公寓的投资回报率计算方法

根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）／售价

计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）／购入价

详细一点就是：

1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价

说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12

说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

作为一个投资品种，商用公寓租金回报比商铺要低，但却很稳定；比住宅的租金回报高，投入的成本则只是比住宅高一些。黄韬表示，近几年，广州商用公寓价格不断上升，租金升幅却比不上价格升幅，因此商用公寓租金回报率在去年下降至3%-4%。但今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。

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写字楼投资收益四种计算方法

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 写字楼投资收益四种计算方法 租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 内部收益率法 公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

房地产投资回报率的标准算法

房地产投资回报率的标准算法 房地产投资回报率的标准算法： 1、房地产投资分析方法－销售比较法。 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 3、房地产投资分析方法－直接资本化法。 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资

者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 6、房地产投资分析方法－租金回报率法。 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 7、IRR法（内部收益率法）。 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，

投资酒店式的公寓风险有哪些.doc

投资酒店式的公寓风险有哪些 酒店式公寓投资可能存在的风险 1、居住成本高。 从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。 2、回报率大打折扣。 许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。 租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。 物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，

房地产投资风险与回报

房地产投资风险与回报
Risk and Return in Real Estate Investment
Liu Hongyu Professor in Real Estate and Construction Institute of Real Estate Studies liuhy@https://www.wendangku.net/doc/078459921.html,
一,房地产投资回报
投资的两个主要目的
增值(储蓄):相对长期的目标(不是当前需 要) 收益(当前现金流):短期和运营中的现金需 求
1

一,房地产投资回报
- 主要约束和关心的问题
- 风险 - 流动性 - 时间周期 - 管理负担(房地产投资需要专业管理) - 可用于投资的基金数量(投资规模) - 资本约束
一,房地产投资回报
回报的概念
回报="利润" 或 "报酬" 回报 =目标是最大化 回报=你所得到的-你初始投入,是你初始投入 的一个比例
2

一,房地产投资回报
定量描述回报,必须:
量测过去的投资绩效,即历史回报; 量测预期未来的投资绩效,即预期回报.
一,房地产投资回报
根据数学计算方法的不同,回报的定义主 要有如下两种:
1) 周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS (静态) 2) 多周期复合回报MULTIPERIOD RETURN MEASURES (动态)
3

一,房地产投资回报
周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS
是周期性的回报(PERIODIC RETURNS)
例如"持有期回报"(HOLDING PERIOD RETURN, HPR) 量测每个时间周期内投资增长情况 假设全部现金流都出现在该时间周期的开始或结束.
逐期独立计算,例如日,月,季度,年等回报系列. 可以通过一段时间内的各期回报,确定时间加权的多周 期回报( "TIME-WEIGHTED" MULTI-PERIOD RETURN) 注意:所选定的周期应该足够短,以满足期间无现金流 入留出的假设.
一,房地产投资回报
周期回报的优点( 经过时间加权)
帮助追踪一段时期内的投资绩效,以便识别不 同时间段投资绩效的表现情况 使得定量分析风险( VOLATILITY)和与其他 投资或其他社会经济现象的相关性 (COMOVEMENT) 比较容易让投资基金(如退休基金)评判投资 绩效,及时发现投资经理在现金流管理中存在 的问题.
4

投资渠道回报率对比图(房产篇：案场专用)

投资渠道对比图（房产篇：案场专用） 中国有60万亿民间投资资本，按投资渠道进行分析，以50万为例，银行定期:一年存款利率2.175%，一年利息总额10875元，本息合计5010875元，按照目前的GDP和CPI指数,利息跑不过通货膨胀。所以，存款放在银行是贬值的； 银行理财：收益相对较高，但是保本型较少，不能长期稳定。 国债：安全性高，同样存在利率低且期限一般较长，交易不够灵活；养老保险：具有特定用途，一般用于个人退休后生活所用，起保障性作用，但是，受政策影响较大，甚至连退休年龄都在酝酿延长，不确定因素太多，但即使这样，也需要有养老保险，对个人将来是一个保障； 股票和期货：需要具备一定的专业知识和市场敏锐度，而且内部黑幕太多，风险太大，一般人不敢涉足，真遇到股票跌停的时候，卖都卖不出去，买入易、卖出难； 【某地产项目】以公寓为例 50万买一套精装实体公寓，收益包括两部分。 第一部分：按现有租金水平计算20000/年，这个计算还不包括后期租金上涨。 第二部分：增值收益，这个收益要远大于租金收益，公寓是绝无仅有的现房抄底价，后期上涨空间巨大，而且公寓面积小，总价低，方便进行二次交易，变现灵活。作为投资产品，公寓将是您资产

