土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

课程时间：1天

课程大纲：

一、土地一、二级联动整体方案策划

1.土地一、二级联动开发认知

(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择

(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘

(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）

2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表

二、土地一、二级联动实施流程及关键节点

1.一、二级土地整理常规流程图解析

案例：某项目一级开发整理

2.一、二级土地项目开发重点管理

（1）一二级土地整体战略定位

（2）项目开发步骤及强度

（3）开发周期策略

3.一二级土地开发运营管理

（1）一级土地分期出让时序

（2）二级土地分期开发策略

（3）一二级项目优惠政策的策划与获取

4.土地一、二级开发核心内容

（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）

（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)

（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块

案例：万科、中信案例比较分析

（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）

三、土地一、二级联动项目经济测算

1.出售型物业土地获取前的静态测算

案例：龙湖项目拿地前测静态测算表

2.出售型房地产项目动态测算表分解

案例：小苑项目测算表详解

3.长期持有型物业的经济测算模型

案例：花园城持有型物业测算表

四、土地一、二级联动项目运作风险

1.风险问题（结合案例）

（1）交易方风险

（2）国家及当地法律、法规变动风险

（3）人脉风险（政府换届等）

（4）融资风险（地方政府债务问题）

2. 风险控制策略及手段

（1）合理分配资金，滚动开发

（2）品牌开发企业的一二级联动

（3）人脉平台的建立、维护与监控

（4）政策空白点的机会把握

五、土地一、二级联动项目成本节约

1. 土地增值税的合理计算与减免策略

2. 二级开发中的各种税费的减免策略

3. 土地价款支付的谈判和执行

4. 缴税的应用技巧

.....................

六、土地一二级开发项目的营销策略

1.一级地块开发的包装与推广

（1）一级土地推广的特点及模式

（2）土地营销艺术的分析

案例：神州半岛土地营销

2.二级土地的营销策略

案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解

名都的开盘营销策略

七、土地一、二级联动项目经典成功案例

案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发

【主讲专家】

谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位，多次被邀请给行业内的企业人员上课，并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。

谯老师经历多个项目的投资拿地、全程报建、重庆拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对

于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独

特的理论和实践经验。

在结合实践工作的同时，谯老师还在发表过《未来中小城市建设的方向和模式》；《北京大规模居住社区营建模式研究》；《房贷证券化模式研究》等论文，深得从业

人士的好评。

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出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍

卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开

张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有

司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先

帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此

悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，

猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值

倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤

先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，

庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至

于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追

先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。

土地一二级联动开发管理及实战案例分享

土地一二级联动开发管理及实战案例分享 课程时间：1天 课程大纲： 一、土地一、二级联动整体方案策划 1.土地一、二级联动开发认知 (1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择 (2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘 (3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例） 2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表 二、土地一、二级联动实施流程及关键节点 1.一、二级土地整理常规流程图解析 案例：某项目一级开发整理 2.一、二级土地项目开发重点管理 （1）一二级土地整体战略定位 （2）项目开发步骤及强度 （3）开发周期策略 3.一二级土地开发运营管理 （1）一级土地分期出让时序 （2）二级土地分期开发策略 （3）一二级项目优惠政策的策划与获取 4.土地一、二级开发核心内容

（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等） （2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等) （3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块 案例：万科、中信案例比较分析 （4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度） 三、土地一、二级联动项目经济测算 1.出售型物业土地获取前的静态测算 案例：龙湖项目拿地前测静态测算表 2.出售型房地产项目动态测算表分解 案例：小苑项目测算表详解 3.长期持有型物业的经济测算模型 案例：花园城持有型物业测算表 四、土地一、二级联动项目运作风险 1.风险问题（结合案例） （1）交易方风险 （2）国家及当地法律、法规变动风险 （3）人脉风险（政府换届等） （4）融资风险（地方政府债务问题） 2. 风险控制策略及手段 （1）合理分配资金，滚动开发 （2）品牌开发企业的一二级联动

