商业综合体业态布局
商业综合体业态布局
任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。
一、商业业态归类分析
规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。
1.按功能性质分类
商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。
2.按消费方式分类
我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。
3.按消费层次分类
可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。
4.按对项目的价值贡献
按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。
二、业态布局原则
与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，业态布局应与交通、环境对应。比如，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：
1.合理分区
把复杂的商业综合体功能进行分解归类，做到分区明确，达到易于消费者识别和方便引导的目的。
1）按性质分区
物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发现，自然形成的传统商业街区往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达到共赢。商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。
图1 万达商业综合体基本模型
2）按管理要求分区
业态的经营时间不同是更为客观的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。如图2，美国JERDE事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态的入口与之呼应，特别地设了一个室外的飞梯从庄里街地面直达位于五层的影城，如图3。
图2 北京SOLANA蓝色港湾平面图
图3 石家庄勒泰中心总平面图
3）按档次分区
一般规模的商业项目大体应该有一个目标消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯以及对应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则因为规模较大，或者服务半径内客源不足等原因，安排了不同档次的业态。这就必须注意加以分区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。例如合肥包河万达广场是万达首次引入国际一线奢侈品牌，都集中在首层独立的区域。
4）按租金水平分区
不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域，首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。除大品牌的洋快餐外，餐饮的坪效较低，一般设于高楼层。大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高，且多数属目的性消费，宜安排在较背的位置。在规划阶段，应依据用地条件，对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态，并设计为相应的空间尺度和环境条件，比如与地铁相连的地下层，其租金往往不比首层低。
2.增强互动
分区是为了易于识别和引导，但也应适度。混合性是商业综合体的优势所在，其核心理念就是业态的关联性。我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落，尽力创造多种业态共生的条件，从而促进消费，使商业综合体这个业态群落繁荣生长。具体来说，就是增强业态之间的互动关系。
1）利用消费的关联性
正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。在商业综合体中，我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。在空间布置上，深圳万象城将滑冰场设在中心位置，餐饮布置在周边，不但是为带孩子训练的家长提供了休息的场所，有滑冰表演可以欣赏成为餐饮最大的卖点，如图4。
图4 深圳万象城模型
2）利用品牌的互补性
将同一大类的商品或服务在品牌档次、风格品味、目标客群年龄等方面的差别有意识地组合在一起，以实现对消费需求的一网打尽。国外的一些品牌如ZARA，会伴生一些副牌同时出现，这是经过长期经验积累形成的发展策略。
3.引导客流
利用主力店布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流，是商业综合体规划的关键价值所在。将聚客能力强的主力店，如百货、超市等设于主动线的两端，
避免出现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或地下商业价值偏低的位置，尤其像影城这样大客流的主力店拉动客流。另外，从这一角度考虑，纯目的性消费的专业卖场，如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱，如果不为制造总规模、消化总面积，引入的意义不大。
4.顺应流程
从顾客需求的角度考虑业态空间的安排，如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接，使小推车平层或者通过自动步道到达车位，一般设于地下一层可以解决这个流程问题。石家庄勒泰中心是一个即将开业的大型城市综合体，不但有近20万平方米的大商业，还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型，设计在商业裙房内嵌入了一个小教堂，将餐饮、酒店宴会厅、客房和小教堂连接起来，使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典需求，如图5。图5 石家庄勒泰中心商业中嵌入的红色小教堂
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献
购物中心业态规划分析
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局 而对于商业任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。也是难点，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，综合体而言，我们不能是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。甚至项目设计之商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，这就要求建筑师必须对各仅仅只是限定了规模，根本就没有确定业态设置，初，如此才能得心档次以及价值贡献，种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、应手地进行布局。1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆（美生活配套服务建材、（家居、、品、文体用品等）专业卖场家电、配件等）、容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。按消费方式分类2.可视对应业态，我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类商品可划分为民生商可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。