办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划

办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、高标准、高水平管理的措施（一）项目定位1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净(1) 安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各

一、高标准、高水平管理的措施

（一）项目定位

1、市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。

2、形象定位：安全、舒适、文明、洁净

(1) 安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各项事宜，确保客户的各项工作正常进行。

(2) 舒适按照规范标准，完成楼宇的各项检修、保养，确保楼宇设备、设施完好，配以观赏性佳的室内外植物点缀，为客户提供一个舒适、优雅的办公、纳税场所。

(3) 文明通过对公共秩序有效的疏导和维持,做好各项物业服务工作,营造活跃、轻松的办公氛围。

(4) 洁净提供酒店式的保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个洁净、优雅的工作环境。

（二）管理目标

１、自接管之日起，第1年接收并管理好客户移交的所有设备、设施，并达到福田区物业管理优秀大厦标准，取得相关证书，第2年内达到市物业管理优秀大厦管理水平。

２、自接管之日起，2年内通过ISO9002国际质量体系认证。

（三）管理优势

１、体制优势

物业公司是深圳市物业管理行业中率先实行员工持股改制的甲级企业。员工持股60％，占控股地位。因此，企业的命运取决于全体员工共同努力的结果，公司每一位员工的行为，都会给企业的发展带来不同程度的影响。正是由于员工的主人翁地位得到了确认，激发了员工的工作积极性和创造性，加上政府和股东企业的大力支持，员工在户口和住房方面无任何后顾之忧。物业公司凭借体制上的优势，通过不断输入新的血液，同时加强员工的综合素质培养，逐步提高公司的服务档次。目前物业公司员工的大专以上文化程度比例和深户比例及企业效益均居同行前列。近几年内，业务范围还扩展到上海（别墅区）、北京（工业区）、江西（政府接待中心、商品批发市场）、河南（商业批发市场）等地。

２、地理优势

福田地税办公楼位于福田区华富路，距离我公司深圳总部鹏益花园只有一公里路程。针对地税征收工作的特殊性和实际征收过程人流量的不均衡性，物业公司可凭借优越的地理优势，随时调集充足的人力、物力及各类交通和维修工具，来满足客户临时性的多方面需求。

３、住房优势

物业公司公司在福田地税办公楼附近有鹏益花园、银湖鸣翠谷、润唐山庄、碧湖花园4个管理楼盘。在各管理区域均设有员工宿舍。员工到福田征收管理分局办公楼上下班只需要几分钟时间，鉴于政府即将试行的朝9晚6工作制，我公司若有幸接管该办公楼，管理处所有员工均不需要客户提供住宿用房，遇有突发事件发生，公司将在最短时间内增派人力去现场支援。

４、经验优势

物业公司自88年开始从事物业管理，95年接管招商街道办事处办公大楼，从事办公楼物业管理已有8年历史。我们凭借体制上的优势，汇集了大批机电设备专业和综合管理人才，组成了物业公司公司强大的技术力量和管理力量，特别是先后接管的深圳大学光电子学研究所办公楼、招商街道办事处办公楼、青海大厦（青海省政府驻深办公楼）、鸣翠谷、上海西郊华城别墅区等高档楼宇的管理经验，可确保公司新接管各类管理项目的正常运作。

物业公司的技术优势体现在能运用先进管理经验，对福田地税楼宇设施包括消防设施、机电设备、停车场设施等整体功能进行改进，不断提高物业的科技含量，完善该物业的使用功能。

５、信心保证

在为政府物业提供专业化服务方面，我公司在追求规模经济利益的同时，更加注重政治和社会效益，为此我公司将充分利用体制上的优势，集中精力，从各管理处抽调最优秀人才，组建福田地税分局管理处组织架构，力争在短时间内打造出管理精品。为此我们在这里郑重承诺：

●对于因管理不善导致大楼的财产被盗，承担全部责任。

●对于因物业管理单位内部人员有违法行为导致业主损失，赔偿全部损失。

●对于因管理不善导致物业设施损坏，承担赔偿责任。

●因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担责任事故所造成的损失。

●由于我方原因造成不能完成管理目标或直接造成业主经济损失，除按双方约定赔偿经济损失外，愿承担所有违约责任。

（四）有针对性的管理措施

获悉福田地税拟公开招聘物业管理单位的信息后，物业公司立即组织人力，对《深圳市地方税务局福田征收管理分局物业委托管理招标书》进行分析研究，了解该办公楼的管理特点，并从其服

务的角度出发，深入细致地分析了该办公楼对物业管理服务的需求，接管后管理处将采取各项高标准、高水平的管理措施，以确保管理目标得以实现。

１、建立快捷客户服务系统

物业公司将始终坚持“客户至尊，服务至上”的企业宗旨，把客户满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足客户需求。通过运用创新的客户服务理念，建立全方位客户服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高客户满意度。根据客户的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。

２、实施物业整体形象工程

主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99％。l

l 设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。

l 环境维护实施水质和空气监测、排污管制及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。

l 员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对客户的影响，体现对员工和客户的尊重。

３、建立严谨的管理运作体系

l 在物业交接阶段，管理处主任将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取福田地税相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。

l 在物业接管以后，按照科学的管理机制和严格的安全制度，制定和实施机电设备的运行保养和维修计划。在环境管理、公共秩序等方面管理处均按专业程序予以安排。

l 推行ISO9002质量保证体系，在福田地税办公楼物业管理工作中实施物业公司已成熟运行的ISO9002质量保证体系，并结合该物业特点，通过征询客户的意见，确定适宜的质量目标，确保接管2年内通过ISO9002认证。

４、建立规范化的成本控制体系

采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算案，征求客户同意后组织实施。l

l ?执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当废除、数据评价、库房挖潜、量化指标管理等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。

l 高度重视物业节能降耗工作，针对福田地税办公楼机电设备，制定并实施有效的设备经济运行方案，从而降低总体运营成本。

l 加强对供应商和供货厂家的监管力度，利用自身对设备十分了解的优势，物业公司将根据在其他办公楼对水、电、空调的管理经验，结合该物业设备实际情况，在对供货厂家交货数量、保修服务内容和质量方面实施有效控制。

