高层房屋销售研究报告

高层房屋销售研究报告

一、前期定价方式

1.楼层越高越贵

邢台市高层住宅发展已有三四年时间，从目前来看，高层住宅发展快、规模大，同时也符合城市化、现代化的发展趋势。但是由于邢台外来购房人口少、本地购房需求固守陈习等原因给邢台市高层住宅销售带来了压力。所以在邢台高层住宅越高越贵，最后就有可能致使高层越高越无人问津。

2.中间楼层较贵

在前期定价时中间楼层最贵，相对减少了高层较高楼层的销售压力。一些外来人口能够接受价格，一些追求生活品味的人愿意去尝试体验高层生活，部分年轻人觉得价格合适，这无疑给高楼层的销售带来了购买需求。根据调查，燕云台的高层为中间楼层较贵。

二、销售引导方式

1.对比引导（高层&多层）

（1）改变客户的居住理念

高层住宅是城市化与现代化进程的必然发展趋势，是城市现代化的具体体现。随着城市日新月异的不断发展，多层房屋已经逐渐不能满足现代化城市的住房需求与居住环境，所以未来10年内高层住宅将成为住房需求与居住环境的主流方向。引导因人而异，所以由多层向高层引导的时候一定要适当了解客户的年龄阶段与主观需求。

（2）从结构方面进行剖析

高层住宅地基深，结构为框剪结构，使用年限较长（80-100年），抗震系数高（8级），纯板式通风效果好。多层住宅地基浅，结构为砖混结构，使用年限较短（30-50年），抗震系数底（5级）。可以拿市里前几年建的高层与多层现状作比较。另外，高层框剪结构所用的混凝土墙面的防热、隔音效果要比多层的砖混结构的效果好，这也是多层难以实现的。并且我们的高层是纯板式设计，通风

效果比多层更有优势。

（3）高层的投入比多层多

高层的是框剪结构，所以主体支柱和墙体基本都是由钢筋和混凝土组成，所以前期需要大量的钢筋与混凝土，而多层大部分都是砖混结构。如果地震，高层即便摇晃也不会倒塌，就是钢筋起到了固定作用，所以国家对高层的用料是非常严格的，要求做到大震不倒、中震可修、小震不裂，而这些优势是多层很难达到的。并且高层在后期还要配置电梯、双回路供电设备、高压水泵、公共门窗等。可以看出高层的投入要比多层高的多。

（4）建设高层的审批严格

如果想在一个区域内建设高层，必须经过国家的层层审批，比如区域规划、地质勘探、建设资质、技术水平等等。国家和地方政府肯定会站在民生的角度来考虑，包括整体的区域未来的规划、建设高层的必要性、建设单位的资质与技术水平等等。总之，老百姓安居才是国家和地方政府最终的目的。

（5）高层配套比多层完善

说到配套就离不开物管，高层所有的配套基本都需要物管，比如门禁安检、电梯运行、小区绿化、中心花园、地下车位、商业经营等等。无论多层还是高层都会有一定的物管费，当前多层的主流物管费大概在5角/平米左右，高层的主流物管费大概在1元/平米左右。从费用上来说你可能多出了一部分钱，但是你享受的配套及物管是完全超值的。另外，一期成熟社区依托，小区内部有小学与幼儿园，周边有中学、大学、医院。

（6）高层比多层更适宜人类居住

多层由于距离地面近，夏天隔热差，如果白天温度高太阳可以将墙壁晒透，晚上由于地面有余温所以热气很难散去。住在高层你就不用担心这样的问题，因为高层钢筋混凝土墙壁很难被晒透，晚上地面的余温到达多层的高度就会被截留，所以晚上不用担心还有热气。高层的空气质量很好，所以灰尘较少。很多人一开始不能接受高层并不是真正的不能接受，而是初上高层的时候，给人的视觉刺激比较大，一下感觉视野空旷的许多，造成了身体的不适应。其实时间长了以后你会有一种心旷神怡的感觉，每天清晨可以眺望远方，呼吸新鲜空气，视野好自然事业好。由于我们的项目周边都是多层，所以住在高层不用担遮阳或者通透

问题。

2、沙盘引导

（1）通过沙盘解说让客户正确认识项目

项目位置——区域规划（豫让新区、任城新区、高铁客运、景观大道、京港澳高速）——宏观环境（生态公园、森林公园、动物园、植物园、盛都温泉、医药物流、眼科医院、县医院、邢台二中、电信大厦）——楼盘简介{项目规模、楼盘特色（纯板式高层、半地下车位、无障碍入口、壁挂太阳能、壁挂炉取暖）、成熟社区、小区入口、小区景观、景观楼王、商业配套、三期规划} （2）自信生动的讲解沙盘做到正确引导

比如遇见改善性购房客户预购低楼层，先问其现在住的是多层还是高层，如果住的是多层，那么可直接给其推荐住高层。既然要改善就不能还住低楼层，本来住的就是六层的房子，现在还买六层的还有什么改善可言，面积的大小可以通过装修来修补，可是楼层不行，所以开始就应该做对选择。同时结合高层的优点来对比多层的缺点。引导客户买一步到位的房子，以免遗憾。

3、道具引导

（1）结合道具讲解

结合高层住宅的发展史图片以及高层建筑的代表作图片，让客户对高层产生兴趣与信心。结合区域规划图、市政规划图、高铁客运规划图等为客户在内心勾勒出一幅未来的景象。结合五证和施工单位资质展示让客户觉得我们的房屋及工程值得信赖。

（2）及时穿插讲解

比如告诉客户要想知道未来十年会发生什么，就得回头看看过去十年发生了什么；比如告诉客户邢台市规划是对未来二十年的规划，所以房屋调控并不会太大的改变或者影响到邢台市未来的规划与发展。通过这样的语言让客户对项目区域和房地产未来的发展有信心。

