温江城镇土地定级与估价技术报告2005

成都市温江区城区基准地价更新

技术报告

成都大成不动产评估有限责任公司

二○○五年三月

表3 温江区商服中心位置表

表14 温江区城区道路级别表

表15 温江区各类型道路的作用指数

一、确定供水、供电及供气设施区域差异的评定指标

我们根据收集到的资料，进行分析整理，确定将温江区城区基础设施划分3个区域，区域1:建成区；区域2：城市新建区；区域3：城市规划区。将整理的结果数字化在工作底图上，基础设施完善度的所有因子在测算时，当做面状因子对待。

1、温江区供水条件较好，根据调查，温江区有自来水公司2个，日供水能力13万吨，提供温江城镇居民及企事业单位生产生活用水。

2、温江区现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH，用电条件良好。

3、温江天然气主管道长92.3公里，日供气能力达22万立方米，供气条件较好。

以下是温江区基础设施区域水平系数和保障率调查结果表29。

表29-1 温江区供水设施指标相对值表

表29-2 温江区供电设施指标相对值表

表29-3 温江区供气设施指标相对值表

第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制

一、土地级边界的确定和土地级别总图的编绘

经过级差收益测算，对初步划分的土地级别进行验证后，我们即对温江区土地级别的边界进行了确定。确定的原则是：①土地级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；②尽量考虑自然地块及权属单位的完整性；③边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人文界线。根据这一原则，我们依据初步划分的土地级界线，逐一在工作底图上进行了边界的确定，主要利用的是线状地物(街道、河流、山丘)。

边界确定以后，我们利用计算机软件系统，将工作底图、土地级边界图重叠在一起，形成了“温江区土地级别总图”，并用绘图机输出。

二、土地级别分布范围

现将温江区城区各土地级别的主要分布范围列表53如下：

表53-1 温江区城区土地级别分布范围表

表53-2 温江区土地级别面积构成表

图8 温江区土地级别面积构成图

第九章样点地价调查与整理

第一节样点地价资料的调查

一、确定调查内容

根据成都市温江区基准地价评估的要求和当地土地市场状况，确定主要调查收集以下资料：

(一)地租、地价资料

1、房屋出租资料；

2、房屋买卖资料；

3、商品房出售资料；

4、土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；

5、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；

6、有关税费征收标准；

7、土地开发费用标准、资本的利息、利润。

(二)影响地价的因素资料

1、一般因素资料

包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划、社会及国民经济规划、城镇总体规划等。

2、区域因素资料

包括商服繁华程度、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地适用限制和自然条件等。

3、个别因素条件

包括与宗地直接有关的自然条件、市政设施、宗地形状、进深、宽度、使用限制和宗地临街条件等。

(三)其他有关资料

1、历史地价资料；

2、有关经济指数及建筑材料价格；

3、土地开发与经营的政策法规、条例、规定；

4、有关土地房屋的税收种类、税率等；

5、城镇规划等有关资料

二、编制调查表格

由于大多数资料都需要通过填写相应调查表格进行收集，因此，在开始资料调查前，根据成都市温江区基准地价评估调查内容，编制了相应的调查表格，主要的有：

(一)房屋出租租金调查表；

(二)房屋买卖价格调查表；

(三)商品房出售价格调查表；

(四)新征建设用地区域调查表。

三、培训调查人员

调查人员的调查技能掌握与运用，是保证评估调查资料质量的关键，因此，在大范围调查前，对参加成都市温江区基准地价评估资料调查人员进行了专业培训，使其掌握资料调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格每一项内容的含义和填写方法，同时结合实地调查，确保其掌握调查方法和对表中各项内容标准理解的一致性。

四、划分调查区域

为便于调查工作的开展和调查人员之间工作衔接，在资料调查前，根

据成都市温江区土地市场状况、城镇街道分布状况，土地用途、交通状况等因素划分调查区域。

五、确定调查方法

根据成都市温江区基准地价评估要求和当地实际情况，确定采取普遍调查、重点调查、抽样调查、典型调查等各种形式，运用表格调查、走访座谈、实地调查等多种调查方法进行资料的调查收集，并将各调查区域落实到具体调查人员，实行包干负责。

