养老社区商业模式
泰康人寿首推国内养老社区商业模式
1912年，美籍经济学家熊彼特在其专著《经济发展概论》中首推“创新”概念。他从市场角度出发，指出创新是指把一种新的生产要素和生产条件的“新结合”引入生产体系，包括下列几种情况：引入一种新产品，引入一种新的生产方法，开辟一个新的市场等。熊彼特的创新概念包含范围甚广，诸如技术性变化的创新和非技术性变化的组织创新。
“创新”概念从萌芽到丰富，再到成为大小企业的“招牌”，走过将近100年。人们回归本源，用最简单的表述可归纳为：一是全新的领域或全新的产品;二是在既有的领域或产品线上做颠覆性的改进。
作为中国企业家论坛创始人之一，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升，多年一直活跃于中国经济、金融、企业及学界。关于创新，他首先是个践行者，1993年。陈东升创办了中国第一家具有国际概念的嘉德国际拍卖行。而对于“创新”一词的理解，他更是有一个颠覆式的定义：“创新就是率先模仿”可以说，如今的泰康人寿就是当年率先模仿的硕果。当然，随着“硕果”的长大、成熟，陈东升又把他的目光从“率先模仿”回归到创新的本质。
2009年，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获批。作为泰康人寿未来发展的持续动力之一，陈东升率领的泰康人寿将在保险业界如何做出示范性的领跑？他对“率先模仿”和“自主创新”的理解又是怎样？近日，《高端对话》与这位企业掌舵人进行了深入交流对话。
人口老龄化给寿险市场带来发展新空间
《高端对话》全球最具影响力的财经杂志之一《财富》（中文版）发布了2011年度中国最具影响力商业领袖50人榜，你再次入选。《财富》杂志的评价是，被誉为充满人文关怀的企业家陈东升继续展现其多面手的特点，开始进军养老社区的建设，靠近“从摇篮到天堂”的理想。
“现代养老社区”是国内保险业的一个创新模式，对多数国人而言，还是一个新鲜的概念。你们最初是怎样考虑的？对这一市场有何预测与把握？
陈东升前不久公布的第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上人口已占13.26℅，比2000年上升近3个百分点。中国老龄办副主任吴玉韶介绍时说，“十二五”期间人口老龄化将呈现三个新特征：一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上老年人口将达2.16亿，约占人口的16.7℅，年均净增老年人口800多万。二是老龄化进一步加速。到2015年，80岁以上的高龄老人将达2400万，约占老年人口的11.1℅。三是空巢化进一步加速，部分大城市达70℅，老年人照料问题日益突出。可以说，人口老龄化加速是当今世界共同面临的新课题，对于“未富先老”的中国，养老问题更加严峻。
一位专门从事养老服务业的专家说，这个行业的困难和复杂程度，超过其他任何服务业。一是困难来自于法律环境的缺失。托老所、养老院、老年公寓，这些不同名称后面代表的是什么内容，应该按什么样的规范来建，服务标准怎样，人员如何配备，一系列的规范都设有，从业人员只能凭感觉在做。二是困难来自于政策的扶持力度不够。或者说有了政策也难以落实。三是养老行业最难之处在于它涉及到政府管理部门之多超过其他所有服务业，最基本服务的是保证老人的衣食住行，涉及到房地产业、医疗卫生和人保等部门。四是养老业资金投入大，回报周期长，最好由专业接近且有实力的大公司参与。
养老过去是一个社会福利行业。今天，中国养老的产业化刚刚起步，有一个庞大的市场。我曾经考虑能不能效仿携程的做法。携程最初是中国旅游业的代订机票、酒店的公司，后来在美国拉斯达克上市，自己投资了如家连锁酒店，带动了国内经济型酒店的勃兴。我也想把各地的养老院、福利院托管起来，做连锁。这是最初的想法，但接着走下来，思想
随之改变。我们发现了一个新的商业蓝海，这就是养老社区。特别是去美国实地考察后，感受不仅是耳目一新，而且是革命性的震撼。
现代养老社区不仅颠覆了我们对传统养老的方法，而且为我们提供了一个非常好的商业模式将人寿保险与养老社区相结合，打造一个从“摇篮到天堂”的保险产业链。
寿险投资养老社区是世界性的创新课题
《高端对话》: 你多次在会议和文章中提出：节约、环保、人文关怀是21世纪经济社会发展的三大潮流，你还认为以人文关怀为主题的新型产业将成为全球化时代经济发展的方向。从微观层面讲，人文关怀的细节体现在哪里？
陈东升 : 去年4月，我们去美国一个社区，看到一位老先生在跑步机上运动。我们好奇地问老先生高寿，他说95岁。95岁还在跑步锻炼，他说还要活50年，可以想象他内心澎湃的生命激情。旁边有一群打扮得花枝招展的老太太，在学瑜伽，练平衡，像跳芭蕾舞一样练舞姿。和她们交谈，快乐的情绪感染了周围所有人。我感慨良久，最大的体会是，有了保险，有了养老社区，人的生命将有更长的活力、更有尊严。
在美国，最大的养老社区有20多万人口，相当于中国中西部的一个地级市。那里无处不体现了对老人的人文关怀，有康复医疗，健身中心，包括专为老人设计的浅水游泳池。有文化娱乐设施，老人们按爱好组成音乐演奏、诗歌朗诵、绘画班等。你说七八十岁的人还专心致志的从头学起，实际上有自娱自乐的味道。在台湾地区，养老社区还有专门的理财室。学钢琴可以戴上特制的耳机，自己演奏时别人听不到一点声响，自己却很投入。还有虚拟的保龄球、高尔夫球馆，让老人在如真的图景中练习，身心得到放松和锻炼。
北京大学保险学系教授孙祁祥参观过美国养老社区后撰文感慨道：“纯真的童年，狂野的少年，潇洒的中年，神闲的老年，这是一个完整的生命构图。”现在的中国人，童年、少年、青年、壮年，这些乐章正变得越来越美好，但多数人到了老年时生命就褪色了，老年这一乐章是暗淡的。现在我们的养老社区就是要改变这一点，实现我们这一代人的美好愿望。
《高端对话》: 发达国家的现代养老社区现已经过了半个世纪的发展，有了成熟的商业模式。你认为养老社区的国际经验怎样才能在中国得到较好的实践？
陈东升 : 就我考察所见，在美国、日本及我国台湾，不同类型，不同特点的养老社区都有成功的范例值得鉴赏。这些地区的经验代表了一条普遍规律，即经济发展过程中服务社会化、专业化趋势，以社会化服务和家庭化环境为特征的原居养老模式已成为现代养老服务业发展的总体趋势。
当然，与发达国家和地区不同的是，养老社区在中国的发展仍面临着市场环境和政策性障碍。研究美国等地的养老社区发展历史，有以下经验值得我们借鉴。
