城市业态选择及组合比例

城市建设与发展

〔摘要〕城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。

伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。另外,各类商业地产项目的成功运营,确立了其城市名片的地位,契合了/城市经营0的理念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大动力。而作为商业地产的高级形式,近年来城市综合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关注。

城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。但现阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结,决策风险较大。因此,本文在总结前人研究成果的基础上,结合定性和定量分析,来探寻符合我国现阶段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组合比例。

一城市综合体的概念及特点

城市综合体起源于法国巴黎的拉德芳斯区,并在该区建成了拉德芳斯城市综合体。此后,美国洛克菲勒中心以及东京六本木人们津津乐道的典范。而在我国,万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目的专业商业地产运营商,分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城为系列的产品。除此之外,北京国贸中心、上海新天地以及深圳华润中心也是我国目前运营最成功的综合性高档城市综合体。所谓城市综合体,西方称为HOPSCA,是酒店(Hotel)、办公室(O-ffice)、停车场(Parking)、购物中心(ShoppingMall)、

会所(Congress)、公寓(Apartment)等物业英文首字母的组合,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等城市生活空间的功能进行组合,并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系,从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体。

发达国家城市化率以及私人交通工具普及率高,多数城市的综合体都实现了郊区化发展。而在我国,城市CBD中心的城市综合体开发仍是主流,但依托快速便捷的交通网络做纽带则是它们选址和项目成功的共同点。另外,城市综合体还存在以下特点:一是大规模和空间。虽然具体到各项目的规模不尽相同,但作为城市综合体其建筑规模一般都超过十万平方米,甚至上百万平方米。由巨大体量产生的规模效应,也使得其辐射范围和人群更为广泛。二是多业态一站式服务。通常,城市综合体涵盖了包括购物中心、星级酒店、写字楼、公寓、住宅在内的多种物业类型,通过各业态间的相互关联和互补达到效益的最大化。同时由于其强大的功能,能为各类人群提供一站式便捷的产品和服务。三是现代城市景观和高科技设施。通

过对消费者购物行为、心理的研究以及项目的空间规划、交通线布局以及景观的打造,意在增加消费者停留的时间,增大消费的概率。对于一个城市来说,成功的城市综合体的存在意义是显而易见的,它在提升城市区域价值及都市圈经济竞争力,加强城市资源整合,合理城市规划,引导消费以及城市投资环境和居住环境的改善上都有着深远而又实际的意义。

二商业业态及业态组合

1.商业业态概念

商业业态是经营者根据自身实力和发展战略,结合商业地产项目所在区域的发展情况,为满足不同消费需求而形成的经营形态或模式。就城市综合体而言,主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓以及住宅等。而传统的购物中心内的业态主要有百货、超市、卖场、便利店、专卖店、折扣店、娱乐中心、书吧、健身中心、美食广场、金融通讯服务机构等。随着社会需求的变化以及竞争的日趋激烈,包括室内水族馆、海洋世界、冰宫、滑雪场、射击场、高尔夫练习场、宠物园、美容护理、教育培训等在内的各种新的业态形式层出不穷,且所占比例越来越大,以满足社会新的消费需求。

2.业态组合

所谓业态组合就是商业地产项目根据自身的定位确定商业业态的种类,每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。具体来说,业态组合涉及以下三个层面: ----业态的选择。项目应承载哪些功能、涵盖哪些业态。比如项目是涵盖所有的业态,还是只是其中几种业态的组合;酒店的类型和星级标准、公寓和写字楼的档次等。

----配比的确定。各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少。比如购物中心、百货、餐饮等占整个项目比例,餐饮经营者的数量等。

----分布的规划。明确各业态在项目中的区之产生相互能动关系。比如大型超市、影院等所处的位置及周边业态的布置等[2]。

因此,如何对不同的业态进行有效的划分与组合,使其产生巨大的连动和需求外部效应,这不仅关系到项目定位的实现、人流的共享与停留时间,更决定了效益的优劣。

三影响城市综合体业态选择及组合比例的因素

众所周知,一个成熟优质的城市综合体是多业态间有机、互补,且因差异而共存的关系。因此唯有发现并合理地运用影响这些关系间的因素,才能撬动城市综合体所产生的巨大的/蝴蝶效应。影响城市综合体业态组合的因素很多,下面主要从业态自身特点及相互关系、城市经济发展水平、休闲娱乐氛围、开发商实力以及项目差异化经营五个方面,分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。

