澳大利亚房地产市场投资分析报告
澳大利亚房地产市场投资分析报告
一、澳大利亚地区及社会环境概况
（一）行政区概况
澳大利亚领土面积770万平方公里，西面环海，有六个洲和两个领地，截止至2015年12月14日，各地区概况如下：
（二）经济、社会等概况
1、经济、社会环境稳定，投资房产保障性高
人口：截止至2016年1月，澳大利亚总人口约2416万，其中一半居住在悉
尼和墨尔本两大城市。
经济：2015年，澳大利亚GDP为1.59万亿美元，列全球第12位，人均333473美元，仅次于瑞士，位居全球第二。澳大利亚是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一，多种矿产出口量全球第一，且绵羊数量和出口羊毛最多，金融业、商业、旅游业和服务业发达。
由于人口高速增长，为满足人口需求，房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要产业，房价基本维持在平均7年翻一番、平均增幅接近10%/年的水准，由于经济的持续健康发展及政府科学、合理的引导和调控，澳大利亚的房地产市场从未出现过大的下跌，投资风险极低。
2、教育
澳洲共有38所大学及230多所专科技术学院，几乎都是政府公立学校，私立大学共2所：澳洲圣母大学和邦德大学，两所大学的文凭均受国家教育部认可。38所大学中，10所属于全球前100强大学，剩余20多所大学均为全球500强大学，平均水平高于美国，澳洲教育体制由所在洲政府管辖，教育质量由联邦政府控制管理，因此澳洲各大学教学质量相对平均，规范程度高，且澳洲人平均花费21年时间完成小学至大学的教育，人口素质高。
3、福利
澳洲政府为个人的总医疗开支埋单70%，远高于美国，除医疗、养老金、孕妇补助金、失业救济金等常见福利外，还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴等各项福利。
4、居住环境
澳大利亚是农业大国，均为天然产品，政府对食物检疫极其严格，由于澳大利亚空气及环境质量较好，澳洲、人均寿命在世界排名第二。
（三）澳大利亚对中国企业的整体态度
澳大利亚是中国的第二大投资对象国，2015年中国对澳大利亚的投资总额为111亿美元，同比增长32.9%，投资范围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能源等多个领域，但近年来，澳大利亚已对中国的投资持越来越谨慎的态度，以中国企业租赁澳北部达尔文港99年的问题为标志，澳方在今年3月底加强了针对外国投资的审查程序。
二、澳大利亚房地产市场相关法律法规
（一）土地所有权、土地交易相关法律法规
澳大利亚的土地权主要以两种形式体现，一种是永久所有权，这是澳大利亚最常见的土地权属体现形式，另一种是向政府进行长期租赁的权利，这种情况主要存在于新南威尔士、昆士兰和北部地区的农业土地。除以上两种土地权利之外，澳大利亚亦承认土著人在特定土地上的传统权利，这被称为原住民土地权，如果土地涉及原住民土地权，则该房地产项目的开发和用途可能会受到一定的限制，或者被附加额外义务，例如必须保留某个土著人的文化遗址，这种情况下就必须要开展进一步的尽职调查并取得针对此问题的法律意见，且澳大利亚房产可直接继承，无遗产税。
绝大多数的澳大利亚土地采用托伦斯不动产登记制。这种登记制是指将土地权属在相关的房地产登记处登记，完成登记即意味着对土地持有人法定权利的确认，除非出现法律规定的特殊情形，例如欺诈、地界描述错误等。因此，买方一般可以依赖产权登记来证明产权，而不必在登记册之外另行调查产权。
澳大利亚政府规定，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费。外国投资者可以依法获得澳大利亚的土地所有权，但是在开发期限上有一定规定。自2009年开始，为增强外资投资政策的竞争力，吸引更多的外商对澳大利亚广大闲置土地进行有效的开发，并防止投资者进行土地囤积和投机行为，澳大利亚政府把外国投资者开发澳大利亚闲置商用土地的期限从12个月延长至5年，但要求投资者最少支付购买成本或土地价格的50%，用于开发建设。
（二）房地产税收的相关法律法规
1、澳大利亚财政税收政策的重点内容
澳大利亚是一个实行分税制的国家，税收收入分为中央税收收入和地方税收收入，其中，联邦税收有个人所得税、公司所得税、销售税、福利保险税、关税、消费税、培养保证金等税种，洲政府税收有工资税、印花税、金融机构税、土地税、债务税等税种组成。
（1）税务管理
澳大利亚在税收征管方面，采取统一建立税务档案号码(简称：税号)的方法实行管理。“税号”对于澳大利亚的公民来说非常重要，它是税务当局颁发给澳大利亚公民的一个特别号码，与公民的名字和地址一起使用，“税号”关系公民的切身利益，对实行保密制度，任何泄漏他人“税号”的行为都将受到严历的惩罚。每年7月1日至次年6月30日为一个财政年度，当一个财政年度结束时，每个澳大利亚有收入的人(包括非澳大利亚居民)都必须向税务局主动申报全年收入，税率一般为17％~47％，即使个人年收入低于免税额，也须向税务局申明，与此同时，纳税人如符合低收入家庭、多家庭成员赡养、个人小生意等条件的话，可以向税务局申请退回部分或全部税金。
（2）主要税收
公司所得税：30%。
房产增值税：购买一年内出售的物业，增值部分须缴增值税，一年以后，减半征收。房产增值税不是一个独立的税种，应税部分将计入总收入，按照个人所得税征收。
土地税：澳大利亚没有物业税，对用来租用和投资用房屋所在的土地征收土地税，与物业税比较接近。土地税是地方税的一种，由各个洲自己制定税率，测算土地价值，自住屋不需缴纳土地税。
印花税：4%~5.5%。印花税以在转让时的房产总价值（指土地价格和房屋价值的总和）作为税基，此税种属于洲政府管理，所以澳大利亚每个洲的情况均有不同。
消费税：或成为货物服务税（GST），相当于我国的增值税。税率10％，税基为在澳大利亚销售货物、提供服务、购买权利或其他相关应税价值。
个人所得税：居民企业与在澳营业或获得收入的非居民企业的税率都为30%，而非居民个人的所得税率可高达47%。
预提税：向非澳税法居民支付利息、分红需缴纳此税，其中支付利息的税率为10%，红是30%（如有双重纳税协定可减为15%）。
资本利得税：非居民出售澳房地产会被征收此税。
（3）报税与扣税、退税、避税
报税：澳洲的财政年度是从每年的7月1日至来年的6月30日，即年收入
的计算周期，每年的7月至10月为法定报税期，纳税人必须在此期间向ATO申报去年的个人收入税。
扣税：若纳税人符合某些条件，税务局会从本该交的税里直接扣除一部分。
退税：若纳税人实际该交的税额比已交税额的少，就可以获得税务局的支票。
避税：有些收入是可以脱离税网的就叫避税。
在澳大利亚，涉及房地产的赋税主要有土地税和房屋印花税，这两项税费由各个洲自行征收和管理。
2、土地税税率
在澳大利亚，土地税的征收对象是未开发建设的土地，除了北领地，其他各洲都需要征收土地税，土地税由土地拥有者支付，但在首都堪培拉，土地税由租客承担，每个洲的土地税率不一样，维多利亚洲最高，为5％；首都堪培拉最低，为1.5％。部分洲土地税可申请减免主要依据土地的用途，下列用途的土地可以免除土地税：（1）非赢利性的社会团体使用的土地；（2）宗教机构使用的土地；（3）慈善机构使用的土地。
例如，估价人会对新南威尔士的所有土地进行评估，在每年7月1日定下来的估价可以作为将来一年的税收征收标准，这种估价不同于当地政府每三年为征收市政税而进行的简约估价。土地税是按照你所拥有的可征收土地价值来收取。
3、印花税
房屋印花税是指在房屋转让过程中需要向政府交纳的税费。印花税额的大小由转让金额决定，在特定情况下可以申请减免，房屋印花税由购房者交纳。对于第一次购房者，澳洲政府都会给予一定的优惠，其中，维多利亚洲及新南威尔士洲的印花税的计算方法如下：
维多利亚洲：
新南威尔士洲：
各洲印花税费比较：
（三）澳大利亚房地产金融外汇监管的相关法律法规
1、澳大利亚外汇监管概况
澳大利亚证券与投资委员会（ASIC）负责监管国外汇交易领域并负责管理资金需求。根据澳大利亚的法律，外汇经纪商必须获得澳洲联储（RBA）的许可，或得到澳大利亚金融服务执照，经纪商所提供的合法外汇交易服务须在ASIC进行登记注册，以保证交易符合澳大利亚的融政策。
在交易中，资金需求指的是金融监管部门要求金融机构持有的资本额。大多数监管部门强制要求金融机构根据其加权资产风险的比例持有一定资本额。当一个新的投资者开始在一家交易商处开户交易，该公司可能会要求帐户存入最低金额，该金额取决于账户类型。
（四）澳大利亚房地产投资的相关法律法规
根据澳大利亚政府外国投资审核委员会（FIRB)发布的2013年7月至2014
年6月年度报告，房地产已经成为中国对澳投资金额最多的行业，达124.06亿澳元。澳大利亚的《外国投资与并购法（1975）》以及政府的外国投资政策规定，外国企业和个人在投资澳大利亚房地产项目一般都需要获得FIRB的事先批准，若投资者没有申请并获得FIRB批准，就可能被视为非法投资，面临行政处罚以致刑事责任指控。外国投资者收购或投资以下澳大利亚房地产权益需要经过FIRB审批：
1、用于开发商业地产的闲置土地。
2、所有住宅地产（特定情况除外，例如外国投资者可购买某些经澳大利亚政府预先批准的，向海外投资者销售的一手住房，则无需再申请FIRB审批）。
3、购买拥有澳大利亚城市土地权益的公司或者信托的股份或资产（特定情况除外）。
4、价值500万澳元或以上的涉及文化遗产（例如历史建筑）的已开发的商业地产。
5、价值5500万澳元或以上的不涉及文化遗产的已开发的商业地产。
6、价值2.52亿澳元或以上的澳大利亚企业或在澳大利亚持有超过2.52亿澳元的海外企业。
7、合计价值达到1500万澳元或以上的农村土地。
