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房地产项目前期策划

房地产项目前期策划
房地产项目前期策划

房地产项目前期策划工作一、市场调研

(一)城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境(P)

1) 国家或城市发展宏观政策

2) 城市规划发展趋向分析

2.城市发展经济环境(E)

1) 城市建设状况

2) 城市产业发展

3) 城市经济实力(人均GDP)

4) 城市消费实力 (恩格尔系数)

5) 城市精神价值

3.城市发展社会环境(S)

1) 城市人口及结构

2) 城市化水平

3) 基尼系数:

4) 人均居住面积

4.城市发展技术环境(T)

1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重(%)

3) 社会劳动生产率(元,人)

4) 科技进步贡献率(%)

(二)城市发展房地产总体环境调研

1.城市房地产市场现状特征

1) 城市房地产市场总体特征

a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析

b. 城市房地产市场供求关系和结构分析

c. 城市房地产区域特征分析

d. 城市房地产营销特征分析

2)城市房地产发展市场主体特征

a. 城市房地产开发主体特征

b. 城市房地产产品特征

c. 城市房地产服务主体特征

d. 城市房地产消费主体特征

3)城市房地产发展预测

a. 宏观政策对房地产市场的影响

b. 城市投资环境发展分析

c. 城市房地产投资趋向分析

d. 城市房地产发展趋势分析

(三)区域房地产市场调研

1.区域城市发展总体特征

2.区域房地产市场地位及特征

3.区域房地产相关项目调研分析

主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性,本项目的竞争产品,按竞争性依此分层次研究。内容包括:

1)规划设计及卖点

2)产品组合及特征,包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。

3)项目定位

4)营销综合及策略

5)价格标准及策略

6)媒体广告及效果,包括广告宣传、主打广告语等。

7)促销措施及效果

8)销售状况

9)客户群分类特征

10)物业经营管理模式及市场调查:如服务项目、收费、业主反应等。

通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查,分析本项目与目前供应状况存在的差异,寻找市场供应空白点及供应不足点。

4.重点竞争性项目(现状或潜在)调研

1)区域房地产相关项目调研分析

2)与本项目竞争关联性调研分析

a. 项目所处外部环境比较

b. 项目核心价值点比较

c. 项目市场机会比较

d. 项目发展策略比较

e. 其它竞争关联性分析比较

5、消费者群体研究

主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等方面的需求调查。

二、项目SWOT分析

(一)项目概况

1.项目基本背景

2.项目规模及用地状况

3.项目区位分析

4.项目周边环境

(二)项目SWOT分析(价值点及市场机会)

1.项目优势

2.项目劣势

3.项目机会

4.项目威胁

5.项目发展战略思路

三、项目定位

(一)目标客户定位

1.目标客户定位

1)市场细分

2)选择目标市场

3)目标市场细分定位

2.目标客户基本特征

1)目标客户区域特征

2)目标客户家庭结构

3)目标客户职业

4)目标客户年龄

5)目标客户收入

6)目标客户置业次数

3.目标客户置业需求特征 1)目标市场价值取向分析2)目标客户产品需求特征(二)项目总体市场定位

1.定位于地位或品牌形象

2.定位于产品功能或价值 3.定位于消费者

4.定位于上述组合

(三)项目形象定位

1.项目推广形象定位

2.项目核心概念

3.市场形象的内涵

(四)项目产品定位

1. 整体规划策划(理念)

注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。

2. 小区规划策划

1)规划布局:综合效益、环境处理、区内环境;

2)群体组合:卫生、安全要求,邻里关系,群体间与地方特色;

3)道路交通:如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道;

4)配套设施、管网:如公共建筑(如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等)、机动车、竖向设计等;

5)绿化小品、植物配置:整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。

3. 环境设计策划

1)居住环境设计一般原则

2)居住环境设计要素

3)绿地的要素设计

①绿地的植物配置

②绿地的花坛设计

③绿地的草坪设计

④园路设计

⑤区内装饰场地设计

4)环境小品

①建筑小品:如休息厅、小桥、出入口等;

②装饰小品:如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等;

③公用设施小品:如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等;

④游憩设施小品:如戏水池、座椅、桌子等;

