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房地产五大国际顾问行及其业务和盈利模式

作为房地产相关人士，应该具备起码的地产大局观，至少应该了解几家世界几大房产顾问及业务和盈利模式。

世邦魏理仕(CBRichardEllis)

世邦魏理仕https://www.wendangku.net/doc/0512856597.html,/

世邦魏理仕(CBRichardEllis)是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际地产咨询公司。

世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求，专门成立日本部，SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的代理业务有所起色，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算) 。公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提

供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。

高力国际（Colliers）

高力国际https://www.wendangku.net/doc/0512856597.html,/Markets/China/

高力国际（Colliers）

1974 年在澳大利亚，几家非常成功的房地产公司合并成一家公司，并以他们导师Ronald Collier的名字命名。在澳大利亚，Ronald Collier是一位著名的注册测量师。之后高力在亚太地区及加拿大地区的业务快速发展起来。

高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户提供最全面的专业物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值，与及物业及资产管理等。

高力国际覆盖全球的办事处网络，体现了其广阔的国际视野及深厚的本地市场知识。现时高力国际在全球拥有超过11,000 名专业人才和丰富的物业及客户数据库。这一切均让我们能为客户在环球房地产市场中寻找商机，并提供高成本效益的房地产服务。

从1989 年开始，高力国际一直立于中国房地产业的最前线，先后在北京、上海、广州、成都、南京及杭州设立分公司，同时亦有超过40 个驻场办事处。

【2008年3月14日–上海】由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办,全球最大华人房地产网站搜房网承办的“第八届中国房地产、物业管理发展年会”于2月29日在北京隆重举行。高力国际物业管理获评为“2007年度中国物业最具影响力十大品牌”之一。在上榜的10大公司之中,高力国际是唯一一家外资管理公司,迄今已是高力国际连续三年蝉联此项殊荣。

【2008年5月15日–上海】由国际外判服务专业人员协会(International Association of Outsourcing Professional, IAOP)评选认定的全球100 强国际外判商。

【2008年08月14日–广州】中国（珠三角）房地产成长论坛在珠江新城富力君悦酒店举行，高力国际被评为“2008中国（珠三角）最具实力商地地产顾问”。高力国际凭借企业在华南地区的综合实力，服务项目的影响力以及专业的服务团体而成为唯一一间外资中介服务公司取得此次荣誉，并由中国企业评价协会予以评定。中国企业评价协会是中国国内唯一一家专业从事全国性企业评价、研究、咨询工作的权威机构。

仲量联行（Jones Lang LaSalle ）

仲量联行https://www.wendangku.net/doc/0512856597.html,/zh-cn/

1999年，拉塞尔合伙公司（LaSalle Partners）在与仲量行（Jones Lang Wootton）合并后成立了仲量联行。依靠仲量行在欧洲和亚太地区的国际优势以及拉塞尔在北美的影响和其在房地产投资管理业务上的领导地位，仲量联行将具有丰富客户服务经验的两家企业有机地结合起来。

仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。

仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2007年业务收入约27亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。

仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约497亿美元。

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处，员工总数超过15,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、

战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。

第一太平戴维斯（Savills）

第一太平戴维斯https://www.wendangku.net/doc/0512856597.html,

第一太平戴维斯（Savills）公司成立于1855年，是Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。

第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。

第一太平戴维斯（Savills）近年又通过与美国Trammell Crow 公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今在全球设立了140 个分公司及办事处的庞大服务网络。（注：Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。）

集团目前在全球管理着总面积超过8361 万平方米的物业。Savills是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。

公司全方位服务包括：代理及项目推广、商用物业、住宅租赁、住宅销售商铺业务、日本业务、顾问服务、市场研究及开发顾问、投资、评估及专业服务、物业管理、资产管理。

戴德梁行（DTZ）

戴德梁行https://www.wendangku.net/doc/0512856597.html,

戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。

DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一，具有深远悠久的历史。公司的成立可追索至一七八四年，当时，其中一家参与合资组成DTZ的Chesshire Gibson 公司于英国百明罕正式开业。

戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。

戴德梁行在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。

中国唯一获得“一级房地产价格评估资格"的国际物业顾问公司；

首家荣获“ISO9001(2000版)认证"的国际物业顾问公司；

在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为"2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问"；

