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房地产周期波动成因分析

一、房地产周期波动研究概况

20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。

从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。

从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。

采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。

在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。

本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。

二、房地产周期波动与房地产投资

以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住

宅投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地开发面积、商品房销售面积、城市居民可支配收入和居民居住消费价格指数等9个指标，用其扩散指数来描述房地产周期波动。比较分析扩散指数与房地产投资波动的关系，可知这两者之间具有明显的相关性（相关系数为0.94），如图1所示。

附图

图1房地产投资与周期波动

由于长期的计划经济体制的影响，我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。

一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。首先，投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确。如在1992—1993年房地产投资过热时，绝大多数投资者为国有企业。由于企业的产权不明晰，职责不明确，对投资者没有形成有效的利益约束机制。其次，投资冲动来自于投资者对市场认识的模糊性。计划经济具有资源约束和短缺经济特点，即只要有投入就会有需求，这一特点在经济转轨时期仍然影响很多投资者。再次，银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为热情饱满的投资者和善于钻营的投机者提供了条件，从而形成一种多元化的房地产投资冲动。如1992年，我国专业银行净拆出资金增加了593.2亿元，这些拆出的资金1/4被用来炒地皮[15]。再如东南亚金融危机与该地区长期的房地产过热有着密切的关系，一般地，金融机构放贷给房地产业的款项以不超过总放贷额的10%为宜，而泰国、马来西亚和印尼的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%和20%[16]，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象。

二是房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。房地产投资集中发生在某个时段，是由于过多地强调房地产投资的计划性而忽视投资者的微观决策机制所致。物业类别的同质不仅表现为房地产使用功能类别相同，而且物业类别的质量和配套环境也在同一水平上，没有考虑多层次的房屋需求，同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。

(整理)房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

未来家庭生命周期对房地产消费形态的影响

中国未来家庭生命周期对房地产消费形态的影响家庭生命周期是乡村社会学者在20世纪三十年代初期发展出来的概念，用来描述家庭的结构、组成以及行为的改变。我爱我家市场研究中心认为，中国家庭在10年前，由于受到传统观念、计划经济下的住房政策以及限制人员流动的户口控制等原因，家庭的组合一般都以一个大家庭为主，三世同堂、四世同堂、甚至五世同堂的现象非常普遍。所以在当时，家庭生命周期的理论对于中国式家庭并没有具体的指导意义。然而随着九十年代末，国家逐步取消住房分配政策，以及放松对人员流动的控制管理，并随着家庭成员的增多，越来越多的大家庭通过解体和分解，来缓解由于家庭人口增加而带来的居住压力，并通过采取购房或者租房等形式来改变之前紧张的居住环境。至此，中国传统的大家庭形式逐步分解为由多个小家庭组成的格局。本文即是探讨和分析家庭生命周期理论对中国房地产消费形态的影响及意义。一、中国未来的家庭生命周期：我国家庭生命周期的划分因国情的不同，及家庭生活模式的特殊性而具有它自己的特点。中国的母家庭与子家庭往往界限不清，因为经济、住房等原因，子家庭建立后依然不得不寄居在母家庭之中。而在生育子女或父母年老体衰之时，子家庭又要迁回母家庭

以求得相互间的支持与帮助，两者很难截然分开。有的子女结婚后依然与父母同住，这只是意味着原本的母家庭从核心家庭结构转变为主干或联合型家庭结构，子家庭的生命周期寓于母家庭之中，呈现出子家庭和母家庭交互发展的过程。我国的家庭生命周期大致划分为五个阶段：新婚期（2年左右），从结婚到生育第一个孩子；育儿期（5到6年），从生第一个孩子到最后一个孩子上小学；教育期（15年左右），从孩子上小学到孩子独立；向老期（20年左右），子女相继离家；孤老期（10到15年），夫妻中只剩一人直至该家庭生命终结。因此，我国的家庭生命一个周期大概有50年的时间。我爱我家研究中心认为，家庭生命周期的概念提供了一个了解家庭发展脉络的线索，对房地产具有重要的现实意义。在生命周期的阶段之间的转折与过渡，是最容易产生家庭关系变化、紧张和家庭成员焦虑的主要时期，它也是决定家庭成员成长与发展的主要因素。由一个家庭发展阶段的脉络，可以使房地产工作者更加了解一个家庭一般的行为形态，以及这个家庭面对危机时可能出现的反映，这种转折点正为家庭社会工作者提供了关注和介入家庭的时机。随着社会的发展，婚姻家庭形态越来越呈现出多元化的发展趋势，可能会有某些家庭并不具备上述的周期模式，比如丁克家庭、单亲家庭、独身家庭等。不过，相信这些家庭也有它们的发展周期和每个周期要面对的问题。二、房地产梯形级消费的形成：

