上海房地产价格及土地使用权估价

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告

估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估

委托估价方：

受托估价方：

签发级估价人员：

估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号

目录

一、致委托方函

---------------------------------------------------------- 3

二、估价师声明

---------------------------------------------------------- 4

三、估价的假设和限制条件

------------------------------------------- 5

四、估价结果报告

-------------------------------------------------------- 6

五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13

六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21

致委托方函

：

受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

（1）经评估，卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日二00六年四月二十八日的房地产总价值为：

（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。

（RMB : 4,474,700.00 ）

（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：

（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。

（RMB : 2,470,800.00 ）

欲了解估价结果的全面情况，应认真阅读《房地产估价报告》全文。

特此

奉达

***********************

二00六年五月九日

估价师声明

我们郑重声明：

（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业

分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和

限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关

当事人没有个人利害关系或偏见。

（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进

行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（5）报告中的估价对象由**********估价师进行实地勘

察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承

担责任。但对估价对象的勘察限于其外观和使用状况。估

价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任

和被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检查的责任。

（6）没有人对本估价报告提供重要帮助。

参加本次估价的房地产估价师签名盖章：

*** 中国注册房地产估价师注册号： *********

*** 中国土地估价师证号： ***********

估价的假设和限制条件

1.依据委估方提供的《上海市房地产权证》及其他权利证明

材料，委估对象产证座落为“打浦路443号”房地产，其中底北、底南建筑面积413.10平方米，土地独用面积198.90平方米；二层建筑面积214.21平方米，土地独用面积107.10平方米；建筑面积共计627.31平方米，土地面积共计306.00平方米，容积率为2.05。房屋类型：办公楼；土地使用权性质为国有划拨，用途为办公用地。

2. 根据本次估价目的及委估方的评估要求，本次估价结果为假设估价对象已取得完全产权、土地性质属国有土地使用权出让的房地产价值。本评估结果中已包含应缴纳的土地使用权出让金，但未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他权利对估价对象价值的影响。

3. 本评估报告仅作为委托方办理土地使用权出让手续、补缴土地出让金时的参考依据，不作它用。国有土地使用权出让系政府行为，出让价格的最终确定以政府有关部门审定结果为准。

4. 本评估报告以委托方提供的估价资料真实性为前提，若提供资料失实或有隐匿，本公司不承担责任。

5. 未经评估机构书面同意，本评估报告的全部或任何部分内容均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本报告对任何第三者及其他目的用途不承担责任。

估价结果报告

一、委托估价方：

（1）单位名称：**********

（2）单位地址：***********

（3）法人代表：**********

（4）联系人： **** 电话：***********

二、受托估价方：

(1)单位名称： *************

(2)法定代表人： *********************

（3）单位地址：

**********************************

（4）单位资质等级：

建设部一级资质等级 [建房估证字（20**）第0***号]

三、估价对象简介

（一）地理位置

委估对象上海市打浦路443号房地产，位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。地号：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地等级：上海市基准地价四级地段。所在街坊南为中山南一路内环高架，北为瞿溪路，东为鲁班路南北高架，

西临打浦路。本处离市中心人民广场约3.5公里。

（二）土地状况

土地坐落：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；

土地独用面积：198.90平方米；

土地形状：基本规则，呈矩形；

用途：办公用地。

（三）建筑物状况

卢湾区打浦路443号位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。“南园新村”是卢湾区开发较早的住宅小区。该小区由八幢高层、八幢多层房屋组成，小区内绿化环境、物业管理一般。委估对象为小区沿打浦路的二层房屋，正好位于小区弄堂的拐角处，其外墙部分铺贴马赛克，部分为玻璃橱窗。全幢办公楼总高2层，层高较高，系混合1等结构， 1994年竣工。委估对象设有消防人行楼梯，水、电、煤及通讯设施齐全，目前正在进行室内装修。

（四）房地产权利状况

委估对象原产权人为中国北方工业上海公司，委托方**************于2004年12月20日经拍卖取得。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等法律法规规定，须由委托方向有关部门申办委估房地产国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金、契税等。

四、估价目的

评估估价对象于估价基准日的房地产价格及相应土地使用权价格，为委托方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。五、估价时点

二00六年四月二十八日

六、价值定义

本评估报告提供的房地产价值是上述全部限制条件下的公开市场价格。所谓公开市场价格指估价基准日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格。

