酒店公寓投资客户常见疑问

酒店公寓投资客户常见疑问.

你们的固定回报能不能兑现？

答。这个问题请你放心。首先您购买了我们的酒店公寓。我们酒店管理公司已跟您签了酒店托管协议。协议明确约定每月固定回报都必须打入您的银行帐户。是受到法律保障的。我们公司为什么用重金打造这样的酒店。主要是考虑了长期的经营目标来计划实施的。我们公司在做本项目的时候。已经对六库的各大酒店。宾馆。招待所。做了详细的市场调查。目前六库的酒店业还有很大的发展空间。数量不多。总的只有20多家。入住率平均在80%-90%入住酒店的

大多是旅游及办公的消费群体。甚至节假日都是爆满的。要住房间都得提前几天预订。星级酒店才X家.而且这些酒店整体的档次都不是很高。消费者想住档次高。服务好。价格实惠的都找不到。而我们公司正看到这个酒店市场急需具有4星级档次。5星级服务。又

有3星级收费标准的酒店进入市场。而我们公司正是做这样的酒店。我们这样的酒店即保证了客户的固定回报。业主介绍客户来。又有相应的提成.我们不止您带客户来.我们还有100多位业主也会带客户来入住。而且我们每位业主都会成为酒店的VIP会员。各项消费享受最低折扣。大大提高他们入住的兴趣。我们公司是按长远的计划来经营管理并实施的。我们公司还有采用了连锁酒店的经营模式。在楚雄等地。都有同样的连锁酒店。你都可以同等享受VIP最底折扣。我们还可以计算一下酒店公寓回报及运营成本扣除后。在考虑

客房数量及年入住率因素的情况下。酒店管理公司还在有很大的经

营利润。六库的酒店市场那么旺。酒店管理公司经营的那么好。您

说我们的固定回报还不能兑现吗。

你们的入住率能不能保障？

答：我们公司在做本项目的时候。已经对六库的各大酒店。宾馆。招待所做了详细的市场调查。目前六库的酒店业还有很大的发展空间。数量不多。总的只有X家。入住率平均在80%-90%入住酒店的大多是旅游及办公的消费群体。甚至节假日都是爆满的。要住房间

都得提前几天预订。星级酒店才X家。而且这些酒店整体的档次都

不是很高。消费者想住档次高。服务好。价格实惠的都找不到。而

我们公司正看到这个酒店市场急需具有4星级档次。5星级服务。

又有3星级收费标准的酒店进入市场。而我们公司正是做这样的酒店。我们这样的酒店即保证了客户的固定回报。业主介绍客户来.又

有相应的提成。我们不止您带客户来。我们还有100多位业主也会

带客户来入住。而且我们每位业主都会成为酒店的VIP会员。各项

消费享受最低折扣。大大提高他们入住的兴趣。我们公司是按长远

的计划来经营管理并实施的。我们公司还有采用了连锁酒店的经营

模式。在楚雄等地。都有同样的连锁酒店.你都可以同等享受VIP最

底折扣。您说我们的入住率还不能保障吗。

你们拿了我二十几万。万一跑了我找谁要。

答:我们公司本身开发这类项目也不是第一次了。你看我们在楚

雄等地都有这样的项目。我们开发商。酒店管理公司。销售公司都是一个整体。我们也是花上千万来打造这个项目的。我们首先考虑的是客户的利益得到保障。其次才会来投资这个项目。另外我们公司销售房产也要得到银行的评估贷款的风险。才会贷款给我们的客户。而现在贷款给我们客户的是XX银行。而我们做的是连锁酒店。我们不会因为这20多万影响我们的口碑和长期的目标计划。所以你放心。我们公司是不会跑的。

价钱太高，二十几万才买了那么一个小房子，不划算？

答:您说的价格高是跟六库住宅的平均销售价格来比较的。其实

我们酒店公寓跟住宅是有很大的不同的。我们是投资理财产品。您看与我们酒店公寓面积同样的住宅在六库市场上也就在300-500左右。而且还要考虑它空置情况。不能保证每个月都能租出去。租金也不能固定。而您买的酒店公寓。我们酒店管理公司在托管期内每月保证给您的固定回报都是1000多。相当于普通住宅的3-4倍。而且我们还有额外的回报。1.您带客户来有额外的提成。2.您购买我们酒店公寓就是我们VIP的会员。入住我们公司旗下开发的连锁酒店各项消费都可享受最低折扣。3.并且在托管期里免去你的物业管理费。我也可以给您计算下您买的这套酒店公寓能给你带来多少回报。