六、调查收集资料

调查人员对分工负责的调查区域，按照调查内容，采用确定的调查方法，进行资料的调查收集。调查中，将调查资料及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。分街道绘制调查样点分布草图和按样点实地位置在基准地价评估工作底图上进行标注。

七、审核调查资料

对调查资料进行逐表审核，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况样本剔除。

第二节调查资料的整理

一、样点地价资料的整理

将所收集的地价样点按土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，并建立电子文档。

(一)按土地使用权转移方式分类统计，如下表54。

表54 成都市温江区基准地价评估资料调查汇总表

(二)按用途分类统计，详见下表55：

表55 成都市温江区调查样点分类统计表

二、各种评估参数的收集整理

成都市温江区基准地价评估参数包括房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、各种房屋交易税费以及有关政策法规资料等。

(一)建筑物相关指标

1、房屋重置价、残值率、耐用年限

房屋重置价是指根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，重新建造与原房屋完全相同或具有同等效用房屋所需的价格。根据调查、测算，同时结合成都市温江区相关部门提供的资料，确定成都市温江区各类结构房屋重置价、残值率、耐用年限，详见下表56：

表56 成都市温江区房屋重置价、残值率、耐用年限表

备注：在本次基准地价测算中，其重置价取均值进行计算。

2、房屋现值

结合成都市温江区的实际情况，有部分房屋修建较早，我们采用下述公式计算房屋现值：

房屋现值=房屋重置价×成新度

确定在不同成新度下的各类结构房屋现值，见表57。

表57 房屋现值表单位：元/平方米

针对近年修建的各种结构的房屋，由于修建年代近，房屋的使用状况的良好，我们采用下述公式计算房屋现值：

房屋现值=房屋重置价×[1-(已使用年限/经济耐用年限)]

3、房屋年折旧额

房屋年折旧费是房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。此次基准地价评估中的房屋折旧费采用平均年限折旧法计算，即用房屋折旧总额，除以单一的经济年限数，求得每年的折旧额。

房屋重置价×(1－残值率)

年折旧费＝——————————————

经济折旧年限

根据《城镇土地估价规程》的相关规定，当土地使用年期低于建筑物耐用年期时，采用土地使用年期作为建筑物的折旧年限；当土地使用年期

高于建筑物耐用年期时，采用建筑物耐用年期作为建筑物的折旧年限。由此原则，将房屋重置价、残值率、经济耐用年限代入上式计算，得到成都市温江区各类房屋年折旧费见下表58。

表58 成都市温江区各类建筑物年折旧表

4、房屋维修费

维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的维缮费。计算方法一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等。在本次成都市温江区基准地价评估中我们按房屋重置价1.5%∽2％的比例计算得到成都市温江区房屋出租经营维修费，即：

年维修费＝房屋重置价×1.5%∽2%（本次评估取2％）。

依据上式计算得到成都市温江区房屋年维修费见表59。

表59 成都市温江区各类房屋年维修费用表

5、房屋年保险费

房屋年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。本次评估采用房屋年保险费按房屋重置价乘以保险费率计算，其保险费率为1.5‰∽2‰，即：

年保险费＝房屋重置价×1.5‰∽2‰（本次评估取2‰）。

依据上式计算得到成都市温江区房屋年保险费见表60。

表60 成都市温江区各类房屋年保险费用表

(二)房屋交易税费标准

1、成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表

表61 成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表

2、成都市温江区规划区一站式收取部分行政事业性收费标准

表62 温江区城乡建设局建设项目报建规费表

3、房屋租赁相关税费表

表63 成都市温江区房屋租赁税费表

第三节还原利率的确定

一、还原利率的含义

还原利率是将年纯收益还原(或转换)为价格的比率，是确定价格的一个重要因素。分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，其含义分别为：综合还原利率是将土地及其地上建筑物共同产生的未来收益转化为价格的比率；土地还原利率是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率；建筑物还原利率是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率。

