09房地产经纪人相关知识模拟试卷十二
2009年房地产经纪人《相关知识》模拟试卷（十二）
1．当抵押房地产再次抵押时，其贷款成数应为贷款金额占该房地产价值（）的比率。
答案（）
A．扣除其房价首付款
B．扣除其已担保债权后余额
C．扣除质押债权
D．扣除质押债权和已担保债权余额
2．现代特大城市噪声的50％～70％为（）。
答案（）
A．交通噪声
B．工业噪声
C．社会生活噪声
D．建筑施工噪声
3．某居民欲购买一套商品住宅，银行要求首付款为总房价的25％，余款通过贷款解决。已知贷款期限为20年，贷款年利率为5．04％，并采用贷款利率不变下的等额本息还款方式。若该居民家庭月收入为4600元，其中的30％可用于偿还贷款，该居民可以承受的住宅总价为（）万元。
答案（）
A．27．42
B．27．79
C．35．22
D．83．36
4．从人际关系的基础看，可分为以感情为基础的人际关系和以（）为基础的人际关系。
答案（）
A．利益
B．经济
C．权力
D．利害
5．下列一组描述中错误的是（）。
答案（）
A．单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已
B．利息计算本质上都是复利，采取单利方式只是为了实际计算上的方便
C．如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,单利的利率应高一些，复利的利息应低一些D．假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末使单利计息与复利计息的本利和相等，可得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：i2=[（1＋i1）n－1]÷n
6．适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需在屋顶设置水箱的供水方式属于（）。
答案（）
A．分区．分压供水方式
B．设置水箱供水方式
C．直接供水方式
D．设置水泵、水箱的供水方式
7．下列选项中不属于道路广场用地的是（）。
答案（）
A．城市中道路
B．城市中广场
C．公共停车场
D．居民游憩场地
8．成套房屋的套内建筑面积通常是由（）组成的。
答案（）
A．套内房屋使用面积、套内墙体面积
B．套内房屋使用面积、套内阳台建筑面积
C．套内房屋使用面积、套内墙体面积．套内阳台建筑面积
D．套内房屋使用面积、分摊的共有建筑面积
9．在房地产拍卖中，竞买人的最高应价未达到（）时，该应价不发生效力。
答案（）
A．起拍价
B．保留价
C．标价
D．成本价
10．对形成各种交易行为起着核心作用的是客户的（）。
答案（）
A．理想
B．信念
C．能力
D．性格
11．建筑耐久年限一般是根据建筑物的（）来确定的。
答案（）
A．使用性质
B．施工质量
C．主体结构
D．维修保养
12．用来描述自然．人文以及它们共同构成的整体景象的总称为（）。
答案（）
A．环境
B．景观
C．形象
D．生态
13．某开发商本年度首批开发商品住宅5万m2，上半年通过预售收取房款人民币3750万元，竣工时收取售房款人民币6687．5万元，美元250万元，当时美元与人民币汇率为1：8．25。又知本年度第二批开发商品住宅2万m2，收取预售房款人民币1500万元，该公司本年度商品住宅实际销售额为（）。
答案（）
A．10687．5万元
B．12187．5万元
C．12500万元
D．14000万元
14．委托性贷款中，接受委托的贷款人（）。
答案（）
A．收取手续费，承担贷款风险
B．收取手续费，不承担贷款风险
C．不收取手续费，承担贷款风险
D．不收取手续费，不承担贷款风险
15．交换价值通常用（）来衡量。
答案（）
A．物品
B．概率
C．货币
D．面值
16．（）构成了利率的最高界线。
答案（）
A．平均利润率
B．银行业利润率
C．人均收入
D．银行相关行业利润率
17．中国某城市商品住宅成交价格为每平方米建筑面积400美元，假设成交时人民币与美元的市场汇率为1美元＝8．25元人民币，该种汇率的标价方法是（）。
答案（）
A．间接标价法
B．直接标价法
C．应收标价法
D．市场汇率标价法
18．下列关于房地产价格的表述中，不正确的是（）。
答案（）
A．政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率
B．市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升
C．城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势
D．某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升
19．某项目在城市规划中要求建筑红线后退8米，是指其建筑物最外边线从（）后退8米。
答案（）
A．用地红线
B．城市绿线
C．道路红线
D．建筑线
20．按污染物排放的空间分，在距地面一定高度上排放污染物的污染源称为（）。
答案（）
A．空中源
B．空气源
C．高架源
D．高空源
21．若名义利率为6％，通货膨胀率为0．5％，则实际利率应为（）％。
答案（）
A．5．47
B．5．5
C．6．46
D．6．53
22．某居住区住宅用地210000m2，公建用地50000m2，道路用地1000000m2，公共绿地200000m2，又知其周边规划范围内还有其他单位用地30000m2，非直接为本居住区建设的道路用地20000m2，则该居住区的规划总用地为（）。
答案（）
A．560000m2B．580000m2C．590000m2D．610000m2
23．一般性建筑的耐久年限为（）。
答案（）
A．100年以上
B．50－100年
C．25－50年
D．15年以下
24．目前主要的信用形式是（）。
答案（）
A．商业信用
B．国家信用
C．银行信用
D．消费信用
25．活泼好动，接受新事物快，情绪和情感易于产生也易于改变，并直接表露于外的人的气质类型为（）。
答案（）
A．多血质
B．胆汁质
C．粘液质
D．抑郁质
26．一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起（）。
答案（）
A．均衡数量增加，均衡价格上升
B．均衡数量增加，均衡价格下降
C．均衡数量减少，均衡价格上升