8、由外国主权基金或其他外国政府投资者（包括外国国有企业）进行的投资。
实践中，FIRB通常都会做出批准，但会要求企业在获批后的24个月内开始工程建设。建成后，上述房地产企业可以将物业出租、出售或留下自用。购买澳大利亚二手旧房用于拆除重建同样要经过FIRB审批。企业需要证明其重建后可增加住宅数量，或原有旧房已不宜居住，后者需提供房地产评估师或建筑师的报告。同样，企业通常被要求在获批后的24个月内开展拆除重建工程。
澳大利亚房地产是按照签署合同时候的状态被出售的，因此投资者在签署合同前必须进行细致全面的尽职调查，通常来讲至少应包括（但不限于）以下主要问题：
1、土地权属：于土地注册处进行土地权属调查，以确认土地的所有权人及有没有任何登记的抵押权、通行权或其他权利限制。
2、税务：向税务部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关政府税费、纳
税责任和税务申报。
3、规划：向规划相关部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关规划事宜。澳大利亚的每个洲都有其各自的规划法律体系，每一块土地都会注明允许的用途、相关批准及禁止的用途。在进行规划审批时，相关地方的市政府会与各政府、公用事业机构，包括供水、电力、燃气、道路等部门进行沟通。如果涉及大型房地产项目，洲政府也将参与相关的行政规划工作。另外，房地产项目的相关利益方，产权共有人、邻居、地方组织等，也有权参与到房地产项目的规划审批当中，并陈述各自的意见。对于市政府拒绝给予批准的决定，投资者可以申请复议。
4、环保：调查环保登记册和环保责任，聘请环境顾问出具环境评估报告。澳大利亚对于房地产所有人和开发商有严格的环保要求，每个洲都有自己的环保法律，开展某些活动需要取得环保部门的批准或特定的执照。环保法律的基本原则是“污染者赔偿”，然而在具体执行个案中，相关部门也可能会追究土地所有权人的责任（例如无法找到污染者）。因此在开发房地产项目时，投资方通常都会聘请环保顾问就该项目出具环保方面的尽职调查报告，或者审阅房地产项目已有的资料以确保该项目是否存在任何未决的环保争议。
5、租约：审阅任何拟投资房地产的的现行租约（如果是二手房地产）。
6、公司调查：调查收购对象的公司登记、股权、经营证照。
7、土地、建筑物估值、测量、技术评估：聘请评估师对土地、建筑物进行估值及实地测量，以及评估建筑物维护状况、是否符合建筑法规。
8、诉讼调查：调查收购对象有没有诉讼、政府调查。
2016年3月，澳大利亚联邦政府发布新规，自3月31日起，所有向外国私人投资者出售的洲、领地政府的重要基础设施资产都将经澳大利亚外国投资委员会(FIRB)的正式审查。在此之前，该委员会只负责对外国国有企业对澳大利亚资产的收购进行审查。新政策对外国投资者收购澳大利亚重要基础设施资产的审查包括：（1）公共设施类，含机场，港口，公共交通设施，电力、燃气、污水系统；（2）现有以及拟建的道路、铁路，隶属于国家的陆路运输网络或被洲、领地政府控制的联合运输设施；（3）电信基础设施；4、核设施。
三、澳大利亚房地产市场特点
信息透明度高：地价、建筑成本、房价和所有费用几乎都是透明公开，鲜有“暴利”，可确保20%以上的年均投资回报率。
房地产交易规范专业：政府规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历、相应的实践经历，经考试合格颁发资质证书、注册登记后才能执业。
严格控制开发规模，空置率低：近几十年澳大利亚房价攀高与移民数量关系密切，但澳大利亚政府严控房屋审批量，房屋建造量远远赶不上人口增长。澳大利亚每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远低于世界平均值。据政府统计，澳大利亚人口平均增长3800人/周，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳大利亚住房需求量将比供应量高出66.3万套。
政府对开发的管控：城市公共绿地严格受法律保护，不能随意开发，政府负责所有公共交通、绿地等公益、非经营性设施，对私人拥有土地只负责规划导向和审批。1、住宅及公寓：政府给出容积率指标，仅针对住宅给予套数的约定，所有住宅开发均为装修达到入住条件，学生公寓、公寓楼等与住宅实际同样概念，有些情况下，住宅的套数也可与当地政府协调进行增加；2、商业地产：政府限制商业的开发面积，同意建设的商业建筑面积不计入容积率，可全部散售，也可自持全部或部分。
开发商及开发模式、责任主体：1、开发商无资质要求，任何拥有物业的产权所有人都能够成为开发商；2、开发模式：产权人可单独、也可收购邻近物业或联合邻近业主，按政府规划条件对现有建筑进行改扩建，或原地重建，开发商实际为产权人，由于产权一般私有、分散，所以一般的开发为零星、分块、定制式的开发。责任主体相对简单，不需要施工监理，设计方负责前期设计、施工监管、物业交付的全过程。
总体来说澳大利亚开发申请流程相对中国简单，三级政府架构，管批立项的就是当地的市政府。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的，该部门还根据当地的情况制定出长期的发展规划，并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度，在大的规划建筑方面，洲一级政府可以直接介入，特别是跨区的大项目，这事就归“规划厅”管。
四、开发流程注意点及开发周期
（一）开发流程注意点
申请建筑许可（CC）：审批CC的过程需要向市政缴纳一笔“贡献费”。
融资政策：以取得的用地开发权抵押，可按建设资金的70%~80%左右提供开发贷款，按银行指定名录选择施工单位，银行监管工程进度、按工程进度直接付款。银行贷款利率一般为3%左右。
开发成本与费用项目：1、土地成本：由于是永久产权的二次或多次交易，土地成本实际为收购原土地以及地上物业的成本，然后进行拆除或改建投资；2、前期费用：前期费用包括市场调研、规划设计、设计方案、行政审批等费用，一般费用为50~100万不等，因项目大小而异。
建筑成本：从地下室建设到装修完成。在悉尼，为每平米3000~3500元（材料人工完全按照澳大利亚本地收费），每套平均成本30~35万。
管理费用：含管理团队的费用、专业公司如设计、咨询、律师等的费用。管理人员薪酬中，个人所得税比较高，项目负责人一般年薪30万澳元（保险另外由公司支付），个人税率在20%~30%。
营销费用及财务费用：1、营销费用：一般为销售收入的2%~5%；2、财务费用：贷款利率一般为2%。
开发税费:包括销售税、增值税（GST）、所得税。销售税为销售额的10%，增值税率为15%，所得税率为30%。
（二）开发、销售等相关周期
以200套左右的项目为例，取得开发权后，需要3~4年开发周期（交房、产权办理完成）。悉尼市政府审批周期一般6~8个月，开发商（也包括个人）如果超过政府规划导向，将需要上报洲政府，所需周期更长，可能长达1年。
销售周期：一般1~3个月（若项目为优质项目，销售周期能缩短为1~2周），可全部销售完成。
交房周期与条件：预售到交房周期约3年左右。
施工周期：1年半~2年。
五、重点城市概况
（一）悉尼
1、经济、人口概况
悉尼面积为12367.7平方公里，GDP一半占全国的25%左右，主要产业包括金融服务业、传媒及电讯、建筑、零售、房地产服务，人均GDP高于丹麦、香港、新加坡等发达国家及地区。高度发达的金融业，制造业，教育业，旅游业和房地产开发是悉尼市场经济的主体。其中，世界顶级跨国企业、国内外金融机构的总部均扎根悉尼。同时，悉尼也是澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及美国二十世纪福克斯制片厂的所在地。
人口总量：490万，人口密度为每平方公里345.7人。悉尼是澳大利亚人口最稠密的地方，每平方公里有4023人，1%的悉尼人口拥有澳大利亚原住民血统，31.2%的人口生于海外，三大移民来源地为英国（占比 3.5%）、大中华地区（占比3.4%）及新西兰，每周约1600名新居民定居悉尼，到2031年，悉尼65岁以上的人口将接近100万，2036年悉尼人口预测至少达到560万，需增加就业机会45万个。
2、最低薪资
从今年7月1日开始，澳大利亚法定最低时薪从17.29澳元上调至17.7澳元，每周法定最低底薪从656.9澳元上调至672.7澳元，增幅达2.4%，186万在澳洲领取最低工资的劳动者将从中受益，在发达国家中，澳洲的最低工资属最高水平。
3、房地产市场概况
房价高：悉尼是澳洲房价最高的城市，在澳大利亚五大最富有区域中，悉尼就占了四个，Domain集团首席经济学家表示，因贷款月还款金额与房租金额相差不大，40万澳元基准为首次置业人群一般购房选择，但截止至今年4月，悉尼房地产市场只有4%的待售住宅价格在40万澳元以下，2015年4月为8.6%，在过去的1年里，悉尼价格在40万澳元以下的住宅市场占有率下降了一半。根据澳洲房产数据研究中心近期的房价指数报告显示，今年悉尼房价中值超200万澳元的地区将翻倍，或有近28个地区将加入200万俱乐部，是全国独栋房屋房价中值的4倍。
涨幅快：截止2015年10月底，悉尼以12.8%的涨幅成为澳大利亚房价增幅最大的地区，12月份虽受到国际市场的影响，清盘率与之前相比有所降低，但仍排在第一位。
