某县整体棚改农开行贷款项目可研9.7

目录

前言 (1)

第一章总论 (2)

第一节项目名称及承办单位 (2)

第二节可行性研究报告编制单位 (2)

第三节可行性研究的依据和内容 (3)

第四节研究结论 (6)

第五节主要技术经济数据指标 (13)

第二章项目背景和建设必要性分析 (15)

第一节项目背景 (15)

第二节建设的必要性 (19)

第三章建设用地、征地拆迁及安置 (26)

第一节改造范围 (26)

第二节拆迁方案 (28)

第三节拆迁补偿安置方案 (29)

第四章购买安置方案 (38)

第一节必要性分析 (38)

第二节购买安置流程 (46)

第三节购买安置方案 (47)

第四节本项目房源购置成本分析 (49)

第五节房产市场分析 (49)

第五章建设内容及规模 (52)

第六章新建工程设计方案 (57)

第一节规划设计目标 (57)

第二节建筑设计方案 (60)

第三节道路交通规划设计 (62)

第四节景观与绿色生态设计 (64)

第五节公用工程设计 (65)

第七章建设条件 (72)

第一节自然条件 (72)

第二节经济建设条件 (75)

第三节配套建设条件 (76)

第八章环境和生态影响分析 (78)

第一节设计依据 (78)

第二节主要污染源 (79)

第三节环境影响分析及措施 (79)

第九章节能方案分析 (83)

第一节用能标准和节能规范 (83)

第二节能耗状况和能耗指标分析 (86)

第三节综合能耗指标分析 (88)

第三节节能措施和节能效果分析 (89)

第十章项目管理 (92)

第一节项目组织实施 (92)

第二节项目进度安排 (93)

第三节物业管理 (93)

第十一章投资估算与资金筹措 (95)

第十二章风险分析 (106)

第一节政策性风险 (106)

第二节金融风险 (107)

第三节征收拆迁引发的社会稳定风险 (108)

第四节投资风险的控制 (111)

第十三章偿债资金分析 (114)

第十四章社会效益分析 (121)

第一节社会影响效果分析 (121)

第二节社会适应性分析 (122)

前言

近年来，我国持续加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，棚改工作取得显著进展。截至2015年底，城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户，一大批住房困难家庭圆了安居梦，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。

但我国的棚改任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。

菏泽++++高度重视棚户区改造工作，将其作为改善民生、提升城市建设面貌、完善住房保障体系的重要工作来抓。坚持“政府主导、社会参与、市场运作、让利于民”的原则，因地制宜，快速推进，棚户区改造工作取得了较大成绩。

本项目结合本地棚改实际，拟实施2016年棚改工程(二)，改造采用购买安置(1个片区)和原地新建安置(2个片区)相结合的方式，可实现改造3个片区共计拆迁土地面积191001.3平方米、拆迁建筑面积152801平方米，项目总安置居民1210户，可取得较为良好的社会效益。

第一章总论

第一节项目名称及承办单位

一、项目名称

++++2016年棚户区改造项目(二)

二、项目承建单位

1、单位名称：*******开发有限公司

4、单位简介

*******开发有限公司成立于2011年4月26日，系从事国有资产经营的主体，是具有企业法人地位的有限责任公司，由县政府授权进行行政事业单位占有和使用全部国有资产经营、城市基础设施建设、房地产开发经营等。公司的注册资本为3221万元，股东以货币出资3221万元，实缴出资3221万元。

公司主要经营范围：城乡基础设施建设；房地产开发经营；国有资产经营；矿产品开发技术咨询等。

*******开发有限公司自成立以来致力于++++县城市基础建设，改善了城市面貌，取得了良好的社会效益和经济效益，具备开展本项目棚户区改造的基本条件。

第二节可行性研究报告编制单位

单位名称：山东省工程咨询院

工程咨询资格证书编号：工咨甲11820070051

咨询等级：甲级

发证机关：国家发展与改革委员会

第三节可行性研究的依据和内容

一、研究依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、《中华人民共和国建筑法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》；

5、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)；

6、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

7、《山东省人民政府关于贯彻国发〔2015〕37号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》(鲁政发〔2015〕23号)；

7、山东省《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》；

8、《山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》；

9、《关于公布2016年棚户区改造任务分解落实项目的通

知》(鲁建住字2015 25号)；

10、《山东省市政工程消耗量定额》《山东省市政工程价目表》《山东省市政工程费用表》；

11、《山东省城市房屋拆迁管理条例》(山东省人民代表大会常务委员会公告第88号)；

12、《菏泽市城市总体规划(2010年-2020年)》；

13、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(菏泽市人民市政府令第12号)；

14、《产业结构调整指导目录(2011年)(2013修正)》；

15、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；

16、《投资项目可行性研究指南》(试用版)；

17、项目承建单位提供的有关基础资料、数据；

18、项目单位提供的基础资料和数据。

二、可行性研究范围及内容

1、项目建设背景和必要性

2、建设用地、征地拆迁及安置

3、建设内容及规模

4、工程设计方案

5、建设条件

6、环境和生态影响分析

7、节能方案

8、项目管理

9、投资估算和资金筹措

10、风险分析

11、偿债能力分析

12、社会效益分析

第四节研究结论

一、本项目建设背景和必要性

(一)建设背景

棚户区改造是重大的民生工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措。以城市、县区低收入家庭为对象，加大棚户区改造力度，将使低收入家庭住房条件得到明显改善，是实实在在的利民工程。

目前，公共服务能力低下、基础设施不齐全、交通不方便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差、本地房源库存过大等问题，成为目前菏泽++++开发建设中的薄弱环节，严重制约了其发展的步伐，棚户区亟待改造，当地老百姓安新居的意愿也逐渐强烈。

(二)建设必要性

1、棚户区改造是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求；是促进经济社会协调发展、维护++++社会和谐稳定的有效途径；棚改实施购买安置，是消化过量房源，节省社会建设成本的新路径。

2、棚改通过购买安置的优势：一是房屋质量高、物业管理好，商品房质量好。政府统建安置小区，周边生活配套齐全；二是安置周期短。出棚即进楼，居民无需在外租房过渡，避免长期过渡带来的生活不便，政府节约过渡费用；三是群众选择

多。回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地，可根据自身经济条件选择最适合的地段、楼盘、户型，实现分散安置，避免集中安置带来的社会问题；四是寻租环节少。政府参与环节减少较多，减低寻租空间；五是后续转让易。购买的商品房产权完整，为出让土地，后续转让方便，群众的财产价值能够得到实现和维护。

