基于KMV模型的我国房地产上市公司信用风险度量【文献综述】

文献综述

基于KMV模型的我国房地产上市公司信用风险度量长期以来，信用风险一直是金融界最古老又最重要的风险形式。面对全球经济乏力，国内经济增长放缓，大多城市房价疲软不断下降，房地产积聚的信用风险正在逐渐暴露。作为我国经济增长的重要部分，房地产一但不得不面临信用风险潜在危机扩大化，它带来的危害就是巨大的，最终可能危及整个金融体系乃至国民经济体系的安全与稳定。本文以房地产业上市公司信用风险为研究对象，选择KMV模型作为建立房地产上市公司信用风险度量模型的基础，研究KMV模型在中国市场中评价房地产上市公司信用风险的能力，试图对房地产上市公司的信用风险进行量化。其研究结论对于我国投资者、金融机构、企业公司吸取美国次级抵押贷款危机教训，加强房地产业信用风险监管具有一定的现实意义。

1国外研究

1.1 KMV模型的验证

Matt Hewbur Bat和Irina Korablev(2006) 使用水平确认和校准的方法对KMV进行验证，研究结果证实KMV模型的输出结果EDF值实际上是偏态分布，并且样本规模的大小、样本公司资产相关性的大小和EDF偏态分布对EDF 的预测有很大影响。

1.2 KMV模型在金融类公司的研究

Peter Crodbie和Jeff Bohn (2008)专门以金融类公司为样本应用KMV模型，结果显示EDF值在这些公司发生信用事件时或破产前能够准确、灵敏地检测到信用状况的变化。

1.3 用KMV模型计算预期违约率

使用KMV模型计算出来的泰国国家银行从1993年6月到1997年12月的预期违约概率值恰好在1997年中期泰国危机发生之前开始急剧上升，同时对安

然等其他一些公司做了同样的验证，并得出了相同的结论，证明了预期违约概率值很敏感的反映出了信用风险的剧烈波动。

2国内研究

2.1 KMV模型在我国的适用性研究

薛锋等（2003）将KMV模型适用于上市公司特别是我国的信用风险评估的原因归结为三个方面：第一,它可以被用于任何股权公开交易的上市公司。我国证券市场经过十多年的发展,上市公司的数量超过千家,股权公开交易制度已经形成,这些都为该模型的运用奠定了坚实的基础。第二,它是一种动态模型。输入模型中的数据随着股票市场价格的变化而不同,因此随时可以更新数据计算EDF值,及时反映上市公司的信用状况,这为投资者、债权人、监管机构等相关人员和部门提供了较为可靠的信用风险评价信息。第三,它是一种具有前瞻性的方法。它以股票市场价格的数据为基础,而不是以历史的会计数据为基础,股票价格不仅反映了公司的历史和当前状况,还具有对公司未来发展前景的预期。

2.2 其他学者对KMV模型的研究

近年来, 国内学者对KMV模型能否应用于我国上市公司信用风险的评估这一问题做了许多有益的实证研究：在较早期，鲁炜等（2006）利用中国股市的数据，得出了适应中国市场的σA和σE的关系函数,初步实现了运用期权理论对中国上市公司的信用风险进行估测。张玲等（2007）则选取了KMV模型评价ST公司和非ST公司的信用风险，表明KMV能更好更准确的提前识别上市公司个体和整体的信用风险。都红雯等（2007）综述国内外学术界对KMV模型的实证研究文献，在此基础上指出我国研究KMV模型中存在的五大问题，并提出相应对策和建议。而周昭雄（2006）则选择了优良业绩、中等业绩和较差业绩三种类型的30家沪深上市公司作为实证分析对象，通过对三类上市公司违约距离与理论违约概率的计算分析，得出KMV模型在我国是基本适用的结论。夏红芳等（2007）利用KMV模型,对我国四家农业类上市公司6年的股票价格进行违约距离的实证计算和分析,确定了适合我国农业上市公司的预期违约率计算公式，他们指出出KMV模型的灵敏度和预测能力较好,能为银行和投资者预测、揭示农业类上市公司信用风险的结论。在前人研究基础之上，李磊宁等（2007）以净收益增长率表示公司资产价值增长率并引入到KMV模型中，通过对沪深30