供应短缺：悉尼城市主要面临的是人口增加的压力和功能配置升级，因土地发展因地理条件限制、规划限制以及有限的土地审批率等条件受到约束，加之房价最高，对于发展商来说，建筑成本和时间是最大的困难。悉尼的西面靠山，东面是海，北面和南面是国家公园，仅有的拓展空间只能在西北和西南面的狭窄范围之内。而澳洲另一大城市墨尔本则位于广阔的平原地带，拓展空间充足。仅由于地理条件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨尔本高30%。另外尚未充分建立和实施更有效的土地利用的法规，基础设施及其它服务投入不足，税收调节不到位等等原因，都使得悉尼的房地产市场可能在未来若干年内仍无法轻易解决供应短缺的矛盾。根据BIS Shrapnel的数据，悉尼2018年6月前的2年房价将下跌4%，经过通胀调节后，房价或实际下跌6%。
在《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中，为应对澳大利亚悉尼人口的大增长，明确提出了相应的发展策略，悉尼的发展正以一个“GLOBAL CITY”（含CBD和NORTH SYDNEY）全球化城市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市（分别为PARRAMATTA，PENRITH AND LIVERPOOL）组成的都市经济和地理空间长期发展新格局，其中定位了已经纯熟的10个SPECIALIZED CENTERS专业就业中心，如NORWEST BUSINESS PARK，RANWICK EDUCATION AND HEALTH CENTER，ST LENOARDS ICT CENTER等；11个存在的MAJOR CENTERS商业服务中心，如BONDI JUNCTION 和CASTILE HILL等；还有许多正在发展或规划中的不同功能中心。增加现有城市激活地区的住房密度。悉尼的Epping，North Ryde，Macquarie Park，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot 以及South Maroubra已经被鉴定为城市的激活地区。最大的就业增长区域定位西北区NORTH WEST（99000个就业增长）和西南区SOUTH WEST（80000个），然后才是传统的就业中心区SYDNEY CITY（58000个）。政府规划把悉尼的就业增长区域分为10个板块：中心区域（CBD和NORTH SYDNEY）、东区、南区、内西区、内北区、北区、东北区、中西区、西北区和西南区。
（二）墨尔本
1、人口概况
420万，每周人口增长1800人，目前的人口已经接近澳洲最大的城市悉尼了。墨尔本的移民多数来自亚洲国家，如中国（主要聚居在城市东部地区）、越
南、黎巴嫩及塞浦路斯等国，英国出生的新移民仍是主体，悉尼搬至墨尔本的新居民约1.12万人，在全澳10大人口增长区域中，有7个地区来自墨尔本的城郊，其中中国大陆出生华人人口比例在墨尔本的分布情况为：Box Hill（22%）、Clayton（17.8%）。预计到2025年墨尔本人口将增至540万，至2053年，墨尔本人口将超过悉尼，位居澳洲第一。
2、房地产市场概况
入门级住宅占有率下降，独栋别墅势头旺：40万澳元以下的住宅市场占有率从40.8%下降至33.3%左右，一般分部在西部及北部郊区，例如Melton，Wyndham 以及 Whittlesea郊区。据SQM的报告，2016年将是墨尔本房价的加速增长期，墨尔本清盘率将维持在70%左右；墨尔本人口数量持续增加，房屋空置率也在下降，租金会加速攀升，机构预测墨尔本2016年的房价增速预计为11%。需要注意的是，维多利亚洲政府已准备将墨尔本市中心CBD 扩大四倍，未来2~3 年，墨尔本CBD 的公寓市场或经历价格下行、空置率上升，租金回报率降低的行情。
六、中锐、碧桂园投资案例
（一）中锐
方式：教育起家（地产+教育协同发展拓展产业链），新加坡主板上市，与澳洲本土优质公司合作专注核心地段的产品开发，产品贴近澳本地需求。
地产+教育：中瑞地产是国内为数不多的在基础教育、国际教育、高等教育和教育园区项目开发领域具有丰富投资管理经验的房地产企业集团，其依托在房地产开发及教育投资领域的经验，以房产开发为核心，延伸周边产业链。
新加坡主板上市：2013年，中锐便宣布向新加坡本地企业RH能源(RHEnergy)展开反向收购计划，RH能源以3.79亿新元，配售5亿4927万股，每股0.69新元，外加2000万新元现金，以收购中锐集团旗下的中锐地产，完成这项 3.99亿新元的反向收购项目后，2014年8月，中锐地产正式登陆新交所主板，以利用新加坡成熟的法律环境和经商环境。
合作澳洲本土优质企业、转注核心地段开发：中锐已斥资6亿澳元拿下4个澳大利亚项目，2个位于悉尼，另2个位于布里斯班。1、悉尼项目为Parramatta CBD的一块核心地块和悉尼中心区Roseville，Parramatta是悉尼
地区第二大城市，泛西悉尼地区的经济金融中心和主要的商业服务中心，以及悉尼第二大CBD和全澳第六大CBD，中锐此举意在打造30层左右的城市公寓，成为该CBD内具有地标意义的建筑产品；Roseville是悉尼北岸传统富人区，邻近北悉尼高端华人社区Chatswood，在悉尼最发达的统计区域中排名前五，当地主要以中高收入人群为主，区域内各类配套资源丰富，项目规划为6栋独立式奢华多层洋房，在Roseville区域极具稀缺性和竞争力。2、布里斯班项目是位于Toowong的Illumina公寓和位于Nundah的VIVIR公寓，Illumina项目规划为一幢20层的公寓，内设五星级大堂，配备健身房、游泳设施、水疗、桑拿以及六星级餐厅等配套设施，项目紧邻Toowong火车站、David Jones百货及Woolworths超市，距布里斯班CBD约3公里，车行5分钟可到达世界名校昆士兰大学；VIVIR项目规划为两幢多层电梯公寓，临近新兴的产业区和机场，人口众多，距离布里斯班CBD约8公里，紧邻Nundah火车站、Nundah购物中心。
中锐拿项目有一个共同特点，即这些项目非常贴近澳洲本地的需求，同时适合来自中国的留学生、移民。在澳洲合作伙伴的选择上，中锐在布里斯班的合作企业为Property Solutions公司，成立于1990年，是布里斯班有一定知名度的房地产开发商之一，已在布里斯班开发了多个知名的住宅、商业综合体、办公、产业地产的标志性项目。在跨国经营管理方面，中锐主要组建以本土人才为骨干的开发团队。中锐计划在澳洲进行持续稳定的投资开发，因此从项目启动之初，就整合了澳洲本土的银行、律师、设计、工程、营销等房地产开发领域的专业机构和资源。
（二）碧桂园
困境：城镇规划审批慢，耽误项目建设进程。
澳洲是碧桂园仅次于马来西亚的第二大海外投资目的地，其两大主要项目概况如下：
悉尼西北部项目：斥资7300万澳元，位于悉尼西北部，面积1.76万平方米，拟发展约815套公寓及配套商铺，属高档住宅项目，是碧桂园首个在澳洲的住宅市场项目。
悉尼莱德花园：位于留学生聚集区，周边共有8所大学，属于高端公寓产品，并配置生活及商业配套，该项目已在2014年进行推售，主要针对国内买家。据
碧桂园首席财务官表示，该项目通过莱德市政府规划审批的过程很艰难，耽误了项目建设和公司进军澳洲的进程。
碧桂园计划在悉尼和墨尔本兴建7~8个新项目，但悉尼项目的规划问题和两个城市房市发展减速或使碧桂园改变投资决定。
七、投资风险及机遇
（一）投资风险
投资风险主要分为系统性风险与费系统性风险：
1、系统性风险
主要有土地政策波动，房地产市场价格波动，强势竞争对手带来的竞争风险，汇率波动风险，消费者购买力不足的风险，关联行业不配套的风险，利润汇出等相关金融风险等。
2、非系统性风险
主要有项目所在地位置不佳，拿地成本过高，地产项目定位不当，户型设计不足，项目定价不当，目标客群判断失真，与当地政府、劳工关系处理不当等。（二）投资机遇：增长需求，重量级区域市场机会，重点地产类型机会等。八、结论
近年来，澳大利亚房地产市场持续升温，中国企业赴澳投资日趋活跃，国内部分一流地产商均有涉足，瑞士信贷银行此前的报告指出，2014年5月~2015年5月，中国投资者和移民在澳大利亚总共购买约87亿澳元的房地产物业，占该国房地产供应的15%，同比增长60%。不少专家表示，澳洲经济正处于矿业繁荣结束后的转型时期，新屋营建是转型的关键环节，但澳洲两大房地产市场——悉尼和墨尔本经过三年的强劲增长后，或进入减速时期。
战略投资部 2016年8月19日
新加坡市场调查报告分析
题目：新加坡电信进入中国大陆市场的营销环境调查报告 学生姓名： 院系：管理学院工商管理系 专业、班级：09级市场营销4班 学号：040620090173 任课教师：卢银飞 二〇一二年十一月二日
摘要 新加坡电信有限公司（SingTel）是新加坡最大的电信公司，公司有联合性的手提用户(七千八百万人)，用户来自不同地方。新加坡电信也是在亚洲第二最大的无线网络公司。1992年，新加坡前政府独占私有化，而在2003年分拆新加坡邮政，现在正集中于提供网络服务、手机和固网电话服务。新加坡电信强烈地增加新加坡以外的市场，和拥有局部经营者的股份，包括澳大利亚电信业者Optus公司的100% 股份，在2000年获得英国大东电报局和其他Optus 股东的股份。 中国大陆的通讯行业作为国有的自然垄断行业，新加坡电信进入中国大陆市场须利用PEST模型分析法作为国际市场营销的依据来完成这一任务。 新加坡电信所做的的环境分析有：政治法律环境（P)，主要分析了国际关系、方针政策及法律环境；经济环境（E），主要分析了中国大陆通讯市场经济形势与经济发展水平、居民的收入水平；社会文化环境(S),分析了中国人口因素、人口结构、消费观念和传统文化等；物质技术环境（T)，主要分析了中国通讯行业的技术情况、新加坡电信自身在技术上的追求。 关键词：政治法律环境、经济环境、社会文化环境、物质技术环境
目录 一、摘要??⒈ 二、新加坡电信进入中国大陆市场的意义??3. 三、环境分析?3. (一）政治法律环境?3. (二）经济环境??4. (三）社会文化环境??4. (四）物质技术环境??5. 四、结论??6.
