产过热的重要原因[8]。易宪容（2005）认为，中国目前出现了房地产泡沫，并且指出我国房地产市场完全是建立在银行信贷支持的基础上，商业银行在本轮房地产热中起到了推波助澜的作用[9]。段忠东等（2007）研究发现，中国房地产价格和银行信贷之间存在长期因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响[10]。江彤（2007）利用我国房地产行业2003—2006年的时间序列数据进行分析，结果表明，我国房价是造成银行信贷的Granger成因，而银行信贷并不是房价的Granger成因。黄忠华（2009）通过建立VAR模型对信贷约束、房地产价格与宏观经济的互动机理进行了实证研究，结果证明了信贷、房地产价格和宏观经济是一个统一的整体，房地产市场存在着金融加速器效应。也就是说，随着信贷规模的扩张和收缩，房地产市场价格会更剧烈地波动，反映了信贷对房地产市场的重要作用[11]。

与以往研究相比，本文的不同之处在于：在研究内容和范围上，以往的研究大多采用全国层面的数据，而我国的各地区经济水平分布不均匀，房地产市场对信贷政策的反应存在区域性差异，因此，本文基于经济发达的程度进行区域划分，运用我国直辖市1999—2009年的面板数据对房地产价格与信贷规模的关系进行研究。

二、理论分析与研究假设

从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上与银行的信贷支持密切相关，短期内房价的快速上升，归根到底都是银行信贷支持的结果。各家银行为了争夺市场份额，也正在使大量的银行信贷资金流入房地产市场。房价上涨将提高银行资产的规模，这样银行势必又进一步扩大对房地产市场的信贷。

（一）信贷资金推动房价上涨

信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程，从而影响房价。这个过程可分为以下三个阶段：第一，土地一级开发阶段。承担土地开发任务的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者，这三类单位都有银行贷款介入。特别是房地产开发公司需要大量资金来购买土地使用权，而这部分资金大量来自银行。第二，房地产开发阶段。包括住房和商业用房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款和建筑安装企业流动资金贷款，我国这四类贷款合计占到自营性房地产贷款的50%左右。第三，房地产销售阶段。当房地产开发企业销售商品房时，需要由银行向业主提供购房贷款支持，如房地产抵押贷款。国内有高达九成的购房者是通过银行贷款来实现购房愿望的。

（二）房价上涨使更多银行资金进入房地产市场

对于房地产开发商而言，开发商获取项目后，会借入大量银行资金作为前期费用，当房价上涨，房地产开发投资获得的高额回报会吸引更多的开发商进入房地产行业，导致银行房地产开发贷款增多。对于消费者而言，高房价会带来对房市继续走高的良好预期，于是他们也会继续以抵押贷款方式购房投资，导致银行房地产购买贷款增多。对于银行自身，房价走高使得作为抵押物的房产价值不断上升，且房地产抵押贷款所带来的利息收益也是其稳定的利润来源，因此，银行仍会继续发放贷款，维持其既得利益。政府也是房地产价格上涨的受益者和推动者，在获得更多土地收入和房地产税收后，各级地方政府在房地产信贷方面将给予更多优惠政策。

根据以上分析，笔者选择影响房地产价格的指标为信贷规模，并提出研究假设。假设1：直辖市房地产价格与信贷规模存在协整关系，且信贷规模对房地产价格的影响是正向的。假设2：短期内信贷规模对房地产价格存在影响，且上期房地产价格的变动对房价也有影响。

三、实证分析

（一）数据来源和说明

基于我国各地区经济发达程度和房价的历史水平两方面考虑，运用我国北京、天津、上海、重庆这4个直辖市1999—2009年的年度数据组成的面板数据，对直辖市房地产价格与信贷规模的关系进行实证分析。本文使用的数据来源于中经网统计数据库和国家统计年鉴，以及中国人民银行网站（http: //https://www.wendangku.net/doc/02376297.html,/）。其中，房地产价格用商品房销售额除以商品房销售面积得到的商品房平均销售价格来表示。信贷规模用房地产开发投资资金中国内贷款部分来表示。为消除通货膨胀的影响，所有数据均以1999年为基期，通过各直辖市CPI将价值型变量（房地产价格、信贷规模）转化为实际型变量。房地产价格、信贷规模分别用P

it

、M it来表示。为消除异方

差的影响，将房地产价格、信贷规模分别取自然对数，用LnP

it

、LnM it来表示。

（二）单位根检验

由于面板数据综合了来自时间序列和横截面的信息，用非平稳时间序列建立回归模型极有可能产生的“伪回归”问

99

——

题。因此，在对面板数据进行实证分析前，需对数据进行单位根检验。单位根检验选用LLC 和PP Fisher 这两种方法来判断数据的平稳性。检验结果如下：表1数据单位根检验