房地产行业周期性分析

房地产行业周期性分析房地产企业融资概述融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。房地产企业融资的影响因素房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融我国房地产行业所处生命周期阶段以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳

赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产;根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。 2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期?调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的;提出中国房地产业存在几个

浅析房地产开发全周期项目管理

浅析房地产开发全周期项目管理【摘要】：本文通过对房地产开发项目中对质量、进度、成本全程进行分析和阐述，并通过房地产开发过程中的四种项目管理模式进行对比分析。【关键词】：质量管理进度管理成本管理房地产开发项目又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。又可分为单项工程、单位工程、分部工程等。一、房地产开发项目管理概念与层次体系房地产开发项目管理的概念是指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。投资额巨大，建设周期长随着经济高速发展和进步，市场经济体制逐步完善，房地产业项目的目标、计划、协调和控制也变得愈来愈加复杂，这都促使着项目管理理论和方法的进一步发展。在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推动作用，房地产项目管理逐渐清晰明了，理论研究层面深度和广度都有拓展，越发越来细化。

二、房地产开发项目质量管理房地产开发质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量、售后服务质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。在质量管理过程中，我们常常把主要精力DM - Development Management 项目前期策划与管理 PM - Project Management 项目管理 FM - Facility Management 设施管理决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用期的管理方 FM 开发方 DM PM 设计方 PM 施工方 PM 供货方 PM 投资方 DM PM FM

家庭生命周期和房地产

家庭生命周期和房地产家庭生命周期和房地产家庭生命周期理论的房地产营销机会分析目前我国房地产市场总供求失衡，需求潜力巨大但有效需求不足，究其原因均在于房地产营销理念，营销战略和策略的问题。从家庭生命周期的角度看，其房地产营销明显忽略了家庭生命周期各阶段的需求特点，没有相对应的营销策略，更没有对处于不同家庭生命周期的消费者进行市场细分，主动寻找商机。因此通过分析家庭生命周期各阶段相应的营销战略和策略我们仍能发现在房地产市场的营销机会。按家庭生命周期的理论，一个家庭从单身阶段开始到退休养老阶段，每个阶段都有其特定的购房需求。而不同阶段的不同购房需求产生了不同的房产定位，现根据家庭生命周期的理论初步把购房需求定位为以下几个阶段：（1）单身期单身阶段流动性比较大，喜欢运动，朋友很多，同学之间来往密切；收入水平较低，用于交际和吃饭、旅游、教育等方面的支出较多，住房购买力低；单身公寓可能是一种过渡阶段的需求。针对年轻人独特的喜好，消费方式及媒体习惯，房地产开发商可突出房屋的精装，并通过价格策略和广告策