土地一二级联动流程、风险、控地方法

土地一二级联动（流程技巧风险） 地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。 很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。 一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。 第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素 前提：良好的政商关系与影响力 往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。 原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。二来是在

地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。 因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。 基础：有勾地经验与能力 首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。 其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。很多人去找地方政府谈项目，什么康养项目、文旅项目、产业项目，只会喊口号，谈概念，连自己的故事都讲不清楚，这样是不行的。 再次是要对自己公司的实力有准确的把握，根据自己公司目前的规模，市场上的排名，公司的资金实力，战略需求，做出一个大致的判断，从而在谈项目时，对项目的面积大小，开发时间周期，风险把控有一个全面可观的认识。 关键：雄厚的资金实力及畅通的融资渠道 资金层面要分为三个方面： 一个是一级开发的资金实力，一级开发需要投入大量的自有资金，靠政府是不可能的，政府之所以放开一级开发的准入，就是要引入社会资本，解决财政不能解决的问题。对项目的资金需要事先应当有一个准确的测算，前期的资金投入是百分之百的自有资金，而且这种前期情况是没有金融机构可以提供相关的融资产品方案的，在后期的时候可以通过股权合作的形式获得部分融资。 二个是二级市场拿地配资的能力。这个其实比提供一级开发资金还难，在资管新规23号文以前，地产前融配资还是可以做的，但也要求30%的自有资金，这对于本来在一级开发已经打光了几乎所有子弹的房企来说，要求确实很高。在23号文以后，地产前融可操作的空间变小了，银行基本上只能做432的开发贷了，信托、险资做前融还有部分操作空间，但审查越来越严格，债权投资空间很小，大部分只能是做股权投资。 这就要求做一二级联动的地产公司必须由一定的规模，可以从其他项目抽调流动资金，或者直接向集团总部借用资金。 三个是融资的能力，特别是长期融资的能力，鉴于一二级联动开发的时间一般为五年甚至长达十年，普通的房地产融资一般都是1-2年的时间，这种压根不够用。这就需要与金融机构建立良好的合作关系，量身定制长期的金融方案。 还有个思路可取，中央对地方政府旧改、土地储备是有专项地方债扶持的，可以利用专项地方债，获得部分融资，这个问题还要具体咨询金融机构的朋友，这里我就不班门弄斧了。 保障：专业的操刀团队 其一、综合能力过硬的一级开发团队，必须要有一个懂拆迁，能下乡，能讲故事，善于搞政府关系，执行力极强的团队。 其二、高效的二级开发团队，二级开发的目标是要尽可能快地开盘、回笼现金流，从而弥补一级开发的资金。从而为后续的一级整理提供源源不断地资金，

最全土地一二级联动经验总结(流程技巧风险)

最全土地一二级联动经验总结（流程技巧风险） 写在文前 地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。 推荐课程：土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究9月12-13日南京 很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。 一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素 前提：良好的政商关系与影响力 往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。 原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。 因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。 基础：有勾地经验与能力 首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。 其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。很多人去找地方政府谈项目，什么康养项目、文旅项目、产业项目，只会喊口号，谈概念，连自己的故事都讲不清楚，这样是不行的。

【深圳】《土地一级开发与一、二级开发联动模式与案例研究》高级研修班(6月7)

【深圳】《土地一级开发与一、二级开发联动模式与案例研究》高级研修班(6月7) 【课程说明】 主办：中房商学院中房博越 时间：2014年6月7-8日 地点：深圳 【课程背景】 随着城市化进程，土地开发重心： 1、从城市中心向城市郊区转移 2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心城市转移 3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变 4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变 由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的目标之一就是一二级开发联动。 所以：随着城市化进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。 【课程收益】 1、梳理土地开发流程，了解土地一级开发、二级开发的差异性 2、解析五种土地一级开发模式并掌握各种开发模式的特点，参考成功案例进行深入的理解 3、重点理解一级开发、一二级联动开发中各存在的问题、风险及开发的实现方式、政

