房地产开发经营与管理精讲班第44讲作业卷

一、单选题:

1、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是（）。

A．政策风险

B．市场风险

C．变现风险

D．财务风险

A B C D

你的答案：标准答案：c

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

2、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限

最长不得超过（）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

A B C D

你的答案：标准答案：b

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

3、关于融资成本，下列说法不正确的是（）

A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

A B C D

你的答案：标准答案：d

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：资金筹集费包括承诺费、手续费、担保费、代理费等，资金占用费是指利息。

4、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

A B C D

你的答案：标准答案：b

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换。

5、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还

款或赖帐不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险。

A B C D

你的答案：标准答案：b

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

6、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A．资金

B．金融机构

C．房地产项目

D．利率高低

A B C D

你的答案：标准答案：c

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

7、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多

少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，（）资信等级的企业才能获得银行贷款。

A．AA级及以上

B．A级以上

C．BB级以上

D．BBB级及以上

A B C D

你的答案：标准答案：d

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

8、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保

A B C D

你的答案：标准答案：b

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

9、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发

放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

A B C D

你的答案：标准答案：b

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

10、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险

等级为A级，该贷款综合风险度是（）。

A．18%

B．25%

C．30%

D．50%

A B C D

你的答案：标准答案：a

本题分数： 3.80 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：50%×50%×120%×60%＝18%。

二、多选题:

11、从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对

未取得（）的项目，不得发放任何形式贷款。

A．《国有土地使用权证》

B．《建设用地规划许可证》

C．《建设工程规划许可证》

D．《建设施工许可证》

E．《建筑施工合同》

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b, c, d

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分

解析：

12、土地储备贷款风险的因素有（）。

A．土地储备中心自有运作资金严重不足

B．房地产市场状况变化的不确定

C．开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工

D．土地出让计划不明确

E．土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险

A B C D E

你的答案：标准答案：a, d, e

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分

解析：

13、个人住房贷款的风险，主要表现为（）。

A．政策风险

B．操作风险

C．信用风险

D．市场风险

E．管理风险

A B C D E

你的答案：标准答案：b, c, d, e

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

14、我国房地产开发投资的资金来源，目前主要是（）。

A．自筹资金

B．国内商业银行贷款

C．风险投资公司的资金

D．租赁公司的资金

E．预售收入

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b, e

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

15、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。

A．政策风险

B．资金供应风险

C．经营风险

D．利率风险

E．汇率风险

A B C D E

你的答案：标准答案：b, d, e

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

16、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（）。

A．资金实力

B．企业信誉

C．企业偿债能力

D．项目获利能力

E．资金担保方式

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b, c

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

17、房地产贷款担保的形式有（）。

A．保证

B．保险

C．质押

D．抵押

E．信用

A B C D E

你的答案：标准答案：a, c, d

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

18、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（）。

A．财务内部收益率

B．销售利润率

C．成本利润率

D．贷款偿还期

E．敏感性评价

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b, d, e

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

19、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着（）的矛盾。

A．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾

B．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾

C．投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾

D．资金投入后无法按计划使用的矛盾

E．资金投入量大与国家政策调控的矛盾

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b, c

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

20、项目融资主体的组织形式主要有（）。

A．既有项目法人融资

B．新设项目法人融资

C．商业性法人融资

D．政策性法人融资

E．自然人融资

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

21、债务资金筹措的主要渠道有（）。

A．信贷融资

B．信托融资

C．债券融资

D．投资基金

E．证券融资

A B C D E

你的答案：标准答案：a, c

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分解析：

22、融资方案分析包括（）。

A．资金来源可靠性分析

B．融资结构分析

C．融资成本分析

D．融资风险分析

E．融资能力分析

A B C D E

你的答案：标准答案：a, b, c, d

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00 分

解析：

三、判断题:

23、一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的30%以后，方可

获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。（）

对错

你的答案：错误标准答案：错误

本题分数：7.59 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

24、金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。（）

对错

你的答案：错误标准答案：错误

本题分数： 1.90 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

25、一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级

企业、AA级以下企业。（）

对错

你的答案：错误标准答案：正确

本题分数： 1.90 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

26、在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A和BBB、BB、B六个风险等级。（）

对错

你的答案：错误标准答案：错误

本题分数： 1.90 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级

27、遵照个人住房贷款的相关政策规定，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有

债务支出与收入比控制在55%以下。（）

对错

你的答案：错误标准答案：正确

本题分数： 1.90 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

28、债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（）

对错

你的答案：错误标准答案：正确

本题分数： 1.90 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：

29、贷款的担保为已经发生的贷款提供了安全保障，贷款的担保能确保贷款得以足额偿还。（）

对错

你的答案：错误标准答案：错误

本题分数： 1.90 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分

解析：贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障，贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

30、金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的

时候，银行家看到的往往是风险。（）

对错

你的答案：错误标准答案：正确

房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

房地产开发与经营-在线作业B

房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1

3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。

7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3

《房地产经营管理》网络作业答案

1：[论述题] 问答题 1、什么是房地产？其特征是什么？ 2、什么是房地产经营？其特点是什么？ 3、房地产经营的内容有哪些？ 参考答案： 1、什么是房地产？其特征是什么？ 答：房地产是房产和地产的总称，在物质上是由土地、土地上的建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分组成，从法律上讲，房地产本质上是以土地和房屋作为物质存在形态的财产。房地产的特征包括：（1）位置的固定性；（2）构成内容的复杂性；（3）规格的非通用性；（4）使用的耐久性；（5）单位价值高；（6）保值增值性；（7）不可毁灭性。 2、什么是房地产经营？其特点是什么？ 答：狭义的房地产经营是指建筑地块和房屋建筑物的流通过程和售后管理，广义的房地产经营是指房地产企业全部的经济活动，即生产活动和经营活动，包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的活动。房地产经营的特点包括：（1）生产周期长、投资数额大；（2）经营业务具有复杂性；（3）价值实现过程的多样性；（4）经营活动的政策性强；（5）经营活动风险性大。 3、房地产经营的内容有哪些？ 答：房地产经营涉及的内容非常多，广义的房地产经营内容包括房地产商品生产、流通、消费等各个环节的经营活动。主要包括：（1）国有土地使用权经营；（2）房地产开发经营；（3）房地产销售经营；（4）房地产代理经营；（5）房地产租赁经营；（6）房地产抵押、典当与拍卖经营；（7）房地产信托经营；（8）物业管理；（9）房地产中介服务。 1：[多选题] 3、下列哪些不是风险的特征（） A：可控性

B：相对性 C：已知性 D：不确定性 参考答案：BC 2：[多选题] 2、按经济内容划分的房地产投资包括（） A：房地产直接投资 B：土地开发投资 C：房地产间接投资 D：房屋开发投资 参考答案：BD 3：[论述题]问答题 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？ 2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？ 3、房地产投资风险中经济风险主要包括哪些内容？ 参考答案： 1、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？ 答：房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。其特征主要包括：一是投资巨额性，二是投资回收期长，三是流动性差，四是抵御通货膨胀影响能力强，五是受政策影响性大，六是影响房地产投资的风险因素多，七是金融作用强，八是投资回报率高。 2、房地产投资按物业类型主要分为哪几类？

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

房地产开发与经营离线作业答案-(2)

一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

2019房地产经营与管理平时作业答案

名词解释： 1、开发：是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。 2、经营：是根据企业的资源状况和所处的市场竞争环境对企业长期发展进行战略性规划和部署、制定企业的远景目标和方针的战略层次活动。它解决的是企业的发展方向、发展战略问题，具有全局性和长远性。 3、房地产经营：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 4、市场环境：市场环境是指影响营销管理部门发展和保持与客户成功交流的能力的组织营销管理职能之外的个人、组织和力量。这些因素与企业的市场营销活动密切相关。市场环境的变化，既可以给企业带来市场机会，也可能形成某种威胁。因此，对市场环境的调查，是企业开展经营活动的前提。 5、边际收益（MR）：边际收益是指增加一单位产品的销售所增加的收益，即最后一单位产品的售出所取得的收益。它可以是正值或负值。边际收益是厂商分析中的重要概念。利润最大化的一个必要条件是边