酒店现在什么都没有，等以后配套起来了再来购买？

答:我们的酒店公寓为什么现在开始销售。是因为现在房地产行

业都在不断的发展。公司与公司之间竞争很大。我们公司也一样考

虑要在其他地方建立连锁酒店。我们也和其他房地产公司一样。项

目达到销售标准就可以卖房了。销售结束后转入下一个项目。在说

像我们这样的酒店公寓在其他城市也是这样销售的。例:楚雄北部湾。而且开盘一星期后就销售完了。如果等到配套全部做好您在来买。

就买不到我们这样好的产品了。而且我们做的样板房的配套设施。

交房标准。都是要写入买卖契约合同里的。我们也要如期竣工交房。如果我们这个项目都做不好。就会影响我们整个公司长期的发展。

很多媒体都说投资产权酒店有风险，我觉得还是谨慎一点好。

答：投资都是有风险的。您说的也有道理。但是呢首先我们要明确的是产权式酒店的概念。还要明确的是酒店公寓的概念。其中产

权式酒店是指由投资者买断产权。开发商以销售的模式将酒店每间

客房的独立产权出售给投资者。每套客房都各拥有独立的产权。将

客房委托酒店管理公司并分取投资回报。即获取物业上的增值。同

时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。而我们的酒

店公寓是指一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式。又

吸收了住宅。写字楼的某些特点。即可以居住又可以办公的综合性

很强的物业。我们开发公司也是以销售的模式将酒店每间客房的独

立产权出售给投资者。每套客房都各拥有独立的产权。将客房委托

酒店管理公司并分取投资回报。即获取物业上的增值。而且我们还

有额外的回报。1您带客户来有额外的提成。2.您购买我们酒店公寓就是我们VIP的会员。入住我们公司旗下开发的连锁酒店各项消费

都可享受最低折扣。3.并且在托管期里免去你的物业管理费。我们

酒店公寓和产权式酒店有很大区别。所以我们的经营理念和经营模

式也是不一样的。况且春城晚报上也明确说明像我们的酒店公寓好

租又好卖。现在云南的很多城市都在不断的开发这样的产品。

样板间的配置都可以写到合同里面吗？

答：我们酒店管理公司和你签署的酒店托管协议中。明确的说明。我们交房时的配置和样板房的配置是一样的。而且交房时的酒店公

寓配置标准是具有法律保障的。

您们公司的经营模式及理念是怎样的？

答：我们理念不是欺骗客户的。而是以一个长远的目标来经营的。我们的理念不完全在怒江。在全云南我们开发的产品都是这样的。

我们的投资公司。酒店管理公司。经纪公司是一个整体。我们不以

酒店利益最大化。主要的目的是通过集团公司长期经营。给客户带

来长久的利益。公司的未来发展不单在本地。在公司其他连锁酒店

也可以享受同等的服务。我们的酒店不完全交给酒店公司来管理客

房入住情况的。而是让业主充分挖掘身边的客源来保障酒店的高入

住率。充分保证酒店的长期经营。以上这些都是我们公司按长久性

计划来实施的。

酒店在托管期内客房陈旧翻新如何处理？

答：首先我们酒店管理公司会全权负责酒店的翻新改造的费用。在托管期间我们会留出一部分经营所得的费用。来进行翻新维护。例如：无论客房每天是否有营业收入。酒店公司都会为每间客房预留出10元左右的费用。到需要翻修的时候使用。那我们有130多间的客房。到时候也是一笔很大的翻修经费。通常酒店管理公司根据酒店的折旧年限会进行翻修处理。一般维护得好的情况下是在5-6

年翻修一次。如果维护得不好的情况下。是在3-4年进行一次翻修。但不管维护得好于坏。我们酒店管理公司都会进行翻修。因为我们考虑的是酒店的长期经营。翻修是必须的。

如果你们酒店管理公司不经营了。翻新的费用是否退还给我？

答：我们酒店管理公司在经营托管期内就充分考虑这笔翻修经费的用途。主要是用来维护酒店的客房设施。考虑长期经营。而这笔费用不在客户的回报范围之内。所以这笔翻修的费用是不退还给客户的。

我买酒店公寓可以做其他用途？

答：首先我们公司在做这个项目的时候。就已经定位酒店公寓的用途。它是为了长期经营。从而给业主带来长期稳定的回报服务的。这就决定了整个酒店必须用专业化管理。我们在托管协议当中已经

明确说明。在托管期间客房不能用做其他用途。我们是为广大业主

投资回报考虑的。不能为了个别业主的意愿来改变我们的经营模式。假如没有统一管理好酒店。那将会对业主的长期回报和酒店的长期

经营带来严重的影响。从而造成双方的损失。这肯定是我们双方都

不愿意看到的。

我买你们酒店公寓酒店管理公司可不可以和我签短期的托管协议或

在长一点的酒店托管协议？

答：我们酒店管理公司在做本项目的时候。已经根据市场计划好一个合理的托管期限。原因是由于业主若签署了不同的托管期协议。从而造成公司无法统一的管理。那将会对业主的长期回报和酒店的

长期经营带来严重的影响。从而造成双方的损失。这肯定是我们双

方都不愿意看到的。我们是按长远的目标计划来实施的。如果托管

期时间签得长。酒店管理公司如果根据市场进行调整回报。比如物

价上涨了。酒店客房价也随之上涨。那酒店管理公司也要对您们的

固定回报进行相应的调整。若长期签订酒店管理协议。就会对您们

业主的利益不利。所以我们不能由业主自定签署托管期限。

酒店托管期满以后你们酒店管理公司不在管理酒店，我们怎么办？

答：首先.我们酒店管理公司也是按酒店市场及业主委员会的意见.来判断是否继续经营管理酒店的.况且我们公司在做本项目的时候。已经对六库的各大酒店。宾馆。招待所做了详细的市场调查。目前

六库的酒店业还有很大的发展空间。数量不多。总的只有X家。入

住率平均在80%-90%入住酒店的大多是旅游及办公的消费群体。甚至节假日都是爆满的。要住房间都得提前几天预订。星级酒店才X 家.而且这些酒店整体的档次都不是很高。消费者想住档次高。服务好。价格实惠的都找不到。而我们公司正看到这个酒店市场急需具有4星级档次.5星级服务.又有3星级收费标准的酒店进入市场.而我们公司正是做这样的酒店.我们这样的酒店即保证了客户的固定回报.业主介绍客户来.又有相应的提成.我们不止您带客户来.我们还有100多位业主也会带客户来入住.而且我们每位业主都会成为酒店的VIP 会员.各项消费享受最低折扣.大大提高他们入住的兴趣.我们公司是按长远的计划来经营管理并实施的.所以我们没有理由不继续经营下去.如果我们酒店管理公司不经营.除非是你们业主委员会不让我们经营.就算是我们不经营管理了.您们也可以请其他酒店管理公司来继续管理.市场那么好您不用担心没有好的酒店管理公司来管理.

14.酒店托管期满我不交给你们酒店管理公司管理行不行？

答：假如我们托管期满后，我们会根据酒店托管协议中的条款来执行.我们会根据业主委员会三分之二的业主同意是否续签来决定.

如果我们酒店管理公司不经营.您们也可以请其他酒店管理公司来继续管理.市场那么好您不用担心没有好的酒店管理公司来管理.

15.我听说其他地方酒店公寓有每年十多天免费入住天数，你们这儿为什么没有？

答：您说得对.确实是有.那我们公司为什么没有呢.我来跟您分析

下.第一.如果有的.当业主每年都来入住10多天酒店.在酒店经营比较好的季节.就会造成酒店客源流失.第二.有的业主工作比较忙.但有的

来不了.那我们酒店客房就不能营业了.也得空着.也会对酒店的经营

带来严重的损失.第三.据我了解.有的酒店管理公司在召开业主委员

会的时候.由于酒店的生意非常好.业主的免费入住天数得不到落实.

在一定程度上导致业主和酒店管理方的矛盾.从而影响双方的互信.所以我们没有这样的规定.

办酒店公寓卡客户常见疑问：

1.酒店公寓卡怎么办理？

答：首先你看一下我们办理酒店公寓卡的申领须知，其次填写酒店公寓申领单，然后选购酒店公寓需交纳的10000元酒店公寓VIP

卡成意金，并领取酒店公寓VIP卡.

