房地产抵押报告
房地产抵押估价报告
估价项目名称：*****房地产经营开发有限公司所属位于***
中山东路***15#-1-112、15#-1-203、
15#-1-2501至2512室商办用途房地产抵押
价值估价
估价委托人：******房地产经营开发有限公司
房地产估价机构：******房产评估有限公司
注册房地产估价师：***（注册号*******）
***（注册号*******）
估价报告出具日期：2014年6月29日
估价报告编号：*******
致估价委托人函
******房地产经营开发有限公司：
******房产评估有限公司受贵方委托，根据国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准GB/T50291－2015《房地产估价规范》的操作程序，认真地查验了贵方提交的估价对象产权证明和相关资料，并进行了实地查勘鉴定工作，分析考虑了影响房地产估价的诸多因素，遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则、谨慎原则，运用科学、合理的房地产估价机构法，对贵方用于抵押贷款的坐落于*******中山东路*******15#-1-112、15#-1-203、15#-1-2501至2512室商办用途房地产（建筑总面积为***m2及相应分摊的土地面积为257.52m2）进行了估价，利用比较法、收益法进行测算，确定该估价对象在二O一五年六月二十三日的抵押价值（含国有出让土地使用权价值）为￥***万元，大写人民币***元整。
表1 估价对象估价结果一览表
说明：
1．假定未设立法定优先受偿权下的市场价值确定：根据上述分析和测算过程，结合估价经验，确定该估价对象在价值时点2014年6月23日的市场价值为：￥***万元，大写人民币***元整。
2．法定优先受偿款确定：在价值时点，估价对象已设定抵押权，经咨询估价委托人，抵押权注销及再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。
3．抵押价值确定：房地产抵押价值是抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定估价对象未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。综合以上因素，确定估价对象在价值时点2014年6月23日的抵押价值为：￥***万元，大写人民币***元整。
法定代表人：
******房产评估有限公司
二O一五年六月二十八日
目录
估价师声明 (5)
估价假设和限制条件 (6)
估价结果报告 (10)
一、估价委托人 (10)
二、房地产估价机构 (10)
三、估价目的 (12)
四、估价对象 (12)
五、价值时点 (16)
六、价值类型 (16)
七、估价原则 (17)
八、估价依据 (18)
九、估价方法 (19)
十、估价结果 (20)
十一、注册房地产估价师 (21)
十二、实地查勘期 (21)
十三、估价作业期 (21)
十四、估价报告有限期限 (21)
十五、变现能力分析 (21)
十六、风险提示 (24)
估价技术报告 (26)
一、估价对象区位状况描述与分析 (26)
二、估价对象实物状况描述与分析 (28)
三、估价对象权益状况描述与分析 (28)
四、市场背景描述与分析 (30)
五、最高最佳使用分析 (34)
六、估价方法选用 (36)
七、估价测算过程 (37)
八、估价结果确定 (74)
附件 (75)
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员***、***已于二O一五年六月二十三日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象实地查勘的真实性承担责任，但估价人员对估价对象的查勘仅限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，估价人员不承担对估价对象的结构质量进行调查的责任，对其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
（一）本次估价的假设前提
1.一般假设
（1）估价委托人提供了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
（2）我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行估价。设定估价对象不存在建筑物隐蔽性质量问题和地基质量问题。
（3）我们未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。
（4）本报告对估价对象于价值时点二O一五年六月二十三日的市场价值，基于以下假设:
1）具有一个公开的、比较活跃、发达的房地产市场；
2）估价对象能够自由地在市场上租售；
3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期；在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变。
（5）不考虑特殊性质买家的附加叫价；
（6）估价师实地查勘未能取得估价对象地上建筑物的工程质量报告，亦未对建筑物的质量进行检测，本次估价是假定其建筑物质量达到合格。
（7）本报告估价对象的公共配套设施、水、电及交通与整体物业为不可分割的整体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电及内部交通的使用权益为前提。估价结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气等相关配套辅助设施和装修等。
（8）本次估价对象市场价值是指估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下，现状利用条件和正常房地产市场条件下合法交易的供需价格。
2.未定事项假设