家ST公司和30家非ST公司的信用风险进行评估检验，修正了模型，得出其能够较好地识别出非公司和公司之间信用风险的差别, 比较准确地把握上市公司信用质量的变化趋势的结果。他们还通过可以通过比较不同违约点下违约公司和正常公司违约距离差异的显著程度来确定我国上市公司的违约点，以实证研究得出我国上市公司的违约点是流动负债加百分之十的长期负债。在今年的研究中，鲁维龙等（2008）以KMV模型通过违约距离的计算，得出非ST公司违约距离大于ST的违约距离的结论，验证了KMV模型适合于上市公司的风险度量。肖霞（2008）除了以KMV模型输出的违约距离来度量上市公司的信用风险之外，还用ROC曲线图评价模型对上市公司个体信用风险的识别能力。孙小琰等（2008）则对股权分置状况下公司股票价值的计算进行了修正，对模型中使用的公司违约点的计算进行了修正，并应用于评估中国上市公司价值评估后发现，公司价值均不同程度高于以其公司股票价格计算的市值，提出“壳”资源价值概念，认为它是是一种企业上市资格或权力所带来的未来收益机会增长价值,非常符合期权定价思想。王建稳等（2008）在KMV框架的基础上对股权价值计算方法进行了改进，通过改进后的方法, 计算出1999年至2006年各年所有上市公司的违约距离、理论违约率、企业价值、股权价值等指标数据。他们认为上市公司规模对信用风险有一定影响，股权价值波动率对违约距离最敏感。

综上所述，国外对于信用风险的度量方面研究较多，方式也较全面。我国在信用风险评估的研究上虽然也早有关注，但是相对于国外的一些国家，我国在这方面还是比较落后的。但是通过研究发现KMV模型在我国还是具有一定的适用性。

参考文献

[1]肖霞.基于KMV模型的我国上市公司信用风险实证研究[J].金融经济,2008(4).

[2]鲁维龙,余昭朋.基于KMV模型的上市公司信用风险评估实证研究[J].商场现代化，2008(10).

[3]孙小琰,沈悦,罗璐琦.基于KMV模型的我国上市公司价值评估实证研究[J]. 管理工程学报,2008(1).

[4]王建稳,梁彦军. 基于KMV模型的我国上市公司信用风险研究[J].数学的实践与认

识,2008 (10).

[5]Peter Crosbie, Jeffrey R Bohn. Modeling Default Risk[R]. White Paper, Moody’s KMV, Revised December 18,2008

[6]李磊宁,张凯. KMV模型的修正及在我国上市公司信用风险度量中的应用[J].首都经济贸易大学学报,2007(4).

[7]张玲,都红雯.KMV模型在上市公司信用风险评价中的应用研究[J].系统工程,2007(11).

[8]夏红芳,马俊海. 基于KMV模型的农业上市公司信用风险实证分析[J].农业经济问

题,2007(10).

[9]鲁炜.KMV模型关系函数推测及其在中国股市的验证[J].运筹与管理,2006(3).

[10]Matthew Kurbat, Irina Korablev. Methodology for Testing the Level of the EDF(tm) Credit Measure[R].2006.

[11]周昭雄.基于我国上市公司的KMV模型研究[J].工业技术,2006(7).

[12]薛锋.上市公司信用风险度量的一种新方法——KMV[J].西北工业大学学报,2003(3).

信用风险量化的4种模型

信贷风险管理的信用评级方法 信贷风险管理是当今金融领域的一个重要课题。银行在贷款或贷款组合的风险度量中特别注意运用信贷风险管理的工具。除了专家系统、评分系统和信用打分系统等传统方法外，新的信贷风险管理方法主要有KMV模型、JP摩根的VAR模型、RORAC模型和EVA模型。 1、KMV——以股价为基础的信用风险模型 历史上，银行在贷款决策时，曾经长时间忽视股票的市价。KMV模型基于这样一个假设——公司股票价格的变化为企业信用度的评估提供了可靠的依据。从而，贷款银行就可以用这个重要的风险管理工具去处理金融市场上遇到的问题了。尽管很少有银行在贷款定价中将KMV模型作为唯一的信用风险指示器，但非常多的银行将其用为信贷风险等级的早期报警工具。 KMV实际上是一个度量违约风险的期权模型，是由买入期权推演而来的。 KMV扭转了看待银行贷款问题的视角，从借款企业的普通股持有者的视角来看贷款偿还(回报)的激励问题。换句话说，它将持有普通股视为与持有一家公司资产的买入期权相同。基本原理如图所示： （1）KMV是如何工作的？ 假设普通股持有者拥有公开交易公孙的股票，公司债务是一张一年期的单一贴现票据（single discount note）,票面价值是B.上图显示的是从普通股持有者方面来看的贷款偿还问题。 在图中，若公司资产的价值跌到OB以下（以左，如OA1）,股的持有者就不会偿还那个等于OB的债务。当然，如果选择违约，他就必须将对公司资产的控制权转让给贷款银行，公司所有者的普通股就一文不值了。然而，若公司资产的价值是OA2，公司就会偿还债务OB，而保留其余的价值BA2.在KMV模型中，公司债务的票面价值B就是买入期权中的约定价格。可以看到公司的风险底线（downside risk）被限制在OL，因为“有限责任”保护了普通股的持有人。从而，对一个好公司的股票持有者的回报有一个有限的底线和一个无限延长的上限。 KMV从贷款于期权之间的这种联系之中得到了EDF模型（估计违约频率模型）。以下对EDF作简要介绍。