2．身上没带多少钱，改天再过来；

答：情况1.你带银行卡没有，是那个银行的？若带卡了，我们可以和你一起去转帐的.

情况2.没带卡，带少量现金，我们可以先跟你填写酒店公寓申领单，你拿身份证来我帮你填写，你现在回去取钱来，或叫你的家人和朋

友把钱送过来办理，我们现在公寓卡才推出几天，就发售X张了，

在过些天公司按照我们客房的数量发售VIP公寓卡就停止了，到时

想买我们的酒店公寓的机会就没有了.

3.办卡交的钱太多，能不能少交点？

答：这是公司的明确规定，我们也是按公司程序工作，如果有的人交的少，有的人交的多，到时，交的多的客户来找我们退多出的金额，我们的工作程序就跟复杂了，况且我们出售的是房产，跟其他房产公司相比，我们是相对合理的了，有的公司还交2万-3万的，你们的情况我们公司都为你们计划考虑好了，你放心，这钱只是暂时放在我们公司，到开盘时你没选购到你满意的房子，我们公司一分不少的要退还给你的，我们公司也不会因为你这10000元影响到我们公司的口碑.信誉的，你说是不是.

4.我能不能多办几张卡？

答：我们公司销售卡是有限的，只限售X张卡，我们不是为了

买卡才来做这个项目，原因是我们公司的主要是为了酒店的长久经营，需要100多个（向你这样社会关系比较好的）客户来购买我们的酒店公寓产权，成为我们的业主，他们住自己的酒店即享受了

VIP会员的最低折扣，介绍客户来住自己的酒店又有额外的提成，

这样酒店来入住的客户才会多，回报才更加有保障.2.假如我们的所有酒店公寓只卖给10几个人，那我们的酒店就会减少很多辐射面，因为无论这十几个客户的关系面再怎么大，也比不上一百多个客户的影响力，所以客户来办卡我们都有一个数量上的限制。

5.如果不买的话我的钱能不能退？

答：肯定没问题，认购须知上都有相应的规定，如果您选不到满意的房号或者是放弃购房权利，我们都会一分不少退还您所交的诚

意金，而且不收取任何费用，请您放心，这是一点问题都没有的.

6.开盘前能不能退卡？

答：退卡的时间是在开盘前的一个星期和开盘后的一个星期之后，因为这段时间里公司都把全部的精力放在开盘这个工作上，基本上

都没有什么时间来处理退卡的事情，但是请您放心，钱是肯定能退的，申领单上已经明确了退卡的办理事项，再说您手上也有交款的

收据，上面很清楚的写明了您交款的金额.您放心，肯定能退的，希

望公司的规定你们能够理解和支持.

7.我办卡的相关资料丢失了怎么办？

答：卡丢失了请您在第一时间内和我们联系并且带上您的身份证到我们的营销中心办理注销手续，我们会为您把相关资料补齐.

8.开盘时我本人不能来怎么办？可不可以让其他人来办？怎么办理？

答：可以让别人代为办理，必须带上您的身份证和认购资料以及代办人的身份证和户口本，如果非直系亲属还需公证部门的相关委

托书.

9.开盘时需要带上什么样的相关资料？

答：本人的身份证及酒店公寓申领单、交款收据、酒店公寓VIP 卡.

10.开盘时用什么样的方式选房？

答：按照公司开盘时的选房程序进行选房，到时候公司会把具体的程序公示出来.

11.办理酒店公寓卡有什么用处？

答：首先在开盘时有优先选房的权利，我们会优先接待持卡的客户，而无卡客户要等到持卡客户全部经过选房程序之后才接待，但

前提是还有空余的房源；既可以选择本项目的公寓，也可以选择公

司在其他地方开发的项目，主动权由客户来掌握.

12.签了认购协议之后还能不能退房？

答：根据认购书上的双方约定，在约定的时间内不来签定房屋买卖契约，客户所交的定金不予退还.，我们也是按照法律程序来办理，希望能够理解.

13.签买卖契约时是否可以附带补充协议？

答：根据合同法，根据双方公平、公正、互利互惠及自愿的原则，经过友好协商，可以附带补充协议.

酒店式公寓前景及客户分析方案

酒店式公寓前景及客户分 析

酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。

（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。

汽车销售中最常见的14个刁钻异议应对话术

神奇回答：哥，不瞒您说，我原来就销售过一段时间的A车型，A车型我太熟悉了，那是一款前驱车型，不如我们后驱的动力大，您自己开开还可以，若是坐满人，再在行李箱里装点行李的话，它就会很吃力，相当耗油，而我们这款车型的发动机确实有些噪声，主要原因呢是因为这是一款后驱车型，而且是以动力性和操控性闻名于世的，这个您应该知道的。我给您安排一次试乘试驾试试看，看看是不是动力很强劲。 2.奇葩异议：我感觉你们这款车的内饰做工比较粗糙。 神奇回答：“哥，看来您是一位非常细心的人。您这个问题之前也有客户问过的，不知道您平时在休闲场合的时间多一些还是商务场合的时间多一些呢？” 客户回答说：“都差不多吧。” 销售接着说：“那么在进行运动休闲的时候您觉得是穿西服合适还是穿牛仔比较合适呢？” 客户说：“肯定是穿牛仔比较合适。” 销售说：“这就对了，在我们宝马品牌的定位中强调的是运动和操控，我们的品牌理念就是悦享纯粹驾驶乐趣。作为一款运动型的豪华轿车肯定和其他注重商务诉求的车型是不一样的。宝马是用来开的嘛，所以我们更强调的是驾驶和运动。一款以运动为最大亮点的产品，如果把内饰做成一款定位为商务的产品一样，是不是很不搭调呢？” 3.奇葩异议：怎么在网上看到很多人说你们的车子小毛病很多呢？ 神奇回答：您这个问题蛮有意思的，我卖出去的车80%都是老客户转介绍的，我们店每月的销量都在160-200台之间，这个销量本身就说明了大部分客户对我们的产品都是非常信任的。 其实不管什么车，作为机械产品没有问题是不现实的，因为这和驾驶习惯以及保养维护都有着很大的关系。这是一款成熟的车型，已经销售了3年多了，而且还是乘用车市场上质保时间最长的车型，它的质保期达到了5年或10万公里呢，这本身就体现出我们车辆在耐用性上的优势，同时这款车也是今年市场上的销量冠军车型。这些足以证明我们的产品是市场上同类级车型中最好的选择。 4.奇葩异议：你们的车子空间确实非常大，钢板也很厚实，那一定很费油吧？神奇回答：关于这个问题，我们这样来看吧。其实，油耗高低的影响因素是多方面的，除了车子的本身自重外，驾驶员平时的驾驶习惯，也影响着油耗。

