大连市房地产市场投资环境分析
大连市房地产市场投资环境分析
北京中铁华升房地产开发有限公司
投资发展部
日期：2013年11月8日
目录
前言 (2)
一、大连市房地产政策回顾 (3)
1. 国家2013年调控政策 (3)
2. 大连2013年调控政策 (4)
二、大连市土地市场近四年运行情况分析 (6)
1. 全市整体经营性用地供应及成交价格分析 (6)
2. 全市商品住宅用地供应及成交分析 (7)
3. 全市商办用地供应及成交分析 (10)
4. 大连市土地市场分析小结 (12)
（1）住宅用地层面 (12)
（2）商业办公用地层面 (12)
三、新建商品房销售市场运行情况分析 (13)
1. 大连市内四区新建商品住宅供应及 (13)
2. 大连市内各区商品住宅供应及成交特点 (15)
3. 未来大连市商品住宅的供应及成交趋势 (18)
4. 大连市商业办公类产品成交情况 (19)
四、结论 (21)
前言
大连位于辽宁省东南部沿海，是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市（简称：计划单列市）之一,是辽宁沿海经济带的金融中心，东北亚国际航运中心，也是东北地区最大的港口城市和旅游城市。
全市总面积12574平方公里。全市现辖6个市辖区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区和金州区）、3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）。2010年全国第六次人口普查公报显示，大连市常住人口为6690432人。
大连市近年来社会经济保持平稳较快发展，持续引领东北地区经济发展。2012年地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844元，折合16203美元,所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平，同比增长14%；全社会固定资产投资额5654亿元，其中房地产开发投资额1104亿元，占比达19.52%。2012年全市人均可支配收入27480元，同比增长13%。
自2008年起，伴随着城市综合竞争力的提升，大连市房地产市场迎来了一个较快的发展阶段，根据中房指数系统的数据计算，2008年至2012年，全市商品房新增供应面积年均增幅达17.6%，在我公司投资发展部编制的《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》中，大连市在全国40个主要大中城市中，房地产投资价值排名第19位。目前区域内已有亿达、中海、大华等诸多实力品牌开发商进驻。
2010年至2013年10月，大连市内四区和高新区总的商品住宅供应面积达2702万㎡，特别是2010年，新增土地的建筑面积近1000万㎡，而近四年来总销售面积仅为987万㎡，库存值较大，大部分在售项目采取“以价换量”的策略，致使全市商品住宅销售均价持续走低。另一方面，全市商品住宅供给连年缩减，截止至2013年1-10月，商品住宅销供比已经恢复正常水平，预计未来1-2年，大连市将逐步摆脱消化“库存”的局面，房地产重新回归健康平稳发展，城市核心几个区域的土地相比较而言更具投资价值。
一、大连市房地产政策回顾
1.国家2013年调控政策
2.大连2013年调控政策
从政策层面分析，国家近年来出台的一系列房地产调控对大连市整体商品房的影响并不是太大，大连本地的“国五条细则”并非严厉，没有造成直接的行业经济波动，但由于全国楼市的“降温”，大连市商品住宅市场还是呈现出先抑后扬的短期走势。特别是大连市在今年年初，出台了新的落户政策，放宽了大连落户条件，促使刚需出手购房，对商品住宅市场产生积极的影响；在加快人才引进，促进城市经济发展也有一定的推动作用。
另一方面，住房公积金贷款系数降低，个人公积金贷款额度将随之减少，取现也将受限，短期内对刚需市场会产生一定的影响，根据我公司大连项目反馈，目前高新区、甘井子区刚需产品价格已经出现了小幅下探，以缓解公积金贷款额度降低引发的市场购买力下降。
二、大连市土地市场近四年运行情况分析
本部分以大连市全部市辖区的经营性用地为统计口径，分别分析、统计全市整体供应及成交情况、分业态（商品住宅、商业办公）用地供应及成交情况，从而找出近年来大连市土地供应特征。
1.全市整体经营性用地供应及成交价格分析
备注：1.上表为大连市内四区及高新园区、旅顺口区、金州区、开发区非工业用地统计。
2.数据来源于大连市统计局等市政府网站、中房指数数据库、中铁华升投资发展部《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》，中铁华升投资发展部整理。
2010年-2013年大连市共计出让土地3621万平米，总建筑面积6910万平米，从年度土地出让量分析，2010年是全市的土地出让高峰期，总建筑面积为3038万平米，随后各年度呈递减趋势，2013年1-10月全市出让土地总建筑面积仅为622万平米，较去年同期减少了50%。
中山区、西岗区及沙河口区是大连市土地出让高价区域，同时也是开发较早、配套较为成熟的老城区，因2010年中山区东港地块建设及沙河口区老城区改造，两区内大量土地出让，拉高年度土地出让的平均楼面价，达到2973元/㎡；2011年-2013年10月两区域土地出让大幅减少，因此全市平均楼面价由2011年最低点2402元/㎡稳步上涨至2013年的3448元/㎡，三年间的价格增长主要体现为