第一，充分发挥市场和专业机构的作用。美国早期的养老社区主要是由宗教团体和慈善机构改造运营，面向低收入群体。到今天，养老社区已经发展成为一个庞大产业，成为美国人生活方式的一部分。主要驱动力在于商业机构的市场竞争带来的商业创新。
在中国，未来由政府支持的非营利性机构在解决基本养老服务需求方面仍将发挥基础作用，但一个市场化、多元化的养老服务产业发展有赖于良好的市场环境及一批具有专业投资和运营能力的商业机构参与。
第二，政府方提供完善的公共政策和监管支持。除了可靠的市场机制外，养老社区产业的发展还需要政府提供必要的公共政策及有效的市场监督支持。
在公共政策方面，养老社区作为一个新兴产业，政府需要逐步完善与养老社区投资、经营相关的法律、法规和政策，建立行业发展所必须的法律依据；同时，政府需要制定行业准入标准和监管规则，设定合理的入门门槛及风险管理标准，吸引具有实力的投资人及专业
运营机构进入，保证行业长期健康发展。在制度创新方面，政府应及时引入长期护理险制度，加快养老保险制度创新，为养老服务业升级提供空间。
第三，创新融资渠道，吸引长期资本支持。与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，如果没有长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。人寿保险投资养老社区是世界性的创新。借鉴国际经验，加快金融创新，吸引包括社保资金、保险资金等在内的长期资金。以多种方式投资养老社区是支持中国养老服务产业发展和养老保障体系建设的必然选择。
改革开放初期，创新就是率先模仿，就是找最好的葫芦画最好的瓢，这是泰康人寿创立、发展的重要经验。经过30余年的发展，尤其是加入2001年加入WTO后，中国经济焕发出前所未有的活力，中国企业的国际化进程快于跨国企业的本土化过程。我有一个判断，中国保险业的创新将逐步走在世界前列。
应对老龄社会，养老社区营造诗意晚年
《高端对话》 : 你说过，改革开放30多年孕育了新时代的“中国梦”，日益壮大的工薪、白领群体正在经历生活方式的巨变。当今中国，主流生活方式简单概括就是买房、买车、买保险，并成为新时代生活的三大件。如果说买房买车还算是刚性需求性，那么于国人的传统观念而言，买保险还有一定的伸缩性？泰康人寿如何将趋势的、潜在的消费需求转化为现实的目标实现？
陈东升 : 先说一个触动我心灵的真实故事。2008年汶川特大地震后，泰康人寿希望理赔两三亿，最后只赔了500万。赔款这么少的原因在于保险普及率太低。泰康人寿在汶川最大的赔款是12万元。一个23岁的姑娘花200多元买了我们的保险产品。这个女孩家境不好，但很有孝心，关心年迈父母的未来生活，说如果出了什么意外，保险赔款父母一人一半。她出事后，我到汶川上门送理赔款，拉着她父母的手，大家一起泪流不止。我心中的感受只有一个:买保险更是尊重未来人的生命。
《高端对话》: 和20年前相比，现在大部分中国人富裕了起来，但不少人买保险的意识和需求还不是很高，泰康人寿在国内首推现代养老社区会不会起到“倒推”的作用，让人们先是具体实在地感受到未来退休后生活的美好图景和功能完善的各种配套服务，从而让消费者，特别是中产阶级主动参与其中，并进而认可、热衷泰康人寿的各种保险理财品种。
陈东升: 15年来，泰康人寿一直重视公司治理结构的不断完善。在专业化、国际化的管理团队领导下，泰康人寿发展迅速。2010年，公司总资产近3000亿，净资产超134亿，当年利润超过20亿。2009年—2010年，泰康人寿连续两年进入“中国企业500强”百强之列，并成为中国服务业50强。
你说的养老社区会不会有示范“倒推”作用，我们事先没有预设，但肯定会有积极的示范作用。我们是寿险产品的大型产业化公司，未来10年，我们发展壮大的目标就是全球十大保险公司，集团下属的泰康之家全力打造目标就是现代养老社区的样板与连锁推广。2009年11月，经保监会批准，泰康人寿获得了中国保险业第一个养老社区投资试点资格。2010年3月，泰康之家投资公司正式成立，正稳步推进泰康养老社区建设。
新中国成立60多年，养老保障事业经历了两个发展阶段：从原始生存阶段那种自然的养老状态到一般的社会保障提供的养老院。从21世纪第二个十年开始，中国式养老将渐进地、势不可挡地进入第三个阶段，开始脱离原始养老轨道和条件最简陋的一般养老院，追求更为体面、更有尊严的新型养老方式即以社会化服务，家庭化环境和老人相对集中的社区这种现代养老服务业。
具体做法，比如一个人从30岁开始买这个产品，一年交一两万元的保费，多数人还是有这个能力的。30年后，按正常领取的年金不一定能进比一般养老院条件好一点的养老社区，但是如果坚持二三十年买了泰康的养老商业保险，进养老社区就根本没了问题。再比如已经接近退休或已退休下来的老人，自己有一定实力，子女给予补贴，盘活存量资产，支持以房养老，提高支付能力，进而提升养老社区的服务品质和持续经营能力。简单地说，实际上除了医疗保健要额外支付外，每月6000元，就能在风景如画、山清水秀的地方，让数百上千的60岁以上老人共同生活在四五星级以上标准的酒店式公寓里安享晚年。目前，泰康人寿已在北京、上海崇明岛和三亚等地规划筹建现代养老的连锁社区。等五年、十年后，泰康人寿养老社区真正实现了跨地区跨国连锁，进入养老社区的老人，根据身体状态和意愿，还可过一种“候鸟式”养老生活，冬天到海南，盛夏到东北，确保老人生活质量的提高。这些就是我们和消费者共同努力的方向。
深耕寿险产业链：从摇篮到天堂泰康相伴一生
《高端对话》 : 泰康人寿创建推出现代养老社区，不仅有望解决社会、家庭日益紧迫的现实问题，会不会由此改变国人传统的思维习惯，改变人的价值观、生命观？如果养老社区持续地推广，使人们在青年、中年时代就能看到三五十年后温馨的生活图景，那么对现实的生活态度及需求满足都会发生根本性的改变。实际上，也切合了中央“十二五规划”的以拉动内需为主的转变经济增长方式。您认为，人寿保险与养老社区创新结合，建立连锁养老社区，其优势有哪些？会不会带动中国寿险更高更快的发展？
陈东升 : 泰康人寿创立15年来，坚持走“深耕”寿险产业链的专业化道路。我们讲，买保险就是尊重生命，这不只是一个口号，更是把握机遇对产业的理解，对生命的感悟。
从资金运用角度看，保险公司投资养老社区，相当于发行了一个30年、50年的长期企业债券，同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求。这是解决保险公司资产负债不匹配的有效途径。在成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20-30年。这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？
