万科城市物业管理服务手册

万科城市高尔夫花园居家尊利手册

欢迎函

尊敬的万科城市高尔夫花园业主：

您好！

恭喜您和您的家人入住万科城市高尔夫花园，衷心感谢您对万科物业的支持与厚爱！从今天开始，我们将热情为您提供无微不至、人性化的贴心服务。在今后的日子里，我们期待着与您携手，共同把万科城市高尔夫花园建成高尚文明、温馨和谐的美丽家园！

长期以来，万科物业人以营造高尚的社区人文情怀及健康积极的社区氛围为己任，相信从您步入万科城市高尔夫花园的第一刻开始，这个由万科地产倾心铸造的美丽小城，加上我们热情奉献的优质服务，将令您全面体验温馨、舒适的现代家居生活。

我谨代表万科城市高尔夫花园管理处全体人员郑重承诺：我们将秉承万科物业“服务至诚、精益求精；管理规范、进取创新”的质量方针，恪守“全心全意全为您”的服务宗旨，持续超越业主不断增长的期望，以优质的服务为您的居家生活增添无限的乐趣和新意！

万科城市高尔夫花园管理处全体人员，真诚祝愿您和您的家人生活美满、幸福安康！

万科城市高尔夫花园管理处

经理：汪仲玖

二○○五年八月

目录☆ 万科物业简介

☆城市高尔夫花园简介

☆物业管理服务及收费标准

☆ 文明居家安全

☆ 房屋修缮

☆ 停车场使用

☆ 生活导读

☆ 特别提示

上海

重庆

深圳

武汉

南京南昌东莞中山广州福州长沙常德昆明苏州常州无锡成都徐州郑州新乡秦皇岛青岛济南西安银川大连

鞍山

沈阳

长春

哈尔滨

北京

天津

惠州

昆山

万科物业简介

万科物业自一九九二年初创立以来，始终坚持为顾客创造舒适、安全、文明的人居环境为己任，秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，运用超前的管理理念和创造性的思维，锐意进取，不断创新。在国内首创了业主自治与专业服务相结合的“共管模式”，该模式于1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法。先后提出并实践了“共管式服务”、“酒店式服务”、“无人化管理”、“个性化服务”、“邻里守望”、“体验式服务”等物业管理新模式。在行业中率先实现了物业管理电脑网络化，首家推行了季度“管理服务报告”制度，并积极推动物业管理市场化，在社会上树立了良好的口碑。目前管理服务已拓展至深圳、东莞、北京、上海、天津、沈阳、大连、鞍山、长春、成都、武汉、南京等30多个国内大中城市，已有近40个管理项目荣获了国家、省、市级优秀物业管理小区（大厦）称号。

万科物业通过多年的努力和实践,在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的地位，系国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业、并被深圳市认定为首批甲级物业管理企业。

万科城市高尔夫花园由东莞市万科物业管理有限公司承担物业管理服务工作。

万科物业业务发展历程

万科城市高尔夫花园简介

万科城市高尔夫花园位于东莞市市区的东面，域属东莞市寮步镇横坑村，紧邻峰景高尔夫球场及东莞第二高级中学（原东莞师范学校），中间仅隔环城东路，南面面对马石山与黄旗山脉，拥有城市不可多得的稀缺资源。花园距莞深高速东莞入口1.8公里，距市汽车客运东站1.5公里。

随着东莞城市建设的快速发展及松山湖新城的建成，这里将成为现市区与松山湖新城区的接洽点，坐拥新城的优雅环境与旧城的完善生活配套，是城市不可多得的高尚理想生活社区。

万科城市高尔夫花园总占地面积12.3万多平方米，总建筑面积约18.5万平方米。共分四期开发，一期由清华园、朗润园、照澜园三个组团组成，共208

套房屋。

万科物业为万科城市高尔夫花园度身定造了“3S”管理服务模式，即以Security（安全）、Service（服务）、Sunny（阳光）三个重点，为客户提供“安全、便利、周到”的物业管理服务，精心营造“健康、时尚、和睦”的社区生活。

物业管理服务及收费标准

一、物业管理服务内容

1．房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

2．共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水主管道、主落水管，垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气

干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。（分

户表外管线设施、设备的维修费用由有关供应部门承担）。

3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水主管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

4．公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

5．附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。

6．公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

7．交通与车辆停放秩序的管理，不承担车辆及车内物品保管责任。

8．维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不包括业主及物业使用人人身及财产安全。

9．管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

10．组织开展社区文化娱乐活动。

11．国家相关法律法规及物业管理服务合同中所约定的其他服务项目。

二、费用收取及标准

（一）物业管理服务费

为保障业户在本物业之长远利益，各业户需要承担本物业之保养、维修及日常管理服务开支，按时交纳物业管理服务费。

2、物业管理服务费的缴纳

为节约业户时间，避免等候，管理处以委托银行代收款的形式进行物业管理服务费的收取。出租屋的物业管理服务费由业主或租户缴纳均可，但业主须负连带缴纳责任，若有拖欠，最终仍由业主负责。