4、付款引导

（1）提高首付比例

引导客户首付40%、50%，并结合优惠政策与贷款利息

（2）一次性不贷款

引导客户一次性付款，结合优惠政策与贷款利息。如客户钱不到位，引导客户借钱买房，结合房地产调控告知客户二套房不好买，以及以后再置业的种种困难最好买一步到位的房子。

5、户型面积与楼层引导

首先要充分了解和挖掘每个户型的优缺点与各楼层的优劣势。先引导客户购买有缺陷户型与高楼层或者面积大的户型，如不理想，条件允许可推荐客户偏好户型与楼层。

三、置业顾问基本素养

1、学习控客方式，具备一定的控客能力

2、永怀激情，充分认识和热爱自己的楼盘

3、了解市场，能够合理解释周边项目优劣势

4、熟悉规划，能够客观交流房地产发展方向

四、多层优劣势与高层优劣势

多层优势：公摊小、通风好

多层劣势：砖混隔热差、防噪音差、抗震系数低

空气灰尘多、使用年限短、地基浅

高层优势：框剪隔热与防噪音好、抗震系数高、地基深

使用年限长、电梯直达、空气灰尘少

塔式高层劣势：公摊大、通风差

板式高层劣势：公摊大

五、关于高层销售的几项建议

1、每栋楼宇分别标出销售均价

2、景观楼王抬高均价以带动升值

3、充分挖掘楼盘卖点，加以推广

白雪龙

2011年4月18日

顶楼优势梳理及抗性说辞

顶楼优势梳理及抗性说辞 一、价格低、性价比高 高层定价原则是从底层往上增加，但是到了顶层，价格不剩反降，在同 一个小区中，我们占有和享受着最好的资源，但买顶层，每平方米单价 却要比其他楼层少5%至10%，花费较少的钱能够和最贵的房子享受到同样 的视野、高度、社区及物业服务，确实是一件看起来很不错的事。 二、通风、采光 顶楼四周没有遮挡，无论是通风还是采光，都比低楼层好； 住低层，相对阴暗潮湿，而顶楼的通风条件好，全明南北通透的户型， 容易形成室内空气对流，形成健康的空气环境，不用担心天气潮湿或家 中有异味，保持干爽洁净； 顶楼的自然采光更好，即使是阴雨天气，室内光线也不会太暗，不会像 低楼层，被周围的房子遮挡着阳光，每天日照时间低于4小时。 三、景观视野好 顶楼四周无建筑物遮挡，无论是近在眼前的社区景观，还是远处的风 景，推窗即享，收纳入眼，有效保证视野开阔，身心愉悦。 四、安静、私密性好 顶楼毫无疑问是整栋房子里最安静的一层，远离繁华吵闹的环境，楼上也没有其他住户。住低楼层，会遇到过这些情况：楼上的邻居在家蹦迪，熊孩子整天追逐打闹，街道上的汽车喇叭狂鸣，排水管道传来哗啦啦的流水声。如果住在顶楼，这些情况就不会再发生了。 如果想有个安静的居住环境，尤其是经常在家办公，不想被人打扰的话，顶楼就是不错的选择。

五、临近楼顶平台方便使用 住顶楼，顶楼平台方便使用，冬季可晾晒衣物、被褥，冬日暖阳时上平台晒晒太阳、夏季夜晚可乘凉，瞬间相当于多了个院子，也是极好的。此外多出来的一层还能起到防水和隔热的作用。 六、居家安全，远离蚊虫困扰 从安全方面来看，顶层由于楼层高，不易遭受盗窃，相对安全。 另一方面穿行的人少，楼道比较卫生，享受干净卫生的居住环境同时远离因卫生问题而带来的蚊虫困扰。 七、投资及升值潜力大 跟常规的主力楼层相比，顶楼往往能便宜10个左右的百分点，若是再叠加三十年房贷，这就是20个百分点了。这对于降低购房成本是非常有效且夸张的。房价要是涨，顶楼涨的更多，房价要是跌，顶楼本来就便宜，也跌不到多少，即便自己不住，租金回报率总归也是不错的。 八、不用担心下水道堵塞问题 卫生间一般都会有管道检修口，这个口子贴的瓷砖和其他地方是不一样，因为是为了防止立管出现堵塞时，方便检修，但是在顶层是完全不用留下这个检修口。 抗性一：顶楼的渗漏问题 在60-2000年代上，建筑工艺相对薄弱，靠填充泡沫板保暖，时间长会引 发渗漏水，且这种渗漏很难修复。 现在普遍都运用了多层防水处理，并且做了合理的排水系统，现在都是 钢筋混凝土浇灌，已经最大限度上降低了漏水现象。 同时现在保温方式是采用聚苯板，它很薄才2厘米左右，不仅保温效果 好，且浸在水中取出都不沾水，所以选材上就规避了造成积水和渗漏现 象。而且顶楼平台下面还做了加厚的防水层，保温层，保护层，然后才 是我们室内的屋顶。大可放心。

房地产个经典说辞

房地产15个经典说辞 1、房屋内过道的浪费问题？ 过道为各个主要功有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。 2、客厅朝北的户型比较好？ 客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较少的，现代家庭有多少聚会，接待亲 朋好友还是放在家里的？白天上班忙，只有晚上回来才在客厅坐会看看电视；更多的卧室照顾放到南 边，有利于整套房屋内的采光，更健康，也使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。 3、客厅卧室全部都在南面的户型好？ 客厅卧室全部朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好 的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。 4、高层的哪层最好？ a、低底的楼层比较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客户以前的居住习惯， 而且在高层中楼层低的话相对价格也是最低的，这样一来升值潜力和投资潜力都有最大的优势，加上有电梯的使用，如此一来，相当于居住在一幢配备了电梯的多层住宅中，生活档次提高； b、中间的楼层比较好，景观、通风及采光都较好，同时避免了低楼层的吵闹以及采光遮挡的缺点，也避免了高层有空气、噪音滞留层的污染，价格适中，处于中间位置的话使用电梯也比较方便。 c、高的楼层比较好，采光最好，通风最好，既然客户选择的是高层，那么对于景观应是比较注重的，而高的楼层没有视线阻碍，视墅开阔，景观是最好的。同时配备了很好的品牌电梯，到顶楼的时间不会超过用步行上多层六楼的时间，比较方便。另外，高层对于人的信心、精神状态的培养也是一个绝佳的环境。 5、单卫与双卫的好处？ 单卫：其实现在一般都是三口之家，根本没有必要再弄一个卫生间，而且多了一个卫生间的话不仅多了购房费用，而且还多了卫生间的装修费用，这样太不划算，况且现在市场上的很多双卫中的主卫都是暗卫，存在的意义确实不大。 双卫：特别的方便，卫生。而且双卫的私密性比较好，这也是时代生活的趋势所在。 6、为什么一进门是客厅比较好？ 视墅比较开阔，大气，敞亮，符合中国人的生活习惯，而且减少了过道的浪费，装修起来比较方便； 7、为什么一进门不是客厅比较好?