3、国家政策支持

2014年10月，住房城乡建设部、中国农业发展银行印发了《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》(建保〔2014〕155号)，规定各地可根据棚户区改造计划与当地存量商品住房供应规模，将小户型和户型合适的存量商品住房纳入安置房房源，明确相应的计划安排，在充分尊重居民意愿的前提下，以政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源等方式，加快实现棚户区改造居民的住房安置。

2015年6月，国务院下发《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求各地加快制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(2015-2017年)，期间，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农村危房1060万户(其中2015年432万户)，加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。

李克强总理在2016年全国两会政府工作报告中指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。

二、主要方案和建设规模

1、主要方案

本项目在充分开展社会调研的基础上，结合本地棚改实际，拟实施购买安置和原地新建安置相结合的棚改方案。

2、建设规模

(1)购买安置产权调换

购买安置1个片区，总购置房源建筑面积42000平方米，产权调换总安置居民400户，安置人口1242人。

(2)原地新建安置

本项目拟实施2个片区的原地新建安置方案。根据本地棚户区年度改造需求、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，本项目改造2个片区总用地面积57203.3平方米，总建筑面积156851平方米，新建住宅建筑面积127977.9平方米，配套公建建筑面积976.7平方米，地下建筑面积27896.4平方米。

三、投资估算与资金筹措

经估算，本项目总投资40752万元。资金来源：拟申请银

行贷款32510万元，占总投资的80%，其余资金由项目单位自筹解决。

本项目投资估算与资金构成见下表：

投资估算与资金构成表

10

四、偿债

本项目总投资40752万元，*******开发有限公司拟申请中国农业发展银行贷款32510万元。为保证还款，++++县政府将实行政府购买服务方式偿还本项目贷款本息：财政局报经县人大批准，将每年应还款额列入当年财政预算，确保足额偿还政策性贷款本息，且每年偿还资金安排留有10%的富裕量。

五、社会效益和经济效益

1、社会效益

本项目的建设可带动本地相关产业的发展，扩大就业渠道，增加人民收入；项目建设能够带动第三产业的发展，在第三产业的带动下，本地区的农业、餐饮等行业将会产生乘数效应，对拉动经济增长，培育新的经济增长点，促使++++经济快速、稳定的发展；项目建设符合++++县城市总体规划，既可节约土地又能合理地利用国家资源，既可扩大劳务市场，又能解决农村劳动力过剩问题，从而实现人力资源的合理配置。总之，项目建设符合国家可持续发展的战略。

2、经济效益

本项目拟用于购买安置普通商品房为普通商品房，户型合理、功能齐全、配套完善、质量优良，不高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格。本项目所购房源价格相比市场价格，不同地段，每平方米可实现让利400元/平方米左右。开发商让利主要体现在政府性基金和一次性购房优惠(团购让

利)。通过实施“以购代建”，本项目可实现安置棚改居民400户，同比市场房价，节约资金成本共计1932.8万元。

六、研究结论

随着++++经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。本项目为++++棚户区改造工程，项目的建设可使项目片区居民的生活质量和环境得到改善。

本项目在充分开展社会调研的基础上，结合本地棚改实际，拟实施购买安置和新建安置相结合的棚改方案，可实现改造3个片区共计拆迁土地面积191001.3平方米，安置居民1210户，其中通过购置房源安置400户，购置房源建筑面积42000平方米；新建安置居民810户，新建建筑面积156851平方米，新建住宅面积127977.9平方米。项目总投资40752万元，拟申请中国农业发展银行贷款32510万元。

本项目拟用于购买安置以购代建的普通商品房为普通商品房或期房，户型合理、功能齐全、配套完善、质量优良，不高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格。且购买用于安置棚户区改造项目的普通商品房，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。通过实施“以购代建”，本项目可实现安置棚改居民400户，同比市场房价，节约住房成本共计1932.8万元。

综合分析，本项目建设符合++++县城市总体规划的要求，

项目房源具有良好的交通区位优势，外部供水、供电、供燃气、供热等基础设施条件良好。项目的建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。项目建设具有良好的社会效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重要作用，对促进++++的城市化进程和现代化建设，提升区域的形象有着重要影响。

因此，项目建设是完全必要的，也是可行的。

第五节主要技术经济数据指标

技术经济数据指标表

第二章项目背景和建设必要性分析

第一节项目背景

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措，其在促进城市经济社会和谐发展中具有多方面的作用。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，城市人均建设用地将越来越紧张。城市对原有的棚户区进行改造开发，不仅能够推动城市保障性安居工程建设，改善城市中低收入群体的生活条件，还可以使用好部分城市存量建设用地，促进房地产业健康发展。

一、项目提出的背景

1、政策背景

随着城市化进程的加快，城市人口数量不断增减，应该看到的是，城市中相当多的一部分人仍处于低收入阶段，部分低收入人群住房需求迫切，但住房购买能力较弱，这需要大量的保障性安居住房建设作为城市建设事业的支撑，从而促进低收入人群自主性安居消费，实现城市经济社会和谐发展。

2007年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》(国发2007第24号)颁布，意见指出：以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收

入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

2013年7月4日，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发【2013】25号文)颁布，文件明确今后五年棚户区建设目标是：2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。

《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)指出，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上，为加快新一轮棚户区改造开了好局。但目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。

2014年，山东省发改委、住建厅等四部门联合印发了《山

东省2014-2017年棚户区改造规划》，《规划》确定未来4年全省棚户区改造的目标任务，提出2014-2017年全省计划改造棚户区125.10万户，力争2020年底前完成剩余棚户区改造任务。

《2016年国务院工作报告》中指出：

(1)推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区域协调发展。缩小城乡区域差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。

(2)深入推进新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能所在。今年重点抓好三项工作。一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全"人地钱"挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和

商业银行贷款业务案例分析题

商业银行贷款业务案例分析题 1、2003年6月某行对亨利贸易公司发放贷款450万元，期限6个月，由AAA级企业启明贸易公司担保。贷款到期后，由于亨利贸易公司管理不善，企业经营处于停顿状态，无力偿还到期贷款。该行即对担保单位进行催收，被启明贸易公司拒绝之后，该行对担保单位依法起诉，由于败诉造成贷款债权悬空。 造成败诉的原因是贷款担保不具真实性。原来，担保单位在签订担保合同时，仅同意担保200万元，为解决担保金额不足问题，在寻找新的担保单位或足额担保十分困难的情况下，亨利贸易公司隐瞒银行和担保单位双方，擅自将担保合同金额更改为1200万元(大写金额则在贰百万元前加上壹千)。而该行信贷员违反操作规程，未到担保企业核对贷款保证，仅凭 "担保企业为AAA级，且双方企业均与该行有多年的信贷关系，以往也有过类似的担保，担保应没有问题"的主观臆断，就出具了"经过核保，该笔贷款保证金额充足，风险较低"的贷前调查意见，造成贷款决策失误，致使担保单位以借款企业与银行联合欺诈为理由庭审胜诉，该行贷款债权因而悬空。此笔贷款的主要问题是什么？ 2、某省分行营业部某支行开户企业A轻工业进出口公司，长期向银行提供虚假报表，而该支行信贷人员未能认真履行职责深入开展贷前调查，致使这一问题长期未被发现，调查人员仅依据假企业财务报表做形式上的贷前调查分析，从而得出错误的判断和结论，误导了贷款投向。1999年11月4日至2000年4月28日陆续为该企业 (当时