房地产营销文献综述

房地产营销策略的研究的文献综述 一、引言 房地产行业在中国经历了几个阶段的发展，已经初具规模。随着行业发展，市场竞争日趋激烈，为更好实现销售，房地产企业不断改进项目的营销策略，已经形成了较为成熟的房地产营销模式。但与此同时，大城市房地产开发竞争日益激烈，营销难度日益加大；随着房屋和土地价格的不断攀升，其开发成本日益提高；随着开发规模日益加大，其可供应土地日益减少。目前大型房地产企业为扩大公司规模，提高项目利润水平，其开发足迹已逐渐向大城市周边的转移。但由于城市房地产开发水平尚处于初级阶段，其市场竞争环境和客户购买行为特征、客户需求等因素与大城市存在明显的不同点。因此，大型房地产企业难以以大城市的房产营销策略促进楼盘的营销。面对房地产的营销，我们在憧憬美好未来的同时，也有很多问题要问。到底房地产的市场特点是什么?什么是房地产市场营销?它的发展历程是怎么样的?制定怎样的营销模式才更适合的发展?等等这些问题,我们都将以理论和其他论述去解决。 二、国内外研究现状 1、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2、营销的意义 美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普·科特勒（Philip Kotler）在《市场营销原理》中这样说：“市场营销是创造顾客价值和关系。”在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同的目标：将顾客放在市场营销的中线。今天的市场营销完全围绕创造顾客价值和建立盈利性顾客关系展开。它始于理解消费者的需要和欲望，觉得组织能够最好的服务市场目标，制定有说服力的价值主张并借此吸引、维持和发展目标顾客。如果组织能很好的做到这些，就可以得到以市场份额、利润和顾客权益等形式表现的回报。 他还认为市场营销应该围绕五个主要的价值主题，分别是： （1）获得来自顾客的价值回报，要首先为顾客创造价值。今天的市场营销必须善于创造顾客价值和管理客户关系。杰出的市场营销公司理解市场和顾客的需要，设计创造价值的营销战略，制定整合市场的营销计划来传递顾客价值和顾客愉悦，建立牢固的客户关系。作为回报，它从顾客那里收获以销售、利润和顾客忠诚为表现形式的价值。 （2）建立和管理创造价值的优势品牌。拥有强势品牌权益的、准确定位的品牌为建

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标

房地产营销策略研究综述-2015-12-15

新疆农业大学 专业文献综述 题目 姓名: XXX 学院: 管理学院 专业: 土地资源管理 班级: 土地资源管理XX班 学号: XXX 成绩: 指导教师: XX 职称: XXX 2015年12月15日 新疆农业大学教务处制

房地产营销策略研究综述 作者：XX 指导教师：XXX 摘要：房地产营销策略的有效应用成为房地产企业在竞争中制胜的关键。然而从现实的房地产业营销策略的应用来看，主要存在市场调查不充分，缺乏市场细分，且营销策略的控制与实施不到位，缺乏策略创新等问题，由此一定程度上导致了房地产业的盲目扩张。在新形势下，房地产市场营销也将越来越注重专业化、差异化、创新化的新思路和新理念，国内有关房地产营销策略优化分析的研究主要集中在低中档的刚需住宅，而有关商业地产的研究文献较少，而针对商业地产的研究对房地产市场发展有重要的意义，需要深入的探究。本文阐明了房地产营销策略研究背景和研究意义，概括了国内外房地产营销相关理论，指出了国内房地产研究的不足和商业地产对房地产市场发展的重要意义。 关键词：房地产业；房地产营销策略；优化分析 1 研究背景和意义 1.1 研究背景 中国房地产业从20世纪80年代初开始起步发展，市场机制和政府监管机制在不断地完善，主要体现是，价格理性与产业危机的处理两个方面。近几年更是房地产行业的极速发展阶段，房地产业更是日益成为我国一些二三线城市的行业性支柱产业。根据我国国家统计局的投入产出模型进行计算，中国房地产投资每100亿元一般可以带动其他各部门的产出约286亿元，而其中房地产业自身的产出可达到10.98亿元。 房地产企业需要不断地提高自身的科学管理水平，其中重点关注营销策略的创新性改进，进一步提升自己的市场竞争力。而国家陆续出台了相关的宏观调整政策。在2015年2月28日，央行2015年来首次降息并决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。近期又推出了公积金新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。在2015年3月25日，国土部住建部楼市新政落地2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下