33层普通高层建筑成本分析

各地房地产建筑安装成本 2007年～2008年 郑州市多层成本在800元左右，高层1200元～1500元之间。 武汉综合建安费多层住宅土建成本1000元左右，板楼住宅2000元左右。 杭州小高层1200～1800，高层1800～2500元。 2012年 上海高层3000， 青岛精装3500元， 山东淄博多层1200～1600元小高层 1800左右 杭州小高层2300～2500 高层1800左右 湖南张家界小高层 1800～2500，高层2300～2700， 兰州小高层1500～1800元，高层2300元， 大连小高层1350元/平米（含门窗），高层1600元/平米（含门窗） 江西赣州小高层1100～1200元/平米(框架，含窗、内外墙、水电管网)，高层1450～1750元/平米(框架，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯) 烟台小高层1500～1700， 合肥小高层1100～1300，高层1600～2000， 廊坊市小高层1300～1800，高层1800～2300 石家庄小高层1250（剪力墙结构） 太原高层住宅的建安成本在1500--1800左右，这个价格不含人工、消防、基础等部分。

备注：分部分项工程含量按普通建筑分析指标，价格按湖南株洲市2009年第5期价格信息计取。本分析费率按湘建价[2009]406号文件计取,其中管理费和利润不计取。本分析为普通高层建筑的成本分析，不能做为承包单价，具体项目应以其图纸及预算为准。建筑功能：办公钢筋混凝土结构：框架剪力墙地上层数：33层高度类别：超高层建筑建筑总面积：5000～20000㎡单方造价：1479.34元/㎡工程总价：中型500～10000万元 二、哈尔滨市棚户区安置房屋(住宅)综合建设成本的参考价格 《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定(试行)》中实行产权调换的房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，就近上靠标准安置户型。超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安置户型内的部分，可以按照综合建设成本交纳购房款。本条款中所指住宅综合建设成本价，是指住宅小区建设中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程及勘察设计费、建安工程费(建安成本)、基础设施配套建设费等。经测算，哈尔滨市棚户区改造安置房屋(多层住宅)综合建设成本参考价为每平方米建筑面积1785元—1845元；安置房屋(高层住宅)综合建设成本参考价为每平方米建筑面积2163元—2273元(18层以下，含18层)；安置房屋(高层住宅)综合建设成本参考价为每平方米建筑面积2413元—2533元(18层以上)。

顶楼销售说辞

顶楼销售说辞 置业顾问：您好来看房子吗？咱们有约好的置业顾问没有，还是第一次来看房呀？ 先生：我是第一次来看房。 置业顾问：先生您好，我是融辉城置业顾问XXX。下面将由我来给您介绍一下我们融辉城的房子。 先生：好 置业顾问：先生咱们打算买个两室的还是三室的房子呀。 先生：三室的。 置业顾问：先生，我向您推荐的是一套非常舒适的三房，面积约XXX平米，大小适中，房型南北通透，采光和通风都是一流的。 先生：是期房还是现房？ 置业顾问：期房，2019年10月底交房。 先生：是电梯房是吧？ 置业顾问：是的，现在像您这样客户都抢着买电梯房呢，它代表着社会进步的标志。 先生：在几楼啊？ 置业顾问：它在我们的18楼，是整栋楼中视野最好，通风采光最好的一层呢！ 先生：是不是顶楼啊？ 置业顾问：是的，我们融辉城小区电梯房最高是18层，其中1楼是商铺，其余的是住宅。

备注：（如果是总高17楼的顶层，请直接省略18楼层数字不吉利对客户的楼层解释说辞）。 先生：18这个数字不好听，我不喜欢。 置业顾问：先生，18谐音是要发的意思，现在不知道有多少人都喜欢买18楼呢！比如：最近咱周口联通出了188号段的手机号，好多人都打算换呢，188要发发，听着多吉利。 先生：别人都说18层地狱，我听了感觉也不好，怪吓人的。 置业顾问：先生这两者是毫无关系的，如果说18层是18层地狱，那18层以下也都是地狱了，所有这个说法不存在的，而且数字只是一个符号而已，我们完全可以把它想成你喜欢的楼层，甚至英文字母都可以，前几天有个客户也是订了顶层，他说等交房后打算把楼层指示牌用英文单词LOVE代替，寓意家是充满爱的港湾。 先生：我听别人说买顶楼不好，又热，又容易漏水。 置业顾问：看来先生真是一个很细心的人啊，融辉城小区向来以质量严谨著称，小区顶层全部采用钢筋砼现浇板，顶层增加了保温层和防水层，砖板空隙中采用沥青接缝，以达到防水保温的作用。 先生：顶楼夏天是不是很热？ 置业顾问：先生，18楼的通风是非常好的，再加上我们小区顶楼做了保温层，温差其实是很小的，这种南北通透的户型，通风效果十分优良，在这种通风良好的情况下，热气会大量被带走，不会热的，再者，现在人人家里都安装了空调，天气实在炎热的话都在用空调了。 先生：沙盘上具体位置在哪？

