万科房地产项目可行性研究报告

课程论文

题目：万科房地产项目可行性研究报告

目录

第一章总论------------------------------------------------------------------------------2 . 项目背景与概况-------------------------------------------------------------2

. 问题与建议-------------------------------------------------------------------2

第二章项目投资环境与市场研究---------------------------------------------------3 . 投资环境分析--------------------------------------------------------------3

. 衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------4

. 推广渠道------------------------------------------------------------------------4

第三章建设规模与项目开发条件---------------------------------------------------5 . 建设规模------------------------------------------------------------------------5 . 项目概况现状------------------------------------------------------------------5 . 项目建设条件------------------------------------------------------------------6

第四章节能节水措施------------------------------------------------------------------6 . 设计依据------------------------------------------------------------------------6 . 给排水方面缺陷---------------------------------------------------------------6 . 建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6

第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------7 . 环境现状---------------------------------------------------------------------7 . 项目建设对环境的影响 -----------------------------------------------------7 . 环境保护措施 ----------------------------------------------------------------7

第六章劳动卫生与消防--------------------------------------------------------------8目的及意义--------------------------------------------------------------------8 . 职业安全卫生健康对策与措施---------------------------------------------8

第七章项目实施进度------------------------------------------------------------------9 . 项目开发期-------------------------------------------------------------------9

. 项目实施进度安排------------------------------------------------------------9 . 项目实施过程控制措施----------------------------------------------------9

第八章投资估算与资金筹措------------------------------------------------------10 . 投资估算结果---------------------------------------------------------------10 . 资金筹措---------------------------------------------------------------------10

第九章财务分析----------------------------------------------------------------------11 . 财务评价基础数据的选择------------------------------------------------11 . 财务评价----------------------------------------------------------------------11

. 不确定性分析----------------------------------------------------------------14

第十章社会评价-------------------------------------------------------------------15 . 项目对社会的影响分析---------------------------------------------------15

. 风险分析----------------------------------------------------------------------15

. 社会评价结论----------------------------------------------------------------16

第十一章研究结论与建议-------------------------------------------------------------16 . 可行性研究结论-------------------------------------------------------------16

. 建议-----------------------------------------------------------------------------16

第一章总论

. 项目背景与概况

1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、

2、3号楼)项目

2、承办单位概况：

单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司

单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)

注册资金：港币2,000万元

单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号

业务范围：房地产开发、销售

法定代表人：吴小平

企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南

3、可行性研究报告编制依据：

（1）与委托方签订的咨询协议；

（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

4、项目提出的理由:

（1）项目建设符合国民经济发展;

（2）项目对城市建设将起到促进作用;

（3）解决劳动就业的需要。

5、拟建地点

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔

湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。

. 问题与建议

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章项目投资环境与市场研究

. 投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长%；第二产业增加值121,381亿元，增长%；第三产业增加值96,328亿元，增长%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为%，与上年持平；第二产业增加值比重为%，上升个百分点；第三产业增加值比重为%，下降个百分点。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长%。从产业投向看，第一产业投资亿元，与去年持平；第二产业投资亿元，增长%；第三产业投资亿元，增长%，工业投入明显加大。全年工业完成投资亿元，比上年增长%。其中制造业完成投资亿元，占工业投资的比重为%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资亿元，占工业投资的比重为%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额亿元，增长%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。

. 衡阳房地产投资分析

从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

. 推广渠道

1、报纸广告

包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

2、短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。

3、影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

第三章建设规模与项目开发条件

.建设规模

本项目总占地面积20,平方米，总建筑面积为65,平方米，建设总容积率为建设密度为%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,平方米，1-2层商铺面积平方米，地下停车场面积10,842平方米）

.项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到

500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。

2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,平方米。经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。

.项目建设条件

衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。

第四章节能节水措施

. 设计依据

为贯彻执行国家节约能源、保护环境的法规和政策、开发利用新能源和可再生能源，提高采暖和空调的能源利用效率，改善湖南省居住建筑室内热环境，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。

. 给排水方面缺陷

排水管挡住窗子问题、消防管应该避免在住户家里面布置的问题。给排水设计的细部及漏项问题。转换层洗手间排水管的问题。

. 建筑部分节能设计

1、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。

2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。

3、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。

4、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

第五章环境影响评价

. 环境现状

1、大气质量现状。根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。

2、气象。全年气候的基本特点：上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性。

.项目建设对环境的影响

项目范围内没有任何污染源，包括项目投入的物料、工厂生产过程、项目产出物，均无污染源。项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。