估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为2005年左右，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。
3.背离事实假设
（1）本次估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的现行公开市场价值，没有考虑将来可能的特殊交易方法（如强制拍卖）对该估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对估价值的影响。不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有不可抗
力对房地产价值的影响。
（2）依据估价委托人提供的共十七册《房屋所有权证》，至价值时点2014年6月23日，估价对象已设定抵押权，权利人为*******股份有限公司，权利种类为抵押，20000000.00元，设定日期为2012年6月25日，约定期限为2012年6月23日至2014年7月22日。经咨询估价委托人，抵押权注销及再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。上述条件发生变化时，估价结果应作相应调整。
（二）估价报告使用的限制条件
1.本房地产估价报告仅限于为估价委托人以估价对象为担保确定在***银行抵押贷款额度提供参考，不对其它用途负责。
2.本估价结果的有效性受到本报告规定的价值时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；本估价结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制；
3.本估价报告结论是为估价委托人提供的专业性估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，故估价师仅对结论本身符合规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。
4.本估价报告的规范文本为中文文本，用除中文以外的其它文字制作本报告的以中文文本为准。
5.本估价报告估价结果自2014年6月29日至2016年6月28日止，一年内有效，超出上述期限，除另行声明或另有政策规定外，估
价结果失效。
6.本估价报告的报告解释权为******房产评估有限公司所有。本估价报告的全文或部分内容公布以前，需征得本公司书面同意；未经本估价机构书面同意，其全部或其部分内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
7.本估价报告包括“估价结果报告”和“估价技术报告”，估价委托人必须根据《房地产估价规范》使用本报告，对仅使用报告中的部分内容或片面使用导致的有关损失，估价机构不承担责任。
8.本报告须由估价机构及估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。
估价结果报告
*******
一、估价委托人
名称：******房地产经营开发有限公司
类型：有限责任公司
住所：0000000大楼1118室
法定代表人：***
注册资本：2000万元整
成立日期：***年11月25日
经营范围：房屋开发、销售；房屋、场地租赁；
联系人：*******
联系电话：*******
二、房地产估价机构
名称：******房产评估有限公司
类型：有限责任公司
住所：*******室
法定代表人：***
注册资本：***元整
成立日期：2006年06月16日
经营范围：土地、房地产评估、咨询及房地产经纪服务联系人：***
联系电话：***
三、估价目的
本次估价为估价委托人确定估价对象在***银行抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。
四、估价对象
（一）估价对象区位状况
估价对象位于*******中山东路*******。估价对象所在区域以商业、办公、住宅为主，估价对象所在区域内有佳家旺超市、餐馆、沿街门面等商业房地产，商业繁华度较优。估价对象区域内有中山东路、上海南路等主次干道，道路通达度优。距离最近公交车站点交通距离约150米，区域内有36路、79路、82路、91路等公交线路，公交便捷度优；估价对象距商服中心约800m，地理位臵优。
（二）估价对象实物状况
1.估价对象土地实物状况
估价对象土地面积为257.52m2，形状较规则，地势较平坦，起伏较小，土壤地基承载力较强。估价对象东临新光路、南临王陵路、西临上海南路、北临中山东路。估价对象宗地实际开发条件为宗地红线外“六通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气），估价对象宗地内“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气及场地平整），估价对象土地容积率为9.6，土地利用强度高。估价对象宗地剩余使用期限为35.72年（终止日期2051年03月14日）。
2.估价对象建筑物实物状况
估价对象位于*******中山东路*******15#-1-112、15#-1-203、
15#-1-2501至2512室，为钢混结构商业及办公用房。估价对象建筑总面积为***㎡，据注册房地产估价师实地查勘，结合估价委托人提供的资料，估价对象为中山东路*******的部分房地产，建筑物为钢混结构楼房，建成于2005年左右，估价对象分别位于25层、1层、2层。建筑物外墙面为墙砖饰面，维修保养状况较优。室内乳胶漆（部分壁纸）饰面，地面砖（部分复合地板）地面，铝合金窗，石膏吊顶，属中档装修。房屋成新度为九成新，水、电、通讯等设备齐全。
（三）估价对象权益状况
根据估价委托人提供的共十七册《房屋所有权证》，房屋所有权人均为******房地产经营开发有限公司，详细载明情况如下表2：
表2估价对象房屋所有权证证载信息
根据估价委托人提供的共十七册《国有土地使用证》，土地使用权人均为******房地产经营开发有限公司，详细载明情况如下表3：表3估价对象土地使用权证证载信息