澳大利亚房地产市场投资分析报告
澳大利亚房地产市场投资分析报告 一、澳大利亚地区及社会环境概况 （一）行政区概况 澳大利亚领土面积770万平方公里，西面环海，有六个洲和两个领地，截止至2015年12月14日，各地区概况如下： （二）经济、社会等概况 1、经济、社会环境稳定，投资房产保障性高 人口：截止至2016年1月，澳大利亚总人口约2416万，其中一半居住在悉
尼和墨尔本两大城市。 经济：2015年，澳大利亚GDP为1.59万亿美元，列全球第12位，人均333473美元，仅次于瑞士，位居全球第二。澳大利亚是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一，多种矿产出口量全球第一，且绵羊数量和出口羊毛最多，金融业、商业、旅游业和服务业发达。 由于人口高速增长，为满足人口需求，房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要产业，房价基本维持在平均7年翻一番、平均增幅接近10%/年的水准，由于经济的持续健康发展及政府科学、合理的引导和调控，澳大利亚的房地产市场从未出现过大的下跌，投资风险极低。 2、教育 澳洲共有38所大学及230多所专科技术学院，几乎都是政府公立学校，私立大学共2所：澳洲圣母大学和邦德大学，两所大学的文凭均受国家教育部认可。38所大学中，10所属于全球前100强大学，剩余20多所大学均为全球500强大学，平均水平高于美国，澳洲教育体制由所在洲政府管辖，教育质量由联邦政府控制管理，因此澳洲各大学教学质量相对平均，规范程度高，且澳洲人平均花费21年时间完成小学至大学的教育，人口素质高。 3、福利 澳洲政府为个人的总医疗开支埋单70%，远高于美国，除医疗、养老金、孕妇补助金、失业救济金等常见福利外，还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴等各项福利。 4、居住环境 澳大利亚是农业大国，均为天然产品，政府对食物检疫极其严格，由于澳大利亚空气及环境质量较好，澳洲、人均寿命在世界排名第二。 （三）澳大利亚对中国企业的整体态度 澳大利亚是中国的第二大投资对象国，2015年中国对澳大利亚的投资总额为111亿美元，同比增长32.9%，投资范围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能源等多个领域，但近年来，澳大利亚已对中国的投资持越来越谨慎的态度，以中国企业租赁澳北部达尔文港99年的问题为标志，澳方在今年3月底加强了针对外国投资的审查程序。
澳洲电力市场情况简介
澳洲电力市场情况简介 Prepared on 22 November 2020
澳洲电力市场简介 1. 电力市场基本概况 澳大利亚从1990年开始进行电力市场化改革，1998年澳大利亚国家电力市场(NEM)建立并正式投入运营。澳大利亚国家电力市场于1998年12月13日投入运行，目前涵盖了昆士兰、新南威尔士、澳大利亚首都地区、维多利亚、南澳和塔斯马尼亚6个行政区域，仅西澳和北部特区尚未加入国家电力市场。NEM中有200多家大型发电企业、5个州的输电网和14个主要配电网，为900余万用户提供电力服务，约占全国总电量的89%。 NEM分为电力批发市场和电力金融市场。电力批发市场采取电力库(Pool)模式，澳大利亚能源市场运营机构(AEMO)负责集中调度和交易，对于受AEMO调度的机组，所有电能交易都必须通过AEMO的集中交易平台进行交易，AEMO每半小时公布一次电力市场现货价格。市场的主要购电方是零售商，终端用户也可直接从中购电，但是这种情况比较少见。2011～2012年，澳大利亚国家电力市场的交易电量约1830亿千瓦时，成交额为57亿澳元。 除现货市场外，发电商和零售商还可参与电力金融市场。发电商与购电商可根据双方协商确定的履约价格签订长期或短期的双边交易合同（差价合约），也可以在政府批准的证券期货交易所，比如澳大利亚股票交易所进行电力期货交易。目前，期货市场涵盖了维多利亚、新南威尔士、昆士兰和南澳，交易电量规模约为现货市场的2倍。
2. 售电领域概况 全澳洲拥有28家售电公司，其中实力最强的4家售电公司分别是Origin Energy公司、AGL 3. 典型发电企业介绍 AGL是澳洲最早的能源公司，拥有175年经营历史，同时也是澳大利亚最大的上市证券交易所的所有者，在澳洲境内开发传统和可再生能源发电项目。AGL拥有各种不同类型的电厂，涵盖了传统热电以及包括水能，风能，太阳能和生物质垃圾填埋气在内的可再生能源。2014年AGL电力用户数量万人，售电量27802GWh，其中普通居民用户电量14839GWh，工商业用户电量12963 GWh。
南新澳洲花园房地产开发项目工程可行性研究报告重点
三亚钻石山房地产投资有限公司南新澳洲花园”房地产开发项目工程 可 行 性 研 究 报 告 海南****咨询有限公司 0 一0年七月三十日
三亚钻石山房地产投资有限公司
第一章：总论 (4) 第一节：项目提要 (4) 第二节：可行性报告依据与范围 (7) 第二章：项目背景 (8) 第一节：项目承建单位简介 (8) 第二节：建设项目的有利条件 (8) 第三节:项目建设的必要性 (10) 第三章:项目本身及市场情况的分析 (12) 第一节:中国房地产发展状况 (12) 第二节：三亚市房地产市场环境分析 (14) 第三节:项目定位分析 (16) 第四节：项目规划 ................................................... 2 0第五节：项目周边环境分析 (22) 第六节：本项目利弊分析（SWOT分析法） (22) 第四章：项目方案 (25) 第一节：场地选址 (25) 第二节：项目设计内容与规模 (25) 第三节：三亚市房产销售市场分析管理定位 (31) 第五章:管理组织机构和土建工程 (61) 第一节：管理组织机构 (6)
南新澳洲花园项目可行性研究报告 第二节：土建工程 (69) 第六章：项目实施进度安排 (70) 第七章：营销策略及销售计划 (71) 第八章：投资估算与资金筹措 (74) 第九章：财务效益评价.............................................. 7 5第十章:结论与建议 (81) 附表 (82) 第一章总论 第一节项目提要 一、项目名称：三亚南新澳洲花园 以下简称本项目。 二、项目建设地点：本项目位于著 名的国家级旅游区三亚市荔枝沟。荔枝沟犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬 -3 -
西那卡塞市场调研分析报告 (1)
盐酸西那卡塞调研报告 目录 一、概述： 盐酸西那卡塞通过增加钙敏感受体对细胞外的钙浓度敏感性来直接降低甲状旁腺激素水平。适用于治疗进行透析的慢性肾病（CKD）患者的继发性甲状旁腺功能亢进（SPTH）、甲状旁腺癌患者的高血钙症和治疗不能接受甲状旁腺切除术的原发性甲
状旁腺功能亢进引起的严重高血钙症（来源：FDA说明书2011版；2007版仅有前两 种适应症） 2004年3月由Amgen开发在美国经FDA批准上市，用以治疗继发性甲状旁腺机能亢进，商品名Sensipar。2004年12月，该药在欧洲以同样的适应症上市，商品名Mimpara. 2008年1月，盐酸西那卡塞由Kirin(now Kyowa Hakko Kirin)开发后在日本上市，用以治疗继发性甲状旁腺功能亢进（SHPT），商品名年1月，盐酸西那 卡塞在加拿大、澳大利亚上市。 二、审批情况 目前国内在审批情况如下表： 三原研药销售情况 通过分析安进公司04-12年公司年报数据得出该药物大概的销售状况如下（单 位：百万美元）： 若以此增速预算，本年度该药物在美国销售额可达亿美元。而除美国外的市场份额