. 环境保护措施

①噪声治理。高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。

②污水治理。本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

③固体废物治理。小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒。

第六章劳动卫生与消防

目的及意义

国家劳动安全部门明确规定，建设项目中劳动安全卫生设施必须符合国家规定的标准，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用（三同时）

劳动安全卫生设计是建设项目初步设计文件的重要内容之一，也是项目竣工验收的居。在项目可研阶段，必须报送劳动部门审批，通过后方可立项和实施。

.职业安全卫生健康对策与措施

1、安全施工保障措施

（1）、防自然灾害措施。

（2）、电气安全保障措施。

（3）、机械设备安全。

（4）、安全供水。

（5）、通风、防尘、防毒。

（6）、噪声控制。

（7）、厂区绿化。

2、消防主要防范措施

（1）、根据生产运输及厂区消防要求，对厂区四周区带之间，设置环形的主、次道路网，既是运输道路，同时兼作消防车道，主、次干道的宽度能够保证消防车辆畅通无阻。

（2）、消防给水按同一时间内发生一次考虑。厂区设生产消防双路给水管网，道路一侧每隔不大于120米处设置地上消火栓。按有关规范配置室内外消火栓，并还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90的要求，配备一定数量干粉灭火器。

（5）、预防措施：定期检修消防设备及器材。定期对消防人员进行培训，人

员要持证上岗。

第七章项目实施进度

. 项目开发期

2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。

. 项目实施进度安排

项目总体工期时间为年，从2008年1月至2009年6月。 2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作； 2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工； 2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。

. 项目实施过程控制措施

1、项目进度控制措施

在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种: (1)建立项目实施进度报表； (2)派出常驻人员，现场进行检查； (3)定期召开现场会议。

2、项目质量控制措施

项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。

第八章投资估算与资金筹措

.投资估算结果

总投资估算表

单位：万元项目估算费用

工程费用8,

前期费用

土地费用1,

报建费548

监理费

设计费

不可预见费

销售费用

建设期贷款利息

总投资11,

. 资金筹措

1、资本金筹措

本项目自筹资本金为8,万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。

2、债务资本筹措

本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。

3、资金来源落实情况

房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。

第九章财务分析

. 财务评价基础数据的选择

销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；

营业税：税率为5%；

城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；

教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；

所得税：税率为25%。

折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；

财务评价

基本报表

1、损益和利润分配表

单位：元

项目2009年12月31日

2008年12月31日

营业收入489亿410亿营业成本345亿250亿销售费用亿亿

财务费用亿亿

管理费用亿亿

资产减值损失亿亿

投资收益亿亿

营业利润亿亿

利润总额亿亿

所得税亿亿

净利润亿亿

（一）公司盈利分析

2009年公司实现营业收入489亿元。与去年同期相比增长为%，但该公司的最终净利润比去年同期增长%，说明公司业务规模处于较快发展阶段，房地产行业的竞争力较强，市场推广工作成绩很大，公司业务规模逐渐扩大。

2、财务现金流量表

单位：元

现金流量表

2009年12月

31日

2008年12月

31日

经营:销售商品、提供劳务收到的现

金(元)

576亿428亿收到的税费返还(元) -- --

收到其他与经营活动有

关的现金(元)

亿亿

经营活动现金流入小计

(元)

595亿443亿购买商品、接受劳务支付

的现金(元)

346亿302亿支付给职工以及为职工

支付的现金(元)

亿亿

支付的各项税费(元) 亿亿

支付其他与经营活动有

亿亿

关的现金(元)

经营活动现金流出小计

502亿443亿(元)

经营活动产生的现金流量净额(元) 亿-3415万

投资:取得投资收益所收到的现金

亿7641万(元)

处置固定资产、无形资产

亿569万和其他长期资产收回的现金净额（元）

投资活动现金流入小计

亿亿(元)

购建固定资产、无形资产

亿亿

和其他长期资产支付的现金（元）

处置固定资产、无形资产

亿569万和其他长期资产支付的现金净额（元）

投资支付的现金(元) 亿亿

投资活动现金流出小计

亿亿(元)

