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中国百货业态研究

中国百货商业协会：2018-2019年度中国百货零售业发展报告

中国百货商业协会：2018-2019年度中国百货零售业发展报告报告显示，2018年，社会消费品零售总额38万亿元，比2017年增长9.0%，扣除价格因素实际增长6.9%，这是多年以来增速较低的一年。其中，限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.8%、3.2%、6.2%和1.8%。各个业态增速普遍放缓，线上线下都面临较大压力。百货业态经历多年的痛苦转型，整体有触底回升迹象。例如，SKP在2017年单店125亿元销售的基础上，2018年销售再创135亿新高；银泰百货年度同店比大幅增长37%；王府井集团2018年净利润为近五年最高；远东百货在大陆的业务10年来首度由亏转盈；百盛集团在2017年扭亏为赢，2018年继续向好。本报告由中国百货商业协会、香港冯氏集团利丰研究中心共同撰写，香港冯氏集团利丰研究中心根据本报告撰写制作英文报告，并同期发布。 1、总体发展持续向好从百货业发展的负面影响看，对百货最大两次影响，一是限制三公消费，二是电商分流，前者的影响已大致消化完成，后者也过了峰值，其它影响因素都是其次的、微弱的，所谓“利空出尽”。从正面利好看，主要是消费升级和政策利好，前者关于是降级、分级还是升级的讨论很多，从大方面上一定是不断升级的。政策方面，促进进口和关税下调等，有利于百货店的商品升级和价格下降、《电商法》限制了海外代购的无序发展，促进了高端商品消费的回流。 2、更多采用线上工具线上线下融合是大趋势，百货使用线上工具的空间更为广泛，人、场、货的联接都需要线上工具的支持。从技术和手段应用上，不仅限于电商网站，也包括公众号、小程序、社群营销、APP等。从实现的功能上，即包括商品查询与订购、物流服务，也包括基础的信息沟通、会员维护、积分或优惠券查询与使用、储值卡查询等。多种手段，发挥不同的作用。 3、并购重组案例多发从长远看，并购案例将继续增加。一方面是市场不乐观，部分企业销售和利润下滑，经营出现困难，需要找买家。另一方面，目前市场的增量非常有限，更多是存量资源的整合，经营质量好、确立了竞争优势的企业，将主要通过并购方

大商场要注意业态分

大商场要注意业态分析大型商场经营好不好，取决于多种因素，不可概而言之。但近来笔者经多方观察认为，缺乏认真的业态研究，常常经营不顺或经营改善的重要原因。所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式。西方发达国家零售业经过130多年的发展，目前形成了以大中型百货店、超级市场、连锁店、专卖店、谦价折扣店、便利店、购物中心、仓储商场等为主的八大主流业态而我国除传统的百货店外＃其他几种主要业态均是改革后出现的“新生事物”。与大中型百货商场的销售普遍下降、效益大幅度滑坡的同时，超市、连锁店、专卖店等新兴业态飞速发展便是例证。我国商业业态的格局在静态规模格局上，我国商业业态的发展呈现出大、中、小并举的情形，既有销售额在十几亿、二十亿的单位规模巨型商场或连锁规模上百家的网络；更有数量庞大的中小门店和小范围、若干家的连锁商店。在动态发展速度格局上，传统的百货店、系统内商业依仗其几十年来形成的商誉及货源渠道上的优势，保持稳定增长；新型业态和系统外商业异军突起，以其创新的销售方式和组合优势拼力争夺和扩大自己的市场份额。

