万科地产公司审计手册总则

【内部审计】

万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】

《内审条例》所称的基本原则为：

“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。

“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。

“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

【审计机构及人员】

万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。公司审计负责人的任免由审计委员会决定。审计室的日常行政管理仍由总部负责，审计室主任、审计室主管的任免由审计负责人提名，由公司总经理任免。

审计室下设两个业务部，配备主任一名，副主任一名，主管（或相当于主管的主任审计师）二名，审计员多名。审计一部主要负责南片区（深圳、上海、成都等）地产系统和其他行业的审计工作以及部门综合性的事务，设一名主管，2-3名审计员；审计二部主要负责北片区（北京、天津、东北等）地产系统和其他行业的审计工作，设一名主管，2-3名审计员。

万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的有关规定程序执行。万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是：

审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师以上专业技术职称，从事会计或审计工作十年以上，并具有丰富的审计工作经验、良好的领导才能和组织能力的人担任。

审计室主管要求会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师专业技术职称，从事会计或审计工作七年以上，并具有良好的工作经验，专业水平较高。

审计员要求大专或相当以上学历，从事会计、审计或工程项目预决算工作五年以上，并具有较好的工作经验。

万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解，同时具有较好的计算机运用水平。

万科审计人员还应有较强的沟通能力、口头和文字表达能力。

【利害关系】

《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。

1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的

审计人员担任审计小组成本；

2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门

或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去审计他们以前从事过的活动；

3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；

4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利

害关系时；

5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。

【内部控制系统】

内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序；也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。

内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构；用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。

内部控制的基本目标是保证：信息的可靠性和完整性；遵循政策、计划程序和法规；保护资产、资源的节约和有效使用；实现既定的经营管理目标。

检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织有效和经济地完成任务和达到目标。

【审计的主要职权】

万科公司审计室及审计人员的主要职权是：

1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；

2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等； 3．审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；

4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；

5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；

6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；

7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；

8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；

9．提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。

【审计预警】

《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》，通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告。

预警报告的时间

风险报告按时间可分为定期和不定期的报告。定期报告是指审计人员通过定期（每季度、年中、年终）对各公司存在的或可能产生的风险进行评估，评估后向企业领导报告。不定期报告指审计人员在每项审计（如财务收支、离任审计等）工作结束时，在审计报告中要对被审计单位存在或潜在的风险进行揭示；在开展审计巡查或专项审计后，及时报告。

预警报告的内容：

1、公司的经营陷入困境，或显示出较大的风险；

2、公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；

3、公司的管理失控，或显示出较大的风险。

【下属单位】

《内审条例》中所述的下属单位是指由万科公司全资或参资控股的二级法人单位。这些单位的经营活动必须接受审计监督，而由这些单位再投资派生的三级法人单位，原则上不属审计范围。如他们确有要求，审计室可按《万科委托审计制度》进行。

【审计内容】

《内审条例》中所述的审计内容具体如下：

1．公司现行主要规章制度、经营管理政策及董事会决议的执行情况。它主要包括公司制定的财务管理制度、业务管理制度、合同管理制度、人事管理制度、年度经营计划、董事会的各项决议等。

2．内部控制制度的健全性和有效性主要是指，公司是否按要求建立了完整的内部管理制度、内部牵制制度、内部会计控制制度、内部审计监督制度等，这些制度、程序、措施、手段本身是否合理，它们是否得到良好的遵循。

3．公司的资产或投资权益在被审计单位是否安全完整，有无资产流失，有无潜在的资产损失风险。

4．公司在具体的经营管理过程中，是否严格遵循既定的经营方案、预算。遵循的结果如何，是否产生良好的经济效益。

5．公司的会计核算和会计报告是否严格按照国家和公司有关会计核算的政策、制度和准则进行，会计报告所提供的数据是否真实与完整。公司各项费用是否严格按照费用管理规定开支，它们的合理性和效益性如何。

6．公司所有投资项目，前期是否进行了合理的评估分析，项目投资决策是否符合科学性、效益性的要求。

7．公司第一负责人由于各种原因离任时，审计室应对其进行离任审计。离任审计的主要内容包括第一负责人在任职期间的工作成就和存在的问题。如任期内是否按公司的要求操作、经营成果如何、任务完成与否、主要的经营成果及企业发展成就、主要的失误和存在的问题、并对该同志进行评价（结论）。

8．评价企业经营管理风险。通过对企业风险指标的分析，判断风险发生的可能性、发生的频率、发生的影响和风险的重要程度，并对超过警戒水平的指标定期或不定期向集团领导及时报告，以达到预警的作用。

9．根据需要或接受委托而确定的其它专项审计，它通常包括公司应收款专项审计、存货专项审计、资金运用专项审计、固定资产专项审计、内部控制专项审计等。

具体审计内容会因不同的审计类型、审计目标而有所改变。

【审计制度及工作规范】

《内审条例》所述的《内部审计工作程序》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的赖以进行具体审计的工作指南。它明确规定了审计各个阶段、各个环节的具体工作内容和工作要求。

《内部审计工作规范》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的用于规范审计工作的具体标准和要求。它对诸如编制审计工作底稿、收集审计证据、撰写审计报告等每一审计事项都作了详细的规范要求。

“定期审计制度”是公司内部控制系统重要组成部分之一，它规范了审计室对公司所属企业和项目进行审计期限的要求，明确了对公司及所属企业最低审计频度。

“审计联络员制度”是审计室和被审计单位之间进行正常工作联络的制度性文件。它明确了审计室和被审计单位必须指定固定的审计联络员，同时对审计联络员的职责作出了明确规定，对审计联络工作提出了具体要求。

