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智慧生态养老旅游基地建设项目可行性研究报告

XXXX有限公司

智慧生态养老旅游基地建设项目

可行性研究报告

编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司

高级工程师：高建

第一章总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.1.1项目名称 (1)

1.1.2项目建设单位 (1)

1.1.3项目建设性质 (1)

1.1.4项目建设地点 (1)

1.1.5项目负责人 (1)

1.1.6项目投资规模 (1)

1.1.7项目建设规模 (2)

1.1.8项目资金来源 (3)

1.1.9项目建设期限 (3)

1.1.10项目进展情况 (3)

1.2项目承建单位基本情况 (3)

1.3编制依据 (3)

1.4编制原则 (4)

1.5研究范围 (5)

1.6主要经济技术指标 (5)

第二章项目背景及必要性可行性分析 (7)

2.1项目提出背景 (7)

2.2本次项目发起缘由 (9)

2.3项目建设必要性分析 (10)

2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要 (10)

2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要 (11)

2.3.3构建当地养老模式多样化的需要 (11)

2.3.4顺应我国旅游产业快速发展的需要 (12)

2.3.5满足人们生态休闲观光娱乐需求的需要 (13)

2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (13)

2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (13)

2.4项目可行性分析 (14)

2.4.1政策可行性 (14)

2.4.2市场可行性 (20)

2.4.3管理可行性 (21)

2.5分析结论 (21)

第三章行业市场分析 (23)

3.1中国老龄人口统计分析 (23)

3.1.1全国老龄人口数量统计 (23)

3.1.2老龄人口抚养情况分析 (24)

3.2我国人口老龄化发展现状分析 (25)

3.3我国人口老龄化发展趋势分析 (26)

3.4我国传统养老模式发展瓶颈分析 (27)

3.5我国养老产业发展前景分析 (28)

3.6我国旅游业发展前景分析 (30)

3.7云南省养老服务产业发展状况及前景分析 (31)

3.8云南省旅游行业发展状况及前景分析 (32)

3.9市场分析结论 (34)

第四章项目建设条件 (35)

4.1地理位置选择 (35)

4.2区域投资环境 (35)

4.2.1区域位置 (35)

4.2.2区域地形地貌条件 (36)

4.2.3区域气候条件 (36)

4.2.4区域交通条件 (37)

4.2.5区域经济发展条件 (38)

第五章建设方案 (40)

5.1建设功能与定位 (40)

5.2总体设计方案 (40)

5.2.1设计理念 (40)

5.2.2平面布置指导思想 (42)

5.2.3平面布置原则 (42)

5.3主要建筑工程量情况 (42)

5.4建筑设计方案 (43)

5.4.1 建筑设计主要规范及标准 (43)

5.4.2指导思路 (43)

5.4.3结构设计等级 (44)

5.4.4防火分区及安全疏散设计 (44)

5.4.5无障碍设计 (44)

5.4.6建筑节能设计 (44)

5.5公用工程方案 (44)

5.5.1设计依据 (44)

5.5.2给水设计 (45)

5.5.3排水设计 (45)

5.5.4供电 (46)

5.5.5安防监控 (46)

第六章节约能源方案 (48)

6.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 (48)

6.2建筑节能 (49)

6.2.1建筑围护结构基本组成 (49)

6.2.2外墙节能设计 (49)

6.3用电节能 (49)

6.3.2电气设备节能 (51)

6.3.3空调节能 (51)

6.4节水措施 (51)

6.5结论 (52)

第七章环境保护及安保措施 (53)

7.1项目环境现状 (53)

7.2项目建设对环境的影响分析 (53)

7.2.1环境空气影响分析 (53)

7.2.2地表水环境影响分析 (53)

7.2.3施工噪声环境影响分析 (54)

7.2.4固体废物影响分析 (54)

7.2.5水土流失影响分析 (54)

7.2.6交通影响分析 (54)

7.3项目建设时环境保护治理措施 (54)

7.4项目建成后环境影响分析 (55)

7.4.1环境空气影响分析 (55)

7.4.2地表水环境影响分析 (55)

7.4.3声环境影响分析 (55)