处理顾客异议的技巧讲课教案

处理顾客异议的技巧 一、顾客为什么会有疑问和异议 1、顾客听导购人员介绍后，往往会提出一些疑问、质询或异议。这是因为： A、顾客事先获知一些不能确认的消息； B、顾客对导购人员不信任； C、顾客对自己不自信； D、顾客的期望没有得到满足； E、顾客不够满意； F、导购人员没有提供足够的信息； G、顾客有诚意购买。 2、调查显示，提出疑问和异议的人往往是有购买倾向的，如果导购人员能有效地解答疑问、处理异议就更有可能争取到这一客户。 二、如何解答疑问和处理异议 1、弄清反对或怀疑的原因 （1）听清楚客户的疑问或异议，必要时要核查一下自己的理解是否正确。 （2）礼貌地向客户询问其疑问或异议的原因。 （3）认真理解客户所陈述或暗示的原因，有时客户的疑问并非是字面上表现的意思，一定要弄清楚疑问背后的真正因素。 2、在解答之前先处理情感问题 （1）对于客户提出的任何问题不要一上来就加以否定，否则容易引起客户的对立情绪。（2）由于客户的疑问和异议有时不仅是问题本身，也有在感情上接受不了的事实，因此仅解答问题是不够的，应该注意同客户感情上的沟通。 3、解答方式 （1）对于因误解或怀疑造成的疑问或异议，可给予解释、澄清或提供相关证据； （2）对于确实存在的问题应： 避开弱点，耐心讲述其他品牌不具备的优点； 显示整体优势，强调积极的一面； 对于抱怨和投诉，正面承认错误，以行动改正，以征得顾客的认同和谅解。

4、处理过程中要不断核查客户的反应，根据客户的反映决定下一步的行动。 顾客异议的分类及排除方法如下所示： （1）沉默型异议 表现特征：顾客在产品介绍的整个过程中，一直非常沉默，甚至有些冷漠的态度。 应对方法：要多问顾客一些开放式的问题，引导他多谈谈自己的想法，当他开口说话的时候，他就会将注意力集中在你的产品上。要鼓励顾客多说话，多问他对产品的看法和意见。 （2）借口型异议 表现特征：顾客会告诉你：“你的价格太贵了”，“好吧，我再考虑考虑”，“我回家商量一下”等等。 应对方法：先忽略他的这些问题和异议，你可以告诉顾客：“先生/小姐，你提出的这些问题我知道非常重要，待会儿，我们可以专门讨论，现在我想先用几分钟的时间来介绍一下我们产品的特色好吗？”，用类似的话语，将顾客的这些借口型异议先搁置一旁。转移他们的注意力到其它感兴趣的项目上，大多数情况下这些借口自然就会消失。 （3）批评型异议 表现特征：顾客会以负面的方式批评产品或公司，比如：“我听人家说你的产品质量不好，服务不好”。 应对方法：首先你要看看顾客对于这种批评型的抗拒是真的关心还是随口提一提。假如是真的关心你应该告诉他：“先生/小姐，我不知道您是从哪里听来的这些消息，同时我也能够理解你对这些事情的担心……”接下来再介绍产品的质量和服务，假如是随口提一下，比如是价格问题，我们最好的做法就是用问题反问他：“当您在考虑价格问题的同时，会注意到产品的质量比价格更重要，您说是吗？所以，等我给您介绍完之后，您就会明白我们的产品一点都不贵，而且是绝对的物超所值了。” （4）问题型异议 表现特征：顾客会提出各式各样的问题来考验你，有时提出的问题会让你无法回答。 应对方法：首先要对顾客的问题表示认可及欢迎，你可以说：“我非常高兴您能提出这样的问题来，这也表示您对我们的产品真的很感兴趣，”接下来你就可以开始回答顾客的问题。 （5）表现型异议 表现特征：顾客特别喜欢在你面前显示他对你的产品所具有的专业知识，他常常告诉你，他们非常了解你的产品，显示他是这个行业的专家。

酒店式公寓前景及客户分析

酒店式公寓前景及客户 分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：

（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资

电话行销中六种客户常见异议的应对

轻松电话行销---六种常见客户异议的对答1．第一种异议：“价格实在太高了” 提问方法 电话销售人员“您是拿我们的报价与什么比较的？”（一定要让对方说得具体些） 电话销售人员“价格是应考虑的一个重要因素，但您是否认为价值也同样重要？请让我向您讲讲我们产品的价值。”（开始时先予以肯定）电话销售人员“您打算支付的价格是多少？” 电话销售人员“这个价格可以分期付款，你们也更容易承受。”（这种说法有利于提高客户对价格的承受力。） 电话销售人员“您的投资额是每月××元，也就是每天××元，每小时××元。我估计您在××月内能挣回这笔投资，这还未计算由于提高公司职员士气带来的额外收益。”（务必要正确地测算有关的数据） 电话销售人员“我可以向您提一个问题吗？贵公司是否在市场上为你们的产品（服务项目）用最低价标价？” 电话销售人员“那么我们的看法相同，价格并非是购买决策时考虑的唯一因素，您将得到的货物的价值也非常重要，是不是？” 电话销售人员“让我们谈谈我们的××产品(服务项目)所具有的价值。”

分析 “价格太高了”，是最常见的客户异议。很多电话销售人员在处理这个异议时思路都比较死板，只是一味地重复着“便宜没好货”、“物有所值”的道理。但是殊不知，这个理由客户早已经听腻了，因为从出现销售的起到现在，这个说法都一直延续着，因此，在这个销售新时代，电话销售人员应该利用新的说法来打动客户。 并且要注意，当客户提出一些反对意见，并不是真想要获得解决或讨论时，电话销售人员只要微笑同意他所说的意见就够了，而对于一些为反对而反对，或是想显示自己观点更高超的客户意见，不必一一认真地处理，那只是浪费时间，更有可能节外生枝。你只要让客户满足表达欲望，对问题本身采用忽视法，然后迅速地展开你要谈的话题。 2．第二种异议：“没兴趣” 与客户对话表 客户“我现在不需要。” 电话销售人员“我知道给您打电话有点唐突，我可以理解您现在的想法。”（理解客户的心情） 客户“知道就好。” 电话销售人员“那可以耽误您一会儿，请教您几个问题吗？”（创造继续交谈的机会） 客户“讲吧。”

