关于国际著名CBD的细致分析

关于国际著名CBD的细致分析，CBD论文写作必看！

中央商务区（Central Business District，CBD）是大城市中聚集大量金融、贸易、信息及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通条件，便于现代商务活动的黄金地带。它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的体现，而且是现代化国际大都市的重要标志。国际上著名的CBD有纽约的曼哈顿、法国的拉德芳斯、东京的新宿等。

一、纽约曼哈顿中央商务区

（一）曼哈顿中央商务区概况与特点

曼哈顿（Manhattan）位于纽约市的中心区，总面积57.91 平方公里，占纽约市总面积的7%，人口超过150万。曼哈顿CBD形成于20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。

老城位于曼哈顿岛南端，是CBD的发源地，目前已成为全球金融中心。20世纪初，随着纽约市区范围的扩大，老城发展空间不断拓展，纽约经济活动中心开始逐渐延伸到中城区。一些著名的建筑如帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等也纷纷在中城落成；许多非盈利性的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等也在中城集中；房地产、广告业、税务等相关专职服务机构，以及原来设在下城的银行和保险机构等也被吸引过来。一个综合性、多功能，集金融、商务、商业、文化、娱乐为一体的CBD在曼哈顿岛下城和中城逐渐形成。

作为世界发展最早、最为著名的中央商务区之一，曼哈顿CBD是纽约经济活动的中心，并以其鲜明的特点，对纽约经济发展起到了巨大的促进作用。

第一，产业、人口、文化娱乐等高度集中。曼哈顿的就业人口占纽约各类经济活动就业职位的70%左右，其中，金融、保险、房地产等就业职位占纽约全市的比重超过90%。曼哈顿CBD实现的产值占纽约全市的65%以上。此外，曼哈顿还聚集了许多文化娱乐设施，纽约著名的百老汇、中央公园、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿地区。

第二，形成了以金融服务为主导的生产性服务业集群。位于老城的华尔街是全球金融中心之一，面积不足1平方公里，集中了3000多家银行、保险公司、交易所等金融机构。除金融外，华尔街的专业技术服务业、信息服务业、房地产等生产性服务业也发展迅速，曼哈顿CBD因此形成了以金融业为主导的较为完善的生产性服务业集群。

第三，成为全球企业总部的聚集地。随着各类服务功能的完善，曼哈顿CBD逐渐成为全球企业总部的重要聚集地，纽约也因此确立了其世界城市的地位。2009年世界500强企业中就有18家总部设在纽约。外国企业进入美国市场后也争先在曼哈顿CBD设立总部，早在20世纪80年代就有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及其它许多国家公司在纽约市设立区域总部及分支机构。

（二）曼哈顿CBD发展过程中遇到的困难及解决措施

1．通过地域扩展，分担了曼哈顿CBD中心区压力

面对不断上升的商务地产需求和曼哈顿CBD限的地域面积之间的矛盾，纽约规划部门对曼哈顿CBD及其周边区域再次进行开发规划，在曼哈顿中城和下城的传统边界开发规划了布鲁克林下城区、长岛市和远西三个新的CBD分区。同时，曼哈顿还建设了一些比CBD 规模更小的附属商务区（Ancillary Business District，简称ABD）。ABD虽然不可能同长岛等三个新的CBD分区一样得到大规模的发展，但每个ABD都将为商务办公及活动提供一定数量的场地和空间。纽约市政府确定了Jamaica、Flushing、Harlem、The Hub（in the Bronx）、StatenIsland Corporate Park五个地区发展ABD，并因地制宜制定了不同的政策。

2.完善配套设施，缓解老城因功能单一而出现的夜晚“空洞化”现象

华尔街建设初期，建造了大量的写字楼和少数高级公寓，这些大楼主要用于办公，不适宜宾馆、购物和居住之用。而且商务活动抬高了地价，随着摩天大楼的崛起，该地区的文化娱乐业、餐饮业和零售业等其它商业逐渐衰败。为了解决曼哈顿老城功能单一的问题，纽约市政府采取了一系列措施，如：加强配套设施建设，进一步开发完善与商业中心、文化设施、滨水休闲区、公共空间等相关设施和服务，创造由就业人员、旅行者、居民等多样化构成的“24小时社区”；扩大住房建设，鼓励提高住宅市场化程度，增加对中等收入的中低层住宅供给；保护和改善已有的经济性住房等。

3.制定“可进入性”法规，解决中城商务区因忽视休闲购物场所建设带来的问题

中城在开发建设过程中，因为忽视休闲购物场所的建设，导致人气不足。后来纽约市政府规定，在中心商务区里，建筑不能齐着马路盖，必须为行人提供足够的绿地和空间，而且这个空间要与楼高成正比，即楼盖的越高，留给行人的空间越大。如果因为条件所限，不能让出空间，那么这栋楼的一层大厅必须向行人开放，用作行人的休息区或免费对公众开放的画廊。如麦迪逊大道上的IBM总部，将一楼的大厅设计成四季如春的中厅花园，周围摆放着咖啡座供游人休息，还经常办一些画展供游人参观。位于莱克星顿大街的花旗银行总部，将临街的一楼大厅辟为音乐厅，常年为行人提供免费的管弦乐、爵士乐音乐会。政府的“可进入性”法规，一方面为市政府解决了来中心商务区旅游、购物、办公的市民和游客的休息问题。另一方面满足了纽约市休闲娱乐的要求，提高了市民的文化素质，也扶持了纽约市的艺术家，还为纽约市树立了“世界文化之都”的城市形象。

4.开发利用地下空间，缓解地上空间不足问题

曼哈顿CBD由于高层建筑过度密集，用地极为紧张。针对这一问题政府加强了对地下空间的开发利用。一是加强建筑物间的立体开发。曼哈顿高层建筑地下室由建筑物之间的地下空间连成一片，成为整个建筑群的组成部分，设置地下停车场、商场、地下通道、游乐设施，组成大面积的地下综合体。二是加强地铁与著名建筑地下综合体的连接。政府规划时将地铁与联合国大厦、曼哈顿银行大厦、洛克菲勒大楼等著名建筑的地下综合体相连。三是注重地下步行系统的建设。四通八达的地下步行系统，很好解决了人、车分流的问题，缩短了地铁与公共汽车的换乘距离。同时通过地下道把地铁车站与大型公共活动中心连接起来。如典型的洛克菲勒中心地下步行系统，在10个街区范围内，将主要的大型公共建筑在地下连接起来。

（三）政府对曼哈顿CBD建设的政策扶持

纽约市政府通过建立企业迁移就业援助计划、工商业激励计划等灵活的优惠政策，推动曼哈顿CBD的发展。

1.制定优惠政策吸引全球客户入驻

纽约政府通过多种方式，多方位地吸引世界知名企业入驻曼哈顿CBD。政府积极开拓渠道，邀请境外客商前来考察、访问，确定投资意向，并在适当时机，统一组织各商务楼企业赴外地、境外招商引资。纽约政府还通过有吸引力的租售政策激励优质客户落户CBD。例如，制定租期和选择权非常灵活的政策，按照客户的需求量身定做；提供一个较长期的免租期；为大客户提供免费会议室；写字楼租金低于市场价一定的水平，弥补客户重新转业的损失等；对新迁入的企业提供低于市场利率的贷款；对租期将至而有外迁意向的企业提供税收优惠政策或租金补贴优惠；通过为客户提供更好的高质量设计和规划布局、增加设施投入等措施，保护优质客户等。此外，曼哈顿CBD定期由政府组织举办中心商务区各商业写字楼企业联谊会，加强企业间的交流，使商务中心区的企业共享投资信息、共享资源、相互学习、整合资源，形成规模效应。

2.出台鼓励新兴行业发展的优惠政策

为鼓励新兴产业发展，纽约市政府出台了许多优惠政策和措施。以生物科技为例，州政

府向生物医药公司提供多种税收优惠，还对新成立的生物科技企业中心提供直接或间接补贴。除此之外，政府还提供公共土地、减免销售税和房产税、低廉的能源、保证贷款的可获得性、为小型和发展中的中型公司提供低廉的写字楼等补助性政策。

3.通过创造良好的公共环境进一步促进功能区发展

华尔街是曼哈顿CBD的重要功能区，集中了众多金融机构以及上百家大公司总部和几十万就业人口，华尔街上下班时间的大量通勤加剧了交通拥堵。纽约交管局采取了一系列的措施确保出入曼哈顿的交通畅通。例如，为了疏导早上高峰期间大批进岛车辆，将连接曼哈顿和周围几个区的桥梁和隧道的上下行车道都改为进岛通道；晚高峰时间则反其道而行之。同时为鼓励市民搭车出行，减少车流量，规定这些通道仅供有两名或两名以上乘员的车辆使用，并在高峰时段禁止单人驾驶的车辆驶进岛的某些桥梁和隧道。此外，还通过征收交通拥挤费等措施来减少汽车出行量。这些措施最大限度地利用了现有的交通设施，加快了瓶颈地段的交通流速，缓解了交通拥堵。除此之外，市政府还投入大量资金进行环境保护和环境美化建设，配套设施也日益完善。

