2020{营销策略}佘山银湖别墅分阶段营销策略报告

2020{营销策略}佘山银湖别墅分阶段营销策略报告

《佘山银湖别墅》分阶段营销策略报告

对于一个立足于长期开发的大型房地产项目而言，其首期项目营销策划的核心内容，实质是如何在较为短暂的时间段内迅速确立项目的市场品牌，在实现销售目标的同时，能建立与项目长期运作相适应的市场品牌优势以及市场销售体系。以下本文将围绕这一核心问题对《佘山银湖别墅》上一阶段的营销工作的市场效果作出总结，并制定本项目下一阶段的营销重点以及为达成这一目标所应完成的主要工作。

1．《佘山银湖别墅》项目开盘阶段营销工作总结

1.1.《佘山银湖别墅》项目开盘阶段的主要营销工作

本阶段的营销工作是以围绕2002年1月1日的项目开盘仪式这一核心重点所展开的。整个营销阶段的时间跨度为2001年12月6日至

2002年1月25日。（以主要报纸广告的刊登日期为工作的时间结点。）本阶段的主导营销策略就是通过一系列组织有序、高密度、多方位的立体宣传攻势迅速建立本项目的市场知名度和高档物业的市场形象，为最终建立市场品牌打下扎实的基础，并实现相应的销售目标。

围绕这一主导营销策略，本阶段的营销工作又可以分为以下2个小的阶段，即：

1）项目形象推广阶段（2001/12/6-2001/12/21）

本阶段营销工作的目标是在迅速确立本项目市场形象的基础上，吸引目标消费群体对于本项目的关注并以预定的方式初步测试

目标消费群体对于本项目整体形象和基本开发理念的认同程度。

围绕这一工作目标，本阶段将营销策划的工作重点放在媒体的广告宣传方面。通过一系列高密度的以宣传项目整体形象和主要卖点

（基本开发理念）的报纸、杂志的图片和文字广告的宣传，引起市场的关注，为下一步的推广工作作好铺垫。

而从实际的市场反应分析，强大的广告攻势也达到了预期的目的。从对于当时的有关销售统计资料分析，在本阶段短短的15天时间内，本项目无论在消费市场，还是在业界的同行内都引起了普遍的反响并为实现销售奠定了一定的市场基础，也聚集了一些人气。2）项目开盘宣传阶段（2001/12/27-2002/1/11）

本阶段是整个项目开盘阶段营销工作的重中之重，其核心的工作目标是通过项目开盘仪式这一事件营销手段，形成项目实际意义上的第一个销售高峰；在进一步树立项目市场形象的同时，完成相应的销售目标。

围绕这一工作目标，本阶段在各方面单位的配合下，作了大量的营销工作，是本项目第一次的立体全方位的销售攻势。首先，在宣传方面以“佘山银湖别墅开盘仪式，即香港明星购房团”为主题在活动前后动用了包括：报纸、杂志、高架看板、电视在内的多种媒体手段作了大量的宣传报道，使得项目的市场知名度得到了进一步的提升，项目的形象也更深入人心。其次，在时间紧迫，天气情况糟糕、工作难度大的情况下，按预定计划基本完成了项目现场样板展示段和样板房的施工。使项目的市场形象由原来单纯的理念性的阐述转向实质性的展示，为实现销售做好了最必要的准备。最后，作为核心的开盘仪式当日活动，在岁末年初的上海楼市所引起的震动可以说是空前的。活动中一系列的流程安排基本都取得了预计的

目的，在开盘当日也取得了不错的销售业绩。可以说，整个活动从

策划到执行都还是比较成功的。

在开盘活动结束后的2002年1月，通过连续的宣传报道，对保持目前的良好销售势头作了很好的延续，为整个项目开盘阶段的

营销策划工作作了一个漂亮的结尾。

1.2.《佘山银湖别墅》开盘阶段营销工作成果总结

通过2001年12月至今的近2个月的工作，《佘山银湖别墅》项目开盘阶段的营销工作可以说已经告一段落。一目前本项目的实际成交状况以及市场对于本项目的反应和目前每日来电来访的客户数量来看。可以说本阶段的整体营销工作基本达到了预期的要求。项目的基本市场形象已经树立并为目标消费群体所基本接受，实际的销售状况也呈逐步成长的良好态势。2．如何制造《佘山银湖别墅》下一个销售高峰是下一阶段项目营销的重点通过2002年1月的销售工作，可以认为由开盘阶段所形成的项目第一个销售高峰已经基本结束，项目销售将逐步走向平稳。如何制造下一个的项目销售高峰和如何度过2个销售高峰之间的过渡期是项目目前营销策划工作的重点。

2.1. 制造项目下一个销售高峰的关键在于树立项目的市场品牌

总结项目开盘阶段营销策划工作的经验以及客户对目前本项目的反应，作一个比较公证的市场判断：目前本项目在消费市场中已经成功的

树立了高档生态别墅区的市场形象并已经为消费群体接受，对销售也起

到了一定的推动作用，但值得注意的是与这一市场形象相适应的项目市

场品牌还尚未形成。因此，尽快确立本项目的市场品牌是制造本项目下

一个销售高峰的前提也是关键。

1）市场品牌确立的关键是凸现项目本身的品质

通过项目开盘阶段的广告宣传，市场更多的是通过各类概念性的东西对本项目的开发理念有了最初步的认识，可以说消费群体对本项目的了解更多的是来源于文字图片和客户自己的想象。而对于项目本身的实际品质还不十分清楚。就目前已经认购本项目的客户而言因为看中项目整体规划而认购本项目的占绝大多数；而真正认同项目品质而购买本项目的可以说尚在少数。形成目前这样的客户消费原因的构成和前一阶段的项目宣传重点有关也和项目的工程进度有关。