股票配资情景话术

情景话术 A:业务员B：客户 情景一： A：您好（一定是您）先生/女士，我是XXX投资有限公司的（可以快一点，第一遍不会记清是什么公司的），咱们公司为股民提供了一项股票配资业务（一定要重点突出股民，股票配资几个字），能给您介绍一下吗？（这段话最好控制在14秒，千万别时间太久了） B：不用，不做 A：那我多问一句，期货您在做吗？咱们公司还可以提供股指，商品期货配资（多问一句，可能就不做股票做期货呢）B：不做 A：那打扰您了，祝您生活愉快（彰显公司员工素质） 情景二： A：您好（一定是您）先生/女士，我是XXX投资有限公司的（可以快一点，第一遍不会记清是什么公司的），咱们公司为股民提供了一项股票配资业务（一定要重点突出股民，股票配资几个字），能给您介绍一下吗？（这段话最好控制在14秒，千万别时间太久了） B：股票以前做，很久没有做了或者以前做现在没做的或者赔很多不做了的 A：股票配资是一种新型的模式，您看方便给您介绍一下吗？

（突出是新兴的业务，吸引他进一步听你介绍原因） 情景三： B：我在开会，我在忙，我现在有事 A：实在不好意思打扰您了先生或者女士，改天我再给您打（这些人一定要再打） 情景四： B：什么股票配资？或者股票配资？说说 A：股票配资就是指咱们公司可以在您自有资金基础上在为您提供1到10倍的资金，比如您有2万元，咱们公司可以在您2万元的基础上在为你提供1到10倍也就是2到20万的资金（说的要慢，让客户听懂，停两秒，让客户反映反映看他有没有问题）（客户不提问继续）也就是放大您的资金使用量，方便您去炒股（在等两秒），而且咱们是不需要抵押的（引导客户问账户由公司提供相关问题），办理手续也是方便快捷的（引导客户问怎么办理相关问题） （基本说完了客户就要发问了，不问的话可能是你没有介绍明白，或者客户很深就想听你继续怎么说）加入客户部问问题 A：咱们公司就是可以在您自有资金的基础上为您提供1到10倍的资金（再强调一次）专业做股票配资，期货配资B：你们是哪个证券啊？ A：我们是和好几个证劵公司合作的(XXX)，他们家的佣金

公寓投资分析

公寓投资分析 （山东师范大学人口·资源与环境学院 2011级人文地理专业王新军 2011020934） 摘要：公寓是最近几年盛行于我国房地产市场的一种新型的房地产产品形式,主要用于投资的居住建筑。它具有提供统一的服务和管理, 商居两宜的特点。由于房地产产品的市场细分和具有自身的投资优势, 促进了公寓市场的形成。公寓的主要目标客户群是作为白领的年轻人、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士。公寓的发展方向是注重产品差异化、提高专业化程度和项目定位明确。由于2011年国家政策的调控，房地产市场的低迷，公寓日益成为了人们投资的热点。 关键词：公寓投资分析 最近一两年, 全国各地的房地产市场上, 关于公寓的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。公寓这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。特别是由于限购政策的提出是的众多投资者没法购买普通商品房来投资，投资公寓正在成为越来越多的人的选择。 1 公寓的内涵 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。[1] 由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分隔成数家,各家房间格局大致相同，其特点大致有：第一，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。第二，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。 2 公寓的分类 2.1 按公寓的用途分类 第一，出租型。以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二，自住型。自住型的公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而每个单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不

常见的顾客异议处理

情景8：顾客一进来就问“这款机子多少钱？” 常见应对 1．这款手机现在卖2756 元。 (直接告诉顾客价钱较高的产品价格。大部分顾客听了就会觉得太贵) 2．先生。这是X X 新出的音乐手机。 (虽然导购意识到不能直接告知顾客价钱，但是这一回答离题太远) 3．小姐，这款电脑比较贵，要13000 多元。 (就算导购判断出顾客不会买这么贵的产品，也不能这么说，容易 伤害顾客的自尊心) 引导策略 一进来随意看见一件商品就问多少钱的顾客，他们往往不是为了 购买而问，而是基于一种习惯。习惯性地搜集产品的信息，作为日后购买的衡量参数。在顾客没有了解产品的性能之前，导购直接告知价钱，顾客很有可能会因为价钱贵而失去继续了解的兴趣或是直接离开。 对于随意问价的顾客，除非顾客所问产品现在购买比平时划算很

多，则可以通过价钱来刺激顾客的购买欲。一般情况下不要直接告知价钱，而是要加以制约，用拖延战术给顾客一个心理准备，巧用“移花接木”的方法。将问题不露痕迹地转移到产品性能上去，只有在顾客已了解产品性能的前提下才能告知具体价格。 话术范例 话术范例一顾客：“这台电脑多少钱?” 导购：“先生，我们这里是广东十佳电脑城之一，价钱方面您绝 对可以放心，一定比市面低5％以上。我们先来看看您对电脑的品牌、配置和功能具体有哪些要求，产品挑好了，什么都好说，对吧?” 话术范例二顾客：“靓女，这个手机现在怎么卖?” 导购：“小姐，您眼光真不错!这是X X 牌最新出产的音乐手机， 内置8GB 闪存海量空间，可以储存高达8000 首的歌曲或是700 张CD 专辑，而且借助最新的多媒体同步软件可以在3 分钟内下栽超过1 GB 大小的歌曲到手机中。” 顾客：“那到底多少钱嘛?”