略等方面的创新来吸引这一潜在的消费群体。（2）新婚期新婚阶段的是新婚但尚无子女的阶段，新婚期的年轻人经济负担相对较轻，对赚钱信心十足，有勇气借贷购房，也有足够的还款能力。这一人群崇尚“花明天的钱，圆今日梦”的住房消费理念，易接受各种媒体广告影响，是住房消费市场上最具潜力的买家。新婚期的年轻人对住房的户型结构、居住环境、配套服务等具有新潮、个性突出的特点。他们不仅是为满足居住这一单一的需求，在结构、装修布置等方面还要求能充分体现其性格特点和兴趣爱好。他们既要求居室具有良好的私密性，也要求有体面的公共空间以满足其广泛的社交需要。由于此阶段的年轻人经济能力尚不稳定，家庭结构较简单，对住房面积的要求也不高，小户型更适合他们的需求也能满足他们的需要。但也有考虑到未来孩子问题的，一步到位买一套多室一厅的作为婚后用房。因此在相关的市场调研后，根据不同经济情况的新婚期消费者进行市场再细分，着重突出房子的温馨和经济性，满足消费者的需求。（3）满巢期满巢期是指夫妻开始养育小孩，家庭的重点都转移到了孩子身上，家庭支出的大部分都用于养育子女，生活负担有所增加，不过由于夫妻双方工作趋于稳定，家庭消费能力仍会逐

房地产全生命周期视角下的拿地决策、精准定位、强销模式及生态圈思维模式的渠道价值-李涛老师

房地产全生命周期视角下的拿地决策、精准定位、强销模式及生态圈思维模式的渠道价值再解读【课程背景】在房地产开发营销模式日趋发展成熟的背景下，经营模式的格局逐渐由从模糊机会型向战略导向型转变，项目投资营销已经成为房地产全程营销最重要的环节，其中的拿地决策、市场分析与产品定位已成为房地产企业及项目运作战略关键的第一步。房地产市场在“限购、限贷、限售、限价、限商”5限的宏观政策下，及19大精神定位：“长期坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，从“居者有其屋”转变“居者有其住”的定位，弱化房地产投资金融属性！在这个“产品为王”、“营销为王”、“渠道为王的”的房地产下半场时代，房地产品牌标杆企业垄断格局已经逐步形成、精细化工匠精神已然落地，2018年的房地产营销何去何从？房地产公司的路在何方？地产人如何去西天取到真经，就如何打造狼性营销团队凝聚力和战斗力，提升狼性营销团队拓客，销售谈单逼定成交和提升服务意识能力,显的更加重要性！本课程将引领大家通过结合多个实际项目深入浅出的分析，来改变房地产传统的营销思维，分享实际有效的营销举措，形成“观念-思想-信仰-力量”的思维体系。主要解决问题-- Q1：怎样有效、有方法、精准拿地？ Q2：怎样提高项目开发高效运营、决策机制？ Q3：住宅定位核心内容到底是什么？

Q4：产品线如何搭建、如何使用？ Q5：营销逻辑步骤到底是什么？ Q6：生态圈思维模式下的渠道价值如何理解运用？【课程对象】 1、房地产企业董事长、CEO、营销副总； 2、房地产营销板块策划经理、总监，销售经理、总监等中高层管理者； 3、地产代理公司企业董事长、总经理、销售经理、策划经理等中高层管理者；【讲师介绍】讲师介绍：李涛老师某500强集团地产50强房企区域公司营销负责人实战经验—— 北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。世界500强集团-地产50强房企城市综合体业务营销负责人。专职城市综合体领域，擅长多类型产品前期研策及后期营销操作，能有效把控项目操作节点及技术要点，善于项目定位及产品线搭建、各类物业销售组织。以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等，以“互联网”思维整合营销，以生态圈思维整合渠道资源。授课特点—— 逻辑清晰、案例丰富，能够带动学员主动思考。