从产业链来看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新,同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。不仅如此，保险资金进入能够通过反向抵押等方式帮助有一定经济实力的退休人员及其子女盘活存量资产，支持以房养老，提高支付能力，进而提升养老社区的服务品质和持续经营能力。同时，我们可以把未来的货币支付养老金方式，提前10年、20年转化成实物养老的方式，还可以抵御未来的通货膨胀和资产增值后的成本上升，保证养老的质量和服务水平。
在中国，我们最早发现养老社区由保险公司来做最合适。这一模式由中国保险公司来实践，将使寿险产业链拉长20年，是对保险商业模式的一大创新和发展；也是我们泰康倡导的一种新的价值观和生命观，一种全新的生活方式“从摇篮到天堂，泰康呵护您一生”。《高端对话》 : 你是国内为数不多的集艺术品鉴赏拍卖与企业创立发展为一身的大型集团掌门人。你一定清楚近百年来，中国不少绘画名家，如张大千、刘海粟、徐悲鸿、林风眠等人，都是从模仿前代大师作品起步，苦练加天赋，进而成为代表东方艺术的世界级大师。
跨界地说，泰康人寿发展初期，一直以“率先模仿”和“深耕”走在了行业前列。
陈东升: 几乎所有成功的企业家，内心都有持续的创新驱动力。企业家的性格决定了企业的性格文化。我对保险行业创新非常看好，未来5至10年中国保险行业创新将走在世界前列。其中之一是多元行销时代的来临，特别是电话和网络销售渠道的快速发展。
另一个创新案例就是养老社区的出现。伴随着中国经济的崛起及保险行业的快速发展，中国保险市场不断产生新的需求，促使保险业必须不断创新。养老社区的创新理念来自寿险对生命的尊重和从摇篮到天堂的服务周期，我们构思养老社区已经4年，把生、老、病、死的寿险经营周期贯穿在一起，将会对泰康内部的经营机制产生影响。中国已经步入老龄化社会，养老社区将是中产家庭的全新养老方式。
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11.看他做事情条理分明，步步都显出目的性的人，脑袋不会是弱智。今年干的事，明年还见到他在干，一般这种人定有持之以恒的精神，不可小视。
12.比较讲究自己仪表，言行举止的人，应该是有教养或者是有见识的人。
13.疯狂的人，富有激情的人，充满热情的人多能闯出名堂。
14.能够很好的品评各种人物的人，定有他的洞察力。大多数人似乎觉得周围的人相差不大，
这就是缺乏洞察力的表现。
愤青中有大量的人会成为极为优秀的人，愤青虽然现在多是贬义，但是决不要以为愤青真的没出息。那些从来不愤的人，不要相信他会有多优秀。
15.干出了些常人干不了的事的人不可以小看。甚至那些进过监狱的人也不可以小看。
16.有着强烈欲望，强烈渴求，强烈支配欲，表现欲的人不可以小看，这些是成功的开始。
17.激进的人日后一旦变得稳重，定会有大能力。
总之，有一条原则：最有能力的人都有某种奇异之处，这使他与常人区分开。当你发现一个人与大众很不一样时，那么你就应该知道，你很有可能发现了一个优秀的人。
1、学会绝情，该走的就走，该留的就留。
2、学会孤独，没有谁会把你当宝护着，世界总是孤单的
3、学会坚强，其实一个人也可以活得漂亮，自己笑给自己看，自己哭给自己听
4、学会忍耐，该闭嘴就闭嘴，该沉默就沉默
5、学会珍惜，知心的朋友已经不多，如果再走，就真的只剩下自己了
6、学会视而不见，恶心的东西选择忽视，厌恶的东西选择屏蔽，不会再有人让我不快乐
7、学会满足，所谓知足者常乐也
8、学会独立，不能再一味的麻烦别人，自己的事自己做，正所谓求人不如求己
9、学会长大，不能再那么任性，那么幼稚，那么孩子气
10、学会认真，认真的对人，认真的对事
11、学会慎重，不该认识的人不要认识，不该插手的事不要插手
12、学会忘记，不能活在过去的时光中，记忆已经逝去，继续现在的生活
13、学会放弃，有些人永远不属于自己，那么就痛快的放手，别拖泥带水，这样不但连累别人，也累垮自己
14、学会冷血，只对对我好的人好
15、学会比以前快乐，即使难过，也要微笑着面对
16一切的一切应该顺其自然。
【学着感谢】
不管曾经在乎，还是现在仍然在在乎。
不管爱还是恨，不管为之欢笑还是哭泣。
傻孩子。首先要感谢。
如同救赎和被救赎。
不去纠结结果，不去在乎过程。
至少，还拥有回忆。哪怕只是自己一个人的一厢情愿。
会哭会痛，那说明太在乎。
也许那一个人曾是你的天空，曾是你的天下。
也许那一个人的出现改变了你的轨迹。
也许那一个人甚至改变了你。
傻孩子。要学着感谢。感谢那如同救赎般的阳光，哪怕对于那个人来说只是余光残热。傻孩子。想象过去的美好会哭么？
傻孩子。擦干眼泪吧。就算那个人值得你流泪值得你痛苦。
傻孩子。如果你恨。那也要学着感谢。感谢那个人教会你什么叫做恨。
傻孩子。记得感谢那个人。感谢那段曾经的幸福。
【学着无情】
一切事情都冷漠以对。
一切事情都满不在乎。
一切事情都一笑置之。
没有心。没有情。
用圆规画圆必须要有圆心。
如同生活的喜怒哀乐围绕着你旋转。
没有了圆心也就没有圆。
没有了你也就没了我的感情。
扯起嘴角，冷笑。
有的人说不清哪里好就是谁都替代不了。
那就不替代。
游戏人生。漠视人群。
傻孩子。学着冷血。学着无情。
剜骨放血，只有最深痛的记忆留在中枢神经。
不鸟Ta。不理Ta。那只是一份傻得白痴的执着。
曾经，这是一场华丽的冒险。
冒险。势必要做好最残忍的准备。
没做好保护工作，那是自己的疏忽。
有些教训，一次已够。
一次又一次，如果还不学乖，最后死的尸骨无存怪不了谁。
傻孩子。下一次。记得保护好自己。
【学着无所谓】
傻孩子。你只是为了一个人打碎了心墙，最后唯剩满地碎片自己收拾。
傻孩子。你像一只刺猬拔去身上所有的刺，最后唯剩伤痕累累满身疼痛。
傻孩子。不是你学不会残忍，你只是不忍心对那个人残忍而已。
傻孩子。人生其实就是一场LIAR GAME，没有背叛只有欺骗。
傻孩子。你在乎一个人没有错，那个人曾经也在乎过你。那样就已足够。
傻孩子。世界上是没有公平的。至少，你奢望不到你所想要的公平。
傻孩子。在乎的人就要傻傻的爱，经历的事就慢慢来。
傻孩子。不想忘记的就不忘了，放进那个人原有的位置慢慢等。
傻孩子。记着，等待是无结果的张望，想等的话就等吧，反正已经绝望。傻孩子。下一次，别傻傻的奉出真心，你那颗心，不是人人都稀罕的。傻孩子。不想放自己自由的话，就留一份绝情给自己。学着无所谓。
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当前国内养老项目的6种盈利方式