企合作模式等，结合案例分析一二级联动开发的企业商业模式 【学员对象】 房地产企业董事长、总经理、开发部主管部门领导及其他相关人员 【金牌导师】 杨老师： 现任世联地产集团战略顾问总经理、华东区域顾问业务总经理，具有12年房地产、城市战略咨询经验区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;清华大学、南京大学、西南交大等高校房地产总裁班客座教授，并先后为多家房地产标杆企业如中建、中铁、海尔等企业进行内训。 【课程大纲】 一、土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期 2、土地开发的几个环节 (1)城市进入性(2)区域开发商业模式设计(3)定位与规划 (4)区域运作策略与土地营销(5)区域增值 3、一、二级开发的差异性 4、土地开发的法律问题 (1)国家对土地开发的法律规定(2)地方政府对土地一级开发中的相关法律问题 (3)相关规定带来的操作问题 二、一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式

土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期； 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性； ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划； ?区域运作策略与土地营销； ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题； ?国家对土地开发的法律规定； ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； ?相关规定带来的操作问题。 第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析； ?全程运营模式的要点； ?案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 2、主导整合模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：清水湾一级开发浅析； 3、一级主导开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：泰达城一级开发浅析； 4、一二级联动开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：吉山产业园一级开发浅析； 5、公建代建开发模式：

?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：一级开发浅析； Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析： 1、成功案例标准； 2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整； ?合作方式； ?排他性土地控制策略； ?土地获取方式； ?启动策略； ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发； ?发展历程讲解； ?定位思考与功能确定； ?历史文化名城与区域开发的价值结合； ?一级开发中的政企合作； ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件； ?定位与规划调整策略（及效果分析）； ?公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； ?一级开发控制二级土地的措施； ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。 第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标； ?土地流转进程安排； ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式； ?投资概算；

一二级联动开发的“控地”策略

企业与政府达成协议，由政府负责或协助完成拟出让用地中的拆迁工作，但在土地公开挂牌出让时设定的条件是由开发商完全负责拆迁安置工作，以此增加土地开发操作难度，阻止竞争者进入。 （二）“限价回购” 【操作方式】 一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。 【成功案例】 2006年北京CBD核心地段白家庄地块在挂牌时《招标文件》中包含了一条“回购协议”，主要内容为：待开发完成后，一级开发商北京恒世华融房地产开发有限公司有权以12000元/平方米的价格回购部分物业，包括5000平方米的商业物业及8000平方米的写字楼，并且一级开发商有权挑选回购物业的位置。项目地块本身的面积不大，回购面积已占13%，将直接让利2亿元左右，使其他开发商望而却步，一级开发商关联公司顺利摘牌。 （三）虚增一级开发成本 【操作方式】 土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。