际收益等于边际成本。 6、可行性分析：可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 问答题： 1.房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。 2.经营与管理的关系是： (1)经营是剑管理是柄，管理是基础。 (2)管理始终贯穿与整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。

房地产开发与经营管理论文

房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自

房地产开发与经营作业

房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207

西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。

三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层

房地产开发与经营作业答案

房地产开发与经营 一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求

房地产开发经营与管理作业

房地产开发经营与管理作业题汇总 第一章房地产与房地产业 一、名词解释 1、房地产业: 1、房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。 二、填空题 1、房地产是指（房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。 2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。 3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、（房地产中介服务业）、房地产金融业和（物业管理服务行业）。 三、单项选择题 1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（C ）的一个重要产业部门。 A.第一产业 B. 第二产业 C.第三产业 D. 介于第二产业与第三产业之间 四、多项选择题 1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型（ABD ） A.建筑地块 B. 房屋建筑物 C.道路 D. 配套基础设施 2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（ACD ） A.房地产咨询 B.物业管理 C. 房地产经纪 D. 房地产评估 五、判断题 1、地产是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空间的设施等。（×） 2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。（√） 六、简答题 1、为什么房地产作为社会财富，是一种资产，反映一定的经济权利关系？ 答：从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点, 在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变 2、房地产具有什么经济特性？ 答：内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性；需求的普遍性；效用的长期性。

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

房地产开发与经营第一次作业

江苏开放大学 形成性考核作业 学号 姓名 课程代码020025 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 1 次任务 共 3 次任务 江苏开放大学

请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共33分） 1、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资本不低于（ D ）的房地产开发。 A、2000万元 B、3000万元Ｃ、4000万元Ｄ、5000万元 2、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ A ）房地产开发。 A、2000万元 B、3000万元Ｃ、4000万元Ｄ、5000万元 3、房地产开发与经营的程序主要分为( D )阶段。 A、投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B、投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C、投资机会选择与决策分析、设计阶段、施工阶段、经营和服务 D、决策分析、前期工作、施工阶段、经营和服务 4、国务院颁布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例为（ C ）%。 A、15 B、20 Ｃ、25 Ｄ、30 5、招标人采用邀请招标方式的，应当向（ B ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书 A、2 B、3 C、4 D、5 6、公开招标是指招标人以（ A ）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 A、招标公告 B、招标文件 C、投标邀请书 D、投标须知 7、招标人应当自发出中标通知书之日起（A ）内，向有关行政监督部门提交招投标情况的书面报告。 A、15天 B、21天 C、30天 D、35天 8、与邀请招标相比，公开招标的最大优点是（D ）。 A、节省招标费用 B、招标时间短 C、减小合同履行过程中承包不违约的风险 D、竞争激烈 9、施工合同通用条款规定，当合同文件中出现含糊不清或不一致时，下列中解释顺序排列正确的是（B ）。

房地产开发经营与管理

《房地产开发经营与管理》课程 楼盘调查分析报告 班级： 分组： 指导教师： 2012年5月

楼盘调查分析报告 一、调查目的 为了更深入了解，房地产楼盘的主要信息，对楼盘的户型，景观环境及公建设施等信息有一定辨别能力，并且可以对目标楼盘有一定评价，所以开展了这次调查。 二、调查方案设计 调查对象：这次的调查我们选择了两个楼盘，都是住宅小区，分别是张家港恒基未来城，张家港玲珑湾。 调查地点：东苑路与暨阳东路交叉处新农路以西东苑路以北。 调查时间：2012年5月 调查方法：实地参观，网上查资料 实施步骤：第一天上午去玲珑园收集资料，对周边设施进行拍照，对小区整体有一个评估。下午再对翡翠东方进行调查。 第二天上午整理材料，撰写调查分析报告。 成员分工：xx主要负责，保障此次活动顺利进行。 xx主要负责现场的采访，收集素材。 xx主要负责材料的整理整合。 三、调查报告 玲珑湾，地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，内接繁华，外连世界的从容体验。8000平米的繁华社区商业街环绕，欧尚卖场，澳洋医院，新客运南站，均囊于生活圈内，只需5分钟车程即可抵达周围配套。 以多层，小高层为主，绿化率46%，容积率2.3.售价大约11000元/平米。开发商为张家港市南城房地产总公司。 景观环境：西依暨阳湖。北邻梁丰生态园。环境十分优美。空气清新，绿化覆盖率达到46%。交通设施：地处南部生态圈中央，紧邻城市主干道，坐落于新农路以西，东苑以北，南临苏虞张高速公路，紧靠新客运站，交通很便利，我们从大学城出发，坐公交车不出一会就到达了。 公建设施：周围公建设施配套齐全，有欧尚，澳洋医院，有暨阳湖实验中学。而且社区自身配置了8000平米商业街，对业主来说在这里生活方便快捷。另外，玲珑湾是率先配置标准跑道的水岸健康社区，张家港首家高清数字示范小区，张家港率先可组合式户型，率先开创