投资活动产生的现金流量净额(元) 亿亿

筹资:吸收投资收到的现金(元) 亿亿

取得借款收到的现金

207亿143亿(元)

筹资活动现金流入小计

216亿206亿(元)

偿还债务支付的现金

216亿117亿

(元)

分配股利、利润或偿付利

亿亿

息支付的现金（元）

筹资活动现金流出小计

246亿147亿

(元)

筹资活动产生的现金流量净额(元) 亿亿

现金流量分析

1．现金流入结构分析

2009年现金流入为595亿元。公司通过销售商品、提供劳务所收到的现金为576亿元，它是公司当期现金流入的最主要来源，约占公司当期现金流入总额的%。

2. 根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,万元。

不确定性分析

1、敏感性分析

根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值万元，内部收益率为%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为万元，内部收益率%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。

2、盈亏平衡分析

当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销

售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。

就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。

第十章社会评价

. 项目对社会的影响分析

房地产项目不同于一般的投资项目，它关系到民生问题，而且投资额大，牵涉广泛，对社会、经济、环境的影响巨大。本项目具体影响在如下方面：

1、引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展。衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重。

2、开发精品社区，提高住户的人居水准。本项将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。

. 风险分析

1、政策风险。此类风险主要有土地使用制度、住房制度、建筑管理制度、国家与城市的产业政策等。近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。

2、市政配套风险。城市的供水、排水、供电、供气、通信、交通道路、环保等市政配套与房地产开发的关系极其密切。而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤、有计划的进行的，如果市政配套设施不能满足房地产开发项目的建设，将会大大提高本项目开发成本和开发进度。

. 社会评价结论

通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。

第十一章研究结论与建议

.可行性研究结论

1、市场分析结论

通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。

2、经济分析结论

通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,万元，大于0；静态投资收回期为年，动态投资回期为年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。

.建议

1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。

2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。

房地产行业品牌企业万科A调研分析报告

房地产行业品牌企业万科A调研分析报告

万科：峥嵘三十载，稳居及第台 (3) 发展历程：御风而行，从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 (3) 业务结构：开发稳居市场前列，多元业务多点开花 (4) 股权结构：股权分散、管理集中，股权之争基本落幕 (5) 战略内核：先为不可胜，质量为王构筑与众不同 (6) 内核标签1：高质量的储备，有质量的成长 (6) 内核标签2：不依赖有息杠杆的发展路径 (9) 内核标签3：优质融资能力和现金流管控 (13) 内核标签4：立体的管理机制，从职业经理人到事业合伙人 (15) 规模展望：天时地利人和，基本盘突破具备势能 (18) 驱动因素1——管理架构：总部扁平化，自上而下强化诉求 (18) 管理架构：管理扁平化 (18) 人才战略：强化业绩导向 (19) 驱动因素2——渗透能力：随城市GDP增长更具市场认可度 (20) 一二线市场优势不可撼动 (20) 低能级城市市占率相对较低是主动选择 (21) 增量空间一：已进入城市的市占率仍有提升空间 (22) 增量空间二：所在城市自身的发展 (22) 集中度提升空间下，万科销售规模预计在万亿以上 (23) 外部因素：市场结构和融资环境进一步强化万科优势 (24) 景气度下行以及融资环境较严 (24) 市场向一二线城市倾斜 (25) 估值空间：聚焦迎远征，多元化构筑产品及估值溢价 (26) 万科物业：万亿市场的优质龙头 (26) 商业地产：管理规模超千万方，基金运作经验丰富 (29) 物流地产：联手国际巨头，打造国内标杆 (31) 长租公寓：稳健运营，专项融资具优势 (32)