第三部分：保值增值，抵御通胀风险的最佳选择。 种 类 优 势 缺 点 收益点 风险性 银行储蓄 变现性强、存储灵活方便 获利性差， 容易受到通货膨胀影响 较低 ★ 国债 国家发行，安全性大大提高 期限一般较长，流动性差 低 ★ 养老保险 保障功能，专家经营， 收益稳定，变现灵活 期限一般较长 低 ★ 基金 专家经营，流动性差，易变现 过往中小型基金 普遍收益率不高 良好 ★★ 股票 收益较高，变现性高 风险较大，受政策影响 良好 ★★★★★ 期货 收益高 风险大 良好 ★★★★★★ 房产 固定资产，安全性高 投资总额偏大 租金收益、 房产增值收益 无

怎么计算门面投资回报率

怎么计算门面投资回报率？ 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 买个门面，如何计算投资回报率呢？ 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约27.34平方米，售价约83.6万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得4100元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝4100元×12/83.6万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：5.89％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10－12％>7％15％以上 烂尾番生物业9－10％>6％20％以上 地铁物业3-6％>3％10％以上

房地产公司投资项目财务指标选取建议

xx节能置业投资项目财务指标选取建议根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下： 一、财务指标建议 （一）静态指标 1.静态绝对值指标 （1）项目总收入（项目整体营业收入） 项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。 （2）项目净利润 项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为： 净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。 （3）自有资金峰值

自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。 该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。 2.静态比例指标 （1）毛利率 毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。 该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。 （2）总投资回报率 总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。 该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。 （3）自有资金投资回报率

商业地产投资回报率319154

商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款，期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。 二是价格决定 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。 三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。

如何计算项目的投资收益率

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回

投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现 值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税

钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是作者在工作中的一点经验，欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作，根据编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： (1)项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； (2)内部收益率（IRR）； (3)财务净现值(NPV)；

写字楼投资收益四种计算方法

四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法

公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

LBO投资收益测算过程

第一部分：确定投资资金的结构 一、近3年一期损益表，并预测近一期的完整年度损益表；现时资产负债表；

二、计算购买价格及估值比率 根据投资时的EBITDA146.7（损益表）及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍，计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100；现时需要偿还的有息借款300（资产负债表）、现金25（资产负债表），标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债；公司股权价值=1100-275=825。 根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。 三、设计投资资金结构 确定各类举债金额（structure1中450、300，注意100是循环信用额度，类似授信总额，不

使用无金额借入，但有手续费）及手续费（20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费），预计其他费用（15）；据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25，算出需要自有投入的资本数额（基金中的劣后级或GP份额）=（825+300+20+15）-（450+300+25）=385，杠杆率为385：（450+300）=1:1.95。手续费计算如下： 将上述举债费用按假定的借款年限摊销（利润表及资产负债表预测时需要使用）： 四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并： 第二部分：预测未来财务数据 五、损益表和现金流量表预测前提假设条件 （一）销售收入：假设各年的销售收入增长率，一般发展稳定后销售收入增长趋缓：

公寓和住宅投资回报率公寓和住宅投资的区别

公寓和住宅投资回报率公寓和住宅投资的区别公寓和住宅投资回报率根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）／售价计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）／购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。作为一个投资品种，商用公寓租金回报比商铺要低，但却很稳定；比住宅的租金回报高，投入的成本则只是比住宅高一些。黄韬表示，近几年，广州商用公寓价格不断上升，租金升幅却比不上价格升幅，因此商用公寓租金回报率在去年下降至3%-4%。但今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。 公寓和住宅投资的区别公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但

只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。 住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 公寓和住宅的区别： 一、实用年限的不同：公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。 二、费用的不同：公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。 三、物业管理的不同：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。 四、建筑设计的不同：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。

房产投资回报率计算方法

房产投资回报率计算方法 房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的 重要参考数据。一般而言，有三种计算形式： 1、收益模式计算公式： 投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款 的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。 2.投资回报率分析计算公式： 投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12/购买房屋单价 说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。 3.投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金－按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。 在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。 商铺投资收益率四种算法： 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