信用等级A级)新增贷款7笔，金额410万元。贷款3个月后，企业开始欠息，贷款到期后形成呆滞。此笔贷款的主要问题是什么？ 3、某市分行某支行1999年12月28日向某经贸有限公司 (股份制A级企业)发放贷款40万元，贷款调查报告中对该企业已有不良记录未作如实说明，贷款审查、审批时也未发现企业已有呆滞贷款55万元未归还，致使该笔贷款到期后形成呆滞。此笔贷款的主要问题是什么？ 4、某市分行某支行1999年10月10日向AA级企业甲投资有限公司贷款500万元，期限一年，用于购买显像管，保证人为乙投资发展有限公司。信贷员在调查报告中明确指出保证人已对外担保2400万元，有逾期贷款1396万元，保证能力不足。而在贷款审查审批时，未采纳调查报告意见，批准了该笔贷款，调查人员未在贷款审批书中签署意见。此笔贷款的主要问题是什么？ 5、2000年8月21日某分行营业部向某商业总公司贷款200万元，由某贸易有限公司担保，但担保单位净资产仅1492万元，对外担保总额却高达7500万元，担保能力不足，对此，调查审查资料中没有如实说明。 此笔贷款的主要问题是什么？ 6、2000年9月20日某支行向某市JZ广告影视传播有限公司发放抵押贷款100万元，抵押合同约定抵押物为LS陵园的土地，但该企业尚未取得这块土地的土地使用权证，抵押无效。对此重要信息，调查中没有任何详细说明，该笔贷款后来逾期。此笔贷款的主要问题

简介--农发行贷款业务种类

农发行当前农业开发和农村基础设施建设项目贷款 业务种类简介 （一）水利建设贷款 水利建设贷款主要支持能够提高农业综合生产能力和改善民生的农田水利、防洪工程、水资源配置工程、水土保持和水生态保护等水利建设项目。其中： 1、农田水利建设重点支持灌区续建配套与节水改造,农业高效节水灌溉,新建灌区,灌溉排水泵站更新改造,重点涝区治理,灌区末级渠系建设和田间工程配套,山丘区“五小”水利工程,牧区水利等。 2、防洪工程建设重点支持江河湖治理,江河湖海堤防建设,蓄滞洪区建设,城乡防洪排涝工程建设,流域防洪控制性水利枢纽工程建设,病险水库和病险水闸除险加固,山洪地质灾害防治,山洪沟治理等。 3、水资源配置工程建设重点支持大中型水库重点水源工程,中小型水库、引提水和连通工程,跨流域和跨区域调水工程,江河湖库水系连通工程,抗旱应急备用水源工程,农村饮水安全工程等。 4、水土保持和水生态保护建设重点支持重点区域及山洪地质灾害易发区水土流失防治,坡耕地综合整治,严重水土流失区小流域综合治理,生态脆弱河流和地区水生态修复,江河湖泊水

环境治理,重要生态保护区、水源涵养区、江河源头区、湿地的水源涵养和保护,农村水环境整治和生态清洁型小流域建设等。 水利建设贷款优先支持纳入国家水利建设规划的农田水利、防洪工程、水资源配置工程、水土保持和水生态保护等水利建设项目。重点支持省级以上政府投资的中小河流治理和重点小型病险水库除险加固等水利项目。积极支持以农田水利建设资金、地方水利建设基金、地方水资源费为还款来源的水利项目。 （二）新农村建设贷款 新农村建设贷款主要包括农村土地整治贷款和农民集中住房建设贷款里两大贷款品种。其中：农村土地整治，包括农村土地整理复垦开发，农村村庄整治、农村土地收储整理开发等；农民集中住房建设，包括农民集中居住区建设与改造、农村危房改造、棚户区和泥草房改造等。 新农村建设贷款应围绕农村集体土地集约开发利用,大力支持城乡建设用地增减挂钩试点项目、农村新型社区建设,以及涉农棚户区改造(包括城中村改造和国有林区垦区棚户区、危房改造)、农民危改房、游牧民定居工程。积极支持大中城市周边和城乡一体化基础好的农村土地整理开发项目,严控以工业用途(不含农业产业园区)为主的农村土地整治项目,不支持存量国有建设用地(不含国有农场、林场、盐场)收储成本为主要投资部分的项目。 （三）农村路网贷款

个人住房贷款业务案例分析报告

个人住房贷款业务案例分析报告 一、含义概述 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、发展历程 1、个人住房贷款的初步开展 1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。 1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。 2、个人住房贷款的暂停与恢复 1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。 3、个人住房贷款业务的高速发展 1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。 2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。

三、规模发展 1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。 2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。 3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。 4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。 四、业务类型 1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。 3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。 4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、

银行贷款项目可行性研究报告内容

【银行贷款项目可行性研究报告内容】 第一部分项目总论 第二部分项目建设背景、必要性、可行性 第三部分项目产品市场分析 第四部分项目产品规划方案 第五部分项目建设地与土建总规 第六部分项目环保、节能与劳动安全方案 第七部分项目组织和劳动定员 第八部分项目实施进度安排 第九部分项目财务评价分析 第十部分项目财务效益、经济和社会效益评价 第十一部分项目风险分析及风险防控 第十二部分项目可行性研究结论与建议 【银行贷款项目可行性研究报告目录】 第一部分银行贷款项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、银行贷款项目背景 （一）项目名称 （二）项目的承办单位 （三）承担可行性研究工作的单位情况 （四）项目的主管部门 （五）项目建设内容、规模、目标 （六）项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的 财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景 （二）项目原料供应问题 （三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障 问题 保障问题 （五）项目组织 问题 （六）项目技术保障 问题 （七）项目人力保障 控制问题 （八）项目风险 论 结 （九）项目财务 效益 结 论 （十）项目社会效益 价 评 （十一）项目可行性综合 三、主要技术经济指标表 列出主要技术经在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总， 济指标表，使 。 审批和决策者对项目作全貌了解 四、存在问题及建议 决的建议。 对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解 第二部分银行贷款项目建设背景、必要性、可行性 这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 一、银行贷款项目建设背景 （一）国家或行业发展规划 （二）项目发起人以及发起缘由 （三）?? 二、银行贷款项目建设必要性 （一）?? （二）?? （三）?? （四）?? 三、银行贷款项目建设可行性 （一）经济可行性 （二）政策可行性 （三）技术可行性

