复合型养老社区规划设计研究_以泰康之家_燕园养老社区为例_张广群1

复合型养老社区规划设计研究

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以泰康之家?燕园养老社区为例

Planning and Designing a Composite Community for the Aged

A Case Study of Taikang Yanyuan Community for the Aged

[ 张广群 石华 ]

Zhang Guangqun, Shi Hua

作者单位

北京市建筑设计研究院有限公司(北京，100045)

收稿日期

2015/05/15

1 已竣工一期实景

2 小区室外环境

开发单位 泰康之家瑞城置业有限公司

设计单位 北京市建筑设计研究院有限公司(二期)建筑师 张广群 石华 褚奕爽 杨帆 王璐 马立俊 付烨 阴倩雯

主体结构 框架剪力墙、框架

设计/竣工时间 2013-2015年/2015年(一期)； 2016年(二期预计)建设地点 北京昌平区用地面积 14.3hm 2

总建筑面积 43.8万m 2其中 地上 30.85万m 2 地下 12.95 万m 2容积率 2.2

总户数 2151户（住宅）建筑密度 25%绿化率 30%停车数 2744摄影 石华

近年来，随着我国快步进入老龄社会，养老设施和服务的社会需求迅速增长，各地政府、房地产商、保险投资公司等都开始积极涉足养老领域的开发建设，养老项目正在成为房地产开发的新热点，而如何建构适合我国国情的养老模式也成为开发者和建筑师需要探索的新问题。

复合型养老社区是一种符合我国国情的养老建设模式。所谓“复合型养老社区”是指在社区中专业机构养老与居家养老结合设置，它既能为老年人提供“一站式”的养老服务，也能为其他年龄层的居住者提供完善的生活服务。老年人可以生活在熟悉的环境里，既不脱离家庭和儿女，又能享受家庭养老力所不能及的专业化的养老服务，是一种可持续发展的养老社区的理想模式。

泰康之家?燕园(以后简称康泰燕园)是较典型的复合型养老社区(图1~3)。泰康

燕园养老社区总建筑面积约40万m2，是目前国内规模较大的养老社区。该项目一期工程已基本竣工，二期工程也已进入现场施工阶段。

1 项目概况与背景

泰康燕园由泰康人寿保险有限公司投资开发。泰康人寿保险公司是国内最早申请投资建设养老社区的保险公司，并首创了将保险产品与养老地产相结合的产品模式，不仅为客户提供了未来养老资金的来源，也为养老项目的开发与运营提供了强大的资金保障。

泰康燕园是泰康养老社区蓝图中第一个落地实施的项目，由10万m2的CCRC(Continuing Care Retirement Community)持续照护退休社区与20万m2的AAC(Active Adult Retirement Communities)活力老人退休社区组成。CCRC持续照护社区是起源于美国的机构养老模式，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续享受专业机构的持续照料及医护服务。AAC活跃

老人社区则主要面向70岁以下的健康老人，

他们在社区中通过居家方式自主养老。

2 规划策略

项目用地位于北京昌平区昌怀路与南丰

路交界处，地处昌平新城的中心区域。用地

距离北四环半小时车程，距离地铁昌平线南

邵站约 500m，用地四周均与城市道路相邻，

交通条件便利。用地西侧一路之隔是白浮泉

湿地公园，自然环境优良。项目周边30min

车程内有6家医院，可满足急救时间的要求，

其中北大医院是一家与国际接轨的三甲级综

合医院。用地东侧将建设昌平新城大型的商

业中心，紧邻用地的青秀尚城项目中规划有

上万m2的商业设施，项目周边的商业配套

资源较为丰富。

2.1 根据不同养老模式的不同需求和特点

分区布局，有机融合

复合型养老社区中的养老模式由专业机

构养老与居家养老组成，两者在服务人群、

经营模式、后期运营等方面都有一些差异。

机构养老的服务对象一般为70岁以上的老

年人，由开发者自持运营，规划设计既要充

分满足老年人需求，为老年人提供舒适和谐

的居住环境，又要有利于物业管理，降低运

营成本。居家养老的服务对象主要为70岁

以下的健康老人，他们通过居家方式自主养

老。此外，居家养老社区还包括一部分其他

年龄层的居住者，经营模式可销售也可租赁，

规划设计既要考虑适老化又要考虑满足普通

年龄段客户的需求，同时，还应具备一定的

灵活性，以满足市场需求的变化。

根据昌平新城的城市设计导则，项目用

地中需设置一条贯通东西的商业步行街。以

此步行街为界，将用地分为南北两区(图4)。

北区是CCRC区，服务对象是70岁以上的

老人，配备了独立生活、协助生活、专业护理、

记忆障碍4种基本养老业态。北区由3栋建

筑组成，3栋建筑由西向东沿街排列，建筑

间通过风雨廊相连，使各部分养老业态既可

独立运营，又可共享资源，节省运营成本。

南区是AAC区，目标客户是年纪较轻的健

康老人和其他年龄层的居住者，由14栋住

宅建筑组成。南区采用以十字中央景观区为

轴的对称式规划布局形式，自然形成围合与

半围合的居住组团。形态不同且相对独立的3 总平面02510m

1 住宅

2 CCRC 1号楼

3 CCRC 2号楼

4 CCRC 3号楼

5 配套商业

6 文体活动中心

7 社区卫生站

8 幼儿园

9 垃圾站

10 开闭站

11 变电室

3

11

1

1

1

11

1

1

1

8

9

10

11

1

11

1111

6 5

7

湿

地

公

园

丰

路

丰

东

路

昌怀路

白浮泉北路

南

地下车库

出入口

2

小区出入口

4

南

小区出入口

幼儿园入口

小区出入口

居住组团布局，为满足不同年龄段客户的居住需求提供了多种可能性，且有利于分期开发建设，以适应市场和经营模式的变化。

CCRC区与AAC区既可独立运营管理，又能有机地将不同年龄段人群融合在一起，从而形成充满丰富互动的活力养老社区。2.2 根据项目的服务体系定位进行服务配套布局规划

