万达广场业态分析
万达广场:购物中心业态组合分析与建议
一、商业业态及业态规划的定义
(一)商业业态的定义
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划
所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或
购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享,
更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则
1、定位优先的原则
单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:
1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)
内商业业态种类的选择及各业态的配比。
3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。
2、功能性选择是业态组合规划的基础
综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比
较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。
3、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径
各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性,这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能互补性:各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性:特定目标客群的消费需求有比较强的系统性,购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求
组合各功能业态。
4、长期租金回报能力(商家承租能力)评估是业态和品牌规划的前提
各业态的行业盈利能力是我们的重要参考,不同的业态,其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡,一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金。
5、空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题
购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是:如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值,这要求做到有所为有所不为,在目标客群和相关业态的选取上
必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整。
6、业态组合是一个永远的动态过程
综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期,由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具,必定会有所变化。购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力,在业态规划与配比上,更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心,更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力,这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。
三、万达广场业态组合案例分析
万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。
1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务区
域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。
1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套。但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。其中,万达持有且可租赁的5A级甲级写字楼
仅为1.7万平方米,而周边同业态竞争对手中金地为20万平方米、华贸为30万平方米。由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到
了极大的制约。
2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间。现有的业态组合不尽合理:沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配。沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点:周一到周五的销售状况要好于周末,这与大卖场