各区土地因供应稀少而引发的快速增值。
2010年后大连市内土地出让大幅减少，直接导致近年市内房价呈现不平稳增长现象，土地供给聚集区因商品房供应充足房价一直处于停滞或徘徊状态，土地供给稀缺区商品房房价则一路看涨。
2. 全市商品住宅用地供应及成交分析
本部分以大连市市内四区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）以及高新区为统计口径，按年度分析各区域商品住宅土地供应的变化和趋势。
50100150200250300350中山区
西岗区沙河口区甘井子区
高新区
162.59
11.9371.89
322.09152.72
6.4216.53
6.6925
7.93
2.7787.46
0 4.46
145.26
023.990
8.51
138.76
大连市主要城区2010-2013年住宅用地出让面积变化图
（单位：万㎡）
2010年
2011年
2012年
2013年
100200300400500600中山区
西岗区沙河口区甘井子区
高新区
366.55
32.4
254.27
54.9
280.33
20.4359.0343.82541.76
5.73311.77
014.86
333.62098.840
28.8254.8
大连主要城区2010-2013住宅用地规划建筑面积变化图
（单位：万㎡）
2010年
2011年
2012年
2013年
甘井子区作为大连市内最大的以居住为核心的区域，一直是土地出让最多，地价相对较低的区域，其主要土地出让方向为城市建成区外部拓展，土地位置距市中心较为偏远，配套设施匮乏，因此商品房售价相对偏低，有少部分土地为旧城区、棚户区或厂区改造，区域土地价格呈现出平缓上升的趋势。
中山区大宗地块土地出让主要聚集于东港，东港是大连市政府新规划的中央商务区，总占地面积5.97平方公里，规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区等功能，自2010年起，东港区成为万达、中信、龙湖、绿地、佳兆业等大型房地产公司最为抢手的区域。这也使本就土地稀缺的中山区，住宅用地更是“寸土寸金”，一直是全市最高。
西岗区及沙河口区是建成区，其主要的土地来源为旧城区改造，自2010年起仅有少量地块出让，且单幅土地面积有限，住宅用地供应更是稀少，在楼面价格方面，西岗区的涨幅明显要高于沙河口区。
高新园区为IT、软件产业园区，其主要土地供应聚集于凌水总部基地、河口湾及黄泥川软件产业园区，少量土地为厂区改造，目前高新园区是继甘井子区之后土地供给最热门的区域。
从地价走势看，由于全市各区域住宅用地供给减少，未来一段时间住宅用地成交楼面价仍会呈现稳中有升的局面，但也应注意到甘井子区和高新区由于前几年供应量较大，存量较多的原因，地价很可能出现小幅波动。
3. 全市商办用地供应及成交分析
0.0
5.010.015.020.025.030.035.0中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区
22.5
2.7
0.0
0.0 2.8
9.8
11.0
4.1
30.4 1.5
12.40.0
24.3
0.0
6.0
大连市主要城区2010-2013年商办用地出让面积变化图
（单位：万㎡）
2010年
2011年
2012年
2013年
纵观大连市近几年商业办公用地出让数据，可以看到土地供应主要集中在中山区，约占到近四年来全市商办用地66%的供给量；由于其位于城市建成区中心，
0.0
20.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区
161.9
5.20.00.0
35.9
62.7
12.9
27.47.173.3 5.00.024.50.012.3
7.713.0
大连市主要城区2010-2013年商办用地规划建筑面积变化图
（单位：万㎡）
2010年
2011年
2012年
2013年
且受到东港规划建设的利好因素，该区土地出让楼面地价节节升高，特别是在2013年，楼面价较上一年度增长45%，价格接近10000元/㎡，也创下了大连市年度成交楼面均价的历史记录。
西岗区近年来商业办公类用地成交情况较为稳定，平均每年的商办用地供应量为2.5万㎡，价格在2012年达到一个高峰，2013年1-10月的成交楼面均价出现明显下降。收到城市中心轨道交通的发展，以及各个商业中心、办公中心的扩容，西岗区商业办公用地预计会持续增加供给，价格从长期来看，处于一个缓慢上升的态势。
从市场表现来看，目前大连市整体的商业及办公业态发展规模有限，投资需求和自用需求能够通过中山区和西岗区得到满足，其他区域短期内难以形成有规模、对周边有吸纳效应的商务中心。
4.大连市土地市场分析小结
（1）住宅用地层面
市内核心城区（中山、西岗）近年来土地供应持续减少，价格持续走高，是大连市绝对稀缺的住宅供应区域，在售商品房价格较高，但拿地成本也较高。 沙河口区是大连市近年来土地成交较为稳定的区域，区域供给量适中，是最早受到城市居住扩张的区域，成交价格稳定，潜在商品住宅数量在合理范围内，土地获取的风险相对较小。
甘井子区和高新区近年来土地供应较多，特别是甘井子区，虽然近年来连续缩减供应量，但仍在130万㎡以上。同时以上两个城区土地存量较大，潜在供给充足，未来竞争较为激烈；即使地价较为便宜，但仍应该谨慎进入。