在普通的地产开发项目中，价值链条的核心是销售，而养老社区的核心竞争力是其所提供的养老配套服务。 因此，复合型养老社区进行总体规划设计时应首先对项目的服务配套体系进行明确定位，并以此为标准进行服务配套布局规划。

泰康燕园项目在启动之初，就计划在社区内投资建设一座二级康复医院，提供专业康复、急诊救护、综合诊疗、慢病管理和私人保健医疗服务，使居民在社区内就可享受日常所需的医疗护理服务，同时社区内还将提供商业、餐饮、健身运动、文化娱乐等多种配套服务，形成“二级医院+专业养老照护+活力生活服务”的服务配套体系，既能为老年人提供专业的养老服务，也能为其他

年龄层的居住者提供完善的生活服务，从而

形成可持续发展的活力养老社区。

用地北侧的CCRC区是实现“医养结合”

的核心功能区，康复医院设在西端的1号楼

中，地处城市道路交叉口，交通便利，不仅

方便本社区的居民，而且可以辐射周边更大

范围区域，为医院开业后良性运营创造条件。

CCRC区域建筑的裙房中还设有餐饮、娱乐、

健身、游泳等多种配套设施，使居住在这里

的老年人足不出户就可以享受丰富多彩的健

康生活。

南区是AAC区，这个区域中的服务设

施以满足日常生活需要为主，沿商业步行街

南侧布置社区卫生服务站、文体中心、快餐

店、花店、洗衣店等可对外经营的生活配套

设施。

住宅底层分散设有无障碍卫生间和公共

服务用房，无障碍卫生间可为老年人户外活

动时提供便利，公共服务用房今后可根据需

要作为咖啡、茶室、社区活动用房使用，并

且通过环绕社区的步道相连(图5)。

南北两个区域服务配套设施通过步行街

相连，形成了贯穿整个社区的综合服务体系，

从而打造出一个集多方位功能于一体的复合

型养老社区。

2.3 规划布局增强归属感和邻里感，同时

平衡市场风险

随着年龄的增长，老年人在生理、心理

和行为等方面的特征会发生一定的变化，这

些变化会使老年人对居住环境需求与其他年

龄层的人有所不同。步入老龄阶段，人体的

各部分机能开始出现不同程度的退化，对外

部环境的适应能力也随之减弱。身体机能的

衰退和退休后社会角色的变化，让老年人的

心理安全感下降，并且容易产生失落、孤独

和空虚等负面心理变化。因此，养老社区规

划应做到提高安全感、增强归属感、创造邻

里感，以符合老年人对居住环境的需求。

泰康燕园AAC活跃老人社区采用了对

称式院落空间。与常规的南北向行列式布局

相比，院落式空间具有较强的安全感与归属

感，更有利于营造老人日常交流的邻里空间

场所，但同时，也会形成了一定数量的东西

向住宅，有较大的市场风险。

针对此问题，我们适当放大组团尺度，

采用围合与半围合方式，形成不同尺度的围

合空间，不仅较大幅度减少了东西向住宅数

量，增加了南北向住宅面积，并且丰富了空

间形态，提升了社区的景观品质，既充分考

虑老年人对居住环境的需求，又平衡了市场

需求。

2.4 打造适合环绕社区的健康漫步系统

对于老年人，漫步是最适合的健身康复

运动方式，养老社区的道路规划中应考虑合

理组织适合老年人的步行系统(图6)。泰康

燕园交通组织采用人车分流的方式，小区的

东西南北均设有机动车出入口，机动车以地

下停车为主，地面设少量的访客车位。社区

内部规划了三级健康漫步道路系统。第一级

道路系统由设在建筑周围的环路系统组成，

可直接到达建筑入口；环绕中央绿地区域，

设置第二级环形健康步道体系，路径通过建

筑底层的架空空间相连；环形步道之间由第

三级支路相连，使老年人在社区的任何地方

都可以便捷地回家。健康漫步道穿行于绿地

与楼宇间，毗邻楼宇的路径周边，设立了供

社区居民活动的场所空间，为居民丰富的社

区生活提供了空间背景。

3 居住单元设计

复合型养老社区中的养老配套服务体

系，为老年人的居家生活提供更多的便利，

也会给他们的生活方式带来新的变化。住宅

设计应兼顾不同年龄的居住者的需求。由于

目前我国的养老产业尚属起步阶段，市场需

求具有很大的不确定性。与普通居住社区相

比，影响复合型养老社区设计的因素更为复

杂多变，因此，提高平面设计的适应性是居

住单元设计中的有效策略。泰康燕园养老社

区从以下方面提出了设计策略：

1) 采用大面宽、小进深、一梯两户的单

4 功能分区

5 住宅底层公共用房效果图CCRC

医疗中心

活力老人居住组团商业轴线

中央景观带

中央景观轴线

元形式

泰康燕园的住宅全部采用一梯两户的单元形式，保证了每户都可以南北通透；南向大面宽、小进深(小于11m)的设计，为老年人提供采光充足、通风良好的户内环境(图6)。

2)提高电梯厅等公共空间的舒适度在普通商品住宅设计中，为提高使用率，增加居室的采光面积，电梯厅一般采用暗厅的布置方式。在适老化建筑中，公共空间的品质是影响建筑的整体舒适度的重要因素。燕园项目的住宅和CCRC 的候梯厅都采用了明厅的设计方式，自然通风采光，空间明亮舒适，给老年人带来愉悦的心理感受。住宅电梯选用深轿厢电梯，可满足担架平放的要求，满足急救的医疗要求(图7)。

