湖北省地价更新技术规范

湖北省城镇基准地价更新技术规范

(试行)

湖北省国土资源厅

二00六年五月

目录

1 总则 (2)

1.1适用范围 (2)

1.2基准地价的内涵界定 (3)

1.3基准地价更新的一般要求 (3)

1.4基准地价更新遵循的基本原则 (3)

1.6基准地价更新的技术途径 (4)

1.7基准地价更新方法以及更新范围说明 (4)

1.8基准地价更新成果 (4)

2 基准地价更新程序 (4)

2.1前期准备 (5)

2.2资料更新调查 (5)

2.3数据分析处理 (6)

2.4成果完善与编制 (7)

2.5成果验收与审批 (7)

3 基准地价更新常用方法 (7)

3.1利用土地收益资料更新基准地价 (7)

3.2利用市场交易资料更新基准地价 (8)

3.3利用地价指数更新基准地价 (11)

3.4基准地价的更新确定 (12)

3.5土地出让金及年地租的确定 (12)

3.6基准地价更新结果分析 (12)

4 基准地价修正系数表的编制 (13)

4.1基准地价修正系数表编制的要求 (13)

4.2级别或区域基准地价修正系数表的编制 (13)

4.3路线价修正系数表的编制 (14)

4.4修正系数的检验 (14)

5 基准地价更新成果整理 (14)

5.1基准地价更新成果 (14)

5.2更新成果整理的一般要求 (14)

5.3基准地价更新成果整理 (14)

6 基准地价更新成果应用 (14)

附录一基准地价更新用表 (14)

附录二修正系数指标说明参考表示例 (21)

1 总则

1.1 适用范围

为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确反映城镇地价分布规律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T 8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001制定本规范。

本规范规定了湖北省城镇基准地价更新的总则（包括适用范围、目的、基准地价的界定、基准地价更新的原则以及成果）、基准地价更新的技术路线和方法、基准地价系数修正表的更新以及更新成果的

应用。

本规范适用于湖北省行政区域内城市、建制镇范围内的基准地价更新。独立工矿区、开发区范围内的基准地价更新可参照执行。

1.2 基准地价内涵界定

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。

为便于区域地价平衡，规范地价管理，湖北省各城镇基准地价内涵统一设定：基准日为2006年6月30日，其他内涵见表1.2-1。

附表1.2-1湖北省城镇基准地价内涵的界定

类型年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地40 六通一平或以上2．5-1．8

住宅用地70 六通一平2．0-1．5

工业用地50 五通一平1．0-0．6 中等城市商业用地40 五通一平2．0-1．5

住宅用地70 五通一平1．6-1．0

工业用地50 三通一平0.8-0.4 小城市商业用地40 五通一平 1.2-1.0

住宅用地70 五通一平0.8-0.5

工业用地50 三通一平0.4-0.3 说明：三通一平：通路、通电、通水及场地平整

五通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水及场地平整

六通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整

七通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络（视各地实际自定义）1.3 基准地价更新的一般要求

1.在原有的土地定级或划分均质地域的基础上，根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变化以及土地市场的发展情况选用土地收益、市场交易地价和地价指数等资料来全面或局部调整更新基准地价。

2.基准地价成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。

3.成果更新应进一步明确界定基准地价的内涵、构成。

4.逐步建立以基准地价为核心的地价体系，包括用于政府公示的级别基准地价；用于政府出让的区段价、区片价以及用于宗地价格评估的修正系数体系。

5.为确保基准地价更新的准确性、连续性以及成果的完备性，必须逐步加强和完善计算机技术的应用。

1.4 基准地价更新遵循的基本原则

基准地价更新过程中，除《城镇土地估价规程》4.1规定的估价原则外，还须遵循以下原则：

1．准确性原则。为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。

2．重点性原则。应根据城区规划图以及城区土地利用德空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的最新状况。

3．动态分析原则。动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日修正，使基准地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。

4.比较性原则。须进行地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析，方能得出真实的、合理的地价水平。

5.预期性原则。确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。

1.6 基准地价更新的技术途径

基准地价更新的技术途径如下：

（1）以原有的土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价。

（2）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价。

（3）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。

1.7 基准地价更新方法以及更新范围说明

根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价应用情况，确定需要更新的范围。更新范围可以是全域更新，也可以是局部更新。

全域更新以原基准地价成果作为成果更新的依据之一，重新构筑城镇土地定级范围内的基准地价成果体系。局部更新以原基准地价成果为蓝本，根据土地市场的发展和变化情况，利用土地收益资料、市场交易资料以及地价指数等对原基准地价水平进行调整。

在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用局部更新。若城市的社会经济条件、城市功能、地域结构发生巨大变化，宜采用全域更新。

基准地价更新范围应与土地定级成果更新范围一致。

1.8 基准地价更新成果

基准地价更新成果包括最终成果和中间过程成果两大部分，且各部分均包括文字报告、表格成果、图件成果。全部成果均应有纸质媒体和电子数据（光盘、软盘等）两种留存方式。

1.最终成果主要有基准地价更新报告、基准地价表、基准地价修正系数及其说明表、级别和基准地价图、路线价图以及包括还原利率的确定、基准地价结果的比较与分析、基准地价更新成果应用分析等专题报告和评估软件及其应用操作说明。

2.中间过程成果主要包括：基准地价更新工作方案和技术方案、土地定级分类面积统计表、样点地价图、样点资料调查汇总、样点地价数据检验过程与结果、更新成果的实地检验校核资料。

3.基准地价更新报告的主要内容包括:工作组织（包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等），估价对象的自然、经济及社会概况，原基准地价的应用情况以及土地市场发展变化状况，基准地价更新的动因，基准地价更新的方法与过程（包括估价原则、理论基础、资料收集、资料整理、样点地价资料检验、测算方法与步骤、基准地价结果确定、基准地价修正系数表的编制）、基准地价结果分析及其成果的应用说明。

2 基准地价更新程序

（1）前期准备

（2）资料更新调查

（3）数据分析处理

（4）成果完善与编制

（5）成果自查与预检

（6）成果验收与审批

2.1 前期准备

省内各级国土资源部门负责本辖区内基准地价更新工作的组织协调。所在地、市、县国土资源管理部门应根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价在实践应用中暴露出的缺陷和问题，编写基准地价更新评估任务书，制定基准地价更新调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价更新区域等。