股票配资业务介绍

股票配资业务介绍 一、为什么要进行股票配资融资？ 1、您是否曾经为这些问题所苦恼？ （1）您是高手，拥有技术，花费了同样的时间，同样的精力，却苦于没有更多的本金，让您在股市中翻云覆雨，尽享财富盛宴？有了资金，您如鱼得水！专注于以小博大的专业配资平台壹资网为您提供配资，我们公司雄厚的实力助让您抓住更多的市场机会，同时解决您资金上的任何问题！ （2）您经验丰富，善于短线的操作，苦于扩大您的本金，想使每一次投机都赚个盆钵满体？我们壹资网为您提供最长两年的股市资金，助您获利！ （3）您满腹精明，却苦于在熊市中无才施展？我们壹资网为您提供配资，让您在熊市中摊薄成本，享受反弹！ 2、您做股票，有没有遇到这样的情况？ （1）急用资金，本来很好盈利的机会，却不得不平仓抽出资金错失盈利？ （2）机会来了，却发现仓位占满，没有剩余资金加仓，眼睁睁看着机会溜走没有获得该有的收益？ （3）好的加仓机会，没有资金，好的补仓机会，仍然没有剩余资金？ （4）用同样的精力，花费同样的时间，同样的技术水平，却因为没有更多的资金，使自己的收益更好？ 股民朋友最怕机会来了抓不住，没有机会加仓与补仓，被强制的平仓这才是最大的风险！股票融资配资，能够解决您的问题! 牛市即将来临，抓住牛头，才能赚取最大的利润！ 二、股票配资融资简单介绍 当您想扩充您的股市资金，放大您利润的时候，当您想用更多的资金，在下跌中平摊成本的时候，股票融资，可以帮您解决您的问题！ 股票融资和融资融券是一样的，只是融资融券有诸多的限制，不利于我们对股票的操作，不能满足我们对融资的需求程度等。这些都为股票融资市场提供了

广泛的空间。 股票融资只为做股票时间较长有经验的客户提供炒股资金，让股票客户能够在自己有限本金的基础上迅速扩大资金量，从而可能让自己在股票投资中速盈利，最终实现股票客户、理财客户和公司三方达到共赢。 股票融资也和其他融资方式相似，公司只是给你提供炒股资金，公司不会参与股票的任何操作，我们之所以只选择有相当炒股经验的股票客户合作，就在于收益的大小完全有股票客户个人决定，其操作水平的高低直接决定收益多少。股票客户不管盈利再多，我们壹资网公司也只收取很少的佣金，不再收其它任何费用，所以如果客户能够合作好的话，对于高回报的股票市场来说，这样的费用是不足道的。股票融资业务是所有融资业务中最简单的一种，客户只需带着自己的身份证到公司，在公司详细了解和调查清楚客户情况之后，就可以签订合同。 三、股票融资有什么好处？ 股票融资的目的，一方面是给股民提供资金去在行情回调时加仓，扩大自己的收益；另一方面在熊市中，通过补仓的手段平摊成本，以求在行情再次上涨中，可以快速收回成本并进行盈利。 举例说明：假设您目前亏损30%，如果拿出两倍资金进行补仓，行情只要上涨10%左右便可收回成本进一步获利。当然，在真正牛市即将来临的时刻，如果您看准了方向进行配资交易，您便可以多倍分享牛市的盛宴，何乐而不为？ 四、资金量大了岂不会加大我的盈亏风险？ 如果您判断失误，无论多少的资金量，对所有股民而言，都是风险因素，我们壹资网公司提供更多的资金也是希望在判断错误的时候通过补仓的方法平摊成本而已，另外股市当天最大跌幅限度10%也能替您规避一部分风险，还有我们会有一个控制风险的平仓线比如亏损50%就会给您强制平仓以保证我们的资金不被风险蚕食，也会扼制您的亏损增大。 五、融资者如何获取资金？ 我们会将比您账户大几倍的资金打到指定股票账户中，您用此账户进行股票的操作，账户的盈利全部归您所有，期间我方不得私自动用股票账户，且不得有任何擅自操作。只有当账户总资金触及我们所规定的平仓线的时候，我们壹资网公司方有义务对您进行提醒进行追加保证金或终止合同。具体细节您可以到我们专业以小博大的专业配资平台壹资网公司进行详细咨询，感谢您的支持！

酒店式公寓：收益与风险分析

酒店式公寓：收益与风险分析 最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从、XX、XX等城市向XX、XX、XX等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。 酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。 酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。 收益分析： 为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以XX市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于XX市新华区，北临市交通主干道——XX路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请XX某知名酒店管理集团经营该酒店。 下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析： 建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000

处理顾客异议的七种方法

处理顾客异议的七种方法 利郎_处理顾客异议的七种方法　顾客的异议是多种多样的，处理的方法也千差万别，必须因时、因地、因人、因事而采取不同的方法。在推销过程中，常见的处理顾客异议的方法有以下几种： 1．转折处理法 转折处理法，是推销工作的常用方法，即营业员根据有关事实和理由来间接否定顾客的意见。应用这种方法是首先承认顾客的看法有一定道理，也就是向顾客作出一定让步，然后再讲出自己的看法。此法一旦使用不当，可能会使顾客提出更多的意见。在使用过程中要尽量少地使用“但是”一词，而实际交谈中却包含着“但是”的意见，这样效果会更好。只要灵活掌握这种方法，就会保持良好的洽谈气氛，为自己的谈话留有余地。 顾客提出营业员推销的服装颜色过时了，营业员不妨这样回答： “小姐，您的记忆力的确很好，这种颜色几年前已经流行过了。我想您是知道的，服装的潮流是轮回的，如今又有了这种颜色回潮的迹象。” 这样就轻松地反驳了顾客的意见。 2．转化处理法 转化处理法，是利用顾客的反对意见自身来处理。顾客的反对意见是有双重属性的，它既是交易的障碍，同时又是一次交易机会。营业员要是能利用其积极因素去抵消其消极因素，未尝不是一件好事。 这种方法是直接利用顾客的反对意见，转化为肯定意见，但应用这种技巧时一定要讲究礼仪，而不能伤害顾客的感情。此法一般不适用于与成交有关的或敏感性的反对意见。 3．以优补劣法 以优补劣法，又叫补偿法。如果顾客的反对意见的确切中了产品或公司所提供的服务中的缺陷，千万不可以回避或直接否定。明智的方法是肯定有关缺点，然后淡化处理，利用产品的优点来补偿甚至抵消这些缺点。这样有利于使顾客的心理达到一定程度的平衡，有利于使顾客作出购买决 策。 当推销的产品质量确实有些问题，而顾客恰恰提出：“这东西质量不好。”营业员可以从容地告诉他： “这种产品的质量的确有问题，所以我们才削价处理。不但价格优惠很多，而且公司还确保这种产品的质量不会影响您的使用效果。” 这样一来，既打消了顾客的疑虑，又以价格优势激励顾客购买。这种方法侧重于心理上对顾客的补偿，以便使顾客获得心理平衡感。 4．委婉处理法 营业员在没有考虑好如何答复顾客的反对意见时，不妨先用委婉的语气把对方的反对意见重复一遍，或用自己的话复述一遍，这样可以削弱对方的气势。有时转换一种说法会使问题容易回答得多。但只能减弱而不能改变顾客的看法，否则顾客会认为你歪曲他的意见而产生不满。营业员可以在复述之后问一下：“你认为这种说法确切吗?”然后再继续下文，以求得顾客的认可。比如顾客抱怨“价格比去年高多了，怎么涨幅这么高。”营业