房地产营销(文献综述)

关于《房地产营销策略与案例分析》的文献 综述 摘要： 房地产作为一个地区甚至一个国家的支柱性产业，一直受到国家、政府以及消费者的广泛关注，而房地产销售中占重要地位的市场营销策略，在帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策和解决房地产开发及今后发展方向及房地产销售有关问题的决策和技巧等方面有着不可代替的作用。 近几年来,随着房地产行业快速的发展，行业的竞争、资源的整合、国家各种政策法规相继的出台，使房地产行业逐渐成熟。特别是国家新政限购令的出台，让房地产开发商必须度势审时、占领先机，以求在激烈的市场竞争中站稳脚跟。本文主要以成都地区的二十一世纪不动产为例，来说明当前新环境下房地产企业基本的营销策略，并找出其中不足的地方及改进措施。 关键词：房地产营销策略成都限购令 一、前言： 房价的上涨在全国都是普遍的，成都地区作为西部最大的城市，房价一直居高不下，持续上涨，老百姓对降低房价的呼声越来越高。在我看来，房价的降低是必然的趋势，政府的政策（如限购令）的出台，对抑制房价的上涨有一定的作用，但作用不大，房价在未来的几年内，仍将保持持续上涨的趋势。开发商与民众的矛盾越来越激化，近期相关的冲突不断升级，影响到了社会的稳定发展，导致政府出台

法律法规进行干预，必将抑制房价的上涨，使房价趋于一个合理的位置。 高房价体现出的问题是房地产市场的不规范，近两年，疯涨的房价，成为越来越热门的话题，而国家政府对于房地产方面的法律法规缺失，也是导致房价上涨的一大因素，但这毕竟是暂时的，中国经济要持续稳定健康的发展，必然要一个规范的房地产市场，因为房地产是一个地区甚至一个国家的支柱性产业，对经济的贡献是占相当大一部分的，房地产市场的规范发展，对于经济的可持续发展才能做出更大的贡献。 二、国内外研究现状 1、房地产的概念 根据百度文库所述房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 2、营销的意义 美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普·科特勒（Philip Kotler）在《市场营销原理》中这样说：“市场营销是创造顾客价值和关系。”在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同的目标：将顾客放在市场营销的中线。

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产营销策划毕业设计开题报告

本科毕业设计(论文)开题报 告题目：贵阳“铜古岁月”总部基地营销策划方案课题类型：设计■实验研究□论文□学生姓名：学号：专业班级：学院：建筑工程学院指导教师：开题时间：2014年3月1日 2014年3月1日一、本课题的研究意义、研究现状和发展趋势（文献综述）1．研究意义房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。据统计，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，高于同期固定资产投资增速9.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为29.2%。全国房地产业的日趋繁荣逐渐成为固定资产投资增长的主要力

量，也逐渐成为国民经济持续增长的重要因素。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房产开发有着密切的关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新台阶。随着房地产开发微利时代的趋近，房地产业的理性化发展与市场的不断成熟，对房地产营销策划的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。2．研究现状（1）房地产营销策划的现状房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，尽管普遍认为房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划很多地方仍然值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场

房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电

信用风险量化模型

银行风险量化评级模型 银行根据巴塞尔新资本协议对内部评级法的要求及借鉴国际银行业经验，采用信用风险评级模型，通过此模型测算客户违约概率、违约损失率等风险参数。 将客户信用等级分为三等九级，即AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C级。从AAA级到C级风险逐及递增。在内部评级结果运用于确定授信额度上，表现为授信额度以企业净资产为基数，乘以一个与企业评级相对应的信用系数；客户信用等级高，对应的信用系数大，则相应的授信额度就高；客户信用等级低，对应的信用系数小，则相应的授信额度就低。内部评级结果除了影响授信额度外，还被用于进行简单的贷款定价，如某银行将借款人评级等级与贷款利率浮动水平联系起来，信用等级高的借款人其贷款利率在基准利率的基础上下浮动，等级越高，下浮幅度越大；信用等级低的借款人其贷款利率在基准利率的基础上上浮，等级越低，上浮幅度越大，从而起到覆盖风险成本的作用。 通过建立有效的程序来获得和更新有关借款人财务状况和贷款特性的重要信息，并在掌握重要信息的基础上及时更新借款人评级，对可能影响借款人违约概率、违约损失率的因素进行持续监测，并根据掌握的信息对客户和业务进行重