基准地价更新任务书的内容包括：城镇社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价在实践中的应用情况，基准地价更新工作的领导和组织，更新时间安排和经费预算、更新成果要求及技术方案等。

基准地价更新的表格应根据各地的实际需要制定，一些基本表格参见本规范中的附录一表1-表7。

基准地价更新工作底图既可采用土地利用现状图，也可采用城镇地籍详查成果图，其底图比例尺规定为：大城市 1：10000-1：50000；中等城市 1：5000-1：10000；小城市以下 1：1000-1：5000 按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。

确定基准地价更新区域包括确定基准地价更新的范围和确定城镇土地的级别或均质地域。

2.2 资料更新调查

2.2.1 资料更新调查的一般要求

（1）资料调查的一般要求除遵循《城镇土地估价规程》6.3.1的规定外，根据原基准地价在实践中的应用情况以及土地市场的发展变化，有重点的进行资料收集。（2）原基准地价成果不完善、应用困难，或者土地市场发展变化较大的城镇以更新现状调查为主，原始资料补充为辅；（3）原基准地价成果较完善、应用良好，并且土地市场发展平稳或变化较小的城镇以原始资料为主，更新补充为辅，先在土地交易中心和各评估机构进行资料调查，后实地补充调查。

2.2.2 资料更新调查的内容

1.与基准地价更新相关的报告图件资料

主要有：原基准地价成果资料；初步的土地级别更新图；基准地价更新工作方案和技术方案；其他能用于基准地价更新的资料。

2.土地利用效益资料

主要有：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；行业经济效益资料；

单位或企业土地利用效益资料。

3.土地市场交易资料

主要包括：土地使用权拍卖、招标资料；土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；私旧房买卖、商品房出售资料等。

4.地价监测点资料

5.影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料

一般因素主要包括地理位置、自然条件、人口密度、人口素质、家庭人口构成、经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、国民收入和消费水平、物价变动、利率水平、土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

区域因素主要有商服繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境质量、城市规划限制等。

个别因素主要包括宗地面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地市政设施条件、宗地容积率、建筑物

高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、土地使用年限等。

在基准地价更新过程中，为简化工作量，使更新成果操作性强，须注意（1）根据各类用地的特点，选择地价的影响因素；（2）区位因素的个数≥5,个别因素的个数≥3,同时须尽量减少评价因素因子的数量。

6.其他资料

主要包括：有关经济指数及建筑材料价格变动指标；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准等资料；建设主管部门提供的建筑造价及装修标准等有关资料；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本利息、利润标准等土地开发资料；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划方案及图件资料。

2.3 数据分析处理

数据分析处理包括调查资料的分析整理、资料的录入及建库、土地估价资料整理及地价更新、初步成果分析与实地校核。利用土地定级估价信息系统更新基准地价的城镇首先要完善土地定级估价信息系统。

2. 3.1 更新完善土地定级估价信息系统

若原基准地价评估是在土地定级估价信息系统中完成，在更新的过程中根据城镇特点以及资料调查的情况，更新完善定级估价信息系统。否则，应逐步构建定级估价系统完成基准地价更新工作。

2.3.2 调查资料的分析整理

根据实地抽样检验的结果，按照去伪存真和满足后续计算需要、分布均匀等原则，对收集到的样点资料进行初步筛选。逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合和数据明显偏离正常情况的样点剔除。对于原始数据过于集中的路段，选择有代表性的样点使得样点分布疏密适度。

将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。

当样本数量不满足数理统计要求，即每级样本总数少于30个时，应进行样本的补充调查。

2. 3.3 资料的录入及建库

设计地价样点数据库结构，将所有地价样点数据库资料全部录入计算机，形成地价样点数据库。对特殊的样点和有典型性的样点予以特别标注。对录入的数据进行分析，对有疑问的样点数据进行复核，检查录入过程中产生的失误，并对其改正或剔除。对一些样点资料较缺乏的又需要更新的地块路段重新组织人员调查取样，经整理后录入数据库。

2. 3.4 土地估价资料整理及地价更新

参见2.2-2.4以及3更新基准地价、编制基准地价修正系数。

2. 3.5 初步成果分析与实地校核

对初步形成的基准地价进行分析包括城镇内基准地价的空间分布、各级别间基准地价的变化规律及其时间变化规律的分析并进行实地校核检验以及与相邻城镇、同类型同等别城镇基准地价的比较分析；为增强成果应用的可操作性，须聘请熟悉该城镇的评估人员应用更新成果随机选择测算各用地类型的宗地价格（每一用地类型3宗以上），并将测算过程与结果附在工作报告和技术报告中。

2. 4 成果编制与完善

领导小组负责组织召开专家会议，就土地级别与地价更新的初步成果进行讨论，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行调整完善。具体内容包括：召开专家咨询会及评审会；归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善；编写基准地价更新技术报告、工作报告和专题报告等；进行土地定级及基准地价成果图等专题图编制、表格等成果材料整理；整理各类成果数字化存档。

2.5 成果自查与预检

为保证地价更新成果质量，每个阶段或重要技术环节完成后，由工作人员和技术人员对成果进行全面检查、审核，写出成果检查说明,按照《湖北省城镇土地级别及基准地价更新检查办法》，报请省国土资源厅进行预检。

2.6 成果验收与审批

省国土资源厅负责本辖区基准地价更新成果的检查验收。由省国土资源厅和有关单位抽调技术人员组成验收组，按《湖北省城镇土地级别及基准地价更新验收办法》进行验收。

更新成果验收合格后，报省政府或物价局等部门审批。

3 基准地价更新的常用方法

基准地价更新的方法主要有：（1）利用土地收益资料更新基准地价；（2）利用市场交易价格资料更新基准地价；（3）利用地价指数资料更新基准地价。三种方法更新基准地价的标准和程序等应按《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。

3.1 利用土地收益资料更新基准地价

3.1.1 步骤

首先以原土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；然后根据《城镇土地估价规程》

6.4.2-6.4.5和本规范的规定和要求对企业效益样本资料进行处理，将结果填入附录一表7；最后根据公式3.1-1更新基准地价。

3.1.2 还原利率的确定

还原利率的确定须作专题研究。还原利率的确定一般广泛应用的方法有：租售比法、安全利率加风险调整值法、投资收益率法等。方法的应用根据《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。

