物业前期介入操作指引手册

前期介入工作内容与标准

前期介入工作内容与标准 一、工程早期介入阶段 （一）项目立项阶段 1.工作内容 （1）人员选拔 （2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施 （3）为前期物业管理作充分准备 2.工作方法 （1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作 （2）项目工程现场实地查看 （3）了解项目地块周边社区环境 （4）向开发商提出建议报告 （5）根据客户群体确定物业管理模式 （6）确定物业管理服务的基本内容 （7）确定物业管理服务的总体服务质量标准 （8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准 3.工作标准 （1）相关配套服务设施完整 （2）物业的功能及质量达到要求 （3）提高开发商的开发效益 （二）项目设计阶段 1.工作内容 （1）物业分专业条线介入 （2）收集设计标准规范 （3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见 （4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置 2.工作方法 （1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准 （2）协助开放商审核设计图 （3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见 3.工作标准 （1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性 （2）引用标准： GB50007-2002建筑地基基础设计规范 GB50010-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2001建筑抗震设计规范 BGJ14室外排风设计规范 GBJ16建筑设计防火规范 GBJ45高层民用建筑设计防火规范 GB50015-2003《建筑给排水设计规范》 7-1

（三）项目施工阶段 1.工作内容 （1）产品保护 （2）施工质量 （3）施工进度 （4）跟进信息反馈 （5）收集相关专业的国家验收标准 （6）整改工作跟进 2.工作方法 （1）派出工程技术人员进驻现场 （2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹；3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序 （3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据 （4）了解并跟进隐蔽工程验收记录 （5）建筑工程常见质量通病跟进检查 （6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划 （7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档 3.工作标准 （1）提高工程施工质量 （2）施工质量满足规范要求 （3）引用相关标准： GBJ206木结构工程施工及验收规范 GBJ207屋面工程施工及验收规范 GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范 GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范 GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范 GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准 GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范 （四）工程前期介入工作报告 1.工作内容 了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定 2.工作方法 （1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录 （2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门 （3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商 3.工作标准 （1）及时发现施工中存在的问题 （2）对存在的施工问题拟定解决方案 （3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司 （4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况，并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段 （一）物业竣工验收资料 1.工作内容 7-2

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管

理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益

物业前期介入工作内容与标准

物业前期介入工作内容与标准 阶段工作要点4.2.1 进驻现场掌立项 握情况 阶段 配套设施完 善程度4.2.2 规划 设计 阶段 物业基本状 况 阶段工作要点 工作内容 *成立物业筹备组； *选派专业性强、素质全面的 工程人员进驻现场掌握 根据设计提出预见性的建 议 通过了解，制定物业管理具 体方案以及需要地产配合整 改的事项 工作内容 工作方法工作标准 选用知识面广、综合素质高、策划能力强的 全面掌握工程情况，做好充分的进驻准备 管理人员承担前期工程工作 包含但不限于： 考虑： * 服务设施设备、物业管理后勤用房齐全； *设计布局是否合理，方便科学，设施设备* 水电供应容量充足，能源费计量设计科学， 是否完善齐全最好可分区域计量； * 设计对客户是否有异味、噪音等负面影响 * 安全监控系统和消防系统设备布局科学，不 存在死角； * 设计对物业后续维护管理是否有利 * 建筑材料选用合理，从后期维修难易程度和 成本的角度提出合理化建议； *设计对商业和物管用房的预留 ( 包括服务 * 机电设备配置合理，从节能要求、使用要求、中心办公用房、 食堂、用户或业主娱乐活动安全要求、维修难易程度等角度全面对各机电系室、保安岗亭用房、垃圾收集 站、物料仓库、统（空调、电梯、通讯、监控、消防、污水处 清洁工工具房等 ) 是否考虑充分理系统、新风系统等）提出选择性建议。 收集以下信息： 1、物业类型、物业面积、 高度、密度等数据； 2、物业中英文通讯地 址和物业全称； 3、红线范围的划分、公共* 信息准确，信息文件要有地产凭证； 区域的划分； 4、停车场情况；5、通信设备、 * 根据信息数据制定管理方案，评估管理风险； 空调、消防等设施设备的情况；6、出入口* 根据信息提出合理化选择性建议。 设置的情况、广场、道路情况；7、景观绿 化等情况及其它情况 工作方法工作标准

物业管理前期介入工作细则

物业管理前期介入工作 细则 物业管理前期介入工作细则 一、物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意 见 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

物业前期介入方案

物业管理前期介入方案

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求

四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行

一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

0-物业前期介入工作指引

物业前期介入工作指引

目录 1．目的 (3) 2．范围 (3) 3．职责 (3) 4．方法和过程控制 (3) 5．规划设计阶段介入 (4) 6．营销策划阶段介入 (14) 7．施工建设阶段介入 (14) 8．物业公司对竣工验收阶段 (17)

1．目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导各前期介入小组工作的开展。 2．范围 适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3．职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通，及时收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。

4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、暖通工程、消防工程、监控工程、门禁可视对讲工程、园林景观工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件

物业前期介入流程图

物业管理前期介入操作指南 一、目的 规物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和容，指导新项目物业服务业务的开展。 二、围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作容要求； ②.物业组成工作小组；

③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的容。 ③施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 4、规划设计阶段介入

#新项目物业管理前期介入流程

新项目物业管理前期介入流程 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应和物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

物业管理公司前期介入的主 要工作内容

物业公司前期介入的主要工作内容 (1) 方案设计阶段的前期介入工作： 1) 设备房设计： A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一 个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶） 小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等; B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电 磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外 300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居 民区，或采用减震降噪措施 4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板； 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇； 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵 外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏； C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮 涂料； 2、设备房地面均采用普通防滑地砖； 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子； 2) 出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少