正常的销售规律正好相反。由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束,万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要,现在的
时尚流行类零售业态比例偏小。
从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看,尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划。
2、上海万达广场的城市次(副)中心型商业中心的定位是非常成功的,其基本的功能性选择及各主力业态的定位符合项目的整体特征。有流行时尚类百货“巴黎春天”及时尚荟萃的商业步行街,也有上海极具人气的“第一食品”、“宝大祥”、“上海书城”以及黄金珠宝,更有汇聚人气的各类特色美食,有效满足了广场目标客群一站式消费的需要。但上海万达广场的业态组合在一些具体的细节方面仍然有较大的发展潜力。
1)广场的整体功能性选择有调整的空间。从项目中各功能业态的配比及租金收益情况来看:步行街对广场租金的贡献远大于其面积占比,步行街用1/8左右的面积贡献了近1/3的租金收益;相对其面积而言,主力店的租金贡献较弱,其中,沃尔玛和特力和乐的租金贡献明显
偏低。从运营的情况及租金收益来看,扩大步行街、减少和控制部分主力业态的面积是接下
来上海公司提升广场整体收益的必然途径。
2)主力业态的定位有调整的必要。从目前的经营状况及客流分布来看,“和乐楼”区域的人气不足,严重影响了项目整体效果;沃尔玛家庭日用品大卖场的角色与广场流行时尚的
整体定位差异较大。城市中心型购物中心即使存在超市这一业态,也多以5000平方米以内的精品类超市为主。从国内比较成功的城市中心型购物中心业态组合来看,家具家居类卖场不符合城市中心型购物中心业态的基本特征,该业态即使存在,也只是一个补充,如上海正大广场也有特力屋,面积只有3660平方米,而上海万达广场内特力和乐的面积达36600平方米。
3)业态的相关性组合布局有待进一步提升。从业态间的功能互补性及目标人群的一致性来看,在总体的组合上,进一步提升流行时尚类零售业态的占比,增加餐饮类业态比重,压缩
家具家居类卖场及家庭日用品大卖场的面积,才能充分体现广场时尚潮流的整体定位。
就广场“娱乐楼”而言,位于二楼的国美电器不符合该楼的整体定位,阻断了各楼层间
客流的流动,建议将国美电器调整至“沃尔玛楼”,同时在该区域引入与青少年相关的业态,以更好配合一楼宝大祥和二楼上海书城的经营,丰富广场与家庭娱乐教育相关的业态。黄金珠宝城与沃尔玛的业态属性及客流特征明显不一致,建议将黄金珠宝城与步行街“颐高数码”
对调,将电器、数码电子、日用品这些与家庭消费高度相关的业态归集到一起,以在五角场区域形成较强的集群优势。步行街下沉式广场接口区域及地铁接入部分引入更具时尚气息的国际品牌如ZARA、H&M,而现有的快餐品牌向国宾路方向适度后移,以实现这两个区域业态的深度融合,进一步强化五角场万达广场引领上海东北区流行风尚的地位,促进广场收益的又一
次飞跃。
3、宁波万达广场的郊区型城市综合体符合项目的区位特征,但在规模的控制及主力业态
的选择方面需要进一步探讨。
1)项目的规模巨大,土地的价值没有得到充分挖掘。项目三公里范围内不足20万人,项目购物中心面积却有22万平方米,步行街长达680米,规模过于庞大,部分区域难免存在填铺充数的嫌疑,项目沉淀了大笔资金,土地价值未得到充分挖掘。
2)业态组合的功能性有待进一步迅速调整。通常情况下,郊区型购物中心,主题性消费更强,餐饮及娱乐体验类的消费业态相对更加丰富。虽然宁波万达广场中餐饮业态面积的占比已经达到44%,但由于购物中心位于城市待开发的区域,其特色餐饮的比例仍然偏低,建议在1号和7号门之间引入更多的特色餐饮及其它功能性业态(如银行)以拉动该区域的人气。广场娱乐体验类业态,尤其是适合少年儿童的相关业态偏少,建议在步行街二楼相对比较冷的区域增加此类业态的引进,将宁波万达广场打造成为宁波市集购物、休闲、娱乐、教育及体
验为一体的家庭娱乐消费中心。
4、哈尔滨香坊万达广场所处的区位特征及空间约束,要求其有与上海、宁波等第三代万达广场有不同的定位及业态组合。香坊万达广场处于哈尔滨新城区域,购物中心面积不到87000平方米,远小于其他三代万达广场的规模,其区域型购物中心的定位符合项目的实际。香坊万达广场最大的主力店是万千百货,万千百货与步行街如何实现整体的规模效应、又形成业态错位互补是广场兴旺的关键。从未来的发展来看,主题精品百货、时尚步行街的搭配
能更好体现项目的整体定位及特色。
香坊万达广场的业态组合总体而言是比较合理的,但是在娱乐区域的业态组合上却存在不足:一是二楼国美电器由于业态及营业时间上的制约,严重分割了娱乐楼三个主力业态间的动线,娱乐业态间没有形成互动,降低了整体功效的发挥;二是神采飞扬在一楼不但在客流的带动上没有发挥其应有的作用,而且导致娱乐楼整体租金收益偏低。最好能将国美电器和神采飞扬进行区位互换,这样不但可以实现娱乐楼客流的高度共享,也可以提升广场的整体