⑤工程设施小品:如斜坡、护坡、台阶等。

4. 建筑设计策划

1)建筑风格

2)外立面造型、色彩、建筑材料

3)住宅形式:低层、多层、小高层

5. 户型设计策划

1)产品组合策略

2)产品平面组合

3)户型比重确定

4)各户型面积定位

5)户型室内配比

以上如:平面、复式、跃式、错层等比例;各户型面积、比例,主力户型;厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。

6. 配套设施策划

1)会所位置、面积、功能等

2)儿童游乐场位置、面积

3)老龄活动场所位置、面积

4)学校、诊所、菜场、商业等位置、面积

5)体育中心:网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等

(五)价格定位

1. 定价影响因素

2. 价格制定原则

3. 价格制定方法

4. 总体价格定位

5.起价与均价确定

6.区位、垂直、平面价差的确定

7. 分期价格定位

8. 每期价格走势

四、项目概念性规划设计顾问

(一)项目总体规划布局

1.项目规划功能结构

2.项目空间尺度安排

3.项目用地规划布局

4.项目主体经济指标

(二)项目道路交通规划

1.项目道路网络规划

2.项目主次出入口

3.项目静态交通规划

(三)项目绿化景观规划

1.项目园林规划风格

2.项目绿化景观布局

3.项目绿化指标建议

4.项目主要景观及节点

5.项目鸟瞰、局部表现(四)建筑设计

1.建筑形式

2.建筑风格

3.立面及色彩

(五)项目配套

1.配套商业环境概念提示

1)商业配套的位置确定

2)商业业种选择

2.社区配套设施及会所功能议1)生活、教育配套建议

2)社区服务中心

3)会所主题确定

4)会所内部功能安排

5)会所收费标准确定

6)社区文化活动建议(六)建筑工程设计顾问

五、项目的经济效益分析

(一)项目的建筑规模

1. 项目总体开发规模

2. 各期开发规模

(二)项目总投资估算

1. 项目总地价

2. 项目总建筑成本:包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。

(三)项目的建设周期

1. 项目总开发周期

2. 各期项目建设周期(后期项目以需定产、定销)

(四)项目的盈利预测

项目的盈利预测由两部分组成:分期和总体。

1. 项目成本

2. 项目净收入:项目毛收入-项目费用=项目净收入

3. 项目利润

4. 项目利润率

(五)项目财务评估

(六)项目不确定分析和规避市场风险策略

1. 主要变量分析

2. 敏感性分析

3. 规避市场风险策略

六、项目开发模式策划

根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式,为项目的开发提供确实可行的建议。

(一)资金筹措计划

1. 项目资金来源及费用

2. 项目资金的合理安排

3. 收入与支出的优化方案

(二)施工组织安排

各开发期的安排、配套设施的施工安排、主体建筑与配套设施的建设顺序。(三)项目进度安排

七、品牌策略

(一)项目品牌

(二)公司品牌:品牌战略、品牌整合、品牌价值

八、项目营销推广及媒体策略

(一)项目形象建立

1. 视觉形象识别系统(VI基础设计及延展设计)

2. 品牌命名(好的推广名是成功品牌形象的一半)

3. 主题概念(宣传定位)

1)定位背景

2)推广名建议

3)区域战略定位

4)开发战略定位

5)市场战略定位

6)项目概念定位

7)项目形象定位

8)项目产品定位

9)项目文化定位

4. 项目重点推广主题

1)产品定位内容及推广主题

2)项目卖点提炼

a、主卖点确定

b、主卖点内涵挖掘

c、主卖点及分卖点的表现方式与传播途径

3)宣传推广原则

4)主打广告语

5)系列宣传及广告语

5. 现场包装

1)工地现场:工作形象包装设计(应用)

a.工地形象围墙

b.施工过程中建筑主体的形象包装

c.主入口形象包装

d.物业管理形象包装及导示

2)销售现场:营销卖场设计

a.营销卖场室内功能布局设计

b.营销卖场形象墙设计

c.展板设计

d.室内装饰设计提示

3)样板房装修风格概念设计:样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导

4)外卖场

6. 宣传物料(各类宣传用印刷品及物料,如楼书、海报、展板等)

7. 市场炒作(前期市场预热性软文/新闻炒作,中后期推广炒作)

8. 媒体广告(正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告)