1、买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；

2、有一段合理的交易时间；

3、在此期间房地产市场保持稳定；

4、房地产买卖符合国家法律规定。

七、估价依据

（1）1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》；

1.2《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；

1.3《城市房地产转让管理规定》；

1.4 上海市有关法规、文件；

1.5《房地产估价规范》。

（2）委估方提供的估价对象相关资料：

2.1《上海市房地产权证》

〖编号：沪房地卢字（2000）第 002675号〗；

2.2《上海中富拍卖有限公司拍卖成交确认书》

〖编号：0001258〗；〖编号：0001259〗（3）房地产估价委托书；

（4）评估人员实地勘测所获取的资料；

（5）评估人员根据估价对象特点，调查和掌握同类房地产的市

场资料。

八、估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有：

1.合法原则

房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用的前提条件。只有当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此评估中以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

2.最高最佳使用分析

房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。

3.替代原则

房地产客观合理价格应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格。在同一市场中，具有相同使用价值、具有替代性的房地产之间将相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致，即同类房地产之间的价格不得明显偏离。本报告就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期市场租售价格及当前社会平均建设成本，尤其强调客观市场经济因素来确定委估对象的客观合理价格。

4.估价时点原则

由于房地产市场是动态变化的，且受市场因素影响。同一宗房地产在不同时点的价格往往不同，即强调时间的相关性和时效性。因此评估价格必须是某一时点的价格，即指估价对象在估价时点的客观合理价值。

5、多种评估方法相结合的原则

随着房地产估价业的发展，国内有几种通用的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行房地产价格评估时，就要根据待估房地产的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的房地产价格。

6、公开、公平、公正原则

本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件

下进行房地产价格评估。

九、估价方法

估价对象为已建成的房地产，因其办理土地出让手续，需求取估价对象房地产现时市场价值及相应土地使用权价格。

经实地查勘，委估对象为办公楼。本案根据委估对象房地产的实地查勘状况，结合此次委估目的的特点，我们选择采用收益还原法、假设开发法二种方法进行评估。采用收益还原法评定其现时正常市场价值。在以收益还原法评定委估对象现时正常市场价值的基础上，采用假设开发法从房地产价格中剥离出其土地使用权价格。假设开发法，又称剩余法，是将估价对象开发后的价值，扣除正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式可表达为：

地价 = 房地产总价 - 建安工程费 - 专业费 - 筹建管理费- 利息 - 销售税费 - 利润

十、估价结果

评估人员根据估价目的，遵循估价程序，选用适宜的估价方法，在对委估对象进行实地勘察的基础上，充分考虑到影响委估房地产价格的各种因素，结合市场近期状况，经过认真分析现有资料和周密准确地测算，确定：

（1）卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日的市场总价值为：

（大写）人民币肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。

（RMB : 4,474,700.00 ）

（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：

（大写）人民币贰佰肆拾柒万零捌佰元整。

（RMB : 2,470,800.00 ）

十一、估价人员

*** 中国注册房地产估价师注册号： ********

*** 中国土地估价师证号：***********

十二、估价作业日期

二00六年四月二十八日至五月九日

十三、估价报告应用有效期

本报告时效为半年，即自评估报告出具之日二00六年五月九日起至二0 0六年十一月八日止。

房地产估价技术报告

申房地估（20**）技字第0**资 ***

号

一、个别因素分析：

1、地理位置：

委估对象上海市打浦路443号房地产，位于中山南一路打

浦路拐角的“南园新村”内。地号：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地等级：上海市基准地价四级地段。所在街坊南为中山南一路内环高架，北为瞿溪路，东为鲁班路南北高架，西临打浦路。本处离市中心人民广场约3.5公里。

2、土地状况：

土地坐落：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；

土地独用面积：198.90平方米；

土地形状：基本规则，呈矩形；

用途：办公用地。

3、建筑物状况：

卢湾区打浦路443号位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。“南园新村”是卢湾区开发较早的住宅小区。该小区由八幢高层、八幢多层房屋组成，小区内绿化环境、物业管理一般。委估对象为小区沿打浦路的二层房屋，正好位于小区弄堂的拐角处，其外墙部分铺贴马赛克，部分为玻璃橱窗。全幢办公楼总高2层，层高较高，系混合1等结构， 1994年竣工。委估对象设有消防人行楼梯，水、电、煤及通讯设施齐全，目前正在进行室内装修。