D．均衡数量减少，均衡价格下降
27．某置业担保公司为某人购买住房进行担保，则（）。
答案（）
A．购房者与置业担保公司签订的担保合同为主合同
B．置业担保公司与贷款银行签订的合同为主合同
C．购房者与贷款银行签订的合同为主合同
D．以上说法均不正确
28．年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，如果按半年6%的利率计算，则本利和为（）。
答案（）
A．1120元
B．1123.6元
C．1125.51元
D．1126.83元
29．在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式被称为（）城市化。
答案（）
A．飞地型
B．向心型
C．外延型
D．郊区型
30．建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成，这些室内空间的形成，往往又要借助于一片片实体的围合，这一片片实体被称为（）。
答案（）
A．建筑组合
B．建筑空间
C．建筑构件
D．建筑构造
参考答案：
1：B 2：A 3：B 4：D 5：D 6：B 7：D 8：C 9：B 10：D 11：C 12：B 13：C 14：B 15：C 16：A 17：B 18：B 19：C 20：C 21：B 22：D 23：B 24：C 25：A 26：A 27：C 28：B 29：C 30：C
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房产经纪人《经纪实务》历年真题精选及详细解析1009-13
房产经纪人《经纪实务》历年真题精选及详 细解析1009-13 单项选择题 1.房屋买卖代理收费，应( )。 A.按成交价格总额的35%收费 B.按成交价格总额的4.0%收费 C.严格按照国家规定的标准收费 D.采用差额定率累进计费 2.经纪人受他人委托以自己的名义代他人购物.从事贸易活动或寄送物品，并取得报酬的法律行为，称为( )。 A.居间
B.代理 C.拍卖 D.信托 3.房地产经纪信息的管理原则不包括( )。 A.目的性 B.系统性 C.增值性 D.时效性 4.行纪是指经纪机构受委托人的委托，以( )的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。 A.自己 B.代理人
C.委托人 D.受托人 5.当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人( )。 A.只能请求房地产经纪机构承担违约责任 B.可以请求房地产经纪机构既承担违约责任又承担侵权责任 C.可以自由选择请求房地产经纪机构要么承担违约责任，要么承担侵权责任 D.只能请求房地产经纪机构承担侵权责任 6.受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满( )的，不予注册。 A.1年
B.3年 C.4年 D.5年 7.房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为( )。 A.对环境变化适应能力差 B.横向沟通协调较为困难 C.双重领导，违反了统一指挥原则 D.高层决策迟缓 8.下列说法中，不正确的是( )。 A.预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的
B.现房抵押，抵押权人保管房地产他项权证书，登记机关保管房地产权利证书 C.处分抵押物可选择拍卖.变卖或者折价方式 D.房地产抵押合同自登记之日起生效 9.下列关于房地产经纪人员应当履行义务的说法中，错误的是( )。 A.为委托人保守商业秘密 B.接受职业继续教育，不断提高业务水平 C.执行房地产经纪业务并获得合理佣金 D.向委托人披露相关信息 10.下列有关香港地产代理的说法中，正确的是( )。 A.佣金通常为3%
房地产估价行业状况以及发展决策
房地产估价行业状况以及发展决策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均
房地产估价师应具备的职业技能
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评
房产经纪人考试试题及答案
房地产经纪人考试试题及答案 一、单项选择题： 1．根据购买目的的不同，可以将房地产市场分为自用市场和___________。 A.租赁市场 B.抵押市场 C.销售市场 D.投资市场 答案：D 2.竞争性最强的房地产市场时___________。 A.土地市场 B.房地产增量市场 C.房地产存量市场 D.房地产抵押市场 答案：C 3.一般情况下，由开发商主导定价的房地产时___________。
A.存量房地产 B.土地 C.增量房地产 D.所有房地产 答案：C 4.房地产调查一般内容有市场供给调查，市场需求调查，市场价格调查和_________。 A.市场交易量调查 B.市场趋势调查 C.市场竞争调查 D.客户调查 答案：D 5．房地产市场推广阶段市场调查的要点有：竞争项目基本信息调查，竞争项目销售信息调查，客户接触媒体习惯调查和____________。 A.成交量调查 B.价格调查 C.竞争状况调查
D.客户需求调查 答案：D 6．房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有：访问法、观察法和_____________。 A.电话调查法 B.抽样法 C.实验法 D.行为记录法 答案：C 7.不属于房地产市场供给调查的是_____________。 A.区内在售项目推出单位面积户型调查 B.区域总体价格走势 C.未来总体供给的预测调查 D.房地产细分市场供给调查 答案：B 8.市场调查中按照___________来划分，有全面普查和重点调查。 A.调查的侧重点
B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 D.调查所采用的具体方法 答案：B 9.随机抽样的方法有_____________、分层随机抽样和分群随机抽样。 A.简单随机抽样 B.任意随机抽样 C.就便随机抽样 D.配额随机抽样 答案：A 10.房地产市场调查的目的可以通过探测性调查，描述性调查，因果性调查和________来确定。 A.现实性调查 B.定性调查 C.预测性调查 D.回顾性调查 答案：C