二、巴黎拉德芳斯中央商务区

（一）拉德芳斯中央商务区概况

拉德芳斯位于巴黎上塞纳河畔塞纳省皮托市、库伯瓦市和楠泰尔市的交界处，原是巴黎西郊的无名高地。1958年，巴黎市政府为了提供更加充足的商务办公空间，缓解老城区的人口、交通压力，保护原有的历史建筑和城市风貌，决定在拉德芳斯区规划建设现代化的城市副中心，拉德芳斯占地约750公顷，规划建设写字楼250万平方米，并计划用30年的时间，分步骤开发，将拉德芳斯建设成工作、居住、娱乐设施齐全的现代化商务中心。

经过几十年的开发建设，拉德芳斯区成为欧洲最具影响力的商务中心区，被誉为“巴黎曼哈顿”。目前，区域内已入住企业超过1600家，其中包括法国最大的5家银行及近200家金融机构，190多家世界著名跨国公司总部和地区总部。整个商务区的工作人员超过15万人，拥有欧洲最大的10.5万平方米的商业中心。在已建成的中心区写字楼中，法国最大的企业50% 进驻其中。拉德芳斯已成为全法国乃至整个欧洲规模最大、最集中的办公区之一。

拉德芳斯的发展大致经历了以下几个阶段：

起步阶段（1950－1957年）：1950年法国仍处于战争恢复期，这时期的拉德芳斯只有旧住房、贫民窟、小作坊等。1956年，为改变拉德芳斯地区的面貌，国家重建部对该区进行了规划。

初步发展阶段（1958－1973年）：1958年，拉德芳斯区域开发公司（EPAD）正式成立，开始规划建设拉德芳斯新城，各类商业及休闲活动逐渐出现。1967年，拉德芳斯圆形交叉口施工开挖，以做成公交换乘中心和郊区地铁线隧道。1970年法国经历迅速而大幅度的经济增长，商务办公空间需求急剧增加，促进了拉德芳斯商务区的快速发展，截至1973年，拉德芳斯商务办公面积达到76万平方米。

第一次经济危机（1974－1977年）：这一阶段法国遭遇全国性经济危机，拉德芳斯76万平方米的办公楼中有60万平方米闲置，办公空间市场严重饱和。这段时期的租赁市场也不稳定。

再发展阶段（1978－1992年）：这一时期拉德芳斯新增建筑面积约160万平方米，到1992年，拉德芳斯总建筑面积超过240万平方米，拉德芳斯的标志性建筑大拱门也在这一年建成。

第二次经济危机（1993－1997年）：拉德芳斯建设史上的零增长期。这一阶段仅完善了一些已建工程，例如对60年代建成的ESSO大楼进行整修等。这一时期法国兴业银行将总部迁至拉德芳斯。

辉煌阶段（1998年至今）：1998年－2000年，拉德芳斯办公楼市场需求空前高涨，出现供不应求的局面。这一阶段，投资激增，租金和市值都大幅增长。2006年以后，拉德芳斯除

了建新的办公楼外，还翻新了过时的办公楼。“拉德芳斯2006－2015”规划提出：这一时期将新增30万平方米的办公面积。

表2 拉德芳斯发展历程

1956年CBD第一轮规划办公面积27万平方米

1958年法国政府正式成立拉德芳斯区域开发公司（EPAD），代表国家和地方利益，负责开发750公顷的拉德芳斯地区

1964年CBD第二轮规划办公面积85万平方米

1966-1972年建设第一代高层办公楼；1970年地铁快线RER通车，从凯旋门到拉德芳斯只需5分钟

1972-1980年CBD规划办公面积160万平方米，第二代高层办公楼

1974-1977年第一次经济危机，60万平方米办公楼空置；1975年，就业人数3万人

1978-1982年经济复苏，同意拉德芳斯规划增加35万平方米办公面积；1982年就业人数5万人

1980-1989年第三代高层办公楼

1990年就业人数10万人

1989-1995年第四代高层办公楼

1993-1997年经济危机，办公楼总量维持在250万平方米

1998至今办公楼市场需求量空前上涨，供不应求

资料来源：陈一新.巴黎拉德芳斯新区规划及发展历程.国外城市规划,2003（1）（二）拉德芳斯发展的成功经验

1.合理的开发机制保障了拉德芳斯区规划建设的有效实施

在拉德芳斯开发过程中，拉德芳斯区域开发公司（EPAD）起到了重要作用。该公司在区域开发之初成立，是一个带有较强政府色彩的开发公司，具有开发、管理等综合职能。在这种开发机制下，一方面，EPAD与政府密切联系，贯彻执行政府发展规划，对开发建设进行有效控制，保证了政府在区域规划中的主导权。另一方面，EPAD在土地收购、基础设施建设等方面拥有很大自主权，在开发初期，通过建设道路、交通等基础设施吸引投资者，并向开发者出售建筑权，取得收入。此外，它还通过与地方政府的合作，处理政府与当地居民的利益关系，为居民争取更多的权益。这一机构既保证了政府的主导作用，又充分利用了市场机制，同时还能更好的协调地方政府与居民之间的利益，在政府与市场、政府与居民之间达到了较好的平衡，为拉德芳斯的开发建设提供了体制保障。

2.高效、便捷的交通体系实现了拉德芳斯区和中心区的紧密连接

拉德芳斯副中心建设之初，由于设计初衷是要保护巴黎老城，因而选址在郊外，交通等基础设施建设相对落后，导致建设初期门庭冷落、少人问津，并因此陷入严重的财务危机。不但各大公司总部不愿意迁往该地，连公司的分部也不想去。当地政府对此进行了深入的分析，聘请巴黎著名的建筑设计事务所康赛普特对拉德芳斯的交通系统进行设计和改造，将行人流和车流彻底分开，大力发展公共交通。

目前，拉德芳斯区已经形成了高架交通、地面交通和地下交通三位一体的交通系统。地上层是高架的大平台，平台上建有步行道，步行道与各建筑门厅出入口相连；地面层以道路交通、公交地铁站厅为主，清晰的道路标志引导车辆快速通过，进出拉德芳斯所有公交首末站或停靠站的等候休息都集中在一个大厅，市区到拉德芳斯的1号地铁和郊区地铁站台紧挨着公交休息厅，换乘特别方便；地下一层主要为商业服务、专卖店、餐饮娱乐等；地下二、三层主要为地下车库，共提供2.6万个停车位。拉德芳斯已经成为欧洲最大的公交换乘中心，

连接本区与巴黎市区的RER-A高速地铁、地铁M1号线、A14号高速公路等在此交汇，超过八成的人进出拉德芳斯选择公共交通。

3.完善的配套设施提升了区域综合服务功能

拉德芳斯区内建有完善的配套服务设施为区内各类企业及居民服务。1970年，区域快速铁路通车后，在相关交通节点建成了小型的购物中心。到80年代，区域内已经建成了当时欧洲最大的购物中心，总面积超过10万平方米，包括“四季商业中心”、“奥尚”超级市场、C&A 商场等多种零售业态。各小区内也有各类食品店、超市等，为企业职工和居民提供服务。区内还有CNIT会议中心等数家大型会展中心，满足企业会议展览需要。此外，区内还有邮局、旅行社、出租车公司、快递公司等各种服务设施。通过建立完善的配套设施，拉德芳斯成为以商务办公功能为主，集居住、购物、会展、旅游等多功能为一体的商务区。

4.多元写字楼满足了多样化的商务空间需求

拉德芳斯区域开发公司（EPAD）根据不同时期不同企业的发展需要制定了多元化的办公楼规划，以满足CBD商务职能的发展。开发初期，办公楼的目标客户群是全国及跨国公司总部，因而充分考虑了办公室采光需求，控制建筑物高度和间距。进入70年代，金融保险业、商业服务化、信息咨询业等的发展对商务办公用房提出了新的要求。为了适应市场需求，EPAD借鉴美国经验对办公楼进行了更加灵活多样的规划，注重建筑物外部形态、室内空间设计和设施配置的多样性，为不同性质、不同规模的公司设计不同类型的办公空间。同时，在大楼设计中推广节能技术，强调城市发展与环境保护之间的协调关系，为区内企业提供良好的外部环境。目前，拉德芳斯区内不仅有IBM、摩托罗拉、日立、通用电气、菲亚特等190多家世界著名跨国公司总部和区域总部，还有1000余家从事咨询、培训、市场调查等行业的中小型公司。每家进入拉德芳斯的公司都找到了符合其需求的办公空间。