５、实施精英人才组合战略

物业公司高度重视福田地税办公楼项目，除总经理亲自挂帅进行业务指导外，拟委派公司精锐骨干组建专业管理团队，作为提供真诚服务、实现管理目标的重要保障。通过实施精英人才组合战略，利用物业公司体制上的优势，激发员工的内在潜力，发挥员工的创新能力，培养高素质、高标准、高品质的物业管理人才、技术人才队伍，使满意的员工和满意的客户完整构成人性化的服务、管理理念，实现满意的员工创造满意的客户、满意的客户创造满意的效率，满意的效率创造企业和员工更为广阔发展空间的良性循环。

为了确保福田地税办公楼的物业管理服务质量，我公司已决定从公司范围内抽调最优秀人才组建新接项目管理处，具体人员简介详见标书第47页，并郑重承诺，一旦中标，上述

所有人员名单不变，更不会在中标后通过招聘和培训来组建新接项目管理处，以免使中标项目有较长时间的管理磨合期。

二、全方位的服务意识

真诚服务精心管理l

规范操作，以客户满意为目标，提供优质的物业管理服务。l

(一) 专业化服务

物业公司凭借管理深大光电子学研究所办公楼、青海大厦、招商街道办事处办公楼等楼宇的经验优势，配备专业的管理和操作人才，利用现代管理手段，总体协调、高效运作，实现最终的管理目标。

(二) 规范化服务

有针对性地进行定期的规范培训，缔造高素质的管理人才，完成规范性的服务内容。

(三) 品牌化服务

通过实施规范服务的形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立福田地税办公楼安全、舒适、文明、洁净的整体品牌形象。

(四) 人性化服务

在日常服务过程中，以人性化服务理念，针对福田地税不均衡的人流量与天气变化的要求，运用不均衡管理理论，为税务部门与纳税人营造健康的沟通环境，充分展示税务部门为企业文明服务的形象。

(五) 分项承包服务

l 电梯分包

合理利用“共享式”服务的专业优势，有效节约成本，我们选择信誉良好的专业电梯公司作为分包方对三菱电梯进行维护保养。专业公司良好的服务质量更有助于物业公司管理目标的实现。

l 中央空调保养

福田地税办公楼中央空调主机采用了美国约克公司产品，该产品与我公司管理的碧湖花园中央空调主机为同一厂商，在碧湖花园中央空调多年的运行管理过程中，我公司的维修技术人员与设备保养分包方美国约克公司建立了良好的合作关系。如我公司有幸中标，现在为福田地税办公楼空调保养的美国约克公司将再次成为我公司的合作伙伴。

(六) 实施片区全方位服务

1、建立“全方位联合”概念，满足福田地税办公楼各项服务的客观要求。

“全方位联合”指的是充分利用企业内部资源，合理有效与外联单位合作，完成物业管理任务。如：企业内部集中采购、企业内部专业培训、专家小组的管理、技术指导，与外联企业如水、电、通讯等相关单位及邻近小区、大厦合作、相互支持关系的建立。

2、充分利用现代科技，通过网上及电子媒体等手段，提高全方位服务的效率。

3、物业公司公司通过礼仪培训，规范员工的言行举止，倡导员工文明服务和敬业爱岗，使员工质素符合高尚办公环境及文明社会环境的要求。

三、创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想

1、垃圾分类

从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，根据福田地税办公楼的特点，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等。

对垃圾分类处理，我们将配合政府相关部门，采取有效措施进行妥善处理。

2、环保控制

鉴于福田地税办公楼在纳税高峰时期人流量大，管理人员根据实际情况或季节的变化调整中央空调的冷风量以及新风量，保证室内空气质量。根据环保要求，对福田地税办公楼食堂所产生废气、废水的排放情况提出合理化建议。

3、精神文明建设

我公司在精神文明建设方面有以下几点设想：

(1) 在重大节日协助做好节日装饰，营造节日气氛。

(2) 配合、支持福田地税举办的各类职工文化活动。

(3) 协助接待来访福田地税进行参观、学习的企事业团体。

(4) 协助办好墙报、宣传栏、读报栏等工作。

4、风险控制

风险控制的出发点是为了全面解除客户的后顾之忧，确保福田地税办公楼在任何时候，水、电、气设备运行正常，无任何大小事故发生。为此，物业公司将在各个环节严格履行管理职责。多年的管理经验告诉我们，无论多么完善的监控设施，都必须通过人的各种规范行为才能实现预期目标。物业公司培养出了众多具有丰富实践经验的操作员工，这些员工能够始终如一在自己岗位尽职尽责地工作，从而确保了公司一旦接管新物业，能按照规范要求，来操作各项设备，及时发现安全隐患，并将其消灭在萌芽状态，从而为福田地税办公楼提供一个安全、舒适的工作环境。

四、管理学前沿理论的掌握与运用

管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。

(一) 以人为本的管理理论

现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。

物业公司公司体制在物业管理行业中最先改制，现已成为全员持股企业，企业员工成为了公司主人。物业公司倡导敬业、奉献、创新的企业精神，在公司范围内实施ISO9002国际质量保证体系，制定了“安全、舒适、文明、洁净”的质量方针，公司全体员工共同为创建名牌物业而努力。

(二) 系统管理理论

该理论认为：现代企业是为了一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。为了实现管理目标，必须运用系统思想综合分析和处理。

这一理论对物业管理企业十分重要。我们经常强调的客户服务第一、注重对内、对外协调、实施ISO9002质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。物业管理是一项十分繁杂的工作，应该用系统观念、全面的观念整体把握、科学分析、全面实施。

(三) 动态调节理论

为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。这就是管理的动态调节理论。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。

在物业管理工作中，动态调节理论应用极为广泛，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力、强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对业务流程重组从而达到提高响应客户的能力，缩短改善周期等都是具体应用实例。

(四) 效益统一原则

企业为社会提供产品和服务，不仅要满足广大客户的需求和欲望，而且要维护和增进客

户和社会的利益，为人类幸福做出贡献，最终企业才能赢得更多的利润。这就是现代企业管理科学中的效益统一原则。

根据这一原则，物业管理企业应该精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，保持企业发展后劲，又要处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。

(五) 企业文化

杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。

物业公司公司以其特有的企业精神、经营管理理念和发展目标构成了丰富的企业文化，为企业发展提供了强大动力。

五、针对办公楼管理现状拟采取的整改设想

获悉福田征收管理分局公开招标消息后,我公司立即组成一个调研小组,由总经理亲自挂帅,二位副总经理各自分工负责专业技术工作，公司各级人员积极参加贵局组织的发标会，明确招标要求，对办公楼进行了现场调查,针对目前存在的问题制定了整改方案.