《房地产估价》课程教学大纲
一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数：54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容
第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点；掌 握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则； 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容：1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版(附答案解析)
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） 目录 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章环境知识 (10) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章建筑工程知识 (17) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章工程造价知识 (25) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章房地产测绘知识 (31) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章经济学知识 (35) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第七章金融知识 (45) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第八章证券知识 (53) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第九章保险知识 (58) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第十章统计知识 (64) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 第一章规划知识 一、单项选择题(每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。 A.城镇体系规划 B.城市规划
C.区域规划 D.国土规划 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。它讲得是大中小城市之间的关系。参见教材P2。 2.城市总体规划的依据是( )。 A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是规划简介。城市总体规划要与土地利用总体规划衔接;环境保护规划是城市总体规划中的专项规划;国土规划主要是涉及国土资源的开发利用治理保护。参见教材P1～3。 3.区域规划与城市总体规划之间的关系是( )。 A.城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B.区域规划是城市总体规划的重要依据 C.区域规划落实城市规划 D.区域规划补充城市规划
全真模拟2016年房地产经纪人协理考试试题及答案
2016 年房地产经纪人协理考试全真模拟试题及(答案)（2） 房地产经纪基础 总分100分时间150分钟 一、判断题（共40 题，每小题0.5 分。判断下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字母[A]涂黑，错误的将字母[B]涂黑。） 1.房地产经纪是一种专业服务行为。 A 2.房地产经纪人在经纪业务中可以利用买卖双方信息不对称赚取差价。B 3.经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金。A 4.房地产拍卖是房地产经纪活动的一种特殊形式。A 5.取得房地产经纪人执业资格是发起设立房地产经纪机构的必备条件。A 6.房地产经纪人员可以个人名义从事经纪活动。B 7. 在促成一宗房产买卖交易过程中，由于种种原因没有成交，经纪人员不可以向委托人收取任何费用。B 8.房地产经纪合同采用书面形式。A 9.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。A 10. 在房屋出租委托代理活动中，如果委托方交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，房地产经纪机构可以单方解除经纪合同。A 11.《北京市存量房买卖合同》中，约定了房屋交付时卖方有义务对房屋及附属物的查验提供必要帮助和清单。A 12.房地产经纪合同存在必须以房地产交易合同的成立为前提。A 13.受托人因无法亲自处理委托事务，可自行转委托第三人。B 14.《北京市房屋租赁合同》中，租赁用途为非居住的，甲方需到房屋所在地的房屋行政管理部门办理租赁合同备案手续。A 15.只要客户愿意购买，尚未取得预售许可证的楼盘也可以销售。B 16.在销售项目市场分析中常用到SWOT 分析定位法，优势和劣势分析主要是着眼于外部环境的变化及对项目的可能影响。B 17.在《北京商品房买卖合同》条款，非出卖人原因造成商品房损坏，出卖人不承担保修责任。A 18.客户会是房地产经纪人维系客户的工具，比较容易建设和长期经营。A 19.商品房预售合同条款变更，需要到管理系统办理变更备案。B 20.对于新建商品房，按揭付款的按揭比例最高为70%。B 21.等额本息的还款方式适合还款初期还款能力较强的借款人。B 22.房地产经纪公司获得大业主和小业主的房源资料都是通过报纸广告、路牌广告、互联网等途径。B 23.派发宣传单比路牌广告目标性强。A 24.人际关系的范围可以概括为“六同一专”。A 25.电话接待的要点是电话响起立即接听。B 26.房地产经纪人为客户推荐房源，就是将房源信息提供给客户。B 27.房地产经纪人向委托人推荐房源时应详细介绍房源的优缺点。A 28.带客户实地看房时最好在房屋内谈价格。B 29．房地产区位勘察就是指勘察房地产周围的交通状况。B 30.房地产经纪人在进行房地产区位勘察时，对周围环境的勘察包括自然环境和人文环境。A 31.共有房地产的权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。A 32.协助房地产经纪人商议房屋价格时，应站在委托人的角度上为委托人争取最大利益。B 33.在协助双方当事人订立房屋买卖合同时，签约前的证件审查是指房地产经纪人对交易双方房产证、身份证和