5.良好的景观、文化环境不断丰富拉德芳斯的内涵

由于拉德芳斯新建的高层、超高层写字楼打破了巴黎原有城市景观，拉德芳斯的建筑规划一度备受争议。拉德芳斯区域开发公司（EPAD）在建设中不仅注重城市景观建设保持建筑的多样性和新旧城的协调性，而且还注重生态环境建设，注意保持写字楼、住宅的合理密度。据初步统计，目前区内绿地面积超过67万公顷，这些绿地经过创意设计，营造了和谐、舒适的环境。此外，文化设施建设也是拉德芳斯的重要特点，文化展览、艺术表演等多种文化活动提高了拉德芳斯的城市品味，丰富了其内涵，也有利于聚集“人气”。

三、东京新宿中央商务区

（一）新宿中央商务区概况

新宿位于东京都中心区以西，是东京的副都心。东京的都心是位于东京市区中央的千代田区、中央区、港区的中央商务地区。上世纪50年代，随着日本经济的发展，东京都心三区已经不能满足发展需要。为了缓解都心区政府机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施高度集中，地价高涨、交通拥挤、建筑物和人口高度密集的状况，东京市政府开始规划建设城市副中心来引导城市由单中心结构向多中心结构转变。目前，东京已经形成了包括新宿在内的7个副都心。

新宿是东京在1958年启动建设的第一批三个副都心之一，也是东京第一大副都心和新的商务中心区。新宿商务区总用地面积达16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米，并以40多栋超高层建筑群形成东京的一大城市空间景观。新宿聚集了经济、行政、商业、文化、信息等领域的众多部门，金融保险、不动产业、零售批发业是新宿的主要行业。仅以新宿车站为中心，半径7000米范围内，就聚集了160多家银行。

（二）新宿中央商务区发展的成功经验

新宿商务区就业人口高达30多万，这些人口多数为通勤人口，因此，新宿也成为典型的交通枢纽型商圈，其主要建设经验包括：

1.地下空间的开发利用有效缓解了地上设施的压力

新宿商务区中心区地下空间的利用十分广泛。一是注重地铁的建设。地铁的建设贯穿整个商务中心区，大型的公共场所，如高层的办公大楼、大型百货商店等为提高本身的可达性以及便于疏散地面的人流，把出入口和营业厅与附近的地铁枢纽相联通。由于地铁和与其相联的地下人行道成为人流的集中点和转折点，这样就为零售业和其他购物中心等提供了大量的人流，繁荣了地下商业街。如在1970年后，新宿就建成了贯穿新宿车站东、西两侧商业街区的“都会地下步行道”，到90年代，新宿地下商业空间面积达到11万平方米，其中商业街近7000米，成为世界上最大的地下商业街。二是地下空间发展趋向深层化、立体化。随着商务中心区地下空间规模的不断扩大，其地下空间的发展趋于深层化、立体化，同时设计质量越来越高，抗灾能力越来越强，并且在立法、规划、设计、经营管理等方面形成一套较健全的体系。三是注重地下空间的环境设计。无论是地下商业街，还是地下人行道在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上均达到了相当于地面空间的质量水平。四是重视地下市政设施的开发。新宿商业中心区在地下停车场、地下储罐、地下热电站等市政设施方面也有相当数量的开发。

2.交通枢纽的立体开发密切了与周边商业设施的联系

在东京，地铁是公共交通的主力军。新宿CBD道路交通系统主要以新宿轨道站点为核心，大体呈放射形布置，CBD的主要商务建设分布在巨大的扇面内。在靠近车站的区域，道路间距较小，更适合于出行者步行通过。而在距离车站较远的超高层建筑区域，道路交通规划建设采用了立体化的车行系统。这一系统把主要商业设施及新宿车站在空间上连为一体，方便了与周边商业设施的联系。

此外，为了鼓励人们乘坐公共交通工具，政府还出台了一些相应的辅助政策，如增加私车养路费，停车费，燃料税等，使公共交通能更好地发挥价格优势，吸引乘客。以停车费为例，东京的停车费很贵，路旁或大厦内每小时从600日元到1500日元（约合人民币40元至100元）。东京市内的各大政府机关、公司等每月都会给员工报销通勤所花费的公共交通费用，但几乎没有一家给员工准备内部车位的。

四、曼哈顿、拉德芳斯、新宿CBD对比分析

通过案例研究，可以看出曼哈顿、拉德芳斯、新宿CBD内高端产业聚集，形成了以金融、房地产及会计、咨询等高端服务业为主导的产业格局，同时也是跨国企业总部、地区总部和分支机构以及本国大型企业集团总部聚集发展的重要区域。但各CBD在系统构成、区位、面积、建设模式等方面存在较大差异。

第一，从CBD系统构成看，纽约、巴黎、东京CBD的系统结构表现形式各异。纽约除分布在曼哈顿老城和中城的商务中心区外，还有Jamaica、Flushing、Harlem、The Hub、Staten Island Corporate Park等附属商务区，它们为曼哈顿CBD的发展提供了一定的场地和空间，是曼哈顿CBD的有益补充；巴黎的CBD系统是由一个集中了商业、政府管理机构、各类国际组织和世界文化设施的核心CBD，以及由集中了众多金融机构和企业总部的拉德芳斯Sub-CBD组成的；东京的CBD系统是由都心区核心商务区和7个副都心的商务区组成，呈现出明显的多心格局，而且各副都心商务区的功能特异化和互补性非常明显，系统运行十分有序。

第二，从CBD的区位看，自发形成的CBD位于城市核心区，而且自发形成的CBD是在原来的商业中心区的基础上，逐渐发展成为商务中心区的。而城市商业中心区大都是在城市中心交通便利的区域，如纽约曼哈顿。政府规划引导形成的CBD则主要是为缓解中心城区压力而规划建设的，因此，大多数远离城市中心区，位于城市的近郊区，如巴黎拉德芳斯。第三，CBD面积差异较大。城市核心区的CBD面积一般较大，如曼哈顿CBD约26平方公里。而城市副中心的区域面积则较小，如东京新宿CBD总用地面积不足20公顷，约为0.164

平方公里。

第四，从建设模式上看，曼哈顿CBD是前期自发形成与后期政府规划引导相结合的模式，拉德芳斯和新宿主要是由政府规划建设形成的。

表2-4 曼哈顿、拉德芳斯、新宿CBD比较

商务区纽约曼哈顿巴黎拉德芳斯东京新宿

建设时间

约170年

（18世纪末－20世纪70年

代）

34年

（1958年－1992年）

28年

（1958年－1986年）

区位中心区巴黎郊外副都心

规模26平方公里，实现的产值占

纽约市的65%以上

7.5平方公里，集中了

法国最大企业的一

半

0.164平方公里，集中了

160多家银行，人口超过

30万人

建设模式前期自发形成

后期规划引导

政府规划建设政府规划建设

企业构成各类企业总部及大企业分支

机构，金融、房地产等

金融、高新技术及各

类企业总部

金融保险、不动产、零售

批发等服务业

资料来源：根究研究报告整理

五、国外CBD建设中值得借鉴的经验

通过对纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯和东京新宿三个中央商务区的研究，结合我国各大城市CBD建设的实际，我们认为，值得借鉴的经验主要有以下四点：

（一）大力发展轨道交通，建设良好的交通换乘系统

由于中央商务区以商务办公活动为主要特点，人员流动性大，所以高效、便捷的交通体系是商务区高效运转的保障，能够有效保证CBD内人员、物资的畅通，从而提高CBD的运转效率。

纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯和东京新宿在CBD建设中都十分注重公共交通尤其是轨道交通的建设。轨道交通已经成为公共交通的主力军。除此之外，各功能区还有良好的换乘系统，例如东京除了各路地铁和电车之间中转站的衔接之外，所有的地铁和电车站都设有出租车接客点和公交车站，将城市的铁路交通与公路交通织成一体，让人们可以随意组合选用不同的公交工具。

同时，中央商务区要通过政策引导，减少汽车出行量，缓解交通拥堵。纽约市为减少曼哈顿区的车流量，提高停车费标准，停车费为20美元/小时；鼓励市民搭车出行，高峰时段禁止单人驾驶的车辆驶进岛的某些桥梁和隧道。东京路旁或大厦内停车费每小时从600日元到1500日元（约合人民币40元至100元）。此举有效缓解了中央商务区的交通拥堵情况，值得借鉴。

（二）适时建立城市副中心及其商务区，缓解CBD的压力

城市副中心是仅次于城市主中心，承担城市诸多主要功能的综合性、复合性的城市区域。建设“城市副中心”是国际大都市从“单中心”向“多中心”发展的重要选择（图1），代表了国际大都市空间格局演变的主导方向。上世纪60年代以来，西方许多大城市为缓解城市中心区承担过多职能所产生的超额负荷，采取建设副中心方式来优化城市空间布局。东京和巴黎就通过规划建设的新宿副都心和拉德芳斯副中心建设新的商务区，有效分散了原有中央商务区的部分功能，缓解中心区由于功能过于集中产生的交通、人口压力。