（2）商业办公用地层面
大连市整体商业办公物业仍处于发展过程中，规模化商务中心较少且较为集中，对城市周边商业办公地产的带动力较小。
短期内商办用地供给仍以西岗区、中山区为主，且价格明显处于上升通道内，
其他城区欠缺市场成交动力，须谨慎选择。
三、 新建商品房销售市场运行情况分析
1. 大连市内四区新建商品住宅供应及
如以上图表所示，2010年至2013年10月，大连市城四区和高新区住宅用地出让转化的供应面积达2702万㎡，同期销售面积仅为987万㎡，两者差额较大，尽管土地价格缓慢上升，但由于供给量过大，市场销售均价逐步下滑。
323
206
239
219
988671
660
382
11374
12600
11168
11022
4242
3322
4481
47200
20004000
60008000100001200014000
200400600800100012002010年
2011年
2012年
2013年
大连市城四区+高新区2010-2013年商品住宅供求关系图
当年商品住宅销售面积（万㎡）成交土地规划建筑面积（万㎡）商品房销售均价（元/㎡）
土地成交楼面价（元/㎡）
2010年是一个非常明显的供应商品住宅供应高峰，收到全国房地产市场火热的影响，这一年仅大连市城四区和高新区的新增住宅用地建筑面积达988万㎡，同时当年的新上市商品房面积也是近年来最多的，达到466万㎡，如此庞大的供给量远远超出了市场实际所需，产生了巨额存量。这也直接导致了2011年全年，大连的房地产市场都以消化上一年库存为主要目标，尽管成交均价仍在上涨，但后期供求带来的价格波动已经出现端倪。
尽管2012年和2013年1-10月的新增入市面积持续大幅下降，但难以阻止全市商品住宅价格下降，而价格持续在下行通道运行，也直接影响了市场购买信心，由上图可以看出，全市销售面积从2011至2013几乎没有变化。
从2012年下半年开始，市场从“巨额库存”的阴影中逐步爬升，很多板块呈现“以价换量”的销售策略，挽回一部分成交量，但仍拉低整体价格；进入2013年，中高档产品聚集的泛星海及东港区域在上半年成交均价均大幅下降，新项目低价入市、高端项目成交较少，使区域整体成交均价结构性下调；同时刚需产品依旧为当前市场成交主力，价格并没有上扬的态势。
值得关注的是，尽管由于前几年供应量过大，导致市场低迷，但2010-2013年全市商品住宅销供比持续升高，截止至2013年10月，全市商品住宅出现了近五年来首次“新入市面积小于当年成交面积”的状态，预计今后1-2年，若大连市商品住宅市场在供给平稳的前提下，能够呈现出平稳健康的房展趋势，彻底摆脱“库存雾霾”，成交价格逐步止跌起稳。
8%6%6%9%25%
12%
14%9%
6%2%
2%2%18%
37%
41%2%
1%
从大连市内四区商品住宅成交的产品面分析，81-120㎡产品成交占比较大；成交单价在9000-10000元/㎡的产品最多；80-100㎡的小三室成交占比最多；总房款70-110万以内的产品成交占比加大。
2. 大连市内各区商品住宅供应及成交特点
10%
15%
9%
11%11%11%5%
4%
3%2%3%7%
9%0%
1%4%2%
5%
10%
11%9%
12%
4%
7%
5%8%
5%
3%
15%
大连市内四区成交总价比例
大连市内四区2010-2013商品住宅供应面积变化图
（单位：万㎡）
350
300
250
200
150
100
50
中山区西岗区沙河口区甘井子区
2010年2011年2012年2013年
大连市内四区2010-2013年商品住宅成交面积变化图
（单位：万㎡）
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
中山区西岗区沙河口区甘井子区
2010年2011年2012年2013年
由以上图表不难看出，2010年至2013年10月，西岗区和沙河口区的供应量和成交量基本持平，当年的供应在下一个年度能够实现90%以上的去化，同时西岗区和沙河口区的成交均价保持相对稳定，在地价不断上涨的背景下，房价保持稳定说明区域内客户的支付能力较弱，房价上升空间受阻。
中山区由于近年来土地供应持续减少，土地价格升高，导致区域内供应产品以中高端、高端为主，整体去化速度相对缓慢，销供比较小，区域房价持续攀升，目前已经逼近20000元的水平线。
甘井子区是近年来大连市住宅供应和成交最为集中的地区，虽然供应面积逐渐缩减，但成交面积并未出现明显的波动，从土地的供应情况来看，未来该区域仍是大连市最重要的住宅供应区域，潜在存量约为120万㎡。
由于中房指数系统数据库并未对高新区的成交数据进行统计，故无法从数据层面分析该区域供给和成交状态。但从全市和其他各区成交状况以及我大连项目反馈情况分析，高新区已经成为继甘井子区之后，大连市热点居住版块，供应量
164151755417626
19483
13225
1422012767135978483
10686
9764
9272
5000
100001500020000250002010年
2011年2012年2013年
大连市内四区2010-2013年商品住宅成交价格走势图
（单位：元/㎡）
中山区
西岗区
沙河口区
甘井子区
较大，区域内各大开发商也都采取了“以价换量”的销售策略。
3. 未来大连市商品住宅的供应及成交趋势