但随着时间的推移以及项目工程进度的不断推进，项目的营销重点应该从项目的开发理念向项目的品质诉求转变。随着项目工程的推进，项目的全貌逐渐的呈现于市场面前。客户对于项目良好的开发理念的认知不再是简单的停留在原来的文字图片的程度而是更为实在的现场实景，这些理念能否达到如同前期宣传中的描述以及最终能否为市场接受，将完全依赖于现场的实际品质。

2）只有“双管齐下”，才能达到良好的市场效应

正因为项目品质是树立项目品牌的关键，因此项目下一营销阶段的重点将放在如何向目标市场传达项目的高品质，使之为消费者所认同，从而初步确立项目的市场品牌，并实现相应的销售目标。

要完成这一工作重点，必须“双管齐下”从2个方面同时着手，缺一不可。

A．全面提升项目现场的品质感，重点在环境、景观

首先是项目现场的展示形象。在近期（期房阶段）主要包括2个方面的内容（在一定时段之后还有业主构成等多项因素，成为构成项目品牌的主要方面）。第一是物业品质，即物业所有硬件设施的营造包括：建筑、环境、设备、配套设施等各方面的内容。第二是物业管理的品质，即物业现场的安保、保洁、园艺、客户服务等物业管理方面和售后服务方面的内容。

从目前的状况分析，通过项目现场样板段和样板房的建造已经将本项目部分的开发理念较为忠实的展现给客户，但这还是远远不够的。因为目前所展现的内容只是所有理念中为数极小的一部分，而真正对销售起到主导作用的概念可以说还没有完全得到展示。即便是已经所有展示的部分由于前一阶段工期的关系也存在着明显的不足，而这一点正逐步的从销售中暴露出来，如不加以足够的重视，可能反过来会成为项目销售的最直接的障碍。

日前从现场销售的信息反馈资料中显示，已经开始有为数不少的客户在参观完样板段后提出：现场的实际感受，与从资料上了解的发展商的开发初衷相去甚远，有理念虽好但实际效果一般的感觉。这虽然和中央湖没有落成、会所尚未建成以及冬季的气候不利于植物的生长等客观条件的限制有关，但目前样板段的品质形象不能完全尽如人意也是造成目前这种状况的主要原因之一。为了扭转这一局面，将不良的反应控制在最小的范围

内，也为了为下一阶段的营销工作作好实质性的准备，我司对如何进一步提升本项目的品质作如下建议：

<1> 聘请一家境外著名的环境、景观设计公司对本项目整体

的环境景观作新的设计，包括：道路景观、灯光工程、小区大门、绿化带景观、建筑小品、私家花园栏杆和假门、主要水景等。

<2> 以私家花园的设计、道路景观、灯光工程为核心内容对

目前的样板段景观作新的设计，力求明显提升项目的环境品质与项目的建筑相匹配。

<3> 在实际销售过程中发现，虽然沿泗陈路一线的别墅有

较大的私家花园和不错的水景，但客户对于临近公路而形成的视觉、听觉干扰仍然存有较大的顾虑，销售状况不理想。因此建议发展商在作新的环境景观设计时能有针对性的对这部分作重点处理。

<4> 为了完整体现项目水生态别墅的开发理念，也为了使本

项目更明显的区别于目前市场上其它的类似项目。希望发展商能尽快开始A地块的中央湖的挖掘建设工作，以充分体现本项目的开发理念。

<5> 加强100米岛状绿化带的景观化处理和施工进度，希望

能够在新的销售高峰到来之前完成，可以供客户参观。

<6> 加快会所的建设和社区大门的建设，使整个项目能在

泗陈路形成具有标志性的建筑群。其次会所的建成和装修竣

工对于塑造项目的品质和提高销售速度是具有非同一般的

意义的。

B．强大的、有效的宣传攻势是制造下一个销售高峰的必要手段按照上海楼市一般的消费规律在每年的3月下旬或4月上旬开始，将逐步形成房地产的一个春季热销期，其中更以5月长假的房展会达到高峰。

因此，根据以上的消费规律。我司建议可以利用目前短暂的间歇期加紧项目自身内功的修炼（加强现场建设、进一步完备销售道具等工作）。待到时机成熟时，推出新一轮的宣传攻势，掀起新的销售高峰。

以树立项目的市场品牌，推进销售为第一目的。此阶段的营销重点将着力放在对于项目品质的包装和宣传：

<1> 在报纸方面将通过一系列较为细致的能凸现本项目非凡

品质的形象广告，以树立项目的市场品牌。而与开盘阶段不

同的是其广告的素材将不再是项目的开发理念，而是项目在

开发理念所指导下的实际品质的呈现。

<2> 电视媒体将以实景拍摄的形象广告为主。力求通过比

较好的广告创意来表现项目的开发理念和构想，而将实景拍

摄作为背景体现项目的品质。

<3> 杂志广告，希望在保持目前杂志种类的基础上适当拓宽

对海外市场和全国市场具有影响力的杂志，以扩大广告的影

响层面，如港龙航空的《丝路》等。广告的整体策略、风

格和报纸广告保持一致。

<4> 高架看板作为长效性的媒体，也将会根据需要同时向诉

求项目品质方面转移。

相信通过加强现场品质和媒体宣传的双管齐下，再配合在项目会所、社区大门落成时所举行的小型推广活动，相信一定能在2002年4-6月

间形成新一轮的销售高峰。

3．保持项目销售的热度，为下一个热销期作好铺垫是当前首要的营销任务本项目目前正处于2个强销期之间的过度阶段，如何平稳的度过这一阶段保持目前的销售热度提高销售率，并为即将到来的下一个强销期作好准备是当前工作的重点。

为了保持目前的销售热度，在这段时间内必须有一定的广告投入，项目必须保持必要的曝光率才不会被市场所淡忘，否则以后的营销工作又要从头做起。但如果采用平均用力的方式以每2周为一次的频率作目前阶段的广告投入其所起到的效果可能不佳，原因有2：其一，频率过低的广告容易被其他众多的房地产广告所淹没，效果不明显。其二，目前正处于中国传统的春节期间，按照市场的规律在春节前后由于长假的原因楼市会进入一个短暂的低潮期，同时这个期间的广告效果也会比较差。鉴于以上2点我司对本项目1-2月的广告计划及策略作如下的建议：