在业态的经济成份上，既有国有经济商业，更有大量的混合经济商业、集体经济商业和个体商业，还有少量的中外合资商业并尝试性地对外商独资商业“开了口子”。从而把中国的零售商业与国际零售业距离拉近，为我国零售业与国际接轨、参与国际市场竞争进行了铺垫。在业态的分布地域上，老商业区进一步扩展及合理规划，而机关报型商业区迅速崛起。如北京三环路沿线或其向内、向外的放射线上布点设店，形成对老商业区布局的合理调整修正，并与城市的“空心化”即消费者从城里向城郊的迁徙的趋势相吻合。在业态形态形式上互相补足。专卖店提供品牌商品（通常是价格不菲的精品），仓储商场、超级商场、便利店则提供中低价位的大众日常用品；百货商场提供综合性的商品和服务，而专业店提从专门类别的商品供顾客挑选；电视购物、“网”上购物等适应了人们快节奏的要求，而租凭商场减缓了消费者集中购买大件商品的资金占压。各种业态销售形成的相互补足，满足了消费者的多种需求。在业态的发展模式上，既参照国际上的惯例和成功的经验，更注重了本土化，即与本国特定国情的结合。典型的为仓储商场；国外一般建在郊区、批量销售；我们则是建在城乡结合部或次商业区，不是批量销售而是批零结合、对批量购物优势，从而更符合中国人的生活水平和购物习惯。

(经营管理)商业经营业态

商业经营业态影响商业经营业态的主要因素商业经营采用什么样的业态，即用什么方式完成商品从生产领域向消费领域的转移，这不是由人们的主观愿望决定的，而是要受制于社会生产力发展水平、就业状况、市场竞争环境等客观因素。（一）社会经济发展水平商业业态发展和整个社会的经济发展水平紧密相联。以百货店这一业态的发展看，它必须以社会经济高度发达、各类商品极其丰富做为基本条件，而超级市场则依赖于电子计算机网络的普及和冷冻冷藏技术的高度发展。此外，商品标准化、包装科学化、电子结算技术普及，也为这种业态的推广提供了物质技术条件。从外部来讲，交通通讯的现代化，家用冰箱、冰柜的普及，商品加工整理技术水平的提高，也为吏多的商品进入超级市场创造了条件。（二）就业状况、人口状况就业状况、人口状况也决定着商业业态的发展。一方面，就业状况是衡量一个国家或地区经济发展水平的重要尺度；另一方面，就业状况也影响着人们的消费行为。仍以超级市场为例，它之所以能够得到高速发展，根本原因在于第二次世界大战后，随着经济的恢复性发展，使得妇女就业大量增加，为节约购物时间和家务劳动时间，超级市场这一经营业态便应运而生。人口状况主要指人口总量、人口密度、人口结构、人口流动、家庭规模等。仓库式销售因其价格低廉，适应了低收人人口群的需要，百货商场的多功能化，为那些闲暇时间增加、将购物、观光、娱乐融合在一起的人们提供了方便场所。另外传销、邮购、送货上门，也都有自己的特定顾客群。（三）市场竞争环境随着市场经济的发展，流通领域的竞争会越来越激烈，而不同业态之间以及同一业态之间的竞争也会越来越激烈。各类业态正是在激烈的竞争中不断发展的。百货店的激烈竞争导致了创新性的销售革命，使超级市场的出现成为必然，而各个超级市场之间的竞争以及超级市场与其他业态的竞争，又导致了超级市场的大型化、规模化和连锁化。为适应竞争，每个企业都制订了自身发展目标，这些目标一般包括销售额、利润、公众满意程度和企业形象等内容。企业的发展目标也决定了经营业态的选择，一个企业如重视销售额和利润，则应根据当地当时的情况，选择能满足此两项目标的经营业态，若重视企业形象和群众满意程度，可能会出现另外的选择。几种基本业态分析（一）百货商店百货商店是指区分不同的商品部门进行管理经营的商店。由于各国的经济发展水平不一样，国情不同，因而对百货商店的定义也略有差异。美国市场营销学专家科特勒认为，百货商店一般要销售几条产品线的产品，如服装、家具、家庭用品等，每一条产品线都作为一个独立的部门由专门的采购员和营业员经营管理。法国商业界认为，百货商店是指大型零售商业企业，拥有较大的营业面积，在一个建筑中能提供几乎所有的消费品。具体说营业面积至少2500平方米，有10个以上的商品部。日本通商产业省对百货商店的定义是：从业人员超过50人，营业面积至少1500平方米，经营多种商品，这样的经营形态即为百货商店。最早的百货商店产生于19世纪中叶的欧洲，它是在工业革命的推动下产生的。中国最早的百货商店是1917年创办的“上海先施百货公司”和1918年创办的“上海永安”百货公司。新中国成立后，百货商店一直是中国零售业的主要经营业态。与其他业态比较，百货商店的特点主要是：①经营商品品种繁多，一般可达几万种以上。②以经营较高级商品和耐用消费品为主。③店址一般选在交通便利的繁华地段，装修

