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一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一、案例:

《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4:

某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,殖值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。

1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。

2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)

3、计算总费用。

(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元)

(2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)

(3)年税金=20×900=18000(元)

(4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)

年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)

=17010+33750+18000+4500=73260(元)4、计算房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740(元)5、计算房屋净收益。

(1)计算年贬值额。

年贬值额=建筑物重置价

使用年限=2500×900

48

=46875(元)

(2)计算房屋现值

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限

=2500×900-46875×4=2062500(元)

(3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。

房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率

=2062500×8%=165000(元)

6、计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

=412740-165000=247740(元)

7、计算土地使用权价值。

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)

P=247740

7%×[1- 1

(1+7%)44]=3358836.15

(元)

单价=3358836.15/500=6717.67(元)

8、评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元,单价为每平方米6717.67元。

二、分析:

1.依上述案例,房屋现值为2062500元,土地使用权价值为3358836.15元:

房地产价值=2062500+3358836.15=5421336.15元

2.利用综合资本化率计算房地产价值。

(1)综合资本化率。

R=R1×L+R2×B

L+B =7% ×3358836.15+8%×

2062500 2062500+3358836.15

=7.38%

式中:R------综合资本化率

R1----土地资本化率

L------土地价值

R2----建筑物资本化率

B-----建筑物价值

(2)房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740(元)(3)计算房地产价值。

P=412740

7.38%×[1- 1

(1+7.38%)44]=5348907.11

(元)

3.分析。

先计算房屋建筑物价值,再利用土地剩余技术计算土地使用权价值,分步计算的房地产价值为5421336.15元;利用分步计算结果,通过综合资本化率计算房地产价值为5348907.11元,两者相差72429.04元,从理论上分析,两者应该是相等的。

问题出在案例中,计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期,该案例土地使用权剩余年期为44年,那么房屋收益年期也应该是44年。

三、调整

1.将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算,调整后房屋年净收益为:

房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率÷[ 1- 1

(1+8%)-44 ]

=2062500×8% ÷[ 1- 1

(1+8%)-44 ]=170778.13

(元)2.计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

=412740-170778.13=241961.87(元)

3.计算土地使用权价值。

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)

P=241961.87

7%×[1- 1

(1+7%)44]=3280496.80

(元)

4.计算房地产的价值。

房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.80元

5.利用调整后的分步计算结果,通过综合资本化率计算房地

产价值。

(1)综合资本化率。

R=R1×L+R2×B

L+B =7% ×3280496.80+8%×

2062500 2062500+3280496.80

=7.386%

式中:R------综合资本化率

R1----土地资本化率

L------土地价值

R2----建筑物资本化率

B-----建筑物价值

(2)房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740(元)(3)计算房地房地产价值。

P=412740

7.386%×[1- 1

(1+7.386%)44]=5345160.04

(元)

6.调整后结果分析

先计算房屋建筑物价值,再利用土地剩余技术计算土地使用权价值,分步计算的房地产价值为5342996.80元;利用分步计算结果,通过综合资本化率直接计算房地产价值为5345160.04元,两者相差2163.24元,系由于计算中小数点进位造成,因为计算中多次应用指数,因此两者是相等的。

五、结论

《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4,计算房屋净收益时,

假设房屋收益年期为无限年期,以致造成分步计算的房地产价值为5421336.15元,与利用分步计算结果,通过综合资本化率计算的房地产价值5348907.11元之间相差72429.04元。房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期,分步计算的房地产价值为5342996.80元,与利用分步计算结果,通过综合资本化率计算的房地产价值5345160.04元之间无差异(两者相差2163.24元,系由于计算中小数点进位造成,因为计算中多次应用指数),因此,个人认为,《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4,计算房屋净收益时,不应假设房屋收益年期为无限年期。