新评级。同时，独立部门必须至少每年检查一次银行评级体系及其运行状况，包括信用风险控制职能的运作和对违约概率、违约损失率等风险要素的估计。 在开发评级模型和评级系统等“硬件”设施的同时，设计了内部评级体系运行的组织架构，明确了风险管理、信贷等有关部门的职能分工，从管理制度等“软件”方面保证评级体系的正常运行。内部评级体系的运行由风险管理部、信贷经营部、合规部三个部门分工合作完成，其中风险管理部门负责制定客户信用评级办法，组织专家对信用评级的指标体系、模型方法和参数标准进行论证，负责设计、开发、维护评级系统；信贷部门负责确定评级人员，组织、推进和实施客户信用评级；合规部门则负责指导、检查和监督信用等级审定工作。

房地产可行性研究文献综述

房地产可行性研究文献综述

一、前言 随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大[3]。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关[4]。 2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比

价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点[5]。 综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益[6]。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。

商业银行信用风险管理

XX大学 大数据时代下商业银行信 用风险管理 XXX论文 XXX 2012/12/23

大数据时代下商业银行信用风险管理 摘要美国次贷危机引发了大数据时代下商业银行信用风险管理的反思。信用风险是银行业面对的主要风险之一，如何有效地度量和管理信用风险是银行风险 管理者尤为关注的问题，本文简要介绍了传统的信用风险度量方法和现代信 用风险度量模型，在此基础上提出基于新巴塞尔协议的商业银行信用风险管 理和基于信用衍生产品的商业银行信用风险管理方法，以期对我国商业银行 信用风险管理有所启示。 关键词次贷危机，信用风险传染，信用风险，信用风险度量，信用风险管理 一．引言 从单一的信贷市场风波发展为全球性金融危机造成美国次贷危机破坏力一再升级，房地美和房利美被美国政府强行“国有化”，雷曼兄弟申请破产，美林被收购，高盛和摩根史丹利转型为银行控股公司，美国最大储蓄银行华盛顿互惠银行被收购。关键是信用风险的大爆发，动摇了金融体系稳定的基础。此次危机是因债券市场和衍生品市场引发的，但其基础却是美国的次级住房按揭贷款，导火索和根源都是贷款这个基础资产的风险集中爆发。 首先，信用社会的基础要求当事人有足够的动力来履约，但这一基础被削弱了。第二，信贷消费成为普遍的生活方式和经济特征，加深了信用风险的影响程度，第三，金融机构房地产信贷的过快增长和信贷标准降低，导致信用风险过快积累并最终爆发。仅有上述两项还不足以形成全面的信用风险，信贷过快膨胀和信贷条件不断降低才造就了引爆危机的充分条件。 信用风险传染可能会导致大面积的信用风险违约，引发严重的金融事件。目前美国次级债券市场危机既可以看做一种信用风险传统的结果：房屋贷款者违约使得贷款回收困难，导致以贷款为基础的衍生品包括各种产品价格下降进而导致投资基金亏损甚至破产，市场信心也可能被破坏。 因此可见，信用风险是银行业面对的主要风险之一，如何有效地度量和管理信用风险是银行风险管理者尤为关注的问题。 二．银行信用风险的产生

企业信用风险评估模型分析

企业信用风险评估模型 企业信用风险评估是构建社会信用体系的重要构成要素，也是企业信用风险管理的 核心环节。企业信用风险评估涉及四个基本的概念，即信用、信用风险、信用风险管理以及信用风险评估。本节重点为厘清基本概念，并介绍相关企业信用风险评估操作。 I —、企业信用风险评估概念 企业信用风险评估是对企业信用情况进行综合评定的过程，是利用各种评估方法，分析受评企业信用关系中的履约趋势、偿债能力、信用状况、可信程度并进行公正审查和评估的活动。 信用风险评估具体内容包括在收集企业历史样本数据的基础之上，运用数理统计方法与各种数学建模方法构建统计模型与数学模型，从而对信用主体的信用风险大小进行量化测度。 I 二、企业信用风险评估模型构建 (一）信用分析瘼型概述 — 在信用风险评估过程中所使用的工具——信用分析模型可以分为两类，预测性模型和管理性模型。预测性模型用于预测客户前景，衡量客户破产的可能性；管理性模型不具有预测性，它偏重于均衡地揭示和理解客户信息，从而衡量客户实力。 计分模型 Altman的Z计分模型是建立在单变量度量指标的比率水平和绝对水平基础上的多变量模型。这个模型能够较好地区分破产企业和非破产企业。在评级的对象濒临破产时，Z 计分模型就会呈现出这些企业与基础良好企业的不同财务比率和财务趋势。 2.巴萨利模型