按对项目的价值贡献4. 租金可分为主题营造价值、品牌价值、按业态对商业项目的价值贡献分析，而大型价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，业态的规模和品牌知名度与租金是成超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。二、业态布局原则业态与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目比如，环境对应。布局应与交通、的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：合理分区1.达到易于消费者识功能进行分解归类，商业综合体做到分区明确，把复杂的别和方便引导的目的。1）按性质分区物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发现，自然形成的传统商业街区酒吧一条街等，往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同达到共赢。的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。
最新整理购物中心业态规划及品牌落位
购物中心业态规划及品牌落位 业态规划定义： 购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。 业态规划要点： 1、明确项目定位 业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。 目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。 业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。 举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。 厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。 2、业态组合 业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。 业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
周边商业业态情况汇总
周边商业业态简况 1、东大商贸城 东大商贸城位于通州市东大门。创办于1998年，总投资额4亿元人民币，占地150亩，总建筑面积达10万平方米，营业面积8万平方米，进驻商家600余家。该市场主要经营陶瓷、洁具、百货、副食；东大好亿莱主营品牌家居、高档建材，家居建材品牌达两万多个，国内外知名品牌全线进驻，已形成与上海、南通等大型家居市场同步的品牌格局。同时，东大好亿莱家居广场通过品牌调整，建成了精品电器一条街，营业面积5000平方米，是通州市最大、品牌最齐全的电器展厅。 2、国盛义乌城 总投资近4亿元人民币，一期工程5.6万平方米，于2008年10月开工建设，现已顺利竣工，并将与近期正式开业运营。该市场位于通州通吕公路与世纪大道交汇路口，区位优势明显，占地面积7万平方米，总建筑面积9万平方米。目前已与400多个来自浙江、上海、如东、海门和通州本地的商户达成了进场经营意向。以科勒卫浴为代表的36个国内一线品牌和金利来皮具为代表的12个国际品牌即将入驻市场。
3、江海·阳光城 “江海·阳光城”位于通州新城区，南邻通吕公路，东接中心竖河，与东大建材市场一河相隔，西与国盛义乌城毗邻。该项目占地面积7.53万平方米，总投资5亿元人民币，规划总建筑面积11.3万平方米，其中，购物中心3.3万平方米、商务酒店2.78万平方米、品牌专卖街4.35万平方米、精品专卖0.9万平方米，内设500个车位的大型地下停车场及200个车位的地面停车场，是一个集大型购物中心、商务酒店、精品购物、餐饮、文化体育、娱乐休闲为一体的大型城市广场商业项目。 4、通州红星美凯龙 通州红星美凯龙国际家居生活广场项目位于开发区南区，总建筑面积达100万平方米，汇聚海族馆、大型Shopping mall、商业街、公寓及各项配套设施，是集家居、艺术品、购物、娱乐休闲、餐饮为一体的城市商业综合体。首期红星美凯龙家居生活广场主楼及商业步行街计划于2013年3月建成开业。 5、金游城 金游城坐落于通州市建设路南端，处于通州城市新旧两个中心的结合部，北揽旧中心繁华商圈，南拥新城市中心。占地面积53000平方米，建筑面积达10万平方米，拥有650米临街海派商业长廊，以南加州风格为整体建筑风格。它是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、
商业综合体项目市场调研计划方案
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大 对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为 未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广 场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律 主力店以超市为主 在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），
以多个次主力店带动整体商业经营。 服务配套是社区购物中心业态组合的根本 服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。 餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大 餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。 【案例】深圳喜荟城 业态配比 引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。 作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位 喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。
商业综合体各业态商业规范要求-文库
商业企业开店基本要求 □时尚百货 □占地 7000 平米以上 □面积 20000-50000 平米 □层高 4.5米以上 □柱距 6米以上 □车位 100-300个 □楼层要求 4-8层，单层面积为3000-6000平米 □商圈要求 □在该城市第一商圈，繁华地段 □十字路口最佳 □商业氛围浓郁 □有1-2家百货店在附近最佳 □租金：一般为1-2元/天.平米左右，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，联营、购买也有可能 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。 □综合超市 □占地 10000 平米以上 □面积 14000-30000 平米 □层高 5.2米以上 □柱距 8米以上 □车位 200-500个 □楼层要求不超过3层，单层面积最小为7000平米，最大为20000平米□商圈要求 □在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围固定居民达到20万人以上□十字路口最佳，交通便利 □在2公里范围内无同等体量及品牌竞争力的超市 □租金：一般为1元/天.平米以内，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，购买也可，部分超市品牌可联营 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。 □备注：中型超市只需4000-7000平米，其他标准相应降低 商业企业开店基本要求