万科：峥嵘三十载，稳居及第台 万科是A 股房企中少数每年坚持写致股东信的一家企业，这一传统已经持续了31年，回顾股东信是件有趣的事情，能看到万科对行业娓娓道来，也能看到万科战略和价值观的历史脉络。 我们对过去10年万科的股东信做了量化统计，万科注重“与城市共同发展”，共提到“城市”66次；万科的基本盘在于住宅开发，但不仅仅在于住宅，共提到“住宅”48次，同时提到“服务”42次；万科不仅追求“增长”，注重增长的质和效，共提到“增长”34次，提到“质量”和“效率”35次；万科重视对股东的回报和价值，提到“股东”61次，提到“价值”和“回报”共72次。立足2020年，是在公司第4个“十年”过半的时候，来审视万科的前进步伐到了何处，对万科的研究，既是回望来路，亦是叩问前程。 图表1： 万科2009-2018年致股东信的关键词累计出现频次 发展历程：御风而行，从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司。从万科第三个十年的开始，提出由专业化到精细化，实现有质量的增长，并走上了快周转的道路，2010年万科率先越过千亿门槛，并开始涉足商业地产。第四个十年，公司提出了房地产白银时代，并将定位从“三好住宅供应商”调整为“未来城市综合配套服务商”，从此物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓、滑雪度假等新业务布局初现雏形。与此同时，公司也开启管理升级，开创事业合伙人机制。2018年，公司进一步将企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”。万科是A 股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公司，体现公司为计深远的运营态度，兑现注重股东回报的承诺。 图表2： 万科发展进程

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析

房地产项目开发策划书(完整版).

房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议

五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，

房地产开发项目建议书

碾格图新村开发项目申请报告 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应国家号召，落实和加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设，赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇，地理位置优越，商机无限。 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于赛罕区金河镇碾格图村，规划用地性为集体建设用地，可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通，东临，南侧为，北侧为碾格图村旧址，交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况： 项目名称：碾格图新村住宅小区

建设地点：赛罕区金河镇碾格图村 建设规模：34万㎡ 占地面积：340亩 容积率：1.5 绿地率：35% 建筑密度：25% 2、项目提出的理由和过程： 碾格图村位于102省道20公里处，现有村民405户人口1193人，土地总面积16500亩，蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座，2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长，随着社会经济的发展，居民生活水平有了较大的改善，原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件，村“两委会”决定在102省道以东；蔬菜基地以北；碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态

势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销

最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)

最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路

营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略

入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录

引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

关于房地产项目建议书范文精选三篇

关于房地产项目建议书范文精选三篇 在日常生活和工作中，很多地方都会使用到建议书，建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作，完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情，或提出合理化 ___、建议时使用的一种文体。相信很多朋友都对写建议书感到非常苦恼吧，以下是___网的给大家的关于房地产项目建议书范文，希望能帮助到大家! 1城市规划及发展简述 2项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等; 2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位; 3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2内部因素 1)项目启动对公司未来几年发展战略的`意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目); 2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。 3.3项目周边的社区配套

3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 ___;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的 ___;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的 ___。

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

万科地产工程管理施工组织设计方案

万科城市花园 工程管理组织设计方案 第一版 大连万科房地产开发有限公司 城市花园项目管理部

目录 1、项目概况 (3) 1.1项目简介 (3) 1.2 主要合作单位 (4) 2．项目部门建设管理 (5) 2.1项目管理部主要职责 (5) 2.2项目管理部管理架构 (6) 2.3项目管理部主要岗位职责 (6) 3、项目前期协调与管理 (12) 3.1设计部协调 (12) 3.2营销协调 (13) 3.3项目发展协调 (13) 3.4成本协调 (13) 4、项目计划管理 (13) 4.1 标段的划分及基本要求 (13) 4.2 总包的平面分区及进场顺序 (14) 4.3 施工场地临设布置 (14) 4.4总体进度计划 (14) 4.5工程进度计划 (15) 4.6材料设备采购计划 (15) 4.7项目里程碑进度控制计划 (15) 4.8模拟工程计划 (15) 4.9 工程计划的修改 (15) 4.10 销售配合 (16) 5、项目采购管理 (16) 5.1总包采购 (16) 5.2监理单位采购 (17) 5.3专业分包单位采购 (18) 5.4材料、设备采购 (19) 5.5 分包与甲供、限价材料清单 (20) 5.6集团禁用材料清单 (22) 6、供方管理 (22) 6.1监理管理 (22) 6.2总包管理 (25) 6.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理 (27) 7、项目质量管理 (29) 7.1质量规划 (29) 7.2质量保证 (29) 7.3质量控制 (30) 8、项目现场成本管理 (32) 8.1设计阶段 (32) 8.2招标阶段 (32) 8.3图纸会审阶段 (33) 8.4工程实施阶段 (33) 9、项目风险管理 (34)