3、物业管理服务费用途

物业管理服务费主要用于支付下列各项及其他未一一详列之杂项费用：

（1）管理服务人员的工资及按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯的运行、维修和运行电费（不包二次供水加压电费）；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费及经业主同意的其它费用。

现行管理服务费收费标准可随日后实际开支情况依据法律法规予以调整。若管理服务费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，如有盈余，则转入下年度之管理服务费收入。

4、管理服务费公布

管理处每季度将以《管理服务报告》的形式公布小区的管理服务费收支情况，业主可到管理处查询。

5、有偿服务收费

公共服务费用在管理服务费中支出。

管理处为住户户内提供的清洁、维修等家政服务需另收费，有关项目及价格请参见《居家服务项目表》。

（二）其它费用

1、水费：

居民用水费：1.6元/立方米，排污费：0.5元/立方米；

普通商业用水（非特殊行业）1.8元/立方米，排污费：0.6元/立方米；

特殊行业（如沐足、卡拉OK等），2.2元/立方米，排污费：0.6元/立方米；（依据东价[2004]136号文规定，住宅物业有二次加压设施进行供水管理的，在市物价局审定的当地镇区的供水到户价格基础上，加收15%的二次供水费用）2、电费：住宅电价：0.61元/度，商业电价：0.8876元/度。

4、燃气收费标准：按燃气公司的收费标准由燃气公司收取（住宅目前为3元/立方米, 商业目前为:3.2元/立方米）。

5、固定电话收费标准：按电信统一收费标准收取。

6、有线电视收费标准：按有线电视台的收费标准由有线电视台收取（目前为15元/月/主端口）。

注：以上项目的最终收费标准按物价部门公布的最新标准，由物业管理处代收或服务公司直接收取。

文明居家安全

一、文明居家

（1）晾晒衣物

为营造优美的小区环境，请勿在小区的公共区域晾晒衣物。

（2）花卉浇水

为阳台花卉浇水时请勿溢出，以免影响楼下业户及行人。

（3）宠物饲养

业户饲养宠物须按政府规定申领牌照，并不得对其他业户造成滋扰及对环境造成污染。在小区的公共区域，应给犬只带口罩并管好犬只，随身携带垃圾袋、夹子等设施、工具，便于进行清理工作和解决犬只的大小便问题。如对他人造成的影响，应设身处地的从他人角度考虑问题并考虑社会公德和可能导致的法律纠纷。

（4）违章搭建

业户应遵守政府有关禁止违章搭建的法规，不得违章搭建，以保持小区的外观统一。

（5）晨练噪音

晨练时应控制噪音，减少对他人的影响，遵守公民道德和文明公约。如住户之间发生纠纷，双方应主动找居委会（街道办事处）民事调解员或业主委员会协调处理。

（6）访客行为

业主须引导访客配合物业工作人员的询问和登记工作，并对其访客之行为负责。

（7）滋扰

切勿在户内或公众地方做出任何对小区内其他人造成滋扰或不便之行为，也切勿准许他人做出此类行为。

（8）高空抛物

切勿于室内、阳台等向外抛掷任何物品，请妥善放臵阳台及周边物品，切勿将各种盆栽物品放至阳台上部，以免落下伤及行人及车辆。切记此类行为可能造成严重后果，并将承担由此产生的一切经济及法律责任。