商业银行案例分析

案例1. 融资计划年内完成，支撑未来各项业务拓展 工商银行2010年6月末的资本充足率和核心资本充足率分别为11.34%和9.41%，资本充足率略低于11.50%的监管要求。公司拟A+H配股融资不超过450亿元，并已发行250亿元的A股可转债补充资本。管理层表示工商银行的配股方案还要经过一些程序，希望能够在年内完成。融资完成后资本实力将大为加强，可满足未来三年业务拓展需求。工商银行也会通过其它方式，包括全面加强银行新资本协议的推进和内生利润留存等方式，在三年之内不再需要股权融资。公司2006-2009年平均信贷增长在16%，带来了37%的利润增长。2007-2009三年内，公司共给股东分红1561亿元。此外投资者还有1640多亿的股东权益，合计是3206亿元。 公司确定未来低资本消耗的发展战略，盈利格局趋于多元化 公司正在积极准备迎接利率市场化、资本市场化即金融脱媒发展带来的两个挑战。在收入结构调整方面，公司预期要逐步降低存贷款利差收入的占比。现在工商银行存贷款利差收入占营业收入的比重为58%-60%，以后要降到50%以内，这意味着手续费及佣金收入、中间业务等收入要超过50%。公司未来要形成横向和纵向的强大盈利格局。（1）去年省级分行盈利超过100亿的有6家，判断以后不会少于15家行进入百亿人民币分行。盈利区域布局更加合理，形成此起彼伏的盈利格局。（2）同时形成纵向的盈利格局，信用卡、金融市场部、票据业务部、资金托管部、私人银行、金融租赁，未来还有保险、年金投行来强化工商银行产品供应能力。（3）来自国内盈利和来自于境外盈利更加均衡。去年来自境外的盈利只占全行盈利的2.7%，今后预期将在10%左右，使整个工商银行盈利结构更加均衡、可持续。资料来源：“工商银行：资产负债结构合理未来息差回升”2010年10月25日 思考：银行的资本扩充方式有哪些？各优缺点？ 如何理解低资本消耗战略？ ★股东权益：股东权益又称净资产，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分。是指股本、资本公积、盈余公积、未分配利润的之和，代表了股东对企业的所有权，反映了股东在企业资产中享有的经济利益。 来源：百度百科 案例2. 海南发展银行的倒闭 海南发展银行（以下简称海发行）于1995年在合并5家信托公司的基础上组建。这5家公司在1993年以前的海南房地产热中，已有大量资金积压在房地产上。从诞生之初，海发行就被赋予了化解金融风险的重任。之后，海发行又引入北方工业公司、中远集团等40余家岛外股东，筹集资金10.7亿元，由海南省控股。注册资本金16.77亿元的海发行一开始就背负了44亿元的债务。 但在当时普遍采用高息揽存的情况下，海发行迅速扩张。1997年底，海发行的资金规模发展到106亿元。也就在当年，由城市信用社引发的海南金融问题第一次大规模显现。5月，海口市城市信用社主任陈琪作案潜逃，这一事件导致储户恐慌，并出现集中提款现象。随后，支付危机波及全省十几家城市信用社。 1997年12月兼并28家城市信用社的行动，被认为是海发行关闭的导火索。有种说法是，当时海南省为了挽救这些城市信用社，不顾股东大会的强烈反对，执意要求海发行实施兼并，将28家资不抵债的城市合作信用社收入旗下，并托管了5家被关闭的城市信用社。接管的城市信用社总资产为137亿元，总负债却为l42亿元，而资产又几乎全是无人问津的房产。

银行贷款成功率最高的项目可行性研究报告模板

( 可行性报告) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-051602 银行贷款成功率最高的项目可Project feasibility study report template with the highest success

银行贷款成功率最高的项目可行性 研究报告模板 商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。 北京博思远略咨询公司所编制的银行贷款用可研报告一般来说分为国内贷 款版和国际贷款版两个版本。国内版可称为“项目可行性研究报告”，国际版可称为“项目投资及市场风险评定报告”。两个版本编制重点基本相同，侧重项目承办企业资金实力、财务报表、项目投资构成、资金使用计划、财务指标、风险控制、偿债能力等方面，具体目录按照银行要求调整。 360市场研究网特别说明：企业经营规模、盈利能力和清偿实力是可研报告中应重点分析的部分。一般来说更大的规模、更强的盈利能力和清偿实力意味着更容易获得银行贷款。但是企业规模的影响力并不显著,而更能体现出企业质地的盈利能力和清偿实力的变量则较为显著,体现出了银行授信时,更看重企业本身的质地,即盈利能力和企业提供抵押的能力。 一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生造成的损失较小，一般不

影响项目的可行性 较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成损失程度市项目可以接受的 严重风险：有二种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行性变为不可行;而是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施 灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受 第一章XXX项目总论 1.1 项目基本情况 1.2 项目承办单位 1.3 可行性研究报告编制依据 1.4 项目建设内容与规模 1.5 项目总投资及资金来源 1.6 经济及社会效益 1.7 结论与建议 第二章XXX项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设的必要性 第三章XXX项目承办单位概况 3.1 公司介绍 3.2 公司项目承办优势