建议在2002年1月25日的广告刊登后，在春节以前暂时停止报纸广告的发布（原先预定的杂志广告照旧）。待到春节长假过后，在2月底或3月初的时候（也就是春节恢复上班后的1周）在本市的主要报纸媒体推出一个由4-5个广告组成的系列广告，重点为突现项目各主要卖点的品质，为

下一阶段的宣传攻势作好伏笔。同时可以适当的考虑电视广告的跟进。以下为本阶段报纸广告的主要内容：

第一篇

主标：活水生香（有时候，水可以是一种很哲学的风景）

副题：智者得到渔之乐，赤子沉湎鱼之乐

随文：在湖边，太太找到了宁静，宝宝发现的却是神秘

在溪旁，绅士回到了童年，邻家的小强却成了勇士

在河畔，有些人在用鱼杆和智慧享受渔之乐

另一些人却赤足趟出了纯真年代的鱼之乐……

[佘山银湖别墅]用绵延数公里宽达三十米的原生活水

妩媚出湖、溪、泉、河万千仪态

和你一起见证丰盛人生美景自然的人文的哲学的

第二篇

主标：倾城之岛（有时候，岛也甘心沦陷于优雅的步履）

副题：

随文：30，000平方米的区属园林已足堪自豪

何况是以原生水域涵养的独特风情岛屿

[佘山银湖别墅]以英伦生活为蓝本于三座翡翠宝岛上

串联高尔夫、游艇、灯光网球等十余项贵族休闲运动

放松之余

生活的步履也比别人多出一份非同寻常的优雅

第三篇

主标：坡现风光（用坡，构筑不平凡的一生）

副题：

随文：好的故事永远拒绝平铺直叙，精彩的景观也一样

[佘山银湖别墅]用“力拨山兮”的造坡运动赋予大地最耐人寻味

的曲折故事

因为跌宕

藏与露、高与低成了值得反复推敲的艺术

如同高尔夫一杆与一杆之间充满悬念

房子与房子不再对视，隐私获得了最有尊严的保护

住在银湖

就是从此和平凡平庸一刀两断，就是必须习惯与非凡长相厮守。

第四篇

主标：游园若梦（桥&径，行走的风景；廊&亭，停驻的艺术）

随文：一亭一世界，一步一风景。

[佘山银湖别墅]深深懂得，不同风情需要不同铺陈

于是，一桥一径，一廊一亭

从功能到美学，从造型到材质均经过反复考量

廊桥是雨后初晴的梦；木制曲桥是含蓄婉约的诗……

座座小桥、条条小径都以风景的姿态恭迎你步入自然的殿堂；

款款修亭、曲曲游廊都以艺术的形式挽留你休憩的脚步以上是我司对于《佘山银湖别墅》项目目前营销策划工作的总结，以及对未来工作策略的一个简单的描述和规划，提供贵司参考并希望能在以后的工作中

一如既往的得到贵司的大力支持共同将本项目的营销策划工作做好，为项目的销售起到一个好的推波助澜的作用。

上海万欣房地产投资顾问有限公司

2002年1月《佘山银湖别墅》阶段销售状况分析报告《佘山银湖别墅》已定客户（以人民币10万元为准）截止2002年1月15日共计22套，以下本报告将从对本阶段客户到访情况以及实际购买客户情况的分析对本阶段的销售工作作一个小结。

1．客户到访情况分析

以2002年1月1日的项目开盘日作为日期划分的界线，随着项目工地现场的状况的日益成熟以及实际销售侧重点的转变。市区接待处与现场售楼处的客户到访状况有较为明显的变化。在开盘之前市区接待处的在销售上起到了很好的主导作用，在项目开盘之后随着现场售楼处的起用销售中心已逐步向现场转移。随着时间的推移现场的工作将越来越重要。从目前的统计数据显示在开盘之前到市区接待处的客户人次为117，占开盘前到访人数的

6 5%，而直接到现场的客户人次为63，占开盘前到访人数的3 5%；

在开盘以后到市区接待处的客户人次为36，仅占开盘后到访人数的15%，而直接到现场的客户人次为202，占到总数的85%。

从各主要媒体的反应情况分析，以《解放日报》和《新民晚报》的状况最好，这直接和本阶段的媒体策略有关。从统计数据分析通过《解放日报》到访的客户为139人次，占到访客户总数的32%；通过《新民晚报》到访的客户为169人次，占到访客户总数的39%；通过其他媒体到访的客户为

90人次，占到访客户总数的21%；通过其他渠道到访的客户为36人次，占到访客户总数的8%。从实际到访客户的成交状况分析《新民晚报》的客户质量相对较高。

附表一：电话接听综合指数统计

附表二：接待客户人数统计

附表三：来访客户媒介分析

附表四：来访客户成分分析

2．项目销售状况分析

截止2002年1月15日为止，本项目的销售状况如下：

1）定购房屋（以人民币10万元定金为准）共计22套。（具体状况见附表）2）签定预售合同共计4套。

3）完成销售面积共计7646.67平方米（不包括160号、161号）

4）合同金额共计人民币58058103元（不包括160号、161号）

2.1.客户的职业及来源构成分析

从目前成交的客户构成分析，其主要的组成部分可分为以下几类：第一类企业家，有8位，占总数的38%；第二类专业投资者，有6位，

占总数的29%；第三类为港澳台人士，有3位，占总数的14%；第四

类为海外华人，有2位，占总数的9.5%；第五类为公司的高级管理

层，有2位，占总数的9.5%。

附表四：成交客户的职业及来源分析

2.2.客户年龄构成分析

目前成交的客户几乎无一例外的全部是中年以上的人士，其中绝大多数集中在40-55岁之间，最年轻的为37岁。这样的客户年龄构成是和本项目的价格特点分不开的。

2.3.客户成交面积分析

从目前成交的别墅分析，主要的成交面积集中在300平方米左右的小型房屋上，和位置相对较好、花园面积较大、房屋面积也比较大的房屋。而面积较大花园一般的房屋销售相对较慢。其中面积在300平方米左右的房屋成交7套，占总数的32%；面积在350平方米左右的房屋成交3套，占总数的14%；面积在400平方米左右的房屋成交4套，占总数的18%；面积在450平方米以上的房屋成交6套，占总数的27%。