（9）乱摆放物品

对于公共场所的环境卫生广大业户应共同维护，切勿在楼梯间、通道、广场等公共场所乱放花盆、自行车、鞋、鞋柜、雨伞、生活垃圾以及公共区域焚香等，遵守管理处的相关规定。

（10）共用（消防）通道

为保持共用（消防）通道畅通，切勿于户门外、通道、电梯厅、天台等共用部位堆放任何私人物品，勿安装或加建任何障碍物。

（11）健康丰盛、邻里关爱

共同营造万科城市高尔夫花园睦邻友好、共享“健康、时尚、和睦”的社区氛围。

二、安全小常识

防止罪案

A.遇见任何可疑人士，请立即通知小区安全员；

B.未确认访客的身份前，千万不可随意开启入口大门；

C.如有自称公共机构或政府的人员来访，请查验清楚其有效证件；

D.对家中贵重财物妥善保管，避免随意放臵；

E.日常外出或旅游时，应关闭入户门、窗户、煤气阀、水电开关等；长时间外

出时请留下紧急联络电话给管理处，以便联系。

?居家防火

A、切勿超负荷用电。

B、切勿在室内存放任何危险或易燃物品，切勿贮存过量的燃料。

C、火柴及打火机等危险性物品请放臵于儿童不能触及的地方。

D、人员离开时，请关闭燃气及电器。

E、请勿在走廊、楼梯及其他公共地方燃放香烛等。

F、室内小心处理燃烧的香烛、烟蒂、火柴等，更需留意火种是否完全熄灭。?遭遇火警

A、打破消防警铃玻璃及高呼通知邻居尽快逃离现场。

B、保持镇定，立即拨打119报警并通知本小区消防控制中心，切勿假设他人已采取此项行动。

C、关上所有气体燃料及电气开关。

D、关上所有门窗。

E、只用楼梯逃生，切勿使用电梯。

?燃气泄漏

如果发现室内有燃气泄漏，请立即开窗通风，请勿开灯及使用电话、门铃等会发出电火花的设备，同时关闭燃气总阀，通知燃气公司及管理处，以便相关部门进行适当的处理。

?台风暴雨预防

台风来临前，请各位业户采取以下防风措施，以保障人身和财产安全：

A.请收回阳台上挂晒的物品，将室外悬挂植物缚紧，将盆栽搬进室内。

B.检查阳台地漏等排水设施是否通畅，以免积水泛滥。

C.加固容易被台风吹落的物件，如空调主机等。

D.扣紧门窗，以免被风吹开。

E.最好将窗户玻璃贴上胶带，防止玻璃被吹破后碎片四散，伤及人身。

F.切勿在玻璃门、窗、树木、广告牌等附近停留。

G.当气象台发布黄色台风及以上信号（台风信号由弱到强依次为白色—绿色—

黄色—红色—黑色），以及其他暴雨、寒冷、强雷电、大风等灾害预警信号时，应尽量留在室内，减少外出。

H.如室内发生水浸，应将贵重物品移至高处，切断电器电源。

I.发生水浸后，应及时去除积水，进行清洁和消毒，同时应注意加强防盗措施。J.如需协助，请与管理处联系。

?防震措施

发生地震时，请采取以下措施：

A.保持镇静，远离窗户、玻璃隔板、或悬挂物件。

B.躲在桌下或坚固的钢筋砼结构下寻求掩护，但不要躲在楼梯下。

C.立即通知管理处或救援人员。

D.做好应付多次余震的准备。

?防暴乱措施

如遇骚乱，应锁门、关窗、远离窗户，并立即向派出所报案或通知管理处。

?急救

如发生意外或需紧急医疗救护时，应根据意外原因采取相应急救措施：

A.将伤者处于温暖及合适的环境，并加以安慰。

B.拨打急救电话120寻求医疗急救服务。

C.通知管理处，详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、电话号码、目击

者、事件情况等。

D.在任何情况下，应尽量保持镇定。

?访客

为维护业主权益，管理处对外来访客实行严格的出入登记管理，不便之处，请各业户向贵亲友转达，并敬请业户谅解!

?危险物品存放

为保证安全，住户切勿在小区内贮存危险物品。

房屋修缮

业户有责任保持房屋自用部位及设备设施的完好，以统一本物业整体形象，并避免影响他人。

提出修缮需求

通知发展商返修

根据修缮部位确定责任人

业主自用部位

共用部位及设施设备

部分业主共用

毗连部位

业主负责修缮并承担费用

管理处组织修缮，费用按法规或合同规定列支

由共用业主负责并按比例分担费用

由毗连业主负责并按比例分担费用

是否在保修期内

是

否

提出修缮需求

通知发展商返修

根据修缮部位确定责任人

业主自用部位

共用部位及设施设备部分业主共用

毗连部位

业主负责修缮并承担费用

管理处组织修缮，费用按法规或合同规定列支

由共用业主负责并按比例分担费用

由毗连业主负责并按比例分担费用

是否在保修期内

是

否

停车场使用

本小区内停车场为收费停车场，提供车位有偿服务，按政府相关规定及车位服务协议收取费用。使用本小区停车场时请严格遵守以下规定：

(1)承租或购买车位均须到物业管理处办理车位相关手续，包括签署服务协议、交纳费用、领取停车卡等，物业管理处将为购买车位的车主安装固定车位标识。

(2)车辆进出车场时必须主动出示停车卡或停车凭证。

(3)车辆应按车场管理员的要求及现场的标识停放于规定位臵，一车一位，请勿跨位停车，或未经固定车位车主同意占用其固定车位。

(4)车辆停放好后，请拉好手闸，关好车窗门（轻关车门），锁好防盗锁（最好加装钛锁），检查防盗器有无故障（避免使用带报警音的防盗锁），车内切勿存放现金及其它贵重物品，检查车身是否有碰损痕迹，务必带走车辆进出凭证，检查无误后再离开。

