2014年上半年中国房地产市场研究报告0716
中国指数研究院
中国房地产指数系统
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摘要 ...................................................................................................................................................... 1 第一部分：2014年上半年中国房地产市场形势总结 ........................................................................... 3 1. 政策环境：中央着力长效机制建设，地方实施分类指导、因地制宜 ............................................... 3 2. 新房：受信贷收紧及市场预期影响，成交下降，市场供大于求，住宅价格由涨转跌 ................... 8 3. 二手房：成交量较去年同期大幅下降，二季度以来价格跌幅逐月扩大 ....................................... 29 4. 土地：存货与资金压力影响企业拿地积极性，上半年推出、成交均不及去年同期 ..................... 33 5. 企业：业绩分化，龙头企业仍实现增长，中小企业业绩下降，融资成本差异显著 ....................... 42 第二部分：2014年下半年中国房地产市场趋势展望 ......................................................................... 50 1. 宏观环境：经济维稳，信贷稳中趋松，中央趋稳，地方微调 ........................................................ 50 2. 市场趋势：下半年供需回升，整体仍供大于求，促销带动以价换量，但全年成交难及去年 ...... 54 3. 关注点：金融支持、企业促销力度及市场预期引导是市场变化的关键 (67)
研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据，https://www.wendangku.net/doc/0515856118.html, 主要研究成员：
莫天全 黄瑜 葛海峰 杜丙国 张婷 许琳 王丽梅 刘丽杰 陈文静 贾蕾 王媛媛 战雪 王嵩 许静 周宣 叶璐 祁璇 曹晶晶 邓西 贾静 陈召蕾 吴珊 高静 蒋云峰 黄秀青 赵丽一 陈茜 白彦军 牛永勤 张哲 薛建行 汪勇 张志杰 张化学 林建晖 刘宣 钟文辉 丁晓 李力 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 陈延彬 周瑞蓉 马文涛 吴晓桃 高院生 张伟
2014年上半年中国房地产市场研究报告 2014年7月16日
2014年上半年中国房地产市场研究报告摘要
一、2014年上半年中国房地产市场形势总结
1. 政策环境：中央着力长效机制建设，地方实施分类指导、因地制宜
2014年上半年，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存趋势显著，中央着力长效机制建设，地方实施分类指导、因地制宜。国土部牵头的部级联席会议出台了“不动产登记完成时间表”，中央加速棚改，推进共有产权试点展开。针对当地市场形势变化，部分城市积极通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，缓解市场下行压力。6月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整有所突破。全国政策坚持保自住抑投资底线、地方因地制宜灵活调整政策，是当前阶段楼市政策调整的主要基调。
2. 新房：受信贷收紧及市场预期影响，成交下降，市场供大于求，住宅价格由涨转跌
住宅成交方面，因个贷收紧、市场预期转变，上半年主要城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010-2012年。住宅供应方面，因前两年住宅用地大规模成交，2014年上半年主要城市新增供应总量为近五年来同期最高水平，同比增长7.3%。重点城市库存量创新高，出清周期持续延长。住宅价格方面，受短期市场供大于求影响，2014年上半年百城住宅价格指数由涨转跌，上半年累计涨幅仅0.83%，较2013年上半年下降4.76个百分点，同比涨幅持续收窄。十大城市住宅均价亦由涨转跌，北京、上海累计涨幅较大，杭州、成都等出现负增长。从全国商品房来看，销售面积与销售金额同比降幅收窄，仅东部地区销售面积同比下降、占比回落；整体投资增速持续回落，中部地区投资额增速上升；新开工面积同比降幅持续收窄，住宅新开工占比微降。
3. 二手房：成交量较去年同期大幅下降，二季度以来价格跌幅逐月扩大
成交方面，受按揭贷款规模下降和观望情绪渐浓的影响，十大城市二手房总成交32.29万套，较去年上半年大幅下跌41.77%。价格方面，2014年6月十大城市主城区二手房均价为26754元/平方米，上半年累计微幅上涨，其中一季度上涨2.37%，二季度下跌1.70%，且4月-6月价格环比跌幅逐月扩大。