7.4.4固体废物环境影响分析 (56)

7.4.5景观影响及生态环境分析 (56)

7.5项目建成后环境保护治理措施 (56)

7.5.1废气污染防治措施 (56)

7.5.2污水防治措施 (56)

7.5.3噪声污染防治措施 (57)

7.5.4固体废物污染防治措施 (57)

7.5.5 生态保护防治措施 (57)

7.6绿化方案 (57)

7.7安保管理措施 (57)

第八章劳动安全卫生及消防安全 (59)

8.1 编制依据 (59)

8.2劳动安全 (59)

8.2.1防火防爆设计 (59)

8.2.2电力 (60)

8.2.3防静电防雷措施 (60)

8.3劳动卫生 (60)

8.3.1防暑降温 (60)

8.3.2卫生 (60)

8.3.3噪声 (60)

8.3.4照明 (60)

8.4消防安全 (61)

8.4.1设计依据 (61)

8.4.3抗震措施 (62)

8.4.4综合防灾 (62)

8.4.5防洪涝措施 (62)

第九章企业组织机构与劳动定员 (63)

9.1组织机构 (63)

9.2劳动定员 (63)

9.3福利待遇 (63)

第十章项目实施规划 (64)

10.1建设工期 (64)

10.2实施进度安排 (64)

第十一章投资估算与资金筹措 (66)

11.1投资估算依据 (66)

11.2建设投资估算 (66)

11.3流动资金估算 (67)

11.4资金筹措 (67)

11.5项目投资总额 (67)

11.6资金使用和管理 (70)

第十二章财务及经济评价 (71)

12.1总成本费用估算 (71)

12.1.1基本数据的确立 (71)

12.1.2产品成本 (72)

12.1.3平均产品利润 (73)

12.2财务评价 (73)

12.2.1项目投资回收期 (73)

12.2.2项目投资利润率 (74)

12.2.3不确定性分析 (74)

12.3经济效益评价结论 (74)

第十三章风险分析 (76)

13.1项目风险因素 (76)

13.1.1不可抗力因素风险 (76)

13.1.2 市场风险 (76)

13.1.3 工程风险 (76)

13.1.4资金管理风险 (77)

13.2风险规避对策 (77)

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 (77)

13.2.2市场风险规避对策 (77)

13.2.3工程风险规避对策 (77)

13.2.4资金管理风险规避对策 (78)

第十四章招标方案 (79)

14.1招标管理 (79)

14.2招标依据 (79)

14.3招标范围 (79)

14.4招标方式 (80)

14.5招标程序 (80)

14.6评标程序 (81)

14.7发放中标通知书 (81)

14.8招投标书面情况报告备案 (81)

14.9合同备案 (81)

第十五章结论与建议 (82)

15.1结论 (82)

15.2建议 (82)

附表 (83)

附表1 销售收入预测表 (83)

附表2 总成本表 (85)

附表3 外购原材料表 (86)

附表4 外购燃料及动力费表 (87)

附表5 工资及福利表 (88)

附表6 利润与利润分配表 (89)

附表7 固定资产折旧费用表 (90)

附表8 无形资产及递延资产摊销表 (91)

附表9 流动资金估算表 (92)

附表10 资产负债表 (93)

附表11 资本金现金流量表 (94)

附表12 财务计划现金流量表 (95)

附表13 项目投资现金量表 (97)

附表14借款偿还计划表 (99)

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

XXXX智慧生态养老旅游基地建设项目

1.1.2项目建设单位

XXXX有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

项目拟建地XXXX

1.1.5项目负责人

XXXX

1.1.6项目投资规模

项目的总投资为人民币100000.00万元，其中，建设投资为91120.00万元（土建工程为72400.00万元，设备及安装投资11140.00万元，土地费用为6300.00万元，其他费用为378.56万元，预备费901.44万元），建设期利息为5880.00万元，铺底流动资金为3000.00万元。

项目建成后，正常运营年可实现销售收入54500.00万元，年均收入为34681.82万元，年均利润总额19930.09万元，年均净利润14947.57万元，年上缴税金及附加为186.46万元，年增值税为1864.60万元；投资利润率为19.93%，投资利税率21.98%，税后财务内部收益率14.75%，税后投资回收期(含建设期)为8.20年。