巴萨利模型（Bathory模型）是以其发明者Alexander Bathory的名字命名的客户资信分析模型。此模型适用于所有的行业，不需要复杂的计算。其主要的比率为税前利润/营运资本、股东权益/流动负债、有形资产净值/负债总额、营运资本/总资产。 Z计分模型和巴萨利模型均属于预测性模型。 3.营运资产分析模型 营运资产分析模型同巴萨利模型一样具有多种功能，其所需要的资料可以从一般的财务报表中直接取得。营运资产分析模型的分析过程分为两个基本的阶段：第一阶段是计算营运资产（working worth);第二阶段是资产负债表比率的计算。从评估值的计算公式中可以看出，营运资产分析模型流动比率越高越好，而资本结构比率越低越好。 《 营运资产分析模型是管理性模型，与预测性模型不同，它着重于流动性与资本结构比率的分析。由于净资产值中包含留存收益，因而营运资产分析可以反映企业的业绩。 □第三章企业征信业务 又因为该模型不需要精确的业绩资料，可以有效地适用于调整后的账目。通过营运资产和资产负债表比率的计算，确定了衡量企业规模大小的标准，并对资产负债表的评估方法进行了考察，可以确定适当的信用限额。 4.特征分析模型 特征分析模型采用特征分析技术对客户所有财务和非财务因素进行归纳分析；从客户的种种特征中选择出对信用分析意义最大、直接与客户信用状况相联系的若干特征，把它们编为几组，分别对这些因素评分并综合分析，最后得到一个较为全面的分析结果。 (二）企业信用风险评估模型构建① 1.预测性风险模型构建——Z计分模型

商业银行信用风险预警模型

商业银行信用风险预警支持模型及其系统 一?引言 商业银行是经营风险的组织,能否很好地管理信用风险将关系到商业银行的生存和发展?现有对信用风险管理的研究,不论是5C法?Z-Score还是KVM模型等,都倾向判断信用风险的大小?这些研究的方向沿着“逐步求精”的思想,从判别 信用风险的相对大小到判别信用风险的绝对大小?然而,信用风险的大小是内外 部环境不断变化的,具有易变性;同时它也随时间而不断变化,具有时变性?虽然,对单一时间点信用风险的研究在信用风险研究中,可以度量及比较信用风险的大小,但在商业银行信用风险管理的实务中,还需要解决什么时间?由什么依据决定需要对信用风险进行度量,以及对度量结果采取怎样避险措施的问题? 对预警(Early-Warning)的研究最早来源于军事,指通过预警飞机?预警雷达等工具提前发现?分析和判断敌人的进攻信号,并把这种信号的威胁程度 传递给指挥部门,以提前采取应对措施?在经济领域,穆尔首先采用多种指标综合方法构建美国宏观经济预警系统?在信用风险管理方面,首先将信用风险预警和 将预警系统(EWS)的概念应用到信用风险管理的是Fisk,预警被认为是对风险的提前预测?将预警理论应用到信用风险预警,现有的研究大多集中在对单一时间点?信用风险大小转化成预警级别的研究,如基于人工神经网络的信用风险预警?基于灰色模型的信用风险预警等等?这些研究从本质上看都是对信用风险度量方法的应用和延伸,缺乏对信用风险整个生命周期内预警的研究? 本文通过对商业银行信用风险生命周期的研究,结合企业预警理论,研究商 业银行信用风险预警的三个阶段,在分析商业银行信用风险预警各个阶段的目标和实现步骤的基础上,研究信用风险预警的概念模型,最后运用系统分析的方法,研究商业银行信用风险预警支持系统的系统结构? 二?信用风险的生命周期和信用风险预警的过程 传统的信用风险定义为包括借款人?债券发行人或金融交易对方在内的交易对手由于各种原因不能完全履约致使金融机构?投资人或交易对方遭受损失的可能性?从狭义上讲,信用风险就指信贷风险?通过对风险概念的梳理,从风险承担 者(即商业银行)的角度来看,信用风险即由于交易对手是否违约的最终结果和商业银行认为交易对手是否违约之间的偏差,这种差异可能对商业银行造成损失? 信贷交易是产生信用风险的一种交易,商业银行的交易对手即贷款人?根据 贷款人借贷的实际情况,对一个贷款人信用风险产生到结束的时间阶段可以用图1表示?该过程一直持续到借贷合同到期,贷款人做出是否违约的决策为止,即信贷交易信用风险的生命周期?在生命周期内,商业银行如果始终认为贷款人一定