数据来源：统计软件Eviews6.0计算结果。

经检验LnP it 和LnM it 均为非平稳序列，LnP it 和LnM it 的一阶差分序列，ΔLnP it 和ΔLnM it 均为平稳序列，故LnP it 和LnM it 均为一阶单整序列，两序列可能存在协整关系。

（三）协整检验

协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关系。

其基本思想是：如果两个（或两个以上）时间序列是非平稳的，但它们的某种线性组合确表现出平稳性，则这些变量之间存在长期稳定性，即协整关系。协整检验的常用方法有E-G （Engle-Granger ）两步检验法和约翰森（Johansen ）检验法，对于多变量之间的协整关系可以使用基于向量自回归模型的约翰森检验法，对于单方程系统，可以使用E-G 两步法检验两变量间的协整关系[12]，本文实证分析选用Engle-Granger 两步法。

第一步，为了检验房地产价格和信贷规模是否存在协整关系，首先建立长期趋势模型。

模型如下：

（1）

运用OLS 估计方程（1），

得到如下拟合方程：

（2）

T （3.5436198）（10.3160）

调整后的R 2

=0.9DW=0.8233F=129.2852

估计结果表明，拟合方程各系数均通过T 检验和F 检验，说明各系数显著不为0，调整后的决定系数达0.9361，说明模型的拟合优度较高，模型整体显著；而且从长期趋势模型的拟合结果来看，信贷规模对房地产价格的影响是正向的。

第二步，检验残差序列的平稳性。我们用e it 来表示拟合方程（2）的残差序列，这里依然选用LLC 和PP –Fisher 这两种单位根检验方法来判断e it 的平稳性。如果e it 为稳定序列，则认为LnP it 和LnM it 存在协整关系，且为（1，1）阶协整，如果e it 为一阶单整，则认为LnP it 和LnM it 为（2，1）阶协整。残差序列e it 的平稳性检验结果如下：表2残差序列单位根检验数据来源：统计软件Eviews6.0计算结果。

由检验结果判定，eit 为平稳序列，故LnPit 和LnM it 存在协整关系，即房地产价格与信贷规模存在协整关系。

上述E-G 两步法协整检验结果验证了上文提出的假设1。（四）误差修正模型

由上述检验结果可知，我国直辖市的房地产价格和信贷规模之间存在协整关系。

而这种长期相关关系是在短期动态过程的不断调整中维持的，两变量间的短期波动关系可由误差修正模型（ECM ）来描述[12]。因此，可在协整检验的基础上进一步建立包括误差修正项在内的误差修正模型来研究两变量间的短期关系。

用ecmit 表示误差修正项，则由方程（1）

得

（3）

首先，

建立误差修正模型：

（4）

为消除该模型残差序列的自相关性，在模型中加入ΔLnM it 和ΔLnP it

的滞后项得：

（5）

运用OLS 估计方程（5），根据输出结果，并剔除不显著的ΔLnM i ，t-1后，

得到如下估计结果：（6）

表3误差修正模型估计结果数据来源：统计软件Eviews6.0计算结果。

根据估计结果，ΔlnM it 的系数β1的值为0.1335，t 统计量的值为2.0481，p 值接近0.05，说明短期内信贷规模对我国直辖市的房地产价格存在影响。

ΔLnP it-1代表的是上期价格的变化，表示消费者对房价变动的预期。根据理论分析，对于消费者而言，高房价会带来对房市继续走高的良好预期，于是他们也会继续以抵押贷款方式购房投资。该项系数β2的值为0.6904，t 统计量的值为4.5490，该项系数统计上显著，说明我国直辖市的预期房地产价格会对消费者的投资产生影响，如果上一期的价格上升，消费者就将增加对房地产资产的购买。