高层建筑的常见结构形式及特点

高层建筑的常见结构形式及特点 高层建筑的结构体系主要有：框架结构、框架―剪力墙结构、剪力墙结构、、框支剪力墙结构、筒体结构等。 框架结构，是由纵梁、横梁和柱组成的结构，这种结构是梁和柱刚性连接而成骨架的结构。框架结构的优点：强度高，自重轻，整体性和抗震性好，柱网布置灵活，便于获得较大的使用空间;施工简便，较经济;框架结构的弱点：抗侧移刚度小，侧移大;对支座不均匀沉降较敏感等。根据分析，框架房屋高度增加时，侧向力作用急剧地增长，当建筑物达到一定高度时，侧向位移将很大，水平荷载产生的内力远远超过竖向荷载产生的内力。一般适用于10层以下、以及10层左右的房屋结构。 框架―剪力墙结构，又称框剪结构，框架-剪力墙结构体系是指由框架和剪力墙共同作为竖向承重结构的多(高)层房屋结构体系。它是在框架纵、横方向的适当位置，在柱与柱之间设置几道钢筋混凝土墙体(剪力墙)。在这种结构中，框架与剪力墙协同受力，剪力墙承担绝大部分水平荷载，框架则以承担竖向荷载为主，这样，可以减少柱子的截面。剪力墙在一定程度上限制了建筑平面布置的灵活性。框架-剪力墙结构体系则充分发挥框架和剪力墙各自的特点，既能获得大空间的灵活空间，又具有较强的侧向刚度。所以这种结构形式在房屋设计中比较常用。这种体系一般用于办公楼、旅馆、住宅以及某些工艺用房。框架一剪力墙结构，一般用于25层以下房屋结构。

剪力墙结构，是由纵向、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构，即结构采用剪力墙的结构体系。墙体除抵抗水平荷载和竖向荷载外，还对房屋起围护和分割作用。剪力墙结构优点是整体性好，侧向刚度大，适宜做较高的高层建筑，水平力作用下侧移小，并且由于没有梁、柱等外露构件，可以不影响房屋的使用功能。缺点是由于剪力墙位置的约束，使得建筑内部空间的划分比较狭小，不能提供大空间房屋，结构延性较差。因此较适宜用于宾馆与住宅。全剪力墙结构常用于25～30层结构。 筒体结构，是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体的结构形式。筒体在侧向风荷载的作用下，它的受力特点就类似于一个固定在基础上的筒形的悬臂构件。迎风面将受拉，而背风面将受压。筒式结构可分单筒、筒中筒体系、桁架筒体系、成束筒体系等。筒体可以为剪力墙，也可以采用密柱框架;也可以根据实际需要采用数量不同的筒。筒体结构多用于高层或超高层公共建筑中。筒式结构则用于30层以上的超高层房屋结构，经济高度以不超过80层为限。

关于装配式建筑与传统建筑成本分析的报告

： . 关于装配式建筑与传统建筑成本分析的报告 一、分析的几点说明： 1、本次分析对象 PC 板高层住宅。 2、PC 板高层住宅：取定对象为长沙市某保障房 15#栋与某开发公 司的 3#栋对比分析，执行同一预算水平及价格、预算范围。 3、成本分析只针对地上建筑部分进行分析。 结论：根据分析结果，每平方米单价装配式 PC 建筑高出传统建筑 250-350 元。钢结构住宅高于传统建筑 350-400 元每平米。另政策带 来的优惠 255-410 元每平米。 二、装配式 PC 建筑与传统建筑成本分析 本次取定的两个项目，是于 2017 年上半年同时间段编制的高层住 宅，是在同一预算水平及价格、预算范围的进行的成本对比。 长沙市高新区某保障房 15#栋，28 层，层高 2.9 米。两梯四户， 每层建筑面积为 774.38 平方。 世坤 3 栋，34 层，层高 2.9 米,两梯五户，每层建筑面积 990 平方。 1、根据以下表格的分析结果（经济指标） 装配式 PC 建筑每平方 米造价为 1998.83 元每平方（其中装配式 PC 板每平方单价为 779.1 元，叠合板材料单价为 2760 元每立方，其它 PC 板单价为 2500 元每 立方）；传统建筑每平方米造价为 1720.12 元每平方；每平方米单价 装配式 PC 建筑高出传统建筑 278.71 元）。

价建筑工程PC部分装饰工程 安装工 程 包干价 暂估 工程经济指标分析表 序号项 目 名 称 建筑面 积 (㎡)工程总造 总造价(元) 价 单方总 造价 单方 造 建筑工P 程 115#21682.1243338962.8614245955.3416892598.603682503.484311681.404013942.84192281.201998.83657.04 23#33549.5857709460.5339184986.5612532993.864286521.581704958.531720.121167.97 3对比278.71-510.94 2、根据以下表格的分析结果（主要技术指标）：根据主要技术指标含量的差异分析板、外墙内墙天棚、地面、保温等主要含量进行分析统计，每平方米单价装配式PC建 .

顶楼销售说辞知识讲解

顶楼销售说辞

顶楼销售说辞 置业顾问：您好来看房子吗？咱们有约好的置业顾问没有，还是第一次来看房呀？ 先生：我是第一次来看房。 置业顾问：先生您好，我是融辉城置业顾问XXX。下面将由我来给您介绍一下我们融辉城的房子。 先生：好 置业顾问：先生咱们打算买个两室的还是三室的房子呀。 先生：三室的。 置业顾问：先生，我向您推荐的是一套非常舒适的三房，面积约XXX平米，大小适中，房型南北通透，采光和通风都是一流的。 先生：是期房还是现房？ 置业顾问：期房，2019年10月底交房。 先生：是电梯房是吧？ 置业顾问：是的，现在像您这样客户都抢着买电梯房呢，它代表着社会进步的标志。 先生：在几楼啊？ 置业顾问：它在我们的18楼，是整栋楼中视野最好，通风采光最好的一层呢！ 先生：是不是顶楼啊？ 置业顾问：是的，我们融辉城小区电梯房最高是18层，其中1楼是商