连锁百货店业态分析

寸录、 ▲、调研对象介绍调研目的 -\、调研时间四、调研方法五、业态对分析、° 八、意见与建议七、总结、心得体会连锁百货店业态分析调研报告一、调研对象介绍（一）王府井（总府街门店）王府井百货专注于零售百货业态的发展。在国内率先提出了百货连锁发展的战略目标。

1996 年起开始在全国尝试百货连锁规模发展。集团所属全资子公司北京宏业房地产公司和深圳王府井进出口贸易公司，是集团公司实现多元化发展战略的两支重要力量。“王府井百货”已发展成为以百货零售商业为主，同时涉足房地产、进出口贸易、广告、餐饮、服务等多种行业的集团化股份公司。成都王府井总府店坐落于成都市中心总府路，于1999年12月30日开业，由北京王府井百货（集团）股份有限公司经营管理成都王府井总府店建筑面积 5.93 万平方米，经营面积 4.2 万平方米，共计九个营业楼层。2013 年商场实现销售32.54 亿元。成都王府井总府店不断提高经营管理水平，先后多次组织管理人员赴美国、法国、韩国、香港等商品资源丰富、流行资讯发达的国家和地区，接受市场营销、商品筹划等方面的专业培训。将“情感营销”和“体验式营销”作为营销指导思想，不断创新营销方式和手段，大胆尝试新媒体和自媒体的运用，不断深化“一团火”精神的服务理念，牢固树立服务意识，不断完善、超越自我，经营业绩连续六年实现两位数的增长。自身的核心竞争能力得到不断提高。成都王府井总府店始终站在时尚的最前沿，将各品牌最新、最流行的货品呈现给消费者。目前，无论是品牌定位、商品时尚度、市场影响力，还是经营业绩，都在西南地区居于领先地位。现代时尚百货公司的管理意识和手段，已作为一条工作主线，始终贯穿于各项经营管理工作中。 “人文购物、人性服务”将是王府井百货永远秉承的核心理念。（二）仁和春天（光华店） 20 世纪九十年代初开始，仁和集团以珠宝业登陆市场经济舞台，继而前瞻性地构筑起百货业、地产业、餐饮业、运输业等多元并进的规模化发展格局，现已有“成都仁和春天百货有限公司”、“成都春天房地产开发有限公司”、“春天咖啡餐饮有限公司”、“仁和春天出租车有限公司”、“成都仁和春天物业管理有限公司” 等经营实体。公司主营国际一线男女精品服饰，现有品牌CARTIER.CD.DUNHILL.PRADABURBERY^知名品牌入驻公司。 2009年底，仁和春天百货第三家新店——光华店盛大开幕。光华店商业面积近 6 万平方米。主楼一至五层以时尚高端百货为主，包括春天影院、春天银杏酒楼、美容美发、休闲娱乐等多种特色业态。 -1F为春天超市，六楼为春天美食荟。另外三栋裙楼分别为A栋高档写字楼，B栋星级酒店，C栋高端商务领馆。是仁和精心营造的、具有时代意义的高端时尚百货新场，是集商场、酒店、办公、娱乐、住宅与一体的大型综合性商业建设项目，极大丰富了仁和春天百货的业态范围，为成都西门片区营造了前所未有的高端商业氛围。（三）伊藤洋华堂（温江店）成都伊藤洋华堂成立于1996年，是经原对外经济贸易合作部（现商务部）批准成立的中外合资公司。目前，成都伊藤洋华堂扎根成都18年，形成以春熙、双楠、锦华、建设路、高新、温江店为核心的店铺，以“三感的实践”努力为顾客营造一个“安全”“安心”“便利”的购物环境，以不断满足顾客日益变化的需求，注重推行新的生活方式，创造流行提案，不断向顾客提供新价值的商品、新颖贴心的服务，以持续革新赢得成都市民的信赖和支持。