房地产产业生命周期分析

房地产产业生命周期分析摘要：我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产企业的实力也不断增强，房地产业呈现出蓬勃发展的势头。然而伴随着房地产业高速增长，同时出现了风险加大的问题。本文将项目风险管理理论引入房地产开发项目，结合房地产开发项目和项目风险的特点，从整个生命周期流程中风险管理的角度进行房地产开发项目风险管理研究。通过房地产开发项目生命周期流程风险管理的研究，旨在建立一套相对完整的房地产开发项目风险管理的机制和平台，以便房地产开发企业在进行项目风险管理时，结合项目的具体情况，制定相应的解决方案。从而增强房地产开发企业的风险意识，提高其防范风险和应对风险的能力，保证房地产开发项目的顺利实施。关键词：生命周期房地产风险管理本文运用房地产风险研究中一些成熟的理论和方法，结合我国房地产开发的实际情况，以风险管理程序为脉络，对房地产开发的全过程从风险识别、风险分析、风险应对等方面进行系统研究和论述，主要内容有：首先阐述了本文的研究背景，阐明了我国目前房地产开发现状和房地产政策调控的特点；然后从项目管理理论出发，探讨项目管理和项目风险管理的关系，并对国内外学者对于这两个领域的研究进行了总结和分析；再根据房地产开发项目目前的管理现状，进行问题的剖析，并对房地产项目的生命周期进行划分和概述。主体内容首先论述了风险识别的过程，利用风险识别的常用方法对房地产开发项目生命周期流程的风险进行识别，包括投资研究决策及土地获取阶段、前期手续和规划设计阶段、项目建设阶段和项目租售及物业管理阶段的全部风险；其次论述了风险评估的主要方法，包括定性分析方法和定量分析方法；最后论述了风险应对的主要措施。一、房地产企业融资概述融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。二、房地产企业融资的影响因素房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口，目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言，我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。

房地产项目从前期投入到开发结束需要多长时间

第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

BIM技术在房地产开发项全生命周期的应用探索.docx

BIM技术在房地产开发项全生命周期的应用探索一、BIM技术简述随着现代移动办公的普及化以及5G网络的逐步应用，传统的纸质化房地产开发管理模式也面临转型，这个转型的关键就是BIM技术的应用。我国于2003年引入BIM技术，至今随着政策的推动和房地产行业的升级，在产业界，前期主要是设计院、施工单位、咨询单位等对BIM进行一些应用。虽然国家政策的不断推进和完善，BIM技术在房地产开发、设计、施工、运营等各个环节都已经取得一部分成果，但仍没有形成一个大一统的格局，对比国外相对成熟体系来讲，我们正处于起步阶段，有很大的发展前景，需要加大力度进行推动。（一）BIM的内涵 BIM是Building Information Modeling(建筑信息模型)的缩写，BIM技术是Autodesk 公司在2002年率先提出，是一种将传统图纸的二维平面予以三维立体化，将建筑工程项目中相关信息进行集成的工程数据模型，是用可视的数字化方式来表达工程项目实体与功能的特性。它的应用贯穿于整个房地产开发周期，对全项目生命周期中的工程信息进行创建、管理和共享，是一种应用于设计、施工、运营管理的数字化方法，有效地将房地产开发的各个阶段进行集成管理，减少大量风险和提高房地产项目开发管理效率。（二）常用的BIM建模软件一是Autodesk公司的Revit建筑、结构和设备软件。常用于民用建筑。二是Bentley 建筑、结构和设备系列，Bentley产品常用于石油、化工、电力、医药等工业设计和道路、桥梁、市政、水利等基础设施领域。三是Archi CAD，属于一个面向全球市场的产品，应该可以说是最早的一个具有市场影响力的BIM核心建模软件。二、BIM技术在房地产开发各阶段的应用 BIM技术可以应用在房地产开发过程的各个阶段，能够帮助开发企业更有效控制投入成本、提高产品质量。（一）基于BIM技术的前期策划房地产开发的前期阶段，主要进行项目可行性研究，需要公司内部相关部门进行合作、协调。在该阶段，各部门针对新项目论证的数据具有一定专业性，如果其中一个数据进行调整，其他部门也要需要相应的调整。传统的纸质开发阶段则需针对这种调整进行重复的工作。BIM模型技术作为一个良好的各部门信息沟通与数据关联的载体，可以避免这种重复工作的发生，为新项目的论证提供高效、准确的依据。