3)平面布局考虑适用多种生活形态通过研究服务配套体系给燕园社区居民居家生活带来的改变，针对以下多种生活需求进行住宅室内空间设计：厨房不仅要满足做饭的功能，还需提供更多交流的空间；为高知老年人提供独立的书房；有独立的衣帽间可供老年人参加社区活动室时更衣梳妆；客厅为邻里间聚会交往提供场所等。

4) 设置弹性空间，可作正常卧室、书房、保姆间以及儿童房等多样空间使用

5) 采用便于空间灵活改造的结构形式由于目前养老市场、运营方式等方面并未成熟，导致在养老项目中甲方的功能需求经常发生变化，这就要求我们在设计中应尽量提高空间结构的灵活性(图8)。

8 CCRC

独立生活区标准层平面

电梯厅效果

管井布置

担架路线示意

优化方案

核心筒面积：29.83m 2

错动楼梯间位置，使电梯厅拥有明亮的自然采光和通风

电梯位于核心筒外侧，对起居厅无噪音影响，电梯与楼梯平行布置有利于缩短交通核进深

完整的候梯空间，墙面无管井检修门，有利于营造高雅大方的室内空间效果

完整的入户空间，有利于玄关空间的营造

7 电梯厅优化方案

主力户型－90m 2

弹性空间：

保姆间＋储藏空间

弹性空间：书房

卧室适老化：满足分床睡要求洗衣机放阳台，方便洗晒衣服可打通阳台与起居厅之间的隔墙，形成更大的起居空间

起居厅与玄关空间关系顺畅，在观看电视的同时，也可了解出入口的情况，增强安全感，满足老年人的心理需求厨房“U 字型”布局，操作流线更便捷流畅，可在厨房中提供早餐和简餐空间

U 型厨房，卫生间较大，适宜做适老化设计

北侧房间称为弹性空间，可做书房、衣帽间、卧室使用。可适应生活中出现的多种变化户型方正，分区明确，各空间面积均衡，均好性强，市场风险较小

6 主力户型平面分析燕园住宅设计采用了大跨度剪力墙结构形式，并且在适当位置预留了洞口，以便于日后根据客户的不同需求进行改造。

位于CCRC 中的独立老人生活单元，虽然使用性质较确定，但随着市场和甲方运

营策略的变化，对居住单元的户型种类要求也会不断变化。针对这种情况，我们在标准层平面中采用了框架结构形式，并且采取了多种柱跨尺寸，以适应甲方对户型种类的调

整要求。

6) 注重适老化细节设计

单元入口内凹，利用此空间设置物台，

方便老年人在开门时放置手提物品。卫生间满足轮椅回转要求，并设残障人把杆等无障碍设施，适应老年人的使用要求。户内适当的位置设紧急呼叫系统(图9~11)。

4 公共交往空间设计

老年人在离开工作岗位后，社会角色发生了转变，社会交往机会减少，使老年人容易出现失落和自卑。因此为老年人提供环境适宜的公共空间，增进人际交往，对老年人生理和心理健康都极为重要。

1) 室外空间—中央景观区与院落空间根据燕园的规划布局，自然形成了中央景观区和院落生活空间两个层级的室外公共空间。中央景观区空间呈十字形，纵向景观

11 卫生间无障碍设计

10 单元入口处置物台9 CCRC 独立生活单元带贯穿南北，定位为社区的礼仪空间；东西

向的景观带空间开阔，位于社区中心地带，在其中设置休闲娱乐、体育健身等社区公共活动场地，是社区的公共生活空间。礼仪轴与生活轴互相融合，丰富中央景观区域。在院落空间内，则主要考虑老年人日常室外活动的各类需求,在组团绿地中设置棋艺花园、健身乐园、儿童乐园、宠物花园等空间，营造可供老年人交流的邻里场所。

2) 过渡空间—单元入口空间

住宅单元入口是居民回家的必经之路，也是老年人喜欢聚集逗留的地方。我们在首层电梯厅与室外之间设置了门头作为过渡空间，其中可放座椅，为老年人提供了自然的交往场所。

3) 室内空间—四季花厅

利用共享中庭营造公共交往空间已经逐渐成为老年建筑设计中的亮点。位于CCRC 区东侧的3号楼，是独立生活老人区域。建筑的首层和二层的功能定位是CCRC 区域的文体会所，我们通过围绕一个充满阳光和绿色的四季花厅创造了生动的、具有活力的老人活动场所(图12、13)。

5 结语

在泰康燕园养老社区项目近两年的设计过程中，我们深刻感受到，建筑师不仅需要结合老年人的行为特点进行空间功能规划设计，更需要综合考虑开发模式、运营管理等多方面因素的需求，总结出可以较好平衡各