关于农发行支持农业中长期贷款的一些思考

关于农发行支持农业中长期贷款的一些思考 自银监会批复农发行开办农村基础设施建设贷款、农业综合开发贷款等商业性中长期贷款业务以来,农发行支持农业和农村基础设施建设项目贷款逐年增长,对巩固我国农业发展基础,改善农村生产生活条件起到了积极作用,农发行在农村金融体系中的骨干支柱作用以及“建设新农村的银行”品牌形象得到了初步体现。但中长期贷款由于期限长,不可避免地存在风险隐患。 本文仅就七台河市农发行开办中长期贷款业务现状、所面临的风险及防范对策进行探讨。 一、七台河市中长期贷款的现状 七台河市农发行目前所发放的两笔中长期贷款项目分别是县域城镇建设项目5833万元贷款（七台河经济开发区一期供暖工程），农业综合开发4157万元贷款（汪清水库消险增容工程）。这两笔贷款都属于非经营性中长期贷款，这些项目都有明显的社会和经济效益，有力的支持了七台河市地方经济的发展。但在当前中长期贷款管理中依然存在不少困难和问题，需要引起重视。 一是承贷主体缺位，存在风险隐患。中长期贷款项目的公共属性决定了项目本身的产权比较模糊，目前由政府指定或专门成立企业作为承贷主体是较为普遍的做法。七台河市城市建设投资发展有限公司就是我行两笔贷款的主体。它作为政府的融资平台，是政府和银行之间的纽带。但是，如果承贷主体选择不当，或农发行、承贷企业和政府之间的法律关系不清晰，就容易理解为政府向农发行做出担保或农发行变相向政府发放贷款，进而产生合规性风险。 二是缺乏贷款风险评估机制。由于风险管理的综合性和专业性，要求从事风险管理的人员必须具备很高的素质，经受过严格的专业训练，否则将很难理解业务和产品的风险性质，更难以采取适当的风险防范措施，同时还需建立完善的贷款风险评估机制。目前，我行风险管理人才相当匮乏，而且缺乏完善的风险评估机制，尤其是对中长期基础设施贷款风险缺乏评估机制。 三是市场竞争力不够，金融服务需要创新。从目前的情况来看，尽管农发行有资金来源稳定、利率不上浮、对客户的附加条件少等相对优势，但与商业银行相对成熟的营销模式、较为先进的营销理念、多样化的服务手段、快捷的服务方式相比，核心竞争力不足，对优质客户缺乏吸引力。特别是客户营销服务和窗口服务理念需要进一步更新。

第五章： 案例贷款业务

第五章：贷款业务 案例5-1：获得诺贝尔和平奖的银行家以及他的银行 瑞典皇家科学院诺贝尔和平奖评审委员会宣布将2006年度诺贝尔和平奖授予孟加拉国的穆罕默德·尤努斯（MuhammadYunus）及其创建的孟加拉乡村银行（也称格莱珉银行，Grameen Bank），以表彰他们“自下层为建立经济和社会发展所做的努力”。他们将分享1000万瑞典克朗(约合137万美元)的奖金。 1976年，尤努斯碰到了一名制作竹凳的赤贫妇女，因为受到放贷人的盘剥，她一天连两美分都挣不到。尤努斯于是掏出27美元，分别借给42个有同样境遇的女人。他希望这些人能借助这笔贷款摆脱廉价出卖劳动力的命运。当年，以此为目的的“格莱珉银行”成立了。1983年，当局允许其正式注册。这被普遍认为是全球第一家小额贷款组织。 如今，格莱珉银行以保持了9年的盈利记录成为兼顾公益与效率的标杆。而依靠无抵押的小额贷款，该银行的639万个借款人中有58%的借款人及其家庭已经成功脱离了贫穷线。通过格莱珉信托公司，“格莱珉银行”还将其模式复制到世界各地，包括中国。目前格莱珉信托已在中国开展了16个项目，向5.35万人提供了共163万美元（折合人民币1304万元）的贷款。 尤努斯教授在2006年9月接受采访时说，639万名借款人中有96%是女性。《华盛顿邮报》在13日的报道中说，依靠小额贷款这种“解放力量”，孟加拉的贫穷女性成为最大的受益人，因为传统的银行通常拒绝向这些没有经济保障的穷人发放小额贷款。此外，格莱珉银行每年还为2.8万贫困学生提供奖学金，已经有1.2万学生在其发放的教育贷款的帮助下完成了高等教育。 资料来源：中国日报网站， 2006年10月14日

商业银行个人信贷操作风险防控要点及案例解析汇编

商业银行个人信贷操作风险防控要点及案例解析 操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。商业银行个人信贷业务操作风险防控要点主要有三大方面，即内部欺诈、外部欺诈及流程管理。 （一）操作风险 1、内部欺诈 一是隐瞒客户不良信用记录。当信用记录为“查无此人信息”，且打印件上身份证号码与基本资料中显示的身份证号码不符时；当个贷档案（正本）中信用报告为复印件时；当打印件、复印件上有明显人为修改痕迹时；当借款人、财产共有人和财产所有人信用报告不全时。 二是人为调高客户信用等级评分。当评分指标证明材料与贷款申报材料不一致时；当评分指标证明材料收集不全时。 三是隐瞒重大风险。当对调查报告表述存在异议时；当调查报告所举数据、证明材料等收集不完善、不充分时。 四是假名、冒名贷款。当客户经理拒绝检查人员检查指定客户的贷款时，贷款资料中申请人前后签字明显不符时，建议通过电话等方式询问借款人的借款基本情况；对单笔金额较大的贷款，且材料瑕疵较多的借款人，建议通过联网核查系统核查申请人身份。 五是抵押物不符合担保准入规定。核对土地使用权证所登记相关记载是否合规；核对房屋所有权证所登记相关记载是否合规；核查抵押物所有权人年龄与其身份证件和户口是否相符，财产所有人是否为未成年人。 2、外部欺诈 一是收入证明虚假。应向借款人收入证明开具单位调查其职务、级别、收入等情况；借款人如有其它收入来源的，应核实相关证明材料（租赁收入、股本分

红等）。 二是购房行为不真实。实地调查了解房屋的位置、朝向、结构、销售等情况；通过面谈或电话等方式知悉借款人对房屋情况的了解程度，了解借款人购房行为的真实性；向房地产权登记部门查询销售合同的备案情况。 三是资金用途不真实。实地查看生产经营情况，向交易对手查询，核实交易合同的真实性；核查贷款发放后，借款人是否直接将信贷资金划转入个人投资参股的法人类企业账户；发放贷款时严格核查借款人账户是否为资本投资账户。 四是汽车购销行为不真实。与借款人联系了解其购车行为的真实性，详细了解借款人的家庭财务情况；密切关注汽车经销商财务状况，防止其利用按揭贷款套取资金。 3、流程管理 一是基础资料未核实。当复印件为传真件时，建议复查原件；当复印件无“与原件核对相符”章和客户经理签名时，建议复查原件；当公司章程明确规定不得为股东和其他自然人提供抵押时，当公司章程未经工商管理部门签章确认时，建议向工商部门查询登记备案原件。 二是对共有权人的调查流于形式。贷款调查面谈时，调查人员应同时约谈借款人和共有权人；贷款合同签约时，借款人和共有权人应同时到场签订合同。 三是抵押登记不落实。客户经理必须参与抵押登记过程，办理与取回抵押登记手续须由不同的银行工作人员执行，不得委托中介机构和第三方代为办理；房屋登记管理部门和土地管理部门分立的，必须首先核实土地使用权证和房产所有权证是否已经抵押，并按照相关要求办妥抵押手续；对存量贷款权证办理情况进行清理整改，及时跟踪楼盘产权证办理情况，落实抵押登记。 四是贷款催收不及时。按月进行当月逾期贷款警示和次月到期贷款提示；强化贷后管理，加强监督检查。