□建材超市 □占地 20000 平米以上 □面积 10000-20000 平米 □层高 8米以上 □柱距 10米以上 □车位 200-500个 □楼层要求不超过2层，单层面积最小为10000平米，最大为20000平米□商圈要求在该城市交通发达地带，十字路口最佳，可以在城区边缘 □租金：一般为1元/天.平米左右，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，购买也可，部分品牌可联营 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。□家居超市 □占地 20000 平米以上 □面积 20000-50000 平米 □层高 5.5米以上 □柱距 8米以上 □车位 200-500个 □楼层要求不超过4层，单层面积最小为7000平米，最大为20000平米□商圈要求 □在该城市人口主要商业区，商业氛围浓郁 □十字路口最佳，交通便利 □租金：一般为1-2元/天.平米左右，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，购买也可，部分品牌可联营 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。商业企业开店基本要求
商业业态体量测算办法
商业业态体量测算办法 商圈聚合系数（K）=规划面积 / 测算商圈可支撑面积 首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出 / 业态单位面积盈亏平衡点收入× 商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4 商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量 / 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。 商圈综合聚合系数（NK）。这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。 业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。 人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。这些在人口调查中做好甄别非常关键。马太福星在商圈的人口成份与消费时间的调查与测算上，形成了一整套独到而科学的方法。
购物中心体验业态
购物中心体验业态TOP10 所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。 传统百货与购物中心的本质区别是零售类业态的占比从70%-80%降至45%-55%，体验类业态占到占比可达到10%-15%甚至更高。哪些业态属于“体验式”业态呢? 1、电影院 从电影院出现开始到现在，它已然成为购物中心的“标配”之选，电影院的聚客能力和电影院掀起的“圈地时代”不容小觑。 主要功能： 电影院是购物中心中最聚人气、提高留客时间、最有效拉动关联消费及同向人群的业态。 电影院可以提升购物中心形象，并保持购物中心永久的时尚性。 电影院在购物中心有着很强的人流导向性，体现了“喷淋式客流设计”的理念。 电影院有着较强的节奏控制作用，有利于购物中心的人流动线的优化调整和顾客身体与消费心理的调节。
电影院具有极好的心情调节作用，增加了顾客的合理消费行为和愉快的心理体验。 2、真冰场 真冰场自身如果有强大的运营能力和吸客力，必然会给购物中心带来客流量和消费量的提升，故华润集团万象城、龙湖集团天街购物中心、兴隆集团兴隆天地旗下多家购物中心均设置了冰场。 但冰场的承租能力低，物业层高和柱距要求高(溜冰区域内不得出现立柱)，设备需要由开发商或运营商承担，故除非面积非常大的大型购物中心或者突出年轻潮流主题的中型购物中心才会引入真冰溜冰场。 冰场和电影院是两个经常对比的业态。一个电影院生意的好坏，跟电影院本身的经营能力一定是有关系的，但是并不是占很大的比重。电影院生意的好坏很大部分跟电影市场是否繁荣关系很密切。而
冰场是自己生产产品、推广产品、销售产品，推广费用很高。冰场的好坏和本身的经营能力关系更大! 3、健身会所 健身会所的进驻有利于填补购物中心商业在运动休闲版块的空缺，吸引中高端的城市人群聚集，并且提升购物中心的档次。而健身会所则看中了购物中心所提供的一站式生活配套服务，可以说，两者的联姻是“两情相悦”。 中国商业健身俱乐部约5000家左右，门店选址繁荣的CBD商业中心、高档商务写字楼、大型购物中心以及高档住宅小区附近，其中选址在购物中心的大约占比26%左右。 不过，相比于购物中心中的其他体验业态，到健身会消费花时过多，与快节奏的城市生活方式脱离，似乎吸引力不够。 4、电玩城 电玩是年轻人娱乐放松的选择之一，深受青少年群体的青睐。现在的电玩城做得越来越完善，项目设置丰富，设备配置也相当高端，从最大程度上满足消费者的娱乐需求。 选址一般标准。需求面积：2500-8000平米(视具体商业环境);建筑层高：层高3.5米以上;柱网间距：柱距原则上最好不小于8.0米，要求有给排水。停车方便。注重隔音：部分音乐类模拟机应单独隔断，避免噪音。
大型购物中心业态组合
大型的购物中心业态组合分析 前言 购物中心的面积大小及其型态并没一定的规律可循。小型购物中心, 它的功能性纯粹是提供邻近居民在购物上的方便性; 也有超大型的购物中心, 营业面积动辄数十万平方米, 所覆盖的客源广泛, 甚至已成为观光客必游的购物景点。 所谓的「购物中心」, 我们或可将其简单的定义为–“ 由多个商用建物组合而成的大型营业卖场, 并配有停车设施, 以合理、均衡的业态组合, 引进相应的零售商户入驻, 并由开发商集中拥有、统一规划、管理与运营”。一般来说, 购物中心的开店地点、规模大小、以及业态组合, 跟店本身的商圈型态息息相关, 因此, 商圈型态的研究扮演着十分关键的角色。典型的购物中心, 通常都最少具有一家或多家的主力店, 再辅以多样化的品牌店所构成。主力店可能是超市, 也可能是百货公司, 它是购物中心吸引客流的经营主体。 一座购物中心的开发, 首先必做的就是“ 可行性研究”, 包括市场可行性、规划可行性及财务可行性。 市场可行性–涵盖了一系列的研究调查, 如商圈发展趋势、商圈结构、业态结构、人口结构、人流与车流、客源结构、竞争结构、消费行为与态度。同时, 根据这些研调的分析结果, 进行项目的定位、业态组合的规划与招商策略的设定。 规划可行性–购物中心的建筑规划, 不是由建筑师根据开发商老板的片面概念去做天马行空、毫无论证基础的设计, 而是必须以市场可行性研究结果及定位为核心, 去规划一个合理的、符合实际需求的商场结构。 财务可行性–重头戏在于投资报酬率的评估, 如建筑成本、经营成本、以及未来的营收估算。很显然地, 购物中心未来的营收, 主要来自于入驻商户所占的面积和租金收入。 对开发商和入驻商户来说, 他们所关切的重中之重, 除了客流量, 还是客流量, 换言之, 客流量愈大,来客的消费收入也就愈多, 物业的增值相对地也就愈高, 因此, 不管是购物中心本身也好, 入驻商户及其顾客也好, 这是一种‘三赢' 的良性循环。我们可将「业态组合」解读为“不同的入驻商户租用购物中心的商场空间对外进行销售商品或服务的组合, 并由此产生购物中心的财务收入”。简言之, 一个好的业态组合是由多样化的商户（店）所构成, 形成购物中心与入驻商户之间彼此互相加分的效果, 达到提高客流量和创造销售的目的。进行业态组合的设定, 所要考虑的基本元素包括入驻商户的规模大小、位置及商品型态与品种。大多数的购物中心开发商, 他们所关注的重点, 无非就是投资回收, 因而很容易就陷入了‘提高租金'的误区, 反倒忽略了一个正确的业态组合所带来的互动性的整体利益。
购物中心业态规划技巧