方面需求的设计策略，才能有效地保证项目的可落实性与今后的良性运营。

13 四季花厅空间分析

各类会所活动空间围绕中庭展开，营造相互沟通交流的场所

老人的各类活动空间串联工具有变化和流动性的中庭之间，增加了老年人相互见面与交往的可能性

12 四季花厅平面

地下车库

出入口

健身中心

美食中心电梯厅

社区会所入口

员工出入口

餐厅次入口

通往风雨连廊入2号楼

酒店主入口

一层平面二层平面

服务及活动室美食中心健身区

核心筒及疏散楼梯观光楼电梯

开敞大厅及公共空间

屋顶花园

养老社区商业模式

泰康人寿首推国内养老社区商业模式 1912年，美籍经济学家熊彼特在其专著《经济发展概论》中首推“创新”概念。他从市场角度出发，指出创新是指把一种新的生产要素和生产条件的“新结合”引入生产体系，包括下列几种情况：引入一种新产品，引入一种新的生产方法，开辟一个新的市场等。熊彼特的创新概念包含范围甚广，诸如技术性变化的创新和非技术性变化的组织创新。 “创新”概念从萌芽到丰富，再到成为大小企业的“招牌”，走过将近100年。人们回归本源，用最简单的表述可归纳为：一是全新的领域或全新的产品;二是在既有的领域或产品线上做颠覆性的改进。 作为中国企业家论坛创始人之一，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升，多年一直活跃于中国经济、金融、企业及学界。关于创新，他首先是个践行者，1993年。陈东升创办了中国第一家具有国际概念的嘉德国际拍卖行。而对于“创新”一词的理解，他更是有一个颠覆式的定义：“创新就是率先模仿”可以说，如今的泰康人寿就是当年率先模仿的硕果。当然，随着“硕果”的长大、成熟，陈东升又把他的目光从“率先模仿”回归到创新的本质。 2009年，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获批。作为泰康人寿未来发展的持续动力之一，陈东升率领的泰康人寿将在保险业界如何做出示范性的领跑？他对“率先模仿”和“自主创新”的理解又是怎样？近日，《高端对话》与这位企业掌舵人进行了深入交流对话。 人口老龄化给寿险市场带来发展新空间 《高端对话》全球最具影响力的财经杂志之一《财富》（中文版）发布了2011年度中国最具影响力商业领袖50人榜，你再次入选。《财富》杂志的评价是，被誉为充满人文关怀的企业家陈东升继续展现其多面手的特点，开始进军养老社区的建设，靠近“从摇篮到天堂”的理想。 “现代养老社区”是国内保险业的一个创新模式，对多数国人而言，还是一个新鲜的概念。你们最初是怎样考虑的？对这一市场有何预测与把握？ 陈东升前不久公布的第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上人口已占13.26℅，比2000年上升近3个百分点。中国老龄办副主任吴玉韶介绍时说，“十二五”期间人口老龄化将呈现三个新特征：一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上老年人口将达2.16亿，约占人口的16.7℅，年均净增老年人口800多万。二是老龄化进一步加速。到2015年，80岁以上的高龄老人将达2400万，约占老年人口的11.1℅。三是空巢化进一步加速，部分大城市达70℅，老年人照料问题日益突出。可以说，人口老龄化加速是当今世界共同面临的新课题，对于“未富先老”的中国，养老问题更加严峻。 一位专门从事养老服务业的专家说，这个行业的困难和复杂程度，超过其他任何服务业。一是困难来自于法律环境的缺失。托老所、养老院、老年公寓，这些不同名称后面代表的是什么内容，应该按什么样的规范来建，服务标准怎样，人员如何配备，一系列的规范都设有，从业人员只能凭感觉在做。二是困难来自于政策的扶持力度不够。或者说有了政策也难以落实。三是养老行业最难之处在于它涉及到政府管理部门之多超过其他所有服务业，最基本服务的是保证老人的衣食住行，涉及到房地产业、医疗卫生和人保等部门。四是养老业资金投入大，回报周期长，最好由专业接近且有实力的大公司参与。 养老过去是一个社会福利行业。今天，中国养老的产业化刚刚起步，有一个庞大的市场。我曾经考虑能不能效仿携程的做法。携程最初是中国旅游业的代订机票、酒店的公司，后来在美国拉斯达克上市，自己投资了如家连锁酒店，带动了国内经济型酒店的勃兴。我也想把各地的养老院、福利院托管起来，做连锁。这是最初的想法，但接着走下来，思想

泰康养老社区调查

泰康养老社区调查 不是简单的卖房子，而是盯着日益临近的老龄化时代带来的养老服务业巨大发展机遇。 目前，中国正在迎来老龄化高峰。相关数据显示，“十二五”时期，人口老龄化进程加速，高龄化、空巢化趋势明显。从2011年到2015年，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，年均增加860万人。“银发浪潮”给中国的家庭和社会的养老功能带来严峻挑战。 一项调查显示，中国59.7％的人感觉自己赡养老人的经济压力大。目前传统家庭养老功能日渐式微，新型养老产品逐渐进入市场。中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，中国养老市场的商机有望增至13万亿元。而寿险企业也盯上了这块蛋糕。 目前，人寿、泰康等寿险企业也相继开启了养老社区项目，但是它们推出的服务不是简单的卖房子，更是盯着日益临近的老龄化时代带来的养老服务业巨大发展机遇。为此，本刊专门对泰康人寿推出的养老社区进行了调查，并采访了相关的工作人员。 社区怎样规划 养老社区的理念出自美国。目前在美国亚利桑那州有美国最为成熟的商业养老社区——太阳城。美国太阳城是全美新型养老社区典范。太阳城位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照,因生活方式活跃而闻名。美国太阳城的建设开始于20世纪60年代，由于亚利桑纳州房价低，气候环境好，到2009年，人口已达16万，目前无论面积还是人口都在继续猛增。但在中国，养老社区的出现则是最近几年的事情。 当记者问到泰康是从何时开始规划养老社区时，泰康的工作人员给记者出示了这样一份时间表： ●2007年3月：创业构思诞生； ●2007年11月：赴日考察； ●2008年4月：率先申请试点； ●2009年11月：首个获得保监会试点资格； ●2010年3月：保险行业第一个养老实体泰康之家投资有限公司设立； ●2010年12月：签约昌平； ●2010年8月：高端养老社区示范空间和首个《持续关爱养老社区设计与建设标准》面世； ●2011年12月：完成土地购置；

养老社区解说词(辽分版)