中国百货行业研究报告

中国百货行业研究报告近年，曾经风光无限的百货行业面临着店铺门可罗雀、门店业绩下滑、商场关店潮、物业高空置率等残酷现实。电商冲击和运营成本增加是导致行业压力增大的部分原因，但百货行业今日困境的决定性因素却不在此，缺少对消费者体验和用户需求的深入理解及实践才是当下困局的根本原因。处在转型升级关口的百货行业想涅磐重生，结合主要消费者群体及其购物行为变化的理解，百货行业可以围绕更方便、更专业、更高性价比、更具体验性四大核心点进行业态重新定位，在场景化、游戏化、智能化等方面更多满足消费者的体验需求，并通过分享和参与来满足消费者的成就感。未来，能够满足消费者商品、体验和参与需求的业态和企业就能得到快速发展。一、传统百货行业的严酷现实据2014年百货上市公司业绩TOP30排行榜显示，18家百货企业年度销售、利润均出现不同程度的下滑。2015年业绩下滑趋势更为明显，根据抽样调查，全国60％的百货商场上半年业绩处于下滑状态。不良的经营业绩下，近年来百货行业关店如潮。2013年，知名传统百货企业关店共计24家；2014年共计23家；2015年，知名传统百货企业关店已达63家。高商业地产空置率是另一个严峻问题。在城镇化的背景下，部分房企提前布局商业地产，目前中国的商业地产规模已跃居全球第一。然而，由于经营与消费力的不足，我国不少大中城市、甚至三四线城市的商业地产空置率逐步上升。据统计，沈阳、北京、成都、广州、天津、南京等城市的优质零售物业空置率已经超过6%的警戒水平。

一直在原地踏步，顶多是在扩大面积、升级装修上做做文章。从目前情况看，大中型商场千店一面，定位雷同，忽视了自身特色，商品种类、档次、柜台陈列差异不大，呈现大而全的格局。管理方面大多沿用进销一体、两级管理三级核算的传统管理模式，不仅管理成本高、效率低，而且漏洞大、利润流失大。技术方面，大多数商场配送技术、信息管理技术落后，极少百货店建立了POS、条码技术及后台电脑分析系统，无法做到对企业的物流和资金流进行实时监控，无法有效控制商品库存和营运成本。有的商场即使建立了POS系统，也只是起收银作用。至于电子商务，虽然有越来越多的商场开发，但大多数商场的网站里没有实质的电子商务内容，无法进行电子购物。 (三)市场的变化和新型业态蓬勃发展从80年代末90年代初开始，超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等新型业态陆续进入中国，并在近几年得到迅速发展，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式。同时，连锁业的迅速发展也冲击着传统百货业。据中国连锁经营协会提供的数字显示，2000年全国有连锁企业2100家，店铺超过32000个，连锁企业实现的销售额达到2300亿元。而这一销售总额，已占到当年社会商品零售总额的6.7%。大中城市连锁店的销售额已占社会消费品零售总额的15%以上。从2001年上半年全国商业连锁业前20强看，上半年销售额比上年同期平均增长48.8%，约为同期全社会消费品零售总额增长率10.3%的5倍。商业发达程度位居全国前列的武汉市，近年来连锁超市业态发展迅猛，也呈现出超市连锁业将“主打天下”、传统百货业退居其次的态势。“洋超市”和本土超市发展均很迅猛。据最新统计资料，连锁超市业态销售额占全市社会消费品零售总额的10%以上。 (四)国际商业巨鳄加快进入国内市场据不完全统计，目前世界50家最大的零售企业，已经有70%在中国“抢滩登陆”，知

购物中心业态规划分析

购物中心业态规划分析在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。类型及特点 1、核心主力店核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结：（1）超市属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。（2）大型超市实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。（3）百货商场根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。