东京的三次“副中心”战略：1958年，为了缓解中心区过度拥挤引发的地价、交通、环境等问

题，东京启动建设新宿、池袋、涩谷三个副都心；1982年，为了进一步疏解市中心的城市功能，东京开始建设大崎、上野-浅草、锦丝町-龟户三个副都心；1987年，东京规划建设临海副都心，打造信息化和智能化的东京通讯港。现在东京共有7个副中心，形成了分工明确、协调互补的“多中心”城市格局，在一定程度上实现了集中国际控制功能、扩散次级功能、控制城市规模过度扩张、建设国际城市的目标。

（三）制定优惠政策，吸引跨国公司地区总部及分支机构入驻

曼哈顿CBD、东京新宿等国际知名CBD一个鲜明的特点是集聚了众多跨国公司总部。其中，政府的政策引导发挥了积极作用，政府通过多种方式，多方位地吸引世界知名企业入驻CBD。比如曼哈顿CBD对新迁入的企业提供低于市场利率的贷款；对租期将至而有外迁意向的企业提供税收优惠政策或租金补贴优惠等等。

新加坡在吸引跨国公司地区总部方面的经验很值得借鉴。为了吸引更多跨国公司总部入驻，新加坡政府根据不同的企业总部类别采取了各种针对性的优惠措施。具体措施见下表：

总部类型优惠政策

特准国际

贸易计划

对符合条件[2]的公司每年只收10%的公司所得税。

商业总部由经济发展局授予“商业总部”称号的企业享有如下优惠：如从事特定领域里的业务可以享有10年免税优惠；对于前期享有“先锋地位”的企业，可获得15%的减税优惠，为期5年；对出口销售和服务所得收入50%予以免税，为期10年；对新增固定资产投资，在原折旧率的基础上可享受50%所得税优惠；对于购买生产设备的岸外贷款可扣除利息税；对批准的专利权使用费、各种杂费及发展经费可享受全部或部分免税；来自岸外公司的红利免征所得税。

营业总部凡享有经济发展局授予区域总部地位的外国公司及本国企业总公司，在5至10年内对从所提供的服务中赚取的利润只交10%的公司所得税；岸外公司汇来的利息和权利金，以及总公司买卖外汇所获得的利润，岸外投资所得，均可享有10%的公司所得税优惠；岸外附属子公司汇来的红利享有10年免税优惠。等等

跨国营业地区总部红利：跨国营业公司总部获得拥有股权的海外附属于公司或有关企业的红利可免交公司所得税，该公司若将其转贷给区域子公司或汇入新加坡总部也不增加任何税项；

管理费：在新加坡境内的跨国营业总部，其各项管理服务收入只须交10%的公司所得税；

利息：跨国营业总部向新加坡金融机构融资，并将其转贷给区域总公司或有关企业的所得利息，可申请10%的优惠税率；

期限：跨国营业总部租税期一般为5至10年，税期延长视营业范围和营业项目而定。

国内各大城市CBD在吸引跨国公司地区总部时，可借新加坡经验，在完善CBD交通基础设施和配套设施的前提下，针对不同的企业总部制定不同的优惠政策以吸引公司总部入驻。（四）合理开发和利用地下空间，促进商务区可持续发展

开发利用地下空间对商务中心区的建设以及城市可持续发展具有重要作用。纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯、东京新宿等国外著名CBD在建设过程中，都十分注重地下空间的开发利用。而且地下空间利用形式多样，除了地下停车场、地下铁路、地下步行系统等交通设施外，还有地下商业街、地下综合体等形式。地下空间的合理利用扩大了其商务中心区的空间容量，提高了城市集约度，消除了人、车混杂现象，缓解了地上交通设施的压力，增强了商业的活

力，丰富了商务中心区的生活，形成了地下、地面和上部空间协调发展的城市空间结构。我国许多大城市CBD已开发利用的商务空间功能较为单一分散，而且地下空间开发的类别以商场居多，区内开发项目缺乏衔接与联系，地上与地下有机结合不够，形不成网络，造成资源利用不够充分，整体效益没有充分发挥。CBD地下空间的开发，可借鉴纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯、东京新宿对地下空间开发利用方面的经验，除了发展地下市政设施、商业设施和文化娱乐设施以及地铁和地下步行系统等交通设施外，还应注重地下空间的通达性以及地下空间的环境设计。

[1]双子座系统指只有一个副中心的CBD系统，即该系统中只有一个核心的CBD和一个Sub-CBD的系统

[2]（1）从事五大商品交易的国际贸易机构，营业额需超过2亿新元。（2）具有全球贸易网络及良好的公司业绩。（3）每年在新加坡的商业开支不少于200万新元。（4）企业至少要有3名经验丰富从事交易活动多年的职员。（5）充分利用新加坡国家银行、金融、保险及航运服务等。

东京六本木新城案例解析

案例解析——东京六本木新城（Roppongi Hills in Tokyo） 一、概况 日本东京是个临海城市，环抱东京湾，随着日本经济的高速发展，东京的规模也逐步扩大，高密度的人口带动了交通网络的建设，地下铁、电车等各种公共交通发展迅速。东京地铁站覆盖密度非常高，几乎每个路口都是都有地铁口，大部分商场都与地铁连通，完善的轨道交通在很大程度上推动了商业的繁荣。 二、基地区位 六本木新城位于日本东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商业街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，历时17年兴建而成，是集住宅、办公、酒店、商业设施等诸多要素于一体的城市综合体。 六本木新城项目地块面积约为11.6公顷，场地用地面积约为84000㎡，并且基地所处位置交通条件十分便利，有四条轨道交通在此通过，分别是首都高速4号新宿线、首都高速3号涉谷线、首都高速2号目黑线、首都高速都心环线，此外还有多条公交线路穿过。 三、基地历史

1.江户时代 在江户时代，此地区有六个皆有“木”姓氏的家族在此建房居住，分别为：青木氏、一柳氏、上杉氏、片桐氏、朽木氏以及高木氏。因此将此地命名为“六本木”，六本木地区在江户时期是诸侯官邸聚集的区域。 2.二次世界大战 二战之后，六本木附近开设了为外国人而设的酒店与饮食店，其后又开设了多间电视台，加上外国使馆的设置，六本木逐渐演变成为酒吧、夜总会等设施的繁华地区。 3.60年代、80年代 1960年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为对象的舞厅在六本木开业，吸引更多人来此，80年代后期，各式最新潮流的商店、舞厅等在这里接连开张，日本人与外国人都相聚于此。 4.90年代至今 90年代后期，为了对城市进行更新，让老区重获活力，东京政府将六本木地区定位“城市改建示范区域”，同时发表六本木项目改造方案，2000年，六本木地区正式开始动工建设，并更名为“六本木新城”，03年竣工，正式对外开放，形成东京市中心最具活力的地区之一。 四、项目总体规划 六本木新城由三个 区域构成：A区、B区、 C区。 A区：位于项目北 端，面对六本木大街， 是六本木新城的主要入 口。A区的广场直通六 本木地铁车站，同时还 集商业、教育等综合设 施于一体 B区：是六本木新 城的核心区，包括54层 的“森大厦”主办公楼、 拥有300间客房和五星

中国国贸2020年三季度财务分析详细报告

中国国贸2020年三季度财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 中国国贸2020年三季度资产总额为1,199,013.45万元，其中流动资产为215,915.8万元，主要以货币资金、应收账款、存货为主，分别占流动资产的75.83%、21%和1.44%。非流动资产为983,097.65万元，主要以投资性房地产、固定资产、无形资产为主，分别占非流动资产的74.54%、18.12%和5.07%。 资产构成表(万元) 项目名称 2018年三季度2019年三季度2020年三季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产 1,138,888.8 100.00 1,166,126.2 7 100.00 1,199,013.4 5 100.00 流动资产 132,919.97 11.67 158,933.83 13.63 215,915.8 18.01 货币资金46,227.41 4.06 100,153.71 8.59 163,724.04 13.65 应收账款0 - 43,161.9 3.70 45,345.94 3.78 存货2,749.63 0.24 2,865.39 0.25 3,103.77 0.26