1.1.7项目建设规模

XXXX智慧生态养老旅游基地坐落在距离昆明筑竹寺3公里，距离昆明郊野公园2公里处。项目依托境内山清水秀的自然环境，迷人的自然风光，得天独厚的冬无严寒、夏无酷暑的宜居、宜养的水、空气及采用了金字塔结构对康复理疗的特殊效果等资源条件，针对中东部经济发达地区富人、退休老人渴望一块素净的养生、养老静地，建设一片集自然、休闲、观光、避暑为一体的多功能、个性化、度假型、居家型的养生养老胜地。

XXXX智慧生态养老旅游基地建设项目规划总用地面积315亩。主要建设内容包括：产权式中高端型四合院别墅、老年公寓、商业步行街、医院、老年大学及健身娱乐等活动场所。主要建筑内容及规模如下：

主要建设内容一览表

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金人民币100000.00万元，其中由项目企业自筹资金20000.00万元，申请银行贷款80000.00万元。

1.1.9项目建设期限

本项目建设分三期进行，建设工期共计4年。第一期：2017年5月—2018年10月，计1.5年；第二期：2018年11月—2020年4月，计1.5年；第三期：2020年5月—2021年5月，计1年。

1.1.10项目进展情况

项目于2016年12月已经对接过当地民政局，土地局、发改委等，得到各级部门的大力支持，正在办理土地的划拨和调规的过程中，土地调规完成之后就可进行政府发改委的立项批复。

1.2项目承建单位基本情况

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《云南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

3.《云南省“十三五”旅游业发展规划》；

4.《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》；

5.《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；

6.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；

7.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》

8.《云南省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；

9.《《云南省养老服务体系建设“十三五”规划》》；

10.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

11.《现代财务会计》；

12.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

13.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

第二章项目背景及必要性可行性分析

2.1项目提出背景

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家进入老龄化社会的标准。目前，中国是世界上惟一老年人口过亿的国家。根据全国老龄办公布的数字，到2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。老年人口增加，与老年人最紧密的养老床位短缺极为严重。民政部最近公布的数据显示，“十二五”期间我国养老服务床位数预计达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.3张，比2010年底增长了70.3%，实现了养老床位千分之三十的规划目标。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。

由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。

养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对

人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬中华民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。

老龄化是中国社会发展的大趋势，六十岁以上人口在中国已经超过了2.21亿，占总人口的15.5%，未来十年、二十年，中国大致每年新增一千万老年人口，而中国的养老机构平均每位老人有一个看护护理，远落后发达国家的7到8个护理人员。随着通信、互联网和云计算技术的日新月异，“智慧养老”将成为新一代养老模式。智慧养老，是指利用信息化手段、互联网和物联网技术、面向养老群体的服务系统与信息平台，目标是提供实时、快捷、高效、低成本的物联化、互联化、智能化的养老服务。2014年10月，国家发改委印发《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》，鼓励社会资本参与建设和运营健康与养老服务项目，以满足多样化、多层次的健康与养老服务需求。

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。

旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是国民经济和现代服务业的重要组成部分。通过改革创新促进旅游投资和消费，对于推动现代服务业发展，增加就业和居民收入，提升人民生活品质，具有重要意义。

2.2本次项目发起缘由

养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，把发展社会养老服务事业作为“十三五”时期及其以后的重大方针。随着老龄人口的增加，老年人市场服务需求日益旺盛，市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。

加快发展旅游业，有利于扩大居民最终消费和综合性消费，扩大内需，带动相关产业发展。加快发展旅游业，有利于推进昆明市产业结构转型升级，促进区域经济协调发展，促进生态型、循环型、低碳型产业结构、生产模式和生活方式的形成。加快发展旅游业，有利于满足人民群众日益增长的物质文化和精神生活需求，有效调节人与人、人与社会、人与自然的关系，促进国民身心健康，形成和谐幸福的社会氛围，推动幸福昆明建设。