为7900万美元，增速8%。照此计算，全年额度可达亿。2012年全年额度已达亿美元，本年势必会冲破10亿美元大关，成为重磅炸弹级药物。 从以上两图看来，该药物销售持续增长。该药物全球市场08-12年四年复合增长率为%，美国市场08-12年四年复合增长率为%。目前国内尚无该药上市。 网上搜索其价格，在一家名为加拿大白求恩药房（）的网上药店有售，价格如 下图。 四、甲状旁腺相关疾病临床现状： 甲状腺与甲状旁腺： 甲状腺和甲状旁腺是两种独立的内分泌腺，有完全不同的功能。 甲状腺形如蝴蝶，两叶各位于气管一侧，由一条甲状腺组织连接。甲状腺产生甲状腺素和三碘甲状腺氨酸，调节人体的新陈代谢。这些激素增加，提供能量和刺激组织生长修复的生化过程就加快；甲状腺激素减少，这些过程就减慢。甲状腺C 细胞分泌的降钙素（CT）降低血钙的水平。而甲状旁腺由四个腺体组成，每个小如一颗豌豆，都是位于甲状腺后面，深埋于甲状腺内。这些腺体分泌甲状旁腺激素（ＰＴＨ），与降钙素和维生素D（1,25-（OH）2D3）共同起作用，调节血液的含钙量。甲状旁腺激素的作用与降钙素相反：前者提高血钙量，方法之一是使骨骼把钙释入血流；后者于需要时降低血钙量。两者中，甲状腺激素在稳定血钙量方面所起的作用 较大。 附：三种激素对钙磷的调节 甲状旁腺疾病： 甲状旁腺疾病分为两大类：甲状旁腺功能亢进（简称甲旁亢）和甲状旁腺功能减 低（简称甲旁低）； 本次立项调研产品主要与甲状旁腺功能亢进（简称甲旁亢）有关，相关疾病概述如 下： 甲状旁腺最重要的功能是通过增加或减少甲状旁腺激素的分泌量来维持人体血钙水平的相对稳定。甲状旁腺功能亢进症简称甲旁亢，指甲状旁腺分泌过多甲状旁腺激素（PTH）。甲状旁腺功能亢进可分为以下四种：
印尼市场调研报告成品
印尼聚氨酯市场调研报告 一、印尼概况 1、宏观经济 印尼是东盟最大的经济体。农业、工业和服务业均在国民经济中发挥重要作用。其中农业和油气产业系传统支柱产业，但其制造业体系比较薄弱。政府重视吸引外来投资、加强基础设施建设、增加就业机会、消除贫困、加强法制建设和反腐工作。 今年2月，印尼最主要的5大非油气进口来源均来自亚洲：中国、日本、泰国、新加坡和韩国。其中，印尼从中国进口非油气商品21.4亿美元，其中进口最多的是机械设备，约5.92亿美元，其后依次为电器（4.51亿美元）和钢铁制品（9570万美元）。 2、制造业发展现状 与东盟其他国家相比，印尼的制造业总体水平比较差。主要问题包括:生产装备落后，产品科技含量低；劳动力素质低；企业规模小；进口原材料和中间产品比重上升造成产品生产成本对汇率敏感度较高；产业地区分布不均衡等。 3、政府发展规划 (1)发展目标 a）推动制造业发展，保证其年均增长速度达到8.58%。 b）提高制造业原材料和最终产品的国内市场份额，积极应对来自国外进口商品的激烈竞争。 c）推广应用制造业产品规范化生产模式以提高国内产品的竞争力。 d）把制造业生产基地尤其是自然资源加工业从爪哇转移到其它地区。 2）优先领域 为了改善产业结构，未来五年制造业发展的优先领域为：石油化工业；纺织业；食品和饮料 行业；海产品加工业；制鞋业；棕榈椰子业；木材（包括藤竹）加工业；橡胶及其制品业；造纸业；电子机械器具业 3）优惠政策 为促进上述产业发展，印尼政府将大力建设相关的基础设施，提升爪哇岛以外特别是印尼东部的产业集群地位。同时政府为提升中小企业的竞争力制定了一系列鼓励和支持政策，包括通过税收优惠、技术保险来鼓励中小企业和合作社的工业技术研发活动 4、新闻态势 2012-05-29，今年第一季度印尼制造业继续保持增长 2012年第一季度印尼制造业继续保持增长。在肥料、化工、橡胶、食品和烟草等行业的带动下，今年第一季度印尼非油气类制造业增长6.13%，高于去年同期的5.9%。其中，肥料、化工、橡胶等行业同比增
电力行业市场分析调研报告
目 录 上篇：行业分析提要 .................................. 1 I 行业进入／退出定性趋势预测 ........................ 1 II 行业进入／退出指标分析 (3) 一、行业平均利润率分析 ..................................... 3 二、行业规模分析 ........................................... 3 三、行业集中度分析 ......................................... 4 四、行业效率分析 ........................................... 5 五、盈利能力分析 ........................................... 5 六、营运能力分析 ........................................... 6 七、偿债能力分析 ........................................... 6 八、发展能力分析 ........................................... 7 九、成本结构分析 ........................................... 8 十、贷款建议 . (11) III 行业风险揭示、政策分析及负面信息 (13) 一、风险揭示 .............................................. 13 二、政策分析 .............................................. 13 三、负面信息 . (15) IV 行业动态跟踪分析评价 (19) 一、行业运行情况 (19) 电力行业分析报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
以澳洲房地产为例谈目标市场和买方市场的定位
以澳洲房地产为例谈目标市场和买方市场的定位 以澳洲房地产为例谈目标市场和买方市场的定位作者：佚名 时间：2008-9-26 浏览量： 过去的6年是澳大利亚房地产市场最为活跃,房产升值最快的阶段。然而,尽管买方市场十分强劲,澳大利亚的房产投资商和开发商并没有出现一哄而上、任意开发的现象。民用住宅房的供需市场始终保持平衡,商业办公用房的空置率亦仅为6%~7%。澳大利亚的房地产市场低风险、高稳定性的特点不仅得益于很好的市场调控,更主要是每个投资商有正确的市场定位分析,使得买方和卖方各取所需,彼此受益。从中我们也可以学习一二。 在一个房产项目进行开发之前,开发商需根据买方情况自问以下几个问题:谁是最有可能的买方群体?什么是这些买方群体最想要得到的?这个项目可以为买者带来什么?怎样才能使该项目赢得最好的市场份额?这些问题一方面体现项目本身的特征,如房子的设计,质量和维护。另一方面涉及该项目如何通过房子这一载体而传递购房者所希望得到的东西。要解决这些问题,如何进行正确的市场地位,以及如何判断不同市场群体的需求十分关键。市场策略的第一步是确定目标购买群体。 .wHo “谁是最有可能的买家”是一个最根本的问题。这涉及人口状况、社会经济因素以及消费者的消费趋向。其中包括的要素有年龄分布情况、收入、职业、家庭结构和房产的使用情况等。分析这些数据便可以判断人口发展趋势,从而建立一个潜在买房群体的直观图。 另一方面需搞清楚潜在的购房者目前所居住的地理位置。这将直接影响到未来房产项目所欲选择的开发区域。因为通过对他们目前居住位置的了解,可以分析如果这些潜在购房者一旦决定新的居所,哪些区域是他们的首选。这些被买方首选的物业区域可能是相对较集中的区域,或是分散在各个地方。所谓买房者集聚区域是指当主要的购房者欲搬移其原来住所时,其最可能被选择的下一个定居地。 “为什么购房者要搬离他们目前的住所?”这一问题涉及购房者的行为、动机和利处。从市场的角度分析,这一研究将会直接影响到项目的设计,环境及价位。例如是否房价可以吸引潜在的购房者搬移他们当前的居住地?足以吸引他们的房价应是多少?是否一些购房者宁愿要一
大洋洲茶叶市场调查报告
澳大利亚茶叶市场调查报告 报告人：09GM107 一、摘要 借助许多手段我们深入调查了澳大利亚的茶叶市场并对中国茶叶进军该地区提出了一些建议。1）调查发现澳大利亚的茶叶消费主要是依靠进口为主的。2）该地区对茶叶的消费主要以红茶为主，但近几年来，我国对该地区的绿茶出口量大幅增长，特种茶出口量也有所增长。3）随着经济全球化的快速发展，澳大利亚对茶的供求量也在增加，但是，澳洲茶叶市场竞争激烈，目前中国茶叶所占的市场份额不大。4）通过对澳洲茶叶市场的前景分析，中国茶叶进军该地区必须提高产品、产业和企业竞争力。 二、调研情况介绍 该地区文化和饮料的习惯 澳大利亚全国人口2600万，白人占95%，70%的居民集中在 沿海12个城市。居民普遍喜饮红茶，习惯加糖和牛奶，人 均消费量约0.95公斤左右（见表1），茶叶一直是家庭中 的基本饮料。 表1：澳大利亚、年人均茶叶消费量 单位：千克
