房地产融资租赁的税务风险有哪些

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房地产融资租赁的税务风险有哪些

如今，soho中国由散售物业到自持型房产的转型引入第三个年头，随着行业的发展，商业地产告别散售物业已是行业趋势。自持型商业房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，这是一种特殊的融资租赁方式。房地产融资租赁业务以房屋、土地等作为租赁物，在房地产融资租赁中必然涉及的一个税种就是。而房地产融资租赁是否像普通融资租赁业务将涉及营业税、等其他税种?房地产融资租赁业务是否涉及以上税种的重复征税问题?

将是本文探讨的重点。

一、案例：

2012年12月12日甲公司(经中国人民银行批准从事融资租赁业务)与乙公司签订了一份h地产的融资租赁合同。合同主要条款如下：

①租赁标的物：h地产，按乙公司的要求，坐落于某区x大道与y大道交汇处，属于丙公司建成拥有的自持型房地产。由甲公司从丙公司处购买，缴纳相关税费后交付乙公司使用;

②起租日：2013年1月1日;

③租赁期：2013年1月1日至2063年12月31日;

④租金支付方式：每年年末支付租金600万元

⑤租赁期满，乙公司再支付1000万元，就可获得h房产所有权。乙公司取得房屋使用权后将h房产以经营租赁的方式，出租给部分商户，以赚取租金。

在本案例涉及的融资租赁交易过程中，租赁公司和承租企业需要

以融资租赁的形式销售商品的财税处理(一)【2017至2018最新会计实务】

本文极具参考价值，如若有用可以打赏购买全文！本WORD版下载后可直接修改以融资租赁的形式销售商品的财税处理(一)【2017至2018最新会计实务】 案例：甲公司是一家大型医疗设备制造企业。现在与一家县人民医院谈妥并签署一台医疗设备的租赁合同：租赁期限3年，租金总额1080万元，医院每月支付30万元（含税），甲公司每月收到租金后开具租赁发票。医院如按约支付租金，租赁期满设备免费赠送给医院。 资料：该设备现销价格850万元，是甲公司生产制造并用于对外出售的，成本450万元（不含税）。 分析：从案例的描述看，该业务从法律上构成了融资租赁业务（直接租赁），但是从会计“实质重于形式”原则判断，该业务实际上是构成了具有融资性质的分期收款销售商品。 该案例实质是甲公司向购货方的医院提供信贷，在符合收入确认条件时，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额。应收的合同或协议价款的公允价值，通常应当按照其未来现金流量现值或商品现销价格计算确定。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，计入当期损益(冲减财务费用)。其中，实际利率，是指具有类似信用等级的企业发行类似工具的现时利率，或者将应收的合同或协议价款折现为商品现销价格时的折现率等。在实务中，基于重要性要求，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，按照应收款项的摊余成本和实际利率进行摊销与采用直线法进行摊销结果相差不大的，也可以采用直线法进行摊销。 对于采用递延方式分期收款、具有融资性质的销售商品满足收入确认条件的，企业应按应收合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收合同或协议价款的公允价值(折现值)，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。 《企业会计准则——收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，

房地产企业税务风险与应对思考

房地产企业税务风险与应对思考 摘要：随着中国经济的飞速发展，在市场经济体制下的纳税问题已经成为房地产企业不能忽视的一个重大问题。深入分析税务风险的产生原因并控制税务问题，是房地产企业管理决策层关注的一个焦点问题。而税务风险会给企业造成不可估量的损失。笔者通过自身在房地产企业财务部门的工作经验，对房地产企业税收风险进行深入分析，并提出对应的策略。 关键词：房地产企业;税收风险;应对策略 随着中国经济飞速发展，国内很多优秀公司在国际市场上崭露头角。但是有不少公司却因为税务风险控制防范做得不够完善，陷入了“税务门”，以致在税务风险上多次摔跟头。任何一个企业想要扎根于瞬息万变的市场之中，并得到良好的发展，都应该做好内部控制。而税务方面是一个极其重要的方面，税务缴纳的不合理会对企业的核心利益产生影响，因此需要研究税务风险，并采取合适的策略来规避税务风险的发生。 一、税务风险概析 所谓税务风险是指企业缴纳的税款未能遵照税法的规定，造成企业利益损失的风险。税务风险普遍地存在，绝大部分企业以及其每个利益环节都能可能存在税务风险，税务风险并不会因为企业的发展而消失，反而会随之逐渐增长。税务风险的另一个特点是风险不易被发现，它看不见摸不着，隐秘地附着在企业的各经营活动中。