租金收益。
由于哈尔滨香坊万达广场处于哈尔滨商务及政府办公较集中的区域,周围很重要的消费群体是政府公务员及公司白领,主要的消费人群年龄在25岁以上,这个年龄层次的消费者对休闲娱乐业态的选择更倾向于以家庭为单位的消费,因此有必要引进更多家庭共同参与型娱
乐消费业态。
5、成都万达广场的定位与基本业态功能性选择都是比较合理的,但在部分主力业态的选
择和业态布局方面有一些待商榷的地方。
1)成都万达广场选择伊藤洋华堂无疑是整个广场招商的点睛之笔,但双百货的经营模式
也给成都万千百货带来了极大的压力。成都万千百货的经营业绩又直接影响到成都万达广场整体经营状况的好坏。成都万千百货经营能力与对当地品牌资源的掌控能力均远远逊于伊藤洋华堂,由于万达广场伊藤洋华堂定位于中端综合类百货,从自身的能力和错位经营的角度来看,成都万千百货定位于主题性百货可能更加符合实际。
2)神采飞扬位于一号中庭一楼附近的布局打断了步行街一楼的客流动线,加上万千百货经营的不景气,导致一号中庭大部分区域生意相当清淡。由于电玩的目标消费群体与步行街的主流客群并不一致,建议将神采飞扬与步行街隔离,两者间的通道部分恢复成商铺,这样不但不会影响电玩的客流和生意,更能够顺畅一楼一号中庭附近区域的客流动线,提升该区域
的人气和活力。
3)鉴于成都万达广场步行街二楼大部分区域商家的经营状况都不尽理想,建议在靠近万千的区域增加全国各地的特色餐饮及品牌折扣店的比例,适当缩小二楼部分店铺的面积,降
低商家的经营压力。
4)由于不同商家的承租能力不同,成都万达广场必须时刻保持高度的风险意识,有必要迅速评估各商家的经营状况及经营能力,并对不符合广场长期发展方向且经营能力较差的品牌和商家进行调整,以增强整个广场的抗风险能力。
四、对万达未来建设项目的几点建议
1、建立项目区位的归类标准,按照项目不同分类开展定位及业态组合研究。为了配合万达集团的快速扩张,我们需要对项目进行归类处理,按类进行定位和业态组合的相关研究。借鉴国际成功零售公司和购物中心的经验,可以从两个维度来对项目进行归类,一个维度是项目所在的城市类型,评价的指标包括:GDP、人口规模、社会消费品零售总额、居民人均可支配收入等等;另一个维度是项目在特定城市特定区域的区位特征,大体可以分为五种类型:城市中心、城市次中心、规划中的城市中心、社区型及典型的郊区型。
2、对于不同区域及类型的商业项目要突出其相应的主题定位及核心功能。不同类型的综合体及购物中心,核心功能是不同的:位于城市中心区的综合体及购物中心,商务服务和中高端零售是其基础的功能;而位于市郊的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态相对更加丰富;社区型购物中心,目的性消费较强的零售业态是核心。我们需要在未来的规划中,更进一步强化不同类型购物中心的核心功能及主题性,以形成各自鲜明的特点。
3、根据不同类型项目的主题及核心功能,有选择性的配置主力业态、主力店品牌及主力店占比。不同类型的城市综合体,核心功能必然会有所区别;不同类型的购物中心,业态及主力店的选择应该有所差异。根据成功购物中心的经验,城市中心型购物中心要着力强化流行时尚、缤纷多彩的特征,多采取以次主力店和小商铺为主的组合模式,弱化主力店的功能及作用;而对于郊区型综合体,主力店作用的强化是购物中心安全稳定经营的根本保证。
4、提升业态组合的相关性,充分发挥购物中心的多业态整合优势。购物中心是一个整体,而不应该是简单的多元组合体,如果购物中心没有成为一个整体,而是各个主力店或次主力店相对独立,就很难形成相互之间客流的共享。只有将主力店、次主力店和小商铺有机组合在一个整体里,才能真正发挥出购物中心一加一大于二的集聚效应和综合性效应。这其中主
力百货店与步行街的相互融合是关键。如何有效实现错位经营而又优势互补是需要共同深入
探讨的问题。
5、改变目前纯粹以功能为核心的组合模式,尝试建立以目标消费群体为中心的多业态组合方式。万达以前开发的购物中心概念非常清晰:两头是主力零售楼和娱乐楼,中间连以步行街,即行业内所称的纵向分布。这样的组合有其合理的地方:功能明确,结构简单。但缺陷也比较突出:业态和品牌的针对性不强,客流分散、有效消费不足,同时也会分割特定消费群体
的消费习惯,导致客流动线不畅。
万达未来的购物中心可以尝试根据不同目标消费群体的购买能力和消费习惯,在进行规划布局时进行横向布局,兼顾纵向交叉。即针对特定客群的业态、品类和品牌整合布局在同一个水平面上或同一个区域。可以尝试着建立一些特定的目标消费区域,让万达所有的细分
目标客群各取所需、各得其乐。
调整目前广场内部分娱乐休闲业态的布局:从优秀购物中心的整体业态布局来看,从一楼至高楼层,商品档次逐渐降低。低楼层以承担租金能力强的零售业态为主,适量配置餐饮和配套服务业态;高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主,适量配置零售业态和配套服务业态。休闲、娱乐业态过多分布于低楼层不但会影响和动摇购物中心的整体定位及形象,也会拉低项目的租金回报。