澳大利亚受英国茶文化影响，一直都是世界主要的茶叶消费国，而且茶叶主要依靠进口。在饮茶习惯上，该地区居民喜欢引用牛奶红茶或柠檬红茶。对红茶的花色品种，钟爱茶味浓厚、刺激性强、汤色鲜艳的红碎茶。由于澳饮的是调味茶，因此，强调一次性冲泡，饮用时还须滤去茶渣。 因此，从该地区的文化和饮茶习惯看，该地区的茶叶需求量是很大的，并且以红茶为主。因此茶叶市场的潜力是巨大的。 澳大利亚市场对茶叶的需求状况。 澳大利亚居民大多原籍为欧洲，尤以英籍为多。所以，历来就 有饮茶习惯。澳大利亚进口茶叶迄今已有近一百年的历史，曾 是世界上五大茶叶进口国之一，平均年进口量在2万吨左右， 近年虽有所下降，但进口数量的辐度一直比较稳定（见表2）。 进口茶中98%是红茶。澳进口的茶叶属于中低档茶，主要分 两大类，第一类是BOP和BP型碎茶约占770%，用于拼配包 装250克的低盒小包装茶；第二类是BOPF型（碎）茶， FANNING型（片）茶和DUST型（末）茶约占30%，用于拼 制袋泡茶，品质要求外形整洁，内质浓度中和性好，茶汤和叶 底红亮。此外，澳对进口茶叶的包装要求十分严格，必须采用
澳大利亚电力市场模式
澳大利亚电力市场模式 1.澳大利亚电力市场的简介 澳大利亚国家电力市场是以发电商、配电商、网络服务商、购电商、消费者（含零售商和终端用户）、特殊成员为主体，并由电网这个载体构成，通过现货交易和金融合约交易（差价合约），实现电力批发或电力零售交易。 在电力市场交易中，发电商通过竞争把发出的电力卖给电力批发市场，市场把电力批发给零售商。终端用户也可以通过合约形式从电力市场的发电商直接购电，而不通过零售商，称为购电商。在零售市场上，零售商把批发到的电力卖给大小不等的终端用户，大的用户可以自行选择配电商。初期新州电力市场只允许超过10MW的大电力用户在电力市场中可以自由选择自己的供应商，以后逐步放开用户，到1999年推行到全部家庭用户。（市场规定，超过30MW的发电厂必须加入批发市场） 2.电力市场的特点 1、市场各参与方参加的电力供应和购电的竞争性批发市场； 2、开放式的电力系统体系，上网各方不受歧视对待； 3、上网电厂和用户的上网设备必须保证电力供应的安全性和满足供电标准的特殊性； 4、具有透明度的全国统一法规调控体系。 3.电力市场的交易主体 1、全国电力市场有限公司。负责管理批发市场的运行和电力系统的安全，负责依据法规中 的条款对批发电力市场实行管理，为各参与者注册，管理现货市场，与电网服务公司一道协助电力规划，作为市场的操作员，并根据上网报价与投标价，以满足电力需求的最小成本为原则，对计划的发电量和负荷进行调度； 2、发电商 3、市场用户。包括零售商或最终用户，零售商代表其特权用户和选择不直接从市场购电的 非特权供电用户从电力批发市场购电；最终用户在其工厂、办公室及家庭消费电力。4、电网服务机构。它拥有（或租赁）和经营输电网与配电网。该机构必须向NEMMCO进 行电网企业的注册，同时，欲进行电网企业注册的机构必须向ACCC提供无歧视接网的承诺。 5、其他市场成员。包括系统运营人和配电系统运营人。所谓系统运营人是指为履行 NEMMCO的电力系统安全职责目的而由NEMMCO制定的代理机构；所谓配电系统运营人是指负责管理配电系统各部分控制和运营的机构（包括在电力系统发生事故时负责调度的机构）。 4.电力市场的运作 5.1现货市场 现货市场交易：现货交易，是由发电企业通过市场竞价产生的次日或者未来 24小时的电能交易，以及为保证电力供需的即时平衡而组织的实时电能交易 市场基本结构：
对澳大利亚房地产中介有哪些误解
对澳大利亚房地产中介有哪些误解 篇一：myfun澳洲房产网总结雇用澳洲房产中介的5大理由 myfun澳洲房产网总结雇用澳洲房产中介的5大理由 澳洲房产中介将代表您搜索房源、审核房产、购买房产，并收费相关服务费用。您也许会好奇，为什么买家会愿意在原本就昂贵的购房费用的基础上，再花额外的费用？实际上，当买家想要购买一套房产用来自住或投资时，往往会雇佣一位房产中介，以下就是myfun澳洲房产网总结的雇佣房产中介的5大主要原因。 澳洲房产中介与客户愉快地沟通 澳洲房产中介是经验丰富的专家。他们知道要寻找怎样的房产，清楚在参观房产之前应该咨询哪些问题。在购买的过程中，他们会保持公正客观的良好状态，不夹杂个人情感，直入主题。即使您清楚自己该做什么，但这却是他们每天的日常工作。 他们清楚的知道，如果形式太好，则更须谨慎，他们也懂得如何运筹帷幄。他们并非从不出错，但经验十足，这就意味着他们能让您在像战场一样的房地产市场立于不败之地。 他们清楚，如果形式太好，则更须谨慎，他们也懂得如何运筹帷幄。深入了解：购买房产时7个必要咨询的问题 当地人的真实见解 myfun澳洲房产网提示，一位出色的销售中介会帮助您以最高的价格
售出您的房产，因为他们了解当地房产市场的详情。同样的，房产中介对自己的工作领域也了如指掌，能为您提供真诚、准确的建议。举例来说，他们可以判断出一套房产是否要价过高，或此城区未来会否有开发项目与之毗邻，因而使其成为一项明智的投资之选。他们也能根据数据看出市场的真实情况。 对过去的情况了如指掌，便可为未来的预测打下坚实的基础。然而，没有人可以预测到未来将会发生什么，因此最好有一位有先见之明的人为您掌控大局。 对过去的情况了如指掌，便可为未来的预测打下坚实的基础。 房产中介可去到您力不能及的地方 如果您想在别州购房，除非您精通克隆技术，否则您无法一次同时置身两地，去参观房产并与房主会见。 澳洲房产中介带客户寻找房源 您需要一位值得信赖的人代表您去到您无法到达的地方。一位指定的澳洲房产中介则可以代表您去到您真的需要去的地方， 如有一位专家可帮您打理复杂繁忙的购房事宜，那将是您莫大的福音。当您整日忙于生活和工作，您一定不愿意再花费时间于意向房产的难懂条文或安排时间，但失约或错过一封邮件都有可能付出不必要的代价。 如果与房产中介合作，就意味着有一位合作伙伴为您工作。在工作时间内，他们将会在您有需要的时候全身心帮助您。他们就如同澳洲房产市场的噪音缓冲器一般，让您专注于需要关注和处理的事宜。
@澳大利亚网络游戏研究报告(内文)
目录 I. 概念定义 II. 研究方法 III. 报告正文 1.网络游戏概念 1.1. 电子游戏定义及分类 1.2. 网络游戏定义及分类 1.3. 不同类型网络游戏特点及差异 2. 澳大利亚网络游戏市场发展概述 2.1. 澳大利亚网络游戏数量 2.2. 本土游戏和国外游戏比例 2.3. 网络游戏画面内容受欢迎程度 2.4. 网络游戏音乐内容受欢迎程度 2.5. 网络游戏音效内容受欢迎程度 2.6. 各网络游戏市场占有排名情况 2.7. 与网游相关的政府政策 3. 澳大利亚网络游戏市场产业链及商业运做流程分析3.1. 网络游戏市场产业链结构 3.2. 网络游戏商业运做流程 4. 澳大利亚网络游戏产业运营模式分析 4.1. 产品代理与研发 4.2. 虚拟道具的发展现状与前景
4.3. 衍生产品的发展现状与前景 4.4. 产业营销渠道的发展现状与前景 5. 澳大利亚网络游戏玩家的基本属性分析5.1. 网络游戏玩家性别分析 5.2. 网络游戏玩家年龄情况 5.3. 网络游戏玩家文化程度分布情况 5.4. 网络游戏玩家网龄以及游戏年龄情况 6. 澳大利亚网络游戏玩家游戏行为分析6.1. 网络游戏玩家玩游戏的主要目的 6.2. 网络游戏玩家看中的游戏因素 6.3. 网络游戏玩家玩游戏的主要地点 6.4. 网络游戏玩家花费在游戏中的时间6.5. 网络游戏玩家玩游戏的时间段 6.6. 网络游戏玩家对游戏的黏着度 6.7. 网络游戏玩家购买游戏点卡的主要地点6.8. 网络游戏玩家了解游戏信息的主要途径6.9. 网络游戏玩家经常购买的游戏杂志6.10. 网络游戏玩家离开某款游戏的原因 6.11. 网络游戏玩家玩游戏时的上网方式 7. 澳大利亚网络游戏玩家的游戏偏好分析7.1. 网络游戏玩家最喜欢的游戏类型 7.2. 网络游戏玩家在游戏中喜欢做的事情
澳大利亚矿业投资环境分析
