户型配比过程中主要应该弄清楚几个问题
户型配比过程中主要应该弄清楚几个问题：市场上有什么？客户需求什么？地块能做什么？在这三个问题的框架下，再根据地块属性探究具体的户型配比。
1. 市场综述
（1）市场主流户型分析（两室或三室，面积区间）
（2）市场创新户型分析（如何创新，市场认可度如何）
（3）市场状况分析（两室为主还是三室为主，投资还是自主）（4）户型发展趋势综述（小面积到大面积还是高房价下的追逐小面积）
市场综述部分主要用于框定研究样本，确定研究范围，同时掌握地域范围内户型发展大趋势，以便在后期配比时寻找空白顺势而为。
2.地块区位及地块属性
（1）地块区位和竞争关系（城市中心、郊区、卫星城等）
（2）地块自身属性分析（平地、坡地、山地）
（3）地块自身资源条件（地块内有无河流、温泉等优势资源）（4）地块周边环境资源（3公里范围内是否有明显景观）地块区位及自身属性分析主要用于界定项目的初步定位和可发展方向，进一步细化项目形式，确定周边资源对项目建筑形式的影响。此部分主要落实项目能做什么。
3.市场竞品分析
户型配比建立在项目整体定位完成之后。
（1）总价区间接近的户型
（2）周边楼盘户型及配比
（3）市场认可度高的户型及配比
（4）高认可度户型是否已经完全满足客户需求，填补市场空白。此部分主要落实市场有什么，现有竞争状态，竞品特征及趋势。确定市场竞争范围，竞争标准。
4.结合目标客群定位分析
（1）目标客群购房置业目的（自主投资）
（2）目标客群现有居住房屋类型（福利房商品房自建房）
（3）目标客群现有居住户型及面积（两室三室面积区间）
（3）目标客群生活习惯分析（中餐西餐在家吃饭在外就餐）（4）地域内生活习惯特征（聚会在家里还是在外面）
（5）目标客户户型需求
再一次梳理目标客群的生活习惯以及现有居住环境，确定其对住宅的需求和理解。同时掌握本地居住习惯，有所倾斜。
5.确定户型配比
（1）根据地块资源确定
（2）根据目标客群比例确定
（3）根据同定位项目户型配比确定
（4）根据客户对创新户型的接受能力确定
综合考量各方面因素，全面梳理竞争关系及客户需求，最终确定项目户型配比方案
一、准确定位户型配比的重要性
从事房地产策划工作多年，主要的经历也都是项目的前期工作。几个项目下来，深切的感受到了房地产中太多结论都难以通过准确数据来获得。
尤其是户型面积比例的问题，大抵在完成项目地块的了解后，大家都基本会得出一个比较统一的结论：既根据地块区域的特点，该项目应以何种面积区间的户型为主。但是为主的户型到底该占多大比例，为辅的户型又该占多大比例，这个大多只能靠拍脑袋来完成了。
最近借工作机会，有幸与深圳世联共同操作一个项目的前期，对于户型配比的问题，他们也没有一个明确的解决方法。目前一般来说，大家多是利用自己的工作经验与对周边项目的了解对比来确定户型配比，直觉占了很大的比重，难以经得起推敲。
前段时间看了一篇关于企业运营管理中某几种产品搭配的计算方法，对我有很大的启发。
首先，都是可用资源有限。生产企业面临的是产能与生产资料的数量限制；房地产开发企业面临的是总建筑面积的限制，以及销售时间的压力。
其次，都是相似性质的产品。如生产企业同类产品的不同型号，房地产开发企业不同的户型面积。
最后，不同型号产品之间的价格差异导致的收益差别。比如同是高端型号收益较高，但是受众度低，总销售额有限，就不可能无限制的生产。同样在于房地产行业中，大面积，总价高的房子成本相对较
低，但是销售速度较慢，导致占用资金，增加资金成本，如果数量过多也反而降低收益。
这就显示出如何在有限的资源、产能及市场容量的前提下，合理分配产品组合，以获得最佳的经济收益的重要性。
二、一些比较重要的前提
但是在研究中，主要的问题在于房地产不同于一般快速消费品的特性，导致计算中的基础数据来源需要进行大量的研究才可以获得。
下面先说明一下数据获取与计算方式的前提理论。
首先，竞争产品的销售数据具有非常实际的参照价值。
竞争产品在地段、产品定位等方面基本相同，购买者是同一类型的目标客户群，具有相同的偏好。
因此通过竞争产品获得的各类销售数据，对本项目未来部分销售情况的预测具有十分实际的意义。
其次，产品的市场覆盖率低，单个项目的调整不会造成竞争环境的变化。
由于房企获取土地的渠道限制，并且房地产是一个资金和劳动双密集型的行业，对于某一开发企业或者某一开发项目来说，都很难有足够的实力进行产品垄断，而且单一项目产品在竞争区域内所占比例大多不超过10%。单个项目对竞争区域的影响极为有限，因此自身产品的比例调整几乎不会对整个竞争体系产生较大的影响。
所以当单个项目处于一个较大的竞争环境中时，可以大胆的在更利于企业收益的前提下，尽可能增加高盈利产品的比例，而不会对项
目造成影响。本结论的得出，必须要感谢国际著名室内设计师李玮珉先生在一次闲聊中所给我的启发。
第三，产品零售的方式，导致销售期延长，资金成本变得较为重要。
不同于一般生产企业的产品，经过层层经销商的批发——零售至购买者。产品下线就会被大经销商采购，几乎不占用企业生产资金。
而房地产的产品采用的是直接面对购买者的零售方式，一个项目的销售周期根据项目体量和市场淡旺程度而定，往往要一年甚至几年才能完成资金回笼。因此资金被占用时间较久，资金成本就变成一个不能忽视的成本构成部分，这也就是前面提到销售时间的压力。
第四，房地产产品调整空间受限制较大，很难达到完美的配比要求。
这主要是因为房地产建筑结构的限制，特别是高层小高层建筑，一般整栋楼的户型都是依据标准层图纸来构成，每种种户型一般就是从顶到底的十几到二十几套。尤其是在一些只有几个楼座的小型项目中，一种户型的比例基本就占到了10%左右的比例，因此很难准确的把户型比例调整到最佳受益点。如果硬要凑出最佳受益点的比例，而采用结构转换层等复杂的结构形式，那费用的支出将远大于最佳比例所带来的受益。
三、计算方法：
房地产产品线搭配的计算方式其原理可以说是相当简单，并非难以掌握。从一个例题说起：
假设某项目总建筑面积W平米，根据市场分析，需要设计A、B、C、D四种户型面积，通过市场调研以及成本计算得知四种户型的每平米收益是Xa、Xb、Xc、Xd；预测平均每月各户型可以售出的平方数为Ya、Yb、Yc、Yd；预计项目总销售时间为T个月；每种户型的总面积数为Za、Zb、Zc、Zd。最高收益为Max.