铺，其余的是住宅。 备注：（如果是总高17楼的顶层，请直接省略18楼层数字不吉利对客户的楼层解释说辞）。 先生：18这个数字不好听，我不喜欢。 置业顾问：先生，18谐音是要发的意思，现在不知道有多少人都喜欢买18楼呢！比如：最近咱周口联通出了188号段的手机号，好多人都打算换呢，188要发发，听着多吉利。 先生：别人都说18层地狱，我听了感觉也不好，怪吓人的。 置业顾问：先生这两者是毫无关系的，如果说18层是18层地狱，那18层以下也都是地狱了，所有这个说法不存在的，而且数字只是一个符号而已，我们完全可以把它想成你喜欢的楼层，甚至英文字母都可以，前几天有个客户也是订了顶层，他说等交房后打算把楼层指示牌用英文单词LOVE代替，寓意家是充满爱的港湾。 先生：我听别人说买顶楼不好，又热，又容易漏水。 置业顾问：看来先生真是一个很细心的人啊，融辉城小区向来以质量严谨著称，小区顶层全部采用钢筋砼现浇板，顶层增加了保温层和防水层，砖板空隙中采用沥青接缝，以达到防水保温的作用。 先生：顶楼夏天是不是很热？ 置业顾问：先生，18楼的通风是非常好的，再加上我们小区顶楼做了保温层，温差其实是很小的，这种南北通透的户型，通风效果十分优良，在这种通风良好的情况下，热气会大量被带走，不会热的，再者，现在人人家里都安装了空调，天气实在炎热的话都在用空调了。

高层住宅顶层销售说辞

高层住宅顶层优势和工艺 优势：1、风水 顶层的房间、客厅、厨卫没有人站在你头上，寓意着没有人压着你，您想想假如顶层您晚上睡觉的时候，别人睡在您上面，您上厕所的时候，可能楼上的也在上厕所，别墅为什么卖得贵，就是因为独有一片天地，在南方顶层叫做空中别墅是最贵的楼层。 2、消防安全 高层发生火灾时，人员都会疏散到屋面，顶层距离屋面最近，能够最快速的逃生到屋面等待救援。 3、屋面空间 近水楼台先得月，顶层那么大的屋面，没事可以上去呼吸一下新鲜空气，夏天的时候也可以找朋友3,5小聚，乘个凉，BBQ一把。 4、安静 不知道您是否有这样痛苦的会议，楼上稍微有个动静，比如地板上掉个东西，走路脚步稍微重些你在楼下听得清清楚楚，顶层不会有这样的烦恼。 5、通风采光，视野开阔 我们都知道现在高层住宅定价都是从低到高依次加价，这就是所谓的层差，因为高层住宅的通风，采光、景观灯条件随着楼层的增高而递增，垂直电梯的

使用让一楼和顶楼入户便利性基本相同，说明客户大多熟都愿意为高楼层良好的通风、采光、景观等条件买单。那么在一栋高层住宅中谁的通风，采光，景观最好，当然是顶楼了。 建筑工艺： 您也看到了，我们嘉禾·广运的建筑质量相对于周边楼盘来说是相当优质的。整个楼体采用现浇一次成型，先从根本上解决漏水问题，屋面经过4层处理，第一层，20CM现浇板，第二层15cm保温处理，第三层15cm防水处理，第四层10CM现浇板,共计60cm（这样做的优点是1、现浇板自然伸缩量小于传统楼板缝的伸缩量，防水层不易断裂。2、施工防水层上有现浇板，不易氧化，使用寿命不敢说50年，但是相比普通高层的做法要持久有效很多。 客户为什么会买我们的顶楼？ 主要原因有： 低总价，低首付，置业门槛较低。 比较年轻，能够克服体力的抗性 有准备二次置业或多次置业的心理准备。 临近现房的时候，小区形象出来了，又没有合适的替

绿洲公司()房地产建筑成本总结分析

绿洲公司（2012）房地产建筑成本总结分析（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； 22、监理费：3~30元/平方米； 23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上； 24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三

顶楼与2层说辞

多层6楼与2层说辞 根据一期跟二期所剩房源分析，一共剩下的房源有137套，6楼与2楼剩余69套，占比50.36％。把大山剩余27套占比19.7％。六楼难卖有2大原因. 1.楼层较高没有电梯，上下楼比较累家里有老人爬楼梯 不方便且年轻人也不愿意爬太高楼层 2.由于是顶楼，担心6楼的保温热差且担心会渗水。 应对第一条楼层高爬楼累的特性，无法改变。通过送阁楼增加卖点，顶楼客户可以在楼房套内开个口，方便上下，阁楼可以通电，作为储物间实用宽敞（介绍时可以给客户看实景图和6楼每层阁楼可实用面积数据。先买先挑）。 应对第二条担心保温隔热差担心会渗水解释说辞： 先生/小姐：您好普通的6楼是高厅斜屋顶（例如盛世一号），您如果想利用顶上的空间，自己还要做个楼板盖上去，这不仅费工.费时还要花不少钱，而我们这边阁楼已经帮您做好了这不仅解决了上述的麻烦，上面多一个楼板对于渗水保温是多一层防护。我们有做过实验有阁楼跟没有阁楼温度会差2-3度。而且您看我们屋顶跟工艺（拿出屋顶剖面图）屋顶水泥浇筑结构，顶上贴琉璃瓦片底部做10公分的保温层，海伦很多项目屋面都是用铁皮搭的而且保温层只做了7-8公分，这样做保温效

果差时间久了铁皮容易损坏，铁皮坏了以后不仅噪音大而且漏水的现象严重。 您看我们的工艺就知道了我们为了最求品质不计成本，而且我们价格又不贵您看是不是物美价廉。 二楼难卖原因：挡光光线差 解释说辞：指引客户到沙盘，用激光笔指引，我们项目地块大，方方正正，规划合理。总占地面积15万㎡，总建筑面积28万㎡。一个良好的小区高层住宅容积率不应超过5，多层容积率不应超过3，我们小区容积率才 1.87建筑密小，前后间距大的有90米普通的也有30-35米，由于建筑密度小所以通风采光都不错，2楼的光线也不差。您可以实地去看。 例外呢告诉您一个好消息现在购买2楼送露台（拿出图纸）露台在这个位置您可以开个门出去这么大的面积您都可以利用非常划算。（备注说明露台可以利用，但是不允许搭盖）。 二楼最大优势上下楼方便，可以观赏到的景观也最真实。 1.购买多层6楼送阁楼 2.购买2楼前面有露台的可以打通出去利用。