泰康之家养老社区解说词 尊敬的各位贵宾，上午好，我是本次参观的解说员，接下来将由我带领大家度过大约30分钟的参观。 泰康之家的诞生源于泰康人寿陈东升董事长改变中国人“夕阳无限好，只是近黄昏”的生活方式的强烈使命感。泰康之家的发展也得益于泰康人对美国、日本、欧洲、澳大利亚28个养老社区考察的感悟和科学研究。泰康之家秉承宏伟理念，将按照国际标准，建设完全颠覆传统养老院模式的大规模、全功能、高品质现代养老社区，呼唤中国人回归自我，尊重生命。 2009年，经中国保监会批准，泰康人寿正式获得业内首个养老社区投资试点资格，同时也是中国养老社区行业的领跑者。2010年，经中国保监会批准，专业从事养老社区投资与经营的泰康之家投资有限公司正式成立。2011年，泰康人寿完成北京首宗养老社区示范地块的收购，标志着养老社区项目正式进入建设阶段，首个旗舰店项目

预计2015年正式投入市场。2012年12月，泰康养老社区项目落地上海松江，这标志着泰康养老社区走向长三角、走向全国战略正式开始实施，未来将在全国连锁布局，致力于打造中国养老社区第一品牌，成为中国养老社区产业的领跑者。 泰康人寿在养老地产的战略是用15年的时间，在中国建10到15个养老社区，每个社区2000人到5000人的规模，全国管理规模达到5万张床位。战略将分三个阶段实现，第一阶段起步，从2012年至2013年，北上广战略要地打造名牌旗舰店，项目基地启动项目建设；第二阶段，在2013年围绕泰康业务的发展需求，拓展重点核心城市；第三阶段建立连锁网络，加速城市布局。 在我左手边的这张照片就是泰康人寿董事长-陈东升先生，陈东升董事长曾说过：“我们不仅仅是在做商业，做养老社区，更重要的是让我们中国人重新认识生命，尊重生命。”陈董不仅是一位思想非常进步的企业家，更是一位社会责任感非常强的企业家。 泰康人寿紧随时代脉搏，深入大众生活，形成了对保险与人文关怀的独特见解，持续创新，具备了独特的“泰康优势”。从2002年，一张保单保全家；2003年，新生活三大件：买车、买房、买保险；2009年，从摇篮到天堂，保险呵护一生；到2012年，一张保单，一辈子的幸福。泰康不断感悟，用“保险”的价值观，为客户提供一生相伴的承诺。

泰康之家发展大事记整理

泰康之家大事记 泰康之家医养活力社区源于陈东升董事长改变中国人“夕阳无限好，只是近黄昏”生活方式的强烈使命感。泰康之家源于泰康的战略思想：“坚持专业化、深耕寿险产业链、提供从摇篮到天堂的金融保险服务。让保险闪耀人性的光辉，让生命的旅程流光溢彩，让泰康成为人们幸福生活的一部分”。 2007年 3月18日，陈东升董事长在一次婚宴上感悟到中国老人养老方式必须变革，提出以如家连锁酒店的模式改造养老院的创业构思。进入养老服务行业的思想开始形成。 8月，陈东升董事长与美国著名养老社区Erickson董事长进行交流互访； 11月，陈东升董事长率队赴日本考察养老设施。参考日本模式筹备轻资产居家养老服务体系。 12月8，泰康人寿与昌平区政府签署《战略合作协议》。 2008年

1月，泰康之家望京老年会所开业。 2月，陈东升董事长率团访问美国多个养老社区。美国养老社区的活力生活方式和独特商业模式使团队豁然开朗。养老社区商业模式构想正式形成。 4月，泰康人寿正式向中国保监会提交寿险资金投资养老社区的可行性报告和试点申请。 4月至2009年11月，泰康人寿养老社区筹备团队展开了全面的市场调研、投资可行性研究、商业模式研究、产品标准研究。在北京考察200多个备选地块。 2009年 11月19日，中国保监会正式批准泰康人寿提出的养老社区股权投资计划。 2010年

3月，泰康之家正式成立。 4月，泰康人寿董事会在美国召开，与会董事考察美国养老社区，养老社区发展战略得到董事会的高度认同和支持。 2011年 8月22日，在泰康人寿15周年庆典之际，养老社区示范空间正式开放。时任北京市市长郭金龙、中国保监会原主席吴定富先后亲临现场参观指导。 12月，养老社区土地购置正式完成。 2012年 4月，虚拟保险与实体养老社区相衔接的“幸福有约”养老计划诞生。养老社区发展掀开新的篇章。 5月18日，泰康之家生活体验馆正式开馆，全方位展示养老社区的建设规划和功能设计。

泰康人寿不动产业务简介

A\泰康人寿不动产业务简介 泰康人寿不动产业务简介
中国的不动产市场正在面临一个巨大的转型，即从住宅市场向商业不动产和房地产金融转型。保险资 金投资于商业不动产和养老产业提供了巨大的商业机会，未来10年中国不动产市值将跃居世界第二，达6 万亿美元，养老行业也将会是一个资产规模在万亿美元的新兴产业。 从国际经验来看，寿险公司具有长期资金优势，是商业不动产和养老社区首屈一指的投资者。泰康人 寿在不动产和养老社区的投资金额目前可达300亿元，5年内将发展到800-1000亿元。 泰康人寿不动产投资团队经过5年的发展建立了强大的不动产投资和经营管理团队，已经在全国拥有6 处高端物业，分布在长安街、CBD、金融街以及昌平和武汉；同时，在养老社区、医疗、保健方面也取得 了巨大的成绩，获得了中国保险业唯一的养老社区试点牌照。 未来，泰康人寿不动产业务将会形成商业不动产、医疗、养老产业和房地产金融并举的格局，逐步发 展不动产投资基金的业务模式，在管理好保险资金的不动产投资以外，扩展至第三方资产管理业务。 泰康人寿不动产团队现有80人，集聚了一批国内外金融、不动产资产管理、医疗等领域的专业人才。 随着公司各项业务的快速发展， 公司将迅速成长为多区域、多业务格局的集团化运营架构，将会提供大量 的新增职位和成长空间，因此公司将大力引进海内外优秀人才，并面向国内一流高等院校诚聘优秀毕业生 与企业共同发展，致力于打造中国一流的不动产投资及资产管理机构，共同缔造泰康人寿不动产投资业务 的辉煌。
B\ 泰康人寿保险股份有限公司系1996年8月22日经中国人民银行总行批准成立的全国 性、股份制人寿保险公司，公司总部设于北京。 自成立以来，泰康人寿一直重视公司治理结构的不断完善。2000年11月，全面完成经 国务院同意、保监会批准的外资募股工作，建立了国际化的公司治理结构。 在以董事长兼首席执行官陈东升为核心的专业化、 国际化的管理团队领导下， 泰康人 寿发展迅速。截至2009年底，泰康人寿在全国设立了北京、上海、湖北、山东、广东等32 家分公司，265家中心支公司，形成了完整的业务体系，累计服务的个人和机构客户达1800 余万。
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泰康人寿简介