9. 活动推广(各类公关、促销、事件行销活动)

1)活动推广原则

2)活动推广类型

3)活动推广步骤

4)活动推广细算

(六)广告传播策略

1.广告总体策略

2.广告阶段性划分

3.广告主题与创意要求

4.促销主题选择

5.入市前印刷品的设计提示

6.广告费用投放计划

(七)、媒介组合策略

1.媒介选择

2.最佳媒体组合方式建议

3.投放时阶/栏目

4.投放频率

5.效果监测及策略调整

九、总体营销策略

(一)销售准备

1. 销售资料

2. 销售现场

3. 销售人员

(二)推广时间:项目分期最佳上市时间,每次上市量。(三)营销时机:各营销时机的策划和把握

(四)项目阶段营销主张

1.项目形象导入期营销主张

2.项目内部认购期营销主张

3.项目公开发售期营销主张

4.项目热销期的持续主张及

5.项目尾盘促销及收尾手段建议

(五)销售形式

1.现场销售

2.参加和组织大型展销会

3.其它外展场

4.境外销售

5.网络销售

(六)价格策略

1.总体价格策略

2.各期价格策略

3.阶段价格策略

(七)促销活动

1.促销组合

2.促销时机

3.促销费用

4.促销评估

(八)销售管理

十、物业管理顾问建议

(一)物业管理建议书

(二)物业管理操作规程

(三)社区文化组织与设计提示

十一、项目开发管理

(一)项目品牌战略及管理

(二)项目开发中的人力资源管理

(三)项目开发组织设计

十二、项目综合评价

(一)项目全程策划研究总结

(二)项目开发重点、难点及对策

(三)项目面临的市场风险及对象

项目的相关设计单位对项目设计进行全程跟踪并提出书面修改指导建议。根据项目的进展、开发商的需求,定期、不定期组织或参与项目规划设计和开发相关的各类研讨会、发布会、论证会、组织重大活动等,并不断修改、调整规划设计方案。负责与项目的宣传推广商对项目的广告包装、销售推广提出书面指导建议和研讨。各阶段工作时间视项目进展可作适当调整。

房地产项目开发项目策划书

房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 (一)市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征: 1.市宏观经济环境稳定,呈良好发展趋势,为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高,对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 (二)产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨,提高按揭利率,适度建设两限房,经济适用房及廉租房和集资房。经济上:有效抑制泡沫房产经济,防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上:严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规,控制人口增长,合理规房产市场,拟制良性房产圈 技术上没什么说的,从宏观上没法分析。还有,近年物价上涨的很厉害,明显通货膨胀;这和一直上涨的房价有很大关系,国家也在尽可能地防止经济危机,控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展,这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部,东与浮山小学相连,南市政府,西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里,人口31.8万人。浮山区交通四通八达,是市及、地区的要通。全区有巨宁大道,银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区,有超过21所大专院校,11间科研院所,15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移,浮山区作为新兴区域,也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中,主要分布在以浮山以北,毗邻浮山公园和咸安区政府,地理位置优越。附近工厂较多,居民较为密集,消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展,该外来人口越来越多,逐渐发展成了外来人口聚居地,由于浮山区政府的搬迁和落成,使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下:

寻甸县房地产项目开发前期策划实践

寻甸县房地产项目开发前期策划实践

1、摘要、关键词 摘要:随着房地产业的迅猛发展,房地产已经成为国民经济的新增长点,但在房地产界对房地产策划还有不少偏见,开发企业不重视房地产前期策划,直接导致大量商品房空置,造成资源严重浪费,与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法,希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。 关键词:房地产项目前期策划科学发展观

目录 绪论 (4) 一、寻甸县简介 (5) 1、寻甸县地位概述 (5) 2、寻甸县人口和资源 (5) 3、寻甸县总体发展定位 (5) 4、寻甸县经济水平 (6) 二、房地产项目开发前期策划的重要性 (6) 5、房地产项目开发前期策划工作的任务 (6) 6 房地产项目前期策划重要性的具体表现 (7) 7 房地产项目前期策划存在的问题 (8) 8 解决房地产前期策划问题的主要途径 (9) 三、案例:寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 (12) 9、房地产市场环境分析 (12) 10、住宅小区开发前期策划 (13) 11、结论 (21) 致谢 (22) 参考文献 (23)