多层及高层住宅框架结构每平方米主要材料的含量

多层住宅及高层框架结构 每平方米主要材料的含量土建造价师必知的一些换算 1、多层砌体住宅： 钢筋：30KG/m2 砼：0.3～0.33m3/m2 2、多层框架： 钢筋：38～42KG/m2 砼：0.33～0.35m3/m2 3、小高层11～12层： 钢筋：50～52KG/m2 砼：0.35m3/m2 4、高层17～18层： 钢筋：54～60KG/m2 砼：0.36m3/m2

5、高层30层H=94米： 钢筋：65～75KG/m2 砼：0.42～0.47m3/m2 6、高层酒店式公寓28层H=90米： 钢筋：65～70KG/m2 砼：0.38～0.42m3/m2 7、别墅：混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11～12层之间； 以上数据按抗震7度区规则结构设计 二、普通多层住宅楼施工预算经济指标 1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20～0.24 2、模板面积占建筑面积2.2左右 3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右 4、室内抹灰面积占建筑面积3.8

三、施工功效 1、一个抹灰工一天抹灰在35平米 2、一个砖工一天砌红砖1000～1800块 0.13Y/块 3、一个砖工一天砌空心砖800～1000块 4、瓷砖15平米 5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天 四、基础数据 1、混凝土重量2500KG/m3 2、钢筋每延米重量0.00617×d×d 3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量 1700KG/m3 4、石子重量2200KG/m3 5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）

6、一立方米空心砖175块左右 7、筛一方干净砂需1.3方普通砂 1、水泥：普通水泥比重为3：1，容重通常采用1300公斤/立方米。 2、建筑垃圾：1.5~1.8T/M3 1、天然花岗岩：2500-2800kg/m3 2、 C35混凝土：2400-2500kg/ m3; 24KN/ m3 3、水泥砂浆：1800-2000kg/ m3; 20KN/ m3 4、一般贴面石材：1000kg/ m3以上 5、一般石砂垫层：1400-1700kg/ m3 6、粘土砖、灰砂砖:1600-1800 kg/ m3 7、粘土空心砖：1000-1400 kg/ m3 8、新型轻质砖：150-250 kg/ m3 9、普通粘土：1500-1800 kg/ m3（视含水量） 10、泥炭等腐质土:200-300 kg/ m3（视混合比

房地产销售经典说辞

置业顾问的40个精彩解答 1、我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？ 购买期房有四大优势： （1）价格优势。开发商之所以乐意以期房出售，最大的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中，房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。 （2）户型设计上的优点。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响到产品的销售的，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点，因为现在的现房多是前几年设计的。 （3）可抢占购买先机，优先选择好房子。人们通常会发现，去一个已经建好的现房项目买房时，往往那些层次好、朝向好、户型结构好、景观视野好的房子基本上都已经是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而买房对于大多数家庭来说都是件大事，住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风，进而直接影响生活质量。如果是买期房，则可以在买主很少的时候就介入，占据购买先机，优先选择综合品质较好的房子。 （4）具有较大的升值潜力。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处。 2、购买现房有什么好处？ （1）即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。 （2）品质有保证，买得踏实。购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然。（3）避免纠纷。购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势。 3、为什么说投资房产时很好的选择？ 现在银行存贷款来利率持续下降，把钱放在银行就只能等着贬值；买股票吧，有谁不是在眼巴巴的等着解套？炒外汇？那风险就更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化呢？ 您说现在国家限制房价，炒房的个个都哭丧着脸？这个您就有所不知了，中央要限制房价，地方政府可是一个劲地在努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很大一部分是来自房地产行业的。前段时间××市的市长还在辟谣说他们的房价不能反映真实价值，还有很大的上涨空间呢！更重要的问题是，目前市场上的商品房仍然是处于供不应求的状态，只要有市场，房价怎么跌得下来呢？4、买高层的好处是什么？ （1）高层视野景观好。现在城市里的房子越建越高，越建越密，您总不会喜欢被人压制着吧？如果您住的是低层，以后有可能哪一天一觉醒来就发现对面有个人在对你笑呢，那个美丽的公园已经属于别人的视野范围了。

房地产置业顾问销售说辞 精辟版

翰林苑销售说词 欢迎参观! 您好，我是翰林华府置业顾问李X X，请问您贵姓下面由我来为您做一下咱们小区的整体介绍！ 您看，这是咱们翰林苑的整体规划效果。咱们小区位于第二大街和新华路交汇处,一期总建筑面积18万平方米，楼型分多层、高层和小高层，小区全部建成后，将可容纳大约1500户居民。 买房首选地段，咱们小区位于新城高档住宅集中区，周边有包括咱们小区在内的一大批高档小区。咱们小区周边即将配备包括文化创意园、科技创智园，以及大型超市、菜场、社区医疗中心、电信和移动网点在内的商业和生活设施；另外，新华路和第二大街都是新城主街道，全部建成通车以后，将会有多路公交通过这里；尤其值得称道的是，咱们小区旁边分布着中捷职专、河北农业大学、北京中医药大学及分别在建的一所中学和小学，人文气息浓郁，孩子上学非常方便，可以说，在咱们小区整体交付后的生活会是非常方便的。 我猜想您在考虑价格的同时，一定也在考虑房子质量。我们的开发商是河北其东房地产开发有限公司，是一家专注于房地产开发及工程建设的公司，在业内具有良好口碑。所以，咱们小区的建筑质量是绝对过硬的。咱们翰林苑在一开始就建立了包括开发商老总、工程部、建筑商、监理公司在内的四方质量监督体系，对工地进行定期和不定期的分查和合查，检查内容从用材是否优质、工序是否规范、是否严格按图施工等方面。我们之所以做这样细致的检查，就是为了确保了翰林苑建筑质量达到优质的标准。更何况，我们不是只做这一期房产，只有一期住户足够的好评，才能推动将来的翰林苑二期、三期更好的发展。而对住户而言，也只有买这样优质的小区，您才能没有任何的后顾之忧。 请您随我移步到沙盘，买家具要环保，买房同样也要看重环境。咱们小区的环境是相当的优美，您看，小区东大门外是占地百亩的盛泰高尔夫球场，新春之后的漫坡绿野点缀着您的翰林生活，每天早晚，休闲散步，七星公园带您感受河水的清新气息，绝对有助于您的身体健康和放松心情。进了小区东大门，便可以看见一个精致的休闲广场，假山，长椅、健身器材、阳光草坪等等随处可见，早晨散步、晚上休闲，兴趣来的时候还可以锻炼身体，全家老少都可以在广场中找

