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物业管理与智能化需求_张宇来

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中国的物业管理始于20世纪80年代初的深圳

地区。1988年伴随深圳住房制度改革,房管

制度的革新也相继展开,此后的十几年内深圳的物

业管理迅速发展,从大到小,从涉外商品房到全市

物业管理的发展,从初步借鉴、探索、推广、到规

范化,由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、

一体化招投标的物业管理模式。随着住宅产业汹涌

的智能化发展浪潮,物业管理又面临着革新和转

型。“e时代物业管理”、“物业物理智能化”等的概

念与目标不断浮出水面。从技术角度而言,物业管

理肯定会发展成为网络化控制、智能化管理的模

式,达到资源与信息共享,调整合理投入,减少整

体投资成本。

《2006-2007年中国物业管理市场分析及投资

咨询报告》中显示:市场比例中物业管理企业70%

属于开发商自办,20%属于房管所改制或后勤单位

改制。

物业部门对居住小区的管理主要是从前期介

物业管理与

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入、移交经营到后期经营管理。由于目前市场上的

房地产开发商在项目建设完成后,是向物业管理公

司转交,不考虑后期维护工作,所以前期考虑不足,

给后期运营维护及服务管理造成不便。

中国病理兽医药品监察所(以下简称中监所)职

工居住小区的建设属于中监所自有投资,物业管理

属于内部管理,对于智能化系统的建设考虑从前期

介入,对物业的功能定位、工程施工等方面有所了解

并做出积极回应。中监所物业管理的主要责任分成

前期介入阶段和后期管理阶段。

(1)前期介入阶段

确定功能定位、结构设计等方面,提出专业性

建议,在功能划分、设备选型、材料选择、供方选

择等寻找合理的专业性解决方法。在前期介入阶段

参考《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》,

DOI:10.13655/http://www.wendangku.net/doc/0c0a1ad00740be1e650e9ad8.htmlki.ibci.2007.04.021

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管理、安全防范智能化以及电子商务方面要有所

考虑。

1 物业智能管理

物业管理中心建有管理主机,其中接入物业管

理自动化系统、安防系统是将住宅小区的各子系统,

建立统一的管理平台,依托计算机网络技术实现对小

区安防监控、通信信息服务、物业管理等一系列自动

化管理的总称,包括水、电、煤气的远程抄表系统,

停车场管理系统,供水、供电设备管理系统,公共信

息显示系统,多媒体信息查询系统以及呼叫中心、语

音查询系统等。

(1)水、电、煤气的远程抄表。传统的三表需要

抄表人员定期挨家挨户抄取数据,结算出费用后,再

到各家索取,误差大、统计工作量大,人为的错误给

物业管理和用户带来极大不便。目前较先进的三表

(水、电、气)远传自动计量系统可实现住宅的三表

出户自动抄表、自动计费。终端表具一般是脉冲表,

输出的信息储存于EPROM中,通过网络传输到管理

中心主机,管理中心计算脉冲数量读出三表读数。住

户可利用计算机网络提供网上查询三表数据、应缴

费用,定期催缴,对没有上网能力的住户,可提供电

话查询或到物业管理中心查询,具有收费登记、转

账、统计功能及收费项目、计费方式的变更登记等功

能。如果与附近的银行建立银联系统,住户就可通过

银行或IC卡缴费,同时还可以和银行联网,定期通

过银行系统托收,从而实现远程抄表与自动收费。但

由于目前的三表远程抄送系统运行稳定情况较差,

选择产品时应与系统集成商良好沟通。建立银联系

统需要较大的资金投入,就目前小区的建设情况来

说,可暂不考虑。

(2)停车管理系统。车主手持(或车载)智

能IC(ID)卡,在卡读写有效距离内,系统能自

动完成读卡、识别、检验、记录、核算、收费等

工作,同时控制道闸自动启闭;对临时来访车发

放临时卡,管理机自动计时,核算收费。小区车

辆的出入及收费采用智能卡管理系统,对长期用

户可用月卡,对来访车辆可用临时卡,所有卡均

经读卡机自动收费。中监所住区的出入口数量较以及智能化相关标准《智能建筑设计标准》(GB/T

50314-2006)、《居住小区智能化系统建设要点与技

术导则》、《建筑及住宅社区物业管理数字化应用》等

标准确定工作与功能需求。

《中国首届智能化楼盘调查报告》显示室内安

全防范系统和抄表系统的投诉率最高,几乎高达

26%,其它系统也都有不同程度的投诉。这两个系

统是居住小区生活中的基础系统,应从前期建设

开始就注意避免使系统无法良好运行的问题。而

电子商务系统则是提供给住户职工的外加服务,

最好结合最初系统建设做些预留,在住户需要时

进行添加。

相比较而言,我们前期介入主要是考虑系统配

置以最后管理需求为主而提出相对的要求。

由于安全防范系统和抄表系统的高投诉率,在

前期可以考虑采取一些措施:

① 建设前按相关标准要求配置的系统,产品之

间的连通性之前做了一些考查,主要是参考其它小区

建设并向专业顾问咨询。

② 为了避免缆线故障造成的信息传输不通畅,

我们对缆线预埋的位置及可能对线缆造成伤害的位置

点进行了解,产品的接入及安装过程也做到了了解和

监督。这种情况相当于物业部门承担的是监理工作。

③ 保证了产品的连通性。安装之后,系统的运

转是关注的重点。最后的移交过程中,工程商要对物

业管理人员进行相关的操作及基本问题解决方法的

培训。

(2)物业管理阶段

与经营权性物业管理公司不同,中监所物业管

理部门主要执行管理与服务内容,可以向住户职工

推荐收费项目,但要保证项目的灵活性。在智能化

系统的日常管理和维护方面一方面应加强这方面的

技术储备和技术培训,另一方面应提高对智能化的

认识。

随着网络经济的高速发展,基于Internet的

安全系统和物业管理系统相继开发出来,安全系

统和物业管理系统将变成为一个应用和服务项

目,这也是世界上智能化社区的发展趋势。为适

应未来住户职工的生活与工作需求,在物业智能

理是否得当等一系列问题,做好这项工作不但保护职工及其财物安全,同时也能建立社区的轻松生活环境,安全、方便,使职工可以安心地投入工作。

安防系统可以从以下几个方面实现:

2.1 安全防护

(1)门禁系统

在住户单元门或入室门上安装门禁系统,并在门或窗安装门磁或窗磁,住户可用钥匙、密码、感应卡等正常进入。当系统处于设防状态时,发生撬门或门窗破坏会发出报警信号,信号传至小区物业部,物业中心管理机即可显示出住户在小区内的确切位置和住户资料、发生何种类型报警等,值班人员即可根据情况调度保安人员现场处理。

(2)可视对讲系统

在住宅单元入口处设有带电控锁的防盗门及对讲主机。楼内居民可以用钥匙、密码或IC卡进入,而外来访客必须通过对讲主机与住户通话,得到允许后,由住户遥控开启防盗门才能进入。单元门口主机可以独立工作,也可以通过联网将来访者输入的信号同时传到管理主机上,便于值班人员掌握客人来访的情况。

(3)周界防范和闭路电视监控系统

在住宅小区出入口、小区主要间隙、主要路口、电梯内、围墙周界及地下停车场等处设置监控摄像机,在小区周界围墙或临街底层建筑物上设置红外线对射报警系统,构筑起小区的保护屏障。管理中心值班人员可24小时监视摄像机画面,可同时录像存储、提供可查询资料,当有人非法越过周界时,即报警,并联动周界摄像机跟踪监视和录像。

(4)电子巡更系统

在小区适当位置设置巡更点,保安人员按巡更点组成的巡更路线和规定的巡更时间巡逻,当保安人员到达某巡更点时,巡更器会得到保安人员当时的位置和时间信息,事后查询记录,可以有效地杜绝漏岗及执勤不到位等情况。

少,可实现简单停车管理联网并设置摄像机对来往车辆进行自动监控,把车辆的资料(车牌号码、颜色等)传输到管理中心数据库中,当车辆进出时实时核查车、牌、卡的有效性、一致性,做到有效管理。

(3)小区设备管理系统通过住宅小区有关网络,管理中心可显示小区内各主要设备的运行状态,并可通过软件控制设备,使设备运行于最经济合理模式中。在设有集中式空调系统建筑物内设有楼宇自控系统,对辖区建筑内所有机电设备运行进行自控检测、监视、优化控制、数据统计管理和事故报警记录,并使信号进入社区计算机光纤网络,送到物业管理中心总站。各建筑物内中控室根据使用要求有以下监控功能:空调机组监控,新风机组监控,冷冻系统监控,热交换系统监控,生活给水、饮用水给水系统监控,生活污水排水系统监控,电梯、高低压配电系统监控,照明系统监控等。