国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。 1.地产开发模式。 养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。 因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。 传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。 从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。
传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。 保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。 保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。 国外养老投资机构进入养老地产市场大多依赖于其雄厚的资金实力、专业的养老服务、强大的品质打造能力，因此，国外养老投资机构进行养老地产开发后，一般是长期持有并自主经营。总体来讲，不同的投资主体根据自身综合实力选择相应的养老市场进入方式、经营管理方式并实行产品服务合理组合。 2.地产经营模式。 养老地产经营模式按照市场自然形成原因主要有2种：一种是开发后没有顺利实现销售的项目物业，另一种是根据自身发展需要选择长期经营管理物业。 没有顺利实现销售的项目一般选择租赁的方式选择专业养老服务公司或商户进行项目经营，这类企业一般不具备养老服务的条件与经验。
最新养老服务产业的商业模式
随着中国快速进入老龄化，养老服务产业将成为中国未来经济的增长点之一已是不可忽视的事实。然而，商业化养老产业经过数年的发展，仍在摸索一套成功模式，大批的资本在喊出进军养老产业的口号后往往陷入“拔剑四顾心茫然”的境地。如何能抓住养老产业迅速发展这一市场机遇，实现自身发展，是众多试图在养老服务产业中占有立足之地的大小企业亟需回答的问题。 在中国复杂的政策和市场环境下，这个问题没有普适的解答。企业须从自身能力和资源出发，确定适合的商业和运营模式。在商业模式层面，企业首先应明确其目标客户，根据对消费者需求的理解设计具有吸引力的产品和服务，并决定盈利的模式。而在运营模式层面，企业应灵活选择自主经营或寻求适合的合作伙伴，以达到资源利用最优化。 市场潜力巨大 如同数十年前的西方社会一样，中国目前正经历着人口红利消失，社会步入老龄化的结构性转变。据《中国老龄事业发展报告2013》显示，截至2012年底，中国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%。此外，老年人口日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增，这将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。 然而，由于中国的人口老龄化是在“未富先老”、家庭养老功能弱化、社会保障制度不完善等复杂形势下发生的。中国社会养老服务体系仍然处于起步阶段，养老机构床位不足、职业资格护工短缺、老年人产品缺乏等问题突出。例如：按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2011年，中国有650万个床位缺口;目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万个。 据推算，2015年中国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。未来中国老年人服务消费市场潜力巨大。 由于相关法律法规尚不成熟，缺乏有效的市场监管，养老机构资质良莠不齐，社会目前对养老服务行业存在着一定的信任危机。有关养老院安全状况堪忧、服
养老院商业计划书
养老院商业计划书 a)摘要;我国已经进入老龄社会，老年人口基数大、增长快，滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是近年来家庭养老功能逐渐减弱，家庭结构出现了小型化、高龄化的趋势，“四二一”家庭比例逐年上升。日益减弱的家庭养老、政府有限的财力和不断增长的老龄人口都显现出社会化养老的需求增大，养老机构产业化经营势在必行。 b)行业分析，包括市场规模、增长速度、发展机遇、政策环境等; 一、养老机构产业化发展的方向 从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结构的变革。老年人的养老需求有其特殊性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着怎样的方向发展呢?根据上述对老年人养老的需求分析，养老机构产业化发展的三个基本方向： 1、大力发展规模经营。 规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的
商业模式方案-居家养老
居家养老智慧服务商业计划书 XXX 2019年10月
目录 1. 中心介绍和服务团队 (1) 1.1 指挥中心介绍 (1) 1.2 团队介绍 (1) 1.3 现有基础 (2) 2．项目背景 (3) 2.1 项目背景 (3) 2.2 项目概述 (4) 2.3 项目目标 (5) 2.4 服务内容 (7) 3. 规划战略 (8) 3.1 发展规划 (8) 3.2 年度计划目标 (9) 4. 市场分析 (10) 4.1 市场特征 (10) 4.2 市场容量 (11) 4.3 竞争分析 (12) 4.5 政府政策 (13) 5. 营销计划 (15) 5.1 市场定位： (15) 5.2 营销价值： (15) 5.3 营销目标： (15) 5.4 营销方式： (16) 6. 盈利模式 (17) 6.1服务产品 (17) 6.2.养老服务平台方案 (18) 6.3.养老服务终端设备 (18) 6.4.增值服务 (18) 7. 投资分析 (19) 7.1股本结构与规模 (19)
7.2 主要财务数据 (20) 7.3未来五年成本费用预算 (21) 7.4 利润预测分析 (22) 8. 风险分析 (23) 8.1 外部风险 (23) 8.3 内部风险 (24) 8.4 解决方案 (25) 9．风险资本退出方式 (26) 9.1 撤出方式 (26) 9.2 撤出时间 (26)