其中W、X、Y、T是已知条件，则
（1）Max=XaZa＋XbZb ＋XcZc ＋XdZd
（2）Za＋Zb＋Zc＋Zd=W
（3）Za?span lang="EN-US">Ya≦T
Zb?span lang="EN-US">Yb≦T
Zc?span lang="EN-US">Yc≦T
Zd?span lang="EN-US">Yd≦T
公式（1）可以看出，Max要获得最大值，则Xa、Xb、Xc、Xd 中数字最大的一项所对应的Z值应越高。
公式（2）则限制了Z值的最大限度，不能超过总建面W。
但是仅靠以上两个限定条件，将会造成收益最高户型的面积直接等于W的情况，这在实际操作中是不合理的。
所以需要公式（3）在销售时间方面进行限定。
之所以引入销售时间，是因为前面分析过，销售时间的长短直接关系到资金成本的高低，也就影响了收益的高低。并且更短的销售周期，有利于避免政策和经济情况变化所带来的市场恶化。
由以上三个限制条件，基本可以获得较为合理的面积配比区间。
四、数据来源详解：
公式看来是很简单的，但公式仅仅是一个基本的东西，如何准确计算出适当的比例，其各种基础数据的来源才是真正的难点。
下面，将会对几个重要基础数据的来源和计算方式做一个介绍。
1、总建面：W
这个是可以直接获得的数据，规划指标中有着明确规定，照搬即可。
2、户型面积种类：A、B、C、D等
这个数据的来源就需要经过专业分析的过程。
首先，确定户型的种类分布。
需要通过对产品进行定位，在了解客户群体需求的基础上，确定户型的种类，如事一室一厅，三室二厅，直至更大户型的复式或者别墅等等。
其次，确定各类户型的面积区间。
如最常见的二室二厅和三室二厅户型为例。在高端居住区，二室二厅可能需要做到120平米左右的面积，三室二厅则会做到160平米左右的面积以保证居住的舒适度；而一般居住区，120平米的则会是三室二厅的户型，二室二厅往往做到90平米左右，这类产品更加注重的是面积功能的实用性。这也需要计算者具备一定的市场调研信息以及专业的分析能力，才能做到较为准确的判断。
另外，因为建筑结构的原因，户型面积区间不可能完全是一个个准确数字，因此在计算中应取近似的平均数值。
3、不同户型面积种类的销售收益：Xa、Xb、Xc、Xd
这是计算中非常关键的一环，只有准确的判断不同户型的收益，才能在计算中获得准确结果。以下所有的收益、价格、成本都是指每平方米为一个单位的计算结果。
首先需要确定的是各种户型在现时段的市场销售价格。
参照市场竞争项目中各种户型面积的的价格，对比项目间的优缺点，如：地段、配套、自然环境、景观、物业、品牌知名度等各种要素，通过比较打分，结合对价格影响的权重获得较为合理的市场售价。这个具体方法不再赘述，只要具备一定房地产营销经验的人员都可以较为准确的做出市场价格判断。
其次扣除每种户型的成本估算。
众所周知，同一项目中，不同面积的户型，其建造成本是有一定差别的。但是这种差别的数量级较小，相对总造价，和总销售额的比例非常低，在这里就不再单独考虑了。
因此只需要计算出土地、土建、设备、装修、税费等的准确成本即可。
最后，关于前面提到过资金的成本问题，为何没有在这个数据中体现呢。
原因如下：在同一个项目中，各个户型绝大部分比例最终完成销售的时间是很相近的，可以近似的看作是相同时间内完成销售。因此对于资金的折现率（i）是相同的，在计算中可以约掉。所以为了方便计算，不再考虑这个方面。
4、各种面积户型销售速度：Y a、Yb、Yc、Yd（㎡/月）
在同一个项目中，较小面积的户型单套销售速度明显快于大面积户型。但是总建筑面积相同的小户型群和大户型群对照，因为户型小数量多，所以需要更多的客户来消化这些房屋，而大户型仅需要相对较少的客户即可消化，归结到每一平方米的销售速度，并不一定比小面积户型买的慢。这就需要一个绝对的销售速度来反映那种户型买的更快。
这个数据的由来，则需要大量的市场调研分析。具体方法如下：首先选定本项目的直接竞争项目，并且这些项目应处在销售的强销期或持续期内。统计这些项目各面积区间户型的销售面积总量，用各户型销售总量分别除以到目前为止销售时间的月份数。其中销售时间应考虑开盘前预热期的客户积累情况，而一般项目的有效预热期多在半年左右，因此销售时间的月份数应＋6，才可以获得较为准确各项目各面积区间户型的月销售面积数量。
以上获得的是各个竞争项目各自的户型销售速度，因为各项目的体量不尽相同，因此需要根据体量差异对销售速度进行调整。
根据统计分析，在同类项目中，单个成交客户分摊到的宣传成本是较为稳定和接近的。也就是说成交量与宣传投入有直接的线性的正比关系。
房地产项目的宣传投入与预期销售收入是一个稳定的正比关系，多采用总销额3%左右的比例，根据项目档次不同此比例也会上下浮动。同类型的不同项目所采用的比例几乎相同。因此同类型宣传投入
的数额与项目总体量成正比关系。
由此看见，项目销售速度与体量成正比关系。
项目销售速度/项目体量=竞争项目销售速度/竞争项目体量
项目销售速度=竞争项目销售速度?项目体量/竞争项目体量
如有多个竞争项目进行参照，则取加权平均数。
5、销售时间的确定：T
销售时间是一个相对主观的数据，其确定来自于两个方面：
首先是市场中的竞争项目普遍的销售速度。
其次是开发商对于销售周期的要求
6、完整计算：
解释完以上数据的来源，重新将例题带入各种准确数字，看一下完整的计算程序：
某项目总建筑面积（W）100000平米，根据市场分析，需要设计（A）60㎡、（B）90㎡、（C）120㎡、（D）160㎡四种户型面积，通过市场调研以及成本计算得知四种户型的每平米收益是（Xa）1550元、（Xb）1480元、（Xc）1450元、（Xd）1700元；预测平均每月各户型可以售出的平方数为（Ya）3000、（Yb）2200、（Yc）2800、（Yd）600；预计项目总销售时间为（T）15个月；每种户型的总面积数为Za、Zb、Zc、Zd。最高收益为Max.
其中W、X、Y、T是已知条件，则
（1）Max=XaZa＋XbZb ＋XcZc ＋XdZd
（2）Za＋Zb＋Zc＋Zd=W
（3）Za?span lang="EN-US">Ya≦T Za≦45000
Zb?span lang="EN-US">Yb≦T Zb≦33000
Zc?span lang="EN-US">Yc≦T Zc≦42000
Zd?span lang="EN-US">Yd≦T Zd≦9000
因为Xd ﹥Xa﹥Xb﹥Xc
所以在面积配比中应优先选择D户型，即9000平米，然后选择第二位的A户型，45000㎡，再次选择B户型33000平米。最后尚余13000平米，即为C户型。
五、结论：
在实际的项目计算中，经常会出现大量极端情形，即一两种户型就占足了全部的比例。而我们在前面讨论过：单个项目的产品的市场覆盖率低，配比调整不会造成竞争环境的变化。因此可以放心大胆的采用这个结果。
另外需要说明的是，采用这个方法计算出的结果并非是不可变动的，这只是交给设计院的初步设计指标。因为建筑结构并不是简单的堆积木，要满足各种规范及使用的要求。设计院需要做的就是在满足规范及使用的要求的前提下尽量满足计算的比例。如果计算比例与实际设计发生冲突，可以通过计算数据和计算原则，找到在满足实际设计前提下最佳收益方案。
以上是本人的一点谬论，万望大家不吝赐教，愿与各位共同探讨。
户型配比建议书
