08年国际房地产估价论坛 柴强先生发表讲话

08年国际房地产估价论坛柴强先生发表讲话中国房地产损害赔偿估价的理论与实践

大家好，非常高兴在这里给大家做一个研讨，我的题目是“中国房地产损害赔偿估价的理论与实践”。我大概讲三个方面的内容。

第一个，对本次论坛的理解；第二个赔偿的必要性；第三个是损害赔偿估价的重要意义；第四，推动损害赔偿估价的路径；第五，房地产损害赔偿的种类；第六，房地产损害造成的损失分析；第七个，损害赔偿估价的方法；第八个方面是就是损害赔偿估价的特点。

先谈第一个问题，对本次论坛的理解。这个下面有两大题目：一个是FIG以及香港测量师协会，他们对整地拆迁方面补偿的认识，也是属于财产保护里面重要的领域。这个在中国的内地，这几年已经做得比较完善了。另外一个题目是房地产损害赔偿的估价。所以我理解的话，特别是对中国内地的这些估价行业来讲，核心是房地产损害赔偿的估价。我们要高举估价的旗帜，当然具体要做这个估价的业务，也是社会的需要。我们要努力遵守房地产赔偿估价的法规，这个司法鉴定很宽。现在我们受法院的委托进行拍卖的估价，为他们确定拍卖抵押提供参考意见。我们这次要做好思想和理论准备，某种意义上我作为协会的人员，也是我们做的一个总动员，为这一块领域做好思想和理论准备。

第二个方面我谈一下损害赔偿估价的必要性。刚才宋会长已经讲了，我讲一下。房地产是最主要、最重要、也是最看中的财产之一，一般占到总财产的50—75%，这是世界银行提供的数据，我也查了很多。前一段间汪部长提出了中国城镇居民住房财产占家庭总财产的50%。这几天我们出台了《物权法》，而且十七大提出了要创造条件让更多的群众拥有财产性收入。

第三个方面是房地产的不可移动、相互影响等等特性，所以房地产受到损害的情况不可避免。包括工业化的变更，包括政府修一个路等等，不可避免的影响你的

采光、噪声等等。

第四个方面是损害自然会造成相关经济的损失。所以在这样的情况下，我们在《民法通则》要求恢复经济性现金的赔偿，这个时候产生争议了。在我们中国一般是采取和解、调解、仲裁等等方式，这个主要是讨论赔偿的金额。我认为机制上不完善，没有引进一个完好的机制提出专业的意见，为这些和解、诉讼等等提供参考意见。所以说随意性很大，没有规则，当然目前我们中国有很多方面缺乏一些规则参与的东西。大概从我们接触到的一些当事人、法官等等，他们也需要专业上的帮助，我们估价师也可以做这个工作，所以说是两个方面的诉求。

第三个是损害赔偿估价的重要意义。

第一个是促进社会的和谐。我们有一些问题是随意性很大，这个助长了攀比，包括现在的拆迁，没有什么规则的。你当前解决问题了，实际上你为下一步埋下了祸根，我们不能因为价格的降低而出现一些退房的现象。所以说这个方面对我们估价局来说，是一个拓展业务的时期。特别是目前的房地产市场，这种成交量明显萎缩的情况下，抵押、拆迁越来越强的时候，业务的萎缩也越来越厉害。第二个方面是提高社会形象。目前我们给人的感觉是专业知识不够好，大部分是提供一些手续，没有解决社会上真正的需要。但是确确实实有些方面有这样的要求和需要，找不到，实际上有我们这帮人。

第四个，推动损害赔偿估价的路径。第一个是练习好内功，让人信服。第二个是广而告之，我有能力做好这个工作。第三个方面是大胆实践、积累经验，积极实行。目前在北京做得比较好，目前有几个机构变得比较常规了，很多法院或者是一些当事人，已经开始找他们了。