１、机电设备、设施的规范管理

经过深入调查，发现办公楼的发电机房、变压器房、配电房、风机房、配电箱、水泵房、中央空调主机、冷却塔等机电设备均需要尽快进行专业保养。我们认为，一般机电设备和公共水电设施寿命在十年左右，如果保养不到位，将大大减少各类公共设备设施的使用寿命，从现场看，应及时整改，避免影响正常使用。

物业公司公司已实施完整的机电设备管理规程及实施办法，并在多年的实践中得以完善，我们有信心能保证福田地税办公楼的机电设备和公共设施在短期内面貌焕然一新，并逐步走向规范化管理。

２、制定房屋配套设施维修、保养计划

福田地税办公楼内墙面多处渗水，各类管道均有不同程度的锈蚀现象。处理内墙渗水问题，首先应查明渗水原因，彻底解决渗水问题。对发生锈蚀的管道进行除锈刷防锈漆。制定并严格执行科学的房屋本体及配套设施维修、保养计划，是确保和延长房屋及配套设施使用

寿命的最佳方案。

３、清洁工作体现专业水准

清洁工作从感观的效果上看，一般都可以做到洁净度标准。结合福田地税办公楼客流量不均衡性的特点，除认真执行清洁工作标准外，还应在纳税高峰期、阴雨天增加2倍以上对办税大厅、洗手间、走廊、电梯间等处保洁、消毒工作频率，保持植物盆内无杂物，植物垫盘内无尘土。

４、公共秩序、安全管理

报税高峰期引导纳税人依次排队办税，疏导报税人流，避免纳税人之间或纳税人与税务工作人员因报税先后次序产生矛盾。严密监视闭路监控系统显示屏幕，预防不法人员乘机作案。

５、停车场管理

根据福田地税办公楼停车需求量远远大于可供给量的实际困难，保持车辆畅通应为最佳方案。非报税高峰期可设2名车场保安员管理车场，逢报税高峰期及阴雨天增设1-2名保安队员，指挥疏通车辆。在分局领导的许可下，适当减少个别车位，由原来1条车行进出通道调整为2条并行通道。其中一条通道作为即停即走上、下客通道，与其并行的另一条通道仅作为车辆通行通道。在报税高峰期或车位已停满的情况下，保安队员引导纳税人车辆在上、下客通道即停即走，始终保持其中一条车行通道畅通，以缓解在报税高峰期车辆进出车场遭遇“进入难，出更难”的尴尬。

６、通过专业设计，制作办公楼配套标识。该项工作主要是结合参评深圳市物业管理优秀大厦要求的标准，按照建设部有关规定，对办公楼设备机房、公共走道、屋顶、办公室、车场等区域在显要位置，设置清晰标识，方便使用人，提高办公楼的管理档次。

物业管理整体思路

衡阳“沐林. 美郡”物业管理整体思路 第一章“沐林. 美郡”的物业管理模式定位 衡阳市沐林房地产开发有限公司结合目前物业管理行业的整体发展趋势与国内知名楼盘在物业管理方面的实际状况，经过周密筹划，为使“沐林. 美郡” 的物业管理服务能满足大多数业主的要求，为广大物业使用人创造一个真正意 义上整洁、文明、安全、便利的环境。同时，又为了区别于其它类似楼盘一味 地跟风大打所谓“豪宅牌、豪华牌、尊贵牌”的“俗套”，针对“沐林. 美郡” 项目的物业档次与管理服务定位，将采用“人情化、人性化、高雅和谐、回归 自然”的管理概念思路与服务模式。 根据“沐林. 美郡”的物业档次与服务定位，沐林公司特为“沐林. 美郡” 量身度造符合其特色与当地需求状况的新型物业管理模式——“七心级酒店大管家服务模式”。 一、“沐林. 美郡”物业管理模式——“七心级酒店大管家服务模式”。物业管理是一项繁杂而辛苦的工作，业户们对服务的满意程度是我们工作的终极评价。在“沐林. 美郡”的管理服务中倡导“忠于职守、记住业主、忘记自己”的服务意识，让“沐林. 美郡”的业户能真正感受到“七心级”的享受——即：放心、贴心、省心、开心、舒心、齐心、暖心。 同时，沐林房地产开发有限公司与“沐林. 美郡”的业户同属于“沐林. 美郡”这个“大家庭”中的一份子，彼此之间的关系是一种“亲情管家式” 的真诚友好关系。 为满足“沐林. 美郡”广大业户追求优质生活方式的需要，我们将在“沐林. 美郡”引入“酒店大管家服务”模式，通过吸取业已规范成熟“酒店大管家服务”当中的“服务意识、服务技能、服务态度、服务规范、服务效率、服务标准等”精髓所在，导

物业管理服务的整体设想与策划

第一章物业管理服务的整体设想及策划一、东欣佳苑住宅小区情况介绍 1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。 2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。 3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。 4、小区主要经济技术指标：总用地面积：27902 平米 总建筑面积：66740.01 平米（地上56139.05 平米，地下10600.96 平米，商业用房面积8506.6 平米）其中:物业管理办公用房237.2 平米 社区用房136.8 平米 物业经营用房534.5 平米 5、绿化情况：绿化率30.1% 。 6、建筑密度：28.5% 7、容建率：2.0 8、配套情况：停车位373 个（其中地上164 个、地下停车位209 个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及界防跨越报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算 机、公共广播系统等。 二、物业管理服务整体设想及策划东欣佳苑住宅小区以适宜业主居