【成功案例】 北京朝阳区东坝乡地块的《招标文件》中注明：该地块原为生活垃圾消纳地，于挂牌时尚有生活垃圾、建筑垃圾等共440万立方米。在附件中，一级开发商北京天鸿置地土地开发有限公司提供的垃圾处理工程预算为4.2亿元。但实际该项工程无需如此高昂的造价。最后，与天鸿置地一脉相连的天鸿宝业顺利摘牌。（四）净地不净+苛刻的付款条件 【操作方式】 一级开发商与政府达成默契，拟出让土地一级开发后在基础设施和拆迁上遗留尾巴，从而起到限制其他竞标者的目的。 【成功案例】 2005年7月，北京朝阳区芍药居甲2号住宅及配套项目用地发布了挂牌公告。公告中称：“该宗地由北京住总市政工程公司完成‘七通一平’工作后，以‘熟地’的形式挂牌出让。”9天之后，北京市土地整理储备中心发布补充文件称：“该出让宗地建设用地范围内，有一座现状锅炉房，由于该锅炉房目前正担负着周边10多万平方米居民楼的供暖，未来还将为本项目供暖，因此需现状保留。”另外付款条件要求竞标人7天就付清7787万元补偿款的80％，30天内付清剩余20％。最后，一级开发商关联公司北京隆华广厦房地产开发有限公司以挂牌起始价9273.15万元摘得芍药居甲2号居住配套用地 二、规划控地 【操作方式】 一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。 三、公建控地 【操作方式】 （1）一级开发商与政府达成协议，一级开发商在进行土地一级开发的同时在项目用地范围内代建部分公建，如：体育馆、图书馆、学校、会议中心等。在土地公开出让时设定条件：公建与土地捆绑出让，土地受让人必须承担该公建的建设费用和日后的经营管理，这时一级开发商往往夸大建设成本，提高土地取得成本，起到限制其他开发商进入的目的。 （2）一级开发商与政府达成协议，由一级开发商进行本区域的市政建设，以某地块的二级开发权冲抵公建建设成本。政府在该地块出让时协助一级开发商设置限制条件控制土地。 【成功案例】 河南某企业在郑州惠济区项目，政府要求配建五星级酒店、会议会展中心，建成后无偿移交给政府使用，相应取得25平方公里的一级开发权和5000亩的核心区二级开发权。 四、项目配套控地

一二级联动开发的法律分析

一二级联动开发的法律分析 一、一、二级联动开发的概念及历史 所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等。二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。2004年8月31日之前，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。2004年8月31日之后，土地走向了市场化。过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。土地一二级市场被政府清晰划界。但是，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，可以通过特定的安排达到目的。 二、一二级联动开发的市场现状——以北京为例 2004年8月31日以后，一二级联动开发较之前大幅减少。 但是，通过特定安排实现的一级房地产开发商参与二级开发的现象仍普遍存在。 北京大钟寺国际广场即是由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目。位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内较大的综合性商业地产项目，总投资约30亿元人民币。 除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等知名楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。 三、一二级联动开发对房地产开发商的有利之处 （一）利节省成本 一般情况下，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多。 （二）熟悉项目状况 从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。 四、在招拍挂情形下实现一、二级联动开发的方式 （一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做 比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。 北京市土地储备中心网站在2010年1月29日发布潜在百亿地王“中服地块”的挂牌出让公告。公告显示，中服地块属商业金融用地，规划建筑面积最高不超过32.7万平方米。挂牌竞价时间为2月22日至3月8日，挂牌起始价为50亿元，竞价阶梯为2500万元，竞买保证金为30亿元。但是公告中对竞买人提出的苛刻要求，除了资金实力的考验，公告中还对竞买人的资格做出更加严格的限制，即竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，其中金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。被外界质疑此苛刻的“量身定做”的挂牌条件为远洋地产而设。因为符合上述条件的开发商当时只有远洋地产。2009年12月24日，中国人寿以58.19亿元认购远洋地产9.34亿股新股，占扩大后已发行股本的16.57%；2010年1月13日，中国人寿向中国中化收购远洋地产4.23亿股旧股，收购后国寿占远洋地产已发行股份的24.08%，成为远洋地产第一大股东。另外，远洋地产还是该宗地块的一级开发商。 （二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权 例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。

土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析

土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析 第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式 1、合作投资方式; 2、投资概算; 3、投资计划(年度、季度); (二)土地流转方式。 1、土地性质; 2、土地指标; 3、土地流转进程安排; (三)合作方式(合作协议中明确)。 1、合作方的权利; 2、合作方的责任(各方干什么); 3、合作决策机制。 第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式) (一)合作协议控制 (二)规划控制——控制要点、城市案例启示。 (三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。 (四)流程控制——控制要点、城市案例启示。 (五)其他控制方式 第三章:一级开发的模式与案例研究 (一)全程运营模式及要点解析; (二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开