还原利率的种类很多，与地价测算直接相关的是土地还原利率和建筑物还原利率。由于房屋存在折旧，而土地使用具有永续性，故投资房屋的风险比率应该比投资土地风险的比率大，按照高风险高报酬的市场规律，建筑物的还原利率应高于土地的还原利率。由于大多数样点的房屋为砖混结构，其经济耐用年限为50年，则年平均折旧为2%，即相当于建筑物高于土地的风险比率为2%。我们设定综合还原利率为r，土地还原利率为R

，

1

+2%。

则房屋的还原利率为R

1

由于土地使用权的购买可以看成是一种对土地的投资行为。这笔投资获得的收益，即为该宗地投入使用后的每年所能产生的土地纯收益。因此，可以说土地收益是土地价格的利率化。在通常情况下，投资收益率的大小与投资风险成正比。风险大者收益率高，反之则低。因此，土地还原率应

等同于获得该块土地所能产生的纯收益具有同等风险资本的收益率。

二、求取还原利率的几种观点

还原利率对价格的影响非常敏感，即还原利率稍有变化，在收益不变的情况下，估价结果也会发生很大的变化。因此，正确确定还原利率直接关系到估价的准确性，必须慎重考虑。有关还原利率的种种观点有：

(一)马克思对地租资本化中的利息率的一些论述。关于地租资本化中的利息率，马克思在《资本论》中同时提到5种利息率的可能性：1、平均利息率；2、资本投在有息证券上的利息率；3、借贷资本的利息率(即贷款利息率)；4、普通利息率；5、资本增值率。同时，马克思还提到，地租资本化的利息率比长期投资的利息率要低。

(二)中国台湾林英彦提出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。所谓实质利率，是以银行一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整以后，再扣除一成的所得税，得到的比率，这个比率可直接作为土地还原率。

(三)中国台湾柯傅义在其编译的资料中，介绍了西方选择还原率所使用的方法：1、市场投资品质比较法；2、投资组合法；3、银行家利率选择法；4、重叠法。

(四)日本杉木正幸著的《不动产价格》一书中，总结了以往学说上关于决定还原率的种种主张。主要有：1、地方的一般利率说；2、地方的习惯利率说；3、地方的土地利率说；4、普通一般利率说；5、长期投资利率说；6、相当于抵押贷款利率与剩余贷款利率的复合利率说；7、相当于纯粹利息与风险贴补金的复合利率说。

(五)美国雷利·巴洛维教授在《土地资源经济学——不动产经济学》一书中指出，确定还原率主要采用3种方法：1、加总法；2、“投资分段理论”；3、对比选择法。另外，他补充提到了第四种方法，即银行家利率选择法。雷利·巴洛维的加总法与柯傅义的重叠法是一回事，“投资分段理论”与投资组合法是一回事，对比选择法与市场投资品质比较法是一回事，仅是由于用词或翻译的不同。

(六)日本及中国台湾有关不动产估价法规中规定了求取还原率的方法。日本《不动产鉴定评价基准》规定：还原率应以最具一般性的投资利润率为标准。中国台湾《地价调查估计规则》规定：还原率采用通行投资年利率。

(七)其他有关文献也有一些不同主张。如：1、银行存款利率；2、产业平均获利率；3、政府统计的经济增长率；4、安全利率加上风险调整值，其中的安全利率一般可以用银行的定期存款利率(在美国为长期债券利率)，风险调整值则根据当时影响地价的社会经济环境决定；5、房地产的租价比，即还原率=租金/价格。

三、还原利率的确定方法

根据《城镇土地估价规程》(GB/T18505-2001)5.1.7,还原率的确定有如下三种方法：

(一)土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。

(二)安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

(三)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

四、本项目还原利率的求取方法

(一)市场租赁比法：

在成都市温江区城区土地定级的基础以上，分别在级别内选取商业铺面出租、住宅出租和商业房屋买卖、住宅房屋买卖样点，其基本要求为：交易行为于近期发生、房屋结构、房屋层数、交易面积基本一致等，同时考虑样点的分布特点，对所选取的样点通过绘制频率直方图，结合频率的大小分别赋予不同的权重，同时保障交易样点的分布均匀性，从而得到成都市温江区商服出租、住宅出租的加权平均年租金及商服出售、住宅出售的加权平均售价并计算租售比，从而得到商服用房及住宅用房的综合还原利率，具体见下表10。据调查资料，一般的商服房地产中土地价值约占房地总价的40%-80%，住宅房地产中土地价值约占房地总价的20%-40%，结合成都市温江区的实际情况，商服用房中土地价值取70%，住宅用房中土地价值取30％，按以下公式计算得到不同用途的还原利率，具体见下表64。