4. 土地：存货与资金压力影响企业拿地积极性，上半年推出、成交均不及去年同期
受信贷收紧、多数中小企业销售业绩不佳等因素影响，房企资金趋紧，拿地更趋谨慎。2014年上半年全国300个城市土地市场明显降温。供求方面，上半年全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米，同比下降12.0%；成交10.1亿平方米，较去年同期下降15.2%。价格方面，溢价率总体下降，受成交结构影响楼面均价整体水平同比仍继续上涨。上半年，全国300个城市各类用地楼面均价为1235元/平方米，同比上涨19.7%。出让金方面，一线城市尤其是北京同比增长显著，占全国比重提高，而二、三四线城市出让金低于
5. 企业：业绩分化，龙头企业仍实现增长，中小企业业绩下降，融资成本差异显著
销售方面，2014年上半年，品牌房企业绩表现分化，龙头房企逆势保持高增长，7家企业销售额超过500亿；多数中小房企销售业绩不及预期。企业整体目标完成率低于去年同期，市场低迷期行业集中度进一步提高。土地投资方面，企业上半年投资意愿明显下降，拿地规模大幅缩减，投资区域仍聚焦一二线城市。融资方面，内地房企海外融资成本有所上升，但龙头房企仍具备成本优势，中小企业资金压力增加，上半年资金链断裂案例增多。中小企业上半年艰难赴港IPO，资本市场认可度较低。
二、2014年下半年中国房地产市场趋势展望
1. 宏观环境：经济维稳，信贷稳中趋松，中央趋稳，地方微调
宏观经济方面，中央将持续强化“微刺激”政策以实现“稳增长”目标，但和以往不同的是，政府将在保证经济发展的同时，兼顾调结构促改革，逐步理顺政府与市场间的关系，促使市场主体迸发新的活力，从而对中长期增长形成有力支撑。货币政策方面，中央将继续坚持稳健的货币政策，同时加强定向调整，以支持经济结构调整和转型升级，提高金融资源的利用效率，优化资源的合理配置。房地产政策方面，中央坚持市场化改革，对调控“不打压、不刺激”，着力推进长效机制建设，同时地方政策因地制宜，调整更趋灵活。
2. 市场趋势：下半年供需回升，整体仍供大于求，促销带动以价换量，但全年成交难及去年
下半年，预计市场供需均有所回升，但短期供大于求压力继续存在，“去库存”将是下半年主基调，房价调整仍将继续，市场量价难及去年同期。供应方面，随着2013年成交土地逐步开工上市，下半年仍将是推盘高峰，供应量季节性增长。全国房地产新开工将好于上半年，但同比仍下降。成交方面，央行明确支持首套房贷款有助于平稳市场预期，同时两次定向降准释放一定流动性，下半年中央或将继续采取金融措施支持自住型住房需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年成交量或将缓慢回升。价格方面，短期供大于求矛盾进一步促进房价调整，预计下半年房价在波动中继续下行，同比涨幅继续缩小。但不同城市差异明显，其中库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。企业方面，去化压力下企业将加强促销。受销售业绩影响，企业继续分化。市场下行将促使行业加快整合，市场集中度进一步提升。
3. 关注点：金融支持、企业促销力度及市场预期引导是市场变化的关键
2014年下半年，金融支持、企业促销力度及市场预期的引导将对市场走势产生重要影响。个人按揭贷款规模与按揭贷款利率水平影响市场需求。信贷政策的变化对于房地产业的影响较为明显，预计下半年信贷政策将加强对自住性需求的支持力度，金融支持是否到位将是影响市场的关键要素。当前企业库存量较大，负债水平较高，同时借贷成本有所提升，特别是中小企业的资金压力比较大，企业能否抓住市场需求通过灵活
2014年上半年中国房地产市场研究报告第一部分：2014年上半年中国房地产市场形势总结
1. 政策环境：中央着力长效机制建设，地方实施分类指导、因地制宜
2014年上半年，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存趋势显著，中央着力长效机制建设，地方实施分类指导、因地制宜。国土部牵头的部级联席会
议出台了“不动产登记完成时间表”，中央加速棚改，推进共有产权试点展开。针对当地
市场形势变化，部分城市积极通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，缓解市场下行压力。6
月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整有所突破。全国政策坚持保自住抑投资底线、
地方因地制宜灵活调整政策，是当前阶段楼市政策调整的主要基调。
(1) 中央转变思路，地方因地制宜，双向调控、分类指导思想确立
中央调控更注重稳定性，双向调控、分类指导成为全国政策实施的主要方向。中央多轮动作着力房地产：城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关
的制度建设成为两会1工作报告重点；《国家新型城镇化规划（2014-2020）》2提出五大方
面的制度改革完善城镇化发展体制机制；《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》
再度深化户籍、土地等体制改革。