国外矿业 澳大利亚矿业投资环境分析 张 华 (中国国土资源经济研究院?北京101149) 摘 要 本文概述了澳大利亚的自然地理条件、交通条件以及经济发展概况等矿业投资外部环境,进行了矿产资源勘查开发技术经济条件分析,并从与我国的外交关系、鼓励外商投资的政策、税收优惠政策、外汇管理制度、对外贸易管理及关税政策等方面分析了其对矿业投资的影响。 关键词 澳大利亚 矿产资源 投资环境分析 ENVIR ONMENT FOR INVESTMENT T O MINING IN D USTR Y IN AUSTRAL IA Zhang Hua (China Territorial Resources Research Institute101149) Abstract:The paper introduces in brief Australiaπs geographical conditions,traffic conditions,mineral resources and their exploitation.The environment for investment to mining industry in Australia is good because the country exercises favorable and positive policy in the fields such as diplomatic relationship,foreign capital acceptance,taxes levy,administration of foreign exchange,customs duty and foreign trade.The relationship between China and Australia keeps always good,so Australia is a good cooperative partner for China in the field of mining industry. K eyw ords:Australia,Mineral resources,Environment for investment 1 概 况 (1)自然地理条件 澳大利亚面积为768123万km2,人口约1900万,是世界人口密度比较低的国家。它四面环洋,地理构造可分为东、中、西三个部分:东部为山地,海拔一般在800～1000m之间,沿海为平原,但比较狭窄。中部为平原,海拔在200m以下。西部为高原,海拔200～500m,大部分是沙漠和半沙漠。西部和内陆沙漠干旱少雨,沿海地区属热带气候,南部和西南部沿海地区属亚热带地中海式气候。 (2)交通条件 澳大利亚交通运输便利。远洋运输在其对外贸易中占重要地位。澳大利亚大约有66个重要的商业港,其中墨尔本是其最先采用集装箱运输的港口,是南半球最大的集装箱运输港口,与全世界大约110个国家和地区、200个外国港口有贸易联系。它装卸的货物约占澳大利亚海运国际贸易值的1/4。有“澳大利亚通往世界的大门”之称。悉尼亦为澳大利亚的重要贸易港。弗里曼特尔是西澳的主要海港,赫德兰系主要的矿物出口港之一。 (3)经济发展概况 澳大利亚是一个经济比较发达的国家,目前,其国民经济主要由农牧业、矿业、服务业和制造业等4大类组成。 矿业是促进国内经济增长的支柱。澳大利亚拥有极为丰富的矿产资源,是世界主要矿产生产国和出口国之一。 澳大利亚矿业的繁荣主要依赖于该国持续对矿产勘查的重视。在最近20多年里,澳大利亚是世界各国勘查费用投入最多的国家,尤其进入90年代,勘查费用更是逐年上升,其结果是不断发现新矿床,储量和储量基础不断增加。 2 矿产资源勘查开发技术经济条件分析 (1)已知矿产资源储量及其分布 澳大利亚矿产资源极为丰富,是西方世界仅次于美国、加拿大的第三大矿产国。矿产资源种类多,储量大,品位高。只有白金、钴、钼、萤石等少数几种矿物资源蕴藏量稀少或缺乏。拥有的金属 27中国矿业2001年第10卷第1期
从澳大利亚国家电力市场运行看我国电力市场发展
从澳大利亚国家电力市场运行看我国电力市场发展 发表时间：2018-04-19T10:17:08.993Z 来源：《电力设备》2017年第33期作者：赵海吉 [导读] 摘要：随着社会的不断发展，人民群众对于电力的需求越来越高，相应的也给电力市场的运行提出了更高的要求。 （国家电网公司东北分部辽宁省沈阳市 110180） 摘要：随着社会的不断发展，人民群众对于电力的需求越来越高，相应的也给电力市场的运行提出了更高的要求。本文主要介绍了澳大利亚在实行电力改革之后的电力市场现状，对澳大利亚的电力市场运作进行了详细的分析，在此基础上，对我国的电力市场发展提出几点思考和建议。加强电网的监管和合理定价等方式都能够有效激活当前国内的电力市场运行，创造良好的电力运行环境。 关键词：澳大利亚；国家电力市场；运行；发展 随着时间的推移，不但人们普遍的用电量上升，大众对于电力市场的运行也更加关注。目前业内人士对于当前的电力市场运行也进行了一定深度的探究，部分人士发现澳大利亚的电力市场运行对于我国有重要的启发和影响。在实施电力改革之前的澳大利亚电力工业主要是由六个州和首都地区对发电和电力市场进行垄断性经营。尤其是改革之前，澳大利亚的电力市场基本处于政企不分的情况，所以也造成了国家电力市场缺乏一定的监管。在澳大利亚进行电力改革以后，这种情况就得到了有效的缓解。下面笔者将对澳大利亚的电力改革和国家电力市场的运行进行详细的介绍。 一、研究背景分析 在实行电力改革之前的澳大利亚电网基本上都是各个州的政府进行集中的管理，各个州单独运行，几乎没有全国范围的电网运行，即使有一部分州之间建立了电网的联系，也是极个别的情况。澳大利亚地广人稀，人口分布不均，大部分的人口集中在比较发达的新南威尔逊和维多利亚州等地区，这些州的电力需求较高，占到了全国耗电总量的一半之多。 澳大利亚州内的电力单位主要是各自经营，电力市场不统一。电力市场的竞争基本都是在州内展开，电力市场处于垄断经营的阶段。这种垄断导致的直接结果就是电力行业的服务质量比较差，上文提到电力单位几乎是政企合一的形式，政府需要支付高额的成本，严重影响了当地政府的财政运行。另外电力市场的垄断还导致了消费者权益受到严重的侵害。为了解决这一问题，联邦政府联合各州政府讨论之后，决定改革现行的电力管理制度。首先体现在放宽国家电力市场，准许非国有经济开放电力市场，以此来促进国家电力行业的竞争。除此之外，政府对于发电单位的竞争保持鼓励的态度，希望能够以此来激活电力运行，提升用户的满意度。 二、澳大利亚电力工业与电力市场的基本情况 我国之所以能够借鉴澳大利亚的电力市场运行经验是因为澳大利亚实行电力改革以前电力市场与我国有些相似。电力工业主要由州政府所属，或者是由几个州政府联合所属，对于发电、输电和配售电等进行垂直统一经营模式。在1991年的时候澳大利亚政府开始了轰轰烈烈的电力工业改革；在1993年的时候，维多利亚电网发、输、配进行了分离；到了1998年12月，澳大利亚国家电力市场建立。 澳大利亚国家电力市场属于强制型的电力市场。根据澳大利亚的市场管理规则规定，装机容量超过50兆瓦的发电商必须要通过竞价的方式将电力出售给电力库、零售商和大用户，通过输配电网络按照市场价从电力库购电并由零售商将电力零售给终端用户。发电商需要提前两天向电力管理部门提交自己的报价，报价须按照每台机组申报，内容是交易日当天每30分钟的发电价格，可根据容量的不同最多分10类申报不同的价格。 电力市场管理公司根据机组报价和负荷需求预测，对机组进行报价排序，安排预调度计划，并得出系统各时段预测电价。电力市场管理公司向市场公布各时段预测价格，同时分别通知每个发电商其交易日的发电计划。在第一次报价完成以后，发电商还可根据电力市场管理公司公布的市场预测价格和自己的发电计划，分别调整其发电报价，进行多次报价。电力市场管理公司根据发电商报价的修改情况，修正和公布预调度计划及系统价格。在调度执行前五分钟，电力市场管理公司最终锁定调度目标和市场价格，并将电子调度信号直接发送给相关的发电机组。市场价格仍为每30分钟一个价格，采用30 分钟内每5分钟的价格的平均值。 澳大利亚国家电力市场主要服务于东南部几个州，不同电网之间联络线及州内电网部分线路存在输电功率约束问题，所以部分时段电网无法按照国家电力市场范围内发电价格进行统一调度。为了能够妥善解决这个问题，澳大利亚国家电力市场引入分区定价的机制，电力市场内电网不同部分之间输电流出现阻塞情况的时候，需要根据阻塞线路将电网划分成不同的区域，分区计算价格。根据以上国家电力市场区域定价的原则，区内电价以满足负荷要求的最高价格为准。 三、澳大利亚国家电力市场运行的效果 澳大利亚最初实施电力改革的原因就是解决电力市场垄断情况，解决政府的财政问题，同时提升用户的用电质量。所以在澳大利亚国家电力市场运行的过程中，增强了不同发电企业的竞争态势，让电力资源得到了优化配置，并一定程度上降低了用户的用电价格。其次由于建立了高效管理的国家电网，解决了统一管理的问题，减少了不必要的浪费，更好的满足了企业发展的需求。 