(完整word版)购物中心的8大分类和8大业态

购物中心的8大分类和8大业态壹8大分类近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来越困难？因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升，更容易受到消费者的认可。购物中心分为8大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分： 1、区域性购物中心：比如第一八佰伴； 2、都市型购物中心：如港汇恒隆广场、南京路来福士； 3、社区型购物中心：在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社区型购物中心； 4、邻里型购物中心：如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心； 5、郊区购物中心：如松江地中海项目； 6、折扣店或工厂直销，也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心； 7、特殊功能型购物中心：如主题型购物中心，这一类的典型在全国还比较少，上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心； 8、商业、办公、酒店混合型，也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几年这一类的产品在全国各城市都比较多见。贰8大业态现在许多商业开发商都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐都有，却并不清楚它到底应该具备哪些业态。

购物中心在国外称为shopping mall，引入至中国后，大多数项目并没有按照严格意义的业态业种分类来做。严格意义上来说，购物中心分为8大业态： 1、专业店：类似运动城、书城、电脑城、家居城等； 2、专卖店：服装品牌、化妆品药妆等； 3、专业街：以业种归类、集中在一起； 4、主体百货：规模型的主力店； 5、餐饮：可细分为正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮等； 6、休闲娱乐：如电影院、KTV、游戏房、运动健身中心、美容SPA、休闲按摩养生馆； 7、超市：较大的称为超市卖场，现在出现精品超市、生鲜超市、24小时便利店； 8、停车场：大家可能会觉得奇怪，停车场也算在业态中？实际上，在国外shopping mall体量较大，涵盖服务很多，且大多建在远郊，因此需要开车前往。因此，如果我们要做购物中心，首先需要掌握购物中心的这8大分类和8大业态。叁购物中心or百货or超市？现实生活中，有许多人都分不清某个商场到底是购物中心、百货还是超市。作为业内人士，我们可以掌握一些技巧，比如从平面结构上、从经营内容上，都可以看出它们的区别。 1、从经营内容来说，购物中心经营专卖店，它的平面结构动线围绕主动线排布。每一个专卖店的经营商家都希望自己的店面能开在沿走道的位置，因为这样消费者的到达率会比较高。因此，购物中心要求主动线清晰，一般为“一”字型、L 型。

百货商店业态发展不同阶段的竞争战略研究

百货商店业态发展不同阶段的竞争战略研究各种零售业态从其产生发展直至成熟和走向衰亡，就如同一个人的生命一样，处于动态变化之中。因此有必要把握零售业态发展的生命周期。本文试图探讨百货商店生命周期发展的不同阶段所应采取的竞争战略。业态一词，原是日本经济学界用以说明零售业、饮食业等的营业形态的汉字表述，在九十年代初由日本引入我国，意指企业的营业形态。作为流通业态，一般具有科学性、创新性、可推广性、行业性等特点。当前国内外零售业态主要有百货店、杂货店、超级市场、专业店、便利店、折扣店、货仓商店、购物中心、邮购商店等。影响零售业态生成和发展的因素很多，企业外部因素有社会经济发展水平、科技发展水平、居民购买力及消费水平、消费者需求变化等；企业内部因素主要有商店规模、经营素质等。各种零售业态从其产生发展直至成熟和走向衰亡，就如同一个人的生命一样，处于动态变化之中。因此有必要把握零售业态发展的生命周期。本文试图探讨百货商店生命周期发展的不同阶段所应采取的竞争战略。十九世纪中叶，西方世界爆发了工业革命，它不仅带来了机械化的大生产，而且还改变了人们的生活方式，商业也迅速地发展起来。百货商店就在这一条件下诞生。最初的百货商店是1852年建立的巴黎邦·马尔谢店。十九世纪后期，这种新的营业形态由欧洲传入美国并得到了长足的发展。从十九世纪中叶至今，百货商店这种零售业态经历了由萌芽——成长——成熟的发展阶段。我国的大型百货商店从建国初期至今，曾持续了四十多年的辉煌，创造了一个行业“只赚不赔”的神话。然而，自1996年以来，由于市场上行业竞争的加剧，新型业态的层出不穷，使百货商场这种业态在我国过早地走向成熟。因此探讨百货商场不同发展阶段的竞争战略对我国大型百货商场的发展具有重要现实意义。（一）百货商场成长期竞争战略从国外情况分析，百货商场的发祥地法国，1880—1914年大约为法国百货商场的成长期；而美国百货商场的成长期大约为1860—1940年。 1.成长期的百货商场有以下特征：（1）发展迅速。百货商场这种业态在市场上所占份额尽快上升，远远超过传统的杂货店和单一品种的商店，以其商品品种齐全，规模大，明码标价、购物环境优雅等优点吸引住消费者。（2）效益良好。成长期的百货商场经营者可望获取到良好的经营效益。一般销售利润率可达5—10％。（3）市场尚未饱和。成长期的百货商场由于数量发展有限，未能满足居民日益增长的购物需求，因而尚存在较多的发展空间。 2.在百货商场成长期间供选择的战略有以下几个方面：（1）无差异型战略。