二、区域因素分析：

委估对象位于卢湾区的南部，这里以前是旧式里弄较为集中的住宅区域，人口多，密度高，居住拥挤，整体环境较差。近年来，随着卢湾区政府实施城市绿化进程和旧区改造的力度不断加大，本区域面貌迅速变化。委估对象周边兴建了大批高、

中档商住楼、封闭式居住小区及相应的市政配套设施。委估对象的南面和北面是多层、高层新建住宅居民小区。打浦路西、北侧有新开发建造的“东晖花苑”、“复兴南苑”、“名盛苑”、“开源大厦”等商品住宅封闭式居住小区。向西百米即达中山南一路越江隧道，打浦路向南是农工商大卖场，向北即近打浦桥商业区。该地区已成为卢湾区商贸服务设施较为齐全的区域。附近的东南医院、学校、菜场、酒楼、商店、超市及农贸市场等其他服务性行业，为这里居民提供较为完善的服务。小区绿化环境一般，设有健身设施，地面停车位，地下停车库，专业物业管理。

这儿的交通十分便利，附近有17、36、96、146、786、隧道一线等多条公交线路抵达，正在建造的轨道交通4号线瞿溪路站就在附近。

三、市场背景分析：

上海房地产业经过若干年的发展，已经形成一套较为完善的政策体系和宏观调控体系，房地产市场也正在逐步走向成熟的轨道。“十五”期间，上海又进入了新一轮的城市建设高潮。浦江两岸综合开发这一世纪性工程已经启动，开发范围涉及包括卢湾在内的5个区，沿线长20公里，重点开发4个地区。中心城区布局和空间结构的调整，将不断为房地产提供新的开发投资机会。居民收入的不断增加，对房地产商品的需求日益扩大，以致房地产市场的消费主体、消费偏好以及需求规模与结构都将发生深刻的变化。根据房地产经济的发展规律，未来几年，

上海商品住房消费主体，主要集中在中高收入阶层。2001年8月1日起，上海正式实行内外销商品房交易并轨，港澳台同胞、欧美等外籍人士、海外留学归国人员以及外省市人士购买高档商品住宅的热情进一步高涨，生态环境的改善，可以不断优化住宅小区的居住与生活质量，从而提高小区的品味，使其有所增值。综合环境的改善，有利于吸引更多的海外投资者来沪创业和居住，进而产生一支外来的高层次消费群。

作为国际大都市的上海，中心城区土地资源的稀缺性却渐渐显露出来，加之成本拉动成为左右上海房价变化的基本因素，上海房价在全面提高居住质量的基础上稳中趋升。由于上海市政府关于修改《上海市土地使用权出让办法》的决定以及《上海市城市居住房屋拆迁补偿办法》的修改，土地费用、拆迁安置费和建筑费用等将有较大幅度的提高，开发商的建造成本随之提升。近年来，本市房地产市场，投资、开发、销售均处于高位运行。卢湾的楼价除了楼盘确实具备品质外，毕竟离不开地段因素的强力支撑。正因为卢湾强大的商业实力和休闲格局，吸引了众多中外人士的购房意向，其中以写字楼的中外白领阶层占多数。

据中房上海指数办公室最新调查显示，在刚刚过去的3月中，上海房地产市场在国家宏观调控和本市具有地方特征政策的影响下，继续向健康方向发展。新建商品住宅价格在连续多月价格降幅收敛后，本月住房价格止跌，买卖双方心态平稳，

市场呈现回暖趋势。2006年3月，中房上海综合指数为1,334点，较上月上涨1点，涨幅为0.1%。其中，中房上海住宅指数为1,266点，较上月相比不涨不跌，结束了连续9个月价格下降；中房上海办公楼指数为1,482点，较上月上涨7点，涨幅为0.5%，与去年同期相比上涨7.7％。

从房地产市场基本面来分析，整个3月预售出现巨幅增量和价格开始止跌，说明持币观望心态已告结束。经过去年下半年降价缩量和春节淡季后，青年结婚用房和居民改善用房已成为购房主力军，并呈现恢复性增长，只要房价回归到一定的合理水平，上海的住房楼市就会步入持续和稳健阶段。我们要清醒地认识到，目前这个补量行情能走多远，还有待观察，整个市场的走势要看供应方面的变化，还要看货币政策和财政政策的是否变化。我们仍然深信，有住宅制度改革重大利好，还房于民政策使本市广大居民手中拥有了一块巨额的住房资产，有本市经济持续增长的背景，有建设国际大都市的未来目标，有“新上海人”的增量因素，在市政府“鼓励自住、规范投资、抑制投机、完善保障”的调控指导下，上海房地产有望走向全面发展的新阶段。