李克强总理多次强调，未来应根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类施策、分城施策；住建部两会提出今年的房地产市场调控总基调为双向调控，即对一线城市继续增
加供应，抑制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供
地结构、供应结构。住建部在6月4日新闻发布会上再次重申这一基调，并且表示对房地
产市场的调控始终要坚持保护自住需求、遏制投资需求的原则。“不打压、不刺激”、“尊
重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为
下一阶段房地产市场调控政策的主基调。
各地房地产市场持续分化，频繁出现政策微调。热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大。南京市发布“宁七条”3，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线
城市。上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。部分房价松动、市场遇
冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。南宁4发文称北部湾经济区内的五市户籍居民家庭
可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；6月26日呼和浩特发文，成为第一个正
式出台文件取消限购的城市。另外，多个城市在支持自住的前提下，通过信贷、公积金等
调整，促进房地产市场平稳健康发展。
1详见2014年3月13日，《两会解读：新型城镇化与稳增长目标推动房地产业平稳发展，长效机制稳步推进》。
2
资料来源：中国指数研究院综合整理(2) 着力健全城镇住房制度，托底民生再成安居工程新重点
保障房建设注重监管，共有产权住房成为供应体系重要构成。3月28日，国务院法制办就《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见，从保障范围、规划与建设、保障性住房的申请使用与退出、租赁补贴等方面，对城镇住房保障工作进行规范。同时，两会提出的增加共有产权住房供应也逐步推进。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市已明确被列为全国共有产权住房试点城市，另有消息称，住房和城乡建设部已经开
2014年上半年中国房地产市场研究报告
政策性金融机构筹建升级，棚户区改造进一步提速。《国家新型城镇化规划（2014-2020）》指出到2020年完成城区棚户区改造。《城镇住房保障条例(征求意见稿)》也明确提出，未来为棚户区居民实施住房改造，将成为解决中低收入群众住房困难的重要方式。两会强调要“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”。
图：金融政策支持棚户区改造
资料来源：中国指数研究院综合整理
关注老龄需求，进一步推进“以房养老”。2014年4月国土资源部办公厅印发《养老服务设施用地指导意见》，以保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理；6月保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州、武汉将试点为期2年的以房养老。
(3) 支持自住性市场需求释放刚需，深化财政、金融市场化改革
中央多轮表态推进金融体制改革，继续差别化信贷。4月以来央行发布一系列报告，明确指出要有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定，继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。5月12日，央行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会5
，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），支持自住住房的贷款需求。
?国务院常务会议提出从增加财政投入、加强信贷支持、鼓励企业参与等六个方面加大
对棚户区改造工作的支持力度。
?《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》多渠道资金支持，包括银行信贷，企业债券融资以及民间资本。?
《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》专项用于棚户区改造项目发债募集资金额度比例，放宽至总投资的70%上限。?《关于棚户区改造有关税收政策的通知》改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，以及个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税。
?
财政部：加大资金补助力度，完善和落实税费减免优惠政策，鼓励企业出资参与棚户区改造。?两会政府工作报告：创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。
?
