关于更正登记的两个问题

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关于更正登记的两个问题

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来源：《中国房地产》2013年第05期

某市登记机构询问：《房屋登记办法》第74条规定：“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”。《房地产登记技术规程》附录C对利害关系人申请更正登记时应提交的材料做了与此一致的规定。亦即利害关系人申请更正登记时，必须提交权利人同意更正的证明材料。但《物权法》第19条规定：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，说明“登记簿记载的权利人书面同意更正”或是“有证据证明登记确有错误的”这两类情况，只要符合其中一项，登记机构就应当予以更正。那么，《房屋登记办法》要求申请人提供权利人同意更正的证明材料是不是和《物权法》的这一规定不一致呢？此外，《房屋登记办法》第75条规定了房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误可以更正登记的两种情形，而《物权法》只是规定了“权利人、利害关系人……可以申请更正登记”，没有提及登记机构自己发现登记错误也可以更正登记。这是否也和《物权法》的规定不一致？

金绍达：《房屋登记办法》对更正登记的规定是依据《物权法》的规定做出的，并不存在与《物权法》的规定不一致的情形。

一、更正登记在本质上是一项保护事实上的不动产权利人的法律措施。但在有的时候，登记簿已记载的权利人并不是真正的权利人，所以要对登记簿的记载进行更正。如果提出更正登记请求的人并不是登记簿记载的权利人，那绝大部分的更正会触及登记簿记载的权利人的利益，如果登记簿记载的权利人不同意，就要有充分的证据来证明登记确有错误。在当事人对房屋权属产生争议又不能自行协商一致时，只有人民法院、仲裁委员会的生效法律文书才能作为充分的证据。所以，《房屋登记办法》把这类情况放在第80条进行规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记”。《房屋登记办法释义》对第80条规定有较为详细的解释，这里所指的相应的登记，主要就是更正登记。所以，只要“有证据证明登记确有错误的”，仍然可以通过更正登记予以更正。

二、《物权法》虽然没有在条文中直接规定登记机构自己发现错误后可以进行更正登记，但全国人大法制工作委员在其编写的《中华人民共和国物权法释义》中明确：“更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记”（《中华人民共和国物权法释义》第58页）。所以，《房屋登记办法》依此做了相应的规定，并根据实际情况，对更正事项是否

涉及到房屋权利归属和内容进行了区分。

马志刚/责任编辑