利用租售比法，通过测算不同土地利用类型典型样点的年租金与售价之比确定还原利率。样点的选择要求：（1）分布在不同区域；（2）为近期（或近两年）发生交易的样点；（3）样点土地条件与基准地价内涵界定下的条件相似。

安全利率加风险调整值法确定还原利率，即还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率取一年期定期存款利率，扣除利息税，考虑物价指数综合确定，即安全利率=一年期定期存款利率×（1-利息税率）/同期物价指数。风险调整值应在对各城镇的社会经济发展和土地市场等状况分析的基础上确定。

同时，应注意：

①不同土地权利、不同土地使用年限、不同用地类型及不同级别土地还原利率存在差别。

②当测算的还原利率在不同土地级别中相差较大时，宜测算不同级别的土地还原利率。否则，测算不同用地类型的还原利率即可。

③宜采用两种或两种以上的方法，综合确定还原利率；

④确定还原利率时，可以考虑浮动利率因素。

3.1.3 基准地价的测算

按公式（3.1-1）测算各级土地不同用途的基准地价：

??

?

???+-?=

n )r 1(11r I V 11

n lb （3.1-1） 式中： V lb ―某一用途土地在某一土地级上的基准地价；

I n ―某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益； R l ―土地还原利率；

n ―基准地价内涵下的土地使用年限。

根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。

对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。

考虑到征收土地使用税等的需要，一般要求确定综合定级和分类定级，但不需要确定综合基准地价。

3.14 适用范围

利用利用土地收益资料更新基准地价适用于土地市场尚不发育、市场交易价格资料少的城镇。

3.2 利用市场交易资料更新基准地价 3.2.1 基准地价测算区域的划分

（1）以原有的土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域； （2）道路系统较完善的城镇可以路围地块作为基准地价更新区域；

（3）没有划分土地级别的，根据《城镇土地估价规程》6.5.1中的规定划分均质地域作为基准地价更新区域。

3.2.2 样点地价计算

市场交易资料主要有：土地使用权出让、转让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、拆迁，房屋出租等。

不同的资料类型，分别采用《城镇土地估价规程》6.5.2和本规范的要求和规定计算样点地价。 土地使用权出让、转让、企业改制资料采用直接修正法计算样点地价；房屋买卖、商品房销售资料采用剩余法和房价剥离计算样点地价；征地、拆迁资料采用成本逼近法计算样点地价；房屋出租资料采用收益还原法计算样点地价等；

原则上，商业用地常用房地出租资料计算样点地价；住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料计算样点地价；工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。

在计算样点地价时，应用的参数如房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、银行存款贷款利率、各种房地产交易税费、物价指数、房地产指数以及有关政策法规资料等须在更新报告中加以说明。

3.2.3 样点地价修正标准化

样点地价修正的主要内容有：交易情况修正、交易期日修正、容积率修正、地价楼层修正、土地开发程度（基础设施配套）修正、宗地深度和宽度修正、出让年限修正等。

样点地价的具体修正根据《城镇土地估价规程》6.5.3中的规定进行。

3.2.4 样点数据检验与处理 3.2.

4.1 样点数据检验

（1）样点地价数据必须经过检验符合数理统计要求。

（2）检验标准应按照《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。①数据检验以土地级别或均质地域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。②同一土地级别或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。③同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也须通过样本总体同一性的检验。④当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据。

（3）样点地价数据检验方法主要有：秩和检验法；卡方检验法；t检验法和均值-方差法。秩和检验法检验由不同交易方式计算的样点地价是否来自同一个总体分布；卡方检验法检验不同土地利用类型不同级别的样点地价是否服从正态总体分布；t检验法和均值-方差法用于异常数据的剔除。检验方法的具体应用参见如下：

①秩和检验法

采用多总体秩和检验法对同一级别同一土地利用类型中，采用不同方法处理所得的样点地价检验其是否来自同一个总体分布。只有满足总体分布同一性的样点数据，才能作为后续各项数理检验的样本。

各土地级别中相同土地利用类型下的秩和检验统计量可以通过（3.2-1）公式计算：

（3.2-1）

式中：H—秩和检验统计量

N—样点总数

T i—每种数据处理方法所得样点地价的秩和

n i—第i种数据处理方法的样本数

m—数据处理方法数

将同一土地级别同一土地利用类型不同数据处理方法所得的经修正的样点地价合在一起从小到大进行编号，得到每个样点地价对应一个序号，即为该样点地价的秩，将同一数据处理方法得到的样点地价的秩相加得到该数据处理方法的秩和T i。

将秩和检验统计量H与某一显著水平统计值卡方

2

χ

的分布值（查

2

χ

分布表）进行比较，分析各处

理方法所得的样本地价之间是否存在着显著性差异，不同处理方法之间是否存有系统误差。

②卡方

2

χ

检验法

样本的总体分布是否服从正态分布，关系到测算模型的建立及应用什么方法对样本中的异常数据进行剔除。

以土地级别为单位，按土地分类整理数据的归并结果，用卡方法对样本数据做正态总体分布的拟和优度检验，以判断样点地价的分布函数与理论上的正态总体分布是否相吻合。

拟和优度检验前须对样本进行分组。一般采用等概分组。按经验公式：

K =1．87×(N一1)2／5确定样本空间的分组数或者根据土地级别确定分组数。按（3.2-2））公

式计算

2

χ

统计量：

（3.2-2）

式中：P i —样点落入第i 组的理论概率

f i —样点落入第i 组的实际频数 N —样点数

将2χ统计量与某一显著水平统计值卡方2χ的分布值（查2χ分布表）进行比较，分析各土地级别

不同土地利用类型的样点地价是否服从正态总体分布。

③t 检验法和均值-方差法

异常数据的存在会影响基准地价的生成，对于由系统误差造成的异常值表明这些异常数据与其余的样本数据非属同一总体，在前文的秩和检验中已作过处理；而由随机误差引起的异常数据则须藉助统计检验的方法来判明这些数据的性质，舍弃样点中的异常值，以保证样点数据的可靠性。

当样本总体服从正态分布时可用t 检验法。t 统计量计算公式为：

n S

)

X (t 1n ?μ-=

-（3.2-3）

式中：X n —1-样本地价的平均值 u —正态总体均值 S —样本方差

n —样本数

对非正态分布总体采用均值一方差法，剔除标准为X ±2S ，其中x 为均值，s 为方差 。 （4）样点地价数据检验过程与结果均应在更新报告中说明。

3.2.