在2003、2004、2005年中三度蝉联"金桥奖"双强:"营销代理20强、房屋中介代理20强"。

2004年五大国际地产顾问行排行榜

1.世邦魏理仕

2004年全球收入：24亿美元

全球员工数：逾17000名员工

全球管理物业面积：近9800万平方米

2.高力国际

2004年全球收入：12亿美元

全球员工数：逾9100名员工

3.仲量联行

2004年全球收入：11.67亿美元

全球员工数：19300名员工

全球管理物业面积：8300万平方米

4.第一太平戴维斯

2004年全球收入：3.28亿英镑

全球管理物业面积：8361万平方米

5.戴德梁行

全球财年收入：1.94亿英镑

全球员工数：逾9000名员工

全球管理物业面积：3000多万平方米

接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。

1、写字楼

写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。

业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表

业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。

租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE，City

Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。

这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。

2、工业地产

工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。

工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。

另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。

我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。

他们对人员的要求和写字楼部相仿，甚至更高。因为涉及到土地的交易，通常单价非常高，常有：三年不开单，开单吃三年之说。

3、商铺

商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。

商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路，大型Shopping Mall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund 6，Bund18都是商铺部的服务对象。商铺部也有专门的咨询团队，为新落成的商铺做招商咨询。

一般来说商铺由于属于营业性质，要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解。业态包括：餐饮，服饰，美容美发，影院，百

货等。因为接触的客户多为大众消费性质，这个部门属于比较有趣的。时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。

4、住宅

需要说明的是，五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅。比如汤臣一品，豫翠豪庭等。跟平时马路边看到的门市不一样。对人员要求较低。

5、物业部门

为各种楼盘的物业提供维护。内容包括空调设备，机电设备，排水排污，保安保洁，客户入住及出入，紧急情况处理（如地震）。

这个部门的门槛就比较低了，大专生比较多。当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理，年薪跟一个公司副总可以一拼。

6、咨询和研究部

咨询部主要是为土地的生地进行前期规划，出具咨询报告等。研究部则定期发布市场报告，为市场的现象提供专业解读。这个部门适合文静的人。

7、估价部

讲的主要是DTZ，因为只有他在中国大陆可以开展估价业务，别的几个公司都要拿香港牌照来做，比较棘手。

这个部门最近比较热，考出执业资格证书后会比较理想。

8、投资部

这个是需要大书特书的部门。主要为各种待售的不动产寻找合适买家。比如写字楼，大型购物中心，土地等。由于近年来投行在大陆业务活跃，而且苦于大陆市场没有太多投资型式，不动产成为各家逐鹿中原的首选。

在这个部门里工作，金融知识是非常重要的，而且人脉、机遇，缺一不可。英语要求母语水平，就是能用英语和Native Speaker吵架，还要能吵赢的那种。

由于经常为投行的人牵线，很多人本身也跳到投行的资产管理部门做Buy side。

五大行的流动率是非常高的，能稳定做2，3年已经不容易了。在这几个部门当中盈利情况比较好的是投资部，工业部，写字楼部，商铺部。

当然大家很关心收入的情况。收入一般为年薪模式，由底薪＋佣金构成。底薪没多少的，主要靠佣金赚钱。

MT项目一般给5k一个月，general staff一般3k到4k一个月。毕业后第一年就上6位数的也有，不多，当然前提是天生就是生意人的料。收入情况方差比较大，做到associate director 或者director就7位数了，一般要7－8年时间。

由于五大行本身人员比较少（绝对不像会计事务所那么多），一般每个行在上海就200多人，每个部门就20－40人左右，因此每年招收的人数都比较少，而且不喜欢用应届生。MT大概就3，5个的样子，其他途径比如熟人带入行，或者最重要的从实习生做起。实习生都是很苦的，做不赚钱的事情，

慢慢熬上去接触业务后就会发现原来是那么一回事。和我共事过的或打过交道的同行有普林斯顿大学的，纽约大学的，也有中国大陆大专毕业的。有老外，ABC，新加坡香港人，也有非洲黑人，韩国人等。总之包容性是非常高的。