6、合理规划项目的规模,提升资金使用的效率,提高投资回报率。商业地产是资本密集型行业,初期投资额巨大、回收周期长,提升资金使用的效率是一个极具现实意义的课题。科学的定位及合理的项目前期规划是降低初期低效投资、提高投资回报率的核心手段。以亚太地区以及国内优秀的购物中心为参考,在一类(香港、新加坡、上海等)城市且位于城市中心区域的购物中心面积大多数在10万平方米左右;而位于二三类城市中心区域的购物中心也基本控制在5万平方米左右;社区型购物中心大多数在3万平方米左右;郊区型购物中心面积也很少有超过15万平方米的。相对而言,万达已建成的第三代城市综合体商业部分的规模普
遍偏大,资金的使用效率有较大的提升空间。
7、深入评估项目的长期价值,平衡短期利益与长期价值。商业地产的特性决定了购物中心的长期价值是我们追求的终极目标,购物中心在前期招商过程中要以引进符合项目长期定位的业态和品牌为前提,关注项目整体经营的稳定性、经济收益的成长性及长期的租金收益。这首先需要建立基于购物中心50年经营期的收益模型,在此基础上充分评估项目的总体收益,制订相应的租赁策略,扩展广场的长期综合收益。
8、提升项目业态组合和项目规划的弹性和可塑性,为项目的业态调整奠定硬件方面的基础。商业业态与品牌变化越来越快,这要求我们在前期的规划设计中为未来的调整留存余地和空间。如根据目前市场的发展来看,无论哪一类购物中心,餐饮业态越来越成为购物中心的核心业态,是稳场旺场经营的重要支撑。这要求在项目规划的前期,必须在相应的配套设计上给予满足,以适应餐饮业态未来在购物中心内的扩张。
9、强化项目开发服务于商业运营的思想。地产项目的开发本身不是目的,而只是服务于最终目的的手段,商业地产的开发必须以承载消费功能、服务商业运营、实现商业价值为根
本。项目的规划、建设、成本管控等必须以满足广场日常的安全、高效及高品质营运为前提,
着眼于项目的整体价值和长期价值。
10、理顺项目商业规划及建筑设计、开发建设与运营管理相关流程,形成闭环精细化运作。购物中心的商业规划先于建筑规划,建筑设计始于商业设计,定位是商业项目的思想与灵魂,商业规划和建筑设计是语言与载体,但这两者共同服务于一个主体:商家及消费者的需求。通过项目调研发现价值,通过广场的定位明确价值,通过业态组合体现价值,通过建筑设计、工程建设形成载体,最后通过营运实现价值并进行再定位。由这一闭合流程规划设计出来的购物中心不但可以大大降低后期招商和经营的风险,更有利于提升项目的长期经营价值。这其中,要充分发挥商业管理团队和主力业态商家的核心作用。
万达广场业态分析
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献
万达广场购物中心业态组合分析与建议
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
购物中心业态规划分析
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
万达广场的商圈分析
. 万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班
第一章万达简介 一、地理位置： 市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：
万达的目标为服务整个城东商业，打造第二个城市中心，建立第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 万达是“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。
万达广场规划要点
“万达广场”（步行街）规划/设计 前言 一、背景和要求 根据董事长对万达商业管理发展所做的重要指示，已明确了“转变经营思路，提升服务品质”的商业管理发展方向和“安全、服务、品质”六字经营管理方针，即“安全是基础，服务是核心，品质是标准”。特别在品质管理方面，其所涉及的涵是多层次的，它不但包含服务品质、管理品质、经营品质、设计品质、建筑品质等，更涵盖了企业文化、制度和团队。这其中设计品质和建筑品质是其它品质实现的基础和载体，其它品质则是设计品质和建筑品质的功能体现和延伸，更是万达城市综合体实现保值增值的前提和保障。 结合万达第三代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新工程前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第三代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。 二、条件和依据 在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段： 1、概念设计阶段（摘牌前）； 2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；