非流动资产1,005,968.8 3 88.33 1,007,192.4 4 86.37 983,097.65 81.99 投资性房地产731,899.8 64.26 745,222.15 63.91 732,759.54 61.11 固定资产 199,837.35 17.55 187,668.66 16.09 178,168.74 14.86 无形资产52,961.36 4.65 51,415.05 4.41 49,868.73 4.16 2.流动资产构成特点 企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的75.83%，表明企业的支付能力和应变能力较强。但应当关注货币性资产的投向。企业流动资产中被别人占用的、应当收回的资产数额较大，约占企业流动资产的21%，应当加强应收款项管理，关注应收款项的质量。 流动资产构成表(万元) 项目名称 2018年三季度2019年三季度2020年三季度 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 流动资产 132,919.97 100.00 158,933.83 100.00 215,915.8 100.00 货币资金46,227.41 34.78 100,153.71 63.02 163,724.04 75.83 应收账款0 - 43,161.9 27.16 45,345.94 21.00

旧改案例分析-东京六本木

东京六本木新城 ——旧城改造案例分析日本规模最大的都市再开发项目

项目地点：东京都港区六本木六丁目地区 项目占地：11.6公顷 用地面积：84,000㎡ 存在问题：街道狭窄、杂乱无章；建筑物陈旧、矮小稠密，亟需寻找新的发展方向和突破口 定位规划 规划： 定位： 改造背景 城市综合体。打造“城市中的城市”， 以展现艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。 以办公大楼森大厦为中心，具备居住、办公、娱乐、 学习、休憩等多种功能及设施，成为超大型复合性都会地区，满足都市生活的多样需求。

总体规划 C区 住宅楼； 多层办公楼； 其他生活辅助设施。B区 核心区，包括森大厦、五星级酒店、朝日电视台、综合电影院、空中美术馆“森艺术中心”。 A区 新城主要入口，广场直通地铁车站，同时集商业、教育等综合设施于一体。

?通过增加大楼高度来增加更多的绿地和公共空间； 建设垂直型都市 将人们的生活流动线由横向改为竖向 运用绿色广场和园林庭院形成丰富的城市公园景观。 保留现存水系和绿化，整合周边公园和广场空间； 规划区一半区域作为户外开放空间； ?缩短办公室与居住区之间的距离，较少通勤时间； 打造广阔的开放空间和大面积园林景观 改造方法 ?地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，交通立体复合。

立体花园和屋顶绿化 大规模运用再生系统发电、产生热能； 利用建筑高度，增大公共绿地面积； 立体花园和屋顶绿化。 生态城市 城市综合体的定位，集工作、生活、文化娱乐等功能，推进多功能型城市建设。 多样的开放空间，更多的活动聚集场所。 紧邻型城市概念 城市新生活方式，让城市“立”起来； 城市绿地空间倍增，找回繁忙都市迷失的人文关怀。 垂直花园城市 成功因素

案例分析——南宁市对外交通规划

第五节案例分析——市对外交通规划 地处泛珠三角与大西南区域的区域经济圈，以及北部湾（广西）经济区。市是联结泛珠三角、西南地区与东盟国家，南贵昆西南大通道的重要交通枢纽，也是泛北部湾经济区的龙头。因此需加强对外辐射强度，加强与国外城市及周边地区的联系，提升公、铁、航、水等对外综合运输体系的服务水准，改善城市部交通的运行环境，提高外交通一体化衔接水平。规划并构筑与该地位相匹配的城市 发展目标 建立与区域综合交通运输体系布局，市域城镇体系及产业布局相适应，运输方式齐全、运输结构均衡、运行高效的区域枢纽型的对外交通体系。加强与北部湾（广西）经济区城市、珠三角城市以及东盟国家在区域重大交通设施布局的协调，密切市域围及周边重点地市与的交通联系，确立在北部湾（广西）经济区的交通枢纽地位。从具体任务分解来看，要形成面向国际、东盟和国的空港、面向东盟和全国的快速铁、城际铁和普铁结合的铁路枢纽、面向珠三角、大西南和广西的国家公路枢纽以及面向国际和国、衔接大西南的航运枢纽四方面的核心容。总体策略 构建公铁综合运输通道，形成联系东盟、大西南、珠三角、和广西的五条综合运输通道。通道方式以高速公路＋普通公路＋城际铁路＋普铁等结合，以满足客货流对于出行费用、时间的不同需求。力争通道的客、货运比例为1:2 和1:3。

具体通道布局 1）面向东盟： －崇左－友谊关－越南 高速公路＋普通公路＋普铁 2）面向珠三角： －－ 高速公路＋城际铁路 3）面向大西南： －－ －－ 高速公路＋普通公路＋普铁 4）面向广西： －－ －－ 高速公路＋普通公路＋城际铁路＋普铁 图13-2 市对外综合运输通道布局图 公路 根据对外运输量预测，2010 年和2020 年的公路客货运量仍将在综合运输体系中占据主导地位，而随着高速公路网建设的逐步完善，以市区为中心的放射状高速公路网布局将在2010年左右基本建成，因此，结合已有的方案规划，应该采取近远期不同的发展策略。 具体目标：形成面向珠三角、大西南和广西的国家公路枢纽。 2010 年前基本建成： 多方位连接东盟：南友高速（已建、友谊关）、南防高速（延伸、东兴）形成大西南出海主通道：南百高速（续建、至）、南河高速（续建、至）、桂

本文研究25家旅游上市公司的五年的财务报表分析作为样本数据

本文研究25家旅游上市公司的五年的财务报表分析作为样本数据，具有三维特征属于时间截面数据目的是为了研究解释变量对于被解释变量的影响,目前必须整体分析旅游上市公司的经营业绩的主要影响因素 指标体系的建立： 本研究应用多元线性回归分析方法对影响旅游上市公司的经营业绩的各个因素进行回归分析，根据回归分析结果评价影响旅游上市公司经营业绩的因素。根据经营业绩评价，选取净资产收益率（ROE), 和每股收益(EPS)指标作为评价样本公司经营业绩的变量，从企业的规模，资本的结构，股权的集中度及资产管理能力四方面作为自变量。 净资产收益率（ROE).净资产收益率反映的是上市公司 表2：房地产行业覆盖公司基本面和股票表现情况元,亿元,万平总市值每股净 资产土地储备股价RNAV 10EPS 11EPS 10 年PE 11 年PE 评级 世联地产81.62 5.00 37.51 1.01 1.33 37.14 28.20 审慎推荐—A 中国国贸127.72 4.31 110 12.68 14.10 0.17 0.58 74.59 21.86 强烈推荐—A 金融街213.41 5.16 7.05 16.10 0.58 0.74 12.16 9.53 强烈推荐—A 世茂股份152.88 5.85 13.06 22.90 0.80 1.04 16.33 12.56 强烈推荐—A 张江高科150.38 3.66 362 9.71 13.65 0.60 0.68 16.18 14.28 审慎推荐—A 浦东金桥92.60 3.62 91 9.97 13.00 0.46 0.52 21.67 19.17 审慎推荐—A 冠城大通73.92 2.54 215 10.05 11.30 1.02 1.59 9.85 6.32 强烈推荐—A 华业地产45.21 3.37 122 7.01 10.60 0.50 0.80 14.02 8.76 强烈推荐—A 荣盛发展165.72 2.86 1144 11.56 9.80 0.65 0.98 17.78 11.80 强烈推荐—A 格力地产52.62 2.74 199 9.11 10.60 0.57 0.73 15.98 12.48 强烈推荐—A 首开股份188.67 8.72 969 16.41 21.40 1.21 1.50 13.56 10.94 强烈推荐—A 金地集团293.33 3.59 1480 6.56 7.46 0.52 0.63 12.62 10.41 强烈推荐—A 鲁商置业78.08 0.68 274 7.80 8.83 0.63 0.92 12.38 8.48 强烈推荐—A 福星股份69.65 6.22 315 9.81 11.90 0.64 0.89 15.33 11.02 强烈推荐—A 苏宁环球153.24 1.81 1451 9.00 11.80 0.60 0.90 15.00 10.00 强烈推荐—A 招商地产325.08 10.00 1051 18.93 28.40 1.21 1.60 15.64 11.83 审慎推荐—A 万科A 942.29 3.62 8.57 8.90 0.60 0.74 14.28 11.58 审慎推荐—A 保利地产541.30 5.76 2966 11.83 12.95 0.97 1.25 12.20 9.46 审慎推荐—A 北京城建94.61 5.07 186 10.64 18.30 0.85 0.99 12.52 10.75 审慎推荐—B 华发股份93.96 6.47 633 11.50 17.30 0.96 1.08 11.98 10.65 审慎推荐—A 天津松江69.78 1.13 283 11.14 7.82 0.38 0.81 29.32 13.75 审慎推荐—A 新湖中宝256.88 1.26 763 5.06 6.20 0.36 0.49 14.06 10.33 审慎推荐—A 龙元建设50.13 5.00 10.58 0.50 0.80 21.16 13.23 审慎推荐—A 浙江广厦46.64 2.39 219 5.35 5.10 0.43 0.48 12.44 11.15 审慎推荐—A 滨江集团146.96 2.65 329 10.87 12.70 0.79 0.97 13.76 11.21 审慎推荐—A 信达地产105.78 3.48 465 6.94 8.21 0.45 0.50 15.42 13.88 审慎推荐—A 苏州高新54.04 2.99 263 6.13 6.20 0.45 0.49 13.62 12.51 审慎推荐—A 华丽家族64.28 2.12 86 12.19 7.70 0.96 1.18 12.70 10.33 审慎推荐—A 亿城股份53.34 2.88 185 5.37 6.37 0.48 0.60 11.19 8.95 建发股份163.80 2.28 545 7.32 6.53 0.55 0.68 13.31 10.76 审慎推荐—A 中南建设112.93 3.61 1027 9.67 13.90 0.79 0.87 12.24 11.11 中天城投92.07 1.48 1027 10.08 11.24 0.59 0.98 17.08 10.29 上实发展101.62 2.23 9.38 11.51 0.34 0.44 27.59 21.32