中国房地产周期的分析

中国房地产周期的分析摘要：以我国1990-2009年的房地产波动为对象，采用合成指数方法（简称CI），建立了一套系统的中国房地产周期衡量指标体系，并通过对17项指标的简化处理及科学转化，最终用一个综合评价值描绘出中国房地产周期波动趋势图，反映了1990年至目前及未来一段时间的房地产周期发展过程。根据指数的变化，将我国房地产波动分为四个周期，并提出了宏观调控的相关建议。关键词：房地产周期；合成指数；政策建议 Research on Real Estate Cycle of China Abstract: The paper used CI in the Chinese real estate cycle of the year 1990-2008, and established an index system for measuring Chinese real estate cycle. Through simplifying the 17 targets, we finally used a composed index-CIY to describe the course of Chinese real estate cycle and carved up four cycles from 1990 to the coming future. Based on the analysis, the countermeasures and policy proposals to the government was given out. Keywords: Real Estate Cycle; Composite Index; Policy Proposal 房地产周期的理论研究滞后于现实需要，客观上表明了研究房地产周期所具有的重要理论意义。分析房地产经济周期波动的生成机理等基本理论性问题，探讨我国房地产经济周期波动的特征及其与宏观经济周期的相互关系，寻找应对周期波动的房地产业发展政策，这些工作不但是对经济周期理论的重要创新，而且更是房地产周期理论的重大扩展[1-3]。 0 引言要正确分析和预测房地产周期波动，首先，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响，采用多指标进行综合评价；其次，考虑到近年来我国房地产行业迅猛发展且各项指标值几乎全部上升的情况，用一些学者使用的扩散法不能清晰的描绘出我国房地产行业发展状况，也不能准确划分出不同的周期波动阶段，而对于谱分析、人工神经网络模型构建等方法，计算过程又较为复杂，经过处理后的数据所显示出的指标时序性和信息完整性受到了较大的削弱[4-5]。面对这种情况，本文采用合成指数法对自1990年以来的中国房地产周期波动情况作一较深的探究。 1 指标体系

浅析房地产全生命周期成本管控思路分析

浅析房地产全生命周期成本管控思路分析浅析房地产全生命周期成本管控思路分析摘要：目前，我国在经历2007年底以来的楼市寒冬后，房地产企业纷纷认识到，仅仅关注外部市场的“开源”还远不能适应残酷现实，向管理要效益，大幅度削减成本，实现有效“节流”将是未来房地产企业核心竞争力之一。谁不修好这门功课，未来将会受到市场无情的抛弃。关键词：房地产；成本管理；思路；核算中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 0前言在成本管理实践和创新中，我们发现有些企业将2009年定义为“成本管理年”。但目前大部分的房企还普遍停留在粗放向规范管理过渡阶段，成本管理在地产企业实践中也产生了诸多困惑和难题。如何才能将成本算得精、算得准？如何使成本控得住、控得牢？“成本管理四步法”虽然大家已经耳熟能详，但我们发现大多企业动态成本与目标成本的差距基本上都在5%以上，大部分企业的目标成本在现实中都演变为“伪目标”，基本上是“形同虚设”。我们也欣喜的发现，国内一些标杆企业通过自己的独特理念和高效执行，已经成功将误差控制在2%的范围内，我们通过对这部分企业的经典做法进行总结和归纳，提炼了一套基于全生命周期的成本管控新思路。接下来就和大家一起分享我们新的研究成果。成本的全生命周期管理对于房地产成本管理，我们一直反对用孤立、单一的封闭视野去看待项目的每一环节成本管理。我们更提倡基于项目的全生命周期，全过程管理视野来俯视成本。那么，什么是房地产成本管理的全生命周期？我们认为就成本自身而言，从最初成本测算、到目标成本、动态成本、成本回顾、再到成本核算、最后经过成本数据库，整个成本演变的过程，就是一个完整的成本全生命周期的过程。在论述成本管理新思路前，为便于理解，我们将成本全生命周期管理又分为三个