1. 平台介绍 1.1 云呼叫指挥中心 2017年5月16日上午，哈尔滨市惠民行动和全市民政重点工作之一的12349助老公益服务平台，在市社区服务中心正式启动。启动仪式由市政民政局主办，平台拥有统计系统丰富数据资源的便利和支撑，已形成完备的调查系统，并拥有专业化的信息团队，拥有先进的计算机辅助调查系统，为我市社情民意调查工作的顺利开展搭建了一个较好的平台。"面向基层、面向民众、体察民情、了解民意、倾听民声"是民调工作的真实写照，架起了党和政府与百姓沟通的桥梁。 拟成立黑龙江居家养老服务中心（居家养老服务呼叫服务指挥中心），以呼叫服务指挥中心综合大厅为载体，以社区工作站、志愿者服务联盟为依托，形成为1+n的综合服务模式，通过开通免费公益性服务热线，建立24小时的服务响应机制，在居家老人和广大服务提供商及志愿者之间搭起绿色通道，为老人提供“无偿、低偿或有偿”的日常送餐、病时就医、家政服务、紧急救援、日间照料、康复护理、家政服务、精神慰藉、法律咨询等服务项目，构建覆盖全市的“安全、便捷、周到、温馨”的居家养老服务便民体系，建立了一个覆盖全市老年人的“没有围墙的养老院”。 1.2 团队介绍 指挥中心为将为民办非企业组织，组织结构拟采取直线职能制，
养老机构经营模式调研报告
养老机构经营模式调研报告 近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。 浙江省养老机构大致分为以下几种： 国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住(收住五保、特困老人，政府给予补贴)的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。 集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米1700—2200元不等收取老人的资金建
房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。 非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资1．3亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了400多老人入住，80％以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。 民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资1400多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住100多位老人。台州市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入4000多万元，建设总投资约需3-4亿元。
我国养老机构委托管理方案计划(外包)模式的实例分享
我国养老机构委托管理（外包）模式的实例分享 为什么要来谈谈“养老”委托管理（外包）模式的问题呢？根本原因是养老机构提供的是复杂性和高难度的养老服务，涵盖了住宿、餐饮、家政、娱乐、护理、医疗等各个方面，因此需要具备高度的综合性、跨行业性的复杂性管理能力。同时，每天24小时，面向特殊的人群——老人，因此又具有较高风险性。 一、养老机构委托管理（外包）模式成立的基础 养老机构业务的外包模式，在客观上，存在着两个比较优势： （1）专业性的比较优势 由于是跨行业的综合性服务行业，其中的每一行业，都具有很高专业性，都存在该领域“专业”的从业者。而对于委托方来说，很难在短时间达到各个领域管理能力和人才队伍的高专业性，有些领域，甚至长期也很难达到。因此，专业性的比较优势，使更专业的从业者作为受托方成为可能。 （2）成本的比较优势 外包存在的第二个基础，是成本的比较优势。能够使养老机构某块业务外包，对于委托方和受托方来说，应该都具有“经济性”。作为委托方，将业务外包，比自营，成本更低，或者至少是相等。作为受托方，由于具有更高的管理专业性，在管理中产生了效益，通过连锁和规模效应，也产生了更高的效益，达到盈利或至少收支平衡。 此外，还有一个很重要的因素，是外包模式成立的基础——风险的转移。养老服务的高风险属性，使委托方有意愿将业务委托给具有更高风险管控能力的受托方进行管理。作为受托方，由于上述所说的“专业性”，通过各种方式，可以将风险降低到非常低的水平，即降低了风险发生的概率和损失额，也就自然提高了盈利能力。 二、委托管理的内容
根据养老机构管理所涵盖行业和业务种类的不同，至少有如下业务模块可能采取外包形式：餐饮、洗衣、护理、社工、医疗、物业，以及整体外包。在养老机构的实际运营中，有些模块的外包已经形成了固定的模式，经过多年打磨，相对来说运行良好。另一些模块的外包虽然国外广泛存在，但在我国仍处于开始探索阶段。更有一些公司专门从事整体外包。下面逐一做简要介绍。 餐饮外包 在日本，养老机构的餐饮外包普通被采用，有专门的餐饮公司针对养老机构提供餐饮服务。在我国，一些餐饮公司开始尝试提供机构或居家老人的餐饮服务，而面向养老行业的餐饮，其实属于“团膳”的一个客户类别，真正具有竞争力的，是具有规模效应的“团膳”企业，即专门从事提供“团体餐”服务的餐饮公司。团膳企业，在有效控制餐饮成本，达到较高标准的餐饮质量方面，有着独特的管理优势。 面向养老机构团膳的特点： a) 全年无休息日。 b) “四个有限”：有限的时间、有限的空间、有限的价格、有限的消费人 数。 c) 餐饮产品的经营品种相对固定，因受价格限定因素，创新和新品的开发 有一定的局限性。 d) 餐饮产品的销售价格相对较低且稳定，即便在此期间出现物价大幅上涨， 对老人的餐饮收费亦很难涨价。 e) 消费者就餐时间非常集中且短暂，在此时间段内对服务速度和现场协调 管理水平要求较高。 f) 运营管理。因其就餐人数、时间等因素相对固定，可事先统筹安排、可 相对按量生产加工及销售。 g) 沟通协调的重要性显得特别关键。团膳服务不同于中餐酒楼等商业性餐 饮企业，在日常管理中供需双方不断沟通、调整对各项质量的提高和完善。 h) 因其就餐人数相对固定，故效益性比较稳定，也可预测。但是利润较低。 据笔者了解，有不少养老机构，已经将餐饮部门外包，但效果却大相径庭。区别就在于对养老机构餐饮部门管理的理念不同。委托方觉得餐饮不赚钱、又不好管理，找了并不专业、并且以营利为目的的餐饮公司管理，双方均承担了对“盈利”
中国养老地产盈利模式