第五个，损害赔偿的种类。这个要具体分析一下，这个有很多种，在这里我列举了几种。

第一种是规划修改给房地产权利人等合法权益造成损失了。在中国城乡规划法第50条里面法律明确了，规划修改要给予补偿，但是怎么进行这是一个问题。第二个方面，在自己的土地上建造房屋，妨碍了相邻建筑物的通风、采光等，造成了相

邻房地产价值的损失。给别人造成损失的，应该赔偿损失，这个里面也有法律的依据。第三个，使他人房地产受到污染、造成他人的房地产价值损失的。这个里面污染的情况很多，比如说建一个桥，特别是高架桥，建一条道路，甚至是机场。原来没有机场的，现在飞机降落等等，也有可能有什么垃圾泄露之类留到我的地方造成污染的损害，这个要赔偿。第四个方面因施工中挖基不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值损失的。

第五个方面因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。开发商预售房承诺有什么质量、功能，外面的环境如何？结果交房的时候不是那么回事等等一些情况，这个问题很多。所以说当地的建设负责部门一定要注意。第六个方面，因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失的。第七个方面，因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的。第八个方面，因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。第九个方面，因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。这是地方的执法的部门把地给你，结果我掏钱了，最后搞完了之后，一纸文件不让用了等等这些问题。

在这个里面第一个是对房地产损害的分类。第一个是实物上的损害，或者是物理上的损害。第二个是权利上人损害，限制了你的权利等等。第三个是区位损害，也称为环境的损害。比如说这个地方交通方便，景观很好，因为你搞了什么东西影响我了。目前大家比较容易做的是实物上的损害。

第二个，我们要把它分为可修复和不可修复的损害。比如说小于或者是等于修改所能带来的房地产增值额的，是不可修复的。同时我们把损害分为暂时性和损害和永久性的损害。比如说施工的过程中一些有害的气体，或者是排放了这些有害的气体或者是液体污染损害了，所以说它可以自动的消除，三个月、四个月可以消除。还有一些永久存在的东西，这个都是有异议的。现实中，可能在一个损害赔偿估价里面，可能是综合性的，既有实物方面，也有其他方面的。

接下来我们说房地产损害造成的损失。从大的观念来讲分为两类，一个是价值减损和相关经济损失连带。接下来对估价师是相关的经济损害这一块有一定的难度，它分为直接经济损失和间接的经济损失。比如说这个东西是可以修复的，修复的期

间要搬走，修复期间一个房子不能利用的，比如说每平方米是5000块钱，修复期间需要两个月，这两个月的修复资金是多少等等。所以说第三个还有直接经济损失，这个与最高法院有一个沟通。比如说修复期间的租金损失，停产停业损失，搬迁费、周转费等等。

接下来是损害赔偿的金额，它怎么在赔偿上量化？第一个是可修复的，赔偿金额为修复费用加上相关经济损失；第二个是不可修复的。赔偿的金额为房地产价值的减损额。比如说损害前的房地产价值减去损害后的房地产的价值。第三个在现实中，有一定程度的修复的，但是不能完全恢复房地产价值价格的。第四个方面，如果是造成不可挽回损失的，已经赔偿了，这个时候的赔偿金额为重置资本。

接下来第七个，损害赔偿估价的方法。在这里我讲四个。

第一个修复费用法，它类似于成本法，这个里面不细讲了。

第二个是损失资本化法。原来的租金每个月五千块钱，现在只有三千块钱了，每个月损失两千块钱。

第三个是损害前后价差法。这个通过市场法。

第四个方面赔偿案例比较法，类似于现在的市场化，这种损害的赔偿，法院判决的赔偿的金额案例，最终得到出的数据。

最后谈一个问题，就是损害赔偿估价的特点（与一般价格评估的不同）。

第一个，正价值评估与负价值评估的话。第二个，不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估。因为不同的规模、不同的行业周转的期限是不同的，所以说造成的损失也是不同的。第三个，独一无二性更强，难以寻找到类似的损害的赔偿实例。第四，对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度的鉴定，某种意义要经过鉴定过程。第五，损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强。第六个，通常需要出庭作证，作为专家证人上法庭，所以要求较强的语言表达能力。你要会说，不光是会干。