发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生 命周期; (二)土地开发的几个环节 1、城市进入性; 2、区域开发商业模式设计。 3、定位与规划; 4、区域运作策略与土地营销; 5、区域增值。 (三)一、二级开发的差异性。 (四)土地开发的法律问题; 1、国家对土地开发的法律规定; 2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题; 3、相关规定带来的操作问 题。 第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区 位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资 者等) (三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析 土地升值价值; 市场二级开发价值 2、规划的多维度分析: 多目标实现分析; 开发空间或资源的平衡性分析; 市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;

某国际新城土地竞拍合同一二级联动开发

国际新城v 33地块土地合作协议 合同编号： 本土地合作协议书（以下简称“本协议”）由以下双方于n年n月在b签订： 甲方：有限公司 地址：生活广场1栋2102 注册号： 法定代表人：职务： 乙方：集团有限公司 地址： 注册号： 法定代表人：职务： 鉴于： 1、甲方已于年月成功获得之土地一级开发权。 2、甲方地块，临近，依据甲方与先导区的相关协议，地块上所新建住宅小区的业主子女将优先就读于该两所名校。 3、乙方有意获得地块的土地使用权和开发经营权。 甲、乙双方本着“真诚合作、共同发展”原则，经充分协商，就国际新城地块（以下简称“目标地块”）项目合作事宜，达成以下协议： 一、目标地块概况 1.1、目标地块的各宗地块土地指标情况如下： B-30地块位于中国片区，四至范围（见附件一附图），用地性质为 RC （商住混合用地，商住比≥2:8），净建设用地面积约为 75亩，折合49829平方米，出让用途为住宅、商业，出让年限为住宅70年、商业40 年，容积率为4.0，地上建筑面积约为199316平方米，建筑限高180米，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。 上述各宗地块土地总指标允许有2%以内的误差。

1.2 甲方保证上述四宗地块将以合宗的方式进行公开挂牌，且容积率、商住比例、建筑密度、及物业管理、托幼等配套设施选址可在目标地块内平衡调剂布局。 1.3 目标地块出让标准和周边设施状况的约定见附件二。 二、合作方式 2.1、该地块由乙方指定的下属项目公司（以下称“项目公司”）通过参与政府组织的土地公开挂牌出让程序，通过竞价方式取得。 双方一致确认，该项目公司须在本协议签署后30天内注册成立。 2.2、目标地块由乙方以该项目公司名义通过参与政府公开挂牌出让程序（以下简称“挂牌”）通过竞价方式取得。项目公司须以楼面地价人民币【2000】元/建筑平方米（指地上部分计入容积率的建筑面积）价格（以下简称“约定土地单价”）出资购买。该楼面地价是指宗地出让价格总价除以宗地地上计容建筑面积所得出的单价。约定土地单价不含城市基础设施配套费、挂牌交易服务费等相关税费。 2.3、如挂牌起始价低于或等于上述约定价格，项目公司最终报价不得低于挂牌起始价，但如届时第三方的有效报价已经高于项目公司报价的，项目公司以高于本协议约定价格最终竞买的，则由甲乙双方另行协商签订补充协议。 2.4、项目公司签署相应《成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》等出让文件并依法取得目标地块后，完全、独立的享有目标地块的土地使用权和开发经营权。 三、定金 3.1、乙方保证项目公司按照政府部门公告文件要求之时间及条件，交付竞投保证金，参加目标地块之竞投，并提出有效竞价。甲方促成乙方按照本协议约定方式和价款竞得目标地块之国有土地使用权，在项目公司竞价成交后，促使政府主管机构尽快为项目公司办理合法的出让手续。为保证履行上述义务，乙方同意在签订本协议之日起【3】个工作日内向甲方支付人民币1500万元整（大写：壹仟伍佰万元整）作为定金。 账户名称： 开户行： 账号： 3.2、在项目公司获取该目标地块并签署相应的《成交确认书》后十个工作日内，甲方应一次性全额无息返还上述定金。 3.3、如第三方有效报价已经高于挂牌起始价且乙方放弃继续竞买的，则甲方应在目