项目户型配比建议思路 1、项目整体经济技术指标分析。 2、项目所处位置及地段分析，项目整体定位、形象定位。 3、整体市场成交情况分析（面积、价格等），畅销户型面积、 滞销户型等分析。 4、区域市场成交情况分析（成交户型面积段的分析）。 5、当地客群定位（刚需、改善、投资），核心客群的置业喜好、 要求等（通过客户访谈的形式来做了解）。 6、周边竞争项目的户型配比及物业类型情况，畅销户型、滞销 户型的整体分析。 7、项目整体物业定位、户型配比完成后进行项目经济效益测 算，保证销售的同时，达到利润的最大化。 以上思路整体以市场为导向，促进销售的同时，保证利润的最大化。仅是个人的一些浅 显见解，有不足的地方请各位领导指出。谢谢！ 吴乐平 2014．6.30篇二：户型设计 建议书 xxxx户型设计建议书 xxxxx xxxx 2011年2月13日 一、户型设计要求 （一）满足住宅的合理性标准 住宅户型在满足其定量的性能标准时，还需满足住宅的合理性标准。 1、户型室内“四 明设计”； 住宅户内，实现“明厅、明房、明厨、明卫”，除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外， 所有房厅均能实现自然通风采光。 2、保证合理的户型空间布局，户型方正实用； 3、每户至少2个阳台； 4、三房及以上户型户户有开敞的景观视野； 5、三房及以上户型保证主卧向南，客厅全 部向南； 6、公用卫生间干湿分离，方便使用； 7、三房及以上户型餐厅相对独立，能够自然采光通风； 8、户型设计遵循尽量多送面积 的原则。（二）满足住宅的风水要求 客户对住宅有一定的“风水”讲究，在户型设计中应予以尊重及避免忌讳。 1、入口应 尽量设玄关； 2、大门在户型设计中应讲究避让； ? 大门正对电梯或楼梯是犯冲； ? 大门不能正对厕门，不直对客厅落地门窗； 3、厕所的门不与厨房的门相对； 4、灶 不对门、主卧不对主卫门； 5、卫生间不处于整个户型正中位置； 6、尽可能避免“路冲”。 （三）在设计上给客户以真正的实惠 利用建筑设计规范，“偷面积”赠送客户。以下为可以“偷”面积的一些参考方法。 1、户型设计建议 1）较多采用层高低于2.2米的落地凸窗或270度转角凸窗。凸窗设置假墙体，装修时候 可以拆掉，增加使用面积。 2）设置n+1户型，赠送较多面积。 赠送阳台、花园、露台等面积，提供超值感，同时还应符合建筑外立面的整体风格。 2、 赠送面积上的限制 1）住宅建筑阳台（含露台、高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑
万科经典户型解析(不可错过)[1] 精品
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户型配比建议样本
关于东田丽园五期三区户型配比建议报告 （范本） 投资拓展总部 2008年6月 目录 一、未来市场供应情况 .............................................. 错误!未定义书签。 1.东莞市商品房供应情况 ........................................ 错误!未定义书签。 2.常平镇商品房市场供应情况 .................................... 错误!未定义书签。 二、东莞市商品房户均面积走势情况分析 .............................. 错误!未定义书签。 1.东莞市商品房户均面积的走势 .................................. 错误!未定义书签。 2.东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 ...................... 错误!未定义书签。 三、常平镇近期推出的项目供应情况 .................................. 错误!未定义书签。 四、常平镇一些在售楼盘的基本情况 .................................. 错误!未定义书签。 五、东田丽园客户群体研究 .......................................... 错误!未定义书签。 1.东田丽园来访客户情况的分析： ................................ 错误!未定义书签。 2.东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析 ........ 错误!未定义书签。 六、东田丽园五期三区可开发面积情况： .............................. 错误!未定义书签。 七、东田丽园五期三区户型配比建议 .................................. 错误!未定义书签。
完美的户型配比方案
完美的户型配比方案 房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区不静区之间，以方便使用。 房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭构造、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在80~100平方米的适合两口之家的新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在100～120平方米之间，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房与专用卫生间，建筑面积应考虑在140～150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一储；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层及别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活劢特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活劢相对比较少，比如卧室、书房。
楼盘户型的分析技巧
如何进行楼盘户型的分析 一、户型分析概念 1、概念：在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。 2、特点：户型设计综合分析的成果与项目开发时间、空间、地段、区位、环境、投资等实际存在的理性条件有关，也与开发商的认识水平和投资需求、设计师的素质和水平、市场需求中主要目标客户群的承受力和生活习惯等处于动态的感性条件有关。因此户型设计综合分析的成果往往不是唯一的，经常是多元的，但是只有经得起市场考验的成果才是正确的、高明的。 3、目的：在符合产品定位的前提下，为置业者提供经济、合理、实用和更加舒适的生活居住空间。 二、当前市场流行的户型经济标淮分类 （一）分类 1、经济型，又称紧凑型，普通标准； 2、小康型，又称中品型，中挡标准； 3、舒适型，又称高品型，高挡标准； 4、豪华型，又称消费型，超级标准。 （二）分级 一般每一分类按不同功能设置、不同空间尺度、不同用地强度、不同组团方式、不同环境条件、不同物管标准等条件又分成高、中、低三级。但分级不象分类那样严格明确，经常互相交叉相融。 三、户型分析方向 1、布局、朝向、楼层、实用率； 2、布局是关键（交通路线、功能分区、动静分离, 公私明确等）。 四、户型布局分析要点 （一）使用功能 1、主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等 公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2、辅助功能： 专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等 共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等 （二）平面尺度