我想表达的就是这些，谢谢大家！谢谢大家，我代表论坛的主办方给主讲人颁发一个奖牌，谢谢！

04第一章第二节对房地产估价的各种需要(二)(2012版)

六、国有建设用地使用权出让的需要（2009年考点） 国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。 【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（）。 A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价 答案：ACD 解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。 七、房地产分割的需要 房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）

自考《房地产估价》必备

第一章房地产估价概论 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别 有以下本质区别： ①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成； ②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； ③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力； ④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用； ⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (二)专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进2行分析、测算并提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 房地产估价的定义：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （三）估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。 （四）国外和我国港台地区对房地产估价的称谓及定义 日韩称为不动产鉴定评价，中国香港称为物业估价，中国台湾称为不动产估价。 二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 (二) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格 估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 （三）房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。 （四）房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内 对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。 ②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；③不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 ④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。⑤及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但

中国新能源汽车产业发展现状研究(精)

中国新能源汽车产业发展现状研究发展战略论文 摘要：新能源汽车已经成为未来汽车产业的发展趋势。在被列入国家战略性新兴产业之后，我国的新能源汽车产业已经步入了快速发展期。文章经过分析，发现我国新能源汽车发展存在诸如战略方向不清晰、核心技术缺失及消费环境不完善等问题，并建议政府加大扶持力度，企业加快技术研发等相应改进措施，以期对我国新能源汽车产业的发展有所帮助。关键词：新能源汽车；核心技术；发展战略 一、前言 本文将基于汽车产业发展的角度，分析我国新能源汽车产业发展现状及其存在的问题，以期找到新能源汽车产业发展的有效路径。 二、中国新能源汽车产业的发展现状 新能源汽车代表世界汽车产业的发展方向，加快推进新能源汽车产业化，不仅有利于节能减排和技术进步，还能促进我国汽车产业的可持续发展。我国新能源汽车产业发展模式基本是“政府+市场”型，即政府积极参与和支持新能源汽车的研发及市场推广，带动新能源汽车生产企业自主研发，努力达到量产并成功推向市场的模式。 1. 政府大力扶持新能源汽车产业。纵观世界各国，国家能源战略的强力引导和政府政策的大力支持是新能源汽车发展的“第一推动力”，中国也不例外。近年来我国政府出台了一系列关于新能源汽车的政策，比如2007年l1月1日，国家发改委正式颁布了《新能源汽车生产准入管理规则》，首次明确了新能源汽车的概念和范围。2009年1月14日，国务院原则通过《汽车产业振兴规划》，提出要实施新能源汽车战略。2009年2月17日，中央财政对试点城市相关公共服务领域示范推广单位购买和使用节能与新能源汽车给予一次性定额补助，这是我国第一次直接用财政补贴的形式支持节能与新能源汽车的推广。2010年6月，国家决定中央财政对5个试点城市私人购买、登记注册和使用的插电式混合动力乘用车和纯电动乘用车给予一次性补贴。2010年9月8日，国务院确定加快培育和发展包括新能源汽车在

电动车动力电池高层论坛文件

China EV-Power Battery Series Technology Salon 中国电动车动力电池系列技术沙龙 第1讲 Chapter 1 June 21-22, 20112011年6月21-22日 Conference hall of Beijin g Exhibition Center(BEC), China 联系人: 闫女士 电话: +86-10-87765620, 87766019传真: +86-10-87766239邮箱: batteryfair@https://www.wendangku.net/doc/055748122.html, Contact Person: Ms. Yan Tel: +86-10-87765620, 87766019Fax:+86-10-87766239 Email: batteryfair@https://www.wendangku.net/doc/055748122.html, 联系方式 主办方Organizer 国家863 电动车重大专项动力电池测试中心State-assigned Electric Automobile Rechargeable Battery Testing Center 承办方 Co-organizer 北京华兴东方展览有限公司 Beijing Huaxing Orient Exhibition Co.