处理客户拒绝与克服客户异议技巧(案例)

处理客户拒绝与克服客户异议技巧（案例） < 一> 案例 1、“请寄书面资料给我” 。 这是最为常见的拒绝理由。当你通过电话找到了潜在客户，他让你寄一些资料给他，很多情况下我们会很积极的响应客户的要求，并且为此很开心，相信自己在销售过程中向前迈了一大步。事实上一旦你挂上电话，客户便会又去做自己的事，你寄送的资料便会石沉大海，因为客户一天要收到许多份资料，通常都会作为垃圾邮件处理掉，既使收到并看了你的资料头脑中也不会留下什么深刻的印象。 克服技巧： 我曾经给您寄过一些资料，可能他们在邮寄过程中遗失了。最近几天我正好要去你们公司附近办事，到时我顺便给你送过去，如果你时间能够花个5 分钟时间与你作个交流（或对我们的企业和产品作个简单介绍）那是最好不过了。我在去之前会再打电话给您与您确定一下时间。 2、“我们已经有了固定的合作伙伴（或供应商）” 潜在客户告诉我们他们公司已经有了和我们一样的一位或几位竞争对手建立了业务关系，通常是潜在客户告诉我们他们对我们的某一竞争对手十分

满意。因此这种情况下我们要善于确认对方的潜在需求或尚未满足的需求。 克服技巧： 哦！那首先恭喜你找到一个非常不错的合作伙伴，当然我们也可以建立一个联系，可能会对贵公司有一定的帮助：一方面由于我们已经和许多向你们这样的公司建立了业务关系，我们发现我们能够对你们的主要供应商所提供的服务做出有力的补充；同时我们也可以为您在选择合适的供应商时增加一个选择和比较的机会。明天我正好去贵公司附近办点事，我想顺便拜访您一下，向您介绍一下我们公司和我们的产品并向您当面解释一下我们为什么能对你们的主要供应商作有力的补充，请问您是明天上午有空还是下午有空？3、“我们没有购买你们产品或服务的财务预算（经费） 没有财务预算通常是因为项目未列上议事日程或根本就没有购买产品或服务的计划，并不代表客户没有购买产品的经济能力。如果是真正没有购买产品经济能力的客户，我们销售人员是没有办法的，要么他就不是我们的潜在客户，要么就是客户自己想办法，我们帮不了客户。因此客户说没有预算时千万不要说我们可以降低价格来获取客户的购买意向，因为没有预算不代表她没有经济能力，因为如果客户真正没有经济能力我们降价也是没用的。所以，客户说没有预算通常是指没有购买计划或尚未提到议事日程上。但是，并非

广州酒店式公寓经营现状与投资分析

广州酒店式公寓经营现状与投资分析 谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 ●在中国酒店式公寓是一个舶来品。 经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 ●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段 20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。 第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。 然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。 随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。 此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 ●广州酒店式公寓的投资前景 酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： （1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理

股票配资客户常见问题

股票期货配资常见问题 1.客户指定的证券公司的开户账户问题 这个情况我们是可以的做，客户合租的资金要达到500万以上，我们可以向总部申请免费为客户开户，低于500万的自己我们是要加收手续费的，手续费是由合作的资金量来定。 2.资金打到你们的账户怎么保障我的资金安全 我们德润投资是全国连锁专业做股票配资的投资公司，目前全国有8家分公司都在省会城市而且在不段发展扩大中，我们的目标是做同行业最强大口碑最好的公司，我们不会把公司的大好前途给放弃的，而且您会和我们签单一份正规的协议合同，是受法律约束的。 3.你们的管理费太高了 首先和您解释一下我们的合作是以每个月为单位的，在您看好一段行情或者一支股票的时候您和我们合作五倍放大您的本金，在您原有收益的基础上扩大了五倍。下个月您觉得行情不好你可以及时推出，避免您不必要的损失。这是我们公司的优势方便灵活的，要是您想一次签半年或者一年的期限我可以先和总部汇报一下，尽量为您争取看看可不可以优惠一些。 4.你们公司和高利贷有什么区别 我们公司的业务是和证券公司的融资融券是一样的，我们的优势是放大比例是五倍，方便灵活，节省您的时间，让您能够更好的操作股票。而且我们和高利贷是完全不一样的，如果您去借高利贷炒股，他们没有风险控制，万一您操作不好不仅您损失了您自己本金同时也要偿还他们的资金，我们德润投资总部有专门的风险控制部门，当您的账户亏损您的本金的50%的时候风险控制部门会提醒您注意风险，您是减半仓操作还是补一部分的资金，能够及时的给您风险提示。 5.如果我介绍人来合作，你们的管理费可以优惠吗？ 这个我可以向我们的老总申请一下，我会尽力为您协调管理费的问题。这个您来我们公司的时候咱们可以详谈。 6.外面很多的放款公司比你们的利率都低很多的？ 这个我们承认我们管理费在同行业不是最低的，但是我们把资金安全性放在第一位。比如去年的股灾，很多新成立的公司打价格战，利息很低，但是最后风控不严格、经验不丰富，公司倒闭了跑路了，客户一分钱拿不回来。而我们公司，没有一起纠纷。真正做过配资的人，1厘2厘的利息，跟本金比起来，其实都不算什么。 7.我自己操作的不好，我也很想和你们合作，但是我想让你们帮我操作 这个很抱歉，目前我们不提供代为操盘服务，希望您能理解！ 8.你们合同能按天算吗？ 很抱歉，我们所有的客户都是按月签的。 9.对于你们不允许交易ST、创业板的股票我有意见，我就是喜欢买这些股票，而且我有消息的？ 这个我能理解的哦，但是因为总部的风控规定，暂时是不允许的，还请您见谅！