4.2 样点数据整理

根据《城镇土地估价规程》6.5.4.2中的要求和规定对样点数据进行处理，将处理后的样点，按土地级别、均质地域、土地用途进行整理, 并填入附录一表8。最后按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点分布图。

3.2.5 样点地价图的绘制

（1）按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点分布图； （2）土地级别界限和均质地域界限要反映在图上；

（3）直接在图上表示地价，样点较多时，采用分级图例表示地价点标准。

3.2.6 利用样点地价更新区域或级别基准地价

利用样点地价更新区域或级别基准地价的方法主要有：（1）取某一用途某一级别样点地价的算术平均值作为该区域或级别基准地价；（2）通过建立样点地价和土地级别数学模型，更新级别基准地价；（3）建立样点地价和土地定级单元总分值的数学模型, 更新级别基准地价。

三种方法的具体应用根据《城镇土地估价规程》的要求进行。

原则上，要求选择两种或两种以上的方法更新区域（或级别）基准地价。

3.2.7 利用市场交易资料更新路线价

参见《城镇土地估价规程》6.5.6的规定。路线价的基准条件与基准地价内涵界定的基准条件一致。 道路两侧土地市场发展相差较大时，该道路路线价须分两侧表示，即左右两侧各附一路线价。

3.2.8 适用范围

利用市场交易资料更新基准地价适用于土地市场发育完善、市场交易价格资料多的城镇。

3.3 利用地价指数更新基准地价

3.3.1 基本原理

利用地价指数更新基准地价的基本公式为：

P=P0×I （3.3-1）

式中：P—更新后的基准地价

P0—更新前的基准地价

I—地价指数

3.3.2 地价指数的分类和选择

地价指数分为综合地价指数、分类地价指数和区域分类地价指数。综合地价指数反映一个城镇地价总体变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内部不同区域及不同类型地价的变化幅度。

当城镇内部不同类型、不同区域地价水平呈整体变化，相对价位不发生变化时，应采用综合地价指数法进行更新。当城镇不同区域地价呈整体变化，但商业、住宅、工业等不同类型地价变化呈现不同的变化规律时，应采用分类地价指数。当城镇中心或局部区位发生较大变化，使不同区域地价的分布规律发生变化，且不同类型地价对区位的敏感程度不同时应采用区域分类地价指数更新基准地价。

3.3.2 地价指数的计算

地价指数的计算主要以地价监测点为基础，通过比较不同时期城市内部不同级别、不同类型的地价监测点地价，采用一定的公式计算各类地价指数。具体计算参见《城市地价动态监测体系技术规范》。

对地价监测体系不完善的城镇也可采用影响地价形成或变动的一些相关的经济指标如物价指数、存贷款利率、土地供求关系、土地收益率等指标，综合测算地价指数。

3.3.3 地价指数更新法适用范围

地价指数更新适用于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调并且标准宗地体系或地价监测体系较完善的城镇可以采用地价指数更新基准地价。在实际应用中，应根据具体城镇土地市场变动特征采用相应的地价指数类型。

3.3.4 地价指数更新步骤

（1）分析土地市场地价变化特征

主要通过专家咨询、典型样本调查或地价动态监测结果分析，了解土地市场的变化特征，明确地价的总体变动特征、分类变动特征以及区域变动特征。

（2）确定采用的地价指数类型

根据土地市场特征的分析结果，结合综合地价指数更新方法、分类地价指数更新法及区域分类地价指数更新法三种方法的适用范围，选择相应的地价指数更新类型。

（3）计算地价指数

参见3.3.2 地价指数计算方法中的有关规定。

采用区域分类地价指数更新，继续按（4）-（7）步进行。

（4）划分地价调整幅度区

基准地价调整幅度区根据土地市场特征可进行综合或分类划分。每个用地类型原则上可划分3-5个调整幅度区，即地价高度发展区、次高度发展区、中度发展区、次低度发展区、低度发展区等。

（5）确定地价调整总体幅度

地价调整总体幅度的确定有利于从宏观上把握城市地价调整水平。调整总体幅度的确定可利用专家咨询或利用与地价指数相关的社会、经济指标用经济模型或多因素赋权加和法计算。

（6）区域分类地价指数计算

按上述公式分别测算不同幅度区不同用地类型的地价指数。

（7）计算调整更新后的基准地价

按公式（3.3-1）更新基准地价。

3.3.5 适用范围

利用地价指数更新基准地价适用于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调并且标准宗地体系或地价监测体系较完善的城镇。

有条件的城镇宜选择两种或两种以上的技术途径更新基准地价。

3.4 基准地价的更新确定

根据《城镇土地估价规程》6.6.1和本规范规定的原则和方法确定更新的基准地价。对于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调且已建立比较完善的地价监测点或标准宗地体系的城镇以地价指数快速更新基准地价，以市场交易资料结果验证。

基准地价结果采用某一数值的形式表示。如某城镇商业用地一级地基准地价表示为Ⅰ商2500元/平方米。具体表示方式参见《城镇土地估价规程》6.9.2中有关基准地价图的整理内容。并将基准地价结果填入附录一表9。

3.5 土地出让金及年地租的确定

建立合理的收益分配制度是土地使用制度改革的核心，必须建立包括基准地价、标定地价和土地使用权出让金的完整的地价体系。

3.5.1土地出让金和年地租的关系

土地出让金是指政府出让土地使用权收取的纯收益，是基准地价构成的一部分，当土地出让金采取按年收取时，每年收取的土地使用费用，即为年地租。其高低受到土地利用条件的影响，应与基准地价对应的条件一致。土地出让金是一定年期的年地租折现总和。

3.5.2 土地出让金和年地租的确定方法

土地出让金的计算采用基准地价扣除法和市场价格修正推算两种方式。

“基准地价扣除法”是从价格构成的角度计算土地出让金等于基准地价减去拆迁补偿安置费（或征地费用）和基础设施配套费。

“市场价格修正推算”是根据土地出让情况，将毛地价修正至土地出让金内涵，直接进行面积加权测算各级别毛地价；将净地价进行基准地价内涵的标准化（如容积率修正、基础设施修正、交易情况修正和交易日期修正等），并测算区域平均价，将净地价转化为基准地价内涵，然后进行出让金、毛地价占净地价比例测算，推算出基准地价与土地出让金之间的比例关系，得出土地出让金。