商业地产的详细分类以及商业业态的分类

商业地产的详细分类以及商业业态的分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。（2）、市场类商铺

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）、住宅底层商铺住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。（5）、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。（6）、商务楼、写字楼商铺

商业综合体规划设计方案及对策评审要点解析

商业综合体规划设计方案评审要点解析商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点（1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

百货商场市场调查报告

百货商场市场调查报告想要进入百货商场你首先要了解一家百货商场。百货商场经营的商品几乎是无所不包，你不必到布店去买布，去日杂店去买扫帚，去服装店去买服装，去帽店去买帽子……走进一家百货商场你可以买全几乎所有的日常用品，甚至那时百货商场还卖食品、糕点、咸菜等等，它力求满足所有人的所有需要。实际上也可称之为求同时代，无差异化时代和无定位时代。下面是总结的百货商场调查报告，希望对你有所帮助! 调查课题：XX百货商场市场调研调查时间：xx.2.9 调查地点：XX百货商场市场报告人：牟雷鹤优势：四面临街，交通便利。定位：中高档，综合型百货公司。客层年龄段：20—45岁员工人数：3000人左右一、各楼层经营范围时尚小吃及生活配套服务三部分组成 B1生活超市：主营生鲜食品、干货食品、进口食品、日用家居、洗护用品;

B1时尚小吃：哈根达斯冰淇淋、年轮蛋糕、皇家烘焙、艾蜜尔西点、品知味咖啡、赛百味、一鸭一鱼、丸来丸趣、座上客、新粤茶餐厅、喜年奉茶; B1生活配套服务：新华书店、浩鳯音像、卓乐琴行、格林童趣、韵居饰家、大宅门药店、移动、联通、有线服务厅。 ◆XX1F主要经营汇聚化妆品、珠宝名表、男女服饰、鞋包配饰、针织内衣、童装玩具、食尚地带及国际影城; 1F南区化妆品：欧珀莱、欧莱雅、佰草集、玉兰油、资生堂(悠莱)、艾文莉、美宝莲、OFFCE、伊莎美尔、BURBERRY、VERSACE、LANVIN、MOSCHINO、VIVINEVO; 1F南区黄金珠宝：中银钻饰、周大生、翠绿、XX黄金、泰源丰、伊泰莲娜、嘉乐琥珀、蓝贝儿; 1F南区名表：欧米茄、帝驼、雷达、浪琴、梅花、英纳格、天梭、美度、西铁城、卡西欧、双狮、天王、罗西尼、依波、宝时捷、世爵、古浪、精准、爱波; 1F北区男装：卡尔丹顿、BOSSsenwen、罗茜奥、迪法诺、比音勒芬、比华利保罗、报喜鸟、PLORY、九牧王、美尔雅、沙驰国际、花花公子、SschBOSS、凯迪沙驰、九鹿王、哥雷夫、圣约克、雷迪波尔、爵度、斯莱德、迪瑞杰、佐丹奴; 1F南区女装：音儿、诗篇、玖姿、声雨竹、爱特爱、天意、ZUKKA、舒朗、美之藤、芭蒂娜、伯柔、吉祥斋、READ-ME、桑田、奥尔西布莱亚、醉酷、雅莹;

购物中心业态分布分析1643345846

购物中心业态分布分析招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。 2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主