城市化进程为沙河口区、甘井子区房地产市场带来空前的发展契机，高新区也凭借其诸多规划利好和大量的土地放量，成为大连的热点区域，未来大连楼市的发展主要集中在高新及甘井子区域，2013年四季度，两区域即将上市新产品约38万㎡，竞争激烈。
沙河口区虽然供给和存量都在减少，但仍有部分旧城改造地块，该区域出现的住宅用地将成为市场追捧的热点，溢价空间较高。
东港的规划利好，使区域土地价值迅速上涨，东部潜在供应量巨大，未来高品质项目云集，预计四季度区域集中放量15万㎡，市场竞争将极为严峻。
目前判断，大连市内四区加高新区的剩余量为250万㎡，可售房源集中于甘井子、沙河口以及高新区，而存量及潜在供应量至少为300万㎡，按照市内区域年均销售商品房246.6万㎡计算，现有存量及潜在量可支撑1.5年消化，大连市商品住宅市场的需求还将进一步扩大，商品住宅价格仍有一定的上涨空间，同时也应该时刻关注目前几个热点区域的供应状态，目前以价换量的销售态势仍将持续一段时间。
123.49
568.98
890.09
68.5
4.大连市商业办公类产品成交情况
大连市房地产市场投资环境分析
大连市房地产市场投资环境分析 北京中铁华升房地产开发有限公司 投资发展部 日期：2013年11月8日
目录 前言 (2) 一、大连市房地产政策回顾 (3) 1. 国家2013年调控政策 (3) 2. 大连2013年调控政策 (4) 二、大连市土地市场近四年运行情况分析 (6) 1. 全市整体经营性用地供应及成交价格分析 (6) 2. 全市商品住宅用地供应及成交分析 (7) 3. 全市商办用地供应及成交分析 (10) 4. 大连市土地市场分析小结 (12) （1）住宅用地层面 (12) （2）商业办公用地层面 (12) 三、新建商品房销售市场运行情况分析 (13) 1. 大连市内四区新建商品住宅供应及 (13) 2. 大连市内各区商品住宅供应及成交特点 (15) 3. 未来大连市商品住宅的供应及成交趋势 (18) 4. 大连市商业办公类产品成交情况 (19) 四、结论 (21)
前言 大连位于辽宁省东南部沿海，是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市（简称：计划单列市）之一,是辽宁沿海经济带的金融中心，东北亚国际航运中心，也是东北地区最大的港口城市和旅游城市。 全市总面积12574平方公里。全市现辖6个市辖区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区和金州区）、3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）。2010年全国第六次人口普查公报显示，大连市常住人口为6690432人。 大连市近年来社会经济保持平稳较快发展，持续引领东北地区经济发展。2012年地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844元，折合16203美元,所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平，同比增长14%；全社会固定资产投资额5654亿元，其中房地产开发投资额1104亿元，占比达19.52%。2012年全市人均可支配收入27480元，同比增长13%。 自2008年起，伴随着城市综合竞争力的提升，大连市房地产市场迎来了一个较快的发展阶段，根据中房指数系统的数据计算，2008年至2012年，全市商品房新增供应面积年均增幅达17.6%，在我公司投资发展部编制的《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》中，大连市在全国40个主要大中城市中，房地产投资价值排名第19位。目前区域内已有亿达、中海、大华等诸多实力品牌开发商进驻。 2010年至2013年10月，大连市内四区和高新区总的商品住宅供应面积达2702万㎡，特别是2010年，新增土地的建筑面积近1000万㎡，而近四年来总销售面积仅为987万㎡，库存值较大，大部分在售项目采取“以价换量”的策略，致使全市商品住宅销售均价持续走低。另一方面，全市商品住宅供给连年缩减，截止至2013年1-10月，商品住宅销供比已经恢复正常水平，预计未来1-2年，大连市将逐步摆脱消化“库存”的局面，房地产重新回归健康平稳发展，城市核心几个区域的土地相比较而言更具投资价值。
大连房地产市场概况
新区大窑湾港项目机会研究报告 一、项目背景 1、项目来源 近年来，港发展相对较为缓慢，发展速度落后于省的港。在此背景下，省和市要求港集团加快发展，加强港口建设，重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。目前，大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营，北岸则专门成立大窑湾北岸建设负责北岸港区的开发建设和运营。前期工作已于年启动，大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程，目前资金紧，欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。 大窑湾北岸后备用地共约亩，规划为用地，全部为填海造田土地。目前亩已具有海域使用权证。海域使用权规大窑湾北岸建设。如转变为国有建设用地，还需省里报批。 2、合作方介绍 港集团于2003年正式组建成立，注册资本40亿元，隶属于市国资委。2005年11月16日正式成立港股份，并于翌年4月28日在联合交易所主板成功上市后，又于2010年12月6日在证券交易所成功上市，系国首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。 港股份公司2011年末资产总额271.7亿元，净资产136.3亿元，资产负债率64.6%，同比大幅增加174.9%。2011年实现营业收入39.6亿元，同比增长18.5%，净利润8.2亿元，同比下滑17.4%。净利润的減少，主要是受油品吞吐量同比大幅下降，油品装卸毛利大幅減少，