商服：土地还原利率×70%+(土地还原利率+2%)×30%

=商服类房地产综合还原利率

住宅：土地还原利率×30%+(土地还原利率+2%)×70%

=住宅类房地产综合还原利率

表64 温江区城区商业、住宅租售比一览表 单位：元/平方米

土地还原利率计算过程：

商业：r 1×70%+( r 1+2%)×30%=9.24%

r

1=8.64%

住宅：r 1×30%+( r 1+2%)×70%=5.25%

r 1=3.85% 具体详见下表65 ：

表65 温江区商服、住宅还原利率一览表

工业用地出租交易形式较少，故不宜采用租售比直接计算土地还原利率。

(二)采用投资收益率计算土地还原利率。 1、商服用地还原利率的计算

通过评估人员对成都市温江区房地产开发经营情况资料的收集与整理，得到房地产企业开发一年期商服项目的平均投资收益率一般在25%左

右，而在房地产开发中一般自有资金、银行贷款及其他融资比例为3:3:4，以此为据，本项目我们确定自有资金的比率为30%，其自身要求的投资收益率应达到社会平均投资收益率25%，银行贷款资金比率为30%，银行贷款利率为同期一年期贷款利5.58%，其他融资占40％，其安全收益率应达到一年期存款利率2.25％，依据相关公式我们计算出商服项目用地的综合还原利率为：

0.3×25%+0.3×5.58%＋0.4×2.25%=10.07%

再依据土地、建筑及综合还原利率的关系由上述公式计算出商服用地土地还原利率为

r×0.7+(r+2%)×0.3=10.07%

r=9.47%

2、住宅用地还原利率的计算

通过工作人员对成都市温江区房地产经营情况资料的收集与整理，结合《成都市温江区统计年鉴》（2002年、2003年）的相关内容，统计得到房地产企业开发一年期住宅项目的平均投资收益率一般在15%左右，而在房地产开发中一般自有资金、银行贷款及其他融资比例为3:3:4，以此为据，本项目我们确定自有资金的比率为30%，其自身要求的投资收益率应达到社会平均投资收益率15%，银行贷款资金比率为30%，银行贷款利率为同期一年期贷款利5.58%，其他融资占40％，其安全收益率应达到一年期存款利率2.25％，依据相关公式我们计算出住宅项目用地的综合还原利率为：

0.3×15%+0.3×5.58%＋0.4×2.25%=7.07%

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告 (一) 估价对象分析 1.区域因素 2.1位置 待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。 2.2商服繁华状况 2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。 2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园 酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。 2.2.1.2距商服中心距离 待估商铺距商服中心距离约4500m。 2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。 2.3交通便捷度 2.3.1道路通达状况 待估商铺所在区域内有主干道南通东路。主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优， 道路对外通达状况优。 2.3.2公交状况 待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。 2.4基础设施条件 2.4.1供水条件 待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。

2.4.2供电条件 待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。 2.4.3排水条件 待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污 水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。 2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。 2.5共用设施条件 2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。 2.5.2距各类公用设施距离 待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。 2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。 2.6行政因素 2.6.1区域经济政策 待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。 2.6.2城市规划状况 待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。 2.7区域环境因素 2.7.1区域环境景观 待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。 2.7.2环境质量状况 待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树