住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以 全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： （一）管理理念定位 树立服务“以人为本” ，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1、服务“以人为本” ，实施“人性化”的物业管理在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分扬的空间。 （1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1）管理服务中心24 小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以般的热情时时刻刻为您排忧解难。 2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 （2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实 施提供保障。 1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需2）主管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等 3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。

学校物业管理实施方案

宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时

也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保

物业管理的设想及整体实施方案

物业管理的设想及整体实施方案 一、物业项目管理服务的设想 通过物业公司对项目的服务定位分析，针对项目物业管理项目的管理要素和接管后所实施的管理内容，结合物业公司多年的物业管理经验和当代对物业管理服务的新理念、新需求，确立了物业公司对项目物业管理的管理构思和整体策划。 （一）管理思想 为项目业主提供文明、整洁、安全、舒适的居住环境和人文环境，延长物业的使用年限，确保其各项功能的正常发挥。在小区广大业主的监督下，凭籍公司现代企业管理机制和丰富的服务经验，以信誉第一，质量为本的服务理念，为项目全体业主提供高标准、高档次的服务。并根据业主的需求，不断推出相应的服务项目和服务内容。 （二）服务理念 物业公司在提供专业的公共秩序维护、保洁、绿化等服务的同时，为业主节 约每一分，让业主满意多一分。 （三）服务宗旨 为业主谋求生活质量、环境品质的改善。强调服务第一，满意至上的服务宗旨，通过提供专业化的服务，营造安定、和谐、舒适、温馨的现代人居住环境和 氛围。 二、管理服务目标 物业公司的物业管理服务工作将参照全国物业管理优秀示范项目评定标准。 三、管理服务要点和新方法的应用 根据项目的规模和特点，参照《物业管理条例》的有关规定及物业服务标准，结合物业公司的管理服务经验，物业公司认为项目的物业管理服务应着重于新方法的应用，主要体现在以下若干方面： 1、管理服务运用科技手段 对物业的管理服务要具有高科技含量，要改变传统的物业管理模式，用智能 化、信息化等现代化技术和手段开展服务，并通过对信息资源的深度开发和广泛 6

利用，不断提高经营、管理、决策的效率和水平，以提高企业内外部的合作能力，提高企业经济效益和市场竞争力。项目将采用先进的物业服务管 理信息化网络技术，建立信息服务、信息交流平台。把需求和服务、信息和管理相融合，构成一个互动性大、整体性强的客户服务中心。并对维修、装修、投诉处理、设施设备运行等全部采用流程化管理，使物业管理服务体系更加规范和科学。 2、引入质量管理体系 物业公司在项目实施的物业服务，将导入ISO9001质量标准， 这将有利于建立一套规范、系统、科学的服务程序和管理制度，提高管理人员的服务意识和质量保证能力，增强员工的管理素质，以更好地适应市场和业主的需要。在实施质量体系过程中，遵循适度可行原则，在一般性的质量原则或行业质量标准指导下，尽可能适应本小区业主需求，使之具有较大的适应性。同时根据物业的特点、等级及付费标准进行综合考虑，以合理的成本为业主提供满意的服务，最终保持物业服务费收支平衡，略有盈余。 3、VI视觉识别系统的引入 在项目项目的物业服务中，物业公司将引入该系统标识，如：在 物业服务中心、保安岗亭等部位安装标识，并于项目内设置宣传类、温馨提示类、安全警示类、设备设施类、车场车辆类等方面的标识，以突出项目服务的便利和体贴，提高项目的档次，使业主从视觉识别上方便、易读、易于接受。 4、物业前期介入及时 前期介入是现代物业服务的一项基础性工作，其核心是把物业服务的思想注入到项目的规划、设计、施工过程中，使其最大限度地满足业主的需求。 物业公司将利用一整套科学、专业的管理方法，在项目的前期物业服务中，通过建设单位、设备供应商的支持配合，充分考虑建成后的使用、维护和服务需求，与规划设计、施工建设同步交叉进行，并从业主和使用人的角度，以专业眼光，向发展商提出许多合理化建议。同时，在组织架构、人员配置及措施上，形成了较为扎实的前期物业服务模式。这些经验将运用到前期物业服务中发挥积极的作用。 7

广场物业服务的整体设想

目录 第一章企业简介1 第二章亿嘉广场物业服务的整体设想2 第一节新海物业的服务优势2 第二节工程调研3 第三节经管目标——构建“文化社区”4 第四节“亿嘉广场”经管模式5 第三章拟采取的经管措施6 第一节经管方式6 第二节实现经管目标的保证措施6 第三节工作人员的培训8 第四节经管人员的经管11 第四章各项专业经管工作技术方案12 第一节治安经管措施12 第二节消防安全经管措施17 第三节交通车辆经管措施22 第四节房屋经管措施24 第五节设施设备经管措施26 第六节保洁卫生经管措施29 第七节社区综合服务34 第八节档案经管36 第九节信息反馈38 第五章紧急应急预案40 第一节房屋安全经管应急工作预案40 第二节突发停电应急预案41 第三节雨、污水管阻塞应急预案42 第四节电梯应急预案42 第六章物资装备及财务预算44 第七章经管目标和承诺51 第八章结束语53