另外大幅举债投资，致使财务费用增加而影响利润。港2011年在中国港口吞吐量排名中位列第7位。 二、地理位置 大窑湾位于新区东部，小窑湾南侧，西侧紧邻经济开发区，距离老城区1小时车程。由于是半岛城市，陆路交通主要通过海高速、丹大高速公路、哈大铁路对外连接，新区正位于市对外通道的咽喉，因此大窑湾地区对外交通非常便利。与老城区交通连接除几条城市干道外，还有已运行的轻轨3号线（区域中心距最近站点双D港站3.2公里），以及计划建设的跨海大桥连接。跨海大桥对的发展具有极大的拉升作用，建成开工后大窑湾至老城区车程将缩短至15分钟。（图） 三、宗地状况 1.2素质及现状：含地理位置、四至围、土地面积、地面现 状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地 下情况、规划控制条件等。
房地产项目投资环境分析与市场研究
项目投资环境分析与市场研究 本章要点： 1.市场分析是进行房地产开发可行性研究必要性和需求预测分析时的主要内容； 2.市场分析的方法：主要是利用定量和定性的方法，进行系统的市场调查、需求预测、市场趋势综合分析。 3.市场调查的种类、方法和内容（投资环境、市场供给、消费者和市场竞争情况）1 投资环境影响因素示意图2 4.需求预测的方法和内容 房地产开发项目建设的必要性是可行性研究必须涉及的问题。在市场经济条件下，分析房地产开发项目建设的必要性主要是分析和评价项目的投资环境，调查和分析项目是否符合社会的需求，产品定位是否适当，这就引申出了市场研究问题；同时，通过对项目的市场研究、分析，还要进一步测算项目在房地产市场的销售、价格趋势，这种测算主要是区域房地产市场的需求预测，它是房地产项目科学决策的重要基础，没有科学、合理的预测就不可能作出正确的决策。因此，投资环境分析、市场研究是房地产开发项目可行性研究的重要内容和环节，是确保可行性研究的经济评价和技术分析结论正确的前提。 第一节房地产开发项目投资环境要素分析 考察在市场经济发展中起核心作用的资本运动的特征和规律，可以得知资本或投资有着极强的增值属性，这种属性随着价值规律一起，在社会经济生活中要求人们遵从它的这种固有的、桀骜不驯的品格。因而，要想取得良好的投资效果，就需要认识资本的属性和运动规律。决定投资效果的因素，通常表现为其空间投向或投资区位选择，而这是由投资环境所确定的。 “投资环境”对于每一个具体地域来说是其既定的社会经济、政治法律、自然条件、地理区位以及人们文化素质与观念等的总和。在进行房地产开发项目可行性研究工作时，对所研究的项目进行投资环境分析，是房地产投资活动中最为重要的阶段和最为关键的环节。只有充分了解和把握项目的投资环境，才能制定出正确的项目开发方案，作出正确的投资决策，“投资环境的把握程度决定着项目投资效益的高低”已成为开发商的共识。 对于房地产开发项目而言，由于其自身的所具备的不可移动性，以及投资数额大、投资期限长、影响因素复杂等等特征，投资环境的要素系统主要分如下几类：（1）投资优惠政策子系统，包括投入优惠、产出优惠和其它优惠；（2）社会政治环境子系统，包括政治环境、法律环境、行政效率等；（3）经济环境子系统，包括市场环境、经营竞争环境、基础设施、劳动力资源及素质、科技创新、协作条件等；（4）自然地理环境子系统，包括地城区位、气候条件、资源条件及组合 1手册之中P104房地产市场调查的内容 2手册之中P217图2－2－1
大连商业地产项目市场调查计划书
大连XX商业地产项目市场调查计划书一、项目任务 （一）总体任务： 为XX地产项目经营定位提供科学依据 （二）细分为： 1、塔楼经营项目的确定 2、塔楼目标市场选择，需求量预测 3、塔楼档次定位、功能定位、价格定位 4、塔楼经营项目的发展战略及主要营销策略 5、群楼经营项目的确定 6、群楼市场定位与经营战略 二、市场调查计划 （一）大连市酒店市场供求现状及趋势调查 1、调查内容 （1）大连酒店市场总体供求现状：酒店类型结构、主要酒店经营现状（2）大连酒店市场需求现状：需求总量、需求结构
（3）大连酒店市场发展趋势：影响大连酒店市场发展的因素、发展态势 2、指标 （1）五年内各类型酒店数目、经营面积总计；年营业收入总计；行业年平均利润率；亏损企业比率 （2）五年内主要酒店营业额，变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率 （3）五年内来大连旅游者、商务旅行者人数；淡旺季人数 （4）各类型酒店价格、淡旺季浮动范围 （5）其他 3、调查对象 （1）大连市旅游局、商委； （2）主要酒店：