绪论 通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段,房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑,做好项目开发前期的策划工作,为项目开发提供科学的决策支持,是项目开发成功的重要因素。通俗地讲,前期策划就是要解决市场定位的问题,如楼盘定位、产品定位、价格定位,即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。

地产项目前期策划方案

项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关

三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式

第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”,且保持了良好的畅销业绩,随后众多发展商意识到了市场的空间,华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺,而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称,或者说是有效需求不足,很多人都忽视了这部分需求是永久存在的,城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析,消费主体其实是中等收入者,但是高收入者首先进入购房市场,由此造成了一种假象,房子要大,要贵。但目前兴起的超小户型,其主力户型设计锁定在30平方米左右,从产品理念上讲,更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务,并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低,2800-3800元左右,但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积:原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套:装修带家仫电器 ③价格:按套计价6-23万,折后售价3990元/㎡起价,均价6700元/㎡, 付款方式一次性、按揭 ④宣传:宣传单张,主诉求投资精品产品 ⑤总结: A、畅销原因 1)入市时间早,抓住市场时机,使消费者具备一种新鲜感; 2)地理位置好;

房地产项目开发策划书(完整版).

房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 (二)产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 (二)区域产品特征分析 (三)新政对区域的影响 三、产品定位 (一)项目SWOT分析 (二)形象及市场定位 (三)文化内涵定位 (四)目标购房群定位 (五)产品设计定位及建议 (六)价格定位 四、销售推广建议 (一)销售推广建议 (二)案名及平面表现 (三)营销推广建议

五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP就已经到达3141亿元,跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下, GDP增长快速,仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将 促进房地产市场更加活跃。 (二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高位。 由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷CBD近五分钟车程,在时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之之感;小区背临著名学府——中国地质大学,人文气息浓厚,使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升,新老项目供应量加大,供求比平衡,

房地产前期策划案例

房地产前期策划案例 房地产前期策划案例 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路,纵横四面分析市场,壮语几万,凭此征服开发商的先辈后生不乏其人,我们接单营销功夫真正的“武装了内-裤”,且不说这其中到底有多少真金可言,瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司,还有大批不断接单又被踢出去的先人,我们不得不开始深思这个行业!在我看来,谁真正做到专业化,谁就生存!光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去,技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史!目前策划公司所做的前期策划实在有限,原因是多方的,我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么!前期策划的重要性不要多作分析,就像找上四川那边的女朋友,上了床这事就定了,由不得你了,所谓“少不入川”吗!后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算成本估算目前普遍认为是做预算的事,其实不然,预算、概算有资料可依、有数据可查,是项目基本上看得清摸得着了,因此只是一个量化的过程;估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账,简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来,这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围,或许是市场经济条件下的缘故,这里面做的可行性报告都是可行的,一个笑话!既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题,算好一笔经济帐,做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。目前业界(就我所知道的长沙大多数策划公司)的房地产开发成本算法有两种做法:

第一种,简单的拍脑壳做法,先定下利润目标,然后算成本,一页A4纸全部搞定,操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识,对价格构成,基本价格水平没有一个全面的了解,以往做过的案例,网上的数据构成了这个算法的基础,准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法;第二种算法可以归纳为“学院派”做法,计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书,或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子,二者计算方法如出一辙,有较强的理论性,总的成本分为开发成本,开发费用两类,是一种静态的计算方法,与实际开发过程的成本构成内容相差较大,例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的,开发成本对开发间接成本计算则是忽略了,加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本,开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准,因此业内大多也是凭经验办事,加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作,策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂,做广告的,做二手房的,做代理的样样俱全,门槛太低,虽是各有所长,却是忽略了这项基本技术。料想一下,一个投资几千万上亿的开发项目,号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清,耻,也无怪乎别人说我们是撮把子了! 二、说经济分析为开发商提供全面咨询,为其资金安排提出合理建议,为项目成本控制出谋划策是房地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小,我觉得有三个层次,一层是房地产开发项目的