稍微补一句，如果英语不好的可以去DTZ，他其实比较像港资公司。

跳槽的路径主要有：投资银行资产管理部，房地产开发商，客户的房地产部门为其寻找门市（比如银行开分行，零售开分店）和管理资产。

地产公司五大标准化

新城地产五大标准化新城一直在探索适合自己的标准化模式。在通过对国内外标杆企业标准化成功经验和自身实践的基础上，新城在“产品标准化”模式的基础上，注入了“全价值链管理标准化”的思想，形成符合自身特点的标准化模式。现阶段，新城标准化共分为五大体系： 1.项目选址标准化 2.产品研发标准化 3.工程施工标准化 4.全面精装标准化 5.客户服务标准化五大体系涵盖到项目开发的全流程。这种独特的标准化体系能使新城的系统性能力得到最大程度的发挥。项目选址标准化从项目选址开始，新城就建立了一系列标准化流程，确保项目前期投资决策的科学性，使整个开发链有条不紊地向前推进。从地块的具体位置、地形地貌、相关配套、周边楼盘、实景呈现??全方位进行优劣势分析考量，资料搜集整理，初步确定地块客户群、产品类型及项目定位后，形成报告。同时，以客户需求为核心诉求，进行消费者研究课题，对意向客户群进行大量调研取证，明确了解什么样的项目才是目标客户群需要的项目。最终，结合地块所在城市类型以及土地储备量等方面进行宏观分析，最终确定地块的开发方向。精炼的标准化流程，科学的决策方法，新城从最开始就为项目的成功奠定了良好的基础。项目选址标准化主要内容：

1.《土地储备库》：系统性记录、分析目标城市土地储备和开发情况。 2.《消费者研究》：通过大量的市场研究对目标城市潜在客户(特征和需求)进行扫描，形成报告。 3.《城市地图》：根据产品线定位，对目标城市不同区域的投资开发价值进行分析，作为项目选址的重要依据。 4.《产品线选址标准》：对住宅和商业选址标准进行规定，建立投资评价模型。示例：商业产品线之一“国际广场”选址标准二、三线城市核心商圈或副商圈；城市综合体，块状商业+高端办公+高端酒店+高端住宅；占地50-100亩，总建筑面积30万方，容积率5或以上；辐射 5-10公里100万人群消费；业态为精品超市+影院+百货主力店等；休闲、购物、商务、文化旅游于一体；现代都市城市综合体，国际化城市地标；以持有商业、酒店为主，销售办公、住宅，开发周期较长，资金短期较难平衡，需要沉淀较大资金。产品研发标准化产品标准化是新城标准化体系的核心，也是新城品质管理的基础。新城的标准化是在经过大量反复的实践论证后才得以建立。标准化体系形成后，能够有效避免新开发项目重复之前已开发项目犯过的错误，进而可以高效率地提升产品的整体质量。 (1)产品标准化体系

房地产产业盈利模式

房地产产业盈利模式标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产盈利六大模式根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式： 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型：从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投资。盈利特性：盈利包括土地增值，策划增值，工程建造增值，营销策划增值。资金需求：土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。核心能力：政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，追随市场发展会逐步分化，向专业化发展。代表企业：华润置地。 2.地产开发型：以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合。盈利特性：通过土地运作实现盈利，收益巨大。资金需求：获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。核心能力：政府公关能力，资产管理能力。发展趋势：市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。代表企业：陆家嘴，珠江集团。 3.房产开发型：进行房产开发，通过销售回收投资。盈利特性：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。代表企业：合生创展、宝资通。 4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。资金需求：前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入。核心能力：融资能力强，物业管理能力，资产运作能力。