二、房地产企业所面临的税务风险 1.房地产开发初期的税务风险 房地产企业在开发阶段，需要花费巨大的购地款，而购地款在税务检查中是一个重要的项目，企业所面临的风险也很大。在开发阶段所涉及的税种有印花税、耕地占用税、契税等等，在土地成本中还涉及土地增值税、企业所得税等。在房地产企业开发阶段，房地产企业通常没有真实的发票，税务机关可以对此进行处罚。没有根据规定得到发票的行为导致企业可能有偷税和漏税的情况。按照发票法规定，房地产企业会受到一定的处罚。因而，在购置土地使用权时，需要在合同中要明确说明提供真实有效的发票，以减少税务风险。 2.在房地产开发中期的税务风险 建造成本是房地产企业一项较大的支出，其税务风险是比较高的。除了自主开发的房地产企业外，大部分的房地产企业采取的是出包开发的方式。纳税人应当按照相关规定，承担代扣代缴的责任和义务。在房地产开发中期所涉及的税款主要有城建税、营业税、教育费附加、个税等。房地产企业要特别注意这些税种相关的条款，以规避税务风险。 3.房地产销售的税务风险 在房地产的销售中，所涉及到的税收是非常多的。具体包括有印花税、城建税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税等，而这是税务机关检查税务的最重要一环。房地产企业在这一环节中所面临的税务风险也是最大的。税务部门依据房地产企业的预收账款来

融资租赁的会计处理和税务处理

融资租赁的会计处理和税收政策 一、直接融资租赁 (2) 1）出租人会计处理 (2) 2）承租人的会计处理 (3) 3）资产折旧的计提 (4) 4）租赁期届满时的处理 (5) 二、经营租赁 (5) 1）出租人的处理 (5) 2）承租人的处理 (6) 三、售后回租 (7) ⒈出售资产 (7) ⒉租回资产 (7) 四、税收政策及优惠 (8) 1）增值税 (8) 2）印花税 (10) 3）企业所得税 (10) . 融资租赁的会计处理和税收政策

一、直接融资租赁 1）出租人会计处理 “营改增”后，融资租赁企业开始适用增值税，购买设备的进项税额可以抵扣，应当确认增值税销项税额。目前，各融资租赁企业对于融资租赁业务主流的会计核算方法是：购买资产时的增值税进项税额记入“应交增值税——进项税额”科目，租赁开始日不确认增值税销项税额，当收到租金时再确认当期增值税。 例题：假设某融资租赁企业（适用增值税税率17%）购入资产的价值成本为100 0000元，融资租赁合同总额150 0000元(不含税)，分10年等额偿还。不考虑未担保余值，租赁期满后融资资产的所有权转移给承租方。租赁期间以第一年为例，计算出实际利率为8.14%（插值法计算），第一年末确认的融资收益为81400元，融资租赁的会计确认与计量如下： ⒈购入设备万元100 -借：固定资产融资租赁资产万元-应交税费应交增值税（进项税额）17

2 . . 117万元贷：银行存款 ⒉租出设备150万元——应收融资租赁款借：长期应收款 万元100 融资租赁资产贷：固定资产- 50万元未实现融资收益 ⒊第一年收取租金，分配未实现融资收益17.55万元借：银行存款 万元15 贷：长期应收款——应收融资租赁款 万元2.55——应交税费应交增值税中（销项税额）万元8.14借：未实现融资收益 8.14万元贷：租赁收入 ⒋租赁期届满出租方不需要做任租赁期满后，租赁资产所有权转移给承租方，何处理。）承租人的会计处理2承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与在租赁期开始日，将最低最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。如果知悉出租人的租赁承租人在计算最低租赁付款额的现值时，内含利率，应当采用出租人的租赁内含利率作为折现率；否则，应当如果出租人的租赁内含利率和采用租赁合同规定的利率作为折现率。应当采用同期银行贷款利率作为折租赁合同规定的利率均无法知悉，现率。其中，租赁内含利