(4)智能“一卡通”系统智能卡集成信息管理系统是一个多功能集合管理系统,它包括多项功能子系统。居民凭卡在单位内部享受服务和消费,如游泳、健身房、娱乐室、餐饮、购物,结算水、电、煤气等费用,减少货币流通带来的麻烦。小区如果采用“一卡通”系统后,还可将出入口控制、员工考勤、巡更、停车场管理等子系统连接起来。智能卡管理中心一般设在物业管理中心。

(5)背景音乐/紧急广播系统根据各建筑物使用功能的不同,建筑内设置不同类型的广播音响系统!在健身娱乐中心、医疗中心、购物中心、酒店式公寓等公共场所设背景音乐,紧急广播系统。火警时由消防值班室紧急切换,进行紧急广播。小区室外设草坪式声柱,播放背景音乐。广播控制室一般设在物业管理中心。

2 安全防范智能化

1997年在社区内拆除“铁笼子”建设智能化的安防系统,带我们进入了一个新时代,怎样建设好安防系统就成了一个崭新的课题,它涉及到安防系统的软硬件质量、配置是否合理、管

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住宅科技

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电子商务可体现为以下几个部分:

(1)报警及物业管理智能化系统的维护、管理、收费和投诉处理,可全面提升智能化系统的维护和管理水平,方便管理,最大限度地为职工住户服务。我们选用的智能化产品和家电产品可具有远程调试、通信和控制功能,如此,系统集成商通过网络就可以预先知道系统是否运行良好,何时需要维护和修理,这样就完全克服了系统开通后,由于维护不及时,管理不善所带来的种种后果。

(2)在教育方面,和相关的大、中、小学以及相关的教育培训机构联合,设立相关的教育以及收费系统,让住户在家就可以自由自在地接受相关的培训和教育。在证券方面,证券公司的大户室有走向家庭的趋势,和相关的券商合作,将服务器放在社区,利用社区网,将家庭真正地变成大户室。

(3)娱乐和信息方面,根据社区的特点对内可设立一些游戏、视频点播、社区文娱项目,对外可设立一些旅游、交通、通信、气象、房产和购物指南等和住户密切相关的一些栏目,让住户职工通过电脑,基本上可以了解到他们想了解的东西。

(4)电子购物方面,利用网络可与社区周边商场等日常消费品建立网络购物配送。在深圳,很多大商场具有物流配送能力,但是由于交通等原因,货物不能准时送达。与周边较近商场、饭店等建立电子购物中心可以避免送货不及时、收货不方便等问题。

4 结束语

总之,科技发展带动我们生活也发生着变化,由于宽带网进入小区以及小区规模的扩大,智能化、数字化社区的新理念,把智能化小区的发展推向了一个新阶段。我们也将力争与社会同步,做好居住小区的物业管理及服务,为住户职工提供更好的生活服务保证。

参考文献

1 中国投资咨询网http://www.ewise.com.cn

2.2 警示警报

(1)火灾报警系统

用于住宅楼、室内防火。在住宅楼梯间、电梯前室及室内客厅等处设置感烟探测器,当发生火灾时,探测器触发报警,并将信号传送到消防控制中心。公共场所门禁系统必须与消防系统联动,火灾发生时,公共出入口门禁系统自动打开。

(2)可燃气体泄漏报警系统

用于可燃气体泄漏防范。当发生可燃气体泄露时,探测器发出报警信号,并将该信号通过报警分机传送至小区管理中心。

(3)紧急呼救系统

用于紧急情况呼救。在住宅客厅、卧室等处设置紧急呼救按钮,当家中有紧急事情发生,如病重、有盗贼闯入,需要紧急求助时,只要按下紧急呼救按钮,信号将传至管理中心,值班人员接到报警后,立即派人赶赴现场处理,使住户得到及时的救助。

(4)红外线报警系统

用于室内、阳台的防范。在住户室内正对入口、窗口及阳台等处安装微波红外双监探测器,当系统处于设防状态时,如果有人非法进入,双监探测器将侵入信号传送至室内防盗分机,发出声光报警,分机将此信号送至小区管理中心,即显示出哪一栋、哪一单元、哪一户发生何种类型报警,值班人员即可调度保安人员现场处理。

3 电子商务

电子商务并不是基础系统,是为了定制个性需求建立的一套系统。可以通过物业管理中心主机在社区内建立统一的电子商务平台,将商品制造商和供应商变成一个个专业化伙伴的联合体,将与住户关联的系统集成商、学校、证券商、银行、商场等以及一些专业的门户网站连接起来,变成社区里的多个专业化伙伴,形成一个供求链,为住户的需求提供产品和服务,组成一个高度灵活性的联盟关系,为职工住房提供不同兴趣爱好、购物消费等个性化的需求提供便利。

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