户型配比建议样本
关于东田丽园五期三区户型配比建议报告 （本） 投资拓展总部 2008年6月 目录 一、未来市场供应情况 (3) 1.市商品房供应情况 (3) 2.常平镇商品房市场供应情况 (4) 二、市商品房户均面积走势情况分析 (4) 1.市商品房户均面积的走势 (4) 2.东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 (5) 三、常平镇近期推出的项目供应情况 (8) 四、常平镇一些在售楼盘的基本情况 (8) 五、东田丽园客户群体研究 (9) 1.东田丽园来访客户情况的分析： (9) 2.东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受围情况分析 (10) 六、东田丽园五期三区可开发面积情况： (13) 七、东田丽园五期三区户型配比建议 (13)
关于东田丽园五期三区的户型配比建议 关于东田丽园五期三区的户型配比，我部将从以下几个方面进行分析，从而得出东田丽园五期三区初步的户型配比建议。 一、未来市场供应情况 市商品房供应情况
商 品 房 套数（套）27850 52000 79850 高档商品房 用地面积（h,㎡）60 120 180 建筑面积（万㎡）84.52 206 290.52 套数（套）7020 17000 24020 小计 用地面积（h,㎡）230 400 630 建筑面积（万㎡）359.1 711 1070.5 套数（套）38910 74722 113632 从以上数据可以看出09年一般商品房的数量及面积将有所减少，但预计08年镇区的商品房供应面积将07年镇区商品房供应面积多300万㎡，未来的房地产市场以镇区供应作为主导地位，镇区的销售竞争将会加大，销售形势将更加严峻。 常平镇商品房市场供应情况 根据网上得到的一些数据以及常平镇房地产开发面积占市总体开发面积的比例，预计常平镇未来两年的商品房开发面积分别为56万㎡和45万㎡，近年来常平镇的商住土地供给情况有所减少，故商品房的开发面积也在减少。 二、市商品房户均面积走势情况分析 1、市商品房户均面积的走势 由市新增商品房户均面积可以发现，由于市政府加大了对90/70政策的执行，户均面积有所下降。 08、09年90㎡-100㎡的商品住房将大量进入市场，未来两年的商品房数量将会增加，市场的同质化严重，对商品房的销售将造成冲击，大户型的需求情况将有所减弱，未来商品房将主要以三房供应为主。 2、东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 东田丽园三期一区的户型配比情况： 三期一区 面积情况套数比例 70～80 92 13.26％ 80～90 12 1.73％
万科集团经典户型解析
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万科图纸审核标准
万科图纸审核标准 第一部分.概念设计审图重点及关键部位的管理 一、大原则 1.检查图纸使用的基础资料（政府批文、红线图等）是否准确。 2.对照选址意见书等设计条件检查概设是否满足要求，如有违规，要检查是否已经与政府部门协调和沟通（如未解决，应尽快组织与政府相关部门的沟通）。 3.对照设计任务书检查概念设计是否满足我司要求，提交的成果是否齐全。 4.审查概设的实施技术上有无困难，判断其可操作性。 5.应结合公司其它部门意见，结合形成读图纪要。 二、总平面 1、总平面图 1)核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地的道路等是否严格按照选址意见书绘制； 2)需要保留的原始地形、建筑、构筑物、树木是否表达准确； 3)核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规要求； 4)场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规划及消防等规要求； 5)设计概念的分析是否合理、思路是否连贯、清晰； 6)建筑物及构筑物的±0.000标高、路网及广场标高是否合理； 7)场地的主要道路布局及主入口位置、地下车库入口位置是否合理； 8)场地的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地是否合理； 9)交通组织是否合理，车流、人流是否顺畅。 10)总平面建筑布局形态、功能区划是否合理，是否满足市场定位、产品定位的要求，是否能挖掘市场潜力与规避市场风险。 11)主要经济技术指标是否满足政府要求，是否满足我司《项目技术经济分析报告（预案版）》的经济要求。 12)应检查项目名称是否有误，指北针、风玫瑰的绘制有无疏漏。 三、竖向布置图 1)检查建筑、构筑物的名称（或编号）、建筑、构筑物的主要室外设计标高，以及场地四邻的道路、地面、水面等关键性标高；
户型要素,亮点分析
可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。 1 满足目标消费者的居住“需求” （1）研究重点：目标消费者的需求与潜在需求特征 （2）1.消费者的家庭结构、现在及未来的人口数量； 2.经济水平、文化程度等； 3.3、购房目的研究，如是第一次置业还是第二次置业，改善居住条件； 4. 4、消费心理、消费特征研究。 2 根据户型在项目所处的具体位置，针对性设计项目所处的地理特征、景观环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。如周边环境相对较差的户型，户型面积应尽量趋小，以保证不会偏高，将来快速消化；而靠近景观等位置较好的户型，面积可适当加大，以体现户型“好上加好”。 1、户型类别配置：立体户型or平面户型，大户型or小户型，户型配比 2、户型面积设定：生活习惯、购买能力、居住区域对户型面积的需求 3、户型类别分布：考虑到后期的销售，在户型设计时，我们应根据户型在项目中所处的实际位置而有针对性的设计；决定各类户型在项目中分布的基本原则：位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型 4、户型功能配置：从市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。 1. 功能分区明确■类别公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。 秘密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。 辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。 要求 1.动静分开：客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力、而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息多的人安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 2.公私分开：家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主生活的方方面面一览无余，这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各个房间的门的方向。 3.主次分开：为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应该单独设立卫生间，应与父母房有距离分隔。