3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）； 4、施工图设计阶段； 5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。 6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质） 三、作用和目的 根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新工程商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、工程公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。 四、特殊说明
万达广场的招商理念及实际做法
万达广场的招商理念及实际做法 万达最初是以第一个提出“订单地产”而闻名，最初和沃尔玛形成了比较紧密的联盟在业内有一点名气，直到今天很多人和我们交流还是提沃尔玛，还是提订单地产，万达发展太快了这些已经是非常遥远的过去了，现在我们的做法模式已经有了很大的变化。 最近跟我们沟通比较多的是万达怎么能够保证这样的发展速度？刚才方先生对万达做了一定的介绍，我们现在已经开业的购物中心是19个，在建的是16个，从今年开始算起每年开发的购物中心大概是15个左右，也就是说三年要开30个或者40个左右的购物中心，很多人会问万达有什么样的方法能够保证这么快的速度，而且目前为止我们开发的几个还是比较成功的。前不久在一个商学院里的教材中看到，里面的课程表就有一个课叫万达模式，我不知道谁去讲，也不知道他们对万达模式是怎么理解的。 今天只是从我的工作角度把万达广场的招商理念和实际做法和大家沟通一下。两个目的，第一是希望跟大家做一个分享跟沟通，第二个希望在座的专家像方先生、许先生能给我们提出一些建议和意见，其实我们自己也认为自己不断地在自我否定，不断地自我学习，我们希望不断地自我突破。所以我今天只讲其中一个部分就是万达的招商是怎么进行的。 在讲万达的招商之前需要让大家对万达的产品模式有一个基本了解，否则很难理解我们招商的做法，万达的产品应该说从2006年从我们的宁波万达广场开业之后形成了第三代万达广场，一种新的产品模式，有些对万达了解的可能知道。 2007年开成都万达广场的产品模式我自己归纳了以下三个特点：第一个特点我们内部叫做“四菜一汤”，“四菜”指我们会盖四栋楼，里面引进的都是主力店，“一汤”是其中里面贯穿的步行街。 大家知道在英文中主力店的本来含义是指起的船锚的作用，所以我们认为这四栋主力店的楼在万达广场中确实也起了锚的作用，就是给这个广场吸引人气，稳定广场，保证广场的安全性，就是保证有足够的人流进来，这是四个楼的作用；步行街是为万达广场能够带来特色、带来租金收益的作用，这是一个大家需要注意的，这是主力店和小商铺各自的功能不同。第二，大家要注意百货楼的位置，一般情况下必须有两个主干道加的地方放百货楼，娱乐楼是放在规划路或者相对比较偏的路上，因为从实际过程中发现万达广场最初开业的时候，最初火起来的主力店不是百货，而是两个业态，一个是超市，第二就是娱乐。整个万达广场最初火起来的业态就是我们的三个娱乐业态，电影院、KTV和室内游乐中心，这三个业态也是我们万达广场娱乐楼标准的组合，但它有极强的目的性。第二它自己吸引大量的人流，对
最新万达广场业态规划概念
最新万达广场业态规划概念 最新万达广场商业业态规划概念 一、业态分类及面积占比 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务三 三个业态的面积占比大致为： 1.餐饮面积占比40%--60%； 2.服装服饰面积占比20%—30%； 3.生活配套服务面积占比20%--25%。 在制作规划布局图时，用蓝色表示餐饮业态；用黄色表示服装服饰业态；用红色表示生活配套服务业态。 用小方图形标示商铺内厨房预留点位；用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位；用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。 二、基本结构、各楼层布局和定位 基本结构： 根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米 各楼层布局及定位： 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）； 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。 三、商业业态规划指引 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。 为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。 步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。 中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。 考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。 建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。 四、建筑规划指引 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家使用的便捷