四、对于我国电力市场运行的借鉴与启示 （一）根据国情和市场规律，完善电力市场体系 从当前我国的具体情况来说，我们要借鉴澳大利亚的电力市场运行经验，首先要做的就是建立起三级电力市场，分别是国家、区域和省级。笔者认为实施三级电力市场对于我国来说是科学有效的，也符合当前国民经济发展的现状。通过三级电力市场的建设，能够促进全国电力市场的健康运行。但是实际上我国的电力市场主要以区域市场为主，需要进一步完善相关的电力市场建设。 （二）整合电力资源，提高市场效率 目前我国的跨区域电力交易已经实现了新的突破，需要借助国家和政府的力量，对区域之间的电力资源进行优化整合，提供机制方面的保障，实现电力资源的跨更远区域的自由交易。整合电力资源，一方面能够充分满足用户对于电力的旺盛需求，另外也加快了节约型社会的构建。其次，电网的建设是整合电力资源的基础与核心，保证电力资源的安全运行。我国需要一个更加科学合理的电网架构，以此来整合电力资源，稳定电量的供应和系统的正常运行。将国家、区域、省级这三级市场的电力运行市场机制的功能发挥到最好，为经济发展打下坚实的基础。 （三）提高电力市场信息透明度 前文提到过我国的电力市场监管制度还不够完善，所以我国应当建立新型的电力监管体制。目前国家已经出台了《电力监管条例》，可以据此来作为电力监管的基础与核心，实施更加科学有效的电力监管措施。我国可以参照澳大利亚对于监管方面的经验和教训，提升电
澳大利亚经济状况和产业结构
澳大利亚社会经济状况和产业结构 澳大利亚是一个后起的发达资本主义国家。从经济形势来看, 澳在80 年代末经济严重衰退, 199 2 年下半年开始复苏, 到199 7 年至199 8 年度, 亚洲大部分国家和地区由于金融危机出现了经济负增长, 国际经济状况比预计的要差, 但澳大利亚的经济状况却出人意料的好, 国内生产总值增长率4 % , 通货膨胀率达到澳35 年来的最低水平(1. 5 % 左右)。利率也创历史最新低点，澳大利亚的官方利率从1995年5月至1997年7月经历过了五次降低，从7.5%降至5%。自上个世纪九十年以来，澳大利亚经济保持持续增长。从1996年至2006年的十一年间，该国实际GDP平均增长率达到了3.5％，是世界上经济增长强劲的国家之一。2006-07财年，澳GDP达9257亿澳元，同比增长3.3%。人均GDP在OECD国家排名第10位。目前澳的经济增长率在西方国家中处于领先地位。 澳大利亚通过一系列有效的经济结构调整和改革，保证了国家经济金融和社会发展，经受住了亚洲金融危机的冲击与考验，连续16年保持快速增长，并维持了较低的通胀率和失业率。澳大利亚连续被OECD评为世界最具活力的经济体。 服务业、制造业、采矿业和农业是澳大利亚的四大主导产业。据澳大利亚官方统计，2006-07财年澳大利亚服务业（7826亿澳元）、制造业（979.8亿澳元）、采矿业（487.5亿澳元）和农业（233.7亿澳元）的产值，分别占ＧＤＰ的82.1％、10.3％、5.1％和2.5％。服务业是澳大利亚优势产业。近年来，在新兴经济体对原材料巨大需求的带动下，澳大利亚采矿业快速增长。澳大利亚农业在国民经济中的比重虽有所下降，但农业的产量、产值和效益均不断提高，农产品出口也在大幅增加。 澳大利亚最大的经济部门是服务业，它包括建筑、批发和零售、交通运输、旅游和娱乐、房地产及商业服务等，服务业的产值约占澳大利亚总产值的70%以上，该行业就业人数占总人数的80%，也就是每十个澳大利亚人中有八个人是从事服务性行业的，澳大利亚旅游业和国际教育的发展也带动了服务业的快速扩展，仅旅游业的收入就已经超过煤炭的两倍以上，成为澳大利亚正大力开发的一个经济增长点。 出口：1996至1997财政年度中，澳大利亚的出口额创历史新记录为1044亿澳元，其中商品出口总值为789亿澳元，75%的商品出口到亚太经合组织成员国和地区，出口的动力主要来自于旅游、国际教育、音乐和电脑软件等。在澳大利亚的一系过去，澳大利亚最大的出口商品是煤炭、黄金等初级品，现在，澳大利亚的制成品和服务业已经在出口业中占了主导地位，其外汇收入已超过初级产品出口值的三倍，初级产品在出口中的份额越来越小，高级加工品已占了澳大利亚出口商品值的四分之一。 澳大利亚是世界上最发达的畜牧业国家，羊毛和牛肉的出口量均为世界第一，而此类收入只占国民经济总收入的4%。 澳大利亚的高科技也在蓬勃的发展，信息产业是发展最快的行业之一，电子通讯设备的出口也正逐年上升。 进口：澳大利亚是一个依赖进口的国家，小到铁钉，大到汽车、飞机，大部分制品是进口的，很多产品不是澳大利亚不会生产，而是进口产品，特别是从亚洲进口的产品，远比国内生产的经济便宜，1996至1997财政年度中，澳大利亚的进口额商品总值为790亿澳元，从亚太经合组织成员国和地区进口的商品值占总值66%，为522亿澳元。 虽然中国产品在澳大利亚进口商品中占了数量优势，但由于商品附加值低，在商品值上优势不大，美国、日本、英国等国仍是澳大利亚最主要的商品进口国。 目前，澳大利亚经济处于上升期，经济增长率为5%，超过几乎所有经济发达的国家，展望未来，澳大利亚可望实现持续高增长、低通涨、就业迅速增长的势头，大规模资源开发的投资正方兴未艾，澳大利亚的传统农业和资源性工业在经济多样化的情况下仍在继续不断的
国际市场调研报告
国际市场调研报告 报告人：钱丹丹陈济恩 目录 一、摘要 二、背景介绍 三、BMX产品介绍 四、调研采取的步骤和方法 五、调研情况介绍 六、分析、结论和建议 七、附录 一、摘要 通过深入调查本国近年来在自行车供求市场上的市场缺口预计、年销量统计分析、进出口额的增长趋势估算，结合对亚洲最大的自行车生产国----中国大陆市场自行车出口状况及其主要自行车出口公司的调查，选定宁夏公司的BMX系列公路自行车，并分析宁夏公司生产经营和资信状况，进一步协商已备达成一个满意的进口价格，提高自行车进口到国内的销量。 二、背景介绍 美国纽约贸易总公司是美国主要进口自行车公司之一。纽约贸易总公司是一家集生产、销售、进出口贸易为一体的多元化经营企业，主要经营轻工业产品,家庭用品,机械,服装等贸易业务，公司基于丰富的经验, 加以产品优良的品质，在世界范围内树立了良好的商业信誉,并与来自海内外的多数国家建立了良好的贸易合作关系. 公司创办于1943年，坐落于纽约市中心的贸易大厦,占地面积60，000平方米，拥有雄厚的营运资金，总资产达1000亿美元，年利润近500亿美元。公司 拥有三个贸易部门，两个生产部门，并设有研发部门和一个高素质的专业产品开发机构，其中技术开发和引进人员100人，职工3000多人，其中管理人员200
多人。公司各类进出口产品款式新颖，种类齐全，交易广泛涉及到亚洲、美洲、欧洲等多个领域。 公司将以国际贸易为龙头、实业为基础、工贸结合，建立一种平等互利、信任依存的新型工贸关系，将公司发展成为综合化、实业化的一流经济实体，我公司历来恪守"质量至上、信誉为本"的经营理念，以优越的产品质量，良好的企业信誉，齐全的品种款式，快速的实新换代，合理的价格水平，赢得了国内外新老客户的信赖和认可。公司蕴藏着巨大的发展潜力，以成熟的市场经验，优质的产品质量，创新的开发设计，完善的服务体系，开拓创新，与时俱进，真诚希望在平等互利的基础上与国内外商界人士竭诚合作，共同发展，共创美好未来。 三、BMX产品介绍 BMX系于70年代初期源自美国加洲南部由一群热爱户外运动的小孩将自行车加以改装，增强后所生产的一种新兴自行车种，80年代初期为BMX全盛时期，针对BMX迅速增长的市场潜能，即使是过去一向兴趣不高的厂商也都积极参与，而长久以来的BMX供应商也都更新其产品线，包括迷你型、少年型、职业队型和24寸车型。美国人虽然家用小轿车比较普及，但是运动爱好者也占一个很大的份额。就今后消费趋势而言，美国消费者将会不断地追求个性化、休闲化、轻量化、健身功能齐全化。而针对青少年制造的BMX自行车，正具备了以上各个特点，在青少年中甚受欢迎；它一般采用先进材料如铝合金、钛合金、镁合金和复合材料，制造出来的自行车坚固轻便，近几年一直被消费者追捧。针对这一卖点，我们公司在了解出口市场的前提下，最终选择浙江宁夏自行车制造有限公司作为我们的出口方，并派专门人员走访其公司，通过具体的谈判协商，来推动此次交易的顺利达成。 四、调研采取的步骤和方法 具体步骤如下： 1. 首先对本国市场进行调研，获取国内消费者对自行车的需求情况和市场主要卖点。 通过如下几个渠道获得： （1）通过专门统计货物每年销量报告的有关统计局收集国内市场自行车的最新信息。