1.各业态自身特点及相互关系

首先,购物中心是集购物、休闲、娱乐为一体的一站式消费场所,通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。同时,依靠承租收益获取长期稳定的现金流,在达到一定条件后,进行资产打包上市融资,作为缓解企业资金压力的手段。其次,酒店是城市综合体重要的赢利物业,其增加了流动居住人口的贡献,且通过夜间服务,延续城市活力。而写字楼作为高端商务人群的工作场所,则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外,住宅是城市综合体中最基础的成分,在实现项目的快速变现的同时,为购物中心提供最稳定的消费群体。最终利用城市广场将各组成部分联系起来。各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色,而各业态间相互关系成为影响城市综合体业态组合的重要因素。

2.城市经济发展水平

通常,我们用地区生产总值、工业生产率、CPI指数、PPI指数、人口预期寿命、新生婴儿死亡率、识字率等指标来衡量一个城市的经济发展水平,城市综合体的选址和规划必城市

经济、产业结构、消费能力等因素相协调。而/城市人均GDP0和/城市产业结构0这两个指标对城市综合体业态组合具有最为重要的作用。

根据对国内外城市综合体的研究发现,城市人均GDP的高低决定了城市综合体的发展阶段。比如,当城市人均GDP在4000美元左右时,城市综合体为初始发展阶段,以传统的购物中心为主,写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000-8000美元之间时,城市综合体有一定的抗风险能力,随着城市的发展,新的业态不断丰富,城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时,城市综合体进入高速发展期,所包含的商业业态也最为齐全,城市综合体有郊区化趋势,各种主题型项目增多[5]。另外,从表2可以看出,当城市二、三产业比例较高,尤其是第三产业比例较高者,所在城市城市综合体的数量也相应较多,市场容量大,所涵盖的服务性功能越强,业态也更为多样。例如,上海城市综合体中商务办公、酒店所占比例较大;北京的写字楼、大型商业以及零售物业相对较多;成都则以休闲娱乐为主。另外,该因素除了主要影响城市综合体规模外,城市投资环境以及对外开放的水平也会影响到城市综合体中写字楼和酒店的比例。

3.休闲娱乐氛围

随着人民生活水平的提高,各种新的消费观念也层出不穷,一种以吸引消费者参与、互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将成为未来的发展趋势。体验式城市综合体从客人的生活与情感出发,通过规划设计、情景打造、业态组合等手段,营造一种新颖的、有特色的、符合当地人文情怀的消费氛围,来发掘顾客内心的渴望和认同。在这样一个消费过程中,体验后的记忆将得以长久地保存,消费者的精神感受因此得到极大的愉悦。因此,体验式城市综合体不以消费者购物为最终目标,而是让消费者在不知不觉中增加停留时间和来往频率,提升项目认同感和美誉度。

自古以来,成都和杭州都被誉为我国的休闲之都,其独特的休闲娱乐文化更是吸引无数游客慕名而来。因此,对于类似城市的城市综合体项目,可以考虑增加休闲、娱乐、餐饮的产品和服务的数量,降低写字楼和公寓的比例的方式来定位其业态组合。因此,该因素是确定城市综合体中服装、餐馆、游乐、运动健身、教育培训等业态体量的重要影响因素。各地应根据自身的发展条件,开发和引进符合当地特色的城市综合体。

4.开发商实力

一般而言,开发商的实力包括开发资质、盈利能力、品牌价值、土地储备、融资能力、政商关系在内的诸多方面。而招商能力、融资水平、后期运营能力的高低往往决定了城市综合体的成败。通过对大量成功运营的城市综合体的研究表明,当开发商拥有充沛的现金流保障,同时有强大的融资能力为后盾时,可增加持有型物业的比例,例如购物中心和酒店等;相反,当开发商现金流较为紧张,且融资能力有限时,为了及时变现,可相应地增加销售型物业的比例,例如住宅、写字楼以及公寓等。另外,由于主力店品牌吸引力强,具有较强的人流聚合力,因而经营较为稳定,抗风险能力强。但这也就意味着开发商在同主力店商家的议价能力上处于被动位置,主力店租金也相对较低。这也就决定了一个城市综合体主力店不宜过多,数量和类型根据当地的情况而定,一般5个左右。如果项目位于市区,布设百货、电影城、数码城比

