房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表

房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表

一、管理费用应设置以下明细项目：

（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。

（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。

（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。

根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。

（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。

根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。

（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、

设备使用费等。

（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。

（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。

（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。

（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。

（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。

（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。

这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。

（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。

（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。

（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利

技术等无形资产的摊销。

（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。

（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。

（24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。

（25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。

二、销售费用应设置以下明细项目：

（1）职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。

（2）修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。

（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

（5）办公费：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。

（6）差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等

（7）车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（8）固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。

（9）房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（10）劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（11）展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。

（12）广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，

包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：

a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；

b、已实际支付费用，并已取得相应发票；

c、通过一定的媒体传播。

（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。

（14）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。

根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：

a 有合法真实凭证；

b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含

本企业雇员)；

c 支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。

（15）合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。

（16）商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。。

（17）其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。

三、财务费用

房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用―利息支出”与“开发间接费用―利息支出”的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：

（1）利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减

本项。根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。

（2）汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。

（3）金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。

（4）现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。

（5）股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。

（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出。

（7）其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。

应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。

四、开发成本下设开发间接费用等六个二级科目

1、开发成本—开发间接费用

房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。

（2）修理费：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。

（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）

（5）办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。

（7）车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（8）固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。

（9）房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（10）劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（11）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

（12）利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

（13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。

（14）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。

（15）房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。

（16）工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。

（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。

（18）其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

2、开发成本—土地征用及拆迁补偿费

指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，

（1）土地征用费（土地出让金）

（2）耕地占用税

（3）劳动力安置费

（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）

（5）安置动迁用房支出等

（6）政府代收费用[（建制镇）市政公用基础设施配套费]

3、开发成本—前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，

（1）规划、

（2）设计、

（3）项目可行性研究、

（4）水文、地质勘察、

（5）测绘费用

（6）三（七）通一平等支出

（7）政府代收费用（供电工程贴费）

（8）其他（挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等）

4、开发成本—建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费

（1）基础工程：土石方工程费、桩基工程费、护壁（护坡）工程费、基础处理费、桩基咨询费等

（2）主体工程：土结构工程费（含地下室部分）

（3）安装工程：①电气（强电）费；②电讯（弱电）费、工程内的通讯费、保安监视费、有线电视费；③给排水工程（主体内）费；④电梯安装及调试费

（4）甲供材料

（5）装饰装潢

（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）

5、开发成本—基础设施费指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，（1）道路工程发生的支出

（2）供水工程发生的支出

（3）供电工程发生的支出

（4）供气工程发生的支出

（5）排污工程发生的支出

（6）排洪工程发生的支出

（7）通讯工程发生的支出

（8）照明工程发生的支出

（9）环卫工程发生的支出

（10）绿化等工程发生的支出

（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）

（12）其他（小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等）

6、开发成本—公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出

（1）锅炉房、水塔、

（2）公共厕所

（3）自行车棚

（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出

一、房地产开发商都需要缴纳哪些税

1.契税

建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

2.营业税

自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

3.城市维护建设税和教育费附加

在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

4.城镇土地使用税

房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额

土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

5.房产税

以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％

房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6.车船使用税

以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。

7.土地增值税

以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

计算公式：

土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额

应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。

纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机

关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

8.印花税

书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

9.企业所得税

应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率

税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

10.个人所得税

个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。

应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数

个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。

二、地产开发前期费用明细

1.征地、拆迁阶段

地形勘测费；征用土地补偿费；附着物补偿费（拆迁补偿费）；林地补偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评估费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让合同契税；土地闲置费；地质灾害评估费；购买地形图费；套图费用。

2.总规阶段

交通评估费；调规可行性研究费；公示公证费；公示牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；规划报建；放线测量费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；市政设施配套费；设计、施工、监理招投标；招投标评标费；场地使用费；交易服务费；初步设计审查；审查费用；专家费；会议费；施工许可证；施工图审查费；工程定额编制费；质监费；安监费；劳保金；散装水泥基金；印花税；新型墙体材料基金；农民工社会工商保险；预售证；门牌号码制作费；邮箱制作费；楼盘名、路名登报费；制作路牌费；面积测绘费；规划验收阶段；验线费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；公示费（含公证费、公示牌制作费）；违章处罚；大确权；房屋测绘费；确权查册费；补交出让金；房地产销售交易阶段；印花税；缴交税费；房地产交易手续费；其他费用；