(5)小区内驾车，请按现场标识及车场管理员的指引行车，车速应不超过小区道路交通标识的限速范围，小区内禁止鸣笛。

(6)车辆在夜间驶入小区时请开近光灯。

(7)停车时车尾请朝向马路，以减少车辆对小区绿化及住户居家生活的影响，车辆停稳后请及时熄火。

(8)切勿在车场内从事修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现场卫生的活动。

(9)请勿将有可能对其他车辆或人士构成危险的车辆停泊于停车场内。

(10)本小区停车场禁止无牌摩托车进入。业户及访客摩托车、自行车请停放于指定区域，并锁好防盗锁。

(11)车辆行使、停放请遵守国家交通法规、本小区停车场管理规定和《业主公约》的相关规定。

(12)本小区的停车场仅提供车位有偿使用，不承担车辆及车内物品的保险、保管责任。

生活导读

一、沟通联络

1、驻守本物业之安全管理员和清洁服务员较专注于本职事务，对于保安和清洁以外的问题，未必全面了解及准确地给予解答或指引。为提高服务效率，避免不必要的误会或阻延，除紧急事件外，业户若有不明之处或有任何意见、投诉，请直接致电或前往管理处咨询，也欢迎致电万科城市高尔夫花园客户服务热线：0769-*******。

2、管理处在各公共场所设有信息通告栏及住户意见箱，以加强与业户之联系；若业主和住户有书面建议，可投入意见箱内，也可邮寄。

3、若投诉管理及服务人员，请尽可能记录其编号或姓名，以便管理处进行调查及处理。欢迎各业户提供任何有关本物业管理服务之意见或建议，并恳请留下姓名及联系电话、地址，以便联络及跟进。

4、物业管理处地址、电话及办公时间

物业管理处地址：城市高尔夫花园橡树商业中心首层

E-mail:dggolf@https://www.wendangku.net/doc/0010537549.html,

办公时间：周一至周五：上午9：00—12：30，下午13：30—17：30

客户服务中心：周一至周五：上午9：00—12：30，下午13：30—20：00

周六、周日：上午9：00—12：30，下午13：30—17：30 维修人员值班时间：每日9：00-22：00

管理处客户服务中心电话：0769-*******

控制中心（24小时）：0769-*******

装修办公室：0769-*******转装修办公室

5、紧急联络

在非办公时间，如遇紧急事故，请致电小区控制中心或就近与管理处工作人员联络。（如遇与罪案有关的紧急事故，请同时致电110）

6、居家服务申请

业户需要户内清洁、维修等居家服务时，请致电管理处客户服务中心或控制中心，以便管理处尽快安排人员上门或预约服务。

7、小区中英文地址及邮编

地址：东莞市环城东路（西南路口）万科城市高尔夫花园

Add：Vanke Green View,Crossing of Xinan Road,Huancheng Road East,Dongguan ，China

邮编（Postcode）： 523413

二、常用电话（区号：0769）

管理处客户服务中心总机： 3267088

管理处控制指挥中心： 3235119

装修办公室： 3267088转装修办公室

房屋返修办公室： 3520011

城市高尔夫花园销售中心： 3528888

横坑村委会： 3301024

横坑派出所： 3303110 、3301350（刑警巡逻队）

电话故障报修： 2194901、10000

寮步有线电视： 3321501、3226898

新奥燃气公司服务及抢修： 95158

固定电话、ADSL网络：拨打10000预申报，到营业厅缴费、选号，营业厅电话：3328999

匪警电话： 110

急救电话： 120

火警电话： 119

三、周边配套

提示：以上机构及电话是为方便业户生活而收集，非管理处指定，仅供参考。

特别提示

本手册不构成正式的权利与义务的承诺与约束，如出现其内容与相关法律法规及物业管理服务合同、业主公约不一致的情况，应以后者为准。

本手册内所称业主是指本小区内物业所有权人，所称业户泛指本小区内业主、业主家庭成员及其他物业使用人，但业主仍为最终责任人。

本手册最终解释权归东莞市万科物业管理有限公司

居家服务项目表

物业管理处除为小区业主提供公共性服务以外，还将为业主提供个性化的居家服务，旨在为您的居家生活提供更大的便利。

物业管理处提供的居家服务主要包含户内清洁、户内维修、免费服务等。相关项目及收费标准如下：

（五）免费服务项目