融资租赁双方账务处理

一、承租人对融资租赁的处理 1.租赁期开始日 借：固定资产——融资租入固定资产（租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值孰低）未确认融资费用 贷：长期应付款——应付融资租赁款（最低租赁付款额） ★折现率的确定（计算最低租赁付款额的现值时，其折现率可按下列顺序确定） ①出租人的租赁内含利率； ②租赁合同规定的利率； ③同期银行贷款利率。 2.初始直接费用的处理——手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入租入资产价值： 借：固定资产——融资租入固定资产（初始直接费用） 贷：银行存款等 3.未确认融资费用分摊的处理——按实际利率法分摊 ★未确认融资费用每一期的摊销额＝（每一期的长期应付款的期初余额－未确认融资费用的期初余额）×实际利率 ★分摊率的确定： （1）以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。 （2）以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。 （3）以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。 （4）以租赁资产公允价值为入账价值，应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。 ★会计处理： 借：长期应付款——应付融资租赁款 贷：银行存款 借：财务费用 贷：未确认融资费用 4.租赁资产折旧的计提 ★应提折旧总额的确定：

存在担保余值的：应提折旧总额＝融资租入固定资产入账价值－担保余值 不存在担保余值的：应提折旧总额＝融资租入固定资产入账价值 ★折旧期间： ①如果能够合理确定租赁期届满时承租人将会取得租赁资产所有权，即可认为承租人拥有该项资产的全部使用寿命，因此应以租赁开始日租赁资产的寿命作为折旧期间； ②如果无法合理确定租赁期届满后承租人是否能够取得租赁资产的所有权，则应以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧期间。 ★履约成本的会计处理——履约成本发生时通常直接计入当期损益 借：管理费用等 贷：银行存款 ★或有租金的会计处理——在实际发生时确认为当期损益 ①或有租金以销售百分比、使用量等为依据计算的： 借：销售费用 贷：银行存款 ②或有租金以物价指数为依据计算的： 借：财务费用 贷：银行存款 5.租赁期满时的会计处理 （1）返还租赁资产 ①存在承租人担保余值： 借：累计折旧 长期应付款——应付融资租赁款 贷：固定资产——融资租入固定资产 ②不存在承租人担保余值： 借：累计折旧 贷：固定资产——融资租入固定资产 （2）优惠续租租赁资产 ①如果承租人行使优惠续租选择权：视同该项租赁一直存在而作出相应的账务处理。 ②如果租赁期届满时承租人没有续租支付的违约金 借：营业外支出 贷：银行存款 （3）留购租赁资产 ①支付购买价款时： 借：长期应付款——应付融资租赁款

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

房地产企业100个涉税风险点

房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；

9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

融资租赁对企业税收

融资租赁对企业税收 《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税[2011]111号)附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内提供交通运输业和部分现代服务业服务(以下称应税服务)的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。 第八条规定，应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。 应税服务的具体范围按照本办法所附的《应税服务范围注释》执行。 《应税服务范围注释》第二条部分现代服务业(五)有形动产租赁服务。 有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。 1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。 2.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 第十二条第(一)款增值税税率规定，提供有形动产租赁服务，税率为17%。 第十八条规定，一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 第十九条规定，销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额×税率 第二十二条规定，下列进项税额准予从销项税额中抵扣： (一)从销售方或者提供方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。 (二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 (三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买 价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价×扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。 (四)接受交通运输业服务，除取得增值税专用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式： 进项税额=运输费用金额×扣除率 运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用(包括 铁路临管线及铁路专线运输费用)、建设基金，不包括装卸费、保险 费等其他杂费。 (五)接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书(以下称 通用缴款书)上注明的增值税额。