土地一二级开发概述及运转流程

土地一二级开发概述及运转流程 一、概念 一级开发：土地拆迁平整，弄成三通一平，但要转二级市场要通过国土系统 二级开发：通过土地招拍挂获取土地 一二级联动：开发商把土地拆迁平整后，自己通过土地市场招拍挂拿地，一级开发与二级开发一起做完。 一二级联动开发：一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租赁双重市场的一种开发模式。 在现实发展中，市国土局直属的土储中心难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，出现缺资金、确人才、缺技术等问题二、一二级联动优势： 整体优势： 1、上下游资源嫁接，节省成本 2、加厚综合利润空间 一级对二级的支撑： 1、一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境 2、开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取

3、一级开发融得资金弥补二级物业开发投入 4、一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路 二级对一级的补助 1、二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 2、二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流 三、风险 1、人力资源：业务交叉，专业度的提升，管理者的专业能力和管理能力 2、政策限制：土地出让受建设用地指标限制，交地时间不确定，受政策及政府大环境影响较大 3、财务风险：开发年限长，时间成本高，；征地纠纷，拆迁谈判久托不决费用高昂 4、市场风险：开发初期投入资金巨大，考验企业财务水平 拿地方法：招拍挂直接摘地、在建工程收购、公司股权并购、参与资产处置法拍 在建工程转让、公司股权转让、资产法拍处理这三类大多数都是原业主因业务经营不善连带、战略调整、国有清退等其他因素导致转让。相对于收并购二手项目，招拍挂是最高效的拿地模式，对于房企来说开发风险也是最可控的 四、一二级联动项目，均是直接与地方政府洽谈须从3方面入手：勾地能力、资金实力以及团队 1、勾地能力

郑州房企土地一级开发及一二级开发联动培训月日中房商学院

郑州房企土地一级开发及一二级开发联动培训(月日)-中房商学院

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【郑州】房企土地一级开发及一二级开发联动培训（４月１2日) 房地产培训：房企土地一级开发及一二级开发联动培训 【课程背景】 核心提示:随着城市化进程，土地开发重心: 1)从城市中心向城市郊区转移; 2）从一线、省会城市向三四线城市、区域中心城市转移; 3)从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变; 4)从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。 由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的目标之一就是一二级开发联动。 所以：随着城市化进展,特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立,以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。 【课程收益】 1、土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析; ２、土地一级开发操作中的核心问题（土地流转、资金流转与合作机制）分析及解决途径分享; 3、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析; 4、土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径,及其与土地价值关系分析； 5、一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析； 6、一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计… 【学员对象】 １、房地产企业董事长、总经理、开发总监 2、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员