中国养老地产盈利模式 中国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家。全国老龄委办公室预计，到2025年，老年人口总数将达到3亿，到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带进前所未有的历史机遇期。随着今年相关政策逐一落地，养老也成为地产行业的重要概念。 国内首只养老地产基金 日前，国内首只养老地产基金——兴业养老基金正式成立，该基金拟在全国新建300个养老地产项目，未来将采取租赁型养老模式而非出售。目前该基金的首个项目已经在黑龙江省肇源县启动，第二个项目正在广东惠州酝酿中。 据悉，兴业养老基金是中国老龄事业发展基金会的二级机构，兴业养老基金管理委员会主任由中国老龄事业发展基金会理事长李宝库担任，这是我国成立的第一只着力于养老地产的基金。消息人士表示，该基金将向社会募集资金，并在全国新建300个养老地产项目。 目前，基金已经完成注册，正在着手做肇源县项目。受益于项目的“民生”性质，未来该基金的养老地产将能获得国开行60%到65%的贷款，剩下30%至35%为自筹，等项目具备成熟的运作模式后有望向社会募集。另外，项目还能享受包括土地、税收等诸多方面的优惠政策。 其实，各路资本中，已经有房地产企业和保险公司借政策东风高调扩张养老地产。据不完全统计，截至目前，全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，平安、泰康、新华等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。 随着首只养老地产基金成立，搏实资本认为此举正式预告了养老地产的爆发式增长，基金的亮点在于它是第一只专门聚焦养老地产的基金，与其他机构不同，基金部分资金公开募集，代表着社会上大部分人都愿意做养老这件事。
大中型民营养老机构盈利模式初探与实践：客户群!现金流!盈利点
大中型民营养老机构盈利模式初探与实践：客户群！现金流！ 盈利点 大中型民营养老机构盈利模式初探为什么说初探，因为我们刚刚在做养老，刚刚进入养老行业。说难听点，我认为我们中国养老产业（暂时）没有一个成熟的商业模式，逸和源的商业模式，我定位大中型，因为我的养老机构侧重于重资产，逸和源做机构的都是1000张床位以上的，而且在全国做连锁。我认为认为500张床以上就是大中型养老机构了。盈利模式？太难了！我做了8年，说难听点8年多都在亏，整个逸和源养老产业已经投了近7个亿，到现在为止，累计亏损了近3000万。今年我们的盈利才达到1000万左右，所以说，做养老很难，（到现在还）是在对养老产业盈利模式的初探。整个逸和源的养老产业是天声集团在投资的，下设有社区养老运营公司、机构养老运营公司、旅居养老运营公司、医护养老运营公司。目前在浙江嘉兴，我们设置了机构养老总部，有3600张床位，其中我们的康复护理医院规划设计600张床位，现在已经开放的有450张床位。旅居养老的总部是在杭州千岛湖，总共床位是1300张（其中1080 张是自己建的、220张是逸和源与政府合作的项目），在这1300张床位中，老年康复医院有300张床位；第三个在广西的巴马，一个200个床位的养生基地。今年初，我们和
10家机构，共同发起G100旅居养老合作会议，就在我们杭州千岛湖疗养中心召开了第一届会议，当时共有263家养老机构476人参加。至今，联合发起机构已达60家，其中有近10家在谈深度战略合作。中国养老行业的六多六少我8年跑了439多家养老机构，现在还在继续跑，每月还会抽出10天时间去各地参观学习。2011年到2015年，是养老行业的艰难探索期；2016-2020这5年，是中国养老产业的爆发期，也是重新洗牌的5年，我判断这5年后会有80%的养老人会被淘汰掉。2021-2025年是黄金爆发期，中国养老行业必然是一片蓝海、朝阳产业。在养老行业“游泳技术“不够好的人，小心会淹死。我在机关出来创业26年，赚了10个多亿，做养老8年，到现在亏损了2000多万近3000万。每年都在亏，去年才持平，今年才有微利，如果我没有其他产业去支撑，早就死掉了。如果没有一定资产的人，养老行业真的不要轻易进来。中国养老产业水太深，水太浑了，水太深应该是很清的，但是很浑，这个浑浑得让人看不清楚：1、中国的养老产业，政府出台的政策多，但落地少。做养老的人，政府的政策要研究要掌握，要充分利用，政府的话要听，但不能全部相信，最多也就听个三分之一，因为很多的政策都是不落地的。很多都是画了一个饼。2、中国养老地产多，养老机构少。很多的养老房地产商，是以养老的名义忽悠政府，拿块地然后再做个项目，去忽悠老人，最后很
养老服务商业模式设计资料
养老服务商业模式设计 养老服务是一片布满暗礁的“蓝海”。要想享受“老年人口”的红利，需要精妙的商业模式和小心翼翼的应对策略。 人口老龄化，是中国当前和未来的一项基本国情。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要历史机遇期。 但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。 养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。 解析要素，设计模式 商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。 开发价值主张 有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。 确定目标顾客 产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。 低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。 高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。 凝炼价值诉求 价值诉求反映企业为顾客提供产品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。 以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居
养老盈利模式及其利弊分析