四、最高最佳使用分析

在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用，该房地产在现状下基本能发挥其应有的效用。

五、估价方法选用：

根据对委估房地产的调查分析，结合此次委估目的的特点，我们选择采用收益还原法、假设开发法二种方法进行评估。

估价对象为已建成的房地产，因其办理土地出让手续，需求取估价对象房地产现时市场价值及相应土地使用权价格。据此目的，本案根据委估对象房地产的实地查勘状况，采用收益还原法评定其现时正常市场价值，并采用假设开发法从房地产价格中剥离出其土地使用权价格。假设开发法，又称剩余法，是将估价对象的开发后的价值，扣除正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式可表达为：

地价 = 房地产总价 - 建安工程费 - 专业费 - 筹建管理费 - 利息 - 销售税费 - 利润

五、估价测算过程：

根据假设开发法的原理和思路，首先求得其总开发价值，继而估算该项目的总开发费用、销售费用、各种税费及开发商利润，两者相减，求取估价对象的总熟地价和单位熟地价。

由于委估对象为办公楼，属收益性房产，故宜采用租金收益还原法对委估房地产进行测算评估。

（一）用收益还原法求取委估对象房地产单价

选取3例估价对象周边类似房地产的日单位面积租金收益案

例，列表如下：

从案例看，不同楼盘及面积相应租金也不同，据此拟以三个比较实例租金的算术平均值作为委估对象的试算月租。即：

( 3.07 + 3.5 + 3.49 ) ÷ 3 = 3.35（元/ M2?日）（1）年租金收益：

委估对象年租金（按365天计）收益中应适当考虑空置率，委估对象紧邻打浦路，设空置率为6%，则委估对象年租金收益为：

3.35 × 365 ×（1－6%）= 1,149（元/ M2?年）

（2）年支出成本：

2.1 税金：按规定为租金收入的17.5%；

2.2 管理费：按通常标准，按租金的5%计；

2.3 维修费：按常规标准，按租金的3%计；

房地产评估报告

武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日

目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)

致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日

注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

上海市房地产评估行业执业自律准则

上海市房地产评估行业执业自律准则 第一章总则 第一条为规范本市房地产评估机构和执业人员的执业行为，提高执业人员的执业水准，坚持房地产评估的独立、客观、公正原则，保证房地产评估质量，维护房地产评估行业形象，根据国家和本市有关房地产评估法律、法规、《上海市行业协会暂行办法》及《关于本市经济鉴证类社会中介机构规范管理的若干意见》等文件精神及《上海市房地产估价师协会章程》，结合本市实际情况，制定本准则。 第二条房地产评估行业执业自律准则，是指房地产评估机构和执业人员在房地产评估业务活动中应当遵循的行业规范。本准则所称的房地产评估机构，是经上海市房地资源管理局依法批准进入房地产（土地）评估行业执业的、持有房地产评估资质证书的经济鉴证类社会中介机构。本准则所称的执业人员，是指经依法准入本行业，在具有房地产评估资质的机构执业的注册房地产估价师、土地估价师和取得上岗资格证书的房地产估价员。 第三条本准则适用于在本市范围内从业的房地产评估机构及其执业人员。本准则对房地产评估机构中参与执行房地产评估业务的其他人员具有同等约束力。 第二章基本准则 第四条在本市执业的房地产评估机构应取得上海市房屋土地资源管理局核定的房地产（土地）评估机构资质等级，及其颁发的房地产（土地）评估机构资质证书。 第五条执业人员应取得建设部、人事部颁发的注册房地产估价师证书、国土资源部颁发的土地估价师证书或上海市房屋土地资源管理局颁发的上海市房地产估价员资格证书，并按规定办理上海市房地产估价师协会入会手续，成为当然会员。 第六条房地产评估机构和执业人员在执行业务中应严格遵守国家和本市有关法律、法规、政策和本市房地产评估行业的行规、行约。 第七条房地产评估机构应当十分重视自身的信誉和品牌，教育和督促本机构从业人员恪守诚信服务原则，健全机构内部治理结构，建立执业质量审核制度和执业道德管理制度，制止各种违规操作行为。 第八条执业人员从事房地产（土地）评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，廉洁自律，恪守执业自律准则。 第九条执业人员应不断更新知识，必须参加本协会每年组织的规定学时的专业继续教育培训，以提高业务水平。 第十条执业房地产（土地）估价师不得以个人名义同时在两家或两家以上房地产估价机构执业。房地产评估机构不得聘用在其他单位注册从业的估价师。估价师改变执业机构必须按规定办理注册变更登记及劳动关系转移手续。 第十一条房地产评估机构之间，应当相互尊重，团结协作，公平竞争，不得诋毁同行，不得损害同行利益。 第三章执业规则 第十二条房地产评估机构在承接业务、评估操作和评估报告形成过程中，应当按评估技术规范操作，不受任何单位和个人的干预和影响，保持形式上和实质上的独立。 第十三条执业人员在资料收集、调查、判断和意见表达时，应当实事求是，不偏不倚地对待评估业务中有关各方，不得牺牲一方利益而使另一方受益，不以主观好恶或个人偏见行事，不允许因成见或偏见影响评估结果的客观性。 第十四条房地产评估执业人员应具有的执业能力： （一）熟悉和掌握国家和本市有关政策和法规及行业协会的行规、行约。 （二）熟悉掌握评估技术规范、规程和掌握与房地产评估有关的市场信息，能把掌握的评估理论知识和评估实践相结合，独立完成承接的房地产评估业务，履行房地产评估协议书中规定的各项职责。 （三）撰写的评估报告书中的数据信息资料均应真实可靠，有据可查。房地产权属核实、现场实地勘察状况以及评估方法选择等评估过程均应形成文字资料。