房地产估价心得
房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影
响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1） 独一无二性。（2）价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公 平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案
2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练 题及答案 2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案 1.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，排水用地属于( )。 A.环境设施用地 B.安全设施用地 C.水域 D.公用设施用地 2.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，公共管理与公共服务用地占城市建设用地的比例为( )。 A.3%～5% B.5%～8% C.8%～10% D.10%～12% 3.我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为( )。 A.不低与65㎡/人 B.65.1-85㎡/人 C.85.1-105㎡/人 D.105.1-115㎡/人 4.根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用
地的是( )。 A.存在冲沟、岩溶等现象的地段 B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段 C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段 D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段 5.主要体现城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性的指标是( )。 A.城市用地布局结构是否合理 B.城市用地布局结构能否适应发展 C.城市用地分布对生态环境的影响 D.城市内外交通系统结构的协调性 6.居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模( )相对应。 A.30000～50000人 B.10000～15000人 C.1000～3000人 D.1000人以下 7.在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于( )。 A.公共绿地 B.专用绿地 C.宅旁绿地 D.街道绿地 8.已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( )。
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/0915343609.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析
房地产估价师各科目备考技巧
房地产估价师各科目备考技巧房地产估价师各科目如何备考呢，备考的攻略大家了解吗？下面小编为大家介绍房地产估价师各科目备考技巧，希望能帮到大家！ 第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》 看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。” 第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》 此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。必要的时候可以搞一定的题海战术。(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存
功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。上了战场，时间非常的宝贵。 第四科《房地产估价案例与分析》 要求把前边三科学好了，扎扎实实，第一科的相关制度要掌握熟透了、第三科的估价理论与方法，尤其是四大方法必须做到非常熟练精通，再来学第四科案例，会事半功倍，再掌握一定的技窍和应试的能力，可谓水到渠成。在日程安排上，前三科学到七八成后，再来听本科的课程，会做到四科知识间的相互促进、融会贯通。但必须听课，因为案例教材中所给出的案例例题本身就错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地，所以本科断然不可以自学，那样会迷失方向。另外，在时间安排上，虽然可以稍稍滞后，但绝不可以太晚，至少临考前两个月就要拿起，而且不可以因为是开卷就轻敌，麻痹大意。这是四科中最难的一科。 综上，在以上四科时间的安排上：先学二三科，再学第一科，最后学案例。四科是一个完整的知识体系，最好一年同时报四科，尤其案例要把前三科学好了才能拿得起来。也绝对不可以有畏难情绪，一听说难考，就放到第二年再考，最佳的战略不是“先易后难”，而是“擒贼先擒王”。结果第一年过了两三科，最后只剩下这一科，前边的知识都忘了，考过此科是根本不太可能。况且凡是几年成绩滚动有效的执业本子考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放
2019房地产经纪人《专业基础》考试真题及答案.