五星级、四星级酒店、商圈内及附近酒店为全面调查，三星级酒店为典型抽样调查4、调查方法 （1）调查对象的访谈调查 （2）统计资料的调查 （二）大连市商住两用公寓市场供求现状及趋势调查 1、调查内容 （1）大连商住两用公寓市场总体供给现状：商住两用公寓项目名称 （2）主要商住两用公寓经营现状、经营特色、经营方式（租/售） （3）大连商住两用公寓市场需求现状：需求总量、需求结构 （4）大连商住两用公寓市场发展趋势：影响大连商住两用公寓市场发展的因素、未来发展趋势
（5）北京、上海等城市商住两用公寓发展总体情况 （6）国家有关部门、市政府有关部门对商住两用公寓下达的有关政策 （7）其他 2、指标 （1）五年内各类型商住两用公寓数目、建筑面积总计；行业年平均利润 （2）五年内主要商住两用公寓营业额；变化比率；年平均入住率；淡旺季入住率（3）商住两用公寓出租价格、销售价格 （4）其他 3、调查对象 （1）大连市房地产开发办 （2）商住两用公寓：（目前已知）庸景台、恒元公寓等 （3）公寓消费者 4、调查方法 （1）调查对象的访谈调查 （2）统计资料的调查 （3）email问卷调查
某地房地产市场调研报告
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
房地产业外部环境分析
房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味
2008年大连市房地产市场分析报告
2008年大连市房地产月报（1月） 市场营销部 2008年3月
目录 1、宏观政策及规划信息 (1) 2、土地供应量 (1) 2.1本月土地挂牌明细表 (1) 2.2本月土地成交明细表 (2) 3、商品房市场状况 (3) 3.1 成交状况 (3) 3.2 供应状况 (5) 3.3成交比例 (9) 3.4热点分析 (9) 4、结语 (10)
2008年1月大连市房地产报告1、宏观政策及规划信息 2、土地供应量 2.1本月土地挂牌明细表 （仅指住宅、公建）
数据来源：大连市国土资源局 新年伊始的土地供应较为稀缺，08年1月份共挂牌商住土地7宗，总占地面积为298726.8平方米，总建筑面积为424593.52平方米。主要集中在新城区，其中旅顺口区一幅地块总建筑面积达205916平方米，约占挂牌总量的48.5%;开发区也放量不小，共挂牌115768.8平方米，约占总挂牌量的27.3%;另外，金州区和普兰店也分别有77074.72和25834平方米的商住用地入市。 2.2本月土地成交明细表 （仅指住宅、公建）
去年岁尾的挂牌土地有1162597.09平方米在今年得到成交，其中市内四区239100平方米，约占总体土地成交面积的20.6%;其余923497.09平方米位于旅顺口区，占比达79.4%。2007年的大连市内四区挂牌出让土地中，位于甘井子区光明路西侧的编号2007-41地块遭遇流拍，据业内人士分析，主要原因受周边限价房的影响，相对较高的土地成本造成了开发商摘牌该地块的心理阻碍。截至月末，该地块依然无人问津，这同时也为模糊不清的08年地产市场蒙上了一团迷雾。 3、商品房市场状况 3.1 成交状况 3.1.1 成交量 数据来源：大连市房地产市场 本月市内四区共成交2266套，环比下降29.42%，其中甘井子区本月成交1677套;沙河口区成交量为307套;中山区成交217套;西岗区成交量严重萎缩仅为65套。整体来看，在政策、市场的双重作用下，1月份的商品房成交量有所萎缩，市场有所降温。
成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
房地产投资环境分析
房地产投资环境分析-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产投资环境分析 ————侨福一品高尔夫公馆 一、硬环境要素： 1、基础设施与生活配套：（1）项目位于杭州市江干区大学城北板块，隶属于嘉兴海宁，毗邻杭州，与杭州仅一条马路之隔。项目北侧有36班幼儿园、小学与中学（在建）；项目东侧钱塘江仅两条马路之隔；南侧有大型高尔夫球场；公交路线；448路公交，可直达地铁站（一号线）,沿街有底商可满足客户基本生活需要。 2、商务设施：沿之江东路自驾7分钟左右可到达宝龙城市广场等商业综合体且项目自带五星级酒店、商业综合体、露天游泳池等娱乐设施。 3、其他因素：项目属于嘉兴海宁，但仅与杭州一条马路之隔，海宁的房，杭州的配套，位置相对较好，不会受到杭州限购影响；但项目距离工业园区较近，对空气环境等会有影响 二、软环境要素 1、社会文化：项目虽属海宁，但大多数客户群体都是在杭州工作的人员，杭州是国家信息化试点城市、电子商务试点城市、电子政务试点城市、数字电视试点城市和国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地。杭州致力于打造“滨江天堂硅谷”，以信息和新型医药、环保、新材料为主导的高新技术产业发展势头良好，已成为杭