客户最常见六大异议处理

绝对成交——客户常见异议处理方案 异议内容公式：认同+赞美+转移话题+反问（顺+转+推） 处理方式一（客户上来就拒绝）处理方式二（客户不认可价值）处理方式三（客户找借口）处理方式四（认为客户有 实力，借口是假的） 万能处理话术处理方式五（实 在不参加） 用客户来证明、来认同讲道理、摆事实、挖痛苦置之不理、塑造产品价值 准备7条不可抗拒成交 询问为什么（保持沉默）， 找出真正异议 1、王总您知道 这个课程主要 讲什么吗？ 2、这个问题比 较好，那您觉得 这个课程怎么 样您才会参加 呢？ 3、王总的意思 是什么？ 4、我非常理解 您，我们很多客 户第一次接触 时和您的感觉 一样，但是当他 们参加之后，就 发现物有所值， 真的非常实用。 留下好印象，细 水长流 没时间恭喜啊，忙得很说明咱们生意好。 其实这次参加的老总都是没时 间，都是挤时间过来的（客户认 同）。例如岷山老总和秋安、通用 老总陈勇（客户证明）.....王总我 给您安排位子吧王总咱们的生意真好啊，像您这样的成 功人士，通常时间都是很宝贵的，同时 学习管理可以让我们更有时间更有效 率（道理事实），您觉得一直这样忙下 去好呢，还是停一停，拿到更好的方法， 更有效率这样好（挖痛苦）？为了让我 们以后能够有更多时间，我帮您安排位 子吧? 王总我特理解您，但是您知道吗？我们 把于丹请来河南，排了两年对才等到 的，真的十分十分难得；而且您也知道 您的时间很宝贵，学习更需要学到最精 华的知识，其他的您可以不学习，于丹 的课程一定要上啊，我帮您安排位子 吧？ 咱们在忙什么呢？ 这次课程真的很好，咱们 为什么没时间呢？ 那以后有更好 的更适合您的 课程，我再给您 推荐，工作辛苦 了，祝您一切顺 利 不需要没关系的，咱们安阳很多企业， 我们在刚开始接触的时候跟您一 样，但是他们很多都成了我们的 好客户，并把我们推荐给自己的 朋友。例如：岷山、大用集团、 永达食品、通用、乐比乐等等。 给我一分钟的时间，给您讲解一 下可以吗？假如我是您的销售人员，客户一开始就 说不需要，您觉得销售人员应该马上离 开，还是应该将我们好的产品介绍给客 户呢？ 我特别理解您，我们对于不了解的事情 都是不需要的，耽误您一分钟给您解释 下，如果实在没有，我再离开可以吗？ 我理解您的感受，王总您知道为什么这 个课程咱们一定要参加吗？王总假如 我有一个方法可以让咱们赚更多利润， 您感兴趣吗？王总您先看一下，我们梦 工场在安阳不是一天两天就离开，我们 会一直在这里服务企业，您先了解一 下，反正要不要还是您决定啊。 能问下王总您为什么不需 要吗？ 这么好的课程，王总您为 什么觉得不需要？ 王总对培训而言，什么是 您需要的？ 没用、没效果我非常理解您，我们很多客户第 一次接触时和您的感觉一样，但 是当他们参加之后，就发现物有 所值。您看岷山集团培训过执行 力之后效果很好，今年又给我们 继续合作..... 其实我们让大家培训，主要的目的还是 为了帮助大家成长，如果没有效果，不 可能一直在安阳做下去，客户还越来越 多，王总您看我们的见证，您可以大胆 的放心用一次试试，万一不好的话我请 你吃饭，万一好的话，对企业帮助很大， 您请问吃饭怎么样？ 王总您知道吗？我们在服务企业的时 候都敢保证没有用，双倍赔偿，我们更 担心课程质量和效果啊。我们在安阳没 多久，那么多企业愿意给我们合作，肯 定是看到效果了，您说是吗？您可以打 个电话试试 王总为什么说学习没有用 呢？ 王总您说的没有用是学习 没用还是学习之后效果不 好？ 王总您学习之后都是怎么 用的呢？ 考虑考虑王总您是一位做事谨慎细心的领 导。很多客户刚开始的时候和您 王总您认不认同一句话：做决定，犹豫 是一种习惯，当机立断是一种习惯？我 不好的话我们加倍赔偿，您还担心什么 呢？ 王总您主要担心什么呢？ 王总，有哪里我解释的不

2#酒店式公寓售后返租分析及建议

2#酒店式公寓售后返租分析及建议 酒店式公寓的定义： 所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理及服务的公寓，其特征为：1、提供酒店式管理服务； 2、兼有居住和投资两种功能。酒店式公寓居住档次高，生活便利，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费用较高，居住面积较小，所以绝大多数人都用于出租，即投资。 酒店式公寓营销特点分析： 本案酒店式公寓营销模式分析 本案2#酒店式公寓共有247套，总面积合计11037.65㎡，根据合浦目前的客户群体市场及本案项目性质，可以采用返租销售的方式。返租销售：开发商售出单位后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额。 返租销售模式示意图：

优点：此种物业的回报通常是固定的，因此业主可以避免一定的投资风险，所以市场反映较好，售价也较高。 缺点：后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也是一个较大的资金负担。 销售价格建议： 范例一假若回收单价为3000、3200，返租率为7%、8%，返租年限为5、8、10。假设酒店管理公司每月支付的租金为20元/㎡，参考指标如下表所示：

由表中数据，根据本阶段市场实际销售情况，假若回收单价为3000元，则返租率为5%、返租年限为5年可行；假若回收单价为3200，则返租率为5%、返租年限为5年可行。但是，由于回本年限过长，对于投资者的投资信心会造成一定的影响，所以，若面市价格及回本年限易于现阶段的投资者接受，建议降低回收价格，提高返租率，促进酒店式公寓的去化率。 范例二以一套为40㎡的单位为例，假设已知回收单价为3000，返租回报率为8%，返租年限为5年，酒店每月返租为20元/㎡，参考数据如下表所示：（以下月供核算以首付三成为标准） 由表中数据得知：基于回收单价为3000元/㎡，则根据已有条件，面市单价为3800元/㎡，基于条件的限制，月返租金和月供的金额相差较大。 结论及建议： 投资客的目的主要是投资回报，由范例一及范例二的数据来看，建议降低回收回收单价，延长返租年限（与回本年限将近），确定相对于目前市场情况较适中的价格，这样，在确保开发商的利益之外，也增加了投资者的投资信心。 （以上内容仅供参考。）