商业房地产项目前期策划方案

目录 中文摘要 (5) 第一章市场分析 (4) 一、宏观环境因素分析 (6) 1.1某经济现状及发展趋向分析 (6) 二、某房地产市场分析 (8) 2.1某市房地产现状及趋向分析 (8) 2.2某房地产市场供求分析 (9) 2.3房地产市场价格分析 (10) 2.4房地产市场空置简析 (11) 2.5各区房地产市场特点及趋势 (11) 三、项目提案的原则及思路 (14) 四、商用物业发展的要点分析 (15) 4.1商用物业的类型 (15) 4.2商用物业的特征 (16) 五、广州商用物业的发展轨迹 (19) 六、某市商业环境分析 (20) 6.1商业布局总体分布 (20) 6.2主要商业物业竞争格局分析 (21) 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 (22) 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (24) 6.5商用物业市场的发展趋势分析 (25) 6.6商用物业市场存在的现实问题 (26) 七、某商业经营及市民消费行为分析 (28)

7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 (28) 7.2居民收入水平和消费结构分析 (29) 7.3某市民消费心理分析 (31) 7.4主要商业地段经营者分析 (33) 八、针对性的区域商情调查 (34) 8.1调查目的 (34) 8.2五星商圈主要街区功能分析 (35) ⑴龙城路街区功能分析 (35) ⑵解放路街区功能分析 (35) ⑶文惠路街区功能分析 (37) 8.3五星商圈主要商场经营分析 (37) 8.4近期同区规划的影响 (41) 九、客户群体分析 (43) 9.1目标客户群体 (43) 9.2目标客户群的需求分析 (44) 第二章项目分析 (44) 一、地理位置 (45) 二、项目规模 (45) 三、项目现状 (45) 四、项目的资源整合 (46) 4.1与城市规划前景的整合 (46) 4.2与商业发展最高经营业态的整合 (47) 4.3与商业经营功能的整合 (48)

房地产项目开发策划书完整版

房地产项目开发策划书 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

房地产开发与经营课程设计目录 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 (二)产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 (二)区域产品特征分析 (三)新政对区域的影响 三、产品定位 (一)项目SWOT分析 (二)形象及市场定位 (三)文化内涵定位 (四)目标购房群定位 (五)产品设计定位及建议

(六)价格定位 四、销售推广建议 (一)销售推广建议 (二)案名及平面表现 (三)营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP就已经到达3141亿元,跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,GDP增长快速,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武 汉经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。 2、消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将促进房地产市场 更加活跃。 (二)产业政策对房地产市场的影响

与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重 站高位。由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二 套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷CBD近五分钟车程,在短时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之乡之感;小区背临着名学府——中国地质大学,人文气息浓厚,使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升,新老项目供应量加大,供求比平衡,市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快,诸多高新企业及高新项目不断推进,入住人口不断增加,区域面貌得到进一步改善。区域配套完善,地铁2号线2010年开通,光谷步行街容量进一步扩大,沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。 10年供应量预估

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程(完整版) 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

(完整版)地产项目前期策划合同

编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称: 注册地址: 法定代表人: 联系电话: 乙方名称: 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则,就甲方项目(以下简称本项目)的市场研究、 项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商,对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协 议,具体条款如下: 第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称: 2. 地址: 第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩(暂定)的占地面积,甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务,乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料,并承担因上述资料及承诺所产生的对 本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件,保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作,并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工 作,并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务

1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内,乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评 审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中,应对本项目周边市场进行调查,同时根据本项目情况,进行定期市场研究及 应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性,其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有 准确性和可操作性,并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交,并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后,如甲方提出修改意见,乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式: 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排,进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作,甲方按照约定支付前期策划费用为:_ 万 元整。 1)双方确定合作意向,在签订正式合同后3日内付策划费 _万元,用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2)乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》,乙方甲方进行汇报, 甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3)乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》,乙方专题向甲方进行汇报,甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4)乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》,持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见,若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字,如10个工作日内无任何意见反馈,则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用;乙方在结算前期策划费时,应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据;甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费,如在甲方确认后延迟支付策划费,且延迟时间超过3天以上的,从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后,需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时,乙方给甲方开具正式发票,税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1. 合同签订后,乙方委派本项目总负责人1名,策划经理1名,策划人员2名;调研员若干。