房地产市场营销文献综述

房地产市场营销文献综述 在1997年的亚洲经济危机后，全球经济出现了疲软的状态，中国经济也面临着通货紧缩的压力。为推动经济进一步增长，政府出台了一系列的政策以扩大内需，并将房地产行业作为中国经济发展的增长点，这些政策刺激了房地产行业的发展。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持20%左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。经过几年的高速发展，房地产行业成为中国经济增长的领头羊。 改革开放以来，中国的房地产业迅速发展取得的巨大成绩有目共睹。但是，随着房地产市场由“卖方市场”转变为“买方市场”，房地产商们正面临着激烈而残酷的竞争，房地产营销策划日益成为众多欲争夺更多市场份额的房地产企业的“新宠”。房地产营销策划虽经过几年的探索，开发商、营销商己开始用理性的眼光看待营销策划的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥营销策划的作用。因此，在新的行业特征和市场环境下，研究如何在详细的房地产市场调查和准确的市场定位的基础上，通过准确有效的房地产营销策划，成功的将房地产这一特殊商品成功的推向市场，具有很强的应用性和理论研究价值。 自从我国住房产业进入商品化时代以来，目前个人购房比例已经占到95%以上。国内各区域性的房地产市场的激烈竞争已经日趋白热化。中国的房地产业已经进入品牌时代。房地产策划已经深入到这个行业的各个方面，楼盘用地需要策划，规划设计需要策划，房产营销、新项目开盘，甚至物业管理等等都需要高层次的策划。策划，在当今房地产开发和经营管理中已经扮演着举足轻重的角色。在我国计划经济时代，房地产未成为商品流通，房地产行业相对滞后于发达国家。房地产成为商品，大规模的流通还是近几年的事。在一些发达地区房地产供不应求的市场环境下，有人认为房地产营销策划是多余的。其实，房地产市场局部地区的发育及市场购买力的差异以及房地产商对市场盲目的估计常常造成房地产供需关系的失衡。这种市场经济下供需关系的失衡，必将导致房地产营销环节上的种种矛盾和房地产经营企业的激烈竞争。 在我国房地产市场放开的最初几年，由于房地产投机者们盲目的炒作，造成了我国房地产业蓬勃发展的一种假象。其实离开了房地产营销策划，注定了房地产项目开发的盲目性，使许多房地产发展商错误地估计了消费者的购买力和盲目乐观地估计了市场容量。 当前，现代营销策划理论开始越来越多地应用于房地产实践中，房地产营销策划作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为决定房地产企业在未来发展中形成核心竞争力的重要因素。这在客观上要求房地产企业及时转变观念，深入研究分析市场，把握市场特性，根据市场状况及其发展变化

房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明

房地产投资测算操作手册及成本概算说明 第一部分投资成本 一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准 单位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

个人信贷风险评估模型建立

个人信贷风险评估模型 建立 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

个人信贷风险评估模型建立 摘要 随着我国商业银行个人消费贷款突飞猛进的发展，总量和规模与日俱增，个人消费贷款违约事件也屡见不鲜，因此商业银行个人消费贷款客户的信用评价也更显重要。 本文通过合理假设数学模型，研究确定银行个人信贷风险的评估标准。在实际中，影响贷款风险性的因素涉及很多方面，我们在题目中所给因素的基础上，选择和添加了十组较为重要的影响因素，并对其进行量化处理。 论文内容可分为三个层次：首先，我们在对大量真实样本数据分析的基础上，确定了信贷风险评分中十项影响因素的取值，并通过矩阵运算、程序设计、均值算法、数据统计、方程求解等方法，确定了各项指标的评分系数，进而最终确定了评估个人信贷风险的评分函数；其次，在确定评分函数的基础上计算贷款评分的临界值，并依次对客户进行信用评分等级划分；最后，随机选择了十位客户的数据进行检验，得出通过建立的评估模型和所求的数据与实际情况基本一致，且具有简便、易用的特点。 一、问题的提出 2008年9月美国金融市场风云再起，雷曼兄弟控股公司破产，美洲银行收购美林集团和AIG集团陷入危机。由此引发了美国金融市场的强烈震撼，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机中与演变成一场严峻的全球经济危机，未及一年多来，贸易骤减，企业倒闭，失业增加，各国经济特别是发达国家的经济呈现出一片萧条的景象。 “古为今用，史为实用”。前车之鉴，反思效实。所以，次贷风险的度量和防范就成为当前一个重要研究内容，而次贷风险的防范应该从信贷开始。因此，研究分析银行的客户信用程度，偿还能力等指标对银行的更好运作有着举足轻重的作用。 二、问题分析 中国人民银行颁布的《关于开展个人消费信贷指导意见》中要求各中资商业银行加大对消费贷款的支持力度，刺激消费从而带动经济发展。个人消费贷款将成为银行贷款投向的一个重点，但是消费贷款不同于其他贷款，其客户分散，贷款规模较小，且笔数多，成本高，风险远远高于其他贷款。所以银行应当加强消费信贷风险管理，建立健全信贷风险管理机制及评分标准，以保证贷款的安全性。而对贷款进行风险评估和量化研究则是银行信贷风险管理的一个必要手段。