国务院常务会议：由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。?国开行表示，将尽快组建金融事业部，加快棚改项目评审和贷款发放。
?国开行四川分行日前与成都市住房保障中心签订《项目贷款意向协议》，将力争在未来2至3年内为成都中心城区及郊区市县棚户区改造系列项目提供融资支持达到300亿元2013年6
月
2013年7月
2013年8月2013年12月
2014年3月
2014年4月
2014年5月
?截至4月末，国开行已向棚改项目发放贷款1079亿元，较去年同期增长388%，支持新增建筑面积约9318万平方米，惠及111万户、372万中低收入群众，中西部地区发放贷款536亿元，占比达64%。
?《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》增加棚改相关的城投类公司发债指标、放宽棚改概念企业债发行条件、推出项目收益类债券、扩大贷债范围。重点满足北京、上海、广州、深圳等热点城市棚户区改造和保障房建设的融资需求。?银监会批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部。
2014年6月
资料来源：中国指数研究院综合整理
定向降准6
释放流动性，推进金融市场化发展。5月30日，国务院常务会议提出，要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。2014年二季度，中国人民银行先后两次定向降低存款准备金率。6月17日，招商、民生、兴业等股份制银行陆续确认同步获准下调存款准备金率0.5个百分点。
图：2014年两次定向降准
资料来源：中国指数研究院综合整理
再融资放开、优先股试点7
，资本市场直接融资渠道再拓宽。3月19日，中茵股份、天保基建非公开发行的A 股股票申请获得证监会通过。同月中国证监会正式发布《优先股试点管理办法》，对优先股发行、交易、转让作了明确规定。5月4日，中国证监会发布房企再融资申请最新信息，160个排队项目中共36个涉及房地产业，占比达22.5%；已受理的有51项，其中21项涉及房地产业，涉及北京首都开发、格力地产、深振业等企业。
地方债自发自还试点启动，房地产税立法相关工作逐步展开。在当前地方债务风险加大的压力下，5月21
日财政部发布《2014年地方政府债券自发自还试点办法》，明确2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛等十省市试点地方政府债券自发自还。近年来逐渐暴露出的地方债务风险和土地财政依赖性过大也对房地产税这一稳定税种的立法工作起一定推动作用。6
月25日财政部部长楼继伟指出，下一步要配合做好房地产税立法相关工作。中共中央政治局于6月30
日召开会议，明确深化财税体制改革时间表，今明两年是财税体制改革的关键，2016年要基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务，2020年各项改革基本到位，现代财政制度基本建立。其中房地产税成为财税改革重点锁定税种。
合理配置信贷
资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。
提高服务效率，
及时审批和发
放符合条件的
个人住房贷款。
有效防范信贷风险，严格执
行个人住房贷
款各项管理规
定，加强对住
房贷款风险的监测分析。
建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
4月25日
2014年上半年中国房地产市场研究报告(4) 房地产长效机制建设加快，推动新型城镇化进一步发展
不动产统一登记工作持续推进。3月国土部明确不动产登记完成时间表，计划将在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，到2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行、不动产统一登记体系基本形成。虽6月末《不动产登记条例》未能出台，但信息平台研究工作已启动。同时各地也积极推动不动产统一登记职责和机构整合工作，根据国土资源部消息显示，全国已有20个省（区、市）明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。
加快集体土地确权和城市土地集约利用并行。两会政府工作报告提出，要抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。同时国土资源部正式发布首部《节约集约利用土地规定》，对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。在中央推进集体土地制度改革工作的同时，上海、广州、深圳、浙江、福建、佛山、厦门等部分省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用，进一步加大土地利用计划管理力度，推动城市更新改造。