“审计巡查制度”是用于对公司房地产项目的目标成本及相关工作进行审计巡查并及时报告的制度性文件。它对万科公司审计巡查的宗旨、工作内容、程序和要求都作出了明确的规定。

“审计报告制度”是用于规范内部审计报告工作的制度性文件。它规定了审计报告的起草、审批、发送、传阅等工作内容和要求。

“委托审计制度”是用于规范开展委托审计工作的制度性文件，它明确了进行委托审计时应履行的工作程序，对委托审计中的各项工作内容和要求作出了明确规定。

“工程预决算审计制度”是用于规范开展工程项目预决算审计工作的制度性文件，它明确了进行工程预决算审计的范围、内容和工作程序等。

“审计复审制度”是用于规范进行复审工作的制度性文件，它明确了复审的定义，提出了复审应具备的前提条件，规定了复审的工作内容、程序和对复审工作的要求。

【审计联络员】

《内审条例》所称的审计联络员是指按公司《审计联络员制度》的具体规定，为了与被审计单位保持有效的、良好的沟通和协作，提高审计工作质量和有效地进行分析性审计、减少现场审计时间而设立的审计联络人员。公司审计室设专人作平时的审计联络员（进行具体项目审计时，审计项目小组负责人为该项目当然的审计联络人），被审计单位应由财务负责人或指定的其他负责人担任。审计联络员的主要职责是保证审计双方的充分沟通，以便审计工作的顺利进行。

审计计划是指导、组织和控制全部审计活动的纲领，它使内部审计机构有组织、有步骤、有重点地安排审计项目。审计计划可使审计项目按事先确定的方针和目标有条不紊地进行，提高内部审计工作的效率和效果，保证内部审计工作的质量和计划期内各项审计任务的圆满完成。

审计计划分年度工作计划和项目实施计划：

1．审计工作年度计划是审计室开展年度审计工作的依据，它应包括具体审计项目，审计类型，审计人员及时间安排，以及工作任务和要求等。

审计室根据审计委员会的要求和公司经营活动情况，并考虑审计力量，编制年度审计工作计划。该计划经审计长审定报审计委员会审核批准后实施。

2．项目实施计划是开展现场审计工作的依据。它应包括：

1）、明确审计目标、审计范围和审计重点；

2）、安排审计小组成员和工作分工；

3）、确定审计工作时间；

4）、明确审计工作内容和工作要求。

项目实施计划应于实施之前获得审计负责人的书面批准，对计划的调整须经审计负责人的批准后方可实施。

审计小组是公司审计室为某一审计事项而专门指派的工作小组。审计小组在整个项目审计工作期间代替内部审计的职责，行使内部审计的职权并承担相应的责任。

审计小组至少应有两人以上组成，审计组长是审计项目的负责人，负责本项目的组织领导工作，包括制定审计工作方案，领导组织审计小组工作，组织项目审计会议，撰写审计报告等。审计项目负责人是该项目中当然的审计联络人，其同时应承担审计联络人应尽的传递信息、沟通情况的责任。

【审计通知书】

审计通知书是项目审计程序中前期工作的重要组成部分，它是明确审计双方关系、确定审计双方责任义务的重要书面证明。

审计通知书由审计小组负责人草拟，报审计长（或审计负责人）审批后送发给被审计单位。为了提高工作效率，审计小组于现场审计前可以用传真或电子邮件方式把审计通知书发送给被审计单位，尔后由审计人员前往审计现场时把书面审计通知书当面送交被审计单位。

【审计工作底稿】

审计工作底稿是审计证据的载体，是指审计人员在执行审计业务过程中，形成的全部审计工作记录和获取的资料。其内容包括审计人员在制定和实施审计计划时直接编制的、用以反映其审计思路和审计过程的工作记录，审计人员从被审计单位或其他有关部门取得的、用作审计证据的各种原始资料，以及审计人员接受并审阅他人代为编制的审计记录。审计工作底稿，是审计人员形成审计结论、发表审计意见的依据。

审计工作底稿是审计人员审计业务中普遍使用的专业工具。编制和取得审计工作底稿是审计人员最主要的审计工作。审计工作底稿的主要作用：它是连接整个审计工作的纽带，是形成审计结论、发表审计意见的直接依据，是解脱审计人员的审计责任、评价或考核审计人员专业能力与工作业绩的依据。

现场审计工作期间，审计人员应严格依照《万科内部审计工作程序》、《万科内部审计工作规范》和《审计工作底稿规范》开展现场审计工作，特别是要整理编制好详细的审计工作底稿，以便为撰写审计报告和发表审计意见打下良好的基础。

【交换审计意见】

现场审计结束以前，审计小组应就以下一些问题与被审计单位交换意见：

1、审计过程中收集的数据是否客观准确；

2、审计过程中发现的各种问题是否属实，表述是否清楚，数量金额是否准确，

披露是否充分，反映问题的证据是否确凿；

3、审计的初步结论是否科学公正。待双方充分交换意见以后，应形成正式的审

计备忘录或会议纪要，它是审计小组赖以整理审计报告（征求意见稿）的重要依据。

【审计报告与征求意见】

审计报告是审计人员在实施了必要的审计程序后出具的，用于对被审计单位审计事项发表审计意见的书面文件。审计报告是审计工作的最终成果，是审计人员就审计项目工作成果的综合体现，它记载了整个审计过程的结果，表现审计人员的观点和意见。审计报告必须客观、清楚、简明、富有建设性，保证其及时性、准确性和相关性。审计报告应说明审计目标、范围和结果，应恰当地表明审计师的意见及应采取的改进措施和纠正行动。审计人员应严格按照《审计报告规范》的要求整理撰写。