企业简介 我公司是一家通过ISO9001:2000质量认证、拥有完善的经管机制、深受广大业户信赖的国家一级物业经管资质企业。目前，我公司下辖分公司9家、全资子公司3家。系中国物业经管协会理事单位、海南省物业经管协会付会长单位。 我公司自1992年成立以来，弘扬“主动、周到、温馨、和谐”的服务理念，创造了具有良好口碑的“新海经管模式”，成为国内物业经管行业的创新型企业。我公司服务的众多物业工程分别被国家行政主管部门评为“省优秀物业经管示范小区”、“优秀物业经管示范大厦”、“全国工业旅游示范点”、“卫生达标单位”、“治安达标单位”、“绿化达标单位”等荣誉称号。 为应对日益激烈的市场竞争，做强新海，公司于2003年开始实施异地“二次创业”拓展战略，其中在海南、广西先后注册成立了“柳州分公司”、“南宁分公司”、“桂林分公司”、“玉林分公司”、“北海分公司”、“海口分公司”、“广柳公司”、“三亚分公司”等9家分支机构。陆续成功接管了玉林市华商国际·香港城、悉尼城、玫瑰花园、岭南都会、南宁卷烟厂、柳州卷烟厂、燕京桂林漓泉啤酒厂、广西花红药业、玉林制药厂、中国建行玉林分行、玉林金龙PS版南方生产基地、柳州市人大办公楼、柳州市高级中学、柳州市第十二中学、柳州市肿瘤医院、柳州市天天乐制药厂、北航北海学院、海南省第一劳教所、蓝岛康城、祥阁深蓝湾、海晟瑞景等10多个大型优质物业工程，近期正在洽谈位于文昌市政府旁亿嘉广场工程。 截止2006年12月，我公司服务的物业总面积已突破400万平方M，形成一支具有丰富物业经管经验和先进物业经管理念的专业化经管团队，实现从单纯住宅小区经管向企事业办公大楼、各类大型工业园区、学校、医院、写字楼等物业类型扩展的跨越式发展。

学校物业管理与方案与对策

宁夏建院公寓楼物业管理方案 宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物业管理方案： Ⅰ、服务工作目标 一、管理思路 根据与物业公司签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境。 在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。 根据“宁夏建设职业技术学院”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务

内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“宁夏建设职业技术学院”的管理品位。 二、整体管理方案策划 1、秩序良好的需求 良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。 2、环境需求 优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。 3、精神需求 随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此广大师生更多的是期望感受到一种理想的生活环境和文化大氛围。 三、物业管理具体措施 物业管理具体措施基于对“宁夏建设职业技术学院”的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施： 1、整体设想及策划的确立原则 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务； 以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。

小区物业管理服务整体服务方案

小区物业管理服务整体服务方案 xx小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： 1、管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1.1服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在xx东苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使xx成为“人性”得以充分张扬的空间。 1.1.1 对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1.1.1.1管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 1.1.1.2不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 1.1.2 引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 1.1. 2.1多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 1.1. 2.2主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 1.1. 2.3关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 1.1. 2.4为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。 1.2 管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。 业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。

物业管理服务方案及设想模板

物业管理服务方案 及设想 1

旅游城物业服务整体设想及思路 第一章、公司简介略 第二章、项目物业服务整体方案设想及思路 一、项目物业服务实施方案设想 我们提出构建“一站式”的万达生活方式，强调由“物化”管理上升到“文化”管理；实现传统家居理念与万达“一站式”生活方式高度共融的“精英文化社区”的管理目标；经过物业公司搭建的社区交流和沟通平台，促进邻里之间的睦邻亲善及和平共处；激发广大业主积极参与建设社区人文环境的共建共享。在物业服务方面坚持以“社会效益、环境效益为主，经济效益为辅”的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。同时在为万达项目提供规范、细致的基础物业管理服务的同时，将着力发挥万达物业独具的商业管理优势，将社区打造为亦静亦炫，宜居宜商的生活社区；时尚投资精英消费与经营的现代模范生活典范社区。 为实现以上设想，拟采用“一种模式、两个目标、五项措施”的管理方针；其次经过集团资源和运用持续发展的战略，确保物业的保值、增值。具体方案实施如下： 1.一种模式：执行“大管家”服务模式:按楼栋设立“大管家”，“管家”(将区域内物业工程维修、秩序维护、清洁服务人员纳入直接监管范围)，其手机24小时开机，业户若有什么事情能够随时与管家联系。目的是让一个区域的负责人直接面对业主，日常生活发生大小事情都能够直接

找管家负责，无需去找物业公司的不同部门；任何事情用一个电话号码，为业主全部解决。同时在管理工作中将根据本物业的实际特点运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式，力求更好地满足业户的需求。如： 1）迎候服务，早晚礼:管理处主要管理人员携带大管家/管家轮流负责迎候值班，在大门迎接业主/客户的上、下班前半小时；在规定时间内迅速达到迎候位置，遇见客户迎面而来，应点头微笑致意并问好。 2）引导式服务：为访客做引导或为业主提供主动服务(如提重物、抱小孩等)。 管家式服务：区域大管家及物业工作人员引导式服务：主动引导客人或帮业主提重物2.两个目标 1)总体目标： ?按成都市物业服务等级执行“五级”服务标准提供物业服务，对项目全面导入ISO9001质量管理体系标准、ISO14001环境管理体系标 准、OHSAS18001职业健康安全管理体系标准，同时分析并满足业主 的需求。 ?项目全部交付后一年内，达到成都市市级物业管理优秀标准；在符合