万达广场的业态组合案例分析
万达广场的业态组合案例分析 本帖最后由niuyear 于2009-5-26 1129 编辑 万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。 1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务区域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。 1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费 为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套。但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。其中,万达持有且可租赁的5A 级甲级写字楼仅为1.7万平方米,而周边同业态竞争对手中金地为20万平方米、华贸为30万平方米。由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约。 2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间。现有的业态组合不尽合理沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配。沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点周一到周五的销售状况要好于周末,这与大卖场正常的销售规律正好相反。由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束,万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要,现在的时尚流行类零售业态比例偏小。 从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看,尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划。 收藏分享评分 回复引用订阅TOP 发短消息 加为好友 niuyear ( )当前离线 UID1037 帖子44 精华0 积分668 阅读权限50 在线时间3 小时注册时间2009-2-5 最后登录2009-5-31 高级会员
购物中心业态分布分析1643345846
购物中心业态分布分析 招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。 商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。 所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分 布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。 这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。 有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。 2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例 广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。 华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主
成都太古里空间业态分布分析
成都太古里空间业态分布分析 发表时间：2018-06-22T14:34:23.750Z 来源：《知识-力量》2018年6月上作者：郑丽红 [导读] 本文以成都远洋太古里为例，主要研究太古里业态空间分布，分析太古里商业街内各业态所占比重，为其他同类别历史街区的开发运营业态配比提供参考。 （四川大学建筑与环境学院，四川成都 610000） 摘要：历史街区保护利用与更新工作在全国各地开展，历史街区的顺利运营，对实现历史街区的可持续发展有极其重要的意义。本文以成都远洋太古里为例，主要研究太古里业态空间分布，分析太古里商业街内各业态所占比重，为其他同类别历史街区的开发运营业态配比提供参考。 关键词：太古里;空间;业态 1 背景 继北京颐堤港之后，远洋地产和太古地产再度联袂打造大慈寺文化商业综合体[1]。成都大慈寺宗教历史地段凭宗教文化、市井文化、民俗文化等特征奠定了其在成都历史多样文化构成中的重要地位。通过建筑形态的设计和业态引入，大慈寺历史地段的宗教、市井、民俗、传统商业等逐步在空间中得以体现和表达。 2 前期调研 供应商根据客户的需求，按零售或批发的形式向其提供有形物质产品或无形技术服务等，这种具体的售卖方式和运营类型称为业态。业态构成是定义商业区的基础，决定商业区的集成类型 [2]。本次主要按零售、餐饮、娱乐及其他对太古里的业态进行调查。 