项目审计负责人应于现场审计结束后的五个工作日内撰写出审计报告（征求意见稿），然后送交审计长（或审计负责人，下同）审阅，一俟批准，应把审计报告（征求意见稿）下发给被审计单位征求意见。

被审计单位在收到审计报告（征求意见稿）之日起十日内将其书面意见送交审计室，如遇节假日可顺延。审计双方就审计报告（征求意见稿）交换意见的书面资料，平时可以用传真或电子邮件等，最后意见交换完毕时应将正式的书面资料邮寄给对方，以便审计档案的管理。如果被审计单位在规定的时间内没有作出正式的书面答复，审计室将按被审计单位对审计报告（征求意见稿）没有不同意见处理，即维持原报告内容不变，并依此整理审计报告定稿，经审计长审阅后报总经理签署下发。

【审计结论的执行与申诉】

《内审条例》中规定，如被审计单位对审计报告或审计决定持有异议，可在接到报告之日起十日内向董事会提出申诉，由董事会进行处理。

被审计单位对审计报告中陈述的事实、发表的审计意见、作出的审计决定等有不同意见时，可用书面形式向公司董事会提出申诉，董事会在接到申诉后，由董事会决定由谁在什么时间如何进行处理。董事会作出新的决定之前，被审计单位应如实履行原审计报告的决定。董事会作出新的决定以后，审计室和被审计单位都应按董事会的决定执行。

内部审计师职业道德规范

内部审计师职业道德是指为指导内部审计师在从事审计工作中保持独立的地位、公正的态度和约束自己行为而制定的一套职业德规范。目的是从道德观念上促使内部审计师随时能自觉地保持一种职业上应有的态度和风范，以树立良好的职业形象。内部审计师也必须保持行为的高标准，才能有效地履行其职责，才能提高审计职业在社会和企业内部的声誉和信任感。

1、内部审计师在履行其义务和职责时，应该诚实、客观、公正、勤奋。

2、内部审计师应当诚恳地对待本公司的一切事务和可能审计的对象，不得故意

参与任何非法的或不正当活动。

3、内部审计师不得故意从事有损于内部审计职业或本公司荣誉的行为或活动。

4、内部审计师不得参加可能与本公司利益相悖的任何活动，或有碍他们客观地

履行其义务和责任的活动。

5、内部审计师不得接受被审计单位或其他与本公司有联系的企业赠送的任何有

价值的物品，以免削弱他们的专业判断能力。

6、内部审计师只能从事力所能及的、适当的专业审计工作。

7、内部审计师应采取适当的措施遵循《内部审计条例》和相关的制度规定。

8、内部审计师应慎重地使用在履行职责过程中所获得的信息，不得用机密信息

谋取私利，或在使用信息时违反法律和损害本公司的利益。

9、内部审计师在汇报工作结果时，应充分揭示他们所掌握的重要事实，否则，

审计报告失真或掩盖被审计单位的非法行为。

10、内部审计师应不断努力提高自己的能力、工作效率和改善工作质量。

11、内部审计师在从事专业工作时，要铭记其职责，保持《内部审计条例》

规定的高标准工作能力、道德和尊严，内部审计师应遵守公司的各项规定，维护公司的目标。

审计室业务架构

说明：

1、在审计室内把集团的地产业务分为两个片区，既南片和北片；

2、审计室暂定八名审计人员，其中审计、财务专业的六名，预决算、建筑专业二名；

3、审计室设两个组：一组和二组分别对南北两片区予以管理，审计人员具体分工，统一调配；

4、具有行政职务的人员和审计师均可成为项目的主审和巡视员；

5、除地产行业外的审计，不具体分工，视当时情况而定；

6、现有人员分工：一组主管南片由刘文群负责，组员邹平东、高丽英等；二组主管北片由傅道

武负责，组员丁德飞、张松涛等。

7、为全面熟悉集团的地产运作，实行轮换制，各组和审计人员两年内轮换一次。

房地产公司财务部、成本部主要职责

房地产公司财务部、成本部主要职责

3.3 财务管理部 3.3.1 部门设置及编制 3.3.2 部门核心任务 3.3.2.1 负责公司会计核算及税务筹划； 3.3.2.2负责公司资产管理及使用效果评价； 3.3.2.3负责公司资产运作及金融融资。 3.3.3 部门主要职能 3.3.3.1 制订公司财务管理发展规划； 3.3.3.2建设及完善公司财务管理体系； 3.3.3.3 制订公司财务管理制度； 3.3.3.4 制订公司年度及月度财务预算计划； 3.3.3.5 审核公司各项业务活动支出； 3.3.3.6 编制会计核算报表及管理分析报表； 3.3.3.7 建立工程物资采购比价系统。 3.3.4 关键工作流程(见附件) 3.3.5 职位说明 管 理 会 计 1 财务管理部经理 说明：职位后数字为预算编制数,未标数字的职位为兼职岗位 主 管 会 计 1 会 计 2 出 纳 3 库 管/ 比 价