较稳妥,如果地段差一点,可以考虑超市;到了郊区,家居、建材可以加入其中。因此,如何平衡主力店和次主力店以及销售和持有的比例关系是摆在开发商面前的一大难题,而这往往又决定了商业业态的组合。

5.差异化经营

城市综合体一味盲目追求大规模,追求高端定位的做法并不可取,大量的相同产品和定位带来的是同质化的恶性竞争,并不利于单个项目的盈利以及企业的长久发展。差异化经营就是寻求一个切入点或者卖点,在特定的地段量身定做个性化、稀缺但又与整个周边环境相协调的产品与服务。在此从以下几个方面进行阐述:当项目竞争区域内某业态的产品基本达到饱和时,那么对该业态的供应要谨慎,应尽量避免强势进入该领域;当项目竞争区域内某业态的产品还没有达到饱和,存在一定的市场需求空间时,可以通过提供差异化产品或者树立标杆产品的方式参与竞争,进而推动区域价值的升级;当项目竞争区域内某业态产品稀缺而又具有强大的市场需求时,可以考虑适当加大加快该产品的供应。总之,对于城市综合体项目,将所有鸡蛋都放置于一个篮子或者产品完全均衡的做法都是值得商榷的。一个成功的项目必须有所侧重,有所为有所不为,而这都需要企业根据具体情况而定。

四案例分析

下面通过对我国一、二线主要城市已经成功运营或在建的城市综合体的建设规模、业态类型以及业态配比方面的数据分析,结合所选城市特定区域特征,来明确城市综合体的业态选择及组合比例。由于数据来源的局限性,本文选取了7个城市综合体项目作为参考(表3)。考虑到我国三线以下的城市发展水平还有待提升,开发城市综合体的条件还不够成熟,因此本文所得出的结论只针对三线以上的城市。

根据以上表格以及相关数据信息,可得出以下结论:

----项目体量大,且有规模越来越大的发展趋势,上百万平方米的超大城市综合体已成为现实。

----从业态类型上看,几乎涵盖了所有的商业业态,同时各业态内部也愈加专业化和多元化,产品大多定位高端。另外,各业态类型以及档次存在差异。以公寓为例,存在普通公寓、酒店式公寓、商务公寓等多种类型,而档次的不同又可划分为简装、精装以及高端公寓。但就单个项目而言,酒店所占比例基本最低。因此,应根据产品特点以及项目客户群来进行产品类型、档次等方面的定位,为决策服务。

----具体到单个项目,业态配比却大相径庭。例如,北京地区的城市综合体中写字楼的比例高,显然这与首都驻外机构、企业多有关,总部经济明显。而在无锡、天津、重庆等的二线城市,住宅、公寓的比例较高,写字楼比例则相对较低。一方面,住宅和公寓多为可售型物业,能保

证资金及时回笼,且两类物业业主为购物中心提供了一定的人流保障,依托完备的配套设施以及升值潜力,项目抗风险能力强;另一方面,国际跨国企业以及国内大型企业还没有能完成企业战略的梯度转移,仍需经历时间的考验。

因此,仅靠本土以及少量的国内需求,多数二线城市写字楼市场基本满足,但考虑到城市的未来发展,升级改造潜力巨大。

五结论

综合以上对各影响因素及成功案例的分析,可得出我国城市综合体业态组合量化指标:购物中心所占比例建议位于20% -30%之间,若所属商圈辐射范围广、购买力强,则购物中心比例就应越接近甚至略高于30%,反之当商圈辐射面窄、购买力有限时,该比例更接近或略低于20%;拥有居住功能的住宅和公寓比例差异较大,集中于20% -50%间,其中一线城市经济更发达、城市中心地带价值越高,住宅和公寓比例应相对低一些,但一般不应少于20%,而二、三线城市对应的比例则可以相对提高,但不宜超过50%;除北京、上海外,写字楼所占比例一般在10%上下浮动;酒店比例基本最低,约为5%-10%,最高也不过15%。

总之,面对不同的项目,城市综合体并非要涵盖所有的业态,开发商应结合项目所在区域的产品结构及竞争状况,根据实际情况综合分析影响城市综合体业态组合的主要和次要因素,合理恰当地确定所需的业态以及各业态之间的比例,以求获得项目和城市建设效益的最大化。