根据两种方法的测算结果，采用算术平均法或其他方法综合确定土地出让金结果。为便于应用的可操作性，土地出让金原则上分级别分用途确定。

根据地租与土地出让金的关系，采用已确定的土地还原利率测算年地租及不同年期的出让金标准。

3.6 基准地价更新结果分析

3.6.1 基准地价更新结果分析的一般要求

（1）为确保基准地价结果的合理性，必须对基准地价更新结果进行分析。

（2）基准地价更新结果原则上要求做专题分析，分析的主要内容和方法参照本规范3.6.2的要求执

行，分析结果填入附录一表10-表11。

（3）必须对重点区域的地价水平进行分析包括数值上的变化分析以及变化的原因说明。

3.6.2 基准地价更新结果分析的主要内容和方法

基准地价更新结果的分析内容主要包括基准地价的最低水平分析、级差比较分析、纵向对比和横向对比分析。

1.基准地价的最低水平分析一般运用成本逼近法，测算最末级基准地价的最低地价控制标准，即某用地类型基准地价最低控制标准=土地征用补偿费用+土地开发费+税费+投资利润+投资利息。成本逼近法应用的程序、参数的确定根据《城镇土地估价规程》的要求进行。将基准地价更新结果与最末级地基准地价的最低地价控制标准进行分析。

2.级差比较分析是根据《城镇土地估价规程》的有关规定，选择土地级别与地价的测算模型，分析地价等级之间的差别。

3.纵向对比分析也称基准地价水平变化分析，具体包括相同级别内地价水平变化分析、各用地类型地价水平变化分析、城市整体地价水平变化分析。（1）各城镇根据原有基准地价成果的特点有选择地进行纵向对比分析。（3）根据近期地价动态监测结果以及房屋销售价格指数等相关指数的比较分析当期基准地价上涨幅度的合理性。

4.横向对比分析包括与同类型同等别城镇基准地价水平的分析、相邻城镇基准地价水平的分析以及其他城镇基准地价水平的比较分析。（1）须对各城镇基准地价水平进行基准日修正，分析各城镇间的地价差异；（2）重点对省内同等别城镇的基准地价进行比较分析；（3）应针对各用地类型各级别基准地价对同等别城镇进行比较分析。

4 基准地价修正系数表的编制

4.1基准地价修正系数表编制的要求

（1）基准地价修正系数表的类型分为区域或级别基准地价修正系数表和路线价修正系数表。

（2）编制基准地价修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。

（3）原则上必须编制各类用地各级别的因素修正系数及其对应的因素指标说明，采用综合定级的小城镇，可以只编制各级别的因素修正系数及其对应的因素指标说明。

4.2 级别或区域基准地价修正系数表的编制

级别或区域基准地价修正系数表的编制有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。三种方法的应用和程序根据《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。

1.根据基准地价更新的技术途径选择方法进行级别或区域基准地价修正系数表的编制。

2.宗地地价影响因素的选择及权重的确定原则上与土地定级更新中的一致。

3.影响地价区位因素的修正值的计算和修正幅度的确定按照《城镇土地估价规程》的规定进行。区位因素修正系数必须按优、较优、一般、较劣、劣五个档次确定。

4.影响地价个别因素的修正根据样点地价和各样点所对应的土地条件的统计分析获取，或者根据《城镇土地估价规程》和本规范6.2中3的规定进行。个别因素的修正可采用修正系数或绝对值单独编制。

5.必须量化所有影响因素的标准，并通过已有地价点的检验、校核，编制一个类型区域和城镇级别的基准地价修正系数表，并相应编制因素指标说明表。

6.同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件应与地价影响因素调查一致。因素指标说明必须明确具体、尽量定量化。不能定量化的因素指标采用定性说明，定性说明部分要求规范。如环境质量状况的说明根据《环境质量标准》用无污染、轻度污染、污染较重、重度污染等说明，有条件的城镇可以采用环境质量指数说明。因素（区位因素）指标说明参见附录二。

4.3 路线价修正系数表的编制

根据《城镇土地估价规程》6.7.3的规定进行。

4.4 修正系数的检验

对基准地价修正系数和对应的条件指标，必须聘请本辖区内熟悉估价业务的专业人员进行讨论，并进行实地查核和案例验证。案例验证材料须附在基准地价更新报告中。最后根据反馈意见对基准地价修正系数表及因素指标说明进行相应的调整。

5 基准地价更新成果整理

5.1 基准地价更新成果

参见本规范1.8中的规定。

5.2 更新成果整理的一般要求

（1）基准地价更新成果整理包括基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图表和基准地价更新报告的整理，成果要齐全完整。

（2）基准地价成果整理方法要得当，表示方式要正确。

（3）图件成果整理要符合图件编制的一般要求，图件比例尺要与土地级别图比例尺一致。

（4）数据库成果要求级别、地价、注记等信息分层保存；完成成果图件电子图颜色、注记、图廓的设置。

（5）文字成果(包括报告)除提交纸媒体外，同时统一提交word电子文档。

5.3基准地价更新成果整理

基准地价更新成果整理根据《城镇土地估价规程》和本规范的要求和程序进行。

6 基准地价更新成果应用

基准地价更新工作中，必须对基准地价更新成果的应用进行说明，包括直接利用基准地价成果评估宗地地价的操作应用说明、在特殊用地如高档住宅（别墅）、制造业、公共建筑用地、公用设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地等价格评估中应用的说明以及根据各城镇土地管理的实际需要对其他方面如划拨土地使用权、土地收购价格、土地资产量等的评估说明。

附录一基准地价更新用表

表2 土地使用权出（转）让调查表

样本号________________ 图幅号_______________ 顺序号____________________ : x_________________ y__________________ 土地级别__________________