博志成研究院——房地产企业盈利模式转变

房地产企业盈利模式转变房地产企业盈利模式现状盈利模式是个大家耳熟能详的词汇，是企业实现利润的途径和方法。好的盈利模式往往实现多点收益，产生更多利润。房地产开发企业盈利模式分为自发盈利模式与自觉盈利模式两种。自发盈利模式是指房地产开发企业对如何盈利，能否盈利缺乏清醒认识，企业虽然盈利，但盈利模式不明确、不清晰，具有隐蔽性、模糊性特点。自觉盈利模式是指房地产开发企业通过对盈利实践总结，盈利模式是有意识的调整和设计而成，它具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性和灵活性的特征。中国房地产行业快速发展10几年时间里，大多数房地产开发企业都处在自发盈利模式，较少有企业能够主动设计自身盈利模式。转变发展方式，破解盈利困局通过10几年的摸索，政府、企业、客户对房地产行业发展有了较为深入的认知，尤其以政府和大型房地产开发企业最为突出。政府对行业认识的加深导致行业调控政策针对性更强，企业可打擦边球的机会更少，例如2010年出台的商品房限价、开发贷紧缩、大规模保障房建设等政策，都直接影响了房地产开发企业的产品销售与开发节奏。房地产开发企业对行业认识的加深导致企业战略布局与业务组合更贴近社会发展，产品设计更符合客户需求，例如商业地产的蓬勃发展、三四线市场的如火如荼，中小户型住宅的供不应求都证明了企业对行业认识的加深。在房地产行业各个环节操作逐步规范、房地产开发企业日益增多的大环境下，行业的平均利润水平也在逐年下降，企业再想依靠自发盈利模式，盲目发展即可获得丰厚利润的时代将逐步远去。这时房地产开发企业必须重新审视自

己、主动出击，根据自身特点设计盈利模式，才能获得发展的机会，否则很快就会被时代的发展所吞噬。房地产开发企业转变盈利模式的方法有很多，大致可以分为几类：一是房地产开发企业在原有业务基础上做加法，增加相关业务与新兴业务，变成一个集各业务为一身的巨无霸，靠业务的互动、规模发展带动企业整体发展。例如万达地产、宝龙地产、中粮集团地产业务等，都是不断增加与商业地产相关的业务，突破商业地产招商难、运营难等难题来推动企业发展；二是与之相反，房地产开发企业在原有业务基础上做减法，消减所有获利较低或亏损的业务，只留有获利丰厚的主业，靠业务的专注带动企业发展。例如万科早期的发展就是通过消减贸易、文化等业务，专注住宅开发，才得以成为中国最大的房地产开发企业。长期在广州发展的越秀地产也是这样，通过不断剥离交通、新闻纸等业务，专注房地产开发，得以快速发展成为区域知名企业；三是企业整合业务模式，调整原有业务在公司的战略定位。调整后原有主要业务可能转变为辅助业务，原有种子业务可能转变为支柱业务。主辅业务的转变预示着企业的发展方向转变。例如中南建设成长于江苏海门市一个县级市，工程建设实力非常雄厚，拥有国家特级资质。看准房地产行业发展潜力后迅速出击，把房地产开发业务作为企业的第二主业，通过短短几年发展已不可小视，2010年房地产开发业务实现销售额70亿。不管哪种转变模式，在业务转变的同时也转变了企业的盈利模式。业务转变是不是适合企业未来发展？转变的风险何在？转变的方法和节奏需要注意哪些？我们借助两个案例说明房地产开发企业如何转变盈利模式。借商业快速发展之风，创商业盈利模式之新

当前国内养老项目的6种盈利方式

国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。 1.地产开发模式。养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。

传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。国外养老投资机构进入养老地产市场大多依赖于其雄厚的资金实力、专业的养老服务、强大的品质打造能力，因此，国外养老投资机构进行养老地产开发后，一般是长期持有并自主经营。总体来讲，不同的投资主体根据自身综合实力选择相应的养老市场进入方式、经营管理方式并实行产品服务合理组合。 2.地产经营模式。养老地产经营模式按照市场自然形成原因主要有2种：一种是开发后没有顺利实现销售的项目物业，另一种是根据自身发展需要选择长期经营管理物业。没有顺利实现销售的项目一般选择租赁的方式选择专业养老服务公司或商户进行项目经营，这类企业一般不具备养老服务的条件与经验。