China EV-Power Battery Series Technology Salon 中国电动车动力电池系列技术沙龙 第1讲 Chapter 1 Opening the window of Power Battery in future 什么是电动车用动力电池？如何认识动力电池？电动车对动力电池的要求是什么？ What is Power ba ery? How to understand Power ba ery? What requirements proposed by EV on Power ba ery?动力电池在应用、测试规范等方面与储能电池、3C电池、手机用电池的不同之处 e di erence o f application & testin g between Power ba ery and other ba eries (Energy Storage ba ery, 3C ba ery 国内外动力电池的在结构、性能、工艺等方面的不同？ e di erence o f structure, performance and technology between domestic and overseas ba eries 主要议题 Main Topics

房地产评估第1章练习题答案

第一章练习题答案 一、单项选择题 1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11 A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性 2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。B P23 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C 3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方 面的制约。D P29 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 4、生地价是指（）。B P7 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 5、毛地的概念是（）。 D P7 A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地 C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。C P7 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该 两宗房地产的价值相比有（）。A A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 8、楼面地价=土地单价÷（）。 D P42 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 9、房地产估价中的价值，一般是指（）。B P34 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方 米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。C A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断 11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内 按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500 12、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。B P47 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比 13、容积率是指（）。 B P42 A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与土地总面积的比率 C、建筑面积密度 D、土地总面积与建筑总面积的比率 14、因增加容积率需补地价的数额为（）。C P50 A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价 15、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。C A、本地区房地产的 B、全国房地产的

健康长寿国际研讨会

健康长寿国际研讨会 International Conference on Healthy Longevity 中国·彭山2005年9月21-23日 Pengshan ·China September 21-23, 2005 会议日程安排Program 9月21日September 21th 8:45-10:20 开幕式Opening Session 崔保华市长Cui Baohua, Mayor of Meishan City 袁世金县长Yuan Shijin, Governor of Pengshan County 嘉宾（省、协办单位）Sichuan provincial Committee on Aging and Representatives academic organizing institutions 国际人口科学联盟健康长寿研究委员会主席罗宾 Jean. M. Robine, IUSSP, Chair of Committee on Longevity and Health 什么是人类的寿命极限 ? What are the limits of the human longevity? 北京大学, 杜克大学曾毅Zeng Yi, Peking Univ.& Duke Univ. 基本养老保障、社会家庭和谐与中国健康长寿研究 Basic pension, harmonious society and family, and healthy longevity studies in China 10:20-10:45 照相与会间休息Group photo and Coffee Break 10:45-12:30 分会2：老年健康状况及影响因素研究 Session 2: Elderly health status and its determinants in China 1. 中国老龄科学研究中心萧振禹、原野、王莉莉Xiao Zhenyu, Y uan Ye, and Wang Lili, China Research Center on Aging 彭山高龄老人生活习惯与健康长寿的关系研究 Lifestyle and healthy longevity among the oldest-old in Pengshan County 2．韩国劳动研究所Jiyeun Chang, Korea Labor Institute 韩国老龄化社会和老龄纵向调查研究 Korea’s Ageing Society & Korean Longitudinal Study of Ageing 3. 厦门大学王德文、叶文振Wang Dewen and Ye Zhenwen，Xiamen Univ. 中国老年人健康状况的性别差异及其影响因素 Trend of Gender Health Differences and Its Influence Factors of Chinese Elderly People.