本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 2019房地产经纪人《专业基础》考试真题及答案 1.经纪行为中广泛采用的一种基本形式为( )。 A.居间 B.代理 C.行纪 D.回扣 答案：( A ) 2.代理的特点包括( )。 A.经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系 B.代理过程中的权利和责任归委托人 C.以自己的名义与第三方交易 D.经纪人可以以高于委托人指定的价格卖出，从中获利 答案：( B ) 3.专门的房地产( )经纪人目前在中国还没有形成。 A.居间 B.代理
C.行纪 D.评估 答案：( C ) 4.房地产经纪人员接待客户时，最好( )。 A.坐在客户的侧边 B.坐在客户的对面 C.坐在客户的后面 D.紧靠客户身旁 答案：( A ) 5.房地产经纪人协理从业资格实行( )制度。 A.全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度 B.各省、自治区、直辖市统一大纲、统一命题、统一组织考试的制度 C.全国统一大纲、统一命题、统一组织考试的制度 D.全国统一大纲、统一命题，各省、自治区、直辖市组织考试的制度 答案：( A ) 6.作为一名房地产经纪人，其所属的房地产经纪机构的个数为( )。 A.1个 B.2个 C.3个
D.4个 答案：( A ) 7.房地产经纪人所在地是指( )。 A.房地产经纪机构所在地 B.房地产经纪人住所地 C.房地产经纪人考试地 D.房地产经纪人经常居住地 答案：( A ) 8.房地产经纪活动的原则为( )。 A.自愿、平等、诚实信用 B.工作丰富化 C.高效率，高质量 D.因事设岗，因岗设人 答案：( A ) 9.关于违约责任说法正确的是( )。 A.对于债务的履行不当或履行不能，原则上均可请求继续履行或补充履行 B.因迟疑履行给付违约金后，可免除违约人的合同义务 C.在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿
房地产估价师相关知识
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、
2011年房地产经纪人《经纪相关知识》真题及答案
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 第1题： 下列法律法规中，属于部门规章的是()。 A.物权法 B.城市房地产管理法 C.物业管理条例 D.房地产经纪管理办法 【正确答案】：D 第2题： 无民事行为能力的人的年龄是()。 A.未满10周岁 B.未满12周岁 C.未满16周岁 D.未满18周岁 【正确答案】：A 第3题： 关于民事法律行为成立条件的说法，错误的是()。 A.行为人具有相应的民事行为能力 B.意思表示真实 C.必须采用书面形式 D.不违反法律或者社会公共利益 【正确答案】：C 第4题： 关于代理的说法，错误的是()。 A.代理人应在代理权限内进行民事活动 B.代理人应以被代理人的名义进行民事活动 C.代理人的民事活动结果由被代理人承受 D.代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人 【正确答案】：D 第5题： 租赁期限为()个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。 A.3 B.6 C.9 D.12 【正确答案】：B 第6题： 下列房地产权利中，属于担保物权的是()。 A.所有权 B.抵押权 C.地役权 D.租赁权 【正确答案】：B 第7题： 下列权利中，不属于《消费者权益保护法》规定的消费者权利的是()。 A.安全保障权 B.自主选择权 C.真情知悉权 D.被选举权 【正确答案】：D 第8题： 下列建筑物中，不属于构筑物的是()。 A.烟囱
