如何实现“康养地产”向“康养产业”的转型？

对于如何更好实现“康养地产”向“康养产业”的转型，首先，元亨祥认为，康养产业的消费群体已打破了过往认知的“老年群体”，而变得更加多样化、全龄化，大量新兴人群加入到了康养需求中，应该是全年龄化。通常观念中的康养地产的对标人群可以说是老年人，也就是养老机构、养老住宅之类的定位，而这类人群的消费往往是最低的，所以在供给层面，康养地产发展需要结合地产、文化、旅游等方面发展。需求层面，现代社会，大健康产业下，年轻人已经成为健康消费的主力人群。原因就是现代化发展和高度的物质文明带来了新的“ 现代社会病”，以及激烈的社会竞争和快节奏的现代生活带来的精神生活的新压力，使得很多老年病年轻化。所以，只有针对全年龄段的康养产业才真正没有天花板。

其次，产业升级相当重要，传统的康养资源需要创新化发展和利用，传统疗养模式迫切需要产业升级和产业化整合。所以发展康养产业，其核心在于产业融合。产业融合不是简单的产业的加合，而是催生新业态，建立新体系。如“地产开发+康养+旅游”就是要整合土地、气候、生态环境及人文资源，让一个规划空间产生多产业化的价值。同时各产业间又能很好融合，相互促进，最终达到消费升级、产业升级的目的。

第三，更加重视产业运营。比起传统养老地产，重点在于建设养老型住宅，新型康养产业对于建筑的打造，只是其中最基础的一方面。你需要考虑整个规划设计、产业布局、功能定

位、辐射人群、交通位置、商业模式、融资渠道、盈利模式、文化资源以及后续运营，而这些需要耗费大量的经历，聘请各行各业的专业团队。

第四，注重高科技。元亨祥认为，之前提到的康养地产，多半是强调基础设施以及房屋住宅质量等。但是做康养产业，归根到底针对的是中高端人群，那么就要强调体验。想要从体验上得分，就要注重高科技的融合运用。康养产业已经呈现出从医学本身领域的科技到医疗与其他高科技企业进行高度融合的发展趋势。具体表现为智能化，体验设备、适老环境、特殊用品、护理机械、医疗设备等的高科技运用场景。

元亨祥小结

康养产业的本质属于服务行业，只是因为很多房地产公司的进入，被贴上了浓厚的房地产标签。从拿地的角度来讲，很多公司直接把康养配建直接计作拿地成本，通过分摊土地成本来反推能接受的拿地价格。但是康养项目本身也要进行全面的策划，精细管理，通过后期运营能够成为独立盈利的部分。就目前大部分的康养项目而言，都没能够做到有效盈利，成为了项目利润的黑洞，也是目前存在的普遍问题。

随着我国老龄化社会的到来日趋临近，康养项目巨大的消费市场，让越来越多的地产公司跃跃欲试。但这并不代表进入就能盈利，经营者们也不能被现象冲昏头脑，需要考虑很多因素——消费客群的辐射范围很重要，消费观念的养成更是任重而道远。

同时康养产业因为涉及到基础设施的投入，会导致大量资产的沉淀，让康养产业变成一个重资产行业，又不像房地产的提前回收现金特性，康养产业反而是一个回本时间略长的产业。因此要想在康养行业可持续发展，可行的金融解决方案也是相当重要的一环。一方面是要解决建设和运营资金的问题，另一方面是解决客户源的问题。