其他成交2套，占总数的9%。

附表五：房屋成交面积分析

附表六：所有成交客户状况

上海万欣房地产顾问有限公司

2002/1/19

市场分析与营销策划报告

目录 1、策划前言 2、策划目的 3、策划依据 4、策划思路 5、策划容 策划篇一、策划前言

1、以人为本，首先尊重人，然后取悦人。 2、复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它 是建立在对消费行为习惯的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。 3、成功的地产复合应体现在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发 模式，资源整合六大层面。 4、本项目结合的城市规划，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、 旅游等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到城市运营商的角色。 5、整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公 关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成可以期待。 二、策划目的 不同的阶段，拥有不同的策划目的。但策划的最终目的不会改变。要完

成这一目标，必须通过一个紧密协调的过程来完成。在这个过程中不断积累与完善，力求达到营销策划的最终目的： ◆引导消费促进销售 在这个过程中，阶段性策划目的为 1、塑造本项目整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。 2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品的营销推广。 3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。 三、策划依据 给我一个支点，我可以撬起地球。 策划的依据来源于市场。 市场，瞬息万变。 因为，市场上的产品，在不断更替。 所以： 产品，就是策划的依据，是支撑起整个营销的支点。 立足产品，才有有效策划的可能。

某房地产项目营销策略分析报告

前言 目前，“狮城百丽庄园“项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合作，就其开发的“狮城百丽”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司有意承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。通过我方近一时期的工作，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。 在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。 基于上述原因，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内

容由下列六个部分组成： 第一部分：战略发展篇 第二部分：市场分析篇 第三部分：营销定位篇 第四部分：营销实战篇 第五部分：广告综合篇 第六部分：合作运作篇 “优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。

产品档案 地理位置：北京经济技术开发区17#地 开发商：北京儒林房地产开发有限责任公司 施工单位：北京房山建筑股份有限公司；江苏省第一建筑安装有限公司；北京中铁兴都建筑工程有限公司 监理单位：北京大正建设管理有限公司；北京吉星工程建设监理有限责任公司 设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院； KLAY ASSOCIATES建筑师事务所（新加坡） 景观设计：北京林业大学一北林地景园设计院 占地面积：259.375亩 建筑面积：179640.83平米。其中搬迁居民住宅占地44942平米，建筑面积约61234平米，外销商品房占地117492.6平米，建筑面积118406.83平米。 容积率：0.88 绿化率：36.71%

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

无锡寄畅园调研报告

无锡寄畅园调研报告 学号080222 姓名杨哲晗 寄畅园地处江南风景名城无锡，又名秦园，始建于l506—1512年，至今已有约500年历史，面积大约l公顷，位于惠山寺北侧，紧靠锡山与惠山，与著名的“天下第二泉”遥相呼应，是全国文物保护单位。寄畅园的历史悠久，原是北宋词人秦观迁锡后裔建于明代中期的山麓别墅。园主秦氏，是无锡的名门望族，明嘉靖六年，历任两京户、吏、工、兵部尚书的无锡人秦金，构成别墅园林，名“风谷行窝”。园名的来历是这样的：秦金，号风山，而园子又建在惠山的山谷里，因此“风谷”包含人名、地名两层意思；行窝指区别于皇帝的行宫，也表明这座别墅还处于草创阶段，以山林野趣为主。所谓“风谷行窝”，就是指凤山先生建在惠山山谷中富有野趣的别墅园林。明万历年间，传至第三代园主时，又再造园景，并取王羲之“寄畅山水荫”诗句之意，题名“寄畅园”清初又聘请著名画家兼造园家对寄畅园重伤规划改造，一时名噪大江南北。从1684年到1784年，康、乾二帝下江南，都多次到寄畅园游览。现在大门西边院墙上立着两块石匾：右面的“山色溪光”为康熙手书，左面的“玉戛金枞”(玉戛指流泉，金枞指假山)为乾隆御笔，是当年秦园接驾的直接证据。乾隆皇帝因为仰慕寄畅园的灵秀，还在北京万寿山东北麓仿建了“惠山园”，该园在嘉庆十六年(1811年)，由乾隆的儿子嘉庆皇帝根据乾隆当年的诗意，改名“谐趣园”。如今，经过数百年的陆续修建，寄畅园不仅具有了风景绚丽的园林特性、井然有序的传统格局，而且拥有了典雅浓郁的文化品位，成为中国古代园林中风格之大成的代表。1952年秦氏后人秦亮工将园献给国家，无锡市人民政府进行整修保护，逐渐恢复古园风貌。1988年被列为国家重点文物保护单位。 寄畅园西靠惠山，东南是锡山，园的总体布局抓住 这个优越的自然条件，以水面为中心，西、北为假山接惠山余脉。东部以水池、水廊为主，池中有方亭，相互对映。园的面积虽不大，但近以惠山为背景，远以东南方锡山龙光塔为借景，空间感、秩序感极为强烈。园内池水、假山是引惠山的泉水和开采山中的黄石做成，所以，寄畅园在借景、选址上都相当成功，处理简洁而效果丰富，水平甚高。在路线的组织上，寄畅园运用了江南园林常用的疏密相间手法。从现在西南角的园门入园后，是两个相套的小庭院，走出厅堂，则视线豁然开朗，一片山林景色。在到达开阔的水面前，又必须经过山间曲折的小路。这种分割空间和景色的处理手法，造成了对比效果，使人感到园内的景色生动和多彩。