户籍改革推动城市落户条件差别化。李克强总理在两会政府工作报告提出，要促进约1亿农业转移人口落户城镇。“有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策。”《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》中提出“根据各类城镇的综合承载能力和发展潜力，实行差别化落户政策”。广东对不同城市落户政策提出相应要求，包括严格控制广州、深圳两个特大城市人口规模、逐步调整珠三角大中城市入户政策、加快放开大中城市落户政策、全面放宽中小城市（城镇）落户政策等。
区域一体化建设逐渐加速发展，促进区域联动和中西部发展。《新型城镇化规划》对城市群发展提出了明确目标和要求：在保持中心城市经济附着力的同时，强调“建立完善跨区域城市发展协调机制。以城市群为主要平台，推动跨区域城市间产业分工、基础设施、环境治理等协调联动。”2014年以来国务院批复包括新区建设在内的多个发展规划，其中中西部地区发展占绝大多数。近期，以京津冀8为代表的区域一体化建设逐渐加速，预计下半年可见京津冀一体化规划出台。
2. 新房：受信贷收紧及市场预期影响，成交下降，市场供大于求，住宅
价格由涨转跌
(1) 需求：成交量明显回落，一线城市下降最为显著
整体表现：个贷收紧及市场预期直接影响需求，上半年成交量明显下降
受个贷收紧、市场预期转变等多重因素影响，今年上半年住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010-2012年。初步统计数据显示，2014年上半年，50个代表城市9
住宅月均成交2054万平方米（如下图），但总体成交规模仍高于2010-2012年，同比下降18.9%，其中一季度月均成交2019万平方米，同比下降18.6%，二季度月均成交2089万平方米，同比降幅小幅扩大至19.3%。
图：2010-2014年上半年代表城市月度成交量走势
具体来看，受去年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，1月房地产市场有所降温，住宅月均成交量同比降幅超过10%。2月成交量与去年同期基本持平。3月在市场推盘量加大等因素的带动下，市场需求虽有所释放，但随着房地产个贷的持续收紧，代表城市住宅成交量同比仍大幅下降29.5%。4月，受一季度市场表现欠佳的影响，同时部分重点城市价格下行、房企推盘打折促销，购房者预期转变观望情绪升温；6个城市（北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安）明确被列为全国共有产权住房试点城市，观望情绪进一步在全国扩散，代表城市的住宅成交量为2092万平方米，同比下降22.3%。5月“央五条”出台，助力刚需购房，同时受部分城市放松调控政策的影响，代表城市住宅成交量略有回升，环比4月增长6.8%，同比降幅收窄至13.7%。6月，政策放松对市场需求的影响减弱，市场预期未变，成交量同比降幅再度扩大，达21.8%。
9
重点城市共50个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、
1872
1872
1859
2534
2054
月度成交面积
半年度月均成交面积
42%“国十条”
39%“国八条”
“国五条”
17%
2014年上半年中国房地产市场研究报告
各类城市：成交量均明显低于去年同期，其中一线城市同比降幅最大
上半年各类城市月均成交量均明显低于去年同期，其中一线城市同比降幅超过30%，在各类城市中最大（如下图）。2014年上半年，受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，购房者预期转变观望情绪升温，各类城市月均成交量均明显低于去年同期。其中一线城市月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅在各类城市中最大；二线城市月均成交量为56万平方米，同比下降16.7%；三线城市月均成交22万平方米，同比下降19.7%。
图：2010年以来各类城市住宅上半年月均成交量与同比增速
各季度来看，一季度一线城市受政策影响较大，月均成交量为52
万平方米，较去年同期下降35.3%，降幅明显高于二、三线城市；二线和三线城市月均成交分别为54和22万平方米，同比分别下降14.8%和19.6%（如下图）。二季度，随着信贷的持续收紧，各类城市的住宅需求不断受到抑制，住宅成交量继续回落，一线城市月均成交量为51万平方米，同比下降24.4%，降幅较一季度有所收窄；二线城市月均成交57万平方米，三线城市月均成交量与一季度持平，同比分别下降18.4%和19.7%，降幅较一季度均小幅扩大。
图：2013年1月至今各类城市住宅成交量走势
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.wendangku.net/doc/0515856118.html,
整体来看，上半年影响住宅成交量的因素主要包括个人住房按揭贷款规模的缩小、按-46.1%
-9.3%
6.8%
40.2%
-30.3%
-18.2%
-2.9%
3.1%
32.7%
-16.7%
-11.9%
14.0%
-14.2%
45.5%
-19.7%
20406080
100
120万平方米一线二线三线