《2012年公司简介》文字内容 （2012年2月版） 泰康人寿保险股份有限公司系1996年8月22日经中国人民银行总行批准成立的全国性、股份制人寿保险公司，公司总部设于北京。 自成立以来，泰康人寿一直重视公司治理结构的不断完善。2000年11月，全面完成经国务院同意、保监会批准的外资募股工作，建立了国际化的公司治理结构。2011年，泰康人寿引入高盛集团投资，高盛成为泰康的第二大股东，双方正共同努力进一步提升泰康在企业治理、风险管理和内部控制方面的竞争力，并将在投资管理、产品开发和投资国内外市场等领域开展合作。 在以董事长兼首席执行官陈东升为核心的专业化、国际化的管理团队领导下，泰康人寿发展迅速。2011年，泰康人寿从业务、价值、管理三个维度，坚定转向价值经营，在价值增长与结构优化方面取得新进展。截至2011年12月31日，泰康人寿总资产超3500亿，净资产超125亿，全年实现规模保费近826亿，新单价值同比增长近10%。已在全国设立了北京、上海、湖北、山东、广东等35家分公司，273家中心支公司，拥有4400多家各级服务机构，多年来累计服务过的个人和机构客户超6800万，累计理赔金额近88亿。泰康人寿曾连续两年荣列“中国企业500强”百强企业，并在多家权威机构及媒体举行的评比中获得包括“最受赞赏的中国公司”、“最受客户信赖寿险公司”、“最具价值保险品牌”等多项荣誉。 2006年至2010年，经保监会批准，泰康人寿先后设立了泰康资产管理有限责任公司、泰康养老保险股份有限公司和泰康之家投资有限公司三家子公司。泰康资产是国内资本市场大型机构投资者之一，其综合投资收益率连续九年保持行业领先优势，并连续四年蝉联“21世纪金贝奖”最佳资产管理团队大奖。泰康养老与泰康资产拥有企业年金受托人、账户管理人、投资管理人三项资格，形成了“三位一体”的企业年金服务体系，曾荣获“第一财经金融价值榜”最佳市场竞争力养老金公司殊荣。2009年11月19日，经保监会批准，泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。2010年3月，泰康之家投资有限公司正式成立，目前正稳步推进养老社区建设项目。 面向未来，泰康人寿将“目标纯正、心无旁骛”，继续坚持以价值为核心，坚持专业化经营，深耕寿险产业链，为客户提供“从摇篮到天堂”卓越的保险金融产品和服务，让保险更便捷、更实惠，让泰康成为人们生活的一部分。随着2011年签约李娜作为其全球形象代言人，泰康人寿正向“成为最具亲和力、最受市场青睐、全球领先的大型保险金融服务集团”的发展目标稳步迈进。 备注：2011年主要财务数据按《企业会计准则解释第2号》实施后口径统计，且未经审计。

走进泰康之家养老社区 体验全人全程照护服务

走进泰康之家养老社区体验全人全程照护服务 泰康之家通过“一个社区,一家医院”的方式，把医疗和养老有机深度结合，1+N服务模式为长辈提供科学合理且多样的生活照料解决方案，让长辈舒心，子女安心。 本期《泰康大健康讲堂》我们继续邀请泰康健投高级副总裁兼首席市场官刘淑琴女士，带您走进泰康燕园康复医院，探究1+N模式下如何为社区老人提供全人全程照护服务。 Q1：泰康之家医养融合模式能为长辈带来什么？ 保障生命安全与健康。泰康之家各社区都配建有康复医院，以康复医学和老年医学为重点学科，为长辈打造急诊急救保障、老年慢病管理、老年康复的三重防线。 提供便捷的就医。医院就在社区，还是医保定点单位。设有老年科、康复科和血液透析科、口腔等科室，解决老人日常就医痛点。 全人、全程、全方位照护，为长辈定制专属康复方案，帮助长辈更好更快恢复健康，让不同“年级”的长辈拥有尊严的生活，科学毕业。“大医”就在身边，提供一般条件下不易组织的强大医疗资源。 Q2：泰康之家医养融合模式有哪些独有的体系？ 针对长辈的实际健康需求，泰康燕园康复医院引入两大特色体系：国际标准康复体系(TKR），通过多学科团队制定个性化康复计划，提供个性化、全程、全方位的国际标准化服务，让患者尽快返回家庭。 长期照护体系( TK-LTC），以提高长辈生命质量为目标，定制不同程度的生活照顾及护理服务，覆盖老年人全生命周期的一站式健康服务。