上海房地产价格走势(new).doc

壹、影响房地产价格涨跌的因素 要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。 1．房地产开发经营成本 房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。 2．房地产综合品质 房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。 在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。 3. 房地产供需状况 在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售

房地产评估报告(实习范文)

房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号

目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………

致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日

注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

上海房地产价格及土地使用权估价

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号

目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13

六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

房地产价值评估报告

精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵

房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，

价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。

房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12

目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)

表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)

上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/0319329202.html, 上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行 上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行) 第一章总则 第一条（制定依据） 为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合本市实际情况，制定本技术规范。 第二条（适用范围） 本市国有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。 第三条（估价目的和价格定义） 采用本技术规范的估价目的统一称为\"房屋拆迁补偿估价\"。 房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公 开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。 第四条（估价时点）

房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 第五条（评估方法与可比实例选取） 各类房屋拆迁评估应采用本技术规范规定的评估方法。 在运用市场比较法时，应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例，包括房屋拆迁范围内的交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例，并制作《可比实例调查表》。采用基准价格修正法确定基准价格的，应选取4个以上可比实例。 可比实例的成交单价一般相差不应超过30％。 第六条（拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积） 拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积应以委托人书面确定的为准。 第七条（房屋装饰评估） 拆迁房屋的评估价格中不包括房屋的装饰价值。 委托人书面要求评估房屋装饰价值的，应按照本市房屋装饰工程定额标准，单独评定其装饰的重置价格和成新程度。 房屋装饰应单独出具评估报告。 第八条（房屋拆迁评估的质量控制） 房屋拆迁评估的货币单位应当精确到元。 房屋拆迁评估报告（以下简称评估报告）应经估价机构内部审核批准。 第九条（评估报告）