工商注册费；工商年检费。

三、房地产开发项目成本费用组成

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本

共有八项：

1.土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆迁安置补偿费

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、

事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费

前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4.建安工程费

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8.开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

（二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2.销售费用

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

（1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；

（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％-6％。

3.财务费用

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

（三）投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。

房地产企业成本费用类科目设置及分类一览

房地产企业主要成本费用类科目明细设置及分类一览 一、管理费用应设置以下明细项目： （1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。 （2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。 （3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。 （4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。 （6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。 根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 （7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。 （8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。 根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。 （11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。 （13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。 （14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。 （15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。 （16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。 （17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。 （18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。 （19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。 （20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 （22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。

房地产企业开发成本核算及分配

一、房地产企业成本核算的对象 但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。 笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。 二、房地产企业成本归集 与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。 合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响

企业各种费用的分类图文稿

企业各种费用的分类文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的各种费用,明细科目有: 办公费、管理人员工资、修理费、咨询费、诉讼费、印花税、邮电费、车辆费(汽车费)、通讯费(电话费)、差旅费、交通费、租赁费、业务招待费、折旧费、审计评估费、土地使用税、车船使用税、存货盘亏或盘盈、计提的坏帐准备、存货跌价准备、开办费摊销、物料消耗、低值易耗品摊销、待业保险费、劳动保险费、无形资产摊销、递延资产摊销、工会经费、其他等 以上可根据企业自身的运营情况，自行设立。如果发生次数少且金额不大的，有些科目也可合并为一个科目反映，比如地使用税、车船使用税、印花税、等可合并为税费科目. 费用类二级科目可以根据公司需要自行设置。但是如广告费、招待费和宣传费要分开设置，因为这几个科目在做企业所得税纳税申报时需要考虑纳税调整调减的，同时折旧费、福利费、工薪等几个最后也能够分离出来，以便与相关的资产负债类科目勾稽。发生的其他费用可以根据需要自行设置，没有限制。 销售费用通常设置以下明细科目： 工资、福利费、运输费、装卸费、保险费、包装费、展览费、广告费、商品维修费、质量三包费、业务费、折旧费等经营费用。 营业费用通常设置以下明细科目： 租赁费、车辆费、职工工资、业务招待费、通讯费、差旅费、宣传费、广告费、服务费、市场开发费、职工福利费、其他等 财务费用通常设置以下明细科目： 金融手续费、工本费、利息收入、利息支出、汇兑净损失（汇兑损益）

一、管理费用 1、管理费用—工资：所有行管人员工资、奖金及为行政区域服务的临工工资（临工工资发生时直接计入）；包括加班、值班工资 2、管理费用—职工福利费：后勤部门福利费用（含食堂、医务室）、体检费、所有医疗性支出、节假日发放的职工福利、困难职工补助、清洁费、等所有与职工福利相关的费用；发生时凭据直接计入，另包括计提福利；福利费”包括管理部员工工作餐，医疗用品，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气，餐厅用厨具，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品等。另外，它还包括每月公司按一定比例计职工福利基金，“医疗补助”指公司和个人按一定工资比例交纳的一种医疗基金。 3、管理费用—业务招待费：所有招待用途的支出，含烟、酒、饭菜、购物赠送等各种形式的招待票据，发生时凭据直接计入 4、管理费用—邮电费：公司所有固定电话及移动电话、网络费用、另包括信件及快递费用，必须凭正规话费发票、收据及充值发票入账； 5、管理费用—差旅费：所有行政部门及后勤部门人员出差及外勤时的车费及补助、打的等费用； 6、管理费用—董事会费：董事会成员津贴、会务费、为开会产生的差旅费； 7、管理费用—办公费：购置小额办公用品费、打印费、复印费、书报费、交通费、购买硬盘、光盘、软盘等电脑用品，以及插座等维修零件、包括从仓库领用的办公用品；

房地产 建安成本、土地成本测算

一、二类住宅用地面积： 合计：可售地上面积：404500平方米 可售地下面积：184940平方米(机动车车位数：4866辆）1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米 地上商业面积：1400平方米 地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数：500）2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米 地上商业面积：2100平方米 地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数：746）3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米 地上商业面积：2200平方米 地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数：765）4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米 地上商业面积：1500平方米 地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数：635）5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米 地上商业面积：3600平方米 地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数：1270）6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米 地上商业面积：2700平方米 地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数：950） 二、商业用地： 合计：可售地上面积：32400平方米 可售地下面积：8500平方米(机动车车位数：223辆） 1、地块⑤：地上面积：10000平方米 地下面积：2500平方米（机动车车位数：65） 2、地块⑧：地上面积：11300平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79） 3、地块⑨：地上面积：11100平方米