养老盈利模式及其利弊分析 主要模式 中投顾问在《2016-2020年中国养老地产行业深度调研及投资前景预测报告》中指出，养老地产租售方式比普通住宅更为复杂，需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。 （一）会员式盈利模式 一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。 典型机构：上海亲和源 以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。 （二）逆抵押贷款购房模式 多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。 （三）转让使用权模式 老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。 （四）分散租赁式模式 入住老人按月或按年交纳房租费用。 利弊分析 以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。 中国养老产业发展研究院指出，逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策
养老创新商业模式
创新商业模式，进军养老地产——养老地产商业模式解构 2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。 品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？ 一、养老产业与养老地产的概念 我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。 而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。 复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。 复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。 二、养老地产的商业模式 一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让；
养老机构可持续发展的六大传统商业模式
养老公司可持续发展的六大传统商业模式 作者：梁宇亮 随着中国人口老龄化的加剧，规模庞大快速增长的老年人口与缺口巨大的养老服务供给之间形成不可调和的矛盾，这将预示着养老服务产业进入重要的历史机遇期。开拓养老的蓝海，享受老者的红利，这就需要设计适应企业发展的商业模式。 最佳的商业模式应该满足“商业画布”九个维度的逻辑关系。从本质上来说是三大层面，一是客户层面，包含价值定位、客户关系、客户细分、获客渠道。价值定位即提供的产品和服务；获客渠道即分销的路径；客户细分即目标客户；客户关系即与目标用户建立怎样的关系；二是生态层面，包括核心资源、关键业务和重要伙伴。核心资源和重要伙伴强调能借力怎样的外力；关键业务即在生态支持下提供怎样的业务；三是利润层面，包含成本结构和收入来源。通过商业画布的本质分析，好的商业模式其实要解决三个问题：钱从哪里来（生态层面）、如何获得钱（客户层面），如何持续赚钱（利润层面）。 中国养老机构传统的六大商业模式其实就是从不同维度来回答这三个问题。 养老机构传统的六大商业模式： 1、月费制商业模式 中国大多数的养老机构采取床位月费的模式，一般养老机构的入住率在70%上下，利润率在10%上下，基本上是微利经营。因为出租床位模式盈利的手段有限，只靠每个月的月租很难抹平前期的投资和后期的服务运营费用。目前大多数中小型养老机构都采取这种微利模式，最有效的改变方式是提升床位的“翻传率”，如同餐厅提高“翻台率”一样，可以将养老机构的床位分为三部分：70%是固定护理型床位；30%是流动性自理型床位和会员制收益型床位，以这样的方式来提升床位的“翻传率”，提升养老机构的整合收益。 2、产权销售商业模式 对于中国许多养老机构以出租床位的经营方式，出售产权的方式能更好地赢利。这种模式一般是房产型企业开展养老房产所采取的商业模式，一次性产权销售能让养老机构获得巨额的资金，后期的运营可以采取外包和自营方式收费服务费用进行维持。当然产权销售的模式还有采取租售结合模式，一部分产权进行销售，一部分进行出租，这样能满足不同养老客户的需求。 3、售后回租商业模式 售后回租模式即向购买养老房产的客户进行反租再出租的模式，这种模式最大 的优点是可以覆盖两类养老客户：一类是投资型还未急需养老的客户；二类是有刚需进行养老的客户；这种模式既可以从房产销售中收益，又可以在已出售的房产中再次受益。 4、会员制商业模式 如果养老机构不拥有房产的所有权，就很难采取“产权销售”或“售后回租”的模式，但采取“月费制”的模式又很难有足够的资金流来支撑养老机构的发展，
创新商业模式,进军养老地产——养老地产商业模式解构
2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。 品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养 老地产的春天即将到来？ 一、养老产业与养老地产的概念 我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。 而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。 复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+ 养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。 复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。 二、养老地产的商业模式 一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让； 2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院…… 3、营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。目前亲和源的会员卡有A、B两种，其中A卡是永久卡，入会费约需75万元左右，但年费不定，最高7万元。而B卡是终身卡（在老人去世之后即注销），入会费不定，依照大、中、小户
(完整版)青岛市养老机构的服务内容及经营模式定位研究
