沈阳房地产市场研究报告_2007年
沈阳市房地产市场报告
一、沈阳概况
沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，辽宁省省会，行政区划上辖有一市九区三县，总面积12980平方公里，总人口667万，其中，市镇人口568万。
沈阳房地产市场的重点开发区域主要分布在以沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成的市内八区，市内八区除沈河区商品房价格在5000元以上外，其它区域域商品房价格基本在3100-3900元不等。而其它郊县区域，商品房开发规模和价格差距较大，如辽中县、法库县，商品房销售价格不足千元，而苏家屯区和新城子区则在2200-2500元左右。
二、房地产市场
1、开发投资情况
从2002年到2004年沈阳房地产开发投资呈现高速增长态势，其中2004年投资增幅达到了93.2%，几乎翻了一翻，但2005年在国家宏观调控因素的影响下，房地产开发投资增幅明显下降，2006年投资增幅虽然有所回升，但与往年相比仍然处于一个较低的增长水平，见下图：
2002-2006沈阳市房地产开发投资情况
80160240320400
4805606402002年
2006年
单位:亿元
0.0%
20.0%40.0%60.0%
80.0%100.0%
分析：
从近来年沈阳房地产的开发投资增幅的走势可以看到，沈阳房地产的开发情况经历了由高速增长到低速回落的转折过程，而这个转折的重要节点就是2005年的宏观调控，由此可见宏观调控对沈阳的房地产市场起着重要的主导作用。进入2006年沈阳房屋施工、竣工以及新开发面积都呈现出10%左右的平稳增长（见下表），与2005年相比整体呈下降趋势，这显示了沈阳房地产市场从一个高速发展阶段进入了一个调整缓冲阶段。
2、商品房供应与销售
2.1、商品房供求分析
⑴、历年商品房供求走势
从历年沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势看，除2005年外，其它各年上市面积都大于销售面积，其中2006年沈阳市商品房供销比为1.14：1，这一比例与2005年（0.95：1）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势，见下图：
沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图
⑵、2006年商品房供求基本情况
2006年沈阳市商品房共批准预售面积1257.26万平方米，同比增长37.22%；其中商品住宅批准预售面积1059.25万平方米，同比增长54.84%。全年商品房实际登记销售面积1107.12万平方米，同比增长15.26%；其中商品住宅实际登记销售面积983.68万平方米，同比增长14.34%。2006年沈阳市商品房年度成交均价为3420元/平方米，比去年同期小幅增长2.61%；其中商品住宅年度成交均价为3222元/平方米，比去年同期增长3.60%，详见下表：
2.2、商品房销售结构分析
近两年来，沈阳市商品房销售结构不断优化。2006年沈阳市商品房户均成交面积91.99平方米，比2005年减少4.77平方米。商品住宅户均成交面积92.88平方米，比2005年减少6.83平方米，商品住宅户均供应面积为89.77平方米，比去年减少5.6平方米。由下图商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看，2006年沈阳市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较2005年同期均有所减少：
沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图
2040608010012005-1季度05-2季度
05-3季度
05-4季度
06-1季度
06-2季度
06-3季度
06-4季度
单位:万平方米
分析：
由此可见，2006年沈阳市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的“90/70”政策效果作用较为明显，沈阳市商品住宅的供销结构进一步改善。
2.3、二手房交易情况分析
2006年沈阳市二手房共成交79738套、成交面积620.85万平方米、成交金额135.97亿元，年度交易均价2190元/平方米，依次比2005年增长了4.93%、7.39%、10.92%、3.29%；其中二手住宅共成交75496套、成交面积493.02万平方米、106.56亿元、交易均价2161元/平方米，分别比2005年增长了4.07%、3.11%、9.21%、5.92%。详见下表：