样点坐标

表3 私旧房买卖调查表

样本号________________ 图幅号_______________ 顺序号____________________

样点坐标: x_________________ y__________________ 土地级别__________________

调查人_______________ 检查人________________ 调查时间：年月日

表4 房屋出租调查表

样本号________________ 图幅号_______________ 顺序号____________________

样点坐标: x_________________ y__________________ 土地级别__________________

调查人_______________ 检查人________________ 调查时间：年月日

表5 商品房出售调查表

样本号________________ 图幅号_______________ 顺序号____________________

样点坐标: x_________________ y__________________ 土地级别__________________

调查人_______________ 检查人________________ 调查时间：年月日

表6 征地、拆迁开发土地调查表

样本号________________ 图幅号_______________ 顺序号____________________

样点坐标: x_________________ y__________________ 土地级别__________________

调查人_______________ 检查人________________ 调查时间：年月日

表11 某用地类型基准地价比较表

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见

下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

基准地价工作方案

土地定级与基准地价更新工作实施方案

土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下

水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线

14年基准地价更新通知

泉洛政〔2016〕9号 泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区 2014年基准地价更新报告的通告 《洛江区2014年基准地价更新报告》已于2016年7月20 日经区政府第四十四次常务会议研究通过，现将主要内容发布。 一、基准地价的内涵 本次评估基准地价指城镇各级土地或均质地域不同土地利用类型在土地使用权法定出让最高年限下的国有建设用地使用权平均价格。土地用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地和其它用地等四类。商服用地细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；住宅用地细分为普通住宅用地和别墅等高档住宅用地；工矿仓储用地细分为工业用地、采矿用地和仓储用地；其它用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。基准日为2014年6月30日；土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通水、通电）、红线内场地平整。 二、适用范围 《洛江区2014年基准地价更新报告》适用于洛江区城区及乡镇土地利用总体规划确定的建设用地范围。其中，洛江区城区基准地价适用范围包括万安街道、双阳街道、河市镇以及马甲镇规划镇区用地，东至洛阳江，西至清源山，南至丰泽区与洛江区分界线，北至马甲镇东环路。洛江区乡镇基准地价适用范围为罗溪镇、虹山乡及马甲镇规划镇区

外的国有建设用地范围。基准地价覆盖范围外各类型用地的基准地价参照基准地价覆盖范围内同类型用地末级的级别价下限。 《洛江区2014年基准地价更新报告》作为洛江区范围内的国有建设用地使用权交易的价格指导，同时作为国土资源管理部门在土地一级市场中确定国有建设用地使用权出让价格标准的依据。 三、国有建设用地基准地价构成范围 基准地价的构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，不包括城市基础设施配套费、契税。 1.土地取得成本：包括征地、征收安置费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费、被征地农民社会保障资金等费用，征收安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费、征收安置补助费等费用。 2.土地前期开发成本：指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通水、通电,红线内土地平整）所需的费用。 3.按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、支农资金、廉租房建设资金、农田水利建设资金、教育基金以及土地出让业务费、预缴有偿调剂补充耕地指标费用以及按规定应收取的其他费用。 4.土地出让收益：根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和征收补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 四、本次基准地价的具体级别界线、修正体系依据为《洛江区2014年基准地价更新应用方案》。

基准地价更新工作方案

基准地价更新工作方案 篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正) 泉港区XX年 基准地价修编工作方案 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司 二零一一年三月 泉港区XX年基准地价修编 工作方案 一、我司的作业优势 厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。 公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专

业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。 在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。 二、新一轮基准地价的特点 本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相 关专题的研究。 根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城

关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知

四川省国土资源厅关于进一步做好城镇基准地价 调整和公布工作的通知 川国土资发〔2010〕79号 各市（州）、扩权县国土资源局： 城镇基准地价是政府管理和调控土地市场的重要基础，是加强国有土地资产管理的重要依据。为进一步健全和完善土地市场价格管理体系，促进土地资源的合理配置和节约集约利用，加强我省城镇基准地价的调整和公布工作，现将有关要求通知如下，请各地认真贯彻执行。 一、组织领导 国家审计署2010年第六号审计公告对全国部分地方未按规定及时更新基准地价的问题进行了通报并要求整改。各地国土资源管理部门要高度重视，务必将基准地价调整和公布作为土地管理的日常工作来抓，主动向当地政府报告，积极协调相关部门，列入财政预算，认真组织实施，将基准地价调整与地价动态监测结合起来，增强土地政策参与宏观调控能力，服务社会经济发展。 二、工作任务 各地国土资源管理部门应根据当地社会经济发展情况，结合地价动态监测成果，组织力量及时对本辖区各城市（包括县城所在地建制镇）规划区范围内的基准地价进行调整。调整基准日为每年1月1日。

（一）属于下列情况之一的，必须在2011年1月底前完成基准地价更新工作，基准地价更新成果仍按原要求报省厅审查验收，更新后纳入调整范围。更新基准日为2011年1月1日。 1. 成果基准日在2007年1月1日之前的； 2. 原有基准地价成果采用的评估和更新技术路线以及基准地价内涵与《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》规定不一致的； 3. 规划发生重大调整、城市发生大规模拆迁改造以及其他需要更新基准地价的情况。 （二）调整成果应当于调整年度的1月底前报省厅备案，同时抄送省土地估价师协会。备案资料为一张图、一张表，即包含符合《城镇土地估价规程》的基准地价图和基准地价表（格式详见附件）的纸质和电子成果（GIS平台数据格式）。 （三）各地应在2011年1月底前完成基准地价调整工作，以后统一每年调整一次。有条件的地方，要逐步将辖区内所有乡镇列入基准地价调整范围。 三、公布规则 各地应当按照政务公开和国土资源信息系统建设的有关规定，建立基准地价公开查询系统，通过土地有形市场、政务网站和公共媒体，将基准地价调整成果的基本内容公开，接受社会查询，促进土地市场更加公开透明。省厅将在厅网站和省土地估价师协会网站上公布各地基准地价调整成果。 四、工作要求

江苏省城市地价动态监测报告

江苏省城市地价动态监测报告 （2017年度） 江苏省地价所 二〇一八年四月

前言 2017年是实施“十三五”规划的重要一年，也是推进供给侧结构性改革的深化之年。面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，依据中央经济工作会议提出的总体思路，2017年我省面对新旧动能接续转换的现实压力，主动适应经济发展新常态，自觉践行新发展理念，扎实抓好供给侧结构性改革，大力推动“两聚一高”新实践，加快建设“强富美高”新江苏。2017年全省实现地区生产总值85900.9亿元，比上年增长7.2%；一般公共预算收入8171.5亿元，同口径增长4.6%；固定资产投资完成额为53000.2亿元，比上年增长7.5%；社会消费品零售总额为31737.4亿元，比上年增长10.6%①。 为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2017年度城市地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。 ①数据来源：2017年江苏省国民经济和社会发展统计公报。