地下面积：3000平方米（机动车车位数：79） 三、二类服务设施用地： 合计：不可售面积：7850平方米 1、地块⑩:地上4000平方米 2、地块11：地上3500平方米，地下350平方米 301.56亩项目成本测算表 根据规划建设条件，参照同区域同类型开发项目成本，结合公司开发管理水平及对各成本价格上涨因素进行预测，得出以下成本测算表：

房地产开发企业成本构成明细科目

《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。 （一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。 建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费 基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6．开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 （二）期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

企业各种费用的分类

管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的各种费用,明细科目有: 办公费、管理人员工资、修理费、咨询费、诉讼费、印花税、邮电费、车辆费(汽车费)、通讯费(电话费)、差旅费、交通费、租赁费、业务招待费、折旧费、审计评估费、土地使用税、车船使用税、存货盘亏或盘盈、计提的坏帐准备、存货跌价准备、开办费摊销、物料消耗、低值易耗品摊销、待业保险费、劳动保险费、无形资产摊销、递延资产摊销、工会经费、其他等 以上可根据企业自身的运营情况，自行设立。如果发生次数少且金额不大的，有些科目也可合并为一个科目反映，比如地使用税、车船使用税、印花税、等可合并为税费科目. 费用类二级科目可以根据公司需要自行设置。但是如广告费、招待费和宣传费要分开设置，因为这几个科目在做企业所得税纳税申报时需要考虑纳税调整调减的，同时折旧费、福利费、工薪等几个最后也能够分离出来，以便与相关的资产负债类科目勾稽。发生的其他费用可以根据需要自行设置，没有限制。 销售费用通常设置以下明细科目： 工资、福利费、运输费、装卸费、保险费、包装费、展览费、广告费、商品维修费、质量三包费、业务费、折旧费等经营费用。 营业费用通常设置以下明细科目： 租赁费、车辆费、职工工资、业务招待费、通讯费、差旅费、宣传费、广告费、服务费、市场开发费、职工福利费、其他等 财务费用通常设置以下明细科目： 金融手续费、工本费、利息收入、利息支出、汇兑净损失（汇兑损益） 一、管理费用 1、管理费用—工资：所有行管人员工资、奖金及为行政区域服务的临工工资（临工工资发生时直接计入）；包括加班、值班工资 2、管理费用—职工福利费：后勤部门福利费用（含食堂、医务室）、体检费、所有医疗性支出、节假日发放的职工福利、困难职工补助、清洁费、等所有与职工福利相关的费用；发生时凭据直接计入，另包括计提福利；福利费”包括管理部员工工作餐，医疗用品，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气，餐厅用厨具，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品等。另外，它还包括每月公司按一定比例计职工福利基金，“医疗补助”指公司和个人按一定工资比例交纳的一种医疗基金。 3、管理费用—业务招待费：所有招待用途的支出，含烟、酒、饭菜、购物赠送等各种形式的招待票据，发生时凭据直接计入