机场商业业态组合的五个注意

机场商业业态组合的五 个注意 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

机场商业业态组合的五个注意 商业业态组合简单的说就是通过商品品类、品牌、档次等要素组合，实现与顾客需求的最佳匹配的过程。一个好的商业业态组合起码表现在三个方面：对商场，最大化租金收益；对租户，共享客户资源，形成既竞争又合作的“竞合”关系；对顾客，最小化购物成本。 相对一般商业的业态组合，机场商业业态规划有较大的特殊性，其中最大的不同是机场商业与机场自身最本质功能的矛盾。机场作为旅客搭乘空中交通工具的场所，其最本质的功能是满足旅客进出港的需要，这就决定了机场商业在进行业态规划布局时，必须将这个作为思考的前提与基础，细化下去这个前提与基础是由一系列的与旅客登机相关的参数组成的，如旅客提前到港时间、登机各环节的时间压力与心理紧张程度、登机行走动线等等。在对不同区域（如出发大厅、隔离区、到达大厅）进行业态组合时，要充分注意到这些变量对商业的旅客进店率、销售转化率、消费金额等商业指标的影响，在此基础上结合商业的一般规律进行科学的商业业态的组合。 整体来说，做好机场商业业态组合有以下5大要点值得注意：1、功能定位为先，确立业态组合的大原则 由于不同区域所处旅客登机流程的环节不同，必然带来在整体商业中的定位

差异。一般来说，出发大厅是旅客进入航站楼第一眼能接触到的商业，并且旅客在这个区域比较急于办理值机手续，在这样一个区域的商业功能定位以建立形象、满足快速、便利性消费为主。隔离区是旅客通过安检后，等待登机的区域，这时旅客的心理紧张程度得到缓急、时间相对宽裕，商业功能定位为整体商业的主力销售区。到达大厅是旅客到港后，急于奔赴目的地的区域，旅客消费的欲望较小，在功能定位上应以满足便利性消费为主，同时兼顾接机旅客的消费需求。当然，在对各区域进行商业功能定位时，还可进一步结合城市商业、文化特色进行一定的细化，以求得到更为精准的功能定位。 2、注重机场与机场、机场与城市商业的差异化形成 在确立了各大区域的商业功能定位后，具体各区域的业态组合要达到怎样的 效果，是必须明确的一个战略问题。站在一个旅客消费者的角度，我们如果留心一下各机场的商业，会发现其各自都有自身的特点。比如香港机场的免税店、的广东美食街、成都双流机场的本土特色商业、首都机场的“世界厨房”餐饮聚集区等等。在机场商业的整体竞争策略中，差异化一定是其成功的必由之路。在思考机场商业差异化的过程中，我们主要应处理好两个层面的差异化问题。一是机场与机场之间的商业差异化，而是机场与城市商业之间的差异化。

城市业态选择及组合比例

城市建设与发展 〔摘要〕城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。 伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。另外,各类商业地产项目的成功运营,确立了其城市名片的地位,契合了/城市经营0的理念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大动力。而作为商业地产的高级形式,近年来城市综合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关注。 城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。但现阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结,决策风险较大。因此,本文在总结前人研究成果的基础上,结合定性和定量分析,来探寻符合我国现阶段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组合比例。 一城市综合体的概念及特点 城市综合体起源于法国巴黎的拉德芳斯区,并在该区建成了拉德芳斯城市综合体。此后,美国洛克菲勒中心以及东京六本木人们津津乐道的典范。而在我国,万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目的专业商业地产运营商,分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城为系列的产品。除此之外,北京国贸中心、上海新天地以及深圳华润中心也是我国目前运营最成功的综合性高档城市综合体。所谓城市综合体,西方称为HOPSCA,是酒店(Hotel)、办公室(O-ffice)、停车场(Parking)、购物中心(ShoppingMall)、 会所(Congress)、公寓(Apartment)等物业英文首字母的组合,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等城市生活空间的功能进行组合,并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系,从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体。 发达国家城市化率以及私人交通工具普及率高,多数城市的综合体都实现了郊区化发展。而在我国,城市CBD中心的城市综合体开发仍是主流,但依托快速便捷的交通网络做纽带则是它们选址和项目成功的共同点。另外,城市综合体还存在以下特点:一是大规模和空间。虽然具体到各项目的规模不尽相同,但作为城市综合体其建筑规模一般都超过十万平方米,甚至上百万平方米。由巨大体量产生的规模效应,也使得其辐射范围和人群更为广泛。二是多业态一站式服务。通常,城市综合体涵盖了包括购物中心、星级酒店、写字楼、公寓、住宅在内的多种物业类型,通过各业态间的相互关联和互补达到效益的最大化。同时由于其强大的功能,能为各类人群提供一站式便捷的产品和服务。三是现代城市景观和高科技设施。通