3.4 成本管理部 3.4.1 部门设置及编制 成本管理部经理1 工程造价师 2 说明：职位后数字为预算编制数,未标数字的职位为兼职岗位 3.4.2 部门核心任务 3.4.2.1 负责公司投资、建设项目的投资估算 3.4.2.2控制工程造价成本 3.4.2.3 负责公司所有建设项目的工程预算和决算工作 3.4.3 部门主要职能 3.4.3.1 对各项建设项目的技术、经济等因素进行调研、分析，选出最优方案， 为投资主体科学决策提供依据； 3.4.3.2 负责组织公司各工程项目招标书的编制； 3.4.3.3 组织对竞标单位资格审查工作； 3.4.3.4依据国家和地方的有关法律和法规对工程项目进行科学精确的造价预 算，审核施工单位编制的建设工程项目预算。 3.4.3.5 负责组织各类经理合同的审核； 3.4.3.6 审核施工技术变更预算； 3.4.3.7 参与现场工程技术变更签证管理； 3.4.3.8 组织项目的决算工作。 3.4.4 关键工作流程(见附件) 3.4.5 职位说明

万科集团工程管理手册-2017.4-17

目录 万科集团工程管理 管理1234战略 落地实施：精细化管理10要素 工程管控标准化动作和考评机制 质量管控 一级管控动作10项 二级管控动作16项 三级管控动作108项 进度管控 重点管控动作3项 工程施工工艺技术标准化手册 安全文明施工管理标准

进度控制手段线下管理： 线上平台管理： 示例：

一级管控节点 基于总控计划，梳理里程碑节点，制定对应关 键节点的相应计划。 项目一级进度管控节点计划【重在管控】 计划编制依据： 设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计 划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求 计划编制责任部门： 已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求（应包括的基本内容）： 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期

二级进度管控节点【管控与落地结合】 《投资立项通知书》 、召开项目启动会、《项目主项计划》通过集团审批并上线（一级节点及一、二、三阶段计划）、项目公司成立、初步产品建议、建筑方案设计单位确定、初勘、精装方案及施工图设计单位确定、景观方案及施工图设计单位确定（含示范区）、《项目主项计划》通过集团审批并上线（整体）、招标计划确定、示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方工程、地库结构工程、首开施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收。 节点计划编制目的： 指导施工单位施工，保障施工的前置条件，约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求 计划编制时间： 施工图出图后（可不必完成施工图强审） 计划编制依据： 施工图及项目工程总控计划、一级管控节点 计划编制责任部门： 项目工程部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求（应包括的基本内容）： 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序 2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求（注：质量管控详细明确）

工程造价审计的流程与技巧

工程造价审计的流程与技巧 一、资料的审核 目前的工程结算审计处于工程竣工阶段，除跟踪审计外大多属于事后审计，现场只有成型后的外观，所有隐蔽情况只能靠业主及施工方提供的资料来显示，对资料的真实性、有效性、可靠性的甑别就显得尤为重要。接受委托时应与委托单位进行详细的书面的资料交接，结算审核应提供并审核的资料有：（1）完整的施工图、竣工图；（2）招标文件、招标答疑、补充文件；（3）投标文件、施工合同和补充协议；（4）图纸会审记录、施工组织设计、会议纪要；（5）业主指定或自供的设备、材料型号、品牌；（6）设计变更单、工程联系单及现场签证单；（7）地基验槽记录、工程隐蔽记录、施工日志；（8）桩基检测报告与验收记录；（9）其他与工程造价有关的所有资料。 在审核以上资料时必须甑别： （一）是否为经过业主签字、盖章确认的送审资料，以确定其资料的可靠性，任何施工方送审的资料及补充资料均是无效资料，应经过业主认可后转交咨询公司；（二）是否为原件（原始资料），以推断其资料的真实性； （三）所有的资料是否编号连续、有明确的时间标注，以判断其资料的有效性。在甑别以上资料的真实性、有效性、可靠性

的同时还应对资料存在的问题进行质疑，并以书面联系函的形式要求业主回复及提供补充资料。 二、合同的审核施工合同审核是工程结算审核的重要内容，也是降低工程成本、提高经济效益的有效途径。施工合同条款的字斟句酌对项目结算造价的增加与否起着关键作用，施工合同中约定了合同价款的模式（即总价包干与综合单价包干两种模式）、工程结算方式、工期要求、质量标准、索赔与反索赔的条件等等。对于合同为总价包干模式而言，结算时要弄清包干的内容具体有哪些，是否都按合同约定全部完成，针对现场实际情况，尤其是装修部分一定要到现场进行踏堪及实地测量与统计，对于未完成的项目一定要给予核减，核减项目不只是核减直接费，以直接费为基数按费率计算的间接费、税金等也应同比例核减。对于合同为综合单价包干模式的工程，工程量为据实结算，审核前一定要重新按合同约定的结算方式，根据行业相关规定与规则进行工程量计算，做到准备充分、心中有数，计算时切忌按图计算，一定要结合现场实际施工情况，同时在计算式处标注计算依据，以便与施工单位核对时方便查找，做到有理有据。 对于施工合同中对工期与质量标准有约定的，应征得业主同意，按合同约定对工期与质量标准进行奖惩。 三、招、投标文件的审核