B.泵房 C.水井 D.水塔 【正确答案】：B 第9题： 对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观，下列对建筑物的要求中，属于适用方面的要求是()。 A.没有环境污染 B.空间布局合理 C.维护费用低 D.地基和基础稳固 【正确答案】：B 第10题： 下列房屋状况中，最不受建筑影响的是()。 A.保温 B.日照 C.通风 D.采光 【正确答案】：A 第11题： 一幢7层楼的住宅，属于()。 A.低层住宅 B.多层住宅 C.中高层住宅 D.高层住宅 【正确答案】：C 第12题： 用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是()。 A.总平面图 B.平面图 C.立面图 D.屋顶平面图 【正确答案】：A 第13题： 下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是()。 A.分幅图 B.分丘图 C.分户图 D.宗地图 【正确答案】：C 第14题： 房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。这符合装饰装修的()。 A.时代性原则 B.地域性原则 C.经济性原则 D.大众性原则 【正确答案】：C 第15题： 涂刷类外墙面装饰与贴面类外墙面装饰相比，其优点是()。 A.造价较低 B.坚固耐用 C.不易变色 D.容易清洗
房地产估价报告
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析
中小城市房地产项目投资敏感点分析 在项目前期投资研究过程中，一定要重点关注以下敏感问题： 1、城市规划及建设进度计划 中小城市政府方面在城市远景规划方面常常会非常超前，在其城市总体规划文本及城市规划展览馆中大多可以看到气势宏大的规划图纸。值得注意的是，限于其整体经济实力、城市发展水平等方面制约，相关基础设施、共建配套的建设进度可能会远远落后于其规划计划，这可能会在实际房地产项目投资过程中严重拖累投资进度，甚至失败。 2、地方政府的诚信问题 房地产作为一个政府垄断上游土地资源的特殊行业，在异地投资过程中，地方政府的诚信问题可能会带来极大的风险。习惯了珠三角、长三角、京津等地比较规范的房地产市场化操作，许多投资商在远赴异地投资时，呈现出严重“水土不服”现象。地方政府前期承诺不兑现，政府机关办事效率低下，上下级政府在相关政策解读方面出现严重偏差甚至是自相矛盾。这类风险在投资决策过程中必须予以充分考虑，以规避出现“开门招商、关门打狗”的风险。 3、市场容量与投资规模、周期控制 许多投资商大概是竞争激烈的大城市“憋屈”太久，在进入中小城市投资时常出大手笔，少于100亩的地不拿，建筑规模20万方以下不感兴趣，“圈地千里”不是个案。这种“我不做老大很多年”的心态是必须警惕的。一般县市级城市的商品房年去化能力多在20-30万方，分摊到单个项目，年销售4－5万方已经是相当不错的业绩。以一个20万方的投资规模计，销售周期4－5年，再加上前期筹备及后期尾盘处理时间，整体投资周期至少6年以上，随之而来的是长期投资所带来的更多不可预见性风险。这与许多中小投资商的“项目投机”目的是矛盾的。当然，长时间精耕细作一座小城，也许会有可观的收益；但资金和管理精力长时间拖累在一个小地方，可能会错失更多的投资机会。 4、当地市民对距离、交通、风水等传统认知观念 中小城市规模相对偏小，其对距离、交通等因素的更为敏感，一条河、一座桥、一道铁路……这些当地传统性的“城市－郊区”分隔线，可能会导致其对项目价值认知产生较大偏差。在拿地前的考察过程中应对这些因素予以调研分析。 还有一个不可忽视的是“风水”问题，这种心理因素的影响是巨大的。小城市的口碑传播效应很好，这类负面信息也会风传非常快，因此在房地产项目投资及营销过程中应予以重视。 5、各类物业的价值认知及偏好性 一般中小城市中，最受欢迎的物业大多是多层公寓，出于得房率低、物管费用高等考虑，对小高层、高层物业存在一定的抗性。另一方面，由于其购买力相对欠缺，对别墅类高端物业价值认知偏低。这种现象与中大城市的一般投资规律有着根本的差别。