某房地产项目前期策划报告

绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告

目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明

第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段,而作为二级城市的保定,其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动,发展商和置业者日趋理性,所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰,引导市场,引导消费者,刺激消费是关键。因此,我们在广泛调研、综合讨论的基础上,经过对高开区沈庄项目进行深入分析后,做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案,相信本方案将有助于顺利实现销售计划,并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础,以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本,是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点,在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上,分析项目自身特质和市场因素,并以此为依据,对项目制定出理性的广告策略及推广计划。

第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向,属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域,目前区内企业近900家,其中三资企业100余家,国内外知名企业有:日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等,初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月,保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出,成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家,预计年内可实现产值72亿元,利税7.2亿元,新能源产品出口1.8534亿美元,年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是,保定倾力打造“中国电谷”,并将发展目标定为:“十一五”期间,启动一期工程建设,力争到2010年实现销售收入500亿元以上;进入“十二五”之后,再启动二期工程建设,力争用10年左右的时间,形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地,使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日,占地

某地产项目策划方案(doc 25页)

某地产项目策划方案(doc 25页)

“首府广场”策划方案 引言 我们根据前期对呼市市场调研的资料,并结合在实际工作发现的不足之处,及时调整了工作的方向和重点。有针对性地选择了与本案相比具有较强竞争力的项目,重新进行了的摸底考察。包括对商场、写字楼及目标消费群体的进一步调查、研究及分析,还对呼市人们的消费习惯进行了解。通过与高等院校教授交流,从各个角度了解呼市。 此外,我们也对各主要媒体情况、受众喜好方面进行了充分的调查,初步与各媒体代理商接洽并建立了良好的合作关系。 上述各项工作为制定一个切实可行的营销方案、做好“首府广场”的销售工作及宣传推广活动提供了有力的保障。现结合目前该项目的进展程度拟订此方案。 一、项目基本情况 1、项目位置:中山西路与锡林郭勒路交汇处 2、项目标地:总占地面积:2.1万平方米; 总建面:11万平方米; 商场建面:6万平方米; 写字楼建面:4万平方米; 停车场建面:地下1万平方米。

3、预计工程进度: 2002年12月12日设计方案招标; 2003年1月10日设计方案初稿完成; 2003年1月31日前设计团队及方案确定; 2003年5月开工; 2004年5月商场开业; 写字楼工期18个月。 4、预估销售周期: 2002年12月-2003年4月为酝酿准备期; 2003年5-6月为写字楼公开期,商场预约期; 2003年6月20-23日为商场引爆期,写字楼过渡期; 2003年6月24日-10月为全面强销期; 2003年11月-2004年3月为全面持续期; 2004年3月-5月为二次高潮期。 备注:1、销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及预约情形等因素影响,可随之调整。 2、商场引爆期可提前或滞后,由预约情况决定,预约 量达到一定数额时(200-400组),方可引爆。

房地产项目开发策划书(完整版).

WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 (二)产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 (二)区域产品特征分析 (三)新政对区域的影响 三、产品定位 (一)项目SWOT分析 (二)形象及市场定位 (三)文化内涵定位 (四)目标购房群定位 (五)产品设计定位及建议 (六)价格定位 四、销售推广建议 (一)销售推广建议 (二)案名及平面表现 (三)营销推广建议

五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 (一)武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底,武汉GDP就已经到达 3141 亿元,跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,GDP增长快速,仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将促进房地产市场更加活跃。 (二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高位。 由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 (一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地,离武汉光谷CBD近五分钟车程,在时间内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之

房地产前期策划方案

房地产前期策划方案房地产前期策划中的几个应注意的问题 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路,纵横四面分析市场,壮语几万,凭此征服开发商的先辈后生不乏其人,我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”,且不说这其中到底有多少真金可言,瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司,还有大批不断接单又被踢出去的先人,我们不得不开始深思这个行业!在我看来,谁真正做到专业化,谁就生存!光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去,技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史! 目前策划公司所做的前期策划实在有限,原因是多方的,我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么!前期策划的重要性不要多作分析,就像找上四川那边的女朋友,上了床这事就定了,由不得你了,所谓“少不入川”吗!后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算 成本估算目前普遍认为是做预算的事,其实不然,预算、概算有资料可依、有数据可查, 是项目基本上看得清摸得着了,因此只是一个量化的过程;估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账,简单讲就是给你一块地找出