农发行贷款项目汇报

五云茶叶集团基本情况汇报 尊敬的张行长及农发行各位领导： 首先，十分感谢多年来农发行对五云集团的大力支持，为五云集团的发展起到了极大的推动和促进作用，为五云集团的进一步做强做大奠定了坚实的基础。 下面，我把公司的基本情况和项目建设情况向各位领导作一简单汇报。 一、公司基本情况 公司成立于1989年，到现在已有20多年的历史，现为河南省农业产业化重点龙头企业、扶贫重点企业，也是河南省林业产业化重点龙头企业，河南省涉农上市后备企业。公司现有总资产9亿余元，下辖12个分公司和8个茶叶专业场，拥有茶园基地25万余亩，拥有“龙潭”、“五云山”及“陆羽”三大知名品牌，其中“龙潭”牌商标为中国驰名商标，“五云山”和“陆羽”牌商标为河南省著名商标，“龙潭”牌信阳毛尖1990年获得国家质量金奖，“五云山”牌信阳毛尖1999年获得昆明世博会金奖，公司于2006年、2007年、2008年、2009年和2010年连续五年被中国茶叶流通协会评为“全国茶叶行业百强企业”。

二、项目基本情况 （一）项目建设内容及规模 一是在浉河区重点产茶乡镇改造建设10万亩生态茶园基地；二是在信阳市羊山新区建设研发中心及茶叶加工生产线，引进一条日本网带式蒸青茶生产线和一条信阳毛尖名优茶机械化生产线，并配套建设检验检测设备；三是在羊山新区建设精品茶叶展销大厅和茶叶交易大厅，建筑面积5万平方米，主要建设交易用房、冷库、检测中心、信息中心、会展中心等服务用房。 （二）项目投资情况 本项目总投资为82468万元，包括：建设投资77072万元，建设期利息3552万元，铺底流动资金1844万元，项目资本金26468万元，申请农发行贷款经省行初评核准调整为56000万元，贷款种类为农业综合开发中长期贷款，期限为10年。 （三）项目资本金情况 本项目资本金26468万元，占总投资32.1％，符合国家发改委和农发行对项目资本金必须占比超过30％的规定，我公司目前已投入资本金24900万元，其中，法人大股东弘昌房地产注入资金12000万元，法人股东信阳市发展投资有限公司投资800万元，我公司积累投入12100万元。占项目总投资的

个人住房抵押贷款证券化案例分析

个人住房抵押贷款证券化案例分析 内容摘要：作为中国住房抵押贷款证卷化的第一单“建元2005个信住房抵押贷款证券化”具有重要的意义。本文尝试对其作出分析，研究是什么促使其成功发行、克服了哪些困难、收益与风险如何、与国际主流的形式有什么区别与联系等问题。 关键词：案例分析抵押贷款证券化 从1999年起，中国建设银行已经向中央银行提交了六份房贷资产证券化的方案，前4套方案因方案没有体现MBS风险出售和破产隔离的原则以及有关法规没有完善被否决，第5套方案也因法律层面的问题最终被国务院否决。直到2005年的12月1日《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式执行，建行的房贷款资产证券化才开始提速。 2005年12月15日，“建元”正式发行。建行从上海、江苏、福建三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，三档两级证券：其中A、B、C三个档次为优先级证券（A 类约24亿元，信用为AAA级；B类约3亿元，信用为A级；C类约2.1亿元，信用为BBB 级）和次级证券（约0.9亿元，不参与评级，由建行自留）。按照设置，优先级证券投资人先收到还款。A和B类证券获准在全国银行间债券市场进行交易，C类按照央行的相应规定进行转让，次级不进行转让交易。 “建元”发行过程分析 （一）“建元”的发行动力 任何一项创新性业务的成功运作和实施，和相关各方的积极推进是分不开的。但是，推进的动力是什么呢？无论是监管当局还是方案中的实际运作方，都期望能够获得“利益”。以下从银行、政府、中介机构和投资者四方面作出具体分析。 1.银行。一方面可以说建行做房贷证券化（下文简称MBS）的动力不足，具体可从三个方面来看：银监会发布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（下称《办法》）使通过MBS提高资本充足率的银行不易办到，并且建行上市后，资本充足率接近14%；其次是资产证券化的标的问题，资产证券化在国外往往是因为银行迫于资金的流动性压力或处理不良贷款的需要，而我国进行资产证券化的银行目前并不缺乏资金，而且拿出来的资产也是相对较好的优良资产；从根本上讲，银行进行资产证券化最主要的一个目的是将长期的资产转移出，通过资产的出让来获取流动资金。但从目前来看，我国银行体系担心的是流动性严重过剩的问题，甚至担心的是回流后，这笔现金该如何使用的问题。 那么建行的目的何在呢？第一，MBS为建行以后利用这一方法进行管理铺平了道路。第二，信贷贷款证券化为银行提供了经营上的另外一种盈利模式，对银行来说是一个转型，即从原来的贷款收入转向服务收费。 从总体上讲，建行方案的象征意义大于实际意义。这个方案的意义主要在于它的创新，我们不能把这种创新仅仅理解为一个金融产品创新，而是它引入了一个结构金融的理念和制度体系，而把本来只有银行一家承担的风险分散给了广大的投资者。 2.政府。当前在我国开展资产证券化业务，主要对改善银行经营管理和发展资本市场具有重要的意义：资产证券化能改善银行信贷期限结构，提高金融系统的稳定性；资产证券化能促进银行转变盈利模式，提高资本充足率；资产证券化能健全市场定价机制，合理分散信用风险；推动资本市场发展，增加投资者的选择；适应金融对外开放，预计资产证券化业务将是外资金融机构进入我国市场的重要形式。 3.中介机构。在试点方案中，建设银行采取了借助信托公司作发行人的方式，这给了信托公

贸易公司向银行贷款的可行性研究分析报告

关于湖南省路兴汽车贸易有限公司向银行贷款的 可行性研究报告

二零一二年七月 目录 第一章总论......................................... 一、项目名称及承办单位差不多情况介绍? 二、要紧经济指标? 第二章市场需求分析...................................