户型面积配比设计任务书范本
房型面积配比设计建议书 一、房型面积配比表 面积区间（㎡） 房型 套数 户数比 备注 85-90m2 2.2.1 180 23％ 95-105m2 2.2.1＋1 210 27％ +1为多功能房 110-120m2 110-120+40m2 3.2.1 204 26％ 22套配套子母套中母套 120-130 m2 3.2.2 156 20％ 150-160m2 4.2.2 22 3% 复式面积100-120 m2 小复式 12 1% 总计 784 100.0% 注：1、以上房型面积配比比例以《十堰·东风阳光城Ⅱ期项目策划报告》为主要依据。 2、面积区间为建筑面积，均包含公摊。 3、以上户型数量不包含公寓及子母套中子套单元。 二、房型的继承与创新 通过对武汉阳光城ⅠⅡⅢ期及十堰阳光城Ⅰ期销售情况的总结，我公司认为在这两个项目中，有几种房型整体设计比较成功的，市场销售情况比较好，可以借鉴地运用到十堰阳光城Ⅱ项目的房型设计中。同时，十堰阳光城Ⅰ期房型设计中也存在一些不足，提请设计公司在Ⅱ期设计中改进。此外，我们按照 “产品差异化”的开发路线，结合十堰市场的需求状况，提出关于Ⅱ期房型创新设计的几点建议。具体情况如下： ⑴ 关于对武汉阳光城和十堰阳光城反映较好的房型 1、武汉阳光城Ⅲ期比较好的畅销房型参见附件2。 2、十堰阳光城Ⅰ期比较好的畅销房型如下： ①、1#楼101m2“2房2厅1卫+多功能房”房型； ②、3#楼124 m2 “3房2厅2卫”房型； ③、3#楼139 m2 “4房2厅2卫”房型； ④、5#楼114 m2 “3房2厅2卫”房型； ⑤、5#楼128 m2 “3房2厅2卫”房型； ⑥、顶层带阁楼（局部带露台）； ⑦、层高较高的公寓； ⑵ 关于对十堰阳光城房型中局部设计较好部位 从十堰阳光城Ⅰ期的销售情况和十堰客户的反馈来看，Ⅰ期房型中有以下部位设计是比较好的，得到了市场的认可，可在Ⅱ期房型设计中借鉴： 1、多层坡屋顶，顶层带阁楼及局部带露台； 2、“两房两厅+多功能房”的多功能房设计；
户型配比方案解析
金柯大道C-06 地块户型配比方案解析
上海观弧广告2007.07.24
M观弧机构 IXUI G&WACMmNG 本司所提交的户型配比建议 1户型配比方案建议 通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性: ① 户型需求偏大，以120-140怦的三室和140-180怦的四室为主。 ② 多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐, 就甲方提出的几个疑问的解答 1、户型配比方案形成的根据 答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果 在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字 观弧机构 mJU GAWADVfmNG
140川以上面积的需求占了67.5%,三房、四房的需求占了97.4% 由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目, 140 m2以上的大户型将成为主流产品。 关于220 m左右的五房的解释： ①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150 m以上（也是我 们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200 m以上居所的。而在选择户型方面，很多客户问到D选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释 是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C项四房，只有2位客户选择了D。以上说明 跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因此，我们在方案中设立了220 m左右的五室，而减少了跃层所占比重。 ②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户 型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大户型 与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。 ③?我们用“五房”替代了“ 200 m以上的四房”，可以这样理解。 2、华宇天庭的户型配比和销售情况调查 华宇天庭 华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/ m,主力户型为150 —240 m的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析： 华宇天庭户型配比
万科户型设计的110个细节
万科户型设计的110个细节 一、户型基本要求：普通楼盘层高宜为2.8m 1.层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为 2.8m，档次较高的可为 3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。 2.厨房、卫生间室净高不小于 2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于 1.9m 且不应影响门窗的开启。 3.起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m 的低窗台观景凸窗。 4.平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于 2.4m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。 5.避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。 6.复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。 7.户通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。 8.户楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。 9.门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。 10.北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。 11.设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。 12.严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且门门下空隙不应小于25。 二、玄关：应考虑衣帽镜、柜的设置空间 13.玄关应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。 14.户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所