个最赚钱的办法来,这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围,或许是市场经济条件下的缘故,这里面做的可行性报告都是可行的,一个笑话!既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题,算好一笔经济帐,做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。 目前业界(就我所知道的长沙大多数策划公司)的房地产开发成本算法有两种做法:第一种,简单的拍脑壳做法,先定下利润目标,然后算成本,一页A4纸全部搞定,操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识,对价格构成,基本价格水平没有一个全面的了解,以往做过的案例,网上的数据构成了这个算法的基础,准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法;第二种算法可以归纳为“学院派”做法,计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书,或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子,二者计算方法如出一辙,有较强的理论性,总的成本分为开发成本,开发费用两类,是一种静态的计算方法,与实际开发过程的成本构成内容相差较大,例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的,开发成本对开发间接成本计算则是忽略了,加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本,开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。 目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准,因此业内大多也是凭经验办事,加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作,策划公司对成本的估算显得尤

住宅房地产项目开发前期策划案例

上海住宅房地产项目开发前期策划案 例

上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、 工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一 般包括拟建楼盘价格售价,房型定位及占比喻案,购房户购买力 分析,开发方案的策划,住宅建设标准,建筑造型,停车方式及 停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨 询的牵涉面广,专业性强,开发商依靠自身的力量往往无力完 成,而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一 案例,欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探 讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地 块,该地块占地面积21000M2,地块周围教育、医疗、娱乐、购 物等配套设施齐备,高架、公交、地铁(在建)等交通设施完 备,当前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土 地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅,规划容积率为 2.5,出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签 订了地块动拆迁协议,其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居 民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩,该开发商在委托设计单位进行规划设计之前,在当前只有 土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上,欲委托咨询 机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查,待建地块附近已建或在建住宅楼盘的 价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2,购房户有较大的选择空间,多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查 结果见下表: 从上表能够看到,附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4980-6980元/M2。经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上 海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主,以经济能力较弱群体和 高收入白领阶层为辅,根据自身楼盘的特点,拟定楼盘住宅商品 房销售均价在6180元/M2。在销售运作时,可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上,进行适当的调整。 2、房型定位及占比喻案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍, 根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的上海市房地产市场商品房预售结构分析数据,房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占 2.2%,房型面积70-100M2的占16.3%,户型面积100-150M2占53.9%,户型面积在150M2以上的占27.7%,由于户型面积在100M2以上的占81.6%,户型面积明显偏大,使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上,当前上海住宅市场最为抢手 的户型是中小房型,它不是指传统意义上的50M2左右户型,而是指二房一厅面积在85M2左右,二房二厅面积在100M2左右的户型,这种户型实用性强,总价适中,物业管理费也不高,对工

房地产项目前期策划服务合同范本

XXX项目前期策划服务合同 甲方: 乙方: 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作,根据《中华人民国民法通则》和《中华人民国合同法》等有关规定,甲、乙双方经过友好协商,就甲方拟开发项目的前期服务工作,在平等、自愿、互惠互利的基础上,订立本合同,并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称:XXX 项目地址:坐落于省市晋宁县镇滇池湖畔 第二条委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括: 第一部分:项目定位服务。 主要包括以下容: (一)、项目基本条件与属性分析: 1、项目地形特征分析; 2、项目周边自然环境、人文环境分析; 3、项目周边居住氛围分析; 4、项目城市配套、道路、交通状况分析; 5、项目开发目标与约束条件。 (二)、项目开发背景分析: 1、宏观分析: 2、微观市场分析: 3、目标客户群分析: 4、进入市场的机会点分析: (三)、市场和产品定位报告。

1、主题定位; 2、形象定位; 3、开发理念及价值体系; 4、经营模式; (四)、工作成果:项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分:概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接,在尽可能快的时间完成概念规划文本;配合甲方认定的规划设计单位编制参加省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作: (一)规划设计任务书交底:以会议和书面形式向设计单位交底,进行初步设计。 (二)初步方案评审: (三)方案深入: (四)推动概念规划设计方案完成,甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果:

某地产项目前期策划方案(doc 67页)