土地交易之土地一二级联动合作开发合同模板

土地交易之土地一二级联动合作开发合同模板 一、交易要点 1、如区分设定一二级开发的资金投入责任？ 在项目土地出让公告发布前，一级开发资金先由合作投入，项目土地出让 公告发布后，项目土地后续拆迁等一级开发所需资金及竞买土地所需的资金等由 我司投入，直到双投入比例达到双股权比例后，项目所需投入的资金（含一 级及二级资金）再由双按股权比例投入。为避免我司在土地挂牌前承担相应的 一级开发责任，约定双在土地挂牌公告后再行办理股权转让的工商变更手续。 （详见合同第三条及第七条的约定） 案例九 XX 市XX 社区项目合作开发合同书 甲：XXX 有限公司 法定代表人：XX 乙：某置业有限公司 法定代表人：文杰 目标公司：XXX 置业有限公司 法定代表人：XX 鉴于： 1、甲及目标公司（甲全资子公司）与XX 市XX 镇人民政府签订了关于 XX市XX镇XX庄社区项目的土地一级整理协议（具体详见本合同附件一），约定由甲及目标公司投入项目的征地、拆迁费用、进行项目安置房及配套设施建设。2、现XX 市政府拟公开挂牌出让部分项目土地，甲乙双拟进行合作，通过 目标公司摘牌获取项目土地，并在摘牌后对项目土地进行合作开发。 甲、乙经友好协商，根据《人民国合同法》、《人民国城 市房地产管理法》等相关法律法规之规定，就项目合作开发事宜，达成协议如下，以供各信守执行： 第一章项目概况 第一条项目土地概况 1、项目土地位于XX 市XX 镇XX 庄大村及小村，具体位置详见附件二项 目地块四至红线图。 2、按照同政府签订协议约定，项目土地总面积共亩，包括拆迁安置区用 地亩及配套商住用地亩。其中：首期用地共亩，包括安置区用地亩、学 校用地亩及商住用地418 亩（学校用地及商住用地以下简称“首期配套开发用地”）；后期用地共亩，包括安置区用地亩及配套商住用地亩。 3、甲通过目标公司已投入的首期用地的一级整理资金共万元（最终以 甲乙双核定的数额为准，包含甲通过目标公司投入的征地费用、拆迁费用、 安置房及配套设施建设费用及其他不可预见费等，该等费用可在目标公司土地增 值税前列支）。 4、首期用地的拆迁安置完成情况：首期用地共需拆迁安置户口人，需 建设安置房170000 ㎡，目前已经支付拆迁补偿款共计万元，已开工建设 ㎡安置房，其中㎡安置房已经封顶。 第二条目标公司概况 1、目标公司由甲于2013 年6 月3 日出资设立，注册号为4101830000xxxx，法定代表人为XX，注册资金为人民币10000 万元，实缴资本为人民币10000

25-土地开发一二级联动协议模板

292 案例 25 河北某项目: 一级开发 一、交易基本情况 二、交易要点 1、土地一级开发资金投入主体较多，财务管理混乱如何处理？ 本案中，与政府签订一级合作开发协议的主体是丙方，投入开发资金的主体除了丙方外，还有目标公司、乙方及其关联方，故投入资金主体较多，财务管理混乱。为确保我司能够通过收购目标公司的 51%股权获取一级开发权益，应作如下处理（详见合同第二章的约定）： 首先，要求目标公司与丙方及政府签订整体一级开发合作的《权利义务转让协议》，明确目标公司为土地一级开发的唯一合法经营主体； 其次，明确除了目标公司投入的资金外，其他主体所投入的一级开发资金均为向目标公司投入的借款（含股东借款）； 再次，基于土地一级开发而取得的全部政府返还款均归属于目标公司所有， 其他主体不享有任何投资收益。 2、一级合同款项支付与二级合同获取土地挂钩时如何处理？

对于一级合同中约定的余款支付须与二级土地获取挂钩的内容，可在一级合同中约定由合同当事方另行协商确定，双方再另签署补充协议约定，根据二级合同拿地情况的不同分别处理：如二级合同如约获得土地，则一级合同挂钩款项按期支付；如二级合同未如约获得土地，则一级合同挂钩款项不予支付，且不影响我司在一级合同中的权益。（详见一级合同第九条、《补充协议》第 4 条约定） 3、如何分享目标公司的关联单位在一级开发整理过程中所承包的工程合同利润？ 本案中，我司同意园内一级开发过程中工程施工由合作方关联公司总承包，条件为同意我司分享其工程利润的 51%权益，通过我司在目标公司及二级合作项目公司中优先分配利润的方式解决，优先分配利润数额等额于合作方关联公司在一级开发整理过程中所承包的工程合同利润的 51%。（详见《补充协议》第 1、2、 3 条约定），确保我司收取该利润合法合理。 293