融资租赁税务问题

融资租赁税务若干问题 融资租赁税务会计若干问题 融资租赁是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。营改增全面试点后，融资租赁业务范围由有形动产扩展至不动产，本文依据《企业会计准则第21号——租赁》、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文件”）及相关规定，对融资租赁业务的会计与税务处理作简要分析，希望对读者有所裨益。 一、融资租赁基础概念 （一）融资租赁公司类型 在我国境内开展融资租赁业务的主体主要有内资融资租赁公司、外商投资融资租赁公司与金融租赁公司，三者的成立要件与业务范围有所区别（参见下表）。

（二）融资租赁业务形式 实务中，融资租赁业务包含多种形式，常见形式如下： 直租：即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。

售后回租：是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。 转租赁：转租赁业务是指以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物件再转租给第三人，转租人以收取租金差价为目的。 委托租赁：是指出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务。在租赁期内租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。 杠杆租赁：出租人以一部分自有资金以及贷款资金购买租赁物，并出租给承租人，出租人同时是借款人。 联合租赁：联合租赁是指多家有融资租赁资质的租赁公司对同一个融资租赁项目提供租赁融资，并以一家租赁公司的名义作为出租人。 （三）融资租赁相关概念 1.融资租赁与经营租赁 融资租赁，无论租赁标的物最终的所有权是否转移给承租人，承租人支付的租金基本涵盖租赁物的全部价值，体现的是融资性。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

融资租赁税收制度

融资租赁税收制度 完成人：乔梦 完成时间：2013年6月 21日

一、流转税 （一）流转税制特点 （1）概念理解 1、流转税类，是以商品生产、商品流通和劳务服务的流转额为征税对象的一类税收。其中，流转额包括商品交易的金额或数量和劳务收入的金额。 2、流转税法是调整以商品流转额和非商品流转额为征税对象的一系列税收关系的法律、法规的总称。 商品流转额，是指在商品流转中因销售或购进商品而发生的贷币收入或支出金额； 非商品流转额，是指各种劳务或服务性业务的收入金额。 （2）流转税的征税对象 总值型：商品销售收入总额或劳务服务的营业收入总额 增值型：商品经营或劳务服务的收入额扣除有关物质消耗后新增加值额 （3）流转税的征收范围 对商品普遍征税：对消费品和资本品都征税 只对消费品征税：对所有消费品征税 选择少数消费品征税 （4）流转税计税依据 从量税 从价税：含税价格，即包含税金在内的计税价格 不含税价格，即不包含税金的计税价格 （5）纳税环节 多环节普遍征税 单一环节征税 （二）流转税制类型 （1）周转税 周转税是对从事产品生产、经营和劳务服务的企业和个人，在产制、批发、零售和劳

务每一周转环节，以商品销售收入和营业服务收入全额，按从量或从价，差别比率税率课征的流转税。 特点：课税对象选择收入全额；征收范围选择全部商品和劳务；计税依据从价或从量，但主要实行从价课征；纳税环节选择产制、批发、零售多环节；税率形式选择按行业和产品设计差别税率 （2）销售税 销售税是对从事产品生产、经营的企业和个人，选择产制、批发、零售的某一环节，以产品销售全额、按比例税率课征的流转税 销售税实行单环节征税，按课税环节可把销售税分为产值销售税、批发销售税和零售销售税 1、产值销售税：是在应税产品产制出场环节，对产值厂商，已销售收入全额，按单一比例税率课征。选择在产制环节征税，优点是产制环节是商品周转必经环节，税源集中，可减少纳税单位数目，易于征服管理，降低征税成本。缺点是税收仍渗透到产制过程，容易导致价格扭曲，不利于发挥价格的正常调节 2、批发销售税：是在应税产品批发环节，对批发商，以批发销售收入全额，按单一比例税率课征。批发销售税同产制销售税比较，使纳税环节后移，避免了税收对产制过程的干预。但由于批发环节并不是商品流转必经环节，如果制造商直接向零售商销售，或直接销售，就无法征收批发销售税，而只能退回到产制销售税，或进入到零售销售税 3、零售销售税：是在应税产品零售环节，对零售商，以其销售收入全额，按单一比例税率课征。零售销售税同批发销售税比较，使纳税环节进一步后移，可以进一步避免税收对商品流转过程的干预，减少税收对价格的扭曲。同时，零售环节又是商品周转必经环节，也是征税不可不免环节。但零售环节同产制、批发环节征税比较，纳税单位增多，征收管理比较困难，征税成本也有所提高。 （3）增值税 增值税是对从事产品生产、经营的企业和个人，在产制、批发、零售的每一个周转环节，以产品销售和营业服务所取得的增值额，按单一税率课征 增值税是按增值额课征，所谓增值额是指新增价值额，在计算时是以销售收入减去法定扣除项目。对法定扣除项目不同，因而也就形成了生产型、收入型和消费型不同类型的增值税。三种不同类型增值税的主要区别在于对资本处理方式不同 （4）消费税 消费税是对从事产品生产、经营的企业和个人，选择少数商品，在产制或零售环节，从价或从量，按差别税率课征