万科规划设计方案设计任务书(模板)
XX房地产公司规划方案设计任务书 1 项目概况及用地分析 1.1用地自然条件概况及分析 1.1.1 宗地位置 应附文：简述宗地位置 应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 1.1.2 宗地现状 (1)宗地四至围 应附文：简述宗地四至围 应附图：宗地红线图 (2)宗地现状地形地貌 应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开 分析 应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图 (3)绿化植被与水面 应附文：简述宗地绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与 水面，应说明拟保留部分的围、拟保留植物的树种和习性、 拟保留水面的改造措施 应附图：宗地绿化植被与水面分布图 (4)气候气象 应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5)水文地质 应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况 应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等） (6)特殊地下物 应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 1.2 宗地社会条件概况及分析 1.2.1 区域现状与规划 应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状
特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。 应附图：区域现状图：区域总体规划图 1.2.2规划要求 应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的容，对用地主要设计指标的分析。 应附：规划要点；容积率分析表 1.2.3 交通状况 应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点； 私车赴宗地路线选择； 应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 1.2.4公共设施 (1)公共建筑 应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、 面积、基本功能、形态及建成时间； (2)对设计存在影响的设施与标志物 应附文：简述以下有利与不利因素情况 有利因素：广场、公园、城市雕塑等 不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、 其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。 应附图：周边公共设施图 1.2.5 市政管线 应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接 口位置、管径、埋深、标高 应附图：市政管线图 2 规划设计的基本原则 2.1 项目定位 2.1.1 项目的市场定位 2.1.2 项目形象定位 2.1.3客户定位 2.1.4价格定位 2.1.5产品定位
万科规划方案设计任务书模板
万科规划方案设计任务书模板 1
XX房地产公司规划方案设计任务书 1 项目概况及用地分析 1.1用地自然条件概况及分析 1.1.1 宗地位置 应附文: 简述宗地位置 应附图: 宗地城市位置图; 宗地区域位置图 1.1.2 宗地现状 (1)宗地四至范围 应附文: 简述宗地四至范围 应附图: 宗地红线图 (2)宗地现状地形地貌 应附文: 简述宗地现状地形地貌, 重点及特殊地形地貌特征应展开 分析 应附图: 宗地现状照片( 标明拍摄点和目标点位置) ; 宗地地形图 (3)绿化植被与水面 应附文: 简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保 留的植物与 水面, 应说明拟保留部分的范围、拟保留植 2
物的树种和习性、拟保留水面的改造措施 应附图: 宗地绿化植被与水面分布图 (4)气候气象 应附文: 简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5)水文地质 应附文: 简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处 理情况 应附: 宗地地质资料( 如: 初勘资料、周边建筑基础处 理资料等) (6)特殊地下物 应附文: 明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管 线、地下油罐 房或其它大型地下建筑物 1.2 宗地社会条件概况及分析 1.2.1 区域现状与规划 应附文: 简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地 段或区域现状 特征等, 对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说 明。 3
应附图: 区域现状图: 区域总体规划图 1.2.2规划要求 应附文: 说明规划管理部门对宗地的规划设计要点, 或宗 地《建设用地规划许可证》的内容, 对用地主要 设计指标的分析。 应附: 规划要点; 容积率分析表 1.2.3 交通状况 应附文: 简述宗地交通情况; 地铁、轻轨、公交流线与宗 地附近站点; 私车赴宗地路线选择; 应附图: 区域交通分析图; 周边交通分析图; 周边道路断面图 1.2.4公共设施 (1)公共建筑 应附文: 描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、 面积、基本功能、形态及建成时间; (2)对设计存在影响的设施与标志物 应附文: 简述以下有利与不利因素情况 有利因素: 广场、公园、城市雕塑等 不利因素: 高压线、变电所、烟囱、垃 4
万科房地产策划全流程
万科房地产策划全流程 导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式，本文分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估 二、项目研究 1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势） 2、项目价值分析：区位价值、项目资源 3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论） 三、项目定位