工程结算审核工作流程

工程项目结算审核工作流程 为了提高结算审核质量，规范审核行为，加强审核管理，结合我校结算工程项目的特点，特修订工程结算审计工程流程。 1、接受委托单位送达的“工程项目审计委托书”（附件1），通过招标或其他方式，确定工程造价咨询单位（简称：咨询单位），并签订建设工程造价咨询审计合同书； 2、与咨询单位签订“廉政责任书”（附件2）； 3、咨询单位交接资料，填写“结算资料交接单”（附件3）；在此之前，内审单位应要求施工单位签署“工程项目结算送审须知”和“新建工程项目结算承诺书”或“维修工程项目结算承诺书”（附件 4、5和6）； 4、咨询单位熟悉资料，提交“建设工程咨询实施方案”（附件7）； 5、审计处组织召开有管理单位，施工单位和咨询单位（简称：三方）参加的工程结算审计审前工作会议，形成“工程造价结算审前会议纪要”（附件8）； 6、咨询单位向审计处通报初步审核意见，在审计处主持下，与施工单位见面核对初步审核意见。为了督促核对双方遵守时间，双方对帐人员须填写“工程结算审核签到表”（附件9）。对每日已核对认可的量价，须双方签字确认（附件10，11和12）。对于有争议的项目，审计处组织召开相关部门的协商会，以便达成共识。． 7、咨询单位出具审计报告及“结算经济指标”（初稿及附件13），

下达施工单位。施工单位可在收到初稿15日内提出书面意见，15日内不提出书面意见，视为默认。在初稿得到认可后，三方签署造价咨询成果确认表，以便形成审计报告。如施工单位提出书面意见，审计处组织相关部门共同复审确认，以便形成共识； 8、咨询单位提交审计报告，归还送审资料； 9、审计处填写“工程项目结算单”（附件14），转至管理单位填写相应栏目，移交至财务处进行工程尾款的结算工作； 10、审计费结清。根据结算承诺书的约定和咨询合同的相关条款，确定审计费的支付单位，进行审计费的结算； 11、审计资料存档。按照档案管理办法，将相关的资料整理，装订成册，归入档案馆存放。． 附件1： 项目编号： 工程项目审计委托书 致:审计处 一、兹有下列审计业务委托你处办理 被审计项 国拨资计划总投 □□□资金到国拨资□资金卡□□竣工验 编制标的（其中：定额基价委托事清单报价) 预算审计跟踪审计 结算审计决算审计 项目类新建维修装饰结算已经内□□

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

办理工程竣工结算流程

工程竣工结算审核流程 工程竣工结算审查是竣工结算阶段的一项重要工作，经审查核实的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据，也是建设项目验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，招标采购部联合财务部共同拟定如下工程竣工结算的审核流程，借此达到严格、合理控制工程造价的要求。 一、单项工程竣工后，施工单位应在提交竣工验收报告的同时向我公司递交竣 工结算报告及完整的结算资料。 招标项目竣工结算资料： 1）工程结算书；2）招标文件、中标通知书；3）施工合同（协议书）；4）经批准的施工组织设计；5）开工报告、隐蔽工程验收记录、竣工验收报告；6）竣工图纸、图纸会审记录、设计变更资料、施工现场签证单和有关会议纪要；7）投标报价书或预算书；8）工程量计算书；9）甲供材料用量明细表；10）监理单位的监理过程记录材料；11）其他要求提交的资料。 非招标项目竣工结算资料： 1）工程结算书；2）施工合同（协议书）；3）开工报告、隐蔽工程验收记录、竣工验收报告；4）变更资料、施工现场签证单和竣工图纸；5）甲供材料用量明细表（如有）；6）其他要求提交的资料。 二、监理单位和工程管理部对竣工资料的真实性、完整性、有效性进行审查， 并签署审查意见。 三、招标采购部对工程竣工结算进行审核。 1.核对合同条款。首先，核对竣工工程内容是否符合合同重要条件要求，工程 是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格及

优惠条款等，对工程竣工结算进行审核，若发现合同开口或有漏洞，与施工单位认真核对，明确结算要求。 2.检查隐蔽验收记录。所有隐蔽工程均需进行验收，两人以上签证；实行工程 监理的项目应经监理工程师签证确认。审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。 3.落实设计变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修 改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，并经工程管理部和监理工程师审查同意、签证； 4.按图核实工程数量。竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更和现场签证 等进行核算，并按国家统一规定的工程量计算规则计算工程量。 5.认真核实分项工程结算单价。分项工程结算单价应严格按合同约定的计价原 则和计价方法确定，不得违背。 6.核实各项费用的计取。建筑、安装工程的取费标准应符合合同要求或项目建 设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行，先审核各项费率、价格指数或换算系数是否正确，价差调整计算是否符合要求，再核实特殊费用的计费程序。 7.防止各种计算误差。工程竣工结算子目多、篇幅大，应认真核算，防止因计 算误差多计或少算。 四、与施工单位核对完成后，移交工程造价咨询单位审核。 五、财务部对工程进行决算审计。

万科工程标准化管理手册

万科有限公司 工程管理手册

前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规范、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规范》、《工程技术委员会管理规范》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规范。 本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。 工程部