2006年沈阳市二手房成交情况表
从历年沈阳市二手房与二手住宅年度成交面积对比图来看，随着沈阳市房地产事业的发展及百姓购房需求的不断旺盛，二手房、二手住宅成交基本上呈逐年增长的态势。2006年由于针对二手房市场高压的宏观调控（个税），使得沈阳市二手房市场成交并未出现新建商品房市场成交高增长的情况，交易量较2005年变化不大，见下图：
沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图
2.4、二三级市场联动分析
2006年沈阳市新建商品住宅与二手住宅成交面积比为2.00：1，商品住宅仍然占市场的主导地位。这一比例呈逐年上升的趋势，商品住宅市场占据优势地位，详见下图：
沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图
单位:万平方米
0.5
11.522.5
2006年国家对房地产市场进行了有史以来最严厉的调控，由于本轮调控的矛头更多地指向炒房，因此二手住宅市场成交受到了较大的影响，这也是导致2006年沈阳市商品住宅与存量住宅成交面积比走高的一个重要原因。
3、房地产供应与销售结构分析
3.1、商品房市场供销结构分析
⑴、用途结构分析
普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导地位，其中2006年的成交面积为981.98万平方米，所占总量比重为88.70%。别墅、网点、办公用房及写字楼、车库及其它的成交面积分别为1.69万平方米、70.79万平方米、12.31万平方米、40.35万平方米，所占总量比重依次为0.15%、6.39%、1.11%、3.64%，见下图：
2006年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）
1.11%
由商品房销售用途结构表显示，2006年沈阳市别墅市场的成交比例较小，与2005年相比波动较大，出现了高比例的负增长态势。可见，国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策作用效果在2006年有了很明显的显现。另外，2006年沈阳市办公用房及写字楼、车库及其它的成交量也比较大，与去年同期相比均出现大幅增长，增长幅度分别为61.97%和61.27%。详见下表：
2006年沈阳市商品房销售用途结构表
3.2、区域结构分析
2006年，沈阳市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展，商品房的开发区域已逐渐向次城区转移，开发区域主要分布在二环及以外的区域。商品住宅成交的热点区域主要集中在于洪区、铁西新区、大东区和东陵区，成交面积分别为219.10万平方米、156.20万平方米、130.32万平方米和123.70万平方米，这四个区域成交面积占沈阳市商品住宅市场交易总量的六成左右，详见下表及图：
2006年沈阳市商品房与商品住宅成交面积区位分布表
2006年沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图
3.3、购房者结构分析
从商品住宅购房者结构看，2006年沈阳本市居民购买商品住宅面积为719.25万平方米，占总量的73.12%。外地人购买沈阳市商品住宅面积为264.43万平方米，占总量的26.88%，外地人购房比例较大（如果考虑高校毕业生等人员已在沈工作仍使用外地身份证购房这一因素，该比例要缩小很多）。另外，从户均成交面积看，外地人购房户均成交面积为88.80平方米，其中省内及外省市人员购房户均成交面积分别为87.37平方米、91.06平方米。沈阳市内居民户均成交面积为94.47平方米，外地人购房户均成交面积明显低于这一水平,详见表及图：
2006年沈阳市商品住宅购买者结构表
2006年沈阳市商品住宅购房者结构图
本市城区,53.98%
本市其它地区,
19.14%
16.20%
4、商品房价格分析
4.1、新建商品房价格走势
2006年沈阳市商品房销售均价为3420元/平方米，比去年同期微幅上涨2.6个百分点。其中商品住宅成交均价为3222元/平方米，比去年同期上涨3.6个百分点。由图13可见，随着沈阳市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，沈阳市商品房与商品住宅的成交均价正在逐年走高，但增幅甚微，目前房地产市场运行情况稳定，详见下图：
沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图