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新

换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能

市场营销价格策略报告

市场营销价格策略报告 一、农村市场的特点 2、地域广阔、网点分散、管理难度大。全国2861个县，40000多个乡镇，厂家若想精耕细作的话，需投入大量的人力物力，增加了开发难度;另外由于农村市场交通不便，市场终端网点分散，单店销量较低等原因，销售费用相对较高。 4、信息不对称。由于厂家宣传推广少，信息闭塞，消费者教育缺乏，辨别能力弱，导致在购买时对产品的价格、材料、功能等信息严重不对称，厂家在销售产品时相对较容易说服消费者购买。 6、金融危机总体上来说对我国广大农村影响不大，农村的消费能力受到的冲击更是有限。在我国的影响目前主要表现在股市暴跌和房地产市场的不景气，其威力还不足以对广大农村市场和农村消费力构成威胁。 1、消费感性：由于许多行业将主要精力投入到一二级市场，忽略了三四级市场，导致三四级市场竞争较弱，消费者教育没有完成，产品信息也不对称，许多消费者并不了解产品的真正功能和特点，总是凭借对产品外观、其他消费者的口碑传播和现场人员的介绍等做出购买决策，缺乏理性的购买思考。 3、偏重功能性需求。要求产品价格低、实用、操作简

单、耐用，不太注重产品的附加价值和精神享受。 城市消费者农村消费者 消费观念成熟度成熟不成熟，容易被引导 获取对比信息较多较少 消费者个性突出个性从众心理 对于中小企业而言，在品牌上不具有品牌优势，无论是渠道品牌还是大众品牌与大企业相比都不具有优势。 在产品品类上，以常规普适产品为主，同质化严重，缺乏差异化，相对利润较低，但又往往没有能力进行新技术或新品类的研制开发和投入，在产品品类竞争上不具有竞争优势。在人才使用上，中小企业相对有限的资源无法有效的吸引大量高素质人才的加盟，而人才是保证企业经营成功与否的最为重要的因素。 驻中国市场八年后才开始盈利的实力和魄力，对于目前高度竞争的市场而言，没有资金保证就等同于没有充分的枪-支-弹-药。 四、中小型企业运作农村市场的难点 1、区域广，市场分散，终端零售网点数量庞杂且单点容量小，单独开发不经济。以河南省为例，全省共有110个县、1907个镇、6000多万农村人口。如此分散的市场背景下很难有效配置资源、以确保正向的投入产出。厂家面对业务人员数量少、市场资源和费用不足等现实，表现出来的是

房地产营销策划书前言怎么写

为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：

房地产营销策划报告

当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标

市场营销策略分析报告

市场营销策略分析报告 淘宝网是阿里巴巴网络技术有限公司依托其在B2B市场的经验和服务能力，用亿元倾力打造的。它希望以灵活的符合中国人交易习惯的方式操作网上交易，旨在真正为中国人上网购物及交易提供一个优秀的电子商务平台。 1、淘宝网营销战略 淘宝网所提供的是用户对用户的交易模式，其特点类似于现实商务世界中的跳蚤市场。其构成要素，除了买卖双方外，还包括淘宝网所提供的交易平台，也即类似于现实中的跳蚤市场场地提供者和管-理-员。 首先，网络是一个虚拟却又庞大的区域。如果没有一个像淘宝网这样知名的，让交易双方信任的电子商务平台来联系买家与卖家，那买卖双方是很难完成交易的。 再次，淘宝网为买卖双方提供技术支持服务。现在，淘宝网能够为卖家建立网上的个人店铺，发布商品信息。帮助买家快速地查找所需商品，实现电子支付。正是由于有了这样的技术支持，c2c的模式才能够短时间内迅速为广大普通用户所接受。 由此可见，买家、卖家、成熟的电子商务平台三者之间互依互存，不可分割。它们共同组成了目前中国c2c这种电子商务模式的基本要素。

淘宝网网络营销策略分析 淘宝网比起网络大买家eBay，是属于市场的后入者，在市场位置中扮演的是市场竞争者的角色，虽然“志在九鼎而不问鼎”，从不把这种想法表露出来，也不夸口自己的雄心，而是以平和的心态，努力把市场做好。 众所周知，淘宝是中国第一家免费的c2c网站。从其2003年7月正式上线，淘宝就做出了“三年免费”的承诺，免费是投入的一种表现方式，免费降低了中国网民网友网商上网进行个人间交易的门槛，是保护当前网上交易双方利益的措施，也是体现公平竞争规则的现实选择。 据2004年12月针对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉等大型经济发达城市的调查结果显示，淘宝网的品牌知名度已经达到96%，并成为了41%消费者首选的购物网站，在品牌形象方面，淘宝网在年轻、时尚、有乐趣、新奇、进取等指标上遥遥领先竞争对手。 淘宝网的推广，最初就完全依靠口口相传，这种方式给淘宝网的进一步发展打开了坚实的基础，接下来淘宝网采用“农村包围城市”的策略。按当时的情况来说，淘宝网是没有办法在门户网站做广告的，那时候国家加紧了对短信的规范力度，使得一批靠短信业务赖以为生的中小型网站和个人网站失去了利润。在此情况下，淘宝网就针对这些中小型网站和个人网站做了大规模的推广。