房地产估价习题集计算题和论述题 2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。

能源互联网+电动汽车

能源互联网+电动汽车：引发下一轮产业风暴互联网+概念和电动汽车充电桩的发展结合起来，会产生什么样的化学反应？本文认为，结合互联网技术、大数据和无线、无人等智能技术，互联网+背景下的电动汽车技术、产品、业态和模式必将色彩纷呈。下一代能源数字化变换和传输技术，将使充电桩产业得到飞跃式发展。 本文作者为北京理工大学电动车辆国家工程实验室、北京理工大学机械与车辆学院副教授、中国电工技术学会电动车辆专业委员会副秘书长孙立清所做的研究报告。原文标题为《互联网+背景下的电动汽车技术、产品、业态和模式创新》。 互联网+被推到了风口浪尖。在交通领域，通过把移动互联网和传统的交通出行相结合，可以改善人们出行的方式，增加车辆的使用率，推动互联网共享经济的发展，提高效率、减少排放，更好实现保护环境。在互联网+背景下，电动汽车技术、产品、业态和模式创新会缤纷多彩，本文依据所参与的科研工作和接触到的新技术产品，前瞻性地对此粗略设想和介绍，以供业界参考。 能源领域大变革 探讨互联网+下的电动汽车，首先要谈电力改革。有一本书叫《中国式的电力革命》，它从大量翔实的数据资料出发，对中国电力体制改革问题进行了系统全面的分析论述。从10年来电改的成败得失、电改三大范畴的情景比较、新历史阶段的形势任务出发，探索辨析改革的问题驱动力、成效驱动力与需求驱动力。结合新中国成立60多年来电力体制沿革以及国际电改的普遍规律，系统提出了进一步深化电力体制改革的目标框架

以及4个步骤、6项任务的线路图。它最终提出：通过深化电力(能源)领域的改革，实现一场中国式的电力革命，全面提升电力产业价值，将成为继20世纪80年代农村经济体制改革之后推进中国现代化进程的又一关键性步骤。 现在，中共中央、国务院已经下发《关于进一步深化电力体制改革的若干意见》，这一步迈出去了，政策也落地了。通过“三放开一独立三强化”改变了电网的盈利模式，使电网从盈利性单位变为公用事业单位，只能收取政府监管下的“过路费”。 “三放开”即按照管住中间、放开两头的体制架构，有序放开输配以外的竞争性环节电价;有序向社会资本放开配售电业务;有序放开公益性和调节性以外的发用电计划。“一独立”指推进交易机构相对独立，规范运行。“三强化”，指继续深化对区域电网建设和适合我国国情的输配体制研究，进一步强化政府监管;进一步强化电力统筹规划;进一步强化电力安全高效运行和可靠供应。 探讨互联网+下的电动汽车，其次要谈杰里米·里夫金的第三次工业革命。一种建立在互联网和新材料、新能源相结合的第三次工业革命即将到来，它的特点是以“制造业数字化”为核心，并将使全球技术要素和市场要素配置方式发生革命性变化。 国内学者指出：“与我们一般对工业革命的划分不同，目前海外学者的‘第三次工业革命’所指的头两次工业革命是十八世纪后半叶以英国纺织机械化为标志的第一次工业革命和以20世纪初福特汽车公司大规模生产流水线诞生为标志的第二次工业革命。而第三次工业革命则是指以数字化制造及新型材料应用为代表的一个崭新的时代。” 第三次工业革命概念的创立者，美国的杰里米·里夫金认为，第三次工业革命的支柱包

房地产估价整理习题

房地产估价 第一章房地产估价概论 1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( ) 2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。 A.发明、 B.发现、 C.创造、 D.确定 3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。 4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。 A.传统评估业务、 B.价值分配 C.相关经济损失评估、 D.价值减损评估 1、× 2、C 3、B 4、C 第二章房地产及其描述 1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米 五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整 2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A.易受限制、 B.相互影响、 C.独一无二、 D.不可移动 3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。 A.户型、 B.楼层、 C.层高、 D.装修 4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A.土地总量有限、 B.规划限制、 C.房地产不可移动、 D.价值量大 1、98 2、D 3、B 4、C 第三章房地产价格和价值 1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（） 2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格； B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格； C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格； D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。 3、下列属于成本租金构成的内容有（）。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.房产税 4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A.原始价值高于账面价值、 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值、 D.快速变现价值低于市场价值 5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（） A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

《理论与方法》核心要点提炼及真题链接(第一章 房地产估价概论)