而且根据上文理论分析中信贷规模对房地产价格的作用来看，由于直辖市地区经济比较发达，金融市场比较成熟，信贷规模相对较大，这种房地产价格上升的预期更容易维持，进而对房价上升产生支持作用。

误差修正项ecm i ，t-1的系数β3的值为-0.3798，t 统计量的值为-2.7179，该项系数统计上显著。由于误差修正项系数反应了房地产价格向均衡价格回归的速度，根据系数的统计

结果来看，直辖市地区房地产价格回归均衡价格的速度较快。

四、结论和政策建议

本文以房地产价格与信贷规模的理论分析为基础，运用我国4个直辖市1999—2009年的面板数据，考察了房地产价

系数值t 统计量p 值β10.1335 2.04810.0512β20.6904 4.54900.0001β3

-0.3798-2.7179

0.0118

调整的R 20.2732DW 统计量

2.6242

检验变量

检验类型

统计量P 值结论e it

LLC -2.50670.0061平稳PP -Fisher

18.9654

0.0150

平稳

检验变量检验类型

统计量P 值结

论LnP it LLC 4.1971 1.0000非平稳PP-Fisher 0.0586 1.0000非平稳LnM it LLC -1.06490.1435非平稳PP-Fisher 3.84540.8708非平稳ΔLnP it LLC -5.20330.0000平稳PP-Fisher 22.46300.0041平稳ΔLnM it

LLC -6.60580.0000平稳PP-Fisher

36.3623

0.0000

平

稳

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格与信贷规模的长期和短期关系。协整检验结果表明，我国直辖市房地产价格与信贷规模确实存在协整关系，并且信贷规模对房地产价格的影响是正向的，这验证了假设1；误差修正模型的结果表明，短期内信贷规模对房地产价格也存在影响，而且上期房地产价格的变动对房价有显著影响，这验证了假设2。误差修正项的系数估计结果表明，直辖市房地产价格回归均衡价格的速度较快。

根据本文的理论分析和实证结果，提出以下几方面政策建议：第一，降低对开发商的贷款。由于我国房地产卖方市场特点的存在，房地产开发商可以将土地拍卖价格通过成品房价格转移给消费者。限制对开发商的贷款可以抑制其在土地拍卖市场投机的动机，进而通过降低土地拍卖价格的方法控制地价与房价上涨的预期，降低房地产的投资需求。在政策具体实施上可以通过延长银行对房地产贷款的审批，提高对房地产贷款方的要求，提高开发商土地拍卖的首付比例等方式控制对开发商的信贷。第二，限制一般消费者的购房贷款。在理论分析中发现，对于消费者而言，高房价会带来对房市继续走高的良好预期，于是他们也会继续以抵押贷款方式购房投资，进而对房价继续产生支持作用。限制购房贷款是最直接的解决问题的方法，具体操作中主要是限制第二套住房及第二套以上住房的购房贷款，而不限制第一套住房贷款人的贷款行为，这样既可以控制那些有显著的投机动机的购房者，又可以保护自住需求的消费者。

参考文献：

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[2]Gerlach，S．And Peng，Bank lending and property prices in Hong Kong[M].HKIMR working paper，2003，（12）：125－136.

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[4]Gerlach，Stefan.Wensheng Peng，Bank lending and property prices in Hong Kong[J].Journal of Banking&Finance，2005，29（2）：461－481.

[5]皮舜，武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——

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[11]黄忠华，杜雪君，吴次芳.房价与宏观经济研究综述[J].中国土地科学，2009．

[12]张成思.金融计量学——

—时间序列分析视角[M].大连，东北财经大学出版社，2008．

Study on the impact of the credit scale on the real estate price in the municipality

directly under the Central Government in China

GAO Xin-rui

（Harbin commerce university,Harbin150028,China）

Abstract:Panel data analysis in4municipalities directly under the1999-2009years,application of Cointegration and error correction model to examine the relationship between long-term and short-term credit and real estate prices.Results showed that:first,the municipal real estate prices and Cointegration relationship credit,and credit scale effect on real estate prices is positive;second,the credit scale effect on real estate prices in the short term,and prior-period changes in real estate prices have a significant impact on prices.