工程管理规范目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页

分析工程造价结算审计过程中发现的问题

分析工程造价结算审计过程中发现的问题 分析工程造价结算审计过程中发现的问题 摘要：工程造价的结算和审计对项目的成本控制的影响很大，随着建筑工程承包模式的不断变化，审计工作面临着很多难点，工程项目获取收益最直接的办法，就是加大成本控制，虽然审计能够帮助工程项目完成这一问题，但是在审计中出现的问题还是比比皆是，本文根据建设单位在结算审计中发现的问题进行分析，并且提出相应的解决方式 关键词：工程造价；结算审计；完善方式 中图分类号：TU723文献标识码： A 建筑工程在造价管理上以竣工结算作为依据，我们在工程结算中发现招投标的价格往往低于结算总额，严重的可能引起工程款无法支付，最近几年这种情况最近愈发严重。所以在审计的角度针对建设单位对施工过程中的造价控制和后期的经济纠纷进行管理。 一.工程结算审计存在的问题 1.工程量和定额使用的混乱问题 在工程量的计算过程中很多建筑项目都会存在一定的瞒报，结算审计的第一步就要针对工程量进行核对，尤其在工程量数量较复杂时，工程量的核算必须进行逐项计算，单项落实。尤其在装饰工程和隐蔽工程的工程量核算要作为审核的重点，这些项目经常使用通图作为施工图纸，所以针对其核算要切合工程的实际效果，同时要做好对设计图纸规范，使其在勘察和对比中相同。另外不同的定额套用也为审计带来了一定的困难，在定额中针对的单价和子项工程价值是需要采用不同的形式和套用程序进行换算的，对于这些套用公式必须进行审计。 2.结算取费标准的问题 取费是在结算中对于企业资质和取费类标准的计量，在这一过程中建筑企业在很多时候会上报虚假的施工合同、协议，并且虚报施

工企业的资质。很多施工单位在资质上报中都应用了挂靠、冒用的手段并且使工程类别、承包方式、结算方式、工期状况、优惠让利等，这些现象对取费的确定和核算产生了一定的影响。 3.建设单位针对审计误解 很多项目投资企业对于审计概念是模糊、混淆的，审计的本质在于为工程项目节省资金，并将提高建筑效率和质量，但是建设单位在审计过程中往往表现出极不配合的现象。尤其是土建工程的结算审计工作开展很难，这是由于建设单位和施工单位之间存在较大的经济纠纷，这就使建设单位在设计配合的过程中存在顾虑，因为审计过程中造成的核减额度的改变会使自身工作存在诸多问题，有的建设单位直接串通施工单位通过建立假的施工合同和款项来蒙混过关。有的建设单位会为了降低工程造价，将工程项目和工程量进行分解。将一个单位工程分成若干的项目进行分包，同时将工程建设中所产生的费用、成本、材料等直接委托承包单位进行分项采购，这种行为不仅增加了工程成本，还加到了工程纠纷的风险，同时为工程造价的审计造成了极大的困难。 4.材料成本难以确定 当前我国建筑材料市场缺少应有的规范，价格和质量差别很大，同样的产地、价格、渠道等等都会直接影响价格，另外不同的产地和获取渠道都会造成很大的产品差别，这使审核过程十分困难，同时材料费用的主要审计依据是材料发票，很多消耗品的材料供给都是几个单位工程共同使用的，这使真实成本难以测定，在市场的管理上有出现多种折扣和回扣普遍的现象，这使整个审计工作更加难以确定。另外针对设备和材料的设计要注重对价格的核对，这包括针对材料质量和购买价格的核对。并且在审查和设备合同清单的核查中要以财务发票作为基础。针对工程所需设备审核时要通过不同的采购清单，当进行业主采购中要根据不同设备、运输、采购等多种项目的支付情况。这些核对是需要丰富的经验来完成的。 另一方面，一个工程从项目立项到工程结算都需要大大小小多种合同进行管理，但是不同企业之间的合同格式都是由差别的，同时不同的施工双方在合同签订中都会添加自身的利益要求，合同签订和招

我国房地产公司财务分析-万科集团为例

一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析 笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表： 表1 万科集团各项财务指标表 （一）净资产收益率总体趋势分析 非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。 图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图 从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上

升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。 （二）销售净利率总体趋势分析 企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。 图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图 表2成本费用比较表

万科全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10） 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22） 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60） 1、项目投资与开发管理制度设计

（1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理（P90） 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表 （3）设计任务修改审批表

房地产开发公司财务部各岗位职责

房地产开发公司财务部各岗位职责 房地产开发公司财务部各岗位职责提要：主管会计岗位职责：1）负责集团成本、工程类帐簿的登记、管理和帐实清查工作 房地产开发公司财务部各岗位职责 财务部经理 直接上级：财务总监 直接下级：主管会计、会计、出纳、项目主管会计、项目出纳、物业（经营）公司会计、出纳 本职工作：财务管理与监督 岗位职责： （1）负责完善集团的财务管理制度； （2）负责拟订集团费用管理制度，对各项支出费用校核，对费用支出实施监督控制； （3）负责编制集团财务预、决算报告，按程序报批后执行； （4）负责与财政、税务、审计、银行等部门日常事务的协调与联系；（5）负责财产清查工作，复核记账凭证、账薄、报表和纳税申报材料，按程序报批后执行； （6）负责投资项目、新开发项目可行性研究报告的编

制，按程序报批后执行； （7）负责集团月度资金计划的校核，按程序审核、复核、审定后提交月度生产资金计划会研究修订，按程序报批后执行； （8）负责债权、债务清算、结算的校核； （9）负责编制各项税费的缴纳计划，并在缴纳规定期限前报财务总监审核，按程序报批后缴纳； （10）负责不定期检查库存现金与帐实相符情况； （11）负责办理政府各主管部门的税费返还工作； （12）负责财务部规范化建设； （13）完成领导交办的其他工作。 主管会计 直接上级：财务部经理 本职工作：会计核算及管理 岗位职责： （1）负责集团成本、工程类帐簿的登记、管理和帐实清查工作； （2）负责集团材料帐簿的登记、管理及建立公司库存