《理论与方法》核心要点提炼及真题链接 第一章 房地产估价概论 第一节 对房地产估价的认识 一、房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的区别 概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点： （1）由专业机构和专业人员完成。专业机构是指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业人员是指具有估价专业知识及实践经验，专门从事有关估价活动的个人。 （2）提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较科学准确，客观合理。 （3）具有公信力。专业估价由于是专业机构和专业人员完成，估价结果较科学准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。 （4）实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。 （5）承担法律责任。专业机构和专业人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，不仅会被责

令限期改正，还会依法受到行政处罚，承担民事赔偿责任，甚至被追究刑事责任。 真题解析—2017单选1 关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。 A.应由专业机构和专业人员完成 B.应经过审慎判断并提供专业意见 C.出具的结果具有证明效力 D.应收取一定的服务费用 E.咨询性估价无需承担法律责任 【答案】ABCD 【解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。 （二）专业房地产估价的概念 估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。 （三）估价与评估的异同 房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。 需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价

房地产评估练习题

第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。

【信息报送】基层热议“一带一路”国际高峰论坛公报

基层热议“一带一路”国际高峰论坛联合公报 5月15日，“一带一路”国际合作高峰论坛圆桌峰会召开，来自30个国家的领导人和联合国、世界银行、国际货币基金组织负责人达成广泛共识，并通过了联合公报。公报一经发布，引起苏高新集团基层干部群众广泛关注。基层认为公报中重点聚焦推动政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通，对加强国际合作、基层项目对接落地、人才队伍成长等方面具有重要意义： 一、为企业“走出去”打好基础 公报中主张加强“一带一路”倡议和各种发展战略的国际合作，建立更紧密合作伙伴关系。苏高新集团凭借27年区域开发与产业运营管理经验，能在基础设施建设、社会服务管理等优势领域贡献力量，能在智慧城市、科技园区等创新领域发掘到更多机遇，通过在国际合作中探讨合作模式，在与国内优质企业的合作中壮大力量、优势互补、风险共担，为企业进一步“走出去”打下良好基础。 二、巩固文化领域交流互动 在“一带一路”的合作举措中，明确提出要加强人文交流和民间纽带，促进旅游业发展，这与苏高新

集团文化旅游板块的发展目标相契合。板块旗下鸿图动漫公司作为“一带一路”国际动漫版权合作项目签约企业之一，旨在充分利用国内国外两个市场，进一步推动国际动漫版权交易活动。联合公报的发布，畅通了不同文明间对话和文化交流的渠道，巩固了国内外文化领域交流互动的纽带，也为集团文化旅游板块的发展提供了一定指引方向。 三、加速人才队伍提档升级 在上世纪90年代，苏高新集团伴随着苏州高新区发展繁荣，曾在国际舞台上有过亮眼表现，1997年的海外发债并回购入选哈佛经典案例。进入新世纪，伴随“一带一路”的持续推进，集团在我国“五通”的过程中势必面临人才“引进来”和“走出去”的机遇和挑战，相信在与国内外优秀企业的互动中，能大大提升集团现有团队的作战能力，对促进集团人才队伍提档升级大有裨益。

中国电动汽车百人会章程

中国电动汽车百人会章程 第一章总则 第一条名称：“中国电动汽车百人会”（以下简称“百人会”），英文名称为China Committee of Electric Vehicles 100 Members (简称： China EV100)。 第二条性质：由关注中国电动汽车发展的专家学者和企业家共同发起成立的非官方、非营利性的政策和学术研究的发展论坛。 第三条宗旨：致力于研究中国电动汽车领域发展的重大问题，促进相关产业内及产业之间的交流和协同进步，以推动中国电动汽车相关产业的健康发展，为我国战略性新兴产业的发展和产业转型升级做出贡献。 第四条组织：成员由致力于中国电动汽车发展的政府人员、专家学者和企业家个人构成，设立理事会、顾问委员会、学术委员会、执行委员会与秘书处。 第二章百人会成员 第五条百人会成员条件 （一）自愿加入百人会，履行成员义务； （二）在电动汽车相关领域具有较强影响力； （三）在本专业领域具有研究能力和重要研究成果。 第六条百人会成员进入与退出 13

