商业中心策划与设计

社区商业中心策划与设计

中森设计（原中国建筑设计研究院上海分院）总建筑师汪清

wq@https://www.wendangku.net/doc/0016305564.html,

〈作者简介〉2002年起涉猎现代商业建筑设计，在上海的房产与设计公司从事商业地产开发与设计的策略性研究。作者是美国购物中心协会成员，中国一级注册建筑师。

〈正文〉在我国商业地产领域，无论是开发商、业主还是经营者，总有人把商业建筑设计多少看成是一堆时尚色调材料的组合，而建筑在商业上的成功似乎总是让人捉摸不定。同一商业地产的策划在甲地成功，在乙地可能惨败。这是最难原样拷贝的建筑类型之一。其实，如果商业地产的策划与设计建立在一系列科学严谨的统计和分析上，其成功是完全可以把握的。

美国著名的研究消费者行为的教授Roger D.Blackwell的调查表明，消费者决定去何地购物有以下十种决定因素，按优先顺序排列，依次是：①易达性；②商品的深度和广度；③价格；

④广告与促销；⑤营业员态度；⑥提供的服务；⑦商店外表；⑧商店的其他顾客；⑨环境气氛；⑩售后服务及满意度。其中易达性在所有因素中占绝对优先。超过90%的消费者只选择在5公里内或半小时交通车程之内进行购物。所以，开发商业地产首先要分析的是5公里半径内或半小时交通车程内的消费人口分布情况（Demographics）。其次是市场现状分析，这两部分是先期必备的市场调查步骤，为以后的所有计算与分析提供原始数据。

消费人口分布情况的调查通常可以从政府的人口普查数据中截获。常用的方法还有问卷调查等。了解地区内人口数量后，从以下公式可以计算出基本的市场需求：

人口数量×人均消费金额（元）/ 平均单方营业额（元）＝总营业面积需求（㎡）

各种业态的平均单方营业额差距甚大。在上海，服饰类可达50-100元／㎡／天，超市类20-30元／㎡／天，家具类2元／㎡／天，餐饮类10-100元／㎡／天。

计算出基本的市场需求之后，要进行市场现状分析，调查地区内现有商业情况，探求已存在的同类业态营业面积是否超过或不足计算出的需求数量，在地区内的发展趋势是上升还是下降，等等。用以下公式算出真正的市场需求：

（需求总营业面积－现有营业面积）×发展指数＝实际需求（㎡）

如果在开发地块５公里范围内计算出的实际需求大于3000平米的成为通常意义上的商业中心。无论怎样定义，商铺的生存有些充分必要条件，以下是各类商铺所需条件的统计：

上海成功的商业中心平均每天每平方米营业面积的营业额可达600~1000元，租金1~10美元／㎡／天不等。按人均消费30~60元计算，每开发一平方米的商业面积需要至少吸引1~2人/天。如果是5000平方米的商业中心需要每天5千至1万消费人群。

综上所述，前期市调需要达到两个基本成果：A.实际市场需求——营业面积㎡和B.消费人群数量人/天。在国内常见的问题是对实际市场需求计算偏差较大，个别开发商出于商业目的片面夸大需求，以增加开发总量。政府部门没有在掌握及时准确的人口情况资料（Demographics）的前提下核准新增商业项目的规模给下一步具体设计和运营带来盲目性。其实，商业地产比任何其他形式的地产都更具联动性。开发商、政府、商家业主、建筑师和其它多方关联的部门都应在第一时间就坐在一起调查、讨论、计算、再计算、讨论……多次反复才能汇总出准确地数字，为下一步成功发展奠定坚实的基础。越是大型的商业地产项目，越需要开发商、商家、政府与建筑师的联合协作，这种联盟在讨论建筑师具象的建筑方案时更具价值。

专业设计商业地产的建筑师会首先考虑如何拉动人流，以使每个店铺门口都达到预期的数值。典型的美国式购物中心以主力店来拉动人流。所谓主力店是有一定规模和品牌能独立吸引人流的大商家，如上海的新世界百货，家乐福超市等。其基本做法是在两个主力店的主要入口之间联线，开辟一条主要通道，两侧的小店自然得到预期的人流。美国至今已有六千多家购物中心如法炮制，屡试不爽，并推广至全世界。附图是美国最大购物中心“Mall of America”和英

国“Blue Water”的功能结构图。

( Mall of America )

( Blue Water )

亚洲有人出来反对. 因为,在很多亚洲城市里的商业中心或商业街没有主力店也照样得以生存，如日本东京的Lalaport，横滨市的地下商业街，上海的伊美、新天地、港汇等。以笔者的体会，表象的差异其实在底层有共同的规律，那就是人流。在郊区建购物中心，只有配主力店