市场营销实践报告范文3篇

市场营销实践报告范文3篇 市场营销专业学生不仅要掌握市场营销的基本理论和方法,还要具备相应的解决实际问题的能力,尤其是独立开展营销活动的实践能力,而实践教学活动是提升学生营销技能的重要渠道。本文是为大家整理的市场营销的实践报告范文，仅供参考。 市场营销实践报告范文篇一： 专业：市场营销 姓名：康海楠 学号: 12511040142 实践地点：甘肃省庆城县东方百佳超市 实践时间：xx年1月6日至xx年1月30日共25天 一、实践背景 作为大二的学生，我们的社会实践也不能停留在大一时期的那种漫无目的的迷茫状态，社会实践应结合我们市场营销专业的实际情况，能真正从中受益匪浅，而不是为了实践而实践。我觉得我们在进行社会实践之前应该有一个明确的目标，为自己制定一个切实可行的计划。应注重实践的过程，从过程中锻炼自己、提高自己。因此，为了更好的了解社会，锻炼自己，感受社会就业的现状，体验一下工作，这学期的假期我根据时间及自己的实际情况继续在假期期间找了一份工作，进行实践锻炼。 二、实践目的及意义 本次实践的目的一方面在于锻炼自己专业知识的实践方面的能

力，通过理论与实际的结合、个人与社会的衔接，进一步培养自己的业务水平、与人相处的技巧、团队协作精神、待人处事的能力等，尤其是观察、分析和解决问题的实际工作能力，以便提高自己的实践能力和综合素质，希望能帮助自己以后更加顺利地融入到社会，投入到自己的工作中。另一方面我希望通过社会实践，来赚取相应的报酬来减轻家中的负担;而且从这次的社会实践中我也更加了解了超市，还学到了很多课本之外的很多东西，真的令我受益匪浅。 一般来说，大学的生活环境和社会的工作环境还是存在着很大的差距，学校主要专注于培养大学生的学习能力和专业技能，社会主要专注于员工的专业知识和业务能力。要适应社会的生存要求，除了要加强课堂上的理论知识外，还必须要亲自接触社会参加实践，通过对社会工作的了解指导课堂学习。实际体会一般公司职员的基本素质要求，以培养自己的适应能力、组织能力、协作能力和分析解决实际问题的工作能力。 实践在帮助高校毕业生从校园走向社会起到了非常重要的作用，因此要给予高度的重视。通过实实践，让自己找出自身状况与社会实际需要的差距，并在以后的学习期间及时补充相关知识，为求职与正式工作做好充分的知识、能力准备，从而缩短从校园走向社会的心理适应期。 三、实践内容 实践的内容主要是在超市销售各类奶制品，学习超市的经营文化、销售技巧、团队协作精神、礼仪等各方面的知识。凭着对该超市

某地产项目营销策略分

XX大学毕业作业 题目:XX集团新建县地产工程营销策略分析 作者: 院系: 专业: 年级: 学号: 指导教师:

内容提要 XX集团计划在新建县某地块开发房地产工程，在经过2008年房地产低迷市场环境之后，南昌是否具有走出金融危机阴影，重振房地产市场的潜力？本工程投资前景如何？投资方向又如何取舍？营销策略如何定位？ 我们小组通过对国家、南昌、新建县国民经济和房地产市场进行全面调查了解，结合本工程各方面环境因素，主要对其物业形态定位进行了分析及策划，并对工程后续营销策略提出了战略方向。 [关键词]新建县、房地产、营销策略

目录

XX集团新建县地产工程营销策划技术方案 XX集团计划在新建县某地块开发房地产工程，我们小组通过对国家、南昌、新建县国民经济和房地产市场进行全面调查了解，结合本工程各方面环境因素，主要对其物业形态定位进行了分析及策划，并对工程后续营销策略提出了战略方向。一、南昌市房地产总体情况 （一）南昌市近年来经济快速发展为房地产业提供了必要支撑 南昌市GDP及人均GDP在“十五”期间增长迅速，五年年均增长15%；“十一五”期间进一步发展，2008年南昌城镇人均GDP54881.28元，在周边省会城市中位于中等水平，在2008年《中国城市竞争力报告》中，南昌市的综合竞争力排名第38位。分析其主要经济指标特征：固定资产投资基数低，但增长快速，增长速度位列周边城市之最，投资型经济增长特征明显；消费增速慢于投资增速，在GDP总量中所占比例很低，属于典型投资型经济的特征；市民消费支出比较低，消费主要集中在食品消费，总体消费水平不高；产业结构为“二、三、一”型，是较为典型的生产型城市，为后期消费水平的全面升级打下了坚实的基础；近两年南昌市民的可支配收入上升较快，有能力在享受型支出方面倾斜。总而言之，南昌城市发展起步晚，底子薄，但近年发展迅速；固定资产在极低的情况下飞速发展，为房地产市场的发展创造条件；工业生产型的城市性质，使得城市积蓄了一定的民间财富，为房地产业的发展提供了必要支撑。 （二）南昌市房地产市场前景趋暖，同时也存在一定风险 07年商品房总成交25266套，面积289.5万㎡，均价4230元/㎡，月均销售2105.5套/月，24.1万㎡/月。08年商品房总成交17782套，面积179万㎡，均价4705元/㎡，月均销售1481.8套/月，14.9万㎡/月，08成交套数同比减少30%，成交面积同比减少38.2%。成交均价同比上涨11%。一方面，由于2008年经济危机，09年国家采取宽松的货币政策，所以南昌市住宅市场随全国市场一样全面上杨，一扫08年的颓势，甚至超过了08年的销售；另一方面，南昌市房地产市场在09年得到爆发，但也存在一定隐忧，价格上涨过快，投资客户进场，造成房地产市场存在一定泡沫，刚性需求客户在09年上半年已消耗较多，未来消费潜力需要时间修复和培育，国家刺激经济发展的政策需要1－2年才能出现实质性效果，现在已开始复苏，但是基础并不稳定，未来还存在不少不确定因素，存在一定风险。 （三）中央及南昌市政府近年连续出台救市政策 2008年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央与南昌市政府都出台了不少政策。中央政府方面：创十年以来最大幅度的降息；4万亿投资拉动内需；金融国九条出台；