木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻

农用地分等定级规程

1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告 一、个别因素分析 根据委托方提供的《房屋所有权证》（铜房权证地房字第00000673号）和《国有土地使用证》(铜市国用[2004]第0419号)确定估价对象为柏元珍拥有的位于铜仁市民主路13号的房地产，建筑面积为38.27平方米，设计用途为营业用房，结构为混合，房屋总层数为6层，所在层数为第2层，房屋建成年份为2002年；地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为11.85平方米，终止日期为2071年09月14日。 二、区域因素分析 估价对象位于铜仁市民主路13号，位于铜仁市休闲街，该区域为铜仁市市区中心地段，区域内商业繁华度高，交通便利，水电等市政基础配套设施齐全。 二、市场背景分析 铜仁市位于贵州省东北部，东经108°50/—109°29/，北纬27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县，是贵州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地，素称“黔东门户”。铜仁市城区面积21平方公里，城区现有人口16万人左右。 估价对象位于铜仁市民主路13号，经估价人员现场查勘，估价对象位于步行街旁，该区域内为铜仁市市区中心地段，该区域内居住人口密，人流量大，估价对象作为商业性房地产，目前出租、出售需求较大。 四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下： （一）法律上的许可性（规划及相关政策法规的许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。 （二）技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。 （三）经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。 （四）价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。 根据上述标准判定，估价人员根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案并结合估价对象周边房地产利用情况确定，估价对象宜保持现状继续使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用，因此，本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。 五、估价方法选用 房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行。经估价人员现场查勘，估价对象所在区域内的同类型房地产大多用于出租，出租租金较易收集，宜采用收益法进行估价。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现到估价时点的现值的一种方法。 六、估价测算过程 根据委托方提供的《国有土地使用证》确定土地使用权终止日期为2071年09月14日，则土地使用权剩余年限为59.25年；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）“第十二条土

土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/0f7022702.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/0f7022702.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/0f7022702.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/0f7022702.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义

估价技术报告中的估价分析

估价技术报告中的估价分析 一、估价报告实例点评 实例一 目前正常的封面做法主要有二种： (1)估价报告题目＋六项内容 (2)分二部分 封面－－企业自选纸类型和自行设计 扉页－－估价报告题目＋六项内容 封面（或扉页）六项内容 举例1： 房地产抵押估价报告 估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估价机构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号 举例2： 估价报告目录形式 致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... (2) 注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... (4) 房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .. (6) 一、估价委托人 (6) 二、估价机构 (6) 三、估价目的 (6) 四、估价对象及其范围 (7) 五、价值类型及其定义 (7) 六、估价时点及其确定理由 (7) 七、估价依据 ................................. . (7) 八、估价原则 ................................. . (8) 九、估价方法 ............................. ... . (9) 十、估价结果 ............................. ... . (9) 十一、其他需要说明的事项..................... .. (9) 十二、估价人员 ............................... . (9)

土地估价报告的撰写标准

土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例

封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片

案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；

基于GIS的城镇土地分等定级

综合实验一 ——基于GIS的城镇土地分等定级 实验目的： 1．掌握不同数据格式之间的数据转换方法； 2．培养分析问题、解决问题的能力，综合利用各种常用软件如AUTOCAD、ARCINFO、ARCVIEW等的能力； 3．了解城镇土地分等定级的基本原理与方法。 实验准备： 1．软件准备：AutoCAD，Arcinfo, Arcview，Excel，ArcGIS 2．方法准备：《城镇土地分等定级规程》 3．数据：dj-lu.dwg (道路分布图)； 面状的图形：单元图.dwg； 公用设施作用分值图.dwg； 规划条件限制作用分值图.dwg； 环境条件作用分值图.dwg； 基础设施作用分值图.dwg； 例如图所示： 线状的图形：人口密度作用分值图.dwg； 商服繁华1作用分值图.dwg； 商服繁华2作用分值图.dwg。 道路通达度分值图.dwg； 对外交通作用分值图.dwg；

例如图所示： 实验原理： 根据国家2002年7月1日颁布的《中华人民共和国行业标准UDC城镇土地定级规程》的规定： 1．根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。 2．土地定级的原则 * 综合分析原则：定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异； * 主导因素原则：土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级； * 地域分异原则：土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级； * 级差收益原则：土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据； * 定量与定性结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。 3．土地定级的技术方法： a.因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0——100分封闭区间赋分，因素指标与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，距离越近，作用分越高；