商业综合体业态布局

商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献

企业核心能力

企业核心能力的涵义 核心能力是企业在长期生产经营过程中的知识积累和特殊的技能（包括技术的、管理的等）以及相关的资源（如人力资源、财务资源、品牌资源、企业文化等）组合成的一个综合体系，是企业独具的，与他人不同的一种能力。 企业持续竞争的源泉和基础在于核心能力。核心能力是在1990年由两位管理科学家哈默尔和普拉哈拉德在《哈佛商业评论》发表《企业核心能力》一文中提出的，核心能力和企业能力理论在企业发展和企业战略研究方面迅速占据了主导地位，成为指导企业经营和管理的重要理论之一。它的产生代表了一种企业发展的观点：企业的发展由自身所拥有的与众不同的资源决定，企业需要围绕这些资源构建自己的能力体系，以实现自己的竞争优势。根据麦肯锡咨询公司的观点，所谓核心能力是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平的能力。核心能力由洞察预见能力和前线执行能力构成。洞察预见能力主要来源于科学技术知识、独有的数据、产品的创造性、卓越的分析和推理能力等；前线执行能力产生于这样一种情形，即最终产品或服务的质量会因前线工作人员的工作质量而发生改变。企业核心能力是企业的整体资源，它涉及企业的技术、人才、管理、文化和凝聚力等各方面，是企业各部门和全体员工的共同行为。 核心能力源自学习型团队 核心能力积累的关键在于创建学习型组织，在不断修炼中增加企业的专用资产、不可模仿的隐性知识等。湖南有家公司以打造学习型企业为目标，执照“学习型组织”管理理论进行企业再造，积极建立继续教育、终身学习和共同参与、全体受益的良好学习机制，推进企业与员工共同进步、共同发展。公司要求全体人员转变思想观念，在学习目的上，把创建学习型组织当成企业管理革命的武器，通过创建活动，使企业管理模式从“制度加考核”转变到“学习加激励”上来；在学习态度上，变被动学习为主动学习，将学习转变为创造力，变成企业基业常青的有效工具。在学习方法上，坚持内外结合、工余结合、培训与自觉结合。公司通过建立和完善三级中心组学习制度，即决策层、管理层、操作层，针对新的增压技术、绘图软件、新工艺和质量体系、市场营销、财务管理、精益生产等先进的管理方法和经验以及法律、法规方面的知识，公司采取专题培训与班前会相结合，利用专题辅导、组织研讨、团队训练、读书心得交流等多种学习形式，促进员工提高知识水平、业务能力和综合素质。在创建学习型组织过程中，公司坚持做到学习有计划、内容有安排、过程有检查、效果有考核，使全体成员全身心地投入并有能力不断学习，让全体成员工作中体验到生命意义，通过学习增强创造自我、扩展未来的能量。 核心能力的种类[1] 第一类,基于整合和协调观的核心能力。表中的整合观、协调观、网络观、组合观等都属此类。核心能力是组织对企业拥有的资源、技能、知识的整合能力,是一种积累性学识，这种积累过程涉及企业不同生产技巧的协调,不同技术的组合,价值观念的传递，通过核心能力的积累,组织可以很快发现产品和市场的机会,获得更多的超额利润。 第二类,基于文化观的核心能力。表中的知识观?文化观等属于此类?巴顿等认为企业中难以完全仿效的有价值的组织文化是公司最为重要的核心竞争力,并强调,核心竞争力蕴含在企业的文化中,表现于企业的诸多方面,包括技巧和知识。技术价值观系统和管理系统。麦肯锡公司的凯文?科因,斯蒂芬?霍尔等也提出, 核

商业业态组合

商业业态组合 一、商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划 中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。 二、项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？ 业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。1.商业业态：指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目 标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业综合体业态布局

商业综合体业态布局 而对于商业任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。也是难点，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，综合体而言，我们不能是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。甚至项目设计之商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，这就要求建筑师必须对各仅仅只是限定了规模，根本就没有确定业态设置，初，如此才能得心档次以及价值贡献，种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、应手地进行布局。1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆（美生活配套服务建材、（家居、、品、文体用品等）专业卖场家电、配件等）、容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。按消费方式分类2.可视对应业态，我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类商品可划分为民生商可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。按对项目的价值贡献4. 租金可分为主题营造价值、品牌价值、按业态对商业项目的价值贡献分析，而大型价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，业态的规模和品牌知名度与租金是成超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。二、业态布局原则业态与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目比如，环境对应。布局应与交通、的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：合理分区1.达到易于消费者识功能进行分解归类，商业综合体做到分区明确，把复杂的别和方便引导的目的。1）按性质分区物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发现，自然形成的传统商业街区酒吧一条街等，往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同达到共赢。的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。