成交量相关性较强，2013年以来个人按揭贷款同比增速持续下行，代表城市住宅成交量同比增速随之不断放缓，今年1-4月个人按揭贷款出现同比下降，导致住宅成交量明显下滑。1-6月个人按揭贷款同比降幅为3.7%，成交面积同比下降18.9%，降幅分别比1-5月扩大2.5和0.5个百分点。
图：2009年至今个人按揭贷款及50个代表城市成交面积同比增速
需求结构：各代表城市小户型成交占比均有所回升，上半年刚性需求主导市场上半年北京、上海90平米以下小户型占比回升，120平米以下户型占比均超过65%（如下图）。
图：2010年以来北京、上海商品住宅（不含保障房）不同面积段占比
具体来看，今年上半年北京90平米以下户型成交占比为42%，超过2013年3个百分点，与近几年的最高水平基本持平；90（含）-120平米户型成交占比继续降低至近几年的最低水平，上半年占比为25%，较上年下降2个百分点；140（含）平米以上大户型占比较为稳定，为20%，与上年持平。上海90平米以下户型成交占比为36%，结束了2011年来连续3年的下降趋势，较上年增加5个百分点；90（含）-120平米户型成交占比达32%，为近5年的最高水平；140（含）平米以上大户型成交占比明显回落。
2014年上半年中国房地产市场研究报告
图：2010年以来南京、青岛商品住宅不同面积段占比
具体来看，2014年上半年南京80平米以下户型成交占比为24%，明显超过上年全年水平（18%），为2010年以来最高；80（含）-100平米户型成交占比与上年持平，但处于近几年的最低水平；100（含）-140平米户型占比为26%，较上年下降7个百分点。青岛90平米以下户型成交占比为51%，较上年增加4个百分点；120平米以下户型占比高达84%，为近5年的最高水平；120平米以上户型成交占比小幅回落，其中144平米以上户型占比为2010年以来最低，仅为5%。
(2) 供应：住宅新增供应为近五年同期最高，各城市供应差异明显，北京增长尤为显著 整体表现：新增供应为近年来同期最高，二季度同比增长加速
图：2010-2014年上半年20个代表城市10
新批上市面积走势
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.wendangku.net/doc/0515856118.html,
新增供应总量为近五年来同期最高水平，同比增长7.3%。2014年上半年，20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长，累计新批上市面积达7923万平方米，月均供应量为1320万平方米，处于近五年同期最高水平，同比增长7.3%。
二季度供应量同比涨幅较一季度有所扩大。具体来看，受传统淡季企业推盘放缓影响，1-2月新增供应量规模较小，3月部分企业加快推盘，代表城市供应量增加至近年来同期
5001000
15002000
2500万平方
米
最高水平，同比增长4.8%，使得一季度整体新增供应量达到974万平方米，同比去年同期增长3.0%。二季度，代表城市整体月均新增供应量为1667万平方米，同比增长10.0%，增幅较一季度扩大7.0个百分点。
各类城市：北京、广州供应大幅增长，杭州、重庆、深圳同比下降均超两成
2014年上半年，多数代表城市供应量较去年上半年明显增长，北京同比增幅超过120%，增幅最为显著。
图：2014年上半年代表城市月均新批上市面积及其同比增速
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.wendangku.net/doc/0515856118.html,
具体来看，北京月均新增供应89万平方米，处于近年同期最高位，同比大幅增长120.9%；3-5月新增供应持续超过100万平方米，其中5月高达152万平方米，为近年来单月供应量最高水平。广州月均新增供应90万平方米，为近年来同期最高位，同比增长63.6%。武汉月均供应153万平方米，绝对规模在各代表城市中最高，同比增长46.4%。惠州月均供应34万平方米，同比增长44.8%。天津、苏州月均供应量均超过70万平方米，同比增幅均超过20%。杭州月均供应量为27万平方米，同比下降24.2%。重庆供应量为2011年来同期最低水平，同比下降27.1%至141万平方米。深圳月均供应量仅为24万平方米，同比大幅下降43.9%，降幅在各代表城市中最大。
整体来看，前两年住宅用地的大规模成交（如下表），尤其是武汉（2012年住宅用地成交规划建筑面积达4262万平方米，同比涨幅超过77%）、北京（2013年成交1344万平方米，同比涨幅高达120%）等重点城市土地的大量供应，再加上2014年上半年各房企融资压力大，整体推盘力度较以往有所加大等因素，促使20个代表城市的供应量明显上升。
-60%
-40%-20%
0%
20%40%60%
80%
100%
120%140%0
20
4060
80100120
140160
180北京
广州
武汉
惠州
天津
苏州
杭州
重庆
深圳
万平方
米
新批上市面积（左）
2014年上半年中国房地产市场研究报告
表：2012年下半年-2013年全国300个城市各类土地推出及成交情况（单位：亿平方米）
(3) 供求对比：需求量远低于供应量，市场库存创历史新高，库存去化周期快速延长 销供比：整体销供比达2010年以来同期最低，多数城市销供比小于1
图：2010-2014年上半年20个代表城市11