依据估价委托人提供的共十七册《房屋所有权证》，至价值时点2014年6月23日，估价对象已设定抵押权，权利人为*******股份有限公司，权利种类为抵押，20000000.00元，设定日期为2012年6月25日，约定期限为2012年6月23日至2014年7月22日。经咨询估价委托人，抵押权注销及再次办理抵押手续将同时进行，故本次估价未考虑已设定抵押权对估价对象价值的影响。上述条件发生变化时，估价结果应作相应调整。
五、价值时点
二O一五年六月二十三日（实地查勘之日）。
六、价值类型
本报告书提供的房地产价值是满足上述假设限制条件下于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
七、估价原则
本次估价遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行估价，具体表现在运用了独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、谨慎原则。
1. 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地估价出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2.合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3.价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4.替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5.最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
6.谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。
总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价
结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。
八、估价依据
1. 法律、法规和政策文件
（1）《中华人民共和国物权法》
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（3）《中华人民共和国土地管理法》
（4）《中华人民共和国城市规划法》
（5）《中华人民共和国担保法》
（6）《城市房地产开发经营管理条例》
（7）《**建筑与装饰工程计价表》和《**建设工程工程量清单计价项目指引》（2004年4月1日起实行）
（8）建设部颁发《房屋完损等级评定标准》
（9）《**建筑工程预算定额文件汇编》
（10）《城市房地产抵押管理办法》
（11）《商业房地产贷款风险管理指引》
2. 技术规程
（1）《房地产估价规范》（GB/T50291－2015）
（2）建设部、中国银行、中国银行银监会联合发布的《房地产抵押估价指导意见》
（3）《房地产估价基本术语规范》（GB/T50899-2013）
3. 估价委托人提供的《房屋所有权证》。
4. 估价委托人提供的《国有土地使用证》。
5. 估价委托人与本公司签订的委托估价协议，本公司估价师实地查勘及市场调查所获得的有关资料。
九、估价方法
1.估价思路
一般而言，求取房地产市场价值时，房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方法是从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价格水平，各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况选择适宜的估价方法。
2.方法选择依据
本公司估价人员根据估价对象的具体情况，在对其进行实地查勘（包括对估价对象地理位臵、周围环境及估价对象的建筑、结构及配套设施等）和类似物业调查后，拍摄有关照片，按照估价程序，认真分析了影响估价对象价值的相关因素。估价对象为商业、办公房地产，已完成开发建设，因此不宜采用假设开发法；成本法仅为房地产成本的积算，无法体现估价对象有收益的物业的客观价值，因此不宜采用成本法；与估价对象在同一供求圈内类似用途房地产租金案例较多，适合采用收益法；同一供求圈内，与估价对象同等规模类似房地产的合法、有效的交易实例较多，因而适宜采用比较法进行估价。因此本次估价采用比较法、收益法对估价对象进行估价。
3.所选方法的含义
（1）比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对
象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
公式：V = VB×A×B×C×D ×E
其中：
V------估价对象价格;
VB-----可比实例价格;
A------估价对象交易日期指数/可比实例交易日期指数;
B-----估价对象交易情况指数/可比实例交易情况指数;
C-----估价对象区位状况指数/可比实例区位状况指数;
D-----估价对象实物状况指数/可比实例实物状况指数;
E-----估价对象权益状况指数/可比实例权益状况指数；
具体测算思路是：简明扼要的说明测算的思路
1）选取可比实例；
2）选择比较因素，并具体说明估价对象和可比实例的各因素条件；
3）在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；
4）根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。
5）采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
6）对比准价格进行分析，确定比较法测算结果。
（2）收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来