烟台项目建议书房地产开发项目模板,目录,范文

烟台远翔神思经济信息咨询有限公司出品 烟台项目建议书相关行业案例；烟台开发项目建议书案例,烟台市养殖业项目建议书，烟台物流配送中心项目建议书范文,烟台红色旅游项目建议书,烟台养老院项目建议书, 烟台农业项目建议书格式,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类烟台项目建议书等。 目录 前言 第一章市场研究 第二章项目研究 第三章物业定位及发展建议 第四章财务分析 第五章结论 【前言】 受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司对委托方在山东省烟台市xx经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。 可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《烟台市xx经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。 第一章市场研究 1、山东省概况 2、烟台市经济发展状况和城市发展状况分析 2．1产业结构及经济发展趋势分析 “九五”期间，烟台市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。 “十五”期间，烟台市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。 表1： 上海市、山东省和烟台市主要经济指标对比 年度：2000 指标项目上海市山东省烟台市 国内生产总值（亿元）4551.15 1400 179.15 其中：第一产业 81.65 352 25 第二产业2186.9 552 78.5 第三产业2282.6 496 75.6 人均国内生产总值（万元 3.46 0.59 0.86 财政收入（亿元）1141.6 155.6 20.45

万科地产项目全程策划流程

万科地产项目全程策划流程 一、市场调研 1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2、市场分析 （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4、竞争个案项目调查与分析 5、消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6、结论 二、项目环境调研 1、地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形

（4）地貌 （5）性质 2、地块本身的优劣势 3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1、投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策） （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2、土地建筑功能选择 3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4、土地延展价值分析判断（十种因素） 5、成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入

（3）边际成本利润 6、投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7、同类项目成败的市场因素分析 四、营销策划 （一）市场调查 1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2、建筑规模与风格 3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ·经济实力 ·行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

房屋建筑项目建议书

篇一：住宅小区项目建议书 ××住宅小区项目建议书 （代 可行性研究报告） 河北 ××房地产开发集团有限公司 二零 零四年八月 第一 章项目基本情况 1.1 项 目名称及承办单位 1.1.1 项目单位: 河北××房地产开发集团有限公司 法人 代表: ××× 独立 开发本项目。 1.1.2 项目名称:××住宅小区 1.1.3 拟建地点 项目 拟建地点位于××县××大街与××公路交叉口西南侧。 1.1.4 承办单位概况 河北 ××集团成立于2000 年2 月，初建时名称为河北××房地产开发有限公司。公司经过三年多 跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司、新型 建材 公司（含商品混凝土生产）、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多 元 化、集团化公司的联合体，资产总额达×亿元，年利税××××万元，拥有400 余人 的高 素质团队，其中，管理人员全部为大中专毕业生。 ×× 集团总裁×××先生，1990 年毕业于河北工学院，2001 年××大学进修房地 产 mba 并获证书，2002 年荣获××大学mba 证书。他是××市连续两界“十佳青年企业 家” ，××区政协委员，××区人大代表。在2004 年人代会和政协会上，×××先生被

“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次 肯定。在集团管理中，他奉行坚持“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循 “诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越， 自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企，创造了良好的经 济效益和社会信誉，使公司一举成为“工商联直属会员单位”。 公司注重企业文化建设和团队建设，2003 年成立了党支部，×××先生担任第一界 支部书记。公司在我国改革开放的大潮中，始终为市里分忧，为下岗职工解难，安排了 几十名下岗职工在我们企业工作，为民营企业做出了榜样。×××先生还要求，公司管 层必须全部是大专以上文化水平，能够使企业在持续发展态势中，始终保持一股后劲。 也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量 无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号，被农行系统评定为2003 年度aa 级信用客户。 河北××房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业， 专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升康居品质”为 已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，成功开发了××一期、××二期及× ×园、××家园近10 万平方米的商品住宅。其中，××园、××嘉园正在建设之中， 已经于今年6 月竣工。最近，公司正在运做两个项目，其中一个是有着上千亩土地、总 建筑面积130 万平方米的、本市××区大谈旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项 目，享受政府多项优惠政策。项目紧邻石家庄××公园和××生态环境绿化带，属于高 档社区开发地段。我们力争在5 年时间内，将这一地区建设成为石家庄市最具亮点的康 居示范小区。