中国国贸2020年上半年财务分析详细报告

中国国贸2020年上半年财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 中国国贸2020年上半年资产总额为1,204,510.93万元，其中流动资产为213,682.21万元，主要以货币资金、应收账款、存货为主，分别占流动资产的74.58%、22.25%和1.49%。非流动资产为990,828.72万元，主要以投资性房地产、固定资产、无形资产为主，分别占非流动资产的74.82%、18%和5.07%。 资产构成表(万元) 项目名称 2018年上半年2019年上半年2020年上半年 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产1,114,403.1 6 100.00 1,132,633.2 2 100.00 1,204,510.9 3 100.00 流动资产97,802.66 8.78 123,010.93 10.86 213,682.21 17.74 货币资金53,389.51 4.79 66,373.95 5.86 159,357.26 13.23 应收账款31,051.99 2.79 42,006.91 3.71 47,554.32 3.95 存货2,683.01 0.24 3,026.48 0.27 3,194.12 0.27

非流动资产 1,016,600.5 91.22 1,009,622.3 89.14 990,828.72 82.26 投资性房地产 738,814.38 66.30 744,622.19 65.74 741,377.46 61.55 固定资产 203,029.32 18.22 190,844.76 16.85 178,311.86 14.80 无形资产53,347.94 4.79 51,801.63 4.57 50,255.31 4.17 2.流动资产构成特点 企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的74.58%，表明企业的支付能力和应变能力较强。但应当关注货币性资产的投向。企业流动资产中被别人占用的、应当收回的资产数额较大，约占企业流动资产的22.25%，应当加强应收款项管理，关注应收款项的质量。 流动资产构成表(万元) 项目名称 2018年上半年2019年上半年2020年上半年 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 流动资产97,802.66 100.00 123,010.93 100.00 213,682.21 100.00 货币资金53,389.51 54.59 66,373.95 53.96 159,357.26 74.58 应收账款31,051.99 31.75 42,006.91 34.15 47,554.32 22.25 存货2,683.01 2.74 3,026.48 2.46 3,194.12 1.49

5案例分析——南宁市对外交通规划

第五节案例分析——南宁市对外交通规划南宁地处泛珠三角与大西南区域的区域经济圈，以及北部湾（广西）经济区内。南宁市是联结泛珠三角、西南地区与东盟国家，南贵昆西南大通道的重要交通枢纽，也是泛北部湾经济区的龙头。因此需加强对外辐射强度，加强与国内外城市及周边地区的联系，提升公、铁、航、水等对外综合运输体系的服务水准，改善城市内部交通的运行环境，提高内外交通一体化衔接水平。规划并构筑与该地位相匹配的城市内部及对外交通运输系统。下图为南宁市区位分析图： 发展目标 建立与区域综合交通运输体系布局，南宁市域城镇体系及产业布局相适应，运输方式齐全、运输结构均衡、运行高效的区域枢纽型的对外交通体系。加强与北部湾（广西）经济区城市、珠三角城市以及东盟国家在区域重大交通设施布局的协调，密切市域范围及周边重点地市与南宁的交通联系，确立南宁在北部湾（广西）经济区的交通枢纽地位。从具体任务分解来看，要形成面向国际、东盟和国内的空港、面向东盟和全国的快速铁、城际铁和普铁结合的铁路枢纽、面向珠三角、大西南和广西的国家公路枢纽以及面向国际和国内、衔接大西南的航运枢纽四方面的核心内容。 总体策略 构建公铁综合运输通道，形成联系东盟、大西南、珠三角、湖南和广西的五条综合运输通道。通道方式以高速公路＋普通公路＋城际铁路＋普铁等结合，

以满足客货流对于出行费用、时间的不同需求。力争通道的客、货运比例为1:2 和1:3。 具体通道布局 1）面向东盟： 南宁－崇左－友谊关－越南 高速公路＋普通公路＋普铁 2）面向珠三角： 南宁－玉林－广州 高速公路＋城际铁路 3）面向大西南： 南宁－百色－昆明 南宁－河池－贵阳 高速公路＋普通公路＋普铁 4）面向广西： 南宁－柳州－桂林 南宁－钦州－北海 高速公路＋普通公路＋城际铁路＋普铁 图13-2 南宁市对外综合运输通道布局图 公路 根据对外运输量预测，2010 年和2020 年的公路客货运量仍将在综合运输体系中占据主导地位，而随着高速公路网建设的逐步完善，以南宁市区为中心的放射状高速公路网布局将在2010年左右基本建成，因此，结合已有的方案规划，应该采取近远期不同的发展策略。 具体目标：形成面向珠三角、大西南和广西的国家公路枢纽。 2010 年前基本建成：

中国国贸(600007)股票投资分析报告

中国国贸（600007）股票投资分析报告 课程名称：金融信息分析 开课学期： 2015-2016 学年二期 专业班级：信息管理与信息系统 学生姓名： ****** 学号： *************** 指导教师： ****** 时间： 2016-06-28

目录 中国国贸（600007）股票投资分析报告 (4) 1.公司基本情况介绍 (4) 2.宏观经济分析 (4) 2.1.GDP增长情况 (4) 2.2.货币供应量 (6) 2.3.就业率 (8) 2.4.通货膨胀率 (8) 2.5.利率 (9) 2.6.汇率 (9) 2.7.财政状况 (9) 2.8.国际收支 (10) 2.9.固定资产投资 (10) 2.10.财政政策 (10) 2.11.货币政策 (11) 3.行业因素分析 (11) 3.1.行业类型 (11) 3.2.行业前景 (11) 3.3.相关行业 (12) （1）电商行业 (12) （2）零售业 (12) （3）金融业 (12) 4.公司基本因素 (13) 4.1.产品与行业地位分析 (13) （1）综合性产品 (13) （2）行业地位 (13) 4.2.投资项目分析 (13) （1）国贸三期项目 (14) （2）国贸中心东楼改造及交通一体化工程 (14) 4.3.资产重组 (15) 4.4.股本构成 (15)

5.公司财务报表分析 (16) 5.1.偿债能力分析 (16) 5.2.营运能力分析 (16) 5.3.盈利能力分析 (17) 5.4.投资收益分析 (17) 5.5.现金流量分析 (17) 6.市场因素分析 (18) 6.1.股市的供求关系 (18) （1）需求 (18) （2）供给 (19) 6.2.技术分析 (19) （1）日K线和MACD指标 (19) （2）BOLL (20) （3）KDJ（周K） (21) 7.投资建议 (21)