商业房产估价技术报告

上陡门7组团11幢110号 商业房产估价技术报告 项目名称：上陡门7组团11幢110号 受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司 土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第036号估价人员：郑传雷 提交估价报告日期：2010-5-8

房地产估价技术报告 评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。 （一）一般因素分析 影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。 （二）区域因素分析 （1）区域位置： 估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内，距离城市中心区500米。（2）商业繁华度： 估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。 （3）区域基础设施状况： ①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。 ②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。 ③排水：有城市污水管网，保证率高。 ④通气：城市供气管网，保证率高。 ⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。 ⑥通路：区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。 （4）区域配套设施状况：

①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行：中国建设银行、中国农业银行 ③学校：童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学（绣山校区）、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。 ④医院：温州市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心 （5）道路交通条件： ①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。 ②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交车经过，交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。 可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。（6）区域环境： 该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。 （三）个别因素分析 （1）位置状况：温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号 （2）房屋所有权状况： 依据委托方提供的《国有土地使用证》丘（地）号为432-22-46，估价对象原为住宅用地，后改为商业，土地使用权取得时间为1993年，土地使用权终止时间为2043年，经计算，于估价时点土地剩余使用年限为：33年。

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。

土地估价技术报告

土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日

关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供

参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日

温江城镇土地定级与估价技术报告2005

成都市温江区城区基准地价更新 技术报告

成都大成不动产评估有限责任公司 二○○五年三月

表3 温江区商服中心位置表 表14 温江区城区道路级别表 表15 温江区各类型道路的作用指数 一、确定供水、供电及供气设施区域差异的评定指标

我们根据收集到的资料，进行分析整理，确定将温江区城区基础设施划分3个区域，区域1:建成区；区域2：城市新建区；区域3：城市规划区。将整理的结果数字化在工作底图上，基础设施完善度的所有因子在测算时，当做面状因子对待。 1、温江区供水条件较好，根据调查，温江区有自来水公司2个，日供水能力13万吨，提供温江城镇居民及企事业单位生产生活用水。 2、温江区现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH，用电条件良好。 3、温江天然气主管道长92.3公里，日供气能力达22万立方米，供气条件较好。 以下是温江区基础设施区域水平系数和保障率调查结果表29。 表29-1 温江区供水设施指标相对值表 表29-2 温江区供电设施指标相对值表 表29-3 温江区供气设施指标相对值表

第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 一、土地级边界的确定和土地级别总图的编绘 经过级差收益测算，对初步划分的土地级别进行验证后，我们即对温江区土地级别的边界进行了确定。确定的原则是：①土地级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；②尽量考虑自然地块及权属单位的完整性；③边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人文界线。根据这一原则，我们依据初步划分的土地级界线，逐一在工作底图上进行了边界的确定，主要利用的是线状地物(街道、河流、山丘)。 边界确定以后，我们利用计算机软件系统，将工作底图、土地级边界图重叠在一起，形成了“温江区土地级别总图”，并用绘图机输出。 二、土地级别分布范围 现将温江区城区各土地级别的主要分布范围列表53如下： 表53-1 温江区城区土地级别分布范围表

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

横城镇土地定级与基准地价更新成果.doc

横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务

（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果

城镇土地分等定级的因素分析与确定

三、城镇土地分等定级的因素分析与确定 （一）影响城镇土地等级的因素主要有： 1、区位因素 城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。 我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系; 3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。 2、自然因素 包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。 （1）城镇土地地质条件 城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。 如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。良好的地质环境易产生较好的经济效益。而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。 （2）城镇环境质量 环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。 大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。美国学者纳尔逊（Nelson）、桑普（Saper）等人的研究表明，空气质量差会使地价降低15%左右，飞机飞行中产生的中等程度噪音会使航线下的地价减少5%~10%，而机场附近的严重噪音对地价会有20%~30%的负面影响。如伦敦两个机场噪声的干扰，使得附近房地产平均贬值20%。 3、经济因素 影响城市土地分等定级的经济因素主要有：

农用地估价技术报告

农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年

第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。

城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较

城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