万科物业前期介入工作指引模板

万科物业前期介入工作指引 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、(https://www.wendangku.net/doc/0212385555.html,)空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括:

物业项目前期介入流程图2

置高·物业项目前期介入流程图 第一阶段：前期介入 前期介入由水、电等工程技术组、客户服务组、 综合事务组 承接查验时发现的问题及时书面反馈房开商，明确整改时间后二次查验；如承接查验通过，签收相关资料、图纸、说明书等登记造册、并交由随后成 立的项目处 物业用房及办公物品的配置，人员招聘、培训及管理处的组建；制作各类文书、文印工作；入伙场地规划、布置等 对楼栋号、各类门、强弱电井等楼栋楼层内的各种标示、标牌进行清点；逐一核对每户大门钥匙和公配建门钥匙，发现问题及时反馈给房开商，明确时效后进行二次查验，如无问题，签收留存 并移交物业管理处 交房前2个月，综合事务组负责落实物业办公用房、物业办公物资配置、人员招聘、培训、相关资料制作、印刷等 内部事务 交房前1个月，客户服务组负责对接房开商对房屋、公配标示、标牌、项目资料、钥匙进行清点交接，登记造 册、留存与保管 各组及时汇总，将问题上报领导小组 交房前2个月水电工程组进场负责对接房开商对公共配套设施、设备等按照承接查验标准进 行承接查验

第二阶段：交房 房开商交房前1个月物业管理处成立并进 驻物业项目办公 秩序维护组 客户服务中心 工程技术组环境卫生组 综合事务组 客户服务组房开工作人员、物业人员领取钥匙带领 业主验房，记录并填写收房表入伙场景布置 房开商发布交房通知、收房须知 业主根据交房通知、交房须知提供购房合同交房开、物业人员核对后登记 由房开公司、物业公司、销售单位成立联合交房组 日常物业服务 业主收房时发现的问题登记并反馈房开商，明确时限，二次收房 交房完毕，物业建档 业主收房无问题后返回联合交房办公处签订各项文书，核对交款事项后交款完毕，签字领取钥匙和个项目文书。

工程部前期介入岗位职责

工程部前期介入岗位职责 （一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。 2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。 3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。 4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。 5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。 7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。 8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。 （二）、物业维护维修 1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。 2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。 3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。 4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。 5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。 6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。 7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象， 发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。 8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。 9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。 10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。 11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。 12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。 13.部门负责人指派的其它工作。

物业管理前期介入工作细则

物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

万科物业管理前期介入工作指引6966542885

万科物业管理前期介入工作指引 作者：佚名 文章来源：本站原创点击数：284 更新时间：2009-11-5 万科物业管理前期介入工作指引 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1双方确定工作内容要求 4.2.2物业组成工作小组; 4.2.3制定工作计划; 4.2.4计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通

系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件 可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复 5.1.1.2企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3设计文件

物业前期介入的工作总结

物业前期介入的工作总结 导读：本文物业前期介入的工作总结，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 篇一 一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的20xx年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。 我于20xx年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下： 1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。 2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。 3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。 4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。 5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安

抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。 6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。 7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。 8.做好管理处相关领导交付的其他工作。 二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。 1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。 2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相 关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。 3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。 4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及

物业前期介入工作指引

前期介入工作指引

目录 一、总则 (1) （一）目的 (1) （二）范围 (1) （三）职责 (1) 二、方法和过程控制 (2) （一）物业管理前期介入的概念 (2) （二）前期介入的一般程序 (2) （三）前期介入的内容 (2) 1.规划设计阶段包括 (2) 2.招商策划阶段包括 (3) 3.施工建设阶段包括 (3) 三、规划设计阶段介入 (3) （一）规划设计评估准备 (3) （二）项目评估细则 (3) 1.总体评估 (3) 2.分类评估 (4) （三）评估流程注意事项 (9) 四、招商策划阶段介入 (9) 五、施工建设阶段介入 (10) （一）施工建设阶段重点 (10) （二）施工建设介入程序与内容 (10) （三）物管部在项目施工阶段介入应注意的要点 (10) 1.要点 (10) 2.地下室工程 (11) 3.回填土工程 (11) 4.楼面、屋面砼工程 (11) 5.砌筑工程 (12) 6.装饰工程 (12)

7.门窗工程 (12) 8.给排水工程 (12) 六、物管部对竣工验收阶段介入 (13) 七、相关附件 (13)

一、总则 （一）目的 规范物管部对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目公司物业管理业务的正常有序开展。 （二）范围 适用于商业旗下所有自持筹开业项目。 （三）职责 1.物管部负责参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划， 以保证物管部前期介入工作的顺利完成。 2.物管部应与地产开发商保持良好的沟通，及时向各方提供相关资料，共同研 究，听取采纳合理的建议，保证物业前期介入工作的顺利进行。

物业管理前期介入工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全

物业前期介入工作指引(最终稿)

物业前期介入工作指引 河北中鼎物业服务有限公司 2012年12月

目录 1．目的 (3) 2．范围 (3) 3．职责 (3) 4．方法和过程控制 (3) 5．规划设计阶段介入 (4) 6．营销策划阶段介入 (14) 7．施工建设阶段介入 (14) 8．物业公司对竣工验收阶段 (17)

1．目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导各前期介入小组工作的开展。 2．范围 适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3．职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通，及时收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。

物业管理前期介入方案(1)

前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华

中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；