房地产业成本核算办法

房地产业成本核算办法 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

企业各种费用的分类

企业各种费用的分类 Revised by Jack on December 14,2020

管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的各种费用,明细科目有: 办公费、管理人员工资、修理费、咨询费、诉讼费、印花税、邮电费、车辆费(汽车费)、通讯费(电话费)、差旅费、交通费、租赁费、业务招待费、折旧费、审计评估费、土地使用税、车船使用税、存货盘亏或盘盈、计提的坏帐准备、存货跌价准备、开办费摊销、物料消耗、低值易耗品摊销、待业保险费、劳动保险费、无形资产摊销、递延资产摊销、工会经费、其他等 以上可根据企业自身的运营情况，自行设立。如果发生次数少且金额不大的，有些科目也可合并为一个科目反映，比如地使用税、车船使用税、印花税、等可合并为税费科目. 费用类二级科目可以根据公司需要自行设置。但是如广告费、招待费和宣传费要分开设置，因为这几个科目在做企业所得税纳税申报时需要考虑纳税调整调减的，同时折旧费、福利费、工薪等几个最后也能够分离出来，以便与相关的资产负债类科目勾稽。发生的其他费用可以根据需要自行设置，没有限制。 销售费用通常设置以下明细科目： 工资、福利费、运输费、装卸费、保险费、包装费、展览费、广告费、商品维修费、质量三包费、业务费、折旧费等经营费用。 营业费用通常设置以下明细科目： 租赁费、车辆费、职工工资、业务招待费、通讯费、差旅费、宣传费、广告费、服务费、市场开发费、职工福利费、其他等 财务费用通常设置以下明细科目： 金融手续费、工本费、利息收入、利息支出、汇兑净损失（汇兑损益） 一、管理费用 1、管理费用—工资：所有行管人员工资、奖金及为行政区域服务的临工工资（临工工资发生时直接计入）；包括加班、值班工资 2、管理费用—职工福利费：后勤部门福利费用（含食堂、医务室）、体检费、所有医疗性支出、节假日发放的职工福利、困难职工补助、清洁费、等所有与职工福利相关的费用；发生时凭据直接计入，另包括计提福利；福利费”包括管理部员工工作餐，医疗用品，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气，餐厅用厨具，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品等。另外，它还包括每月公司按一定比例计职工福利基金，“医疗补助”指公司和个人按一定工资比例交纳的一种医疗基金。 3、管理费用—业务招待费：所有招待用途的支出，含烟、酒、饭菜、购物赠送等各种形式的招待票据，发生时凭据直接计入 4、管理费用—邮电费：公司所有固定电话及移动电话、网络费用、另包括信件及快递费用，必须凭正规话费发票、收据及充值发票入账； 5、管理费用—差旅费：所有行政部门及后勤部门人员出差及外勤时的车费及补助、打的等费用； 6、管理费用—董事会费：董事会成员津贴、会务费、为开会产生的差旅费； 7、管理费用—办公费：购置小额办公用品费、打印费、复印费、书报费、交通费、购买硬盘、光盘、软盘等电脑用品，以及插座等维修零件、包括从仓库领用的办公用品；

房地产开发成本核算及科目设置

精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费

房地产开发项目的成本测算方法

100 房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是

按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

工业企业生产费用的分类

工业企业生产费用的分类 工业企业的成本核算，就是将企业发生的各项生产费用分配计入产品成本，从而计算出产品的总成本和单位成本的过程。为了正确进行成本核算，首先需要对生产费用按一定标准进行分类。 生产费用可以按不同的标准进行分类。为了进行成本核算，生产费用一般按以下标准进行分类。 （一）生产费用按经济内容进行分类 生产费用按经济内容进行分类，回答的是，在生产过程中消耗了什么。消耗了多少活劳动，消耗了那些物化劳动。 生产费用按经济内容分类，称为费用要素。凡为生产产品和提供劳务而开支的货币资金以及消耗的各项实物资产，均称为费用要素。工业加工业的生产费用一般可分为以下6项要素费用。 1.外购材料：指企业为了生产产品和提供工业性劳务而消耗的由外部购入的原料及主要材料、辅助材料、外购半成品、外购周转材料（如包装物和低值易耗品）等。 2.外购燃料：指企业为生产产品和提供劳务而耗用的一切外购的各种固体、液体、气体燃料。 3.外购动力：指企业为生产产品和提供劳务而耗用的一切由外部购入的电力、蒸汽等各种动力。 4.职工薪酬：指企业为生产产品和提供劳务而发生的职工工资、福利费、各项社会保险及住房公积金等。 5.折旧费：指企业的生产单位（车间、分厂）按规定计提的固定资产折旧费。 6.其他支出：指企业为生产产品和提供劳务而发生的不属于以上要素费用的费用支出。如车间发生的办公费、差旅费、水电费、保险费等。 上述是对生产费用按经济内容分类，是指对那些计入产品生产成本的费用的所进行的分类。没有包括期间费用。 生产费用按经济内容分类可以了解生产过程中物化劳动和活劳动的耗费情况。 （二）生产费用按经济用途分类 生产费用的经济用途，是指生产费用在生产产品和提供劳务过程中的实际用途。生产费用按经济用途分类，通常称为成本项目。也就是构成产品生产成本的项目。 工业企业产品的生产成本（制造成本），一般可分为以下三个成本项目。 1.直接材料：包括企业生产过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、燃料、动力、包装物以及其他直接材料。 2.直接人工：包括企业直接从事产品生产人员的工资薪酬、福利费、以及企业为职工计提的各项社会保险和住房公积金等。 3.制造费用：指生产单位（车间、分厂等）为组织和管理生产发生的间接费用，和一部分不便于直接计入产品成本，而没有专设成本项目的直接费用（如机器设备的折旧费）。 制造费用包括企业生产单位管理人员的工资薪酬、固定资产的折旧费、机物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、办公费、劳保费、运输费、保险费等等。 以上是生产成本的三个主要的成本项目。企业可以根据生产特点和企业管理的要求适当增加一些成本项目，如“燃料和动力”、“废品损失”、“停工损失”等项目。 （三）生产费用按与产品生产的关系分类