Key words:credit scale;real estate price;panel data;cointegration test;error correction model

[责任编辑王佳]

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浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点 为切实防控房地产开发贷款风险，尤其是贷后管理环节风险，近日，我行内部审计部根据行领导安排，采取抽查重点房地产开发项目贷款的审计方式，从销售跟踪、还款管理、抵押物风险控制等方面，对大额房地产开发贷款的贷后管理情况进行了重点检查。作为现场检查人员，笔者一方面通过贷款资料翻阅和实地走访查看的方式对我行房地产项目贷款的管理现状进行掌握；另一方面通过与经办客户经理沟通，对当前该类贷款管理现状及面临的相关常态风险进行了解。根据检查情况，笔者分析认为我行房地产开发贷款贷后环节主要面临着以下几点风险。 贷后管理重要性意识仍不到位，“重发放、轻管理”的思想根深蒂固。 房地产项目贷款存在资金量大、周期长、风险大等特点，信贷调查、审批环节通常较为审慎，在信贷介入之初，客户经理面临的尽职调查责任较大，在贷前调查中频繁现场走访，充分收集资料；另一方面贷款发放环节审查审批决策链接较多，秉持的态度又是慎之又慎，风险可控的项目才会审批通过。相对而言，贷后管理中投入的人力相对减少，若是一线客户经理态度懈怠和执行力度不够，常常会形成房地产贷款风险防范的“短板”。市场千变万化，在发放时看好的项目，后期建设、销售进度未必尽如人意，导致贷款出现风险，因此贷后管理的思路也定要适应市场，否则一笔优质贷款也有可能变成不良资产。 房地产贷款坚决不能“一放了之”，忽视销售进度跟踪，便会造成房产售罄而贷款本金仍存账中；忽视对现金流的控制，便会造成销售款挪用而无资金归还贷款；忽视抵押物管理，便会造成实际抵押率不足而产生偿债法律风险；忽视整体项目风险评估，便会造成房市不佳时客户资金链断裂而无应对的预警机制。贷款“三查”，是从多年实践经验中总结出的一套行之有效的贷款管理方法，讲究的是贷款全流程式管理，重贷前调查、贷中审查，而轻贷后，没有做到全流程管理，一笔贷款，尤其是大额开发贷款往往也会导致信贷风险的产生，因此我们要强化贷后检查意识，加大贷后检查的频度及深度，态度上切忌“虎头蛇尾”，结果上才能“善始善终”。 销售进度监控与落实还款难以匹配。 对于开发商而言，房地产项目顺利销售是盈利的根本，对于贷款银行而言，落实房地产贷款按期还款是风险防范的核心，但在实际操作中，往往很难做到房地产实际销售情况完美对接贷款还款进度，或是由于客户经理缺乏跟踪与验证，没能掌握房地产实际销售情况；或是由于信息不对称，导致项目销售款回笼账户监督不力或难以监督，失去督促开发商归还贷款的主动权；或是由于项目本身销售停滞不前，导致无资金还款…… 办法总比困难多，参照我行当前实践，房地产贷款落实还款应注意： 一是锲而不舍勤走访。一线客户经理要做实贷后上门检查规定，按月或不定期走访项目售楼部，掌握销售房屋数量及单价等实际销售情况，并通过查询、收集不动产中心相关销售信息数据验证销售情况的准确性，切实掌握房地产项目的实际销售进度。 二是滴水不漏严监控。通过与开发商协议约定，将我行设为按揭贷款主办行，同时落实项目销售款专户管理制度，要求开发商将房屋销售首付款及按揭贷款资金尽数回笼至我行特设专用账户，加强款项使用监督，做到专款专用，防止开发

商业银行信贷风险研究-开题分析报告

商业银行信贷风险研究-开题报告

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毕业论文开题报告 课题名称：我国商业银行信贷风险研究学生姓名： 系别： 专业： 指导教师： 2011年12 月25 日