Q3：燕园康复医院有哪些“大医”就在居民身边？ 泰康之家长辈都拥有自己的多学科专家团队，由神经专科医师、康复医师、物理治疗师等组成，各个学科协作配合。 急诊急救方面有曾任首都医科大学附属北京同仁医院急诊科主任付研教授，擅长心血管急症、老年病、内科危重症的救治。 慢病管理方面有中华医学会糖尿病学会前任主任委员、亚洲糖尿病学会副主席杨文英教授等。康复方面有曾任中日友好医院康复医学科副主任的朴春花，擅长神经康复及呼吸康复评估和治疗、老年病康复等。 老年病专家樊瑾主任，曾在解放军总医院（原301医院）从事老年心血管及老年急诊临床工作25年，现任中国医师协会老年医学科医师分会副主任委员等职务。 肾病专家吴华主任，中国医院协会血液净化中心管理分会委员、北京中医药学会肾病专业第十届委员会常务委。 燕园康复医院是协和医院老年科的教学医院，每周五都和刘晓红主任的团队进行网络会诊，并持续与协和医院各科进行网络APP会诊。

泰康之家吴园养老项目市场调研考察报告

泰康之家·吴园养老项目市场调研考察报告 一、泰康之家全国布局情况 目前，泰康国际标准医养社区已完成北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、三亚、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁、宁波、合肥等15个核心城市布局，投资建设大规模、全功能、国际标准的医养社区。全面覆盖京津冀、长三角、珠三角、华中、西南、东北区域。目前北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园社区已投入运营，其一流的设施、服务获得社区居民与业内人士的认可。 二、项目简介 泰康之家?吴园将以崭新的长者生活方式为中心，以持续照护和持有运营为目标进行规划设计，以“医养融合”为核心，整合医、养、康、护等多元化资源，打造独有的“全国连锁候鸟式医养活力社区”，为居民提供集“温馨的家、优雅的会所、开放的大学、高端医疗健康中心、精神家园”五位一体的高品质养老社区。 1、区位及交通 位于苏州工业园区内的阳澄湖半岛最繁华的城市商务区，阳澄湖半岛闹中取静，岛上风景如

画、公园密布，有阳澄西湖生态休闲公园、莲花湖公园、仙樱湖公园、生态果园、湿地公园等，还有湖心岛、樱花岛、太阳岛等众多隐世小岛。周边高端配套资源丰富，环湖自行车道、高尔夫俱乐部、名品购物村、阳澄食街、快乐农家、峡谷农场、华谊兄弟电影世界及多家精品度假酒店就在家门口，更临近拥有1500多年历史的重元寺，历史文化底蕴深厚，是一处难得的修养身心土壤。为居民提供“地理上紧邻城市、心理上远离城市”的独特区域体验。

2、建筑指标： ?占地面积：约31万平方米 ?建筑面积：约18万平方米 ?绿化率：约60% ?总户数：约1700户（电脑官方网页版数据为1400户） ?会所配套面积：约11000平方米 3、定位 泰康之家?吴园定位于集高端养生养老、艺术文化、生态居住等多功能为一体的综合体。根

泰康之家养老社区产品标准——关键点

规划与建筑部分 选址与规划关键要点 会所建筑设计关键要点体验馆建筑设计关键要点协助生活简直设计关键要点专业护理建筑设计关键要点记忆障碍建筑设计关键要点

选址与规划关键要点 张健、高占杰 1,选址的首要因素是与医院的距离，三级医院优先，其次为二级医院。 2、项目用地到医院ICU的距离不超过救护黄金时间30分钟。 3、与城市传统核心区的距离以时间及心理感觉为标准，并非路程 4、项目周边应有大型公园，森林覆盖率高，无洪水、泥石流等自然灾害风险. 5、项目区位应该是大家普遍认同的适宜居住之地。 6、项目所在区域发展潜力大; 7、项目所在区域规划关键词为健康、养生、疗养、生态、医疗、等宜居字样。 8、项目周边如果有商业、教育、文化等配套设施，对社区后期运营更有利。 9、用地形状以东西方向长;南北方向短;且两个长边临路为最佳。 10、社区入口数量最佳为3个，通用主入口、医院入口、后勤入口。 11、AAC社区是产权销售社区，最好单独设置入口。 12、人车分流是CCRC设计的基本原则，车流在社区外围解决，不影响老人在社区内部的活动安全。 13、在满足绿地率要求的情况下下，社区外围尽量多布置地面停车位，以降低地下车库面积。 14、社区地下车库如布置厨房、会所等功能，应不影响车库的停车效率，保证每车位平均35—40平米/个。 15,景观规划要求要考虑1个记忆障碍花园，其他花园要有步道连接，形成社区环形散步道。 16、社区内竖向高差不要太大，步行坡度不超过3%。 17、无障碍、适老、安全、绿色环保要贯穿设计全过程。 18、立面设计要去打响化，家居化，避免公建化的设计，创造家-般的居住氛围. 19、会所位于主入口附近，相当于养老社区客厅。会所要同时承担体验馆功能，位置醒目，形象高大。 20、会所位于社区中心位置，使各业态服务半径比较台理，距独立生活楼栋最远150米。各业态与会所通过连廊连接，避免雨雪天气带来的老人行走安全问题。 21、社区30万平米以内不设分会所;如设置分会所;应该是两个功能分级的会所，

05世联顾问养老案例研究之(五)——泰康之家

【博问强识】世联顾问养老案例研究之（五）——泰康之家·燕园2014-10-13 整体介绍

2012年6月6日，由保险企业投资管理的第一家养老社区——“泰康之家?燕园”在北京正式浮出水面。业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。随着中国人口老龄化快速发展，经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元，这无疑也为保险业提供了难得的战略机遇。在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式。“幸福有约”——泰康模式的出发点是通过将传统的养老保险与现代的养老社区相结合，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案，实现虚拟金融产品实体养老服务相结合、养老理财与养老消费相结合。泰康之家?燕园作为泰康养老社区蓝图中的旗舰产品，其正式入市标志着这一全新养老商业新模式在中国的正式落地。 “富足而退”——泰康之家的社区服务体系将由生活服务体系、医护康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括基础服务、餐饮服务、健康管理等七项内容。医疗养老和活力养老是泰康养老社区最重要特色。泰康之家将在社区内大手笔投资建设一座二级康复医院——泰康国际康复医院，提供专业康复、急诊救护、综合诊疗、慢病管理和私人保健医疗服务，并建立了与北京多家三甲医院的转诊绿色通道和名家专家坐诊机制，让居民享受到完整、系统的医护康复服务。同时，社区还将建设幼儿园、果园、菜园等配套设施。 “版图扩张”——在泰康养老战略版图中，北京是第一步，上海、广州、三亚的布局也已经或即将启动。未来，泰康计划建设10到15个养老社区，每个社区2000人到5000人的规模，大概5万个床位。前期的养老社区建设处于探索阶段，后期将在复制成功社区的基础上，加快建设速度。