一、经济环境分析..................................... 二、市场及商品分析:要紧重点为优势分析 ? 三、营销策略......................................... 四、市场前景预测? 第三章项目实施打算与方案............................. 一、总体构想......................................... 二、技术经济指标? 三、组织机构及人力资源配置? 四、营运成本估算及资金筹措 五、利润预测及税金情况 第四章财务分析 一、盈利能力分析..................................... 二、清偿能力分析? 三、财务不确定性分析................................. 第五章研究结论?

第一章总论 一、项目提要 (一)拟设立公司名称:和政县和鑫小额贷款有限责任公司； （二)注册资本：60０0万元； （三）公司住宅：临夏州和政县三合开发区； (四)经营范围:办理各项贷款、办理票据贴现、办理资产转让及经批准的其他业务。 二、编制范围与依据 （一)编制范围 通过对相关背景、设立方案、市场分析、财务预测、以及对风险治理的全面分析,我们对在和政县设立小额贷款公司的可行性进行综合评价。 （二)编制依据 1、《关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监发〔2008〕

农发行贷款定量指标测算公式及说明

定量指标测算公式及说明 一、资产负债率 1、计算公式：资产负债率=负债总额/资产总额×100%。 2、指标解释：是评价企业长期偿债能力的综合指标。它反映企业资产总额中负债所占的比重，用来衡量企业生产经营活动的风险程度和企业对债权的保障程度。该比率越小，企业长期偿债能力越强，债权人承担的风险也越小。一般情况下，站在银行的角度，企业的资产负债率越低越好，但究竟保持多大的资产负债率，才能保证债权人的安全，与企业所处的行业有关。衡量标准参照农发行总行《CM2006系统评级授信模块》中相关行业标准。 二、营业净利率 1、计算公式：营业净利率=（净利润/营业收入）×100%。 2、指标解释：是企业销售的最终获利能力指标。它反映企业营业收入创造能净利润的能力。比率越高，说明企业的获利能力越强。但是它受行业特点影响较大，通常来说，越是资本密集型企业，其营业净利率就越高；反之，资本密集程度较低的企业，其营业净利率也较低。 从公式可以看出，只有当净利润的增长速度快于营业收入的增长速度时，营业净利率才会上升。在分析该比率时应注意，营业收入包含主营业务收入和其他业务收入，利润的形成也并非都

由营业收入所产生，它还受到投资收益、营业外收支等因素的影响。要注意的是，净利润是否受到了大额的非常项目损益或大额的投资收益的影响，在分析报告中另加说明，金额不大可以或略不计。当然，利润应主要来自于营业收入，才具有可持续性。 三、销售货款回笼归行率 1、计算公式：销售货款回笼率=【报告期销售收入+（期初应收账款–期末应收账款）+（期初应收票据–期末应收票据）-（期初预收账款–期末预收账款）】/（农发行贷款余额÷客户贷款总额）×100%。 2、指标解释：是反映企业销售货款实际回笼归行的衡量指标。也是农发行检验企业的配合及贷款第一还款来源保证程度的重要指标。该比率应达到90%以上。 四、贷款物质保证率 1、计算公式：贷款物质保证率=【（存货+货币资金+应收票据及预付账款+1年以内应收账款）–（借款人其他金融机构的短期融资余额+应付票据及应付账款+预收账款）】/农发行短期贷款余额×100%。 2、指标解释：是反映企业库存物资对农发行贷款保障程度的重要指标，该指标应不低于100%。 五、贷款本息按期收回率 1、计算公式：贷款本息按期收回率=实际收回贷款本息额/应收回贷款本息额×100%。

商业银行案例分析

案例1.融资计划年内完成，支撑未来各项业务拓展 工商银行2010年6月末的资本充足率和核心资本充足率分别为11.34%和9.41%，资本充足率略低于11.50%的监管要求。公司拟A+H配股融资不超过450亿元，并已发行250亿元的A股可转债补充资本。管理层表示工商银行的配股方案还要经过一些程序，希望能够在年内完成。融资完成后资本实力将大为加强，可满足未来三年业务拓展需求。工商银行也 会通过其它方式，包括全面加强银行新资本协议的推进和内生利润留存等方式，在三年之内不再需要股权融资。公司2006-2009年平均信贷增长在16%，带来了37%的利润增长。2007-2009三年内，公司共给股东分红1561亿元。此外投资者还有1640多亿的股东权益，合计是3206亿元。公司确定未来低资本消耗的发展战略，盈利格局趋于多元化 公司正在积极准备迎接利率市场化、资本市场化即金融脱媒发展带来的两个挑战。在收入结构调整方面，公司预期要逐步降低存贷款利差收入的占比。现在工商银行存贷款利差收入占营业收入的比重为58%-60%，以后要降到50%以内，这意味着手续费及佣金收入、中间业务等收入要超过50%。公司未来要形成横向和纵向的强大盈利格局。（1）去年省级分行盈利超过100亿的有6家，判断以后不会少于15家行进入百亿人民币分行。盈利区域布局更加合理，形成此起彼伏的盈利格局。（2）同时形成纵向的盈利格局，信用卡、金融市场部、票据业务部、资金托管部、私人银行、金融租赁，未来还有保险、年金投行来强化工商银行产品供应能力。（3）来自国内盈利和来自于境外盈利更加均衡。去年来自境外的盈利只占全行盈利的2.7%，今后预期将在10%左右，使整个工商银行盈利结构更加均衡、可持续。 资料来源：“工商银行：资产负债结构合理未来息差回升”2010年10月25日 思考：银行的资本扩充方式有哪些？各优缺点？ 如何理解低资本消耗战略？ ★股东权益：股东权益又称净资产，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分。是指股本、资本公积、盈余公积、未分配利润的之和，代表了股东对企业的所有权，反映了股东在企业资产中享有的经济利益。 来源：百度百科 案例2. 海南发展银行的倒闭 海南发展银行（以下简称海发行）于1995年在合并5家信托公司的基础上组建。这5家公司在1993年以前的海南房地产热中，已有大量资金积压在房地产上。从诞生之初，海发行就被赋予了化解金融风险的重任。之后，海发行又引入北方工业公司、中远集团等40余家岛外股东，筹集资金10.7亿元，由海南省控股。注册资本金16.77亿元的海发行一开始就背负了44亿元的债务。 但在当时普遍采用高息揽存的情况下，海发行迅速扩张。1997年底，海发行的资金规模发展到106亿元。也就在当年，由城市信用社引发的海南金融问题第一次大规模显现。5月，海口市城市信用社主任陈琪作案潜逃，这一事件导致储户恐慌，并出现集中提款现象。随后，支付危机波及全省十几家城市信用社。 1997年12月兼并28家城市信用社的行动，被认为是海发行关闭的导火索。有种说法是，当时海南省为了挽救这些城市信用社，不顾股东大会的强烈反对，执意要求海发行实施兼并，将28家资不抵债的城市合作信用社收入旗下，并托管了5家被关闭的城市信用社。接管的城市信用社总资产为137亿元，总负债却为l42亿元，而资产又几乎全是无人问津的房产。．接管之后，那些原以为取款无望的储户很快在海发行营业部的门口排起了长队，这成为当时海南的热门话题。由各种传闻引发的恐慌很快演变成挤兑风潮，海发行只能依靠中国人民银行的再