融资租赁差额是如何计税的.doc

融资租赁差额是如何计税的 融资租赁差额如何计税 (1)经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。 (2)经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务以取得的全部价款和价外费用(不含本金)，扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。 (3)试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额： ①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。

②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。 (4)经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人 2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第(1)、(2)、(3)点规定执行;2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第(1)、(2)、(3)点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述第(1)、(2)、(3)点规定执行。 融资租赁的行业发展 融资租赁起源于上世纪50年代的美国，中国的现代融资租赁业起步较晚，开始于20世纪80年代的改革开放，当时为了解决资金不足和引进先进技术、设备、管理的需求，作为增加引进外资的渠道。2013年中国融资租赁业总体发展迅速。2013年融资租赁公司突破了1000家，达到1026家，比年初的560家增加466家，增长83.2%;融资租赁行业注册资金突破3000亿人民币大关，达到3060亿人民币。 根据前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国融资租赁行业市

营改增后融资租赁账务处理

都是按租金收入的总额来计算营业税的，税率为5%，营业税是价内税；营改增后，流转税 值税是价外税。由此会导致营改增前后的会计处理有变化。下面仅阐述营改增后有形动产融资租赁的会计及税务处理。 企业会计准则规定：符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁： 1．在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。 2．承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。 3．即使资产的所有权不转让，但是，租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（掌握在75%以上）。 4．承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎（掌握在90%以上，下同）相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。 5．租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。 例：2012年12月28日江苏省某经批准从事有形动产融资租赁公司（已认定为增值税一般纳税人）应某机械制造公司（一般纳税人）的要求，购进数控机床一台，预计可使用年限10年，取得增值税专用发票一份，发票注明价款300万元，税额51万元；非试点地区运输公司开来的货物运输发票一份，金额2万元；以上款项均通过银行支付。双方于2012年12月31日签订融资租赁合同，合同主要条款如下：（1）租赁开始日：2013年1月1日（2）租赁期限：2013年1月1日至2015年12月31日，共3年。（3）租金支付方式：每年末支付租金（含税）120万元。（4）承租期满时，承租方必须以70．2万元（含税）买下，

估计承租期满时的公允价值（含税）117万元。融资租赁公司当天通过银行支付试点地区律师事务所为合同鉴证的费用，并收到开给融资租赁公司的增值税专用发票一份，发票注明金额11400元，税额684元。机械制造公司在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生可归属于租赁项目的手续费、差旅费10000元，并用现金支付。 一、出租方的会计及税务处理 判断租赁类型：先计算租赁内含利率，租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。计算公式为：1200000/1.17×（P/A，R，3）＋702000/1.17×（P/F，R，3）＋(1170000－702000)/1.17×（P/F，R，3）=3000000＋18600＋11400，先用14%进行计算，1200000/1.17×（P/A，14%，3）＋702000/1.17×（P/F，14%，3）＋(1170000－702000)/1.17×（P/F，14%，3）=3056132.569667，再用15%进行计算，1200000/1.17×（P/A，15%，3）＋702000/1.17×（P/F，15%，3）＋(1170000－702000)/1.17×（P/F，15%，3）=2999285.583324，3000000＋18600＋11400=3030000。 租赁内含利率现值 14% 3056132.569667 R 3030000 15% 2999285.583324 （14%－R）/（14%－15%）=（3056132.569667－3030000）/(3056132.569667－2999285.583324)，通过计算，R≈14.46%，再计算最低租赁收款额现值=1200000/1.17×（P/A，14.46%，3）＋702000/1.17×（P/F，14.46%，3）=2763021.46(元)，同时计算，未实现融资收益=（最低租赁收款额＋未担保余值）－（最低租赁收款额现值＋未担保余值现值）=[1200000/1.17×3＋7020000/1.17＋(1170000/1.17－7020000/1.17)] －