潼南项目 前期策划方案 深圳市思博置业顾问有限公司 二00五年九月十二日

目录 第一部分市场篇 我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研 第二部分定位篇 我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位 第三部分产品篇 我们应建造怎样的产品 ——项目发展建议

第一部分市场篇 我们处在什么样的市场环境 ——潼南市场调研 一、潼南县概况 潼南位于重庆西北部,地处四川盆地中部偏东。东邻合川,南接大足,西连安岳,北靠遂宁,幅员面积1594平方公里,总人口92万,辖31个镇乡,561个行政村,是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县,是川渝两地的经济结合部,是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。 潼南是农业县,素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称,是全国"粮食、瘦肉型猪、黄桃"生产基地县。 (区位地图) 二、区域划分 (潼南区位地图) ?第一个片区――潼南老城区 江北新城 老城区位于梓潼镇涪江南岸,为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域,区域配套设施完善,人口密度大,为一个历史悠久的老城区。 (街区图片) ?第二个片区――江北新城 老城区 凉风垭经济园区

潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸,与旧县城隔江相望,与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻,涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦,环境优美,地理位置十分优越,随着县城"东下北移"战略的实施,将逐步成为全县政治、经济、文化中心。 潼南江北新城总体规划5平方公里,至2005年底,江北新城3平方公里将全面建成,新城区人口将达到3-5万人。 (新城行政中心) ?第三片区――凉风垭经济园区 凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区,是重庆市乡镇企业示范区,是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区,园区规划占地2.5平方公里,人口2.5万,建成时间五年。到目前为止,整个园区投资总额已达3.5亿元,建筑房屋面积为30万平方米。 (经济园区) 三、在售楼盘调研 目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区,在售楼盘个数约10个,调研资料及分析如下: ?潼南老城区 老城区为潼南县人的主要生活区域,房地产开发以旧城改造为主,在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。 ?嘉瑞花园Array基本情况: 开发商:重庆市嘉瑞房地产开发有限公司 物业位置:潼南县大同街225号 建筑类型:多层

房地产项目策划书怎么写

房地产项目策划书怎么写 一、项目简介: 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了 销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局: a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段 价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点,宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初,青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场 的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第 一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可 以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势。

房地产项目策划广告流程(经典流程)

房地产项目策划广告流程 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程,只有切实掌握好其中每一步的关键,才能最终得 到理想的结果,其流程通常分为四个阶段: 准备阶段:拿地,规划设计出产品(开发公司广告部) 实施阶段:广告公司了解项目及购买对象信息 广告公司出媒体计划 一-确定广告目标 一-主题确定及创意表现 一-广告投放时间的确定 传播阶段:各项活动和广告的正式推广 评估阶段:测定广告投放的效率 准备阶段 1. 拿地,规划出产品 一般来说,从拿地到规划出产品都是开发商的事,广告公司在这阶段是不介入的,但若是开发公司本身就 有广告部,广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作,包括土地拿下前后的前期市场调研,产品的规 划与设计等,由于广告部在项目初就紧密参与,因而对项目的了解是非常透彻的,非常利于项目以后一系 列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上,则是各有各的优缺点。若是开发商自 己组建广告部,则对项目的了解会更加透彻,前期准备也就更加充分,同时在整个项目的运作中内部沟通 会非常流畅,缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大, 始终从开发公司的角度出发,视野狭小, 具有一定的局限性。对外选择广告公司,一方面广告公司会更加专业,经验也更为丰富,另外广告公司从 局外人的角度介入项目,可以发现更加适合的产品主题;其缺点就是对项目有可能会理解不透彻,与开发 商之间沟通和信任度不够,费用比较高之类。 2 .确定预算 (1) 广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项: A. 广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B. 广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C .广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D .其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、 SP 活动、直效营销等费用 (2) 确定广告预算的方法 如果是对外寻找广告公司,开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算,广 告预算的制定还会受到其他一些因素的影响,如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、 企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式 A. 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算,带有一定的片面性 B. 销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。 C. 竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。 D. 目标任务法。即开发商首先确定促销目标,根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务,然后 估算每项任务所需要的促销支出,这些促销支出的总和就是计划促销预算。 通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算,一般广告预算大致控制在 楼盘销售总金额的1% —3%之间,而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行, 销售结果一旦不如 ■>确定预算 寻找广告公司 ■>媒体选择

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