商品住宅成交面积及供应面积走势
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2014年上半年20个代表城市商品住宅需求量明显低于新增供应量，销供比达2010年以来同期最低水平。相比于去年上半年，20个代表城市成交量同比大幅下降18.4%，市场需求明显回落，而供应量较去年同期增长7.3%；总体销供比为0.83，为2010年以来同期最低水平，明显低于去年上半年（1.10），市场由供不应求明显转为供过于求态势。季度来看，二季度代表城市销供比为0.69，远低于一季度（1.07），较去年同期（0.91）低0.22个点，市场供过于求态势更趋严峻。
具体城市来看，多数重点城市销供比均低于1，且除深圳、重庆、长沙外，各城市销供比与去年同期相比均有所下降（如下图）。受供应量的大幅增加、购房者观望情绪不断高涨的影响，北京市场需求量明显低于供应量，销供比由去年上半年的2.23降至0.51，供过于求态势尤为突出；二季度销供比仅为0.37，比一季度（0.77）低0.40个点。上海、武汉销供比均为0.80，略低于代表城市的平均水平。广州、苏州销供比分别由去年同期的1.19和0.95降至0.75和0.71。杭州销供比为0.58，市场明显供过于求。深圳和重庆销供比均小幅上升，分别由去年上半年的0.90、0.99上升至0.98和1.10，市场整体供需基
5001000
150020002500万平方
米成交成交半年度均值供应供应半年度均值
本平衡。
图：重点城市上半年销供比
库存及去化：库存量创新高，出清周期持续延长
图：2010年至今20个代表城市12
可售面积及出清周期
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代表城市库存量继续创新高，出清周期持续延长。2014年6月，20个代表城市的可售面积达16834万平方米，为2010年来最高水平，较去年同期大幅增长29.6%。出清周期方面，6月20个代表城市的平均出清周期为18.0个月，较上月延长1.8个月，较去年同期延长8.6个月。
具体城市来看，可售面积方面，截至2014年6月，代表城市中多数城市的可售面积均接近或达到2009年以来的最高水平（如下图）。其中武汉可售面积达2726万平方米，规模在各城市中最高，其次为天津，可售面积为2142万平方米，同比分别增长14.8%和8.3%。广州可售面积为858万平方米，同比大幅增长66.7%，环比上月增长4.0%；福州、苏州可售面积同比增幅均超过43%；成都、厦门同比涨幅较小，分别为1.1%和2.8%，市场表现相对较好。
0.0
0.51.01.5
2.0
2.5
4
8
1216
20
月万平
方米
2014年上半年中国房地产市场研究报告
图：2014年6月代表城市可售面积
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.wendangku.net/doc/0515856118.html,
出清周期方面，与上月相比，除厦门、福州和广州外，其他城市出清周期均有所延长（如下图）。杭州延长4.3个月至30.6个月，市场去库存压力较大；北京延长2.7个月至17.6个月，为近年来出清周期的最高水平；南京延长2.3个月至10.1个月。相比于去年同期，除合肥外各城市出清周期均延长，其中杭州延长接近20个月。
图：2014年6月代表城市出清周期
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整体来看，上半年各城市供求关系出现了明显的分化，销供比方面，深圳为0.98，市场供需基本平衡，而北京低至0.51，供过于求态势严峻。库存及去化方面，代表城市中广州库存同比涨幅超过60%，成都仅上涨1.1%，库存量相对平稳；杭州出清周期长达30.6个月，相比于成都的9.9个月市场不容乐观，去库存压力较大。
(4) 价格：受需求不足、库存高企影响，百城价格指数连续上涨23个月后连续2个
月下跌
2014年上半年，受信贷收紧、市场预期下行影响，成交下滑，库存增长，出清周期延长，百城住宅均价进入调整期，百城住宅价格指数环比由涨转跌，6月百城住宅均价为10923元/平方米，环比下跌0.50%，为连续第2个月下跌且跌幅扩大0.18个百分点。从累计涨幅看，2014年上半年百城住宅均价累计涨幅仅为0.83%，较2013年上半年下降
5001000
1500200025003000北京上海广州深圳杭州武汉福州苏州南京厦门惠州南昌成都青岛莆田天津合肥芜湖
万
平方米
5101520
25303540北京上海广州深圳杭州武汉福州苏州南京厦门惠州南昌成都青岛莆田天津合肥芜湖
月
都等4个城市出现负增长。从不同城市看，房价整体下行，二线城市5-6月份累计降幅超过1%，三线城市下降0.95%，一线城市下降0.76%。
百城整体：2014年上半年百城住宅价格指数由涨转跌，同比涨幅持续收窄
图：百城住宅均价及环比变化