州的一大特色和优势。通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等六条“产业链”正在做大做强，有12家企业进入全国“百强软件企业”行列，15家企业进入国家重点软件企业行列，14家IT 企业在境内外上市。相对来说，大部分人的文化程度较高，所以社会文化环境相对稳定。 2、政治：政治稳定，社会安定，没有战争等风险 3、经济：2016年，杭州实现生产总值11050.49亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%，增速分别高于全国、全省2.8和2.0个百分点。分产业看，第一产业增加值304.84亿元，增长1.9%；第二产业增加值3977.39亿元，增长4.7%；第三产业增加值6768.26亿元，增长13.0%；三次产业结构由2015年2.9：38.9：58.2升级为2.8：36：61.2 4、法制：杭州市市场经济法制已趋于完善，各种法律、政策能够保障杭州各项工作政策进行；社会稳定无不稳定因素，人们安居乐业；且杭州有支持创业政策、和吸引人才的各种政策，这对杭州来说是一种机遇与整体素质的提升。 5、金融：杭州作为互联网高度发达的城市，互联网金融已经在杭州逐渐铺开蔓延，各种金融政策惠及大众；且杭州经济文化发达，投资需求强烈，整个房地产市场还未处于饱和状态。 三、供给分析
【报告】大连房地产二手房市场研究报告
【关键字】报告 大连房地产二手房市场研究报告 3. 存款购房比例持续增加 今年上半年，央行两次上调存款利率，对购房群体而言，不同人群及不同需求对加息的反应也各不相同，以自住为主的客户，购房需求为结婚购房、动迁购房的，受加息的影响不大，小幅加息基本不会改变其购房计划及购房进度。而以自住为主，购房需求为改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度，但加息对其心理影响要大于实际影响。上半年，大连市的二手房购房方式占比继续发生明显的变化，存款购房占比持续攀升，特别是商业存款购买二手房的比例涨幅更是明显，与去年同期相比，商业存款占比由48.28％上涨至59.8 8％，涨幅超过10个百分点。 单均存款额度为18.41万，与去年同期的14.43万相比，涨幅达到了27.58％。这一涨幅一方面来自于二手房单均总价不断上涨，在相同的存款成数情况下单均存款额度上涨；另一方面随二手房市场逐渐成熟，更多的银行机构在行业竞争的背景下，为二手房购房者提供了更为体贴的存款服务，这也在一定程度上提升了二手房的信贷能力，导致单均存款额度的上涨；同时，由于二手房交易结构逐渐向次新房转移，也推动了二手房交易单均存款比例的上涨。今年上半年，央行两次上调存款利率，对购房群体而言，不同人群及不同需求对加息的反应也各不相同，以自住为主的客户，购房需求为结婚购房、动迁购房的，受加息的影响不大，小幅加息基本不会改变其购房计划及购房进度。而以自住为主，购房需求为改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度，但加息对其心理影响要大于实际影响。5. 房源客源增量情况 从2006年至今，二手房市场房源、客源月增量情况看，客源增量远远大于同期房源增量，二手房市场始终保持求大于供的情况。特别在房交会期间，客源增量更是大于房源增量。这一方面是由于房交会前后的观望、等待和房交会后的释放已经成为二手房市场的惯例，其次，在经历了房交会上新楼盘不断攀升价格的影响，消费者可选择的空间也越来越小，这也导致一部分新楼盘购房者转入二手房市场，房交会后二手房客源增量明显。 6. 好旺角看市 从2003年开始，大连的二手房市场就逐渐开始活跃。在新楼盘价格大幅攀升的背景下，相当一部分新商品房的购房者开始往二手房市场转移。与新商品房市场相比，二手房没有期房
大连市房地产市场报告
大连市房地产市场报告
一、城市概况 大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。 大连市现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。
二、城市规划 1、功能布局 按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。
主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。 2、城市未来发展方向 2.1主城区“西拓北进” （1）北进：甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。甘井子区将在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。 （2）西拓：旅顺口区是主城区"西拓"的延伸区，旅顺口区将按照"现代产业、历史名城、旅游胜地"的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。 2.2城市“北进” 金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。尽快实现生产方式和生活方式的转变，主动与新城区发展并轨，形成有机整体。
2011年上半年成都市房地产市场分析
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
房地产的市场环境分析