一、综述国内外对本课题的研究动态，说明选题的依据和意义： (一)国内外研究动态 信贷质量的好坏对银行的生存有着至关重要的影响。商业银行要发展，必然要追求利润的最大化，在我国创新业务尚缺的今天，商业银行的经营利润主要以来传统的信贷业务来实现。因此，如何有效地防范和化解信贷风险是当前商业银行迫切需要解决的问题。 国内： 马莉，2003年在《当代财经》上发表《国有银行信贷风险成因及治理》说，我国商业银行不良信贷资产占比高，信贷资产质量差，且信贷风险有加大的趋势。主要有内外两部分的因素，外部因素是：政府的行政干预使银行信贷风险不断累积，社会信用的缺失加大了银行信贷风险，金融市场发展的滞后制约了银行信贷风险防范。内部因素：银行内部的经营管理水平不高，制度、管理体制和经营机制有待完善，员工素质有待提高等因素造成的银行信贷风险的加大等。 陈宏，2010年在《会计之友》中发表《基于风险管理的商业银行信贷业务内部控制的研究》，他认为今年来我国商业银行存在信贷投放行业较集中、缺乏不同等级的违约概率估计和违约损失估计、信贷风险管理组织及方法不完善、商业银行内部信贷控制不健全等问题。我国商业银行要提高经营能力，更好地迎接市场的挑战，就需要我国商业银行要加快建立信贷风险内部控制制度的步伐，充分发挥内部控制在信贷风险管理中的作用。 朱平安，王元月，潘永华2005年在《商场现代化》的《商业银行房地产信贷风险形成机制的研究》中说随着房地产行业的快速发展，房地产从其开发、建设、交易的每一个环节都与银行贷款脱不开关系。银行为了争夺客户，放松贷款条件，甚至违规操作，房地产风险逐渐暴露。且近年来，商业银行工作人员忠诚度逐渐下降，导致房地产信贷风险产生。 王磊，2006年在《金融论苑》发表《商业银行个人消费信贷的风险分析与对策研究》，他发现个人消费信贷业务已成为商业银行信贷业务的主要组成部分，但是我国的个人信贷风险和隐患还是很大。主要表现在征信系统、银行管理、相关法律不健全等原因。 王思，2010年2月在《商场现代化》的《我国商业银行信贷风险内部控制有效性的研究》中说，虽然我国的商业银行在2005年后纷纷在内控制度上改革，取得了一定的成绩，但是我国商业银行在内控方面任然存在着较大的缺陷。原

房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达

50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

商业银行房地产信贷

商业银行房地产信贷 引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约 现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。美国次贷危机对对我国商业银行房地产信 贷治理敲响了居安思危的警钟。 一、当前中国房地产业概述及存有的问题 今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。 今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。 当前中国资金的流动性是前所未有的,在这个轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过 去两三个月的地王拍卖中,专家估量有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价 必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严峻 地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。所以,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷治理应将风险防范放在第一位。 二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显 (一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险 08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。因为门槛的降低会使银行接受更多抗风险水平较差的低收入居民客户,当房

银行房地产信贷风险防范论文

银行房地产信贷风险防范论文 内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。 关键词：房地产投资风险信贷防范 金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 房地产投资现状及存在的问题 中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了

商业银行房地产信贷风险

选题背景和意义： 作为一种资金密集型行业，房地产高度依赖金融市场的信贷支持。如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。近年来，特别是国际金融危机的发生，使得我国经济增长出现下滑严重，为应对全球金融危机的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现爆发性增长，各家商业银行的房地产信贷业务表现突出，同时，鉴于房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策。这些政策给市场带来极大的信心：对于消费者而言，其得到的信号是政府鼓励买房；对于炒房者而言，政府的政策令其感到房价还有上涨空间；对于开发商而言，政府的政策令其对房地产业的前途乐观；而对于银行而言，积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，因此加强对房地产信贷风险的研究，对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。2011年中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局。 本文正是基于上述原因和背景，力图从房地产当前面临的信贷风险和银行如何规避房地产信贷风险的角度，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作业务中存在的风险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷的风险防范有所帮助。并且通过研究商业银行在房地产信贷中风险管理，有稳定房地产和金融业的经营基础，保障我国房地产业和金融业的健康发展的意义。 本课题在国内外研究状况： 1、国外的研究现状 西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。

浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一)

浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一) 【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。 【关键词】风险防范房地产信贷银行业 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。 一、银行房地产信贷过程分析 1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。 二、银行房地产信贷风险揭示 结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。 1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。 3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。 5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。 三、银行房地产信贷风险防范措施

商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会关于 印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知 （银监发[2004]57号2004年8月30日） 各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行： 现将《商业银行房地产贷款风险管理指引》印发给你们，请遵照执行。 请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、城市信用社，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社县级联社，外资银行。 附件： 商业银行房地产贷款风险管理指引 第一章总则 第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。 第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。 本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。 第二章风险控制 第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。 商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。 第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。 第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

(管理制度)信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法

《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》 (征求意见稿) 第壹条为规范信托投资公司房地产信托业务的运营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及关联法律法规的规定，制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中俩个或俩个之上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其运营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 前款所称不动产，包括房地产及其运营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等关联权利。 第三条信托投资公司运营房地产信托业务，应当遵守本办法的规定。 未经中国银监会批准，任何单位和个人不得运营房地产信托业务。 第四条信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循以下原则： (壹)公开、公平进行； (二)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施； (三)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；

(四)维护委托人和受益人的最大利益； (五)不得损害国家利益和社会公共利益。 第五条房地产信托资金的运用方式： (壹)用于土地收购及土地前期开发、整理； (二)投资于不动产运营企业进行商业楼房及住房开发、建造； (三)用于购买土地商业楼房或住宅且予以出租； (四)以住房抵押贷款方式运用； (五)信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 第六条信托投资公司运用房地产信托资金，不得有下列行为： (壹)将房地产信托资金运用于非不动产； (二)将房地产信托资金投资于境外的不动产； (三)以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任； (四)和受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易； (五)将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。 第七条房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同壹人，且相互之间不得存于关联关系。

对我国房地产行业信贷的若干建议及风险提示

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/02376297.html, 对我国房地产行业信贷的若干建议及风险提示 作者：刘卫卫 来源：《中国房地产》2012年第09期 一、2011年以来我国房地产行业融资状况 （一）房企开发资金总量再创新高，自筹资金成主力 国内贷款与去年持平，企业自筹资金占比达四成。2011年，房地产开发企业本年资金来 源83246亿元，同比增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1—11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；自筹资金34093亿元，同比增长28.0%； 其他资金中，定金及预收款21610亿元，同比增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，同比下 降12.2%；利用外资814亿元，同比增长2.9%。 2012年1～5月，企业自筹资金占比再创新高（42.5%）。从整体趋势看，在严厉的调控 政策作用下，企业资金压力进一步加大。国内贷款受到信贷紧缩政策影响，与去年基本保持相同水平，而自筹资金、其他资金和利用外资增速均较去年大幅下降。在限购限贷政策打压下，房地产市场成交低迷，个人按揭贷款增速继2011年出现大幅下滑后，2012年也将继续呈现出同比下降态势。 （二）银行信贷整体趋紧，新增贷款逐季下降 2011年以来，国务院关于房地产调控的一项重要措施就是实施更加严格的差别化住房信 贷政策。连续加息和提高存款准备金率，造成房地产业贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。 1.房地产贷款余额增幅放缓 截止到2011年年末，主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%，同比下降0.9个百分点。 2011年年末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，增速比上年末低32.6个百 分点；房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

商业银行房地产贷款风险管理办法(doc 16页)

商业银行房地产贷款风险管理办法(doc 16页)

商业银行房地产贷款风险管理指引 第一章总则 第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。 第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。 本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。 第十条商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。 第三章土地储备贷款的风险管理 第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。 第十二条商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。 第十三条商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。 第十四条商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。 第四章房地产开发贷款的风险管理 第十五条商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷

商业银行信贷风险研究-开题报告

毕业论文开题报告 课题名称：我国商业银行信贷风险研究 学生姓名： _______________________ 系别： ___________________________ 专业： ________________________ 指导教师： _____________________ 、综述国内外对本课题的研究动态，说明选题的依据和意义:

业银行不良信贷资产占比高，信贷资产质量差，且信贷风险有加大的趋势。主要有内外两部分的因素，外部因素是：政府的行政干预使银行信贷风险不断累积，社会信用的缺失加大了银行信贷风险，金融市场发展的滞后制约了银行信贷风险防范。内部因素：银行内部的经营管理水平不高，制度、管理体制和经营机制有待完善，员工素质有待提高等因素造成的银行信贷风险的加大等。 陈宏，2010年在《会计之友》中发表《基于风险管理的商业银行信贷业务内部控制的研究》，他认为今年来我国商业银行存在信贷投放行业较集中、缺乏不同等级的违约概率估计和违约损失估计、信贷风险管理组织及方法不完善、商业银行内部信贷控制不健全等问题。我国商业银行要提高经营能力，更好地迎接市场的挑战，就需要我国商业银行要加快建立信贷风险内部控制制度的步伐，充分发挥内部控制在信贷风险管理中的作用。 朱平安，王元月，潘永华2005年在《商场现代化》的《商业银行房地产信贷风险形成机制的研究》中说随着房地产行业的快速发展，房地产从其开发、建设、交易的每一个环节都与银行贷款脱不开关系。银行为了争夺客户，放松贷款条件，甚至违规操作，房地产风险逐渐暴露。且近年来，商业银行工作人员忠诚度逐渐下降，导致房地产信贷风险产生。 王磊，2006年在《金融论苑》发表《商业银行个人消费信贷的风险分析与对策研究》，他发现个人消费信贷业务已成为商业银行信贷业务的主要组成部分，但是我国的个人信贷风险和隐患还是很大。主要表现在征信系统、银行管理、相关法律不健全等原因。 王思，2010年2月在《商场现代化》的《我国商业银行信贷风险内部控制有效性的研究》中说，虽然我国的商业银行在2005年后纷纷在内控制度上改革，取得了一定的成绩，但是我国商业银行在内控方面任然存在着较大的缺陷。原因主要表现在尚未建立或者实施有效的信贷责任追究制度、信贷风险内部控制 缺乏独立性等。 徐杰，2004年在《商业银行》发表了《当前商业银行信贷风险因素分析》，我国当前银行信贷在总体发展趋势大致合理的情况下，也存在着各种各样的潜在风险。他觉得我国商业银行信贷存在结构型风险，贷款对象过于集中，且侧重于中长期贷款，且票据市场不规范，高增长的票据贴现风险不断积聚。且大多银行现行网上识别机制，给了不法分子伪造难以识别的假票据，给银行带来了不少的损失。 另外，2008年7月，媒体报道“雷智超特大贷款诈骗案”。交通银行贵州省分行瑞北支行被骗贷金额高达8500万元，贵阳市商业银行瑞丰支行和贵阳市白云区信用联社涉案金额分别为6000万元和2000万元；2009年4月，上海大型国有企业上海广电集团深陷亏损泥潭，直接牵涉至少8家银行的大额贷款安全。以上案例，都是由信贷风险管理不力而导致的。信贷风险是商业银行面临的最基本的金融风险。信贷风险管理是银行风险管理的核心，商业银行对信贷风险进行识别、评价并准确度量是风险控制的基础工作，在