目录 一、2017年度全省城市地价动态监测工作概况 (1) （一）监测范围 (1) （二）监测时段 (2) （三）工作任务 (2) （四）监测数据采集 (2) （五）监测对象与说明 (3) （六）地价内涵的设定 (3) （七）地价水平、地价指数的测算方法 (3) 二、2017年度全省城市地价状况 (3) （一）全省地价总体状况 (3) （二）三大监测地区地价状况 (5) （三）各设区市市域地价状况 (5) （四）各设区市市区地价状况 (6) 三、2017年度全省城市地价的主要影响因素分析 (7) （一）宏观调控因素 (7) （二）经济因素 (8) （三）城市设施状况因素 (9) （四）地方政策因素 (9) 四、2018年度全省城市地价变化趋势预测 (10)

新密基准地价技术方案

新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案 一、基准地价更新的目的与意义 新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，开展新密市市区土地价格调查，更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。 二、基准地价更新调查的内容 （一）定级资料收集与处理 商服繁华程度资料收集与调查： ①商业服务业中心的数量、位置、范围 ②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等； ③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。 ④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。 2．交通条件资料的收集与调查 ①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；

②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等； ③与城镇间交通状况有关的交通类型 、设施规模及分布等。 ④依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。 3．基本设施状况资料的收集与调查 基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。 ①基础设施的类型、数量、分布等状况； ②基础设施的技术水平、规模、级别等； ③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 ④公用服务设施类型、数量、分布等； ⑤公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； ⑥实地进行补充或全面调查。 4．环境条件资料的收集与调查 ①类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等； ②地形、地质、水文和气候等条件； ③公园、绿地的位置、面积； ④区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 ⑤实地对环境条件资料进行补充调查。 5．社会、历史及人口资料的收集与调查 资料收集范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。 6．城镇规划资料

关于公布调整后基准地价的通知

关于公布调整后基准地价的通知 新政发[2011]40号 各乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门，市直各单位，驻新各单位：为进一步加强地价管理，培育规范土地市场，促进我市经济健康、有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，按照山东省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发〔2009〕143号）要求，我市已完成基准地价的调整更新工作，并经上级主管部门批准，现予以公布实施，并将有关问题通知如下： 一、调整范围：青云城区、新汶城区、莲花山景区、各乡镇政府驻地。 二、基准地价内涵：土地权利状况为国有出让土地使用权；土地使用年期为各类用地的法定最高年限，即商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年、公共管理和公共服务用地50年；土地还原率取值6.51，房屋还原率取值8.34；标准容积率青云、新汶城区分别为商业1.3、住宅1.5、工业0.6、公共管理与公共服务0.8，莲花山景区及各乡镇政府驻地分别为商业1.3、住宅1.2、工矿仓储0.6。 三、根据区位、景观、环境、交通便捷程度等情况，将青云、新汶两城区商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地土地级别分为四级，工矿仓储用地土地级别分为三级。将莲花山景区及各乡镇政府驻地商服用地、住宅用地、工矿仓储用地土地级别分为三级。 四、市政府公布的基准地价是政府管理土地资产、土地价格、征收税费以及引导土地交易市场的基础和依据。在进行土地使用权出让、转让、出租、抵押或改变用途，企业改组、

改制、兼并破产以及原划拨土地使用权转让和变更出让土地使用条件时，应进行地价评估。 五、本标准自下发之日起实行，原公布的基准地价同时停止执行。 附件： 1、新泰市青云城区基准地价表； 2、新泰市新汶城区基准地价表； 3、新泰市莲花山景区基准地价表； 4、新泰市各乡镇政府驻地基准地价表。 二〇一一年五月三十日

基准地价更新成果汇编及应用指南

附件：潮州市区2017年国有农用地基准地价成果 一、评估范围 本次潮州市区2017年国有农用地基准地价评估的工作范围为潮州市区行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。包括辖区内各种农场、国有林场，及其他国有农用地和宜农未利用地，根据2016年土地利用现状数据统计，潮州市区国有农用地面积2217.28公顷，国有宜农未利用地面积263.71公顷。 二、基准地价内涵 农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。本次潮州市区2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型，具体基准地价内涵如下： 1、耕地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中，在正常市场条件，耕作制度为一年二熟（早稻-晚稻、春花生-秋甘薯），基准作物设定为水稻-花生，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有

土地出让使用权平均价格。 2、园地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施，在正常市场条件，基准作物设定为柑橘，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 3、林地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路，宗地内集材道，在正常市场条件，基准作物设定为松、杉-杂木，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 4、坑塘水面与水库水面：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则，在正常市场条件，基准作物设定为四大家鱼，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 表2-1 潮州市区2017年国有农用地基准地价内涵表

江苏省城市地价动态监测报告

江苏省城市地价动态监测报告 2015年度 江苏省地价所 二〇一六年四月

前言 2015年是全面完成“十二五”规划的收官之年，也是全面深化改革的关键之年。面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，我省认真落实党中央、国务院决策部署和省委省政府工作要求，主动适应经济发展新常态，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会发展总体平稳、稳中有进、稳中有好，“迈上新台阶、建设新江苏”实现良好开局。2015年全省实现地区生产总值70116.4亿元，同比增长8.5%；一般公共预算收入8028.6亿元，同比增长11.0%；固定资产投资增长10.5%，房地产投资完成额同比下降1.1%，社会消费品零售总额增长10.3%①。 为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2015年度地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。 ①数据来源：2015年江苏省国民经济和社会发展统计公报。