对上市公司中国国贸的分析及投资建议

对上市公司中国国贸的分析及投资建议 中国国贸的基本资料 ┌────┬────────────────────────────┐ ｜公司名称｜中国国际贸易中心股份有限公司｜ ├────┼───────────┬────┬───────────┤ ｜证券简称｜中国国贸｜证券代码｜600007 ｜ ├────┼────────────────────────────┤ ｜行业类别｜租赁服务业｜ ├────┼───────────┬────┬───────────┤ ｜证券类别｜上海A股｜上市日期｜1999-03-12 ｜ ├────┼───────────┼────┼───────────┤ ｜经营范围｜写字楼、宾馆、公寓、商场、展览厅、会议厅、停车场的出租、｜ ｜｜服务；提供住宿、餐饮、幼儿园、文体服务；房地产开发与经营｜ ｜｜；物业管理；承办会议、展览、展销；对外经贸信息咨询；自营｜ ｜｜和代理各类商品和技术的进出口,酒吧，烟草专卖零售，销售预｜ ｜｜包装食品，美容美发，洗浴（桑拿按摩、水疗），健身房，游泳｜ ｜｜池，零售商品部，图书、期刊、报纸的零售，商务中心（国家限｜ ｜｜定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。｜ ├────┼────────────────────────────┤ ｜主营业务｜出租办公场所、公寓、会议及展览场地｜ ├────┼────────────────────────────┤ ｜历史沿革｜公司是由中国国际贸易中心有限公司独家发起设立的股份有限公｜ ｜｜司。国贸中心是外经贸部下属的中国对外经济贸易咨询公司(98 ｜ ｜｜年9月将其持有的股权转让予外经贸部直属的鑫广物业管理中心)｜ ｜｜与马来西亚郭氏兄弟集团下属的香港嘉里兴业有限公司合资兴｜ ｜｜建和经营的中外合资企业. ｜ └────┴────────────────────────────┘ 中国国贸的风险因素 （一）从股权转让和银行贷款来看 2011年5月31日公告：中国国际贸易中心有限公司于2011 年5 月30 日通过上海证券交易所证券交易系统增持本公司股份500。5 月30 日通过上海证券交易所证券交易系统增持本公司股份500,000 股，平均增持价格为8.81 元/股。本次增持前，国贸有限公司持有本公司股份809,607,949 股，占公司总股本的80.38%。增持后，国贸有限公司持有本公司股份810,107,949 股，占公司总股本的80.43%。后续增持计划：国贸有限公司拟在未来12 个月内继续通过上海证券交易所证券交易系统增持本公司股份，增持比例不超过公司总股本的2%（含本次已增持的股份及2009年2 月27 日至2010 年2 月26 日增持的2,325,415 股）。 公司向中国建设银行股份有限公司（下称"建设银行"）申请金额不超过5亿元人民币的短期借款授信额度，借款期限为一年，利率按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率下浮0%至10%，担保方式为信用担保。授权公司法定代表人或其授权代表与建设银行签

中国国贸2019年一季度财务指标报告

中国国贸2019年一季度财务指标报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 4 页 中国国贸2019年一季度财务指标报告 一、实现利润分析 实现利润增减变化表 项目名称 2019年一季度 2018年一季度 2017年一季度 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 数值 增长率(%) 营业收入 85,575.37 10.06 77,752.97 29.12 60,217.81 0 实现利润 32,680.05 21.55 26,886.81 27.13 21,149.04 0 营业利润 32,304.91 20.12 26,893.21 28.28 20,964.06 0 投资收益 164.12 -41.66 281.33 458.81 50.34 0 营业外利润 375.14 5,956.9 -6.41 -103.46 184.98 2019年一季度实现利润为32,680.05万元，与2018年一季度的26,886.81万元相比有较大增长，增长21.55%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。 成本构成变动情况表(占营业收入的比例) 项目名称 2019年一季度 2018年一季度 2017年一季度 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 营业收入 85,575.37 100.00 77,752.97 100.00 60,217.81 100.00 营业成本 39,534.4 46.20 37,271.26 47.94 27,519.13 45.70 营业税金及附加 7,468.82 8.73 7,042.88 9.06 6,076.09 10.09 销售费用 1,328.28 1.55 1,047.14 1.35 1,438.4 2.39 管理费用 1,900.2 2.22 2,043.99 2.63 1,976.62 3.28 财务费用 3,202.88 3.74 3,735.82 4.80 2,293.84 3.81 二、盈利能力分析 盈利能力指标表(%) 项目名称 2019年一季度 2018年一季度 2017年一季度 营业毛利率 45.07 43.01 44.21 营业利润率 37.75 34.59 34.81 成本费用利润率 61.16 52.57 53.81 总资产报酬率 12.74 10.5 8.24 净资产收益率 13.92 12.28 10.21

中国国贸2019年财务分析详细报告

中国国贸2019年财务分析详细报告 一、资产结构分析 1.资产构成基本情况 中国国贸2019年资产总额为1,180,242.39万元，其中流动资产为171,853.47万元，主要分布在货币资金、应收账款、存货等环节，分别占企业流动资产合计的70.53%、24.54%和1.91%。非流动资产为 1,008,388.92万元，主要分布在长期投资和固定资产，分别占企业非流动资产的74.58%、18.32%。 资产构成表 项目名称 2019年2018年2017年 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 总资产1,180,242.3 9 100.00 1,109,272.7 8 100.00 1,166,601.9 3 100.00 流动资产171,853.47 14.56 95,439.12 8.60 133,546.3 11.45 长期投资752,091.29 63.72 742,785.31 66.96 748,097.49 64.13 固定资产184,748.22 15.65 197,158.35 17.77 209,450.07 17.95 其他71,549.41 6.06 73,890 6.66 75,508.07 6.47 2.流动资产构成特点

企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的70.53%，表明企业的支付能力和应变能力较强。但应当关注货币性资产的投向。企业流动资产中被别人占用的、应当收回的资产数额较大，约占企业流动资产的24.54%，应当加强应收款项管理，关注应收款项的质量。 流动资产构成表 项目名称 2019年2018年2017年 数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%) 流动资产171,853.47 100.00 95,439.12 100.00 133,546.3 100.00 存货3,283.32 1.91 2,941.06 3.08 2,522.05 1.89 应收账款42,164.97 24.54 32,578.65 34.14 29,926.03 22.41 其他应收款0 0.00 0 0.00 1,016.44 0.76 交易性金融资产0 0.00 0 0.00 0 0.00 应收票据0 0.00 0 0.00 0 0.00 货币资金121,215.77 70.53 54,274.83 56.87 94,144.6 70.50 其他5,189.4 3.02 5,644.57 5.91 5,937.19 4.45 3.资产的增减变化 2019年总资产为1,180,242.39万元，与2018年的1,109,272.78万元相比有所增长，增长6.4%。

城市设计的含义理论及案例分析

城市设计的含义理论及案例分析 作者：未知来源：网络添加日期：11年08月22日 一、城市设计的含义 “城市设计”英文叫“Urban design”，日文叫“都市设计”。其含义说法很多。 （1）《中国大百科全书（城市规划、建筑、园林卷）》“城市设计”条目称：“城市设计是对城市体形环境所进行的设计”。 （2）《大不列颠百科全书》中城市设计的定义是：“城市设计是对城市环境形态所做的各种合理处理和艺术安排。” （3）日本著名建筑师丹下健三对城市设计的解释是：“城市设计是对人类空间秩序的一种创造。” （4）英国城市设计家弗·吉伯特（F.Gibberd）在《市镇设计》（Town Design）一书中指出：“城市是由街道、交通和公共工程等设施，以及劳动、居住、游憩和集会等活动系统所组成，把这些内容按功能和美学原则组织在一起就是城市设计的本质。” （5）芬兰著名建筑师沙里宁（E.Saarinen）在《论城市》一书中对城市设计含义归纳为：“城市设计是三维空间，而城市规划是二维空间，两者都是为居民创造一个良好的有秩序的生活环境”。 综上所述，城市设计的含义可归纳为：“城市设计是对城市体形环境所进行的三维空间的合理设计”。它既包含了物质空间的设计，也包含了人们社会生活以及精神文明方面的设计。 对城市设计的理解可以包括以下4个方面： （1）城市设计是建筑学和城市规划之间的桥梁，它可以表述为：建筑设计—地段规划（ Site Planning）—城市设计—城市规划。 （2）城市设计有自己独立的领域。

（3）城市设计创造了事物之间相互关系的新的价值。这种关系不仅表现在空间上，还表现在时间上，即历史概念，不仅表现在静态上，还表现在动态上。 （4）城市设计的重点在于掌握相互关系中的秩序观点。 城市规划和城市设计既有共同点，又有区别。共同之处是“两者都是为居民创造一个良好的，有秩序的生活环境”。不同之处，一是城市规划是一个二维空间的综合安排，而城市设计是一个三维空间的环境设计；二是城市规划是各种专家（如经济学家、社会学家、规划学家、地理学家等）共同合作的结果，而城市设计主要由建筑师和城市设计专家承担。 还有人认为，城市设计主要是解决详细规划要解决的问题。这是一种误解。不可否认，详细规划中有不少城市设计的内容，但总体规划阶段也同样有城市设计要解决的问题。另外详细规划是一个规划阶段，而城市设计则是另一个范畴，两者不能划等号。 二、内容和任务 城市设计既然是对人类空间秩序的一种创造，是空间环境的设计，那末首先要了解城市空间的内容和分类。日本《新建筑学大系17——都市设计》，认为城市空间构成可以用下列图解来表示。 城市设计的内容就是合理地处理好骨架空间，象征空间和目的空间，使之协调发展。而且不仅有质的要求，还要有量的概念。具体来讲城市设计内容包括如下： 城市总体空间设计； 城市中心和广场空间设计； 城市干道和商业街空间设计； 城市居住区空间设计； 城市园林绿化空间设计； 城市地下空间设计； 旧城保护与更新空间设计； 建筑小品和城市细部空间设计。 上面所述都属空间设计，至于以上各类在工程方面的设计，则应由各方面的工程师配合进行。城市设计的任务是：