房地产市场营销策划报告

武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：

目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动

第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发

市场营销策略和市场分析报告

《报刊》市场营销方略计划设计 市场营销战略形式和战略选择分析 3.1 SWOT分析 SWOT分析是对企业或企业某一方面进行优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）分析。SWOT分析实际上是将企业或企业某一方面的内外部条件的各个方面的内容进行综合和概括，进而分析组织的优势、面临的机会和威胁的一种方法。其中优劣势分析主要着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上，但是，外部环境的同一变化给具有不同资源和能力的企业带来的机会和威胁却可能完全不同，因此，两者之间又有紧密的联系。分析见下表：

3.2 竞争状况分析 四川日报报业集团成立至今，除党政机关报《四川日报》外，下辖《报刊》、《天府早报》等多种子报，2002年9月26日，成都日报报业集团正式宣布成立，包括《成都日报》、《成都商报》、《成都晚报》等。这一时期整个成都报业市场相对平稳，出现了整合趋势。从成都报业的竞争历史看，一些报纸已经主动或被动地退出了战场，从最初的7家都市类报纸竞争到今天两大报业集团的竞争，成都报业正面临着一些新的竞争环境，这主要表现为：

1.竞争形态发生了变化。 成都本地报纸过去散兵游勇的竞争态势被集团间的竞争形态所取代，除去《四川日报》和《成都日报》两份党政机关报，本土都市类报纸的竞争将在四川日报报业集团的华西报、早报和成都日报报业集团的商报、晚报之间展开。 2.竞争格局初步形成。 2001年成都各家都市类报纸对外公布的发行量按大小依次是：商报65万份；华西报54万份；晚报30万份；早报16万份。四川省社会科学院新闻研究所在2001年做的市场调查则显示了各报在零售市场上所占的份额，2002年这种格局并未发生显著的变化（见表4-1）。因此，根据以上结果，我认为成都本土的都市类报纸的市场格局已经大体形成并趋于稳定，其中居于领头位置的是商报和华西报，第二梯队则是晚报与早报。 表3-1 2002年成都市报纸零售市场份额

某地产项目营销推广策略报告

北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组

1、工程SWOT分析 1．1优势 ?位于奥运核心腹地 ?纯板楼居住型小社区 ?分户式中央空调及封闭立体车库 ?准现房销售 ?区域内比较完善的配套设施 1．2劣势 ?价格创区域新高 ?销售现场环境混乱 ?目前周边交通条件并不理想 ?售楼处与工程现场分离 1．3机会 ?奥运主题为本工程带来更大的升值空间 ?区域内整体供给量不大 ?市政及配套设施将逐步完善 1．4威胁 ?交通情况改进时间待定 ?奥运地产的逐渐降温 以上为本工程的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低工程风险，提升产品市场竞争力，完成工程完美推广计划。 2、销售周期

2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据工程自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本工程推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。2．2本工程推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本工程 ?工程主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前工程现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善

5个地产项目的5种营销策略

5个地产项目的5种营销策略 1、汉苑 项目定位：顶级豪宅 项目特点 汉苑是由广州市汉源房地产发展有限公司开发的楼盘，该公司的母体为华南快速干线的投资商，实力雄厚，在业界具有良好的口碑。汉苑具有得天独厚的地理优势，它位于五羊新城与珠江河之间，东面与广州未来CBD的珠江新城仅一路之隔，南临珠江河，与二沙岛仅一江之隔，而且左右有广州、海印两桥相拥，西面是绿荫葱葱的公园绿化带，向北可以远眺广州的市肺白云山。而且周边配套极为成熟，名校林立，众多市政医疗、商业配套近在咫尺。 汉苑是一个纯住宅项目，其设计十分独特，以第5层为分界线，这里是一个5000多平方米的大型会所，5层以下是停车场，共有400个停车位；而住宅都在5层以上，充分利用了楼宇的每一寸空间。除了有如此之多的硬件设施保障之外，在服务与管理上，汉苑也同样为业主们提供最好的尊贵服务。如在物业管理上，特别为业主引进了具有世界品牌世邦魏理仕物业顾问有限公司，确保业主能够得到最尊贵、最贴心的服务。 营销策略——口碑宣传 这是兴业外接的一个楼盘，也是最能体现兴业“为开发商着想”理念的项目之一。在这一项目的代理过程中，兴业成功地运用了“全程策划”的理念，参与到开发的每一个环节，站在开发商的角度来处理和解决问题。由于开发商在经验上的不足，在开发中主要是以兴业的意见为主，当

然，这是建立在与开发商进行充分而良好的沟通的基础上的。为保证发现问题能够第一时间得到解决，兴业与开发商进行了同步驻场的交流沟通。由于开发商运作机制较为灵活，也为兴业的工作带来了极速行动。 结合楼盘的定位，兴业特别推出了一种优质的服务，所有的销售人员都有同类型楼盘的销售经验，表现出一种良好的专业精神，也显示出兴业对这一项目的重视程度。在宣传上，考虑到成本的控制，对广告的投放并不是很大。兴业认为，广告固然要做，但要考虑楼盘的特点，“塔尖”客源并不多，宣传不能以广告为主，还需要以活动及口碑宣传。同时，也利用兴业的客户网络来挖掘客户。所以，汉苑的客户大多都是通过客户之间的相互介绍而来的。 销售情况：开盘后销售成绩理想 2、宏城花园别墅 项目定位：全广州乃至全国最顶级别墅社区 项目特点 宏城花园别墅地处二沙岛西南部，南临珠江最宽阔的一段河道，与中大北门广场隔江相望，是岛内唯一真正拥有全江景的纯别墅住宅区。宏城花园占地约6．9万平方米，总建筑面积3．4万平方米，绿化率40％以上，由63栋别墅组成。宏城花园别墅是广州最贵的别墅盘，其价值不仅体现在地段上，其产品和服务也是顶级的。别墅极具个性，地下室连通下沉式花园，抬高住宅高度与花园形成落差，所有设计不仅独特而且具人性化。 营销策略——公关活动 二沙岛这地块本身就极具吸引力，加上这么高质素的产品，对目标客户有巨大的吸引力。宏城花园别墅一直没有进行大规模的广告推售，对于一个最顶级的楼盘来说，采用叫卖式的销售手法无疑是自降身份。所以