购物中心业态规划技巧 ▌一、购物中心业态选择与规划原则 1.业种的选择、规划与组合步骤 业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。 ①业种选择 业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。 必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位必要条件三：高度专业化、；差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。 ②业种组合 商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。 一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。 ③业种功能分布 业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。 此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。 2.业态规划原则与三大问题 业态规划的基本原则 ①定位三原则：其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。 ②功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。 ③业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。 ④长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。 ⑤空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题 ⑥业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。 业态规划中必须要考虑的三大问题： ①业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； ②配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； ③落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 ▌二、购物中心业态规划指南 制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。 1.商业业态定位市场调研计划书 商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手： ①消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。 ②消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。 ③商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解 析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 （2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。 【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
购物中心的8大分类和8大业态
购物中心的8大分类和8大业态 壹8大分类 近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来越困难？ 因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升，更容易受到消费者的认可。 购物中心分为8大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分： 1、区域性购物中心：比如第一八佰伴； 2、都市型购物中心：如港汇恒隆广场、南京路来福士； 3、社区型购物中心：在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社区型购物中心； 4、邻里型购物中心：如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心； 5、郊区购物中心：如松江地中海项目； 6、折扣店或工厂直销，也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心； 7、特殊功能型购物中心：如主题型购物中心，这一类的典型在全国还比较少，上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心； 8、商业、办公、酒店混合型，也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几年这一类的产品在全国各城市都比较多见。 贰8大业态 现在许多商业开发商都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐都有，却并不清楚它到底应该具备哪些业态。
购物中心在国外称为shopping mall，引入至中国后，大多数项目并没有按照严格意义的业态业种分类来做。 严格意义上来说，购物中心分为8大业态： 1、专业店：类似运动城、书城、电脑城、家居城等； 2、专卖店：服装品牌、化妆品药妆等； 3、专业街：以业种归类、集中在一起； 4、主体百货：规模型的主力店； 5、餐饮：可细分为正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮等； 6、休闲娱乐：如电影院、KTV、游戏房、运动健身中心、美容SPA、休闲按摩养生馆； 7、超市：较大的称为超市卖场，现在出现精品超市、生鲜超市、24小时便利店； 8、停车场：大家可能会觉得奇怪，停车场也算在业态中？实际上，在国外shopping mall体量较大，涵盖服务很多，且大多建在远郊，因此需要开车前往。 因此，如果我们要做购物中心，首先需要掌握购物中心的这8大分类和8大业态。 叁购物中心or百货or超市？ 现实生活中，有许多人都分不清某个商场到底是购物中心、百货还是超市。作为业内人士，我们可以掌握一些技巧，比如从平面结构上、从经营内容上，都可以看出它们的区别。 1、从经营内容来说，购物中心经营专卖店，它的平面结构动线围绕主动线排布。每一个专卖店的经营商家都希望自己的店面能开在沿走道的位置，因为这样消费者的到达率会比较高。因此，购物中心要求主动线清晰，一般为“一”字型、L 型。
商业业态布局分类
商业业态布局分类 商业业态布局分类 邱易 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着 现实的意义。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有
市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并
商业综合体业态布局
商业综合体业态布 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数, 了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献 按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的
购物中心业态组合分析与建议
购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 （一）商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 （二）商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题：1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面： 1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万