农业园区银行贷款申请可行性研究报告

ⅩⅩ农业生态种植及农产品加工示范园建设项目 可行性研究报告 项目建设单位：河南XX生态科技有限公司编制单位：郑州ⅩⅩ企业管理咨询有限公司 日期：

第一章总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 河南ⅩⅩ农业生态种植及农产品加工示范园建设项目 1.1.2项目建设单位 公司名称：河南XX生态农业有限公司 公司简介：河南XX生态农业有限公司（以下简称“公司”）成立于2008年，注册资金8000万元，公司总部位于河南省ⅩⅩ市。 公司以农业种植为中心，以养殖和休闲观光旅游为辅，建设生态农业综合经济圈，以现代农业科技示范园为中心，迅速辐射各县市，形成生态农业产业链，打造成中部地区“菜篮子”高标准规模化基地。 在今后的发展中，我公司将按照政府引导、企业带头、不断创新，努力打造现代化高端农业，积极带动农民增收，服务社会的宗旨。充分利用我县的资源优势，培养当地的主导产业，打造自己的品牌。力争在三年内达到省级龙头企业，为促进中部地区的经济腾飞做出应有的贡献。 1.1.3项目建设地点 河南省ⅩⅩ市太康县 1.1.4建设期限： 项目分四期建设，总建设期限为5年，一期项目建设期为2年，

建设时间为2016年3月正式启动，工期进展顺利预计在2018年3月竣工。 1.2项目建设规模 本规划用地面积为00000亩，总投资额为00亿元，分四期建设. 其中： 一期项目总投资额00亿元，规划用地面积000亩，用于肉牛养殖场建设，年养殖规模达0000头。 二期项目总投资额为000亿元，规划用地面积000亩，用于产品深加工，主要为牛肉分割深加工、冷库，休闲食品（肉）加工。 三期项目总投资额00亿元，规划用地面积00000亩，用于经济林，智能温室大棚及无公害蔬菜及油菜、花卉基地建设。 四期项目总投资额0亿元，规划用地面积0000亩，用于水库、渔场及景观别墅建设。

银行贷款案例

银行贷款案例 ——某水利水电212程公司的银行贷款 一、案例介绍 某公司主要从事水利水电工程施工、水电安装、民用建筑、基础处理、金属结构制作安装和河道疏浚等工作。公司注册资本5 568万元，属国家投资的有限责任公司。该公司具有国家水利水电工程施工总承包一级资质，省公路工程施工总承包二级资质，工民建三级资质，公司施工能力强，具有独特的行业优势。 截至2005年6月，公司实现销售收入10 191万元，销售利润1 225万元，毛利率12％，净利润为755万元，盈利状况较好。公司总资产为15 940万元，净资产为9 180万元，资产负债率为42．4％，资本结构较合理，公司的短期偿债能力较强，财务风险较低。 由于资金短缺，该公司以XX公司为担保人，向南昌商业银行XX支行申请流动资金贷款3 000万元，期限1年，用于工程施工投标和工程施工。 附公司报表如下： 二、问题提出· 1．贷款申请人是否具备信用主体资格? 2．贷款申请人应向银行提供哪些资料? 3．请写出贷款申请报告。 4．根据提供的资料分析该公司的财务风险，其是否具有偿债能力? 5．银行是否应贷款给该公司? 三、参考分析 1、具备。 （1）申请人应具有相应的民事权利能力和民事行为能力 （2）申请人应符合《贷款通则》的规定。 2、 （1）申请人的基础资料 （2）申请人的担保资料 （3）单项业务的相关资料 3、 XX公司申请流动资金贷款报告 南昌商业银行XX支行： 一、借款金额及期限 我公司以XX公司为担保人，向贵银行XX支行申请流动资金贷款3000万元，期限1

年。 二、借款用途 用于工程施工投标和工程施工。 三、公司概况 (一)公司情况介绍 我公司位于XX市XX路XX号，主要从事水利水电工程施工、水电安装、民用建筑、基础处理、金属结构制作安装和河道疏浚等工作。公司注册资本5 568万元，属国家投资的有限责任公司。法人代表：XXX。 (二)公司经营业绩及财务状况 我公司具有国家水利水电工程施工总承包一级资质，省公路工程施工总承包二级、工民建三级资质，公司施工能力强，具有独特的行业优势。截至2005年6月，公司实现销售收入10191万元，销售利润1 225万元，毛利率12％，净利润为755万元，盈利状况较好。公司总资产为15 940万元，净资产为9 180万元，资产负债率为42．4％，资本结构较合理，公司的短期偿债能力较强，财务风险较低。 (三)公司发展前景分析 自1998年大洪水后，国家加大了对水利防洪设施的投入。水资源的合理开发利用，能源供应的紧缺，将会带动该行业的发展，在这样的大背景下，我公司主营业务呈现稳步增长的态势。作为江西省水利厅的直属单位，我公司拥有较稳定的市场份额。 (四)还款来源分析 公司到2005年6月止，实现净利润755万元，销售利润率为7．4％，盈利能力较强。但是，万一市场发生变化，出现难以预料的情况，公司的盈利将发生改变。因此，公司提请XX公司为担保单位，该担保单位工程施工能力较强，有稳定的业务来源，现金流量较充足，完全有能力归还该笔贷款。 4、5、题 信贷调查分析报告(银行对企业的分析) 一、申请人基本情况 (一)股权结构及实际控制者分析 申请人为江西省水利厅直属的公司，系国家全资控股公司。公司注册资金为人民币 5 568万元。 (二)行业地位、经营类型、经营规模 申请人具有国家水利水电工程施工总承包一级资质，省公路工程施工总承包二级资质，工民建三级资质，公司施工能力强，具备独特的行业优势。 (三)经营战略、经营作风 公司稳健经营，施工能力良好。 (四)管理水平和信用状况 该公司在职人员1 300人，其中：具有高级职称的26人，中级职称的70人，初级职称的256人，工人技师119人，公司的人员结构比较合理，人员素质较高。公司组织机构：总经理办公室下设三总师办公室、经理办公室、工程部、经营部、质安部、人事