万科房地产公司2016经营计划模板

机密公司年度经营计划（样本） XX公司 2015年12月28日

目录 一、项目范围 (4) 二、项目经营计划 (4) 1、开竣工面积计划 (4) 2、销售利润 (5) 3、经营利润及报表体现 (6) 三、项目开发总体计划 (7) 1、项目开发计划 (7) 2、完成项目开发计划的难点及应对措施 (9) 四、设计计划 (9) 1、设计计划 (9) 2、设计跟踪服务 (10) 3、设计费支付计划 (11) 五、工程计划 (11) 1、工期计划 (11) 2、工程付款计划 (14) 3、工程管理的难点及应对措施 (14) 六、销售计划 (14) 1、销售计划 (14) 2、销售费用计划 (15) 3、推盘计划 (16)

4、销售难点及应对措施 (17) 七、客户满意度提升计划（样本） (17) 1、2005年提升目标 (17) 2、满意度提升计划 (18) （1）产品线满意度 (18) （2）产品线满意度提升具体措施 (18) （3）体验线满意度 (20) （4）体验线满意度提升具体措施 (21) 1）保持优势，扭转劣势 (21) 2）售前阶段 (21) 3）售后阶段 (22) 3、由满意向忠诚的转化 (33) 八、成本计划 (34) 1、全成本目标体系 (34) 2、成本控制的难点及应对措施 (34) 3、动态成本控制 (35) 九、资金计划 (35) 十、管理及人力资源计划 (36) 1、管理系统 (36) 2、人力资源配置 (36) 3、招聘 (36) 4、培训 (37)

一、项目范围 二、项目经营计划 1、开竣工面积计划

2、销售利润

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

房地产开发项目实施建议书

房地产开发项目建议书

目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定

为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式 三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。

万科地产Swot分析及战略目标

万科Swot分析 优势（S） （1）品牌优势 万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。同时，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱； （3）持续增长和领跑 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。 （4）组织结构创新 万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。 （5）研发能力强 万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. （6）经营管理模式先进 万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。

劣势（W） （1）对员工关注不够，员工满意度不高 （2）国内不同城市客户的评价褒贬不一 （3）与政府的关系非常一般 （4）发展受限于土地资源和土地成本 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。 （5）品牌建设模式停滞 品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式，再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石，让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱，再也经不起任何风吹草动。 机会（O） （1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。 （2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 （3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值，大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这对于万科这样的大的房地产

万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估

二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。

★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:

万科房地产营销策划书---副本

万科进入北大学城市场 前言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际

金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3土地出让情况 如下图所示：

房地产项目建议书范文

房地产项目建议书范文 1.1项目背景 1.1.1项目名称 象山县半边山旅游开发移民安置小区基础设施建设项目。 1.1.2承办单位概况 本项目承办单位为象山县旅游开发有限公司。公司注册资本1500万元，由象山县人民政府、象山县旅游局共同组建，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓象山旅游资源，发展象山旅游业，促进象山经济发展”。主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿，兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。 1.1.3报告编写依据 1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 2、《象山县域总体规划（2004-2020）》； 3、《石浦镇总体规划（调整）（2003-2020）》； 4、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》； 5、《村镇规划标准》； 6、象山县人民政府相关文件； 7、其他相关设计标准和规范； 8、委托方提供的相关基础资料。 1.2项目概况 1.2.1拟建地点 项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。 1.2.2建设规模及内容 建设规模：项目规划总用地面积176198.1m2。 建设内容：半边山旅游项目二期、三期移民安置小区（石浦镇昌国南门桔场移民安置地块）“三通一平” 基础设施建设。 1.2.3主要建设条件 本项目建设地点位于石浦镇昌国南门桔场，昌国片区村庄供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善， 能满足建设要求。 1.2.4项目建设进度 本项目于2008年5月开始动工，至2008年12月竣工，建设工期为8个月。 1.2.5项目建设投资和筹资方案 该项目总投资为2180万元，资金来源为自筹。 1.2.6主要经济指标 表1-1 项目主要技术经济指标 序号名称单位规模备注 1 总用地面积m 2 176198.1 2 建设工期月8 3 项目总投资万元2180 2项目建设的背景和必要性 2.1项目建设的背景 2.1.1象山县旅游发展概况