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发

(房地产管理)房地产经营管理练习题

一（35分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积2300㎡，规划总建筑面积10500㎡，建筑容积率4.5。大厦计划开发期3年，开发期建设成本分年度估算如下表1所示.建设资金全部按自有资金考虑。基准折现率为12%，标准成本利润率15%。 该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售价预测值为3200元／㎡建筑面积。总销售收入为3360万元。该项目拟采用滚动开发方式。具体销售计划为，第1年预收销售总额的25%，计840万元，第2年预收销售总额的30%，计1008万元；第3年预收销售总额的25%，计840万元；第4年预收销售总额的20%，计672万元。预期收益率为12%时，现金流量表和相应评价指标如表2。项目预计静态投资回收期为1.5年。 表1 建设期开发成本估算表(单位：万元) 表2 项目现金流量表及指标计算 注：基准收益率ic=12%，净现值NPV=565.62；内部收益率IRR==75%+3%×0.692／(0.692+7.025) =75%+0.3%=75.3%；通过计算净现值为565.62万元。内部收益率为75.3%。项目在财务上是可行的。 假设该项目取得土地的时间在2006年，对土地进行前期开发后，房屋建设于2007年2月动工，建设期2年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。到2007年末公司财务状况如表3，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响。

2007年公司资产负债表 问题（1）该开发商依据现金流量表的数据和经济指标，因静态投资回收期和动态投资回收期均大于预计回收期，则考虑放弃该投资，分析该开发商投资决策的正确性，并说明理由。（10分）答：根据计算可以看出静态投资回收期和动态投资回收期均大于2年，所以大于预计的1.5年，因此考虑放弃投资，因为房地产投资时间长，金额大，所以开发商面对的风险也就较大，要想减小风险，获得更多利润就必须缩短投资回收期，如果投资回收期比预计的回收期大，那么开发商面对的风险就相应的增加了，同时利润也会受到一定的影响，所以开发商放弃投资时正确的。 问题（2）：分析该房地产开发商面对的风险，在项目建设和销售期间如何避免风险。（10分）答：该项目的投资金额比较大，而且建设时间也比较长，投资回收期比预计的回收期大。另外国家加大了房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响，因此该投资的风险比较大。建议采取预售的方式和低开高走的单价销售，使资金尽快的回笼，减小投资回收期过长的风险。 问题（3）：如果需要对该项目进行国民经济评价，依据财务评价的现金流量表，需要对哪些要素进行调整，如何调整？（15分） 答：依据财务评价的现金流量表，需要调整的要素有：（1）销售收入，（2）各项费用包括征地费、拆迁安置费、勘察设计费、前期工程费、房屋建安费、开发公司管理费、不可预见费，（3）净现金流量， 二（20分）某房地产开发企业2003年拟在某直辖市郊外修建一个别墅小区，该小区占地302亩，地价为14万元/亩，布局有：独立别墅，10000㎡；毗邻别墅，36800㎡；联排别墅，58740㎡；花园洋房，14400㎡；商服用房，10000㎡。成本估算如下：场地整治费用为600万，前期工程费为400万元，建安工程费用平均为750元/㎡，基础设施工程费12.3万元/亩，公建配套设施费2.5万元/亩，开发期间税费1600万（包括城市建设配套费、质量安全监督费等），不可遇见费及其他估算为400万元，