【各城市房地产】上海房地产市场发展周期与金融运行关系研究

上海房地产市场发展周期与金融运行关系研究摘要：房地产市场是宏观经济的一个子系统，具有周期运行的特点。本文通过实证分析，认为上海房地产市场周期发展态势基本形成，其受宏观经济周期、金融政策影响颇深，对实际利率较为敏感，直接影响商业银行信贷结构，虽然投资品属性日益明显，但与股票市场此消彼长的局势尚未形成。一、上海房地产市场发展周期 (一)上海房地产发展周期的实证分析本文采用三种指标对上海房地产发展周期进行实证分析。由于数据限制，分析大多从1990年开始。 1.商品房开发投资额增长率单一指标分析注：除特别说明外，本表及后文数字均来源于上海市统计局。从表1、图1可以看出，1992—1999年是一个比较完整的从上升到回落的投资增长率周期。1994年房地产开发投资额增长率达到432.8%，为历史最高；1999年则下降为-10.8%，为

历史最低。2000年之后新的周期开始，但波动幅度明显减小。 2.商品房平均销售价格增长率单一指标分析从表2、图2可以看出，除了1997年、1999年，上海市房地产平均销售价格基本都处于上升通道中，但增长速度有所不同。1991—1997年增长较快，此后放慢，2001年之后又快速增长。如果以价格增长率来划分周期的话，可以认为1991—2000年是一个周期，而2001年开始一个新的周期。

3.房地产综合指数分析采用以下公式计算房地产综合指数。房地产综合指数＝房地产开发施工面积增长率*0.1+房地产开发竣工面积增长率*0.1+商品房开发投资总额增长率*0.2+商品房销售额增长率*0.4+商品房平均销售价格增长率*0.1+房地产业产值增长率*0.1。

房地产周期性的特征

世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。下面我们对房地产经济周期中四个阶段的特点进行简要分析： 1、复苏与增长阶段在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为： (1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。 (2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。 (3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。

房地产开发成本详细计算方法(全)

房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644

房地产项目开发全周期计划

房地产项目开发全周期计划工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况前期部工程部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件前期部工程部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况工程部销售部了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑销售部前期部土地价值初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整销售部前期部了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本部工程部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排销售部工程部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）前期部工程部市场深度调研市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析，进行区域市场调研。销售部前期部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。销售部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。成本控制部销售部工程部成本控制部销售部工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门

房地产全生命周期的开发流程(经典版)

房地产全生命周期的开发流程(经典版) 全生命周期的开发流程房地产开发是从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为+物业管理的运营过程，在这个过程中有无数的关槛与流程，今天一并分享给大家......房地产项目整体流程本期分享要点 01土地一级开发（生地—熟地）获取土地三种方式：一、土地一级开发模式二、土地一级开发内容三、一级土地开发运作流程 02 前期投资分析阶段前期投资分析就是对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。一、项目初步可行性调查二、项目投资分析及其作用 03 获取开发土地阶段获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。土地取得方式土地取得方式：招标土地取得方式：拍卖拍卖是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用

权的行为。土地取得方式：挂牌土地转让（收购）旧城改造变更宗地地籍调查地籍管理:是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。 04 可行性研究与立项阶段房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。（一）可行性研究的内容（二）可行性研究的作用对项目的批准文件立项阶段各部门职责：05 规划及建设的报批阶段房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。1、施工前准备阶段 2、项目施工阶段 3、项目竣工验收阶段五证之一：《建设用地规划许可证》五证之二：《国有土地使用权证》

房地产开发流程需要多长时间

房地产开发流程需要多长时间房地产开发流程需要的时间并不算少，任何行业都需要经过法律的审核，才能够进行。(一)选址定点阶段(二)规划总图审查及确定规划设计条件阶段(三)初步设计和施工图设计审查(四)规划报建图审查阶段(五)施工报建阶段六)商品房预售许可阶段。房地产的开发是有着一定的流程，房地产这个行业作为带动我国经济发展的行业，所承担的责任也比之其他行业更多。而且还关系着我国公民的居住问题。所以我国法律对于房地产的开发还是比较严格。并且对于房地产开发流程的时间也有着明确的规定。那么在我国房地产开发流程需要多长时间? 一、房地产开发流程需要多长时间 (一)选址定点阶段 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 (二)规划总图审查及确定规划设计条件阶段 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 (三)初步设计和施工图设计审查 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 (四)规划报建图审查阶段 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。