物业管理服务方案与设想

LENOVO 大型项目物业服务方案设想及思路

旅游城物业服务整体设想及思路 第一章、公司简介略 第二章、项目物业服务整体方案设想及思路 一、项目物业服务实施方案设想 我们提出构建“一站式”的万达生活方式，强调由“物化”管理上升到“文化”管理；实现传统家居理念与万达“一站式”生活方式高度共融的“精英文化社区”的管理目标；通过物业公司搭建的社区交流和沟通平台，促进邻里之间的睦邻亲善及和平共处；激发广大业主积极参与建设社区人文环境的共建共享。在物业服务方面坚持以“社会效益、环境效益为主，经济效益为辅”的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。同时在为万达项目提供规、细致的基础物业管理服务的同时，将着力发挥万达物业独具的商业管理优势，将社区打造为亦静亦炫，宜居宜商的生活社区；时尚投资精英消费与经营的现代模生活典社区。 为实现以上设想，拟采用“一种模式、两个目标、五项措施”的管理方针；其次通过集团资源和运用持续发展的战略，确保物业的保值、增值。具体方案实施如下： 1.一种模式：执行“大管家”服务模式:按楼栋设立“大管家”，“管家”(将区域物业工程维修、秩序维护、清洁服务人员纳入直接监管围)，其手机24小时开机，业户若有什么事情可以随时与管家联系。目的是让一个区域的负责人直接面对业主，日常生活发生大小事情都可以直接找管家负责，无需去找物业公司的不同部门；任何事情用一个，为业主全部解决。同时在管理工作中将根据本物业的实际特点运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式，力求更好地满足业户的需求。如： 1）迎候服务，早晚礼:管理处主要管理人员携带大管家/管家轮流负责迎候值班，在大门迎接业主/客户的上、下班前半小时；在规定时间迅速达到迎候位置，遇见客户迎面而来，应点头微笑致意并问好。 2）引导式服务：为访客做引导或为业主提供主动服务(如提重物、抱小孩等)。

物业管理服务的整体设想及策划

第一章物业管理服务的整体设想及策划 一、东欣佳苑住宅小区情况介绍 1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余姚市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余姚市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。 2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余姚市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。 3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。 4、小区主要经济技术指标： 总用地面积：27902平方米 总建筑面积：66740.01平方米（地上56139.05平方米，地下10600.96平方米，商业用房面积8506.6平方米）其中:物业管理办公用房237.2平方米 社区用房136.8平方米 物业经营用房534.5平方米 5、绿化情况：绿化率30.1%。 6、建筑密度：28.5% 7、容建率：2.0 8、配套情况：停车位373个（其中地上164个、地下停车位209个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及周界防跨越报警、闭路电视监控、对讲与

防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算机、公共广播系统等。 二、物业管理服务整体设想及策划 东欣佳苑住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： （一）管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分张扬的空间。 （1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 （2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工

提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案

提高小区物业管理服务水平的整体设想和策划方案 1、总体顾问理念 住宅小区物业管理尤其是对高品质的、大型的住宅区的管理具有专业化、企业化、社会化、经营化的特点。杭州“浅水湾”城市花园是高层住宅小区，对于保安消防管理，客户服务等工作有较高的要求。新金桥物业将发挥自身具备的人才优势和高档住宅物业方面的成功管理经验，结合杭州当地实情，建立一套符合杭州“浅水湾”城市花园物业管理模式的总体顾问管理概念。 新金桥物业坚持“以人为本”的管理思想“业主利益至上，安全消防第一”；“创一流的管理、创一流的服务、创一流的环境”的管理理念将以卓越高效的物业管理为客户服务，创造一个“亲人、亲家、亲合、亲才”的四亲空间，为杭州人民营造“高雅、和谐、亲近、美好”的居住环境，以达到物业的保值、增值，实现社会效益，经济效益的同步增长。 （1）整体设想与策划方案 a 项目特点分析： 围绕总体顾问理念，新金桥物业对项目进行了全面系统的分析，存在以下几个特点： 1）智能化设施设备运行维护 “浅水湾”城市花园作为杭州地区的高档的住宅区。拥有变频供水电子监控，远红外报警等，智能化设施设备，因此对其管理和维护是维持整个小区运转的基础。 2）安保防范 浅水湾城市花园总建筑面积打23万平方米，并分多期开发，对安保防范工作提出了很高的要求，且智能化安保设施的高效正常运转需要一个过程。新金桥物业确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。从我们长期管理高档物业的经验来看，良好的安保防范是衡量管理效绩的关键。

3）清洁环保 作为一个主要以高级公寓为主的高档精品楼盘，环境因素是一个重要的指标。根据小区的整体规划，绿化面积占较大比例，这对绿化保洁工作产生了较大压力。 4）公众形象 “浅水湾”城市花园地处杭州市中心商业区内，同时作为杭州市的高档精品楼盘，“浅水湾”城市花园必将成为公众关注的焦点。作为似心服务的物业管理公司，其工作的方方面面在接受业主的监督管理的同时，其工作成效将直接接受公众和媒体监督考评。新金桥物业力争不仅从硬件上更从软件上提高“浅水湾”城市花园的整体公众形象，真正做到经济效益、社会效益的双赢，提升中联房地产公司的品牌形象。 5）人才管理 “以人为本”的管理思想，不仅体现在对外服务管理上，而且还体现对企业内部员工的管理。良好的奖惩措施和完善的培训体系是企业持久发展的动力之源。 b 管理办法 措施之一：智能化设施设备的专业化管理 发展新金桥物业规模优势，充分利用新金桥公司总部工程设备部人力资源支持，实施对机电设备等方面的专业化物业管理，同时，在管理运作方面，加强智能化维护保养。 措施之二：“安保”的三防结合管理 在现场勘查，查阅资料的基础上，根据智能化防范的条件，结合新金桥物业的安保管理经验，从实际情况出发，确立了前期安保管理以“人防为主，技防为辅”，常规期安保管理以“技防为主，人防为辅，全面防范”，重大活动安保管理以“联手警方，全面防范”的整体治安防范思路。同时结合“浅水湾”城市花园智能化情况，“三防”结合即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施完整的保安防范体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即固定岗与流动岗