材料、设备台帐，负责材料（设备）和工程款拨付统计工作； （3）负责处理与施工单位的材料（设备）核算，下达施工单位材料（设备）转帐通知单，编制材料（设备）超（欠）量结算表； （4）负责工程类债权、债务清算、结算； （5）负责管理经济合同和施工企业开具发票控制； （6）负责项目成本分析，拟订项目成本策划方案，拟订项目成本控制实施细则； （7）负责项目总成本控制，负责与施工企业进行财务清算，编制项目实际成本控制表； （8）负责与施工企业和材料（设备）供应商经常性事务协调； （9）负责工程类往来款项的核对工作； （10）负责工程竣工财务决算； （11）负责报表编制、纳税申报工作，审核记账凭证； （12）负责支出款项的审查； （13）负责集团月度资金计划的编制、汇总； （14）部门安全负责人； （15）完成领导交办的其他工作。会计直接上级：财务部经理本职工作：会计核算及管理岗位职责： （1）负责监督售房合同的履行，督办房款进账时限，上报逾期应对措施，做到”房款100%入账后交房”；

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月

目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告

房地产开发公司财务部工作职责(三)

房地产开发公司财务部工作职责（三）财务部是负责公司财务、会计以及资金管理的职能部门，本部门在总经理和分管副总经理的领导下，具体履行如下职责： 一、严格执行《会计法》和国家的有关法律、法规，负责公司财务核算，参与公司财务管理； 二、制定公司财务制度及相应的实施细则； 三、参与公司的工程项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作； 四、负责董事会及总经理所需的财务数据资料的整理编报； 五、负责与公司财务工作有关的外部部门，如税务局、财政局、银行、会计事务所等的联络、沟通工作； 六、合理调配资金，确保公司资金正常、高效运转提高资金使用率，编制年、季、月度财务报表，向公司领导报告公司经营情况； 七、负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促营销部及时催交楼款； 八、负责将销售楼款及时送交银行，积极配合营销部门做好销售分析工作。同时做好现金管理，审核收付原始凭证； 九、严格财务管理，加强财务监督，保障财务人员严格执行各项财务制度和财经纪律； 十、负责公司所有明细分类账的记账、结账、核对，完成会计报表的编制，并及时清理应收、应付款项； 十一、负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作；

十二、负责银行财务管理，负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管，办理银行收付业务； 十三、负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账； 十四、负责公司员工工资的发放工作； 十五、做好对公司财务情况的核查，督导、完善各项财务管理制度，保护公司和职工的合法权益； 十六、详细准确核算各项收入、支出、费用、成本、债权债务，根据年、季、月度财务计划，及时回笼资金，并按支出计划支付各项使用资金； 十七、按照《税法》做好报税、缴税等工作； 十八、负责对涉及财务收支业务有关费用、合同、协议等审核，对公司所有合同项目结算付款时，要按照合同复印件进行严格审核付款； 十九、负责制定本部门工作计划及员工管理工作； 二十、完成领导交办的其他工作任务。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程(336页)

万科房地产开发有限公司管理制度

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表

房地产公司财务部职责

岗 位 职 责 汇 编 ****房地产开发公司 先请各部门领导审核后，将意见反馈给人力资源部修订，总经理审批后下发执行。

第五章财务部职责 四大职能 财务部职责描述 1、财务部是在总经理直接领导下的公司经济活动的管理机构，是公司经营活动过程中，各种经济行为集中反映和集中表现的信息管理系统，财务活动的核心是资金的运动，表现为资金的筹集和运用。财务管理就是对公司经营过程中的财务进行预测、组织、协调、分析和控制的管理过程。 2、认真做好确认、计量、记账、算账、报账工作，对企业经营活动进行真实反映，履行财务会计反映职能。 3、通过会计反映，对发展项目的经营运作情况进行有效的监控，透过对数据的记录、分析、比较、对项目进行经济活动差异分析，及时

控制偏差、控制成本、考核业绩、明确责任，对偏离经济活动正常轨道的现象提出纠正意见并及时向有关领导汇报，认真履行财务会计控制职能。 4、正确核算公司收入、成本、费用，反映公司的财务状况和经营成果，恰当处理盘亏毁损和坏账，确保资本保全和利润的真实反映。 5、严格按照公司规定审核工程款项的支付，定期报告财务收入和资金动态，合理进行资金调度，提高资金的使用效率，并及时做好融资筹资工作。 6、负责银行按揭款的办理和催收，保证资金尽快入库。 7、办理公司资信评价，努力提高公司资信等级。 8、设立项目独立核算帐户，根据财务制度的要求，严格审查各种收支凭证，保证不重复、不遗漏、不虚增，按照责权发生制处理好各项账务。 9、依法计算和缴纳国家的税费，及时向政府有关部门报送企业财务报告，正确掌握地方税收政策和融资政策，提出合理建议，以便合理处理缴税和充分发挥资金杠杆作用。 10、建立贷款资金的日常管理制度和内部稽核制度，确保收入、支出及时入账。 11、做好公司财产物料的存档管理，对各项重要资产分类核算，并建立资产实物负责制，监督其使用情况。 12、严格控制公司各项费用开支，对违反支付标准的开支、报账、报销等一律拒绝支付、严格把关，并对各部门费用开支及时反馈。13、对公司的会计数据，会计软件采取有效的保密措施，防止泄漏商业秘密，在对外公布公司各种财务会计数据时，应把握准确恰当，遇

房地产公司财务会计岗位工作职责[114214]