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2014年上半年，百城均价连续上涨近两年后于5月首次下跌，6月跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年上半年，受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响，百城住宅均价进入调整期。其中1-4月百城住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均价在自2012年6月连续上涨23个月后首次下跌，跌幅为0.32%；6月百城住宅均价为10923元/平方米，连续第2个月下跌且跌幅扩大至0.50%。
从涨跌城市个数看，上半年六成城市住宅价格下降，累计降幅多集中在5%以内（如下图）。
上半年，60个城市住宅价格累计下降，40个城市上涨。具体来看，价格上涨的城市中，七成城市涨幅在3%以内；价格下降的城市中，83%的城市降幅在5%以内。
-1.0%
-0.5%
0.0%
0.5%1.0%1.5%2.0%
8000
85009000
950010000105001100011500元/
平方
米
2014年上半年中国房地产市场研究报告
2014年1-3月，六成以上的城市价格保持增长态势，4月价格保持上涨的城市数量有所减少，但仍超过半数，5月价格上涨的城市明显减少，较4月减少18个，
6月上涨城市数量进一步减少，七成城市价格下跌。值得注意的是，100个城市中，没有城市在6个月均保持环比上涨。
从不同区域看，长三角区域近七成城市住宅价格下降，环渤海和珠三角区域涨跌各半。
上半年，住宅价格增速放缓，很多城市住宅价格由涨转跌，但不同区域差异较大。2014年上半年，长三角区域69%的城市房价下降，珠三角区域47%的城市房价上涨，环渤海区域半数城市房价上涨。
长三角区域的26个城市中，有18个城市住宅价格环比下降，温州、常州等供求结构失衡的城市跌幅均超过5%；受京津冀一体化等政策利好因素的影响，环渤海区域的20个城市中，半数城市住宅价格仍保持上涨趋势，保定受京津冀一体化和政治副中心传言影响，房价涨幅最高，达到10.67%，房价下跌的城市多为山东省的三线城市，日照、德州跌幅超过3%，菏泽跌幅甚至超过7%，河北省7个城市的房价平均增速为2.9%，而山东省11个城市的房价平均增速为-1.3%；珠三角区域的15个城市中，有8个城市环比下跌，
十大城市：5月价格由涨转跌，北京、上海累计涨幅较大，杭州、成都等4个二
线城市出现负增长
图：十大城市住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.wendangku.net/doc/0515856118.html,
市场进入调整期，2014年上半年十大城市住宅均价由涨转跌。十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致，2014年上半年十大城市住宅均价由涨转跌，同比涨幅持续收窄。5月是价格变化的“拐点”，价格环比涨幅由正转负，6月十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比跌幅扩大为0.45%。同比涨幅也从年初的17.11%逐渐收窄至12.32%。
上半年十大城市住宅均价累计涨幅为2.75%，是百城平均水平的3倍多。十大城市住宅均价累计涨幅为2.75%，明显高于百城平均涨幅，但远低于2013年上半年的7.54%和下半年的9.31%。
十大城市分化明显：北京、上海累计涨幅较大，杭州、成都等四个二线城市出现负增长。2014年上半年，北京涨幅居十大城市首位，超过5%；上海、天津、广州紧随其后，分别为3.87%、1.50%和1.09%；南京、重庆（主城区）涨幅在1%以内；武汉、深圳、成都、杭州出现负增长，杭州累计跌幅超过2%。
元/平方米
2014年上半年中国房地产市场研究报告 不同城市：房价整体下行，一线城市累计涨幅收窄，二三线城市由涨转跌今年5月以来，一二三线城市住宅价格均出现下降。2014年以来，房价下行压力骤增：2月，三线城市住宅价格环比出现负增长；4月，二线城市住宅价格由涨转跌；5月，一线城市住宅价格出现负增长；6月，三类城市环比跌幅扩大，100个城市中71个城市住宅价格下降。就5-6月来看，房价整体下行，二线城市累计跌幅最大，为1.40%，三线城市跌幅接近1%，一线城市跌幅为0.76%。
图：2010年6月至今各类城市环比变化
3.0%
一线城市二线城市三线城市
1.5%
0.0%
-1.5%
数据来源：CREIS中指数据，https://www.wendangku.net/doc/0515856118.html,
城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市由涨转跌。2014年1-6月，百城住宅均价累计上涨0.83%，其中5-6月累计下跌0.82%；2013年1-6月累计上涨5.59%，5-6月累计上涨1.58%。具体来看，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%；二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%，而去年同期分别累计上涨2.75%、3.90%。一线城市累计涨幅收窄，二三线城市由涨转跌。
新开盘：开盘价格涨幅持续收窄，6月出现下跌
2014年1-5月，新开盘项目价格仍保持上涨态势，但春节后涨幅持续收窄，5月涨幅仅为0.55%，6月开盘价格开始下跌，跌幅为0.37%。