目录 一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况 (1) （一）监测范围 (1) （二）监测时段 (2) （三）工作任务 (2) （四）监测数据采集 (2) （五）监测对象与说明 (3) （六）地价内涵的设定 (3) （七）地价水平、地价指数的测算方法 (3) 二、2015年度全省城市地价状况分析 (4) （一）全省地价总体状况 (4) （二）三大监测地区地价状况 (5) （三）江苏省省辖市市域地价状况 (6) （四）江苏省省辖市市区地价状况 (6) 三、2015年度全省城市地价的主要影响因素分析 (6) （一）在区域经济和土地市场的共同作用下，综合地价微幅上升 (6) （二）政策组合效应初显，一定程度影响地价走势 (7) （三）房地产市场呈现分化态势 (7) （四）受实体经济下行和工业用地政策影响，工业地价增速放缓 (7) 四、2016年度全省城市地价变化趋势预测 (8)

X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程

XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价 技术方案与工作流程 XXXXXXXXXX评估有限责任公司 2013年10月16日

目录 一、项目区概况 (1) （一）XX市概况 (1) （二）项目区概况 (2) （三）经济发展水平 (4) 二、基准地价范围 (8) 三、工作任务 (8) 四、工作和技术依据 (9) 五、项目开展时间计划安排及工作流程 (11) 六、技术路线 (12) （一）土地定级 (12) （二）基准地价评估 (12) 七、技术操作流程和方法 (13) （一）外业资料调查 (13) （二）土地定级的技术程序与方法 (16) （三）基准地价评估的技术程序与方法 (17) 八、项目质量保障措施 (18) （一）领导组织保障 (18) （二）本单位工作保障措施 (18) （三）质量保证体系及后续服务保障措施 (19) 九、项目完成后提交成果内容 (20) （一）文字成果 (20) （二）图件成果 (20) （三）表格成果 (21) （四）项目原始资料及中间成果 (21)

一、项目区概况 （一）XX市概况 XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。1993年12月撤县设市。XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。 1 、自然地理： XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。 2 、经济发展： XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。2012年，全市实现地区生产总值213.09亿元，同比增长13.6%；公共财政预算收入13.06亿元，同比增长27.2%；社会消费品零售总额53.62亿元，同比增长12.2%；固定资产投资195.8亿元，同比增长14.3%；城镇居民人均可支配收入16129元，同比增长17%；农村居民人均纯收入9793元，同比增长

陕西省城镇基准地价更新实施方案-陕西省城镇基准地价.doc.doc

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持. 陕西省城镇基准地价更新和调整技术指南 陕西省国土资源厅 二○○七年十月

目录 一、总则..................................................................... 错误!未定义书签。 1、工作范围............................................................ 错误!未定义书签。 2、工作依据............................................................ 错误!未定义书签。 3、技术路线............................................................ 错误!未定义书签。 4、工作成果............................................................ 错误!未定义书签。 二、城镇土地级别更新和调整 ................................ 错误!未定义书签。 1、工作底图及格式 ............................................... 错误!未定义书签。 2、定级类型............................................................ 错误!未定义书签。 3、定级技术程序 ................................................... 错误!未定义书签。 4、定级因素因子的选择和确定 ........................... 错误!未定义书签。 5、定级资料调查内容 ........................................... 错误!未定义书签。 6、定级因素因子量化的方法 ............................... 错误!未定义书签。 7、定级单元的划分和分值计算 ........................... 错误!未定义书签。 8、土地级别划分 ................................................... 错误!未定义书签。 9、土地级别确定及面积量算 ............................... 错误!未定义书签。 10、土地级别范围及分布规律分析 ..................... 错误!未定义书签。 三、城镇基准地价更新评估 .................................... 错误!未定义书签。 1、技术途径............................................................ 错误!未定义书签。 2、基准地价的表现方式 ....................................... 错误!未定义书签。 3、基准地价内涵 ................................................... 错误!未定义书签。

基准地价更新方法及趋势探析

基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.

上海市基准地价更新成果

上海市基准地价更新成果（征求意见稿） 一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日） 一级区域： 浦西： 黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线 南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧 浦东： 黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线 世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧 二级区域： 由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域： 浦西： 苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线 苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线 广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路 浦东： 黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线 三级区域： 由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线 仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路

四川北路（武进路至溧阳路）两侧； 浦东： 黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线 四级区域： 由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域： 浦西： 黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线 国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路 浦东： 黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线 五级区域： 由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域： 浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线 浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线 六级区域： 由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域： 外环线以内 浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分 浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段

市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

上海市基准地价更新成果

上海市2013年基准地价更新成果

目录

第一章基准地价成果 基准地价内涵说明 本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。 A 基准日为 2013 年 1 月 1 日； B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限； C 开发强度为各用途各级别的设定容积率； D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。 表 1－1 上海市基准地价内涵说明表

基准地价成果表 上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果，如下表： 表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2013年1月1日单位：元/平方米 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩 说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

土地级别范围说明 根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。所述级别范围均不含滩涂。 住宅用地 全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。 具体定级范围说明如下： 1 级： 黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路 北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路 黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥 徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江

江苏省城市地价动态监测报告

前言 2012年是“十二五”规划实施的第二年，面对国际经济形势严峻和国内经济下行压力加大的挑战，我省统筹推进稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐各项工作，经济运行呈现稳中有进的态势，增速总体平稳，质量稳步提升，结构不断优化，民生继续改善，物价涨幅回落。 2012年我省坚持房地产市场调控政策不动摇，市场微调政策相继出台，房地产市场平稳发展，地价增速趋缓。2012年全省房地产开发投资完成6206亿元，同比增长11.5%；商品房销售面积9019.18万平方米，同比增长13.2%；成交均价止跌略涨。2012年我省严格落实土地供应政策，积极保障发展用地，全年土地供应总量45953.26公顷，同比增长4.61%，为全省经济发展做出了积极贡献。 为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源部门参与宏观调控的能力，江苏省地价所受江苏省国土资源厅委托负责全省城市地价动态监测组织实施和技术分析工作，在全省县城镇以上城市地价动态监测成果的基础上分析汇总编制了本报告。 目录 一、2012年度江苏省城市地价动态监测工作概况 (1) 二、2012年度江苏省城市地价状况 (2) 三、2012年度江苏省城市地价变化分析 (4) 四、2012年度江苏省城市地价的主要影响因素分析 (5) 五、2013年度江苏省城市地价变化趋势预测 (6)

2012年度江苏省城市地价动态监测报告 一、2012年度江苏省城市地价动态监测工作概况 1.工作任务 本次报告主要完成2012年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。主要包括：（1）2012年度江苏省总体地价水平及地价指数测算； （2）2012年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；

北京市基准地价

北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日

附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：