商业项目的定位于业态组合的建议

商业项目的定位于业态 组合的建议 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

商业项目的定位于业态组合的建议 ? 商业项目的定位与业态组合的规划 随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 ???? 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 ???? 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 ??? ?准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提 ??? ?现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 ????1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 ????2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 ????3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： ????A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： ????业态需求——求综合型、一站式消费场所； ????业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、

商业地产的四种盈利模式

一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还

是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究 五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目

社区商业规划布局与业态组合

社区商业规划布局与业态组合 规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 一、社区商业的含义： “Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 二、社区商业一般配置的商业业态： 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。 社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。 在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分） 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。 二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 社区商业业态应该如何定位： 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 一、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次， 1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，

企业核心能力

企业核心能力 企业核心能力的涵义 核心能力是企业在长期生产经营过程中的知识积累和特殊的技能（包括技术的、管理的等）以及相关的资源（如人力资源、财务资源、品牌资源、企业文化等）组合成的一个综合体系，是企业独具的，与他人不同的一种能力。 企业持续竞争的源泉和基础在于核心能力。核心能力是在1990年由两位管理科学家哈默尔和普拉哈拉德在《哈佛商业评论》发表《企业核心能力》一文中提出的，核心能力和企业能力理论在企业发展和企业战略研究方面迅速占据了主导地位，成为指导企业经营和管理的重要理论之一。它的产生代表了一种企业发展的观点：企业的发展由自身所拥有的与众不同的资源决定，企业需要围绕这些资源构建自己的能力体系，以实现自己的竞争优势。根据麦肯锡咨询公司的观点，所谓核心能力是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平的能力。核心能力由洞察预见能力和前线执行能力构成。洞察预见能力主要来源于科学技术知识、独有的数据、产品的创造性、卓越的分析和推理能力等；前线执行能力产生于这样一种情形，即最终产品或服务的质量会因前线工作人员的工作质量而发生改变。企业核心能力是企业的整体资源，它涉及企业的技术、人才、管理、文化和凝聚力等各方面，是企业各部门和全体员工的共同行为。 核心能力源自学习型团队 核心能力积累的关键在于创建学习型组织，在不断修炼中增加企业的专用资产、不可模仿的隐性知识等。湖南有家公司以打造学习型企业为目标，执照“学习型组织”管理理论进行企业再造，积极建立继续教育、终身学习和共同参与、全体受益的良好学习机制，推进企业与员工共同进步、共同发展。公司要求全体人员转变思想观念，在学习目的上，把创建学习型组织当成企业管理革命的武器，通过创建活动，使企业管理模式从“制度加考核”转变到“学习加激励”上来；在学习态度上，变被动学习为主动学习，将学习转变为创造力，变成企业基业常青的有效工具。在学习方法上，坚持内外结合、工余结合、培训与自觉结合。公司通过建立和完善三级中心组学习制度，即决策层、管理层、操作层，针对新的增压技术、绘图软件、新工艺和质量体系、市场营销、财务管理、精益生产等先进的管理方法和经验以及法律、法规方面的知识，公司采取专题培训与班前会相结合，利用专题辅导、组织研讨、团队训练、读书心得交流等多种学习形式，促进员工提高知识水平、业务能力和综合素质。在创建学习型组织过程中，公司坚持做到学习有计划、内容有安排、过程有检查、效果有考核，使全体成员全身心地投入并有能力不断学习，让全体成员工作中体验到生命意义，通过学习增强创造自我、扩展未来的能量。 25种最流行的管理工具 客户关系管理