房地产价格指数编制方法与改进

房地产价格指数编制方法与改进 董晓明1，汪应宏1,2 1.中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州 221116; 2.江苏省资源环境信息工程重点实验室,江苏徐州 221116 E-mail ：stevendong_521@https://www.wendangku.net/doc/0319329202.html, 摘 要：在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。介绍了国内外关于房地产价格指数的研究现状，其中主要介绍了房地产价格指数的编制理论与方法评价，以及国内外主要房地产价格指数，通过与国外房地产价格指数的对比，找出了国内几种主要房地产价格指数存在的不足之处，并由此提出了改进我国房地产价格指数的一些建议。 关键词：房地产价格指数；地价指数；改进 1 引言 在当今社会的房地产市场中,房地产价格指数对于消费者，投资者亦或是政府来说都是一种很重要的市场信息。本文对国内外流行的几种房地产价格指数编制理论进行了介绍,分析了我国现有房地产指数在编制方法上存在的缺陷,并提出使之完善的若干建议。 2 房地产价格指数的编制理论与方法评价 2.1 简单方法 ⑴平均值法（Mean Price Method ）。平均值法以房地产样本的平均价格来编制指数。计算公式为： 01t P I N P =×∑ 该方法较为简单，但在样本数据缺乏的情况下，仍可反映房地产市场的一般变动状况。 ⑵中值法（Median Price Method ）。中值法选取房地产样本价格的中位数来编制指数价格。计算公式为： 1 02t N p I p +??=???? ⑶成本投入法（Input Cost Method ）。成本投入法根据各项营造投入成本（包括材料及人 工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数，它是早期编制房地产价格指数的重要方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。 ⑷拉氏指数（Laspeyes Index ）。拉氏指数也称拉斯贝尔指数或拉斯贝尔指数公式。计算公式为： 00t P A I P A = ∑∑ 拉氏指数是一种固定权重的综合指数法，其最大的特点是将权重固定在基期，以单纯反映房地产价格的综合变动。 ⑸帕式指数（Paasche Index ）。计算公式为：

房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业 资产评估 1142206019 陈清贵

房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

房地产价格指数的计算

房地产价格指数是怎样计算的？ https://www.wendangku.net/doc/0319329202.html, 时间:2009-03-24 14:09:42 来源:中国甘肃网进入论坛>> 一、什么是房地产价格指数？ 从定义上来讲，房地产价格指数是反映一定时期房地产价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 1998年，根据国家统计局的统一部署，包括北京、上海在内的35个城市正式开始按季度编制房地产价格指数。2005年7月扩大到70个调查城市，并按月编制和对外公布价格指数。 二、房地产价格指数的计算方法 根据国家统计局《房地产价格统计调查方案》的要求，房地产价格指数的汇总计算要通过以下4个步骤完成： 1、抽选调查样本 房地产价格调查采用重点调查和典型调查相结合的方法。在选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如，调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。目前北京这一比例达到81%，超过了国家统计局对调查样本数量的要求，保正了调查样本的代表性。 2、权数（比重）的确定 根据国家制度的要求，房地产价格指数的取得是采用固定权数加权平均的计算方法。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如，将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数（权数每年更新一次）。 3、采集价格 房屋是个体差异性非常大的特殊商品。一套房子的价值，不仅取决于其直接包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。同样面积和结构的房子，仅仅因为地段的不同，价值也许会相差数倍。因此，在考察房屋的价格变化时，就要遵循同质可比的原则，所谓同质，就是选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，剔除品质变化对价格的影响，反映真正的市场需求变化引发价格产生的波动，传达正确的市场信号。 4、价格指数的计算

房地产估价收费标准--国家

标题国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 法律结构部委文件 文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期1995-07-17 【政策法规】国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、 上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权 益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的 有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、 房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公 民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服 务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中 介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签 订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方 协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经 营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、 收费标准等事项。 房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中 介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、 技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5％。

以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表

国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期 1995-07-17 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收

费标准等事项。房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5％。 以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。 六、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

2000～2008年上海市房地产价格指数

2000～2008年上海市房地产价格指数（以上年价格为100） 本条内容在以下年鉴中被提到 新闻发布：中国年鉴网发布日期：2009年8月23日浏览量：155 2000～2008年上海市房地产价格指数（以上年价格为100） 资料来源：《上海统计年鉴2009》 类别2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 房屋销售价格指数 98.6 104.4 107.3 120.1 115.9 109.7 98.7 103.4 105.9 新建房 98.5 101.8 108.2 120.5 115.8 109.2 97.0 103.1 105.3 住宅 98.5 102.1 108.7 121.4 115.8 109.2 96.8 103.4 105.7 非住宅 98.2 98.3 103.8 111.7 116.1 108.5 98.6 102.1 103.9 二手房 99.1 110.8 105.7 121.6 117.5 110.6 101.8 103.8 106.8 房屋租赁价格指数 95.8 104.9 99.0 102.1 105.5 103.6 104.0 105.1 104.6 住宅 104.1 107.4 100.0 101.2 101.3 103.3 102.3 106.5 104.2 办公楼 87.6 98.6 99.3 105.2 106.9 106.4 103.8 104.5 105.6 商业营业用房 103.6 107.2 97.0 98.9 107.3 101.0 106.1 105.8 104.9 其他 92.3 118.8 102.0 103.6 105.0 101.4 101.1 101.5 100.0 土地交易价格指数 91.9 97.2 106.3 115.1 120.3 106.9 101.2 107.8 107.9 # 居住用地 86.3 92.2 111.0 122.2 129.4 105.4 99.5 104.4 106.9 工业用地 93.3 91.6 90.3 101.5 101.4 103.7 102.9 113.8 107.3 注：本表数据由国家统计局上海调查总队提供。