以拉动人流，在城市里，有各种各样的“主力店”时刻吞吐人流。在这些“主力店”之间联线，给人方便的同时必能立即创造商机。以下例举城市中的几类广义的“主力店”：1．地铁出入口，6000~20万人/天；

2．公交车站，终点站3000~6000人/天；

3．公共停车场，每位8~10人/天；

4．办公大楼，每平方米6~8人/天；

5．展览中心，高峰人次1万人/天；

6．居住区主入口，3000~10000人/天；

7．主力店、大卖场、百货店等，3000~10000人/天；

8．食街，就餐固定人流。

人类天生有寻找捷径的本能。在人群每天固定的出行路线中寻找捷径并开辟的，马上会创造人流。如横滨地下步行街，将数十个地铁站联成了一张网，任何人换乘都很方便；又如汉城的COEX MALL将一个展览中心、一个百货店和一个地铁出口联在了一起。在上海，有地铁站的地方商铺往往很抢手，也是这个道理。

在上海郊区的商业中心，主力店大都各自为阵，围绕其主入口的街边小店生意兴隆，但政府和开发商越来越意识到沿街商铺一旦出售将会给物业管理和市容整治带来的困难。在上海浦东的联洋社区作了很好的尝试，将居住区沿街商业和一个家乐福全部集中到大拇指广场，占了一个街区。其它街区则干干净净，居住区处处是通透的围墙与绿化，给人耳目一新之感。“好像到了国外”朋友如是说。但是这样的“国外做法”对开车的朋友是方便的，对其它人则不一定了。返回本文开首的消费者为分析，首要因素是“易达性”。美国专业的商业建筑设计师会在设计停车场时，先以100米左右的半径以各主力店的主入口为圆心划园，看是否使人在停车后100米之内到达主力店。在上海，居民出行60%乘坐地铁或公交车，30%骑自行车，10%开车或乘出租车，在考虑商业建筑的易达性时，须首先考虑他们如何到达。地铁站和公交站的设置变得越来越重要，以致上海市政府出台了开发交通枢纽商业的政策。

专业设计师在设计商业中心时，不仅要考虑如何安放各类主力店位置（这最好是和开发商、主力店在前期就开始协商），消费者合理的步行距离，还要注意店铺单元的大小和划分。通常上海的商铺10~60㎡最多，进深不超过10米。美国的100~200㎡左右的最多，进深通常为14~20米。上海的开发商找外国建筑师做设计，有时会拿来大进深、大单元的店铺划分方案，不知就里的开发商在后期招商时就遇到困难。

选址和规划有三个主要因素是关键的：主出入口的易达性、建筑能见性和基地大小。基地

如果太小，即使容积率较高也很难有成功的商业房产出租。除非餐饮娱乐和市中心知名品牌的大百货店可以达到六、七层（他们的生存也正受到威胁），其他业态的店铺鲜有能突破地面层的。餐饮、娱乐这类可达二、三层，也需要地面的直接入口。地面也往往是停车和促销活动的最佳场地。所以作为商业街不可片面追求规模，倒是要在细算市场需求的前提下努力争取基地面积，使消费者出入自由、宽松又便捷。地面层以上的商业步行街是很不容易存活的，除非在二层也有主力店出入口或广义上“主力店”，如地铁口、办公大楼出入口。在美国，地面层以上的商业街屡试屡败，后被补习学校、对外办公机构等目标消费场所代替。据纽约对此类商业街的分析，成功的多层购物街（又称Vertical Mall）必备两个条件：位置在传统购物街上，或高层楼面上有大型主力店盘踞。

看上海的情况，郊区的多层室内购物街，或称为购物中心的尚无成功先例，甚至许多地面上的商业内街也无法存活。没有拉动人流能力的小店要放在消费人流必经之路上，并且入口清晰可见。这条原则也是硬道理，许多出售的小商铺落入陷阱就缘于此。在市区，港汇在地下有两条地铁线（将来是三条）供应人流，但起初上层的商铺经营情况很不理想.经过几年的品牌调整，内部集中了越来越多的小主力店（专门店），合力拉动人流，才开始走向成功，这也是三年以后了。市中心靠小专卖店合力吸引人群的还有恒隆、中信泰富等。但这些专卖店吸引的高端消费者生活区域仅限市中心范围，郊区尚未出现大片富人区的情况下切不可盲目效仿。

建筑师在总体方案被多方讨论肯定之后，才开始真正为建筑披上彩衣。这里又涉及到店招与广告牌的设计与管理、商铺混合技巧、色彩与照明设计、导引与服务系统设计等等。下篇再予深述。