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

融资租赁涉及的税收

融资租赁作为缓解中小企业融资难的有效途径之一，在现代经济社会发挥着重要作用。什么是融资租赁呢？根据《合同法》规定第二百三十七条规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。而《新企业会计准则第21号——租赁》第五条规定，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 在税收中《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》将融资租赁定义为，具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。从定义来看营业税中的融资租赁限于“设备”租赁，可见融资租赁的定义既有相同之处，有存在差异。那么融资租赁涉及哪些税收政策？ 一、营业税 1、征税范围： 根据《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知（国税函[2000]第514号）规定，对经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定征收营业税，不征收增值税。其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。 同时《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的补充通知》（国税函[2000]909号）又作出补充规定，《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》的有关规定，同样适用于对外贸易经济合作部批准经营融资租赁业务的外商投资企业和外国企业所从事的融资租赁业务。 2、税目及税率：《营业税税目注释》（试行稿）规定，凡融资租赁，无论出租人是否将设备残值销售给承租人，均按“金融保险业”征税。税率即为5%。《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》又明确规定，《营业税税目注释》中的“融资租赁”，是指经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务 其他单位从事融资租赁业务应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。税率为5%。 3、计税营业额的确定：根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。 以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消

融资租赁账务处理

融资租赁账务处理一、自营业务账务处理 ①借：应收账款/长期应收款 贷：未实现融资收益 贷：银行存款 ②每期收到承租人租金，摊销收益 借：银行存款 贷：应收账款/长期应收款 借：未实现融资收益 贷：主营业务收入 贷：应交税费-应交增值税-销项税额 ③企业到期归还本金 借：银行存款 贷：应收账款 二、内保外贷业务 ①境外借入资金（如是外币借款，则涉及到结汇）借：银行存款 贷：短期借款/长期借款 ②支付融资租赁设备购置款 借：应收账款/长期应收款 贷：未实现融资收益 贷：银行存款

③每期收到承租人租金摊销收益 借：银行存款 贷：应收账款/长期应收款 借：未实现融资收益 贷：主营业务收入 贷：应交税费-应交增值税-销项税额 ④计提代扣代缴税费 借：其他应收款-代扣代缴税费 贷：应交税费-代扣代缴税费 ⑤支付境外借款利息 借：主营业务成本 贷：应交税费-应交增值税-销项税额（负数）贷：银行存款 贷：其他应收款-代扣代缴税费 ⑥支付代扣代缴税费 借：应交税费-代扣代缴税费 贷：银行存款 ⑦到期收到企业归还的本金 借：银行存款 贷：应收账款/长期应收款 ⑧归还境外借款 借：短期借款/长期借款

贷：银行存款 三、商票借款 ①开具商业承兑汇票，支付融资租赁设备购置款借：应收账款 贷：未实现融资收益 贷：应付票据 ②企业开具银行承兑汇票，偿还本金 借：应收票据 贷：应收账款 ③票据贴现 借：银行存款 借：主营业务成本（贴现利息，不含税） 贷：应交税费-应交增值税-销项税额（负数）贷：应收票据 ④支付企业融资租赁价款，企业退回商业承兑汇票借：应付票据 贷：银行存款 贷：应收账款 借：未实现融资收益 贷：主营业务收入 贷：应交税费-应交增值税-销项税额 ⑤收到企业支付的通道费