1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位：内容、策略 4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析：开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼：地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案： 5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间： 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用： ★是项目投资决策的依据。 ★是筹集建设资金的依据 ★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 ★是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容：
二、项目研究 项目研究的目的： 宏观环境研究 ●经济环境 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） ●房地产市场环境 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度） 结论：房地产未来发展趋势 项目价值分析 ●区位价值分析 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） 街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） ●项目资源分析 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等） 配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等） 竞争环境分析 ●同区位、同类型、同价位竞争项目分析
房地产_户型设计建议
巨成柳莺花园北区别墅地块户型配比建议 一、小高层户型设计的原则： 户型的设计应该从使用功能、采光、通风、材料等角度去考虑营造健康环境和生活。例如在设计上考虑最大限度的接收太阳光，确保户户最大限度采光、通风透气，利用天然的太阳能节省电能、卫生间具备通风换气条件，厨房设有烟气集中排放系统，在材料的选用上应考虑对环境的无污染性。 二、户型设计要求： ①动静分区 客厅、餐厅、厨房是活动最频繁、最有生气和活力的区域，而主要为休息睡觉之用的卧室则需要大程度的安静。因此应将它们严格分开，确保处于不同功能区的人对相应环境的要求。 ②公私分区 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，这就要求将卧室区与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 ③主次分区 户型的设计应使家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气等，而且应配置单独的卫生间，同时父母和子女房应有距离分离。 ④干湿分区 即厨房、卫生间等排水、带脏的房间应与精心装修、怕水、怕脏的卧室、客厅等分开；同时考虑其空间的卫生性，建议均分
布于北侧。卫生间的设置应尽量采用自然通风和采光，避免设置 暗卫。 三、小高层户型比例配置 结合桐乡市房地产市场的整体状况，根据桐乡居民的住户消费特色及本案的具体定位，确定项目以三房二厅二卫为主力，以四房二厅二卫及三房二厅一卫为附，而对于小面积的二房二厅一卫和二房二厅二卫也应有所考虑。四房二厅二卫的房型可设计在位于景观带周边部分，。 ① 户型比例： ② 户型面积： (m 2)
③户型结构： 注：面积在130m2左右的小高层跃层户型为创新户型，目前在桐乡市场上还没有出现，但从我们公司的部调查问卷显示，年轻人对
户型配比调整建议书
户型配比调整建议书
户型设计建议书 一、观海户型设计建议 （一）建议设计原则： 考虑到未来3年内曲江市场供应量将达到200万平米以上，且多以中大户型为主。因此，项目主力面积配比应遵循以下几点： 1、适应市场主流需求：以115～125平米三室和135～ 150平米四室为主。100平米以下两室和150平米以上四室、五室等为辅（考虑到产品的标杆性，建议核心景观区小高层设置全跃层或全复式）。 2、保证良好的舒适性：充分体现定位所体现的“中国 风骨〃现代山水宅邸”，保证每个户型都拥有良好的景观和阳光朝向。 3、进行适度创新设计：体现“百变”灰度空间设计思 想，利用结构设计、空间自由组合和灰度空间等设计 形式，使得户型拥有较多赠送面积。（注：通过“百变灰度空间”的户型创新，为客户赠送的面积将多达5～10平米，可极大的提升实用率，提升户型竞争力。） （二）建议设计要求： 1、朝向：考虑到客户的居住习惯，以南北朝向为主，
可根据地形情况有偏差，控制在规范标准之内。 2、通风：以板楼为主，同时考虑建筑与建筑形成的风向。 3、采光：户型无暗房无设计，基本上保证绝大部分明厨、明卫，并优先考虑卧室和客厅的采光。 4、开间：客厅、主卧、次卧保证在较大开间的设计。 5、层高：要求达到3.0米。 6、实用率：小、高层最少达到82%以上。 7、动静分区、干湿分离。 8、创新：实现入户花园、步入式阳台、南北错层阳台和露台等的设计。 （三）户型比例调整配比： 序号户型建筑面积套数比例 1 两房一厅80～90㎡7% 2 经济型三房两厅115～125㎡27% 3 舒适型三房两厅130～150㎡46% 4 四房两厅（含跃层）140～155㎡15% 5 全复式160㎡以上5% 合计100%
户型配比方案解析 精品
金柯大道C-06地块户型配比方案解析 上海观弧广告 2007.07.24
本司所提交的户型配比建议 1．户型配比方案建议 通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性： ①户型需求偏大，以120-140㎡的三室和140-180㎡的四室为主。 ②多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐，。 户型配比方案 就甲方提出的几个疑问的解答 1、户型配比方案形成的根据 答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果 在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字