房产企业标准化建设规划

**房产集团标准化建设规划（2009年-2012年）二○○九年十一月

目录一、序言.......................................................................................................................................- 1 - 二、指导思想、基本原则和主要目标.......................................................................................- 2 - （一）指导思想...................................................................................................................- 2 - （二）基本原则...................................................................................................................- 2 - （三）主要目标...................................................................................................................- 3 - 三、主要工作策略.......................................................................................................................- 4 - （一）完善组织，提供保障...............................................................................................- 4 - （二）整体规划，专题立项...............................................................................................- 5 - （三）集中攻关，逐步完善...............................................................................................- 6 - （四）内承经验，外学先进...............................................................................................- 6 - （五）多方借力，方法为先...............................................................................................- 7 - （六）三审定标，确保适用...............................................................................................- 8 - （七）强化培训，结合考评...............................................................................................- 8 - 四、**标准体系架构...................................................................................................................- 9 - （一）集团运营管控线.......................................................................................................- 9 - 1. 投资拓展..................................................................................................................- 9 - 2. 运营管理..................................................................................................................- 9 - 3. 人力资源..................................................................................................................- 9 - 4. 财务管理............................................................................................................... - 10 - 5. 行政管理............................................................................................................... - 10 - （二）项目开发营造线.................................................................................................... - 10 - 1. 产品研发............................................................................................................... - 10 - 2. 工程营造............................................................................................................... - 10 - 3. 采购管理............................................................................................................... - 10 - 4. 营销策划............................................................................................................... - 11 - 5. 客户服务............................................................................................................... - 11 - 五、具体举措及工作计划........................................................................................................ - 11 - （一）近期工作安排........................................................................................................ - 12 - 1. 推进组织架构标准化........................................................................................... - 12 - 2. 建立标准化管理标准........................................................................................... - 12 - 3. 完善管控模式及流程........................................................................................... - 13 - 4. 督办标准化实施工作........................................................................................... - 13 - 5. 逐步启动产品标准化........................................................................................... - 13 - （二）长期工作机制........................................................................................................ - 14 - 1. 标准化的工作计划机制....................................................................................... - 14 - 2. 产品标准及时总结机制....................................................................................... - 14 - 3. 标准化的考核奖惩机制....................................................................................... - 14 - 4. 标准信息电子查询机制....................................................................................... - 14 - 5. 标准体系动态更新机制....................................................................................... - 15 - 附件1 **标准架构图............................................................................................................. - 15 - 附件2 **标准体系表............................................................................................................. - 15 -

房地产产业盈利模式修订稿

房地产产业盈利模式 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-

发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，追随市场发展会逐步分化，向专业化发展。代表企业：华润置地。 2.地产开发型：以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合。盈利特性：通过土地运作实现盈利，收益巨大。资金需求：获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。核心能力：政府公关能力，资产管理能力。发展趋势：市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。代表企业：陆家嘴，珠江集团。 3.房产开发型：进行房产开发，通过销售回收投资。盈利特性：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。代表企业：合生创展、宝资通。 4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。

中国养老地产的现状及发展模式

中国养老地产的现状及发展模式袁霞徐霞南京工业大学土木学院南京211816 摘要摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。关键词：养老地产；探索阶段；商业模式一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，

房地产企业标准化战略及标准化体系的建立

房地产企业标准化战略及标准化体系的建立 (2010-12-23 15:10:54) 转载▼ “强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从今年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。近一、两年来，随着对发展模式的反思，大多数房地产企业已经开始自觉地寻求企业发展模式的转变，并且主要表现在四个方面： 1.由机会导向转变为基于市场、客户细分和企业自身资源、能力的战略导向； 2.由做项目转变为做企业（以忙碌于工程、营销等项目开发行为转变为资本运营、品牌价值、企业管理等企业发展行为）； 3.由关注规模指标（如何做大）转变为重点关注相对指标（如何做强、做优）； 4.由提高产品竞争力、营销竞争力转变为重点提高企业的整体盈利能力及规模开发能力和快速开发能力。表现在具体行动上，鉴于一线企业都基本确定了战略规划、管理模式等，其工作重点主要是以“重点突破”为主，例如构建标准化体系、风险预警与控制、应急预案管理等高端、前沿问题；第二、第三梯队企业还是以“全面提升”为主；而大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至因为得到一套咨询机构以提供的标杆企业的流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自己到底需要什么。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一些分中小房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、阳光100、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化，等等。一、基于企业差异性的标准化战略（一）寻找共性战略下的大不同中国房地产业的不成熟主要表现在两个方面：一是没有可以保障产业稳定健康发展的产业规划和长效机制。产业发展的长效机制是指基于产业中长期发展战略的、能够保障产业稳定健康发展的长效的法制体系，也就是健全、完善的产业制度环境，或者是长效制度安排。完善的产业政策应包括产业中长期发展战略和相应的制度体系，其中制度体系包括但不限于法律、法规、政策、标准等各层级制度，应涉及一级、二级、三级等各级市场，应兼顾政府、产业法人单位、消费者等各类市场主体