最受欢迎的10大体验式商业中心业态

所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。 传统百货与购物中心的本质区别是零售类业态的占比从70%-80%降至45%-55%，体验类业态占到占比可达到10%-15%甚至更高。哪些业态属于“体验式”业态呢？ Part 1 从电影院出现开始到现在，它已然成为购物中心的“标配”之选，电影院的聚客能力和电影院掀起的“圈地时代”不容小觑。 主要功能： 电影院是购物中心中最聚人气、提高留客时间、最有效拉动关联消费及同向人群的业态。 电影院可以提升购物中心形象，并保持购物中心永久的时尚性。 电影院在购物中心有着很强的人流导向性，体现了“喷淋式客流设计”的理念。 电影院有着较强的节奏控制作用，有利于购物中心的人流动线的优化调整和顾客身体与消费心理的调节。 电影院具有极好的心情调节作用，增加了顾客的合理消费行为和愉快的心理体验。 Part ２

真冰场自身如果有强大的运营能力和吸客力，必然会给购物中心带来客流量和消费量的提升，故华润集团万象城、龙湖集团天街购物中心、兴隆集团兴隆天地旗下多家购物中心均设置了冰场。 但冰场的承租能力低，物业层高和柱距要求高（溜冰区域内不得出现立柱），设备需要由开发商或运营商承担，故除非面积非常大的大型购物中心或者突出年轻潮流主题的中型购物中心才会引入真冰溜冰场。 冰场和电影院是两个经常对比的业态。一个电影院生意的好坏，跟电影院本身的经营能力一定是有关系的，但是并不是占很大的比重。电影院生意的好坏很大部分跟电影市场是否繁荣关系很密切。而冰场是自己生产产品、推广产品、销售产品，推广费用很高。冰场的好坏和本身的经营能力关系更大！ Part ３ 健身会所的进驻有利于填补购物中心商业在运动休闲版块的空缺，吸引中高端的城市人群聚集，并且提升购物中心的档次。而健身会所则看中了购物中心所提供的一站式生活配套服务，可以说，两者的联姻是“两情相悦”。 中国商业健身俱乐部约5000家左右，门店选址繁荣的CBD商业中心、高档商务写字楼、大型购物中心以及高档住宅小区附近，其中选址在购物中心的大约占比26%左右。 不过，相比于购物中心中的其他体验业态，到健身会消费花时过多，与快节奏的城市生活方式脱离，似乎吸引力不够。

城市综合体业态定位及设计重点

城市综合体业态定位及设计重点 一般来讲，城市综合体基本需建8-15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。二三线城市商业综合体，特指位于二三线城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，集公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体，综合开发的项目。 一、策划目标 1、创造三线城市融公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体的多物业形态的现代型购物中心。 2、将“多业态集约化一站式消费”理念引入三线城市，以“购物中心-Shopping mall”作为项目的总体形象和灵魂，促进中心县（市）级商业中心的商业改造和土地重新规划利用。 3、赋予项目“都市休闲生活商业中心，品牌荟萃潮流制造地”——鲜明生动的人文个性，与目标消费群建立心理认同和情感联系，形成精神共鸣，促成消费行为。 二、认真读懂城市综合体项目用地的土地密码 归纳目前开发的综合体项目用地的历史、经济、文化的属性，普遍具有以下几点特性： 1、多属城市中心区或副中心区的核心位置，商业地理位置极其优越，核心商务优势非常突出。 2、社会各项配置资源广泛，城市成熟度高。 3、多属旧城改造用地，立面规划要求严格，容积率较高。 4、周边可供开发用地较少，缺乏竞争和参考项目。 土地的特性决定了未来该区域的整体产品具备了以下强烈的特征符号： 1、繁华便利，快捷，自由，热闹，24小时不夜城。 2、流动、个性、品位的广义客户群。 3、城市综合集群，商务资源突出，对中小企业吸引力强烈。 4、景观资源缺乏，住宅特性不突出，生活舒适度不够，传统居住概念需改变。 三、抛开传统住宅定位模式，要在整个城市发展空间下思考问题 充分读懂了土地密码与了解我们需要开发产品的综合特征后，可以明确综合体项目中销售产品的未来定位落脚点： 1、市场调研要在全市的大范围下完成，避免简单的周边同类项目调研和区域客户群分析，避免简单的以当地居民二次置业作为主力需求的传统住宅操作思维模式。 2、限于规划要求，产品形态多样，城市住宅多以城市公寓的形式出现，需要解读城市公寓与住宅的特征。 3、限于土地年限要求，部分以酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO公寓定位的产品形态必须找出与普通公寓产品的差异化，找到目标客户的个性需求特征。 4、住宅公寓会出现单层10户以上的布置，户数普遍较多，销售周期较长，产品宜小不宜大。 5、存在大量的城市新兴商务群体的需求选择。 6、广义投资型、过渡型居住客户占到相当比重。 7、客户来源广泛，有别于传统住宅项目的身份性、地域性、年龄段的特征分布。 四、策划依据