关于营销的文献综述

关于营销的文献综述

前言 美国著名的营销学专家菲利普·科特勒认为：“营销是一种社会和管理的过程，在这个过程中，个人和集体通过创造、提供以及与他人交换产品和价值，获得 其所需要的和能满足其欲望的东西。而金润圭指出：“现代市场营销活动已经远远超出了狭隘的的企业产品市场营销的范围。21世纪是令人振奋的世纪，新的科技革命的成果已将人类物质文明推向一个新的高度。市场营销的发展趋势，未来营销的观念和销售规则将更加重视顾客的需求，顾客的满意度，顾客价值。本文就市场营销概念的发展进行探讨。 正文 一，市场营销定义的演变 受社会经济发展水平等因素的影响，不同时期的不同学者，甚至同一学者在不 同时期对市场营销的认识都有所差异。“现代营销学之父”菲利浦·科特勒(PhilipKotler， 1984)指出，市场营销是企业“识别目前尚未满足的需要和欲望，估量和确定需求量的大小，选择本企业能最好地为其服务的目标市场，并 决定适当的产品、服务和计划，以便为目标市场服务”的活动，到了1997年 他将市场营销重新定义为“通过创造与交换产品及价值，从而使个人或群体满 足欲望和需要的社会过程和管理过程”，不难发现，后者更强调市场营销的价 值及过程属性。市场营销定义的着眼点在逐渐扩大，生产与消费的“点”扩展

到全组织范围内价值传递的“面”。市场营销过程中，企业与其所面临的内外部环境在不断进行着人力、财务、资源、信息等要素的交换，实现产品价值 从研发、生产到消费的传递，市场营销的过程性、价值传递性和系统性凸显。二，营销观念的变迁 市场营销观念是企业在开展营销活动过程中的重要指导原则。Philip Kotler指出，“市场营销观念主要基于4个支柱，即目标市场、顾客需要、整合营销和盈利能力”，以需求中心论为指导的市场营销观念的形成，标志着市场营销学走向成熟。随着市场营销理论和实践的发展，传统的营销观念在不断变迁，市场占有率模式逐渐被顾客价值模式取代，营销的大众化逐步为个性化所取代，关系营销、社会营销、网络营销、绿色营销等新兴观念层出不穷，并成为理论研究和实践关注的焦点。 新兴营销观念与新技术的结合较为紧密，营销载体更为多元化，营销方式更加灵活多样。在营销实践中，企业应突破传统的营销观念，更加注重为顾客创造、传递价值，积极践行新兴营销观念，创新营销方式。 三，营销策略的变化 1.需求 需求是指某种商品在一定时期、一定价格下，消费者愿意购买而且能够购买的 数量．满足消费者的需求或创造消费者的需求是市场营销的出发点．需求作为 经济学的最基本概念，需求理论是经济学的基本理论，从这个意义上说需求及

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释

（1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费 （5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费

（7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点

房地产文献综述

房地产文献综述

关于改革开放30年来中国房地产政策的变化的文献综述 摘要:住房是人类最基本的需求之一，“居者有其屋”是中华民族上千年的梦想。近年来，随着我国住房制度改革和住宅建设的迅速发展，住房的矛盾却日益突出。那么了解它的历史、现状及发展趋势当然就是非常必要的。为了解其矛盾产生的原因及可能的发展变化，分析宏观调控的政策走向，有必要反思我国住房制度改革政策及其实施的轨迹。本文综合了近十年来社会各界有识人士对中国房地产业的看法，并简要评价，从它的发展历史、现阶段存在的问题及解决方法三方面来加以说明。 （一）回首过往房地产政策 改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期（《发展和改革蓝皮书》）。中国房地产市场的发展壮大，主要得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。 总的来说，主要分为五个时期：

一、初步形成时期（1978~1991年） 1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。 二、房地产过热时期（1992~1993年） 1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。 三、市场调整时期（1994~1997年） 1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。 四、培育新的经济增长点时期（1998~2002