房地产企业的税务风险及其对策

房地产企业的税务风险及其对策 发表时间：2013-08-27T09:42:51.420Z 来源：《中国商界》2013年第8期供稿作者：冯素红 [导读] 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。 冯素红/河南振兴房地产（集团）有限公司 【摘要】目前在其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，特别是对土地增值税和企业所得税关注度更高，是房地产企业很难应对的工作，如何有效应对税务风险，本文从房地产企业税收产生风险原因提出相应控制措施，与同行共享。 【关键词】纳税风险；产生原因；风险控制措施 近几年不管是媒体，还是大大小小的会议，“抑制房价上涨”加强房地产调控”一直是热点名词，房地产行业备受争议，在风口浪尖上沉浮，在税务机关的严厉征管，重点稽查下，房地产企业的经营一年比一年充满着艰难和风险。特别是在目前其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，同时国家税务局又加强了土地增值税的清算和企业所得税的结算，这对很多房地产企业来说，意味着要补缴数额巨大的税款，这是巨额现金流的流出，因此房地产企业的税收事务是企业经营过程中极其重要工作，任何疏漏都可能造成巨大的税务风险甚至税务危机事件。 一、房地产公司的纳税风险及其产生原因 所谓纳税风险就是指单位涉税行为因为未能正确履行税收法律法规的有关规定，所导致的公司未来经济或其他利益的可能损失。该风险不同于一般商业风险，对每个纳税人而言，纳税风险从经济角度说只是净损失，是单位现金资产的流出而没有对应流入。但针对房地产企业来说，其纳税风险存在的根本原因集中体现在税收政策不稳定、税收法律不明晰、核定征收转为查帐征收等，房地产公司应对税务事项的能力不强，所采用的纳税筹划方法不恰当，也成为房地产公司普遍存在的主要风险。 （一）核定征收转为查账征收后，房地产公司难以应对，再加上纳税意识和法律意识不强，产生税务风险 国家税收法规政策比较复杂，特别是房地产行业相关税收政策既不清晰也不稳定，且国家对房地产行业最初没有按照税法的规定征税，对土地增值税和企业所得税简单采用核定征收方式，但在2010年5月以后突然宣布转为查帐征收，征收模式改变让房地产公司措手不及，相关规定相继发布，而这些政策没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不知道如何纳税现象，再加上税务人员对相关政策也不熟悉，理解也不同，各自把握尺度不同，我们企业到底是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，很可能利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担税法制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。 （二）鉴于财税工作特殊性，财务部门往往大权独揽，房地产企业纳税管理也不例外，不会合理运用纳税筹划，导致税务风险 一个企业的税收存在两个环节，一个环节是产生税收的环节，一个环节是缴纳税款环节，但很多企业的决策者都认为：“税收就是财务部门产生的，因为财务务部门所作的财务处理就决定了企业的应纳税款。如果出现多交税或被税务机关处罚，那就是财务人员失职”。作为房地产企业也不例外，决策者的纳税观念存在着很大的误区，未能了解税收是如何产生的。就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。所以房地产公司决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的工程部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。也正是这个原因，导致税负很高，而决策者对此又不满意，往往让财务人员自己想办法，包括与税务部门沟通协调，由此产生的纳税风险也是目前一种普遍现象。 二、房地产公司税务风险控制措施 （一）财务人员必须学习税收政策，并将税收政策的内涵向决策层进行宣讲 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。如何利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，来寻找公司在税收上的利益增长点，从而达到利益最大化是财务人员不可推卸的工作。因此，财务人员应及时关注税收政策的变化趋势并进行系统学习。此外，要注意全面把握税收政策的规定，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。同时，应将新的政策及其产生的影响和应对措施对决策层告知，以获得其对税务工作理解和支持，全面准确地把握政策并能够在应用决策前进行运营，是规避税收风险的关键。 （二）成立税务部门，合理筹划，避免税务风险 纳税风险不同于一般的商业风险，对每个企业而言，纳税风险就是净损失。房地产企业的纳税风险集中体现在国家税收政策不稳定、税收法律不明晰、纳税筹划方案选择不恰当等方面。针对此，如果房地产企业比较大而且项目多的话，应专门成立税务管理与筹划小组，制定详细的税务管理流程。小组成员各负其责，通过及时、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内涵；加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求；必要时，借助“外脑”，将税收筹划专家引入内部，研究可行的筹划方案，积极防范税务风险。同时，公司的内部管理应明确规定，税务管理与筹划人员应当及时了解到公司经营决策及其经营节点，为税务筹划工作做好准备。（三）设置关键节点，进行合理税收筹划，避免筹划风险 企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题，如房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时