商业综合体规划设计方案评审要点解析

备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

中国百货商场企业市场分析

第一部分中国百货商场企业市场分析一、中国百货商场企业营销环境分析 1、宏鄣闹圃家蛩?/SPAN> ( 1 )目标市场可处区域的宏观经济形势 ①总体的经济形势 ②总体的消费态势 ③产业的发展政策 ( 2 )市场的政治、法律背景 ①可能影响产品市场的政治因素 ②可能影响产品销售和推广的法律因素( 3 )市场的文化背景 ①产品与目标市场的文化背景 ②产品与目标客户的文化背景 2、微观的制约因素 ( 1 )原料供应商与企业的关系 ( 2 )营销中间商与企业的关系 3、市场概况 ( 1 )市场的规模 ①整个市场的销售额 ②市场可能容纳的最大销售额 ③客户总量 ④客户总的购买量 ⑤以上几个要素在过去一个时期中的变化 ⑥未来市场规模的趋势 ( 2 )市场的构成 ①构成这一市场的主要产品的品牌 ②各品牌所占据市场的份额 ③市场上居于主要地位的品牌

④与本品牌构成竞争的品牌 ⑤未来市场构成的变化趋势( 3 )市场构成的特性 ①季节性 ②暂时性 ③其他突出的特点 4、营销环境分析总结 ( 1 )机会与威胁 ( 2 )优势与劣势 ( 3 )主要问题点二、中国百货商场企业客户分析 1、客户的总体消费态势 ( 1 )现有的消费时尚 ( 2 )各类客户消费本类产品的特性2、现在客户分析 ( 1 )现在客户群体的构成 ①现在客户的总量 ②现在客户的行业分类 ③现在客户的企业规模 ④现在客户的经营模式 ⑤现在客户的管理模式 ⑥现在客户的收入状况 ⑦现在客户的地域分布 ( 2 )现有客户的消费行为 ①购买的动机 ②购买的时间 ③购买的频率 ④购买的数量

⑤购买的地点 ( 3 )现在客户的态度 ①对产品的喜爱程度 ②对本品牌的偏好程度 ③对本品牌的认知程度 ④对本品牌的指名购买程度 ⑤使用后的满足程度 ⑥未满足的需求 3、潜在客户 ( 1 )潜在客户的特性 ①总量 ②行业 ③规模 ④经营模式 ⑤管理模式 ⑥收入状况 ⑦地域分布 ( 2 )潜在客户现在的购买行为 ①现在购买哪些品牌的产品? ②对这些产品的态度 ③有无新的购买计划 ④有无可能改变计划购买的品牌( 3 )潜在客户被本品牌吸引的可能性 ①对本品牌的态度 ②需求的满足程度 4、客户分析的总结 ( 1 )现有客户 ①机会与威胁

百货、超市等零售业态的区别

百货、超市等零售业态的区别在新国标中，零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、百货店、专业店、网上商店、电话购物等17种业态。可以看出百货公司是一种大规模的经营日用工业品为主的综合性的零售商业企业，经营的商品类别(系列)多，同时每类商品(每条商品线)的花色、品种、规格齐全(项目多)，实际上是许多专业商店的综合体。一般以太、中型居多; 从日用品到食品，从工业到土特产品，从低档、中档到高档品都经营，综合性强，它又是高度组织化的企业，内部分设商品部或专柜，商品部相对独立，可自己负责商品进货业务，控制库存，安排销售计划。186Z年，法国巴黎的“好市场”是世界第一家百货公司，百年来，百货公司仍是零售商业的主要形式之一。美、日、法等国的大型百货公司，销售的商品多在25万种以上，最高的达到50万种。大超市被定义为“营业面积在6000平方米以上”，商业服务范围为“辐射半径在2公里以内”。事实上，国内有许多城市的大超市都没有按“2公里”的要求来布局。购物广场是国内大超市的另一种名称，主要是在大超市之外，有大量面积的其他类别的产品销售或服务，形成了一个较大的商业消费区。超级市场是一种消费者自我服务、敞开式的自选售货的零售企业。它是二次大战后发展起来，最先在欧美兴起，现在在欧美十儿个国家中己有超级市场20万个。超级市场一般经销食品和日用品为主，其特点主要是，①薄利多销，基本上下设售货员经营中低档商品；②商品采用小包装、标明分量、规格和价格;③备有小车或货筐、顾客自选商品；④出门一次结算付款。初期的超级市场以食品为主，兼售少量杂货; 目前除上述外还兼管化妆品、文具、五金、服装等，多达七八千种，目前向综合服务发展，增设停车场，咖啡馆，俱乐部、电影院以及银行、保险、邮政等各种服务设施，发展很快，日本的超级市场销售额已超过百货公司。超级市场的商品包装，真正成为“无声的推销员”，目前要代替售货员介绍商品，因此其包装具有介绍商品名称、用途、产地、用法、价格份量及特点的功能。超级市场的优点，省人(节省劳动力和劳务开支) 省地(充分利用营业面积) 省钱(节省投资) 省时(不用排队，手续简便) 干净(尤其是付食、蔬菜)