股加债房地产信托业务模式及风险防范

股加债房地产信托业务模式及风险防范 一、股加债模式 股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式，它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点，通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。 股加债模式有广义和狭义之分，狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划，采用结构化方式募集信托资金，向尚未满足“四三二”的项目公司融资，其中，优先级信托受益权向社会合格投资者募集，劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资（通常为增资扩股），劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益，优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。待实现优先级信托受益人预期收益后，信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人，最终实现信托计划的退出。 广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外，还包括股加贷模式。与狭义的股加债模式相比，股加贷模式相对简单，期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划，拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资，其中，较小部分的信托资金受让项目股权，剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。信托期间，项目公司按期规划股东借款的本息，信托期满，通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权，或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。 从“股加贷”模式的起源看，狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种，由于加贷模式中，信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资，此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资，实践中也不被监管部门认可。目前，我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债，且在整个交易结构中没有任何回购安排（包括回购承诺、优先选择权安排等）。 二、股加债模式合规审查要点 1、优先级与劣后级信托受益权的配比 股加债模式中，次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购，实质上是对优先级信托受益权的增信，在实践中，优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。因此，为实现优先级信托受益人的投资收益以及信托计划的顺利退出，优先级与次级信托受益权的配比应不高于1:1，也即信托计划对项目公司享有的该应收债权的本息能够覆盖优先级信托受益权的本金及投资收益。此外，为确保优先级信托受益人的投资收益，在信托文件中应明确次级信托受益人劣后于优先级信托受益人分配信托利益，抑或于信托期间不分配信托利益。 2、应收债权的形成应真实、合法、有效 项目公司控股股东享有的应收债权在认购次级受益权后，信托计划即成为该应收债权的债权人，因此，该应收债权的形成是否真实、合法、有效将直接影响到该信托计划债权的实现，进而关系到优先级信托受益人的投资收益。由于该应收债权的形成发生在项目公司及其控股股东之间，实践中其形成的原因形式多样，为确保该应收债权满足合法性、真是性要求，需要对其形成进行合规审查，

最新-中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知精品

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 请欣赏《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行 为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展， 现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。 贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。 对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。 各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人 民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的 若干意见》建住房[2019]217号，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目 总投资的30％。 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 二、严格控制土地储备贷款的发放 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估 价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)

《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发 〔200 4〕57号) 第一章总则 第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求,制定本指引。 第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。 本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。 商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。 第二章风险控制 第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内 容。

商业银行办理房地产业务,要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注,建立相应的风险管理及内控制度。 第四条商业银行应建立相应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。 第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范,明确相应的权责和考核标准。 第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核,并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容: (一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况; (二)稽核中发现的主要问题及处理意见; (三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。 第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择,应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核,择优选用,并签订责任条款,对于因中介机构的原 因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。 第八条商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系,对房地产行业市场风险予以关注。 第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台,对所发放贷款的情况进行详细记录,并及时对相关信息进行整理分析,保证贷款信息的准确性、真实性、完整性,

浅谈商业银行房地产信贷风险的防范.

浅谈商业银行房地产信贷风险的防范 复旦大学王雪 摘要：房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。 本文首先阐述商业银行房地产信贷风险的研究背景和意义，对国内外研究的文献综述进行总结，分析商业银行房地产信贷业务的发展现状，然后再以美国为例，对比次贷危机前美国房地产与中国房地产市场的相似性，分析我国房地产信贷存在的问题及原因，最后从商业银行、政府、房地产企业三个不同方面研究对策建议，以达到防范房地产信贷风险的目的。 关键词：商业银行；次贷危机；房地产信贷风险；风险防范 1

第一章引言 第一节研究背景和意义 房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。 信贷资产是商业银行的重要收益来源，08年，美国爆发次贷危机，进而引发全球性的金融危机，由于近年来，我国房地市场与美国次贷危机发生前房地产市场有很多相似之处，因此美国次贷危机为我国房地产的平稳发展敲响了警钟，前车之鉴，我国应该加强防范房地产信贷的风险，才能促使整个银行系统乃至金融系统的安全运行，进而促进整个经济体系的稳定。 第二节文献综述 一、国外研究状况 西方商业银行300多年的悠久历史为防范商业银行的信贷风险提供了坚实的理论基础和有效的防范研究。 Langandso(1995)]3[采用大量样本数据,对商业银行信贷风险控制中的公司治理问题进行了研究。Oldfield and Santomero(1997)]4[从风险控制的角度

谈商业银行房地产信贷风险及防范

中文摘要 摘要：随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济信的增长点和消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地产发展的重要支撑。有语金融业资金过度地进入房地产业，只是房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策，提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为30%，就是要将银行放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和现实意义的。 关键词：房地产，银行信贷，风险防范 引言：房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的产业，房地产业可带动130多个不同的行业，其产值在GDP中占有很大的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行信贷资金。 一、房地产信贷定义以及特点 （一）房地产信贷定义 房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动，即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。 （二）房地产贷款具有以下特点 1、贷款使用上的专用性。 房地产服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务，是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。 2、房地产贷款期限上的长期性。 房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在10—30年；既是是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1—3年。

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。

对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以