学校物业管理思路

随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业也得到了发展,但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段,而物业管理自身还处在发展的初级阶段,没有成熟的市场背景,企业内部的管理经营模式各自为政。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同,高校物业的最大特点,就就是它依托学校,实施范围主要限于校内,高校物业管理起步相对较晚,物业管理理念尚未成熟,物业管理思路与模式尚不清晰。本文就高校物业管理企业的管理作以研究与探讨。 (一)本着严谨务实的原则,逐步由人情化管理向制度化管理过渡 物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门,必须在公司整体精神的指导下,并结合物业管理行业特征,提出物业管理企业的精神口号,比如“严谨、规范、务实、热情、创新”,要努力体现企业在整体上“团结、向上、规范”的精神面貌,确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务,从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中,完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规范物业管理的制度、条例。随着制度的推行与深入,从过去员工靠人情,靠自律,靠面子管理逐步向靠制度、靠规范、靠程序进行管理。在管理当中,管理员要不断地学习与贯彻员工规章制度,来加强与实现管理,让员工切身体会到制度就是为岗位而设,而不就是为个人而设,使人情管理的成分逐步减少。规范的制度建设在不断加强情况下,由于不适应严格的规范化管理带来的不适应,引起了不同原因的员工情绪波动,甚至发生暂时性的停工停产事件,但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。 (二)理清思路,与时俱进,及时调整管理模式 物业管理工作就是一门“繁、杂、细、变”的工作,物业管理的涵盖面非常广,头绪很多,因此比较“繁”;物业管理涉及的内容比较多,牵涉部门多,因此比较“杂”;物业管理很多工作就是面上的工作,物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系,就是体现学校门

物业管理服务整体设想及总体目标

物业管理服务整体设想及总体目标 1．管理服务定位 物业企业要通过对物业项目的服务和管理，将项目传统的精神、现代的形式淋漓尽致表现出来，使每一位业主置身祥瑞优美环境当中，营造让人赏心悦目氛围，让业主将心旷神怡追求艺术的形式与优雅生活能够完美结合。 2．物业管理服务整体设想 物业企业要根据国外先进的服务理念和行业领先的服务模式，并根据项目实际情况，制定出科学、细致、全面的管理方法，为此，服务管理模式如下： 安全管理 安全管理是人们关心的首要素，更是有序生活的基础，因此物业公司在安全管理方面必须特别重视，要通过技防、人防、安全制度管理，治安宣传和活动，实行全方位安全立体管控。 采用半封闭式安全管理方式，建立门禁系统、治安电视监控系统、消防智能监控系统、周界报警系统等监控体系对区域安全进行有效控制，全面提高安防系数。做到社区主要出入口24小时有专人值守，电梯、地下车库、社区外围等重点部位有24小时电视监控，监控室24小时专人值班，做好值班记录。 巡更系统 设立保安巡更系统，根据社区交通、消防等通道设计巡更路线并制定具体实施方案。严格执行安保巡更点到制度，确保巡逻质量。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于每小时一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。 人防系统 实行安保人员半军事化管理，制定安保管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强安保人员的工作责任心；强化安保人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高安保人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；加强安保人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当。使用带耳机的对讲通话，避免业主被对讲机的声音干扰。 交通管理

学校物业管理方案

物业管理方案（学校） 二○一一年四月一十一日

第一章服务工作目标 一、管理思路 根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。 在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据学校的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。 根据学校所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升学校的管理品位。 二、整体管理方案策划 1、秩序良好的需求 良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。

2、环境需求 优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。 3、精神需求 随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。 三、物业管理具体措施 基于对学校的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施： 1、整体设想及策划的确立原则 目标明确，共建精品； 精心管理，周到服务； 以人为本，持续改进； 诚信经营，满意达标。 2、高标准、高水平管理的措施 ⑴、组建专业化、高素质的员工队伍 一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在学校项目的物业管理中，要打造学校物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。 在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理

物业管理服务的整体设想及策划

物业管理服务得整体设想及策划思路 内容简要说明： 一、物业管理得目标及战略构想 对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制得弊端,最大限度地实现物业得社会效益、经济效益及环境效益得统一与同步增长。 二、物业管理服务得整体设想及策划思路 以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，针对露水河镇各小区得特点，我们在物业服务上要定位管理理念，树立“服务以人为本"、“管理以物为本”得意识，以实现全面改善居住质量，创造文明居住环境. 三、管理机构设置与规章制度 合理设置管理机构，健全与完善各项规章制度，严格人员得素质管理,运用现代化管理手段,致力于精神文明建设,实施品牌与形象策略。 四、管理人员得配备及管理 我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”得用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”得用人标准，严把人才选聘关。我们要求事务管理人员必须就是一专多能,实行一岗多职. 五、各项管理服务承诺及指标 根据物业管理服务及我地区各小区实际,合理制定各项工作指标，并公开服务承诺，以促进工作质量、完成工作目标。

六、物业企业管理方案 合理制定房屋管理、市政管理、环境卫生管理、绿化管理等各项工作实施方案及管理措施,保障各项工作及目标高质量完成. 七、企业经济效益 通过正确核算物业管理经营成本，在为业主提供超值服务得同时，采取有效增收节支措施，不断提高经济效益,走可持续发展之路。 详细内容: 物业管理得目标及战略构想 一、总体目标 针对各小区得特点，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，更好地发挥物业最大得使用功能，使其保值增值,为露水河镇居民创造整洁、文明、舒适得生活、工作与出行环境,全面实现改善居住质量、创造文明居住环境得目标.对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制得弊端，最大限度地实现物业得社会效益、经济效益及环境效益得统一与同步增长。 二、近期目标 １、第一年，督促开发建设遗留问题得整改，同时重点抓好装修阶段得管理，使小区得建筑风格不被破坏;逐步推出各项延伸服务。并以《物业管理细则》作为小区日常管理与服务工作得指导,针对小区得管理特点，制订切合实际得各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对员工进行培训,逐步推

学校物业管理思路

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业也得到了发展，但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段，而物业管理自身还处在发展的初级阶段，没有成熟的市场背景，企业部的管理经营模式各自为政。由于高校后勤的物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点，就是它依托学校，实施围主要限于校，高校物业管理起步相对较晚，物业管理理念尚未成熟，物业管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物业管理企业的管理作以研究和探讨。 (一)本着严谨务实的原则，逐步由人情化管理向制度化管理过渡 物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门，必须在公司整体精神的指导下，并结合物业管理行业特征，提出物业管理企业的精神口号，比如“严谨、规、务实、热情、创新”，要努力体现企业在整体上“团结、向上、规”的精神面貌，确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务，从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中，完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规物业管理的制度、条例。随着制度的推行和深入，从过去员工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠规、靠程序进行管理。在管理当中，管理员要不断地学习和贯彻员工规章制度，来加强和实现管理，让员工切身体会到制度是为岗位而设，而不是为个人而设，使人情管理的成分逐步减少。规的制度建设在不断加强情况下，由于不适应严格的规化管理带来的不适应，引起了不同原因的员工情绪波动，甚至发生暂时性的停工停产事件，但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。 （二）理清思路，与时俱进，及时调整管理模式 物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作，物业管理的涵盖面非常广，头绪很多，因此比较“繁”；物业管理涉及的容比较多，牵涉部门多，因此比较“杂”；物业管理很多工作是面上的工作，物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系，是体现