泰康之家

泰康之家·北京燕园 泰康之家·燕园于2015年6月26日迎来首批入住社区老人，正式投入试运营。社区位于北京昌平新城核心区域，距市中心约40公里，总建筑面积约31万平米，总投资约54亿元，共能容纳约3000户居民入住，于2015年6月26日开园试运营。该社区引入国际领先的CCRC养老模式,并配备了专业康复医院和养老照护专业设备，是可供独立生活老人、以及需要不同程度的专业养老照护服务的老人长期居住的大型综合高端医养社区。泰康之家·燕园是中国首家获得LEED金级认证的险资投资养老社区。地址：北京市昌平区南邵镇景荣街2号院乐享都市山水¤ 泰康之家·燕园坐落昌平新城中心，距地铁南邵站约500米，半小时北京生活圈举步可达，子女利用闲暇可经常与父母团聚，心更近了。¤ 紧邻白浮泉湿地公园、蟒山国家森林公园，自然环境佳，区域植被覆盖率高达60.6%，空气质量常年在二级以上。¤ 周边医疗资源丰富，燕园除了自建的泰康康复医院，社区周围30分钟左右可以到达的医疗机构多达6家：昌平医院、昌平中医院、北大国际医院、清华长庚医院等；周边百货、超市配套齐全，更有丰富的旅游、休闲度假运动娱乐资源。无障碍适老关怀泰康之家·燕园借鉴国际适老标准，结合中国老人人体工程学特征，研发设计适老空间、布置适老设施设备，从

整体规划到室内设计的空间尺寸、家具和材料选择，从公共服务空间到卧室和卫生间都竭力为居民打造无障碍、适老、安全的居住环境。¤ 户内门厅· 预留轮椅回转空间· 鞋柜旁 换鞋凳和助理扶手¤ 户内走廊· 地面无高差，方便使用轮椅，减少摔倒的可能性¤ 浴室空间· 干湿分离· 采用防水防滑的 铺设材料· 增加洗浴室必要的看护空间¤ 厨房空间· 非明火 形式的厨房器具· 防烫电磁炉，可自动关闭电源· 厨房橱柜 地柜台面高度和上柜高度尺寸符合适老化特性· 操作区域提高照度，使得光线充足¤ 居室空间· 地面防滑无高差· 各类 电器插座、开关的位置高度符合亚洲老年人的身体特性¤ 公共走廊· 走廊双侧设立扶手，走廊加宽，方便轮椅和行人并行通过· 走廊内摆放舒适座椅，方便老人休息¤ 电梯厅· 电 梯轿厢深度可送急救担架· 候梯厅满足轮椅回转需求¤ 风雨连廊· 保证雨雪天气行走的畅通无阻舒适智能环保泰康之家养老社区配置高端机电系统，既考虑到星级酒店级别的舒适性，又兼顾适老的要求，使老人在享受优质服务的同时有家的感觉。¤ 健康通风采暖：社区中央空调系统针对老年居 民的感受设定温度，不同区域空调系统独立运行，尽量保证空气循环不交叉。新风系统确保老人时刻呼吸健康清新空气；低温辐射地板采暖，各区域的温差小，体感舒适，无噪音。¤ 优质生活用水：社区具备集中生活热水供应；经过生活给水系统集中的过滤、软化、杀菌消毒等水质处理，用水时更

泰康养老地产盈利模式

泰康养老地产盈利模式 泰康之家是泰康保险集团三大核心业务（保险、资管、医养）之一，位于北京市昌平新城核心区域的燕园是其第一个保险养老实 康复、长期护理于一体的闭环整合型医疗保健服务。 泰康之家已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州、三亚、南昌、厦门、沈阳、长沙等12地布局养老社区项目，其中北京、上海、广州、成都四地已落成开园。 泰康之家定位高端养老，主要布局在一二线重点城市，旨在打造“都市医养社区”。参考美国社区的选址原则：离子女和自己家近，周边配套完善，泰康之家选址多为交通便利、环境优美、距离市中心1小时车程的城市近郊。 目前国内养老地产的典型盈利模式主要有销售型、租售并举型、长期持有型等。泰康之家采用的是“保单捆绑+押金”的长期持有型。优势在于能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，也能获得持续稳定的回报。劣势在于投资回报周期长。 入住标准：年龄要求女性55周岁、男性60周岁

收费标准：入住需缴纳两种费用：①入门费（10万元可作为养老社区消费费用）②月服务费（见表） 经营模式： A：投保“幸福有约”险：保证客户本人、客户配偶及客户父母、配偶父母的入住或优先入住权，且保费与户型直接相对 B：入住时缴纳类似押金性质的资金60万元到100万元（对于非购买保险入驻养老社区）,在离开社区时予以退还。 一、入住养老社区——购买一份泰康人寿的养老金保险（总额200万以上），可根据其年龄分为1，3，5，10 年期缴费 二、购买200万以上的养老保险，获得两份合同： 1、养老保险合同 2、入住确认条件书（保证入住资格，终身有效） 主要客户：