房产销售说辞

房产销售说辞文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）

房产销售经典说辞(一） 一、为什么现在是最佳购房时机？ 答:A：保守的计算，2008年CPI约7%，现时一年期定期存款税后3.93%，100万元钱存在银行里明年就只有97万甚至更少，现在存款就是要承担负利率。 B：市中心土地资源有限，地价年年上涨，房价只会上涨不会下跌。 C：市中心生活、交通便利、教育条件好，想购买市中心房屋的客户越来越多，市中心的住房越来越供不应求，价格有上升的趋势。 D：现在买卖双方僵持，正是最好的谈判最好时机，等到市场热起来了，机会就少了。 二、为何说投资房产是较好的选择？ 答：A：房地产是国家经济的龙头，可以大起，但一定不能大落。 B：房产比人民币更利于保值、增值。风险小，回报高。 C：房产除了可以投资外，还可以租赁或者自己使用，风险小、回报快、投资收益高。 D：从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。 三、为何说现在购现房最好？ 答：现房风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。 四、为何说期房好？ 答：期房价格低，房型设计优良，升值快，现在的法制的健全，封顶才可以预售，所以购买的风险很低，质量可以看的见。等到现房了，关注的客户一多，价格一下子就上去了。 五、为何高层建筑好？

答：房屋使用期限长、造价高、闹中有静、易于物业管理、档次高、出租回报率高。六、为何多层公房好？ 答：得房率高、性价比高、物业管理费用低、无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。 七、为何一次性付款最划算？ 答：A:若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其它方面的成功。 B:人民币存款是负利率会贬值，房产可保值，又有升值潜力，故一次付款最划算。 C:分期付款每月支出费用大，为保证稳定，不敢轻易调换工作，局限性大。 D:一次性付款的房子也可抵押，最高可以到60%，但是如果按揭贷款即使提前还款，利息不能免掉， E:个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。 八、为何贷款最划算？ 答：A贷款比一次性付款投资回报率高 B贷款可以将现金省下来做其他的投资或者抓住其他的机会 C如果资金充裕、不想再贷款了，一年以后可以提前还款 九、为何市中心房好？ 答：市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。 十、为何副中心房好？

高层与超高层成本分析与对比

高层与超高层成本分析与对比 一、超高层与高层成本分析 1.超高层结构的选型 超高层建筑的结构决定了总体造价的高低。建筑高度不同，适用的基本的结构型也不同，以下是7度抗震设防区不同结构类型限高表： 本项目预计采用框架-核心筒结构造价较低，和普通高层造价相仿。 2.结构设计差异 结合本项目，框架核心筒体系能够适应基本需求。在这种体系下，不同高度高层建筑在结构设计方面也存在着差异，主要差异如下表：

（1）高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定： 1）避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过50m。（故超过100m的建筑最少增加2个避难层） 2）通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。 3）避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。 4）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。 5）建筑高度超过100m，且标准层建筑面积超过1000㎡的公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或供直升机救助的设施，并应符合下列规定：在停机坪的适当位置应设置消火栓。停机坪四周应设置航空障碍灯，并应设置应急照明。（这项一般可不做） （2）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本。 （3）消防电梯要在3台或以上。 （4）电梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。 （5）超高层建筑的配套人防面积也较大。 4.给排水 （1）给水同普通高层无太大变化； （2）排水在150米之间无变化； （3）消防-避难层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消火栓两台、喷淋两台）。 5. 暖通 （1）中央空调需分区； （2）避难层需设至机械防排烟系统。 6.强弱电 （1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有报警探测器；（2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。 （3）供电系统：随着高度的增加，供电安全等级相应提高。

顶层带露台4.16说辞

顶层带露台 大哥，您好这是我向您介绍的我们这个顶层带露台的户型。是咱们这里销售的最好得户型，楼道走廊设计有将近6米的挑高，非常大气，彰显了咱们住在顶层的尊贵感。 这个户型还带有电梯，避免了家里有老人爬楼的费劲。顶层赠送超大露台，是您专属的后花园，同时增加了一个独力活动空间，可以在露台上支一个休闲遮阳伞，周末或者休息的时候可以在露台上歇歇凉，多么惬意。舒展一下眼光，放眼一下远处，呼吸一下新鲜空气。 另外露台封闭起来可以当阳光房，作为您休闲的空间，可以种一些花花草草，增加室内空气流动性，同时也可以改造成一间卧室既增大了室内的使用空间，又使您的房子功能性增强，更完善。当然还可以让您省去不少钱呢，以买两居的价格享受三居的体验。像您平时买3居室，总价得30万左右，您现在只需要22万就可以买到一个三居，让您里外能省出8万元。 另外我们的露台面积一般者是15-25平米左右，以每平方米2800元计算，就相当于赠送您4.2万-7万元，这样,的话装修费用您都能省下来不少呢！ 当然您买顶层肯定还担心它的制作工艺，会不会漏雨啊，保温层好不好啊？那我们的顶层设计有30公分厚的保温层和防水层组成，保证您住在顶层冬暖夏凉。 这个顶层户型不管是户型设计上人性化，还是在露台赠送上都是非常适合咱们这样的追求生活品质的家庭。 所以大哥，看好没问题今天就可以定下来。刷卡还是现金？ 张峰周呕心沥血作于南宫 2016年4月11日