中国房地产价格

中国房地产价格的影响因素及未来发展趋势 摘要先介绍房地产价格的影响因素，后根据全国70个大中小城市的房屋销售价格指数看房价的发展，并预测未来发展趋势。 关键词：房地产价格房屋销售价格指数供求关系 一引言 内地房地产开发企业大约70%的资金来自银行贷款的支持，购房者的大部分资金也是来自银行，因此房地产业与金融机构密不可分。由美国次级贷款引发的全球性的经济危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。因此，我们有必要研究一下房地产市场，关注房地产价格。 房地产又称不动产，通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑及其附带的各种权益，包括所有权、支配权、使用权和收益权等。房地产包括房产和地产，房价和地价通常合二为一，我们通常所说的房价就包括地价。房地产作为一种商品，有其特殊性，表现在空间上的固定性、生产与使用的持久性、土地资源的相对缺乏性等。 二房地产价格的影响因素 价格是市场营销组合中的一个重要因素，也是十分敏感而又难以控制的因素。一位有经验的市场营销专家曾作过这样一个结论：“在所有决策制定问题中，价格是最令人捉摸不定的。”房地产价格受到诸多因素的影响，供给和需求是两个主要的因素，其他因素通过影响供给和需求来影响价格。这些因素分为经济因素和社会因素。 （一）经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展水平、消费水平等。 1.经济发展水平 一个地区的经济发展水平越高，当地人们的生产消费和生活消费就越高，有效需求大，市场容量大，房地产市场就能繁荣，房价就高。我国经济存在东中西差距，东部地区发展较快，西部地区发展较慢。因而，东部地区的房价普遍较高，尤其是沿海地区。在经济增长时期，GDP和国民收入增加，财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，社会的总投资也增加，对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上升、房地产价格上涨。从各国经济发展与地价变动来看，地价变动趋势大体与经济循环趋势一致。在经济衰退期，房价相应就会下降。

拆迁补偿和房屋评估有什么关系

导读：在明拆迁律师在此前的文章中多次强调，在国有土地上房屋征收与补偿中，评估环节是一个极为重要的环节，将会直接影响到老百姓最终的补偿结果。实践中，我们已经知道，对于评估报告的结论不服，可以提请评估机构进行复核；再不服，还可以申请专家委员会进行鉴定。那么，除了以上两招之外，还有没有其他办法能够“制”住这动辄荒唐到极点而又影响重大的评估报告呢？本文，在明 所的黄艳律师尝试为大家提供一种全新的思路…… 对于这一问题，北京在明律师事务所的青年律师黄艳表示，以往对于评估报告的救济，通常依据《国有土地上房屋征收评估办法》第20、22条的规定，即被征收人先向出具争议报告的房地产价格评估机构申请复核评估，再向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如果两轮下来仍然是原来的结果，那么被征收人就没招了，只能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条之规定对依据评估结果作出的征收补偿决定提相关程序了。换言之，在当前的形势下，对于这份意义重大、专业性极强的房屋评估报告，被征收人根本无力进行有用的救济。无论复核还是专家鉴定，由于很难绕出“既当运动员，又当裁判员”的圈子，其结果大多都是维持原有的结论。 那么，有没有别的路可走呢？难道说评估报告中存在的种种乱象就只能如此轻易的放过么？须知，在征收维权博弈中，任何一个“节点”都不应被被征收人轻易 放掉。特别是对于一些程序推进到后期，面临强拆的情形，房屋价值评估这一环节如深入挖掘、探索仍有可能成为被征收人重新搭建协商平台的抓手。 黄艳律师指出，《条例》第34条或许可以被重新加以审视、运用：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以 下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而在黄艳律师所代理的一起上海市的国有土地上房屋征收纠纷中，作出争议评估报告的估价师，其资格证