中国国贸600007分析预估未来前景

对中国国贸（600007）公司分析 及预估未来前景 金融091 程瑞05 公司概况： 国贸中心是中国对外贸易经济合作部直属的中外合资企业，成立于1985年2月12日，主要从事高档旅游、商务服务设施的建设、经营与管理。 1996年,经外经贸部推荐，国务院证券委员会批准国贸中心为第四批境外上市预选企业。1997年，经国贸中心董事会研究并报请原国家经济体制改革委员会批准，由国贸中心独家发起设立本公司，经过资产重组，将主要经营性资产投入到本公司。 这些资产包括:国贸写字楼、国贸公寓、中国大饭店、国贸饭店、国贸商场、国贸展览厅、国贸会议中心,国贸方庄公寓、土地使用权以及在建的国贸二期工程等。 经评估确认，国贸中心投入本公司的资产总额为人民币7,831,156,400元，负债为人民币2,952,067,600元，净资产为人民币4,879,088,800元。 经原国家国有资产管理局批准，上述净资产按照65%的比例折为317141万股，股权设置为法人股。 本公司于1997年10月15日成立后，即开始申请发行H股的准备工作，并取得了一定进展。 由于受亚洲金融危机的影响，海外市场环境发生了很大变化，本公司决定在国内发行A股，并于1998年9月1日决定对公司进行资产重组，以1998年6月30日为基准日,通过重组将本公司5,043,624,117元人民币的资产和972,369,298元人民币的负债转回国贸中心，相应地，国贸中心将持有的253141万股的股份转给本公司并予以注销，使公司的股本从人民币317141万元减至人民币64000万元。 1998年9月24日完成了工商变更注册登记。 公司于1999年1月27日通过上海证券交易系统成功地向社会公众公开发行每股面值1.00元人民币的普通股15350万股，向5家证券投资基金配售650万股。发行后，公司总股本为人民币80000万元。 其控股股东中国国际贸易中心有限公司(80.43%)，实际控制人为嘉里兴业有限公司(持有中国国际贸易中心有限公司比例50.00%)，国世贸投资有限公司(持有中国国际贸易中心有限公司比例：50.00%)。最终控制人为香格里拉（亚洲）有限公司和中国人寿保险(集团)公司。

中国国贸股票投资分析报告

中国国贸公司股票投资 分析报告 股票代码：600007 姓名： 学号：

一、经济行情 2014年是我国经济的换挡期、结构调整期和风险释放期。在这三期叠加的情况下，以及全球经济面临很大不确定性的情况下，2014年一季度，我国经济有7.4%增长。对于存量资金大迁徙结束，A股市场的风格配置重新进入平稳状态，此时宏观经济、实体经济资金面、股票供求将同时影响主板和创业板市场。 在这个阶段投资股票是有一定风险，但风险和收益并存，投资股票也要有一个慎重的选择。“十二五”规划建议定调房地产行业向好趋势:“积极稳妥推进城镇化”提升为12条框架性建议之一,同时强调“收入增长计划”,意味着行业地位和趋势不变,未来市场将呈东部沿海的成片发展和中西部的点式发展;未来五年行业调控将成为常态。所以选择投资房地产行业。 所以在10月至12月期间，我选择购买股票进行投资 二、行业简介 （一）房地产行业现状 1、近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量。 中国国贸所属的房地产管理行业，在整体市场上非常兴旺，在最近数十年来蒸蒸日上，其优秀的投资收益也吸引大量资金的涌入，行业前景非常乐观。虽然最近增长较缓，但在这样一个市场大势低迷的状况下，房地产管理业依然能够获得巨大提升，其股票市场也会更进一步提升其市场地位。 图为中国国贸所属的房地产管理业在整体市场中的行业分析：

2、国家统计局日期发布数据显示，今年前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，具体而言，三季度末房地产开发贷款余额4.18万亿元，同比增长22%，个人购房贷款余额11.12万亿元，同比增长17.5%。不过随着官方放松首套房的认定标准，政策支持力度的加强以及改善性需求的释放，预计将推升未来个人购房贷款的增速。 （二）房地产行业未来走势分析 1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃 2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：考虑到中国住宅市场已进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者应做好心里准备 3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资 三、公司选择 （一）公司简介 1、中国国贸股票代码600007，是一家经营规范、管理先进、在行业内有着明显优势的物业经营类上市公司，公司经营的透明度较高。 2、中国国贸是典型的出租物业型企业，拥有国贸中心一、二期50余万平方米的建筑物及土地租赁经营权，以及国贸三期52万平方米在建工程。区位优势无与伦比中国国贸核心资产位于中国政治中心城市中心商贸区核心地带---北京中心商贸区最核心地段！在中国，政治与商业共振产生的超级价值难以言喻，其独特价值是任何其他城市无法企及。 （二）公司优势 从公司经营现况来看，其优势主要体现在以下几方面： 1、写字楼行业在未来几年将保持稳定增长，而中国国贸在高档写字楼市场上具有较强的竞争力。 2、随着我国改革开放的逐步深入，北京地区对高档综合性商务服务的需求将日益增多，而中国国贸在全国率先引进国际流行的“世贸中心”概念，将经营目标定位于高档次、综合性商务服务。 3、中国国贸已经具有了良好的品牌效应。国贸中心建成后积极开展了一系列的

城市综合体案例分析—东京六本木

日本东京六本木城市综合体考察报告 杨宝民 一项目简介 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。 日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。在这个项目的初期，许多人都对这个项目持悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本传统来说，变化太大、太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。 长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。 图1 六本木新城在东京的地图位置

发展商简介： 森稔，森大厦株式会社社长。日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。 图２空中看东京 六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。 二总体规划设计特点 城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。 （一）总体布局—酒店与购物中心形成综合体

图３项目总体布局示意图 （二）建筑设计特点 美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明JERDE的设计思想是成熟的。 图4 空间的构思—将综合体连接为整体

国内外防洪防内涝经验及案例借鉴

国内外经验借鉴 3.5.1 国内外防洪潮标准 国外主要发达国家沿海城市行洪通道堤防设防标准主要集中在100~200年一遇，海堤设防标准主要集中在500~1000年一遇，个别国家，如荷兰采用10000年一遇高潮位加33m/s风设计标准。有些重要城市采用100~200年一遇防御标准的同时考虑其它措施确保安全，如美国新奥尔良采取快速撤退方案，日本东京、大阪等考虑风浪等不确定性因素统一增加3m的安全超高。 国内大城市的防洪（潮）标准一般在50~200年一遇详见表3.5-1~2。 3.5.2 国内外除涝标准 在国外，不以区域除涝和城镇排水来区分不同的排水对象、落实不同的组织管理机构，一般针对系统大小选择不同的标准。小排水系统，针对常见雨情，通过常规的雨水管渠系统收集排放；大排水系统，针对超常雨情，由隧道、绿地、

水系、调蓄水池、道路等组成，通过地表排水通道或地下排水深隧，输送极端暴雨径流，详见表3.5-3~4。 由于国内外的雨洪标准制定的理论和方法有较大差异，欧美的大、小排水系统无法与国内的雨水排水标准、防洪除涝标准一一对应。从标准使用的地域范围看，欧美小排水系统规划设计标准与国内的雨水管渠规划设计标准基本对应，大排水系统规划设计标准则有的与河道防洪标准相对应，有的则与除涝标准相对应。 从内地除涝重现期的调查统计看，一般城市除涝重现期采用“10~20年”，其中隐含暴雨重现期10~20年、设计暴雨历时为24h、24h排出不受淹三层含义。至于雨量值、雨型及相应潮型等因素一般根据各地具体情况确定，标准中并未明示，详见表3.5-5。

香港未分大小排水系统，统一采用排水标准，高度利用农田排水重现期为2~5年一遇，农村及开拓堤项目区内排水重现期为10年，农村主线排水系统为50年一遇，城市干线排水系统重现期为200年，支线排水系统重现期为50年，详见表3.5-6。 3.5.3 对标日本东京 东京的防洪排涝水平位于世界第一梯队，而且深圳与东京在自然环境、社会经济方面有相似之处，具有较强的借鉴意义，因此选为典型做重点分析。 3.5.3.1 自然环境 （1）地理位置 江户川百为界与千叶县连接，西部以山地为界与山梨县连接，南部以多摩川为界与神奈川县连接，北部与埼玉县连接，总面积2155km2。深圳市是中国南部海滨城市，毗邻香港东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南边深圳河与香港相连；北部与东莞、惠州两城市接壤，全市面积1997.47km2。 （2）降水量 东京降水集中在夏秋季节，季节分布不均匀，季节变化大，夏季受东南季风影响，降水较多。多年平均降水量为1810mm；深圳全年雨量有84%出现在4~9月，夏季受到东南季风的影响，降水量较多，多年平均降水量为1830mm。