房地产公司财务会计岗位工作职责[114214] 房地产开发公司财务会计岗位职责 （一）设置和登记总帐和各明细账，并编制各类报表。 1、编制总长科目余额表，并与有关明细账核对，保证帐帐相符。 2、编制会计报表。各种会计报表做到数字真实，计算准确，内容完整，及时使报送政府有关部门。 3、协助办公室建立低值易耗品台帐。 4、各类帐户设置应做到齐全、明晰、同时设置和登记固定资产明细表 （二）根据工财务管理制度和会计制度，登记总账和明细帐，账户应按币种分别设置。 （三）会同其他部门定期进行财产清查，及时清理往来帐。 1、根据本公司财务管理制度，负责设计下发清查明细表，定期组织对固定资产、低值易耗品、库存商品和物资、应收帐款、银行存款和现金进行盘点清查。 2、对盘盈、盘亏、报废毁损、坏帐损失，应查明原因，分清责任，专项报告。按规定的审批权限批准后方的进行会计处理。 （四）编制和保管会计凭证及报表。 负责编制公司的转账凭证、记账凭证并分月编号，做到规格化。每月终了，要整理会计凭证和资料，集中保管。年终办完财务决算后，应将全年的会计资料收集齐全，整理清楚，分类排列，以便查阅。需要归档的会计资料，应按有关规定及时归档。 （五）负责控制财务收支不突破资金计划，费用支出不突破规定的范围。 （六）会同有关部门拟定固定资产管理、材料管理、资金管理与核算实施办法。对于固定资产、商品、材料、低值易耗品等手法、转移、领退和保管，都要会同有关部门制定手续制度，明确责任。 （七）负责成本核算和利润核算 1、拟定本公司成本核算办法，编制成本、费用计划，加强成本管理的基础工作，核算成本和费用。 2、编制成本、费用报表，编制；利润计划，办理销售款项的结算业务；负责销售和利润的明细核算。 3、正确计算销售收入、成本费用、税金和利润以及其他各项收支。 （八）完成财务经理交办的其他工作。 感谢您的阅读！

万科房地产开发有限公司财务管理

万科房地产开发有限公司财务管理 1 财务管理制度设计 （1）企业存货管理制度 第一章总则 第1条目的 为了规范存货管理，节约存货管理费用，特制定本制度。 第2条管理范围 包括企业临时出租房、周转房以及在建工程、周转材料、低值易耗品等。 第二章工程物资的管理 第3条工程物资的采购 （1）工程物资的采购，根据工程计划和预算，编制总体采购计划，报企业领导审核后执行。 （2）每月初，有关部门根据年度计划、上月工程物资的实际消耗情况、工程进度变化情况及合理的需要量制订月度采购计划，严禁无计划盲目采购。 （3）工程物资的采购必须由专人负责，采购员应根据经审核过的计划及采购清单实施采购。 第4条工程物资的入库 （1）工程物资购进后，必须认真验收，严把质量关、价格关、数量关，经检验质量合格、数量无误后，方能办理入库手续。 （2）工程物资入库验收时，发现采购不合格或不符合要求的，由采购人员直接负责；验收入库后发现问题的，由保管员负责。 （3）工程物资验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题时，应查明原因，落实责任，其中应由运输部门负责的，要填制《工程物资短缺毁损清单》，由运输部门鉴证后，连同工程物资一并送交仓库。对于数量尚未点清、验质尚无结果的工程物资应单独保管，不得领用。 （4）工程物资经验收后，保管员应填制《收料单》，一式三联，第一联材料采购部留存，用以考核工程物资采购计划的执行情况，第二联随同发票送交财务管理部门报账，第三联仓库留存。 （5）采购人员向财务管理部门报账时，原始单据和入库手续必须齐全，否则财务人员有权拒绝报账。

第5条工程物资的领用 （1）工程物资的领用必须按《领料单》的要求严格填写，《领料单》如有缺项，保管员有权拒绝发货，仓库材料核算人员有权拒绝受理，并通知领用人补填完整。 （2）领料批准的权限按各级领导的审批权规定办理。 第6条工程物资的库存管理 （1）仓库必须建立收、发、退料责任制，严格执行验收，规范计量工具、量尺过磅、点数、估堆、验质、上架、入库、立卡等管理制度，做到账账相符、账实相符、账证相符。 （2）建立工程物资管理台账，进行数量、金额核算，设立核算人员，认真填写收、发、退料凭证，做到真实可靠。 （3）仓库根据收、发、退料单登记材料明细账，并于月底报送财务管理部门，与财务管理部门核对无误。 第7条工程物资的盘点清查制度 （1）为了不影响财务核算工作，仓库应在每月25日结账，编报《工程物资变动表》、《支出清单》并附收、发、退料凭单及时送交财务管理部门。每月25日结账时，要做好收、支、结存的盘点工作，核对库存数，从量上查明盘盈、盘亏数，报送财务管理部门。 （2）建立工程物资定期清查制度，采用实地盘点的方法，用点数、过磅或测量等方法点清数量。盘点后，编制《库存物资盘点表》，将仓库工程物资卡片所列的结存数和盘点的实有数核对，对于账实不符的材料，应切实查明原因，分清责任。工程物资要求每季度清查一次。 （3）财务必须认真做好原始凭证的审核工作，合理组织工程物资的总分类核算和明细分类核算，做到账账相符、账证相符、账实相符，保证账、卡、物、资金四相等。 （4）做好工程物资的索赔工作。 第8条工程物资的稽核 （1）财务管理部应设置专职的审计人员（在企业的中、远期规划中，视企业的发展状况，成立独立的内部审计机构），对工程物资业务进行核查，对工程物资资金的利用效益进行分析。 （2）审计人员应参与工程物资的盘点，现场观察存货的流动与控制。在调查过程中，还应听取生产技术人员、工程师及有关专家的意见。因为有些工程物资的专业技术性强，不了解这些情况，就很难