商业综合体规划设计方案及对策评审要点解析

商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 （2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。 【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

企业核心竞争力的三大主要特征

企业核心竞争力的三大主要特征 要明白企业核心竞争力具备什么特征，首先要先明白企业核心竞争力是什么？ 企业核心竞争力是什么？ 在市场竞争中，企业的核心竞争力是企业与众不同的战略优势与实力，没有战略优势和实力就很难获得成功。 在当今市场竞争节奏快速化的环境中，战略优势愈来愈重要，没有战略优势的企业，将面临着被市场竞争淘汰的风险。因此，创建战略优势，创建以优势资源为核心的战略优势，才能超越竞争对手而使企业长盛不衰。而战略的规划又是建立适应市场变化，及与企业各类相关变化主体间(竞争对手，相关盟体，供应商等)在时间空间变化中保持敏感做出适时对应的内部经营政策和外部公关政策变动而达到掌握先机一种行为。 近年来，不少曾经堪称优秀的企业，体会到了竞争失败的滋味。导致企业失败的原因繁多，但其中一个最重要的原因，是这些企业大都只着力于单一战略优势的创建，势单力薄，当然难敌整合战略优势的进攻。以企业核心竞争力为核心的战略是一种整合优势的战略格局设计。 企业核心竞争力(Core Capability of Enterprise)，又称“企业核心(竞争)能力”、“企业核心竞争优势”，是一个企业(人才，国家或者参与竞争的个体)能够长期获得竞争优势的能力，是企业所特有的、能够经得起时间考验的、具有延展性，并且是竞争对手难以模仿的为顾客创造价值的技术或能力。

企业核心能力至少具有三个方面的特征： (1) 企业核心能力是特别有助于实现顾客所看重的价值的能力; (2)企业核心能力是企业所特有的、竞争对手难以模仿和替代的，故而能取得竞争优势的能力; (3)企业核心能力具有持久性，它一方面维持企业竞争优势的持续性，另一方面又使核心能力具有一定的刚性。 我们总结一下， Intuit获得成功的重要原因有两点。第一，采用差异化和 专一化的竞争战略，寻找差异化的客户需求和市场空间，并走专一化的道路。 第二，使自己的专业能力难以被竞争对手模仿和替代，并持续性的为顾客创造 价值。因而使有效的竞争战略成为了企业的一种核心竞争力。 可见，核心竞争力，是组织实现目标并获胜的法宝。这是一条千古不变的 真理。在战争中，组织的核心竞争力显然就是枪杆子，胜利的标志就是取得政 权。那么，在现在的企业里，核心竞争力是创造顾客和获得顾客认可的实力， 胜利的标志就是获得稳定的市场份额。 （1）原始定义 1990年，美国密西根大学商学院教授普拉哈拉德(C.K.Prahalad)和伦敦商学院教授哈默尔(G.Hamel)，在哈佛商业评论上发表的论文《企业核心竞争力》(The Core Competence of the

商业地产业态组合研究_secret

商业地产业态组合研究 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 根据我们的操盘经验，单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险； 3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营； 4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金； 5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾； 6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。 根据作者总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体

商业综合体业态布局与动线规划要点

商业综合体业态布局与动线规划要点 【摘要】功能布局和交通组织是建筑设计的核心问题，对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划就更为复杂。文章先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则，归纳了业态布局的几个要点：合理分区、增强互动、引导客流、顺应流程。动线规划不仅仅是梳理商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。通过对大量案例的分析，提出了有机疏解和分类引导等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。文章最后展望了商业综合体规划设计的未来趋势。 【关键词】商业、业态布局、动线规划 商业建筑是与人们生活最为密切相关的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。《中国购物中心发展及预测报告2009-2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”，其实在欧美商业发展早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能，而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含了零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态的大型商业项目，零售占比往往只有三分之一左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果一栋大型建筑，除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体。但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。 近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商都纷纷转型商业地产，动辄十万平米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大，业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边的商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，指商铺的位置差一点，而营业额差距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出问题即可能影响到项目的成败。本文在规划设计层面寻找端倪。 任何建筑都一样，设计首先解决的是功能布局和交通组织，对于商业综合体，业态布局和动线规划既是设计的核心问题，也是难点所在，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，就是对建筑的各种功能空间的关系进行梳理，绘出功能