2400
2600280030003200340036002001
2002
2003
2004
2005
2006
单位：元／平方米
由商品房不同物业类型销售均价对比图显示，2006年，沈阳市普通商品住宅销售均价为3220元/平方米，比2005年同期小幅上涨3.7%；别墅项目销售均价为4669元/平方米，比去年同期大幅上涨25.0%，价格波动较大；网点销售均价为5265元/
平方米，比去年同期小幅下降1.4%；办公用房、写字楼销售均价为4914元/平方米，比去年同期大幅下降34.0%；车库及其它销售均价为4627元/平方米，比去年同期上涨8.4%。值得一提的是，别墅类项目由于经常受到产品档次、区位因素及统计期间内成交量影响，经常价格波动较大。（详见图14）
2006年沈阳市不同物业产品销售均价对比图
100020003000400050006000普通住宅
别墅
网点
办公用房
车库及其它
单位:元/平方米
由2006年沈阳市商品房、商品住宅区域销售均价对比图显示，商品房销售均价排在前三位的区域是和平区、沈河区和大东区，成交均价依次为5006元/平方米、4798元/平方米和3825元/平方米。可以看出，和平区、沈河区等中心城区的成交均价依然较高，而大东区由于较完善的生活配套及东部地产大力发展，使得该区域的销售均价走高，但与中心城区相比仍有一定差距。（详见图15）
2006年沈阳市商品房与商品住宅市场区域销售均价对比图
4.2、存量房销售价格分析
2006年沈阳市存量住宅销售均价为2190元/平方米，比去年同期微幅上涨3.3个百分点。其中存量住宅销售均价为2161元/平方米，比去年同期小幅上涨5.9个百分点。从存量房与存量住宅销售均价年度走势图看，沈阳市2004年以前商品房、商品住宅销售均价波动幅度较大。2004年后随着国家对存量房市场发展的不断规范化，近三年沈阳市存量房市场销售均价变化稳定。2006年是我国房地产市场宏观调控最为严厉的一年，存量房市场销售均价得到了有效的控制，存量房市场运行平稳。（详见图16）
沈阳市二手房与二手住宅成交均价年度对比走势图
40080012001600200024002001
2006
单位：元／平方米
由2006年沈阳市存量房、存量住宅区域销售均价对比图显示，存量房销售均价
排在前三位的区域是沈河区、和平区及皇姑区，成交均价依次3058元/平方米、2857元/平方米和2393元/平方米。这三个区域由于区位、学区及生活配套情况较好，成为百姓置业的重点关注区域。（详见图17）
5、近期市场分析
5.1、销售量走势
2007年1-6月沈阳市商品房实际登记销售面积为552.50万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为480.76万平方米，同比分别增长16.22％和12.73％，特别是进入二季度以后，市场需求开始活跃，销售量较一季度有明显增长，详见下图：
2007年上半年沈阳市商品房及商品住宅销售走势图
501001502001月
2月
3月4月
5月
6月单位:万平方米
5.1、销售价格走势
上半年，沈阳市商品房及商品住宅销售价格上涨幅度较为缓慢，上半年商品房销售均价为3537元，商品住宅销售均价为3272元，分别较去年全年增长了3.4%和1.5%，涨幅在全国15个副省级城市中处于较低水平，且整个上半年的涨幅呈现平繁起伏的形式，详见下图：
2007年上半年沈阳市商品房及商品住宅销售均价走势图
10002000300040001月2月3月
4月5月6月
单位:元
三、总体结论
⑴、市场走势
2005年宏观调控政策后，沈阳房地产投资规模高速增长的趋势得到控制，开发投资进入了一个相对较为稳定的增长趋势。
⑵、房价走势
2005年以前沈阳市的房价是有强大的市场需求支撑的，而随着宏观调控政策的进一步落实，市场需求中的投资需求得到抑制，同时市场供应结构也在发生明显变化，也就是中低价的普通商品住宅和经济适用住房供应量明显增加，导致商品房均价增长较为缓慢。
⑶、产品趋势
2005年以来年宏观调控政策主导下的沈阳土地供应政策、住房结构调整以及以税收为手段的调控政策，都将引导开发商转向普通住房开发领域，尤其是目前市场上缺口较大的中小户型、中低价位住房。因此，开发企业会从户型、配套、园林、可持续发展等多方面重新认识和定位产品的竞争力，在产品设计、产品质量、后续服务等方面进行改进，为购房者建造更多面积合理、功能完善、性价比高的住宅产品。
⑷、开发企业竞争趋势
随着土地市场的透明化、以及宏观调控下房地产经营环境的优化以及购房者的理性化，品牌、质量竞争将成为竞争的关键。作为开发企业，应该进一步提高房屋品质，把产品做好做精，同时也要诚信经营，强化企业品牌理念，正确引导消费市场。