2.1客流量 2010年12月31日，太古地产、远洋地产宣布联合以20.03亿元竞得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地块，项目定案名为“远洋太古里”。成都远洋太古里项目成熟期后，计划每年贡献租金收入超12亿人民币。目前90%的面积已出租。据相关媒体统计，2015“阿狸·天空下的童话”新年特展试营业期间平时人流曾达8000人次,节假日客流达20000人次[3]。 2.2业态趋势 成都既是历史文化名城，还是“一带一路”和长江经济带的核心节点，计划建设具有国际影响力的购物天堂。拥有春新路、红星路等著名商圈的锦江区将全力打造成都国际购物天堂核心区，以成为展示成都现代化、国际化风貌的“天府门廊，城市会客厅”。 基地所在的“红星路一大慈寺”新兴商圈已初具规模，周边的高端现代服务产业已集聚形成。而基地内部为上世纪八九十年代的多层小区，产业能效低，与周边业态不匹配。按照城市发展态势，功能业态待提档升级。传承大慈寺街区的文化氛围，融人成都国际购物天堂的发展趋势，引领城市会客厅的高端体验，打造多元功能业态，将该城市商业综合体定位国际化、地域化的城市会客厅[4]。同时，植人国际化高端业态、提供国际化服务、打造体验式文化项目，并实现由地上到地下的复合开发。国际化服务包括国际化公寓、办公和高端购物街区，体验式文化项目则以书画展厅、文化艺术培训、书店、小剧场、儿童乐园等文化消费业态为主。同时打通地上地下空间，与周边地下商业空间融为一体，形成连续的商业氛围。 3 业态分布 远洋地产与太古地产合力打造了一座开放式、低密度的街区形态购物中心[4]。建筑设计手法上，集高效现代流线与幽静复古风貌于一体，街道建筑交相辉映、相得益彰；入驻平台选择上，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现；空间营造技术上，潮流广场和园林景观创建公共空间与聚会场所。 3.1空间分布 以快里慢里为依托，实现业态在空间上的分区。太古里商业街业态策划针对现代城市人对奢侈品等物质享受及追求新奇事物的特点，成功将太古里商业街塑造成旅游、购物、休闲的热门场所。成都远洋太古里特别引入“快里”、“慢里”概念。“快里”东西两端为精心设计的时代广场，广场间由三条琳琅满目的步行街链接贯通。 “慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制。“慢里”分布着六七十家不同风格的各式餐饮，提供全新的国际化就餐体验和众多品质选择。除了众多国际品牌与品质餐饮，成都远洋太古里涵盖文化行业，方所以最美书店著称，百丽宫以其高端科技为观众带来极致视觉体验[5]。 3.2业态比例 太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约66%，汇集了GUCCI古驰、Cartier卡地亞、Hermès爱马仕等一系列国际时尚品牌；餐饮占比约为20%，引入兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园JadeGarden餐厅及ElementFresh新元素、BlueFrog蓝蛙、The UrbanHarves极食、壹小馆、安薇塔餐厅等特色品牌，成了吃货聚集地；生活休闲娱乐约占10%，包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌；其他约站4%左右。 4 结语 本文主要是对成都太古里业态进行调查研究，分析太古里业态结构。从业态配比来看，零售业态在所有业态中占比最重。其他类似街区可参考太古里业态分布，打造活力商业区。 参考文献 [1]温俊杰.基于信息熵权TOPSIS法的步行商业街业态竞争力评价及空间布局研究:三个对比案例[D]. 浙江大学, 2012. [2]易格菲.商业街外部空间设计研究--以成都市大慈寺商业街区为例[D].西南交通大学, 2016. [3]兰峥.历史街区商业外部空间设计研究[D]. 重庆大学, 2007. [4]邱崇珊,王波.文化消费背景下的城市商业综合体规划设计策略 ——以成都大慈寺片区某商业综合体规划设计为例[J].四川建
万达广场分析概述
万达广场经历了哪三代开发模式？ 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公 司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积
青岛万达广场概况