－本文完－

商业街商业策划书三篇

商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操

商业综合体策划方案

商业综合体策划方案 【篇一：商业综合体策划全案】 目录 第一章项目定位分析 (4) 第一节、项目地块属性分析 (4) 1、项目地理位置 (5) 2、项目地质、水文、气候情况 (5) 3、项目地形、地貌 (5) 4、项目的市政配套情况 (5) 5、项目周边城市配套情况 (5) 第二节、项目地块swot分析 (6) 1、优势 (6) 2、劣势 (6) 3、机会 (6) 4、威胁 (6) 第三节、项目定位 (7) 1、总体定位 (7) 2、项目的形象定位 (8) 3、产品定位 (8) 4、建筑风格定位 (9) 5、目标客户定位 (10) 6、物业管理定位 (11) 第二章项目规划设计 (11) 第一节、项目规划设计条件 (11) 第二节、项目技术指标 (12) 第三节、项目规划设计 (13) 1、规划设计理念 (13) 2、规划设计指导思想 (13) 3、总平规划设计布局要点 (14) 4、建筑风格设计 (14) 5、竖向空间设计 (14) 6、户型设计 (14) 7、景观设计 (15) 8、总平交通设计 (15)

9、供电设计 (15) 10、消防设计 (16) 11、防排烟 (16) 12、结构设计 (16) 13、给排水设计 (17) 14、通风设计 (17) 15、报警与联动 (18) 16、煤气设计 (18) 17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 (18) 18、项目配套设施 (18) 第三章项目价格分析 (19) 第一节、住宅市场定价分析 (19) 1、可类比住宅项目及参数确定 (19) 2、本地块比较价格计算值 (20) 第二节、商业市场定价分析 (20) 第四章项目投资估算与资金筹措 (21) 1、建设成本估算 (21) 2、静态总投资 (23) 3、动态总投资 (23) 4、资本金 (24) 5、资金筹借 (24) 第五章项目销售利润分析 (25) 1、初步产值利润分析 (25) 2、盈亏平衡分析 (25) 3、敏感分析 (26) 4、项目开发现金流量表 (27) 5、财务评价结论 (28) 第六章项目开发思路 (29) 商业建筑的开发思路 (29) 第一节、项目策划 (29) 1、市场调查 (29) 2、项目定位策划 (29) 第三节、项目设计 (30) 第四节、项目建设 (30)

商业综合体策划案

商 业 综 合 体 策 划 书 指导老师：崔凯、张海英 班级：建筑1102班 姓名：务超前 学号：2011001649

目录 第一章：项目地块现状研究 (2) 第一节：项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 2、交通格局 3、区域环境 4、商业层次 第二节：项目地块现状调研分析 1、建筑调研 2、商业调研 第二章：项目商业定位概念 第一节：项目开发的基本经济数据指标 第二节：项目商业整体定位 第三节：项目商业的功能定位 第四节：项目的形象定位 第五节：项目商业开发建议 第六节：项目地块SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 第三章：项目建筑设计概念 第一节：项目地块规划设计理念 第二节：项目地块建筑设计概念 结论：

第一章：项目地块现状研究 第一节、项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。 2、交通格局 项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。 3、区域环境 项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。 4、商业层次 项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。 第二节、项目地块现状调研分析 1、建筑调研 因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。 2、商业调研 现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。 第二章：项目商业定位概念 第一节、项目开发的基本经济技术指标 建筑高度：不超过80米 停车场：停车数量不超过60量

商业街商业策划书

商业街商业策划书 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。’1、2期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为1体的综合商业街区。’目前，期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。’据调查，1期商街的65家店铺中，目前出租率仅为％，有近1半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。’这种状况，不仅对1期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对2期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。’因此，我们必须采取有效手段，炒热××1期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××2期的店铺出售。’鉴于营造1期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××1期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。’ 1、背景分析

××1期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅1步之遥。’这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何1时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。’据考察和分析，××1期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。’ (1)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。’步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻5星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。’由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。’广场热不起来，商街自然冷落。’ 2、“假山”成了“绊脚石”。’步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。’此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。’

东营河口区城市中心商业区策划方案

东营河口区城市中心商业区策划方案 一、市场分析 东营是山东省省辖地级市，位于山东省东北部，是黄河三角洲的中心城市。辖东营、河口两区和广饶、利津、垦利三县，总面积8,053 平方公里，总人口165 万。东营市属北温带半湿润大陆性气候，四季分明，气温适中。年平均降雨量533毫米，年平均气温12.2 度，无霜期211 天。东营市具有丰富的油气、土地资源。人均土地7.8 亩，黄河每年还填海造陆3 万多亩，是中国东部沿海土地资源最丰富的地区。有储量6,000 亿吨的