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

房地产行业开发成本科目设置(2018整理最新最全)

房地产企业开发成本科目设置： 一、土地征用及拆迁补偿费：其他应收款过渡 A、政府地价：支付的土地买价(即地价-中标合同支付为标准)或出让金、大市政配套费、土地补偿费、土地开发费 B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、土地闲置费、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价、增值税、附加税、土地增值税、印花税、企业所得税等。 C、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，回迁房建造支出、农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。 E、以前年度余额转入

二、前期工程费： A、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 B、规划设计费： 规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。 其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。 C、政府报批报建费： 包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。 还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、**费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。

房地产建安成本、土地成本测算

房地产建安成本、土地成 本测算 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

一、二类住宅用地面积： 合计：可售地上面积：404500平方米 可售地下面积：184940平方米(机动车车位数：4866辆）1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米 地上商业面积：1400平方米 地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数：500） 2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米 地上商业面积：2100平方米 地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数：746） 3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米 地上商业面积：2200平方米 地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数：765） 4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米 地上商业面积：1500平方米 地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数：635） 5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米 地上商业面积：3600平方米 地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数：1270）6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米 地上商业面积：2700平方米 地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数：950） 二、商业用地： 合计：可售地上面积：32400平方米 可售地下面积：8500平方米(机动车车位数：223辆） 1、地块⑤：地上面积：10000平方米 地下面积：2500平方米（机动车车位数：65） 2、地块⑧：地上面积：11300平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79） 3、地块⑨：地上面积：11100平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）

工业企业成本费用的分类

工业企业成本费用的分类 2010-07-27 17:14:24 来源：会计网 工业企业在生产经营过程中的耗费是多种多样的，进行科学地成本管理，正确计算产品成本和期间费用，首先需要对种类繁多的费用进行合理分类。 工业企业在生产经营过程中的耗费是多种多样的，进行科学地成本管理，正确计算产品成本和期间费用，首先需要对种类繁多的费用进行合理分类。 企业的生产经营过程，也是物化劳动（劳动对象和劳动手段）和活劳动的耗费过程，因而生产经营过程中发生的费用，按其经济内容分类，可划归为劳动对象方面的费用、劳动手段方面的费用和活劳动方面的费用三大类。这三类可以称为费用的三大要素。为了具体反映各种费用的构成和水平，还应在此基础上，将其进一步划分为以下九个费用要素。所谓费用要素，就是费用按经济内容的分类。 (1)外购材料。指企业为进行生产经营而耗用的一切从外单位购进的原料及主要材料、半成品、辅助材料、包装物、修理用备件和低值易耗品等。 (2)外购燃料。指企业为进行生产经营而耗用的一切从外单位购进的各种固体、液体和气体燃料。 (3)外购动力。指企业为进行生产经营而耗用的一切从外单位购进的各种动力。 (4)工资。指企业应计入产品成本和期间费用的职工工资。 (5)提取的职工福利费。指企业根据规定按工资总额的一定比例计提的、应计入产品成本和期间费用的职工福利费。 (6)折旧费。指企业按照规定的固定资产折旧方法计算提取的折旧费用。 (7)利息支出。指企业应计入财务费用的借人款项的利息支出减利息收入后的净额。 (8)税金。指应计入企业管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。 (9)其他支出。指不属于以上各要素但应计入产品成本或期间费用的费用支出，如差旅费、租赁费、外部加工费以及保险费等。 按照以上费用要素反映的费用，称为要素费用。将费用划分为若干要素分类核算的作用是：

房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明

房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.6 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 同一项目成片分期（区）开发的，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.3 成本费用项目及核算内容