青岛市养老机构的服务内容及经营模式定位研究 如何解决青岛市老年人的养老问题一直是所有市民关心的问题，通过调查分析，对青岛市养老机构的服务内容及经营模式进行了定位研究。研究从养老机构的选址、居住条件、娱乐设施、服务项目和服务人员这几个角度深入探讨了养老机构服务内容的定位，从经营模式和定价这两个方面进深入探讨了养老机构经营方式的定位。 机构养老服务内容定位经营模式定位 1养老机构服务内容的定位 养老机构的服务内容包括方方面面，养老机构的选址、服务项目、服务人员、娱乐设施等都关系到老年人在养老机构晚年生活的舒适度，决定着老年人是否会选择机构养老的方式安度晚年，具体分析如下： 1.1 养老机构选址 从调查中可以看出在选择养老机构时考虑交通便利与否以及绿化环境这两个因素的老年人是最多的，养老机构的选址直接关系到这两项，因此选择一个合适的地方是十分重要的。老年人更需要家庭的温暖，即使住进养老机构也希望子女可以经常去看他们，因此基本上可以完全自理的老人他们希望可以住在方便子女看望、出门购物、进行娱乐活动的
市区。而那些性格喜静或者已经半失能、失能的老年人，他们希望可以住在绿化好，空气清新，环境幽静的郊区。因此，养老机构在经济允许的情况下可以在市区和郊区开设两个 分机构，让老人根据自己意愿选择。 同时，近几年有一种新兴的趋势，就是在旅游度假区开设养老机构。我们青岛市是一个旅游业很发达的城市，到2013年末，青岛旅游业增加值占全市GDP比重由“十一五”末期的3.6%提高到了4.3%。因此养老机构可以考虑建在风景很美有山有水的崂山附近，也可以考虑建在海边，让老人体会“面朝大海，春暖花开”的意境。 1.2 养老机构居住条件及娱乐设施建设 除了养老机构的外部环境，其内部环境也非常重要。从调查中发现老年人最需要的是安静整洁的环境，其次是医疗设施齐备和护理服务到位，再次是与人沟通方便的环境，最后是宽敞的活动场所。很多老年人怕吵闹，所以需要一个安静的环境。除此之外，整洁的环境有利于人的心情，也不利于病菌的滋生。医疗设施是必不可少的，可以治疗生病的老人。养老机构同时应该为老人提供便于沟通的环境和举行文娱活动的场所。 根据调查显示对于老年人来说公园散步和读书看报是 两个最喜爱的娱乐活动，除此之外，旅游、聊天、上网也是他们的爱好。因此，养老机构应该在室外修建小公园、小广
养老服务商业模式设计的九大关键要素
养老服务商业模式设计的九大关键要素 1.解析要素，设计模式 商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。 2.开发价值主张 有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。 3.确定目标顾客 产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。 低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。 高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。 4.凝炼价值诉求 价值诉求反映企业为顾客提供产品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。
以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资产。 以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。 企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。 5.设计产品/服务组合 产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。 在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因素。 不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。 6.整合关键资源 关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险、泰康人寿、中国人寿等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。 不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险
养老产业创新商业模式-1
养老产业创新商业模式 目前，中国养老机构的发展远远不能适应老龄化的需要，机构养老服务的总体供求之间呈现严重失衡的状态，严重地制约了机构养老事业的快速发展。截至2014年底，我国60岁以上老年人口已达到2亿人，占总人口的14%，2020年进一步增至2.48亿。老年人对养老机构服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐。目前中国每9人中就有1位老人，到2050年，每3―4人中就将有1位老人，养老机构与设施严重匮乏。随著老龄化社会脚步加快的压力，巨大的养老需求日益凸显，政府公办的养老机构仍远远不能满足需求。随著人口老龄化的加快，老人入住老年公寓已渐成一种时尚，这也为民办养老机构发展提供了难得的机遇。然而，部分地区民办开放式住户型老年公寓，由于护理员招聘难度大、资金无法周转等问题，面临著举步维艰的尴尬。低档标准养老院占养老院总数的80%左右。中档占10%左右。这个档次的养老院，目前最受欢迎，高档和豪华的养老院占10%左右。 然而随着社会的发展和中国进一步迈入老龄化社会，养老服务需求将急速扩大，并且倾向于中高端、人性化服务；老年护理人员供需缺口和供需平衡进一步拉大，随着养老产业的自身发展和国家宏观政策引导，越来越多的投资人和高级人才进入养老产业，养老产业从业人员将向技能化、专业化、智能化和高收入过渡。其中，老年护理专
业人才的培养将成为养老产业发展的核心和关键，部分高职院校或医学院将单独开设老年护理专业。 众所周知，日本早在20世纪七十年代末便进入了老龄化社会，虽然其目前仍然存在好多问题，但好多方面还是值得我们学习的，例如：实施护理保险制度，加强养老护理服务人才的培养，推行“介护考试”制度。由于日本目前养老护理服务人员仍然缺口很大，日本目前已与菲律宾、印尼等国签订协议，将从这些国家引进一些护理人员，但前提是要通过日文的“介护考试”，据说外国人通过率非常低。 鉴于养老产业的上述现状和未来发展趋势，从资源整合角度出发，创建一家出国留学培训服务机构，联合中国高职院校、日本介护学院、日本养老机构三者共同为中国养老产业培训高级护理服务专业人才。具体模式和设想如下：