[说明]酒吧街商业规划方案.doc

商业规划方案酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。一、酒吧

（一）品牌酒吧 1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店 2、区域位置和规划面积（1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m2不等；（2）依据 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。 C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位置的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位置。这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升有很大作用。 3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。 4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。 5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。

百货市场调查报告(精选多篇)

百货市场调查报告(精选多篇)篇：201*-201*年中国百货行业市场调查研究 201*-201*年中国百货市场市场调查研究分析报告（更新版）正目录章201*年全球百货行业运行状况浅析1 节美国百货业1 美国百货业整体埃皮纳勒区1 二、美国百货业经营特点3 三、近向百货年美国百货收入异常情况分析5 四、美国百货业的发展趋势7 二节日本百货业10 南韩百货业经营特点10 二、日本百货两巨头并购:崇光百货总店将被大丸收购12 三、近几年日本百货收入情况分析14 四、日本九百货业发展展示出三大趋势16 三节欧盟百货业19 欧盟百货业整体发展现状19 二、欧盟百货业经营特点21 三、欧盟百货业的发展趋势23 四、近几年欧盟购物中心收入情况25

1、国27 2、罗马尼亚29 五、未来欧盟家乐福收入预测分31 二章201*年中国百货行业同年整体运行状况分析35 节201*年中国百货行业的现状特点35 经营方式35 二、市场需求37 三、规模和经营水平39 四、市场竞争和环境41 二节201*年中国百货市场动态分析44 广百百货战略进驻深圳市场44 二、韩全部股份大东百货证实将收购时代零售多数股权46 三、羊城百货龙头齐齐开疆拓土48 三节未来中国百货相关行业发展趋势分析51 “特色化、主题化、品牌化”是百货业竞争的显著特点二、“连锁化、产业化、集约化”是百货业改造的主要包括内容三、“品牌化、信用化、知识化”是百货业发展的大多手段三章201*年中国百货行业运行环境分析59 节201*年中国宏观经济环境分析59 中国gdp分析59 二、零售业价格指数分析61

三、城乡居民收入分析63- 1 - 51 53 55 - 2 - 四、社会消费品零售总额65五、全社会固定资产进行投资分析67六、进出口总额及比率分析69 二节201*年海外中国百货业政策环境分析72、百货店价格调整策略72 二、我国将采取七大措施搞活流通扩大消费74 三、百货店相关政策影响分析76 三节201*年中国百货产业社会环境分析79 四章201*中国百货区域性并购重组的预测分析81节华北地区81、华北地区百货国际化现状81 二、地区百货行业发展特征与产业格局分析83三、地区百货行业并购重组趋势与可行性分析85二节华东地区88 华东地区百货供需规模百货商场分析88二、华东地区百货业动态分析90 三、地区百货并购重组趋势与可行性分析92三节华南地区95 华南地区百货业发展趋势综述95二、华中地区百货行业相关行业动态分析97 三、地区百货行业并购重组趋势与可行性分析99 四节华中地区102 华中地区最大东北地区珠宝城落户世贸广场102 二、地区百货行业并购重组趋势与可行性分析104