顶层制作工艺。（附） 1、混凝土板 2、2公分水泥找平层 3、水泥焦渣找破层3-5公分 4、2公分水泥找平层 5、13公分保温层 6、3公分细石混凝土 7、4毫米防水（SBS） 8、3公分防水保护层

第九章-多层及高层钢筋混凝土房屋结构教学提纲

第九章多层及高层钢筋混凝土房屋结构 学习目标：了解多层及高层钢筋混凝土房屋四种常用的结构体系；掌握多层及高层钢筋混凝土结构设计的一般原则；掌握框架和剪力墙结构的组成、布置及受力特点。 9.1多层及高层房屋结构体系 9.1.1 高层建筑结构的特点 1.高层建筑的定义： ?高层混凝土结构技术规程? 10层及10层以上或房屋高度大于28m的建筑物，2～9层且高度不大于28m的建筑物为多层建筑物。?高层民用建筑设计防火规范? 10层及10层以上的住宅以及房屋高度超过24m的公共建筑和综合性建筑为高层，超过100m的为超高层。 2.高层建筑的特点： 1)可以获得更多的建筑面积，缺点：热岛效应或影响建筑物周边区域的采光，玻璃幕墙造成光污染现象。 热岛效应：一个地区的气温高于周围地区的现象。城市人口密集、工厂及车辆排热、居民生活用能的释放、城市建筑结构及下垫面特性的综合影响等是其产生的主要原因。 城市热岛可影响近地层温度层结，城市热岛还在一定程度上影响城市空气湿度、云量和降水。对植物的影响则表现为提早发芽和开花、推迟落叶和休眠。 2)可以提供更多的空闲场地，用作绿化和休闲场地，利于美化环境，带来充足的日光、采光和通风效果。 3)结构分析和计算更加复杂，水平荷载是高层建筑结构设计的主要控制因素，水平荷载在非地震区主要为风荷载，地震区为风荷载和地震荷载。 4)工程造价较高，运行成本较大。 9.1.2 多层及高层房屋常用的结构体系 结构体系：结构抵抗外部作用的结构构件的组成方式。多层和高层建筑常用的结构体系有框架结构体系、剪力墙结构体系、框架-剪力墙结构体系和筒体结构体系。 1.框架结构体系 1)承重构件：楼板、梁、柱及基础 2)特点：建筑平面布置灵活，易于满足建筑物较大空间的使用要求，竖向荷载作用下承载力较高，结构自重较轻。在水平荷载作用下，其侧向刚度小，水平位移较大，使

经典高层项目顶楼营销思路

顶楼营销方案 一、顶楼营销现状 从市场销售反馈数据来看，存量产品基本为顶楼单位。因此，顶楼产品的消化已经凸显为项目营销难点和重点。通过前期和售楼人员的沟通，对顶楼的产品优势和销售抗性点有了基本的认知和了解。具体优缺点如下： （一）优势 1、单价较低 2、屋顶隐私强，不受干扰 3、装修后效果好，较为气派 4、有私家花园，且面积较大，可以设计自己的私人空间 5、视野开阔 6、采光通风好 7、嘲音小 8、6.1新政出台后，大面积带花园户型，有升值空间 9、户型大，适合人多居住 10、上层户型空气较好 11、经常爬楼可以锻炼身体 12、户型朝向和设计较好 （二）劣势 1、面积大,总价偏高

2、楼层高，爬楼梯累 3、几种跃层设计楼梯位置放置不当，且所占面积大，不好使用 4、屋面设计为平层顶，不能保证隔热和漏水 5、顶楼冬冷夏热 6、装修费用高 7、不适合老人居住 8、适合客户群窄 9、存在安全隐患 10、空气污染大 11、114平方米税金高 12、投资，不好转手 13、物管费用高 14、有板缝 15、楼梯陡，家具不好搬 二、推广策略 从市场反馈信息来看，单纯的市场促销手段，不足以消化掉大量的存量顶楼房源。主要原因是滞销原因不是由于单价过高的问题（单价相当低），而是因为消费观念、总价、顶楼劣势等问题。因此，顶楼滞销户型的推广必须从市场和销售终端两方面着手。 项目顶楼推广策略：以顶楼概念创新和传播为主导，终端销售引导为侧翼，以产品促销活动为辅助。 三、传播概念整合

项目顶楼要突破市场销售瓶颈，首先必须要突破客户群对顶楼消费观念上的瓶颈。因此，首先必须要整合顶楼产品的优势，提炼出一个全新概念，从而以便于对客户群的沟通和引导。 通过对产品优势的反复研讨和客群心理的深入分析，最后将项目顶楼的概念整合为：情趣私享空间 整合概念分析：所谓“情趣私享空间”，其实包涵出两个概念，“情趣”和“私享”。“情趣”，主要是根据私家花园的情趣创意性，延伸出生活情趣的客户价值；“私享”主要是根据顶楼的私密、跃层户型，以及私家花园，延伸出私有领地和享受空间的客户价值。 从产品概念，直接可以衍生出产品价值为：可以创意出更多生活情趣的私有享受空间 产品利益点群为：1、超大情趣私家花园，2、上层私密生活，3、充裕阳光，自然通风，4、开阔视野，静谧生活，5、每天呼吸最好的空气，6、户型空间结构丰富，7、品质材料，专业流程，解决隔热防水问题 四、广告传播与表现 在项目顶楼的广告传播上，建议以售楼部现场内外传播渠道进行创意包装为主，DM单夹报为辅。在广告创意表现上，主要围绕如何表现“情趣私享空间”和“上层生活方式”上，并将传播基调拔高，让受众感觉顶楼户型实为珍藏户型，最后才压台推出。在拔高传播基调的同时，还应该将顶楼户型用文字和图形完美呈现出来，不能造成高唱低和的感觉，从而让传播失真。