干货产业地产地四大商业模式

干货产业地产地四大商业模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10

年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地

商业地产的四种盈利模式

一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还

是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目

房地产产业盈利模式

房地产产业盈利模式集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

房地产盈利模式

大型房地产业赢利模式分析(转帖) 华沉思最近对8家房地产开发商进行了研究，发现了这些企业的价值链存在一些共性的问题，这些共性是否代表着房地产业赢利模式的某种威胁？其中是否预示着一些发展趋势？一、其他产业的发展经验和房地产业的神话我国改革开放资源自由流动以后，企业获得了自由发展的空间，谁是王者不再由政府设定，市场竞争的胜者就是王者。但是竞争是残酷的，容纳王者的风光山头并不很大，也不是很好停留，虽然能够在显示王者风范山头驻足的企业很多，但是它们的尊容却在不停地变换，从王者山头跌落的企业，如今很难觅得踪迹。如果回忆那段历史，常常思索：是什么因素对王者痛下绝杀？应该是规模和多种经营。这可是王者企业梦寐以求的两个好东西，它们怎么会对王者进行绝杀？规模是和大机器联系的概念，很显然，如果固定投资生产一种产品的规模大，分配到单个产品的固定投资就少，企业自然就具有较强的竞争力，如果是劳动力密集型的企业就不适用这一原理，这是对规模的一般理解。但是，如果规模仅仅和机器联系，资金雄厚就成为了这个世界无往而不胜的法则了，这个世界一定会单调乏味得崩溃。规模还必须和企业的组织结构、企业文化等概念有机联系，如果一个企业在这方面落后，实际上就是它的基因不支持规模，一旦这样的企业追求规模，它必须同时承受效率低下、漏洞百出、高运行成本等问题，规模最终成为了这些企业的温柔杀手。促使企业进行多种经营决策的原因常常有两个，一是看到了自己上下游行业的高额利润，二

是不愿意自己的业务受制与上下游企业，于是干脆自己动手丰衣足食，更何况自己还拥有资金。但是，绝大多数多种经营的企业都解决不了副业依附于主业的驱动力问题，也解决不了在一个企业内各业之间权责、核算不清楚等问题。无论企业从事了具有怎样高额利润的产业，都获得了一个管理成本高于交易成本的结局，多种经营成为了吞噬企业利润的绚丽杀手。王石是那个时候的英雄，因为他面对多种经营的浪潮做了减法，据说他有一句名言：高于2 5%利润的项目不做，我们有理由相信，他的这句话包含了曾经怎样的痛苦。这一发展经验适合于房地产业吗？目前的现实是房地产业正享受着规模和多种经营的种种好处，而且很多企业都相信：把规模做得更大一些，建立起自己无所不有的王国，可以享受以较低的价格聚集土地资源等诸多好处。面对其他产业发展中的经验教训，房地产业目前的现状有多少因素是由于房地产业的特点使然？还是房地产市场热的暂时现象？如果不解决这些问题，它们是否也会对目前风光无限的房地产开发商痛下杀手？几年以后人们同样根本不知道世界还曾经存在过这样叱咤风云的房地产开发商！二、房地产开发商的窘境 1、多种经营窘境由于我国在改革开放以前，只有建筑业而没有房地产业，所以在住宅市场热的时候，我国的房地产业还十分稚嫩，它稚嫩的价值链不仅仅表现在自身上，也表现在其上下游产业的

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。整体规划社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。项目特色整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。经营模式亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。项目配套 1.颐养院建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程；开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。