市场营销策划报告

蚌埠市东联金属材料有限公司 2011市场营销策划报告 蚌埠市东联金属材料有限公司 市场营销策划报告 （一）、行业背景： 1、近几年建筑行业的繁荣推动了建材租赁市场的发展 建筑行业是我国重要的支柱产业之一，是国民经济的重要物质生产部门，它与整个国家的经济发展、人民生活的改善有着密切的关系。建筑业对国民经济的发展起了巨大的推动作用，高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑建筑行业平稳发展的基础力量。中国正处于从低收入国家向中等收入国家发展的过渡过程中，建筑行业的快速增长，对国民经济增长的贡献也很大，近年来，其增加值占GDP的比重达7%，从业人数占全社会从业人数的5%。 蚌埠市的建筑业在整体建筑行业的宏观环境影响下，受“住在蚌埠市”城市品牌的影响，建筑行业的发展也非常的迅速和繁荣。通过对蚌埠市市土地规划局、蚌埠市市统计局的访问，预计蚌埠市全市2011年的建筑施工面积将会达到682.4万平方米。 此外，蚌埠市市经济实力较强的大中型建筑公司，他们通常都倾向于自己购买建筑材料，只有在建筑材料周转非常紧张的时候才会从外部租赁公司租赁建筑材料，这样规模的建筑公司主要有：蚌埠市建筑集团，鸿安建筑公司，西郊建筑公司以及环翠建筑公司。而经济实力比较

弱一些的建筑公司通常会选择直接租赁建筑材料。 2、蚌埠市建筑材料租赁市场比较繁荣 蚌埠市建材租赁公司拥有钢模板的数量比较少，只有一些比较大型的租赁公司如蚌埠市建筑集团、鸿安建筑公司和环翠建筑公司钢模板的数量比较充足（以前大量购置）。这些比较大型的租赁公司主要对内出租给自己下属的建筑公司，而且很少有不能满足下属建筑公司需求而从建筑材料租赁市场租赁的情况。与此同时，规模比较小的建筑公司出于成本和施工质量等因素的考虑，会逐渐用竹胶板取代钢模板，所以我们认为钢模板在建材租赁市场上的需求量正在逐渐萎缩，钢模板有被竹胶板替代的趋势。 3、建筑公司要求建材租赁公司提供良好的产品和服务 建筑公司在选择建材租赁公司时主要考虑以下几个方面的因素：（1）、价格。建筑公司认为产品的租赁价格是他们最关注的因素，在各个租赁公司提供产品基本相同的情况下，产品的租赁价格是建筑公司在选择租赁公司时最关键的要素。 （2）、质量。建筑公司除了对价格非常敏感之外，对于租赁产品的质量也极为看重，由于施工过程经常会因为所租赁的建筑材料质量不合格而发生安全事故，因此租赁公司的产品质量也是建筑公司在选择租赁公司时一个很重要的影响因素。 （3）、服务水平。由于租赁公司之间在产品的租赁价格、质量上的同质化现象日益明显，因此服务水平就成为了区分各个租赁公司的重要因素。建筑公司在重视价格和质量的同时，对建材租赁公司所提供的服务也越来越关注，他们希望租赁公司能够提供良好的服务，其主要包括：提供运输服务、送货及时、整个租赁程序要实行规范化管理、退货方便等等。 （4）、常年的合作关系。建筑公司在选择租赁公司时，十分看重与租赁公司的常年合作关系，这种关系的形成是建立在相互信任和合作的基础之上的，是日积月累逐渐形成的，这种关系有时候会起到事半功倍的效果。 （5）、公司的资质、规模。建筑公司对建材租赁公司的资质和规

房地产项目 年度 营销方案

金利来广场2015年度整体营销方案 金利来广场专案组 2015年3月1日

【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，2015的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！ 2)项目竞争态势分析 3)营销推广策略 4)项目销售策略 5)营销费用使用计划表 【微观】 二、项目销售策略 1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等 2.入市时机分析 3.销售策略 项目的销售思路 销售价格策略

项目价格影响因素 项目面积区间分布 项目户型分布 项目价格区间分布 推盘策略（工程进度） 4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论 3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、 推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况 4)信息：

三、项目推广策略 1.项目推广思路 1.1.项目的形象定位 1)2015推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】， 王者归来,风尚*阳光巴比伦--2015金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！ 2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】 A卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。 B 卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服所以挑剔的目光。 C 卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。 对于“不对外”的理解： 奢侈品的“开放式阻碍营销” ——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同 低端：摆架子——预约制 中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”

广州增城房地产市场调查报告

广州增城房地产市场调查报告 第一部分、增城市宏观环境分析 1.增城市概况 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。 增城建县于东汉建安六年（公元201年），隶属南海郡，距今有1800多年历史。因南海郡原辖6县，新设一县，增多一城，故曰“增城”。1993年撤县设市，现辖6个镇、3个街道办事处，市政府驻荔城。全市总面积1741平方公里，人口90万，旅居港澳及海外的乡亲近30万人。增城气候温和、土地肥沃，风调雨顺，年均气温摄氏度，年均降雨量1869MM，适宜于热带、亚热带作物生长，是著名的荔枝之乡、鱼米之乡。境内青山绿水，风景秀丽。市区众山环抱，一江穿城。南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48％，拥有蕉石岭、大封门、南香山、金坑等9个森林公园和自然生态保护区，是广州东翼的“绿饰”。也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。 增城是广东省文明城市和广东省卫生城市。2004年，全市工业总产值亿元，比上年增长%；农业总产值亿元，增长%；生产总值亿元，增长%；财政总收入亿元，增长%；实际利用外资亿美元，增长%；外贸出口总额亿美元，增长%。全国百强县（市）综合竞争力评比中居19位，在广东省68个县市中居首位。 增城拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆．太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，凤凰城大酒店（五星级）将于年内开业。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园．叠翠华庭．中