房地产的市场环境分析 1、经济环境对房地产的影响 4.技术环境 建造方式：建造方式的进步使得原先的一些限制不复存在，发展商的开发周期也大大缩短。 随着中国加入WTO，市场开放程度的不断提高和国外公司准入条 件的不断放宽，可能形成外资和外商涌入中国房地产市场的局面， 对我国房地产行业形成巨大的冲击。但同时也存在机遇，一方面可 能带来房地产市场需求增加，另一方面，在日益竞争激烈的环境中 优胜劣汰， 1、现有企业 目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐 2、潜在进入者 房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也 可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争 的趋势。 3、替代品 理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引 力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房 地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。 4、供应商的议价能力
根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府;议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权;而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等 的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。 5、购买者的议价能力 目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消费者议价能力较弱，但随着我国房地产行业的发展，消费者的议价能力将逐渐增强。 多样性 房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。 双重性 不平衡性 房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。 房地产市场的作用 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引
成都市商业房地产市场背景分析
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
房地产环境分析
一、房地产开发与经营环境的够成： 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境，它包括国家政局的稳定程度、国家法律的完善程度、国家宏观政策、国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。行业开发环境，它是房地产行业总体发展态势的反映，也是房地产开发的外部条件，它具体包括行业法规的完善程度，行业发展趋势与规模，行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。 二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容： 1、房地产开发与经营环境分析：就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。 2、环境分析必须遵循的四个基本原则：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 3、房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等 政策环境： （1）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 （2）货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务
大连地产市场形式分析总结报告
大连地产市场形式分析总结报告 。大连市房地产形式分析报告 一、整体发展 2、政策调控力度较大 2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即:房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从,月,日起，如住房不能同时满足以上,个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4,的契税，而普通住房(含二手房)的契税标准为1.5,。 6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。 。上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。 分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是:增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。
成都房地产行业现状及市场分析
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
最新房地产市场调研报告(通用)
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
成都房地产市场分析报告
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