物业管理服务工作的整体设想及策划

物业管理服务工作的整体设想及策划物业管理服务工作的整体设想及策划提要：建立和实施完善的物业管理质量体系物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系 来自 物业管理服务工作的整体设想及策划 管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀，完全有能力有信心承担起一期的物业管理工作，一旦我司受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把一期建设成为首座公寓式的物业管理的典范。 我们的管理总目标是： 自接管一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，并积极争创全国示范。整体的设想与策划分为五个方面： 1 高标准、高水平管理的措施 建立和实施完善的物业管理质量体系 物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年

来，在国内物管行业逐渐推广实施的9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在一期的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。要根据一期的管理模式和特点尽快建立和实施9001-2000质量管理体系。 培育高素质的员工队伍 人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业户服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。 加强和完善物业管理的硬件条件 在一期物业管理工作中，除了要充分依托现有的管理设备外，还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完

华为高校学生公寓物业管理整体运作方案

华为高校学生公寓物业 管理整体运作方案 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

某某高校学生公寓物业管理整体运作方案 第一章某某高校学生公寓简介 本次参与招投标的学生公寓为某号公寓、某号公寓和某号公寓，学生公寓3号楼由南北两楼组成。南楼6层，每室住4人，共90个房间，北楼6层，每室住4人，共88间，合计有寝室178间，总建筑面积为8679平方米。可容纳712人。 学生公寓4号楼由南北两楼组成，总建筑面积7363平方米，主体五层、局部四层，房间139间。每室住4人，可容纳556人，本楼有部分楼层将安排教工宿舍。 学生公寓8号楼由南北两楼组成，总建筑面积为7403平方米，南楼6层，为学生公寓，建筑面积为6355平方米，南楼学生公寓每层25间（15间住6人、10间住4人），共有150间，可容纳780人。 这些学生公寓内除学生宿舍外，还配有配电房、开水间、学生活动室、物业值班室、接待室等，学生宿舍内配有组合式写字台、书橱、多用柜、脸盆架、床、椅子、电话机等，称得上是现代化的学生公寓，所有这些现代化设备的配备，对于物业管理也提出了相当高的要求。 高校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，因此在学生公寓

的物业管理过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。 我公司通过多年的对学生公寓的物业管理，已经从中取得了一定的物业管理经验，并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们有能力管理好学生公寓，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。 第二章我公司对学生公寓管理的优势 第一节公司简介 略 第二节公司托管物业项目展示 略 第三节业主意见和来宾留言（摘录） 略 第四节我公司托管学生公寓的优势 略 一、我公司早期介入高校并熟悉高校整体情况的优势

物业管理服务的整体设想及策划精选范本

物业管理服务的整体设想及策划 一、我物业公司要从始至终树立“用户就是上帝，信誉就是生命”的企业宗旨，深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本这条主线，严格公司各项规章制度的贯彻落实，很抓员工的服务意识和质量意识，用先进的企业文化去教育和鼓舞员工，不断增强他们的主人翁责任感的集体荣誉感，争取把本物业服务项目建设管理成为环境优美、治安良好、安定团结、和谐文明的家园。 二、拟采取的管理方式和工作计划 1．建立健全针对本小区特点的物业服务管理机构，人员照片公示上墙，接受本行广大干部职工和小区居民的监督。 2．结合本小区的特点和居民代表的意见，制定适应本小区特点的安全防范体系，力争在我公司的管理时限的范围内不发生一起盗窃、车辆丢失事件。 3．从公司内部着手，狠抓员工的素质教育，强化各项规章制度的贯彻落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。 4．完善质量管理体系，建立质量管理档案。对于需要定期检查维修、新件更换、报废等实件物品，要进行详细的登记、造册，分管负责人要签字核实，做到厉行节约、增收节支。提高所服务区域物业产品的使用效益和经济效益。 5．认真做好信息反馈工作。将物业公司的维修热线电话和各工种的人员手机号公示上墙。虚心听取居民的意见，物业管理项目负责人定期进行走访住户，及时改进工作中的不足之处，24小时为住户服

务。 前期工作计划、内容及时间安排 公司管理人员和服务人员进入后，用两天时间了解服务处所布局、位置、各种电器及消防设备、所属管网布局以及使用情况。结合银行领导及后勤人员了解分行机关、营业部治安情况及对服务处所的卫生状况、环境绿化要求，用一周时间使所负责服务处所环境状况有明显改观并长期保持下去，用半月时间对银行机关、营业部上下水管网进行高标准检查维修，维修后无跑、冒、滴、漏等现象，确保一次交验合格率100%。用一周时间对住宅小区及分银机关、车辆登记造册、实行出入通行证制度。建立业主档案，要对住户花名人数、车牌号、电话号码、社会关系进行登记注计并做到保密。物业服务人员及保安人员统一服装、持证上岗、举止文明、礼貌待人，小区及分行营业部综合治理工作取得明显改观。一月之内各项工作合理展开，综合评比在全市物业管理系统进入先进行列。 正常期的服务工作内容及时间安排 1．工作正常展开后，要从“靠优质服务赢得用户满意、靠科学管理实现经济效益、靠规章制度创建文明小区”三项措施上下功夫，参观学习借鉴先进小区的物业管理模式、内强素质、外树形象。力争在三个月内达到文明小区的创建目标。 2．进一步完善和改进前期物业服务有关内容，对服务对象定期进行民意抽查、科学分析。对所属设施、设备维修、养护情况定期检