（一）进入：百人会共同发起人自动成为百人会首批成员和理事；后加入者，须经执行委员会邀请或三名（含）以上百人会成员推荐，经条件复核后成为百人会成员。 （二）退出：任何成员均可自愿退出百人会，经确认后，其成员资格即被视为终止；成员一年内不参加任何百人会活动，视为自动退出。 第七条百人会成员权利与义务 （一）权利：一是百人会各项活动的参与权。二是发起、完善百人会各项活动的建议权。三是享受百人会提供的各种资源资讯。 （二）义务：一是遵守百人会章程与相关规定。二是参与百人会组织的活动。三是维护百人会名誉与形象。 第三章理事会 第八条理事会由发起人个人组成。 第九条理事会设理事长、执行副理事长和副理事长。 第十条理事长、执行副理事长、副理事长组成理事长会议，讨论决定百人会重要事项。 第四章顾问委员会 第十一条顾问委员会是指导百人会发展的顾问机构，对百人会的工作思路、重点工作提供咨询指导。 第十二条顾问委员会由电动汽车领域德高望重的领导和专家组成，主要参与年度论坛以及其他重大活动。 第十三条顾问委员会成员由百人会对外特邀聘请。 14

世界(全国)健康主题宣传日一览表(2019年更新最新)

世界（全国）健康主题宣传日一览表(2018年整理更新) 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9日期 1月最后1个星期日 2月4日 3月3日 3月第2个星期四 3月21日 3月24日 4月 4月7日

4月11日健康宣传日名称世界防治麻风病日 世界抗癌日 全国爱耳日 世界肾病日 世界睡眠日 世界防治结核病日 全国爱国卫生月 世界卫生日 世界帕金森病日 全国肿瘤防治宣传周序 号 26 27 28 29 30 31日期 6月26日 8月的第1周 8月19日

9月10日 9月20日 9月21日健康宣传日名称 国际禁毒日世界母乳喂养周 中国医师节世界预防自杀日 全国爱牙日世界老年性痴呆病宣传日 世界心脏日国际聋人节国际老人节世界造口日全国高血压日世界精神卫生日 世界镇痛日世界关节炎日 国际盲人节世界骨质疏松日世界传统医药日全国男性健康日全国《食品卫生法》 宣传周联合国糖尿病日 世界慢阻肺日世界艾滋病日世界残疾人日世界强化免疫日329月最后1个星期日 339月的最后1个星期日 3410月1日 104月15日到4月21日 11 12 13 14 15

16 17 18 19 20 21 22 23 24 254月的第4周 4月25日 4月26日 5月的第1个星期二5月8日 5月12日 5月15日 5月17日 5月20日 5月20日 5月20日 5月31日

6月5日 6月6日 6月14日3510月的第1个星期六10月8日 10月10日 10月11日 10月12日 10月15日 10月20日 10月22日 10月28日 11月的第1周 11月14日 全国《职业病防治法》宣传周36 全国儿童预防接种宣传日37 全国疟疾日 世界哮喘日 世界红十字日 国际护士节 全国碘缺乏病宣传日 世界高血压日

房地产估价上课例题讲解学习

一、单选题 1、收益递减原理可以帮助我们确定（） A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模 C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调 2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（） A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性 C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性 D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 3、房地产估价时点是（） A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期 B.估价开始的日期 C.估价报告编制完成的日期 D.委托估价的日期 4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。 A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产市场预测 5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。 A.预期原理 B.效用原理 C.替代原则 D.生产费用价值论 二、多选题 1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（） A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度 2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。 A收益递增递减原理B预期原理 C替代原理D均衡原理 3、合法权益包括（） A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分 4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。 A用途B规模C档次D建筑结构 5、房地产估价的基本原则包括（） A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 E.独立、主观、公正原则 三、判断题 1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（） 2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。（） 3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（） 4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。 （） 5.在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（）