140㎡以上面积的需求占了67.5%，三房、四房的需求占了97.4% 由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目，140㎡以上的大户型将成为主流产品。 关于220㎡左右的五房的解释： ①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150㎡以上（也是我们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200㎡以上居所的。而在选择户型方面，很多客户问到D选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C项四房，只有2位客户选择了D。以上说明跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因此，我们在方案中设立了220㎡左右的五室，而减少了跃层所占比重。 ②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大户型与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。 ③.我们用“五房”替代了“200㎡以上的四房”，可以这样理解。 2、华宇天庭的户型配比和销售情况调查 华宇天庭 华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/㎡，主力户型为150—240㎡的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析： 华宇天庭户型配比
2020年(万科企业管理)万科武汉万科城市花园产品定位建议
（万科企业管理）万科武汉万科城市花园产 品定位建议
武汉万科城市花园——产品定位建议 一、【万科城市花园大壹期——规划和工程节点说明】 在本报告内独立设置工程节点的目的是为了能够以此作为制订本案整体营销推广计划的最终依据，以便本案大壹期的营销推广计划能够和工程施工节点有壹个良好的衔接和互动。 1、规划方案建议说明 作为正式踏足武昌光谷的万科城市花园大型住宅社区，除了需要进壹步延续和光大万科地产这壹全国品牌的市场知名度和信誉度以外，更需要从项目实际出发，切切实实把握市场脉搏和需求动态，做到合理规划，推陈出新，同时充分考虑武汉区域市场消费群体的消费心理和消费能力，做到合理有效地控制面积和户型配比，降低和规避不必要的市场风险。 1）项目总体规划建议说明 本案地块的位置、面积和区域现状是很典型的城市空间的郊区化扩展，故我们认为在开发模式上应以低密度的住宅社区为导向进行有序的开发。由于人气的冷清是大多数开发区所均有的通病，而区域配套的不完善和商业气氛的淡漠更是造成这种人气冷清的致命伤。为了能够给这壹区域注入活力，我们在此提出以“新城市主义理论”为核心的理念支持，且以本案辐射区域内的文化氛围和人文气息为导向，结合武汉市政府整体规划中的“新城市快速交通网络——地铁”进行全方位的推广宣传。而同时以“新城市主义理论” 为主导思想，积极保留地块内的原生态自然资源，突出本案大壹期规划设计的创造性和新城市主义的原味特色，且积极倡导邻里关系的重新建立和重塑，真正使其成为
武汉地域，乃至全国的标志性大型生态住宅社区。 2）新城市主义社区的开发模式 在城市建设和发展过程中，重视居住文化中的城市情结，用街坊式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们都能享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境，这就是我们所倡导的"新城市主义"理论。 ——形象地说：新城市生活主义的开发模式=产业化打造的换代住宅＋街坊化的配套和服务＋和谐优美的自然环境＋浓郁迷人的文化氛围长期以来，我们居住社区的分类壹直沿用居住区、居住小区、居住组团这种分级体系，新的居住社区开发往往以这种概念为前提，但事实上城市住宅壹直存在着另壹种更具城市形态的居住形式——街坊型社区。这种社区由街道、街区等基本构架单元组成，比起壹般居住社区， 更强调具有城市味的序列空间体系。其自成体系的小城式居住空间的公共空间排列、居住街坊及温馨的小城生活给购房者留下了深刻的印象。 此外，新城市生活主义所倡导的"街坊型"开发模式，超越了小区"配套"的常规概念，主张通过营造和公共空间紧密结合的社区商业气氛，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、办公都能在社区中得到基本解决。而同时在建筑设计和社区规划方面必须充分考虑社区居民的生存的、生 活的、文化的需求，开发人文环境、提高居住品质，让入住社区的居民生活得更加舒适、方便、宁静、自然，最大限度地满足人们的各种
产品户型配比怎么确定
地产项目户型配比怎么确定 最近和朋友聊天，他说未来福州的商品房市场注定是得小面积得天下。放眼看去，市场上所有的创新，都集中在：XX㎡三房，总价不过XX万。其实，朋友的说法在目前甚至很长一段时间内都不会发生变化。而这其中最根本的原因，除了宏观面上的经济、产业发展以及资金政策的推动，落到微观上便是家庭收入用作投资、自住上所能承受的总价范围的因素了。 2016年上半年至今二线城市的疯狂，注定福州未来很长一段时间在传统的产品上难以摆脱产品上再无真正的舒适产品的局面。但是同时也要清楚的明白，一旦商品房市场回归到居住属性而非金融属性时，比较合理的户型配比应该从三大块着手：市场、本体、开发理念及目标。户型配比说着简单，其实涉及到的就是产品的定位了。 第一部分，市场。尤其在开发商选择进入新的开发区域时，市场可以说是项目能否成功的机会点总和。那么关于市场需要从哪几方面入手呢？ 1宏观面机会点：城市、区域两大部分 城市部分： 城市的经济发展与地产所处的阶段。这部分的分析，是为明确项目该阶段在该城市是否有必要入市。从3个方面进行分析； （1）城市的规划，也就是说未来该城市的经济、产业、城镇发展水平及随之而来的人口是否具备发展的机会。 举例：A市的城镇发展水平突破65%，在未来10-20年规划中缺乏支柱产业的规划并且常驻人口的数量并未有大幅度的提升。那么就要注意在此市场上，产品的定位绝非是传统意义上的小户型，低价格了。有可能所有的分析得出产品能存活的面积区间集中在一个固定范围。 （2）城市发展现状,重点分析目前城市的发展阶段、产业布局、人口红利、投资习惯、收入水平及未来发展趋势。 这部分的分析重点在于认清城市目前财富分布及消费动力分布区域，初步筛选出目标客群。举例：A市目前处于城市发展进入成熟期，固定资产投资出现大幅度的下滑，民间资本是主要发展动力。支撑产业以钢铁为主，然而随着2013年产业市场的动荡，民间互助会破产，民间资金极具收紧。那么未来很长一段时间，在产业未能有良好的政策支撑及发展动向时，是不建议项目尽早入市的。同时在分析各行业的人均收入水平，类比房产占比收入的同时，如果在分析房地产客户群时，发现除了职称产业，行业属性较为固定的教育、医疗、事业单位客群占比巨大。那么，项目的目标客群基本就可以界定了。未来这部分人将成为项目入市的主力目标客群。 (3)未来市场预判 该部分分析用于配合确定项目产品的面积范围及产品入市时间。例如2015年B市土地市场突发式火爆与价格上涨超出目前市场的接收范围。但鉴于未来此类成交土地入市时的商品房价格与同时期人群可承受商品房价格，两者之间的关系，根据区域分布的不同，基本可确定项目产品比较合理的产品空间。 2.区域部分（竞品、客户） 区域部分作为项目产品的直接确定部分，分析内容主要分为三个部分：一，区域在城市发展中的功能属性；二，竞品市场机会点挖掘；三，区域目标客群置业特点分析。 （1）区域在城市发展中的功能属性的确定用于判断项目产品总价空间。例如C区在B市中作为刚需市场的承接，相应的在产品定位上需要合理利用城区刚需产品的面积推到确认项目承接溢出的最大面积范围，同时根据城市刚需置业承受范围确定项目最小的面积范围（其中要重点参考区域的产业比重以及因此产生的产业型置业对应的面积范围）；