青岛万达广场概况 青岛万达广场概况 万达广场位于青岛市（CBD）中央商务区核心地段，西起山东路、东至南京路、南起延吉路、北至辽源路主要干线。周边大约有30万的城市居民及在建的高档商务住宅区，如锦绣华城，卓越集团，交运山庄，等商业住宅，每天有数十万的流动人口，形成不同层次的消费群体，对万达广场的人气聚集都奠定了良好的基础。将成为商机无限的新的商业中心，是CBD商圈的城市亮点。 万达广场建筑面积38万平方米，其中包括7万平方米的住宅，11万平方米的写字楼和公寓，5万平方米的五星级酒店，15万平方米的大型商业中心，商业地产经营模式，“只租不售”的经营策略，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、运动、商务、办公等全方位体验于一体的多功能的购物场所。零售占40%，功能配套占34%，文化娱乐占18%，餐饮占8%，这几项占比中零售只占40%，综合业态占了60%。综合业态占比比较大，更容易吸引客流，体现消费的需求。 万达广场根据业态组合规划引进国内外十大名品牌，国内百货品牌万千百货，日本最大零售企业佳世客超市，喜达屋集团旗下超五星级艾美酒店，中国最大的电器连锁企业国美电器，中国排名第一的五星级影城万达国际影城，全国最大的连锁电玩城大玩家超乐场，全国大型连锁量贩式大歌星KTV，中国动漫创意领跑者卡酷动漫亲子园，最具影响力连锁健身会所一兆韦德健身，岛城知名餐饮连锁良友海鲜酒楼及国内外著名品牌肯德基、星巴克、屈臣氏、DQ冰淇淋、皇家美孚、ONL Y、VEROMODA、JACK&JONES等均已入驻青岛CBD万达广场。 万达广场室内商业步行街分为三层： 1F步行街一层，营业面积4687平方米，共有59家商铺，男女时尚知名品牌旗舰店、精品生活特色店、。 商铺业态分类： 101/102雅莹EP 103巴黎三城PAPISMIKI 105卡拉玛CALAMAR 106古老鲨鱼CULAO 107∕108肯德基KFC 109∕110∕111屈臣氏WA TSONS 112渔FISHINGCOLLECTION 113菲麗空间FA VORIREROOM 115伊可爱E&YOU 116五色风马W.S.F.M 117棠妮TONYMOL Y 118∕162丹香LAMOKA 119∕120∕121∕122快乐江涮涮吧HAPPYCHAFINGDIAH 123永真眼睛GOOGVISION 125∕126简GEN 127喜莱莎 128浪漫一身RMEO 129 2F步行街二层有56家商铺，业态规划有时尚运动服装、品牌服装店、特色餐饮和生活
商业业态布局分类
商业业态布局分类 商业业态布局分类 邱易 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着 现实的意义。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有
市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并
业态布局分析.
业态布局分析 本次商业街区店铺调查系上海尚安投资管理有限公司受溧阳丰联置业发展有限公司委托，对溧阳市城区中心区域所有在经营的商铺进行定量研究，针对区域内750家经营店铺，我们通过商业街区逐个普查、业种业态比例、经营面积分布等定量研究，得出了目前溧阳市中心区商业的基本业态布局等一些共性的市场情况，以此作为【平陵广场】项目科学定位的参考依据。 1、经营户街区分布 各商业街区经营店铺数量、业态及比例列表
数据来源：尚安机构研展部 各商业街区店铺数量及比例列表 数据来源：尚安机构研展部 数据来源：尚安机构研展部 ? 根据调查统计，750家商铺主要集中在西大街平陵路、码头街等老城区的商业街区 上，而随着城市的南向发展，燕山路上也已经涌现出了大量的新型沿街商业店铺。 ? 西大街上集中了溧阳市三成以上的商业街铺，其次为平陵路和燕山路。 ? 从街区和业态分布的关系来看： ◆ 西大街上经营品种最多的是服装、餐饮、通讯、烟酒、美容美发和水果店； ◆ 平陵路上经营品种前三类的是服饰、通讯和餐饮； ◆ 燕山路上经营品种前三类的是餐饮、五金以及休闲类。 ? 由此可见，餐饮类在几条街道上都有较多分布，其次是服饰类店铺主要集中在平陵 路以北，燕山路上的服饰类极少。 2、经营户业态分布
数据来源：尚安机构研展部各商业街区经营业态及比例列表
数据来源：尚安机构研展部 数据来源：尚安机构研展部?从整体上看，750家店铺中，约有189家是服饰店，占总量的四分之一，其次是 餐饮店和通讯，为92和34家，分别占12.3%和4.5%。 ?全市拥有20-31家同类型的商铺业态为车辆销售维修（31家，4.1%）、五金建材 店（30家，4%）、烟酒店（28家，3.7%）、美容美发店（25家，3.3%）、药店（23家，3.1%）、副食品店（20家，2.7%）、数码电器类（20家，2.7%）、银行（20家，2.7%）。 ?其他在全市区低于20家同类店铺的业态为休闲保健、眼镜店、照相、书店、水果 店、工艺品店、花店等。 ?从以上各业态比例来看： ◆服饰类比例相当高，这与城内商业街区均以小型专卖店形式较多有关；
万达业态布局分析
商业综合体业态布局与动线规划要点 摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。 最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。 商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。 近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出现问题都可能影响项目的成败。本文试图在规划设计层面寻找端倪。 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计