酒店式公寓投资优势

为什么要进行酒店式公寓投资呢？很多投资者在投资之初都会考虑 到这个问题。酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它 集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。酒 店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够 满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能 享受到酒店的殷勤服务。 酒店式公寓投资优势： 1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回 报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。 2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。 3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是 投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。 4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观

的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻 一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。 酒店式公寓投资的几点理由： 1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓 的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少 要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。 2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶 性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个 出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始 进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经 营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成， 可以保持物业的整体租价;此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。 3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的 发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公 寓能够热卖的主要原因。 酒店式公寓投资可能存在的风险： 1、居住成本高。

投资回报率计算方法

投资回报率 投资回报率(Return On Investment，ROI) 什么是投资回报率 投资回报率（ROI）是指通过而应返回的价值，从一项投资性的投资中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。和投入的所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。 [] 投资回报率的计算公式 投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/×100% 从公式可以看出，企业可以通过降低，提高；提高资产利用效率来提高投资回报率。 投资回报率（ROI）的优点是计算简单；缺点是没有考虑因素，不能正确反映建设期长短及不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用信息。只有指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。 []

投资报酬率的优缺点 投资报酬率的优点 投资报酬率能反映投资中心的综合能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会的依据，有利于优化资源配置。 投资报酬率的缺点 这一的不足之处是缺乏。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。 [] 利率和投资回报率的区别 又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是： 利息率=利息量/本金 利息率的高低，决定着一定数量的在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。 投资回报率 1.投资回报率（ROI，Return On Investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100% 2.投资回报率的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 ROI往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。

公寓投资利润最大化关键步骤

步骤一、公寓项目指标分析 1、项目建筑指标分析 项目用地面积，规划指标，总建筑面积，限制建筑覆盖率，建筑高度，即最大建筑基底面积，平均建筑高度；还有配套的商业中心、会所、车位等。 2、项目开发优劣势分析 项目优、劣势，规模，位置等因素。 3、项目开发进度分析 考虑市场容量、规模，收益及预期压力，开发建设周期，开发进度。 4、项目投标地价分析 从周边项目分析，综合考虑地块的景观、交通、规模结合市场分析，确定本地块投标底价，评估项目的回报率。 步骤二、公寓项目主要经济指标预算 1、开发建设周期，工程造价；装修及智能工程费用等因素。 2、总销售收入；实际最大投资额。 3、根据动态资金测算，预算出其税后总利润，项目静态投资回报率、动态投资回报率，静态回收期、动态回收期；即实际投资的年回报率。 步骤三、公寓项目风险因素预测 通过上述假设对项目开发进行紫铜经济模拟预算，对项目的动态收益率/年收益率等重要指标进行动态观察和分析。 步骤四、公寓项目可行性分析 一、可行性分析概要 二、项目概况 1）背景及依据 2）规划指标 3）建设周期 三、市场现状调查分析 1）区域总体房地产市场 2）区域市场及周边项目调研 3）项目周边配套设施调研 4）相关消费者购房趋势调研

四、同类楼盘综述 1）个盘点评 2）特色分析 五、本项目分析及建议 1）项目地盘解析 2）项目优势分析 3）项目劣势分析 4）物业开发要点建议 六、项目经济指标测算与分析 1）测算假设条件 2）总投资预算 3）投资收益 4）经济技术分析、 5）投资回报与抗风险能力 6）结论与建议 7）附件（房地产假设开发测算表） a、目基本情况数据表 b、项目总投资概算表、 c、项目经济技术分析预测表 d、项目及资金投入模拟表 e、项目楼宇销售计划表 f、项目财务平衡模拟表 g、项目资金流量模拟表 h、项目投标地价因素对投资回报的影响分析表 i、项目工程造价因素对投资回报的影响分析表 j、项目销售楼价因素对投资回报的影响分析表

商铺投资回报率测算公式

商铺投资回报率测算公式 This manuscript was revised on November 28, 2020

商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。 商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率 = 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

中国房地产投资回报率调查报告

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。 短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资 就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。 《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。 近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是： 静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考 长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考 5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机 商铺：租金回报出现回落运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。 对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。 从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。 《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。 从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。 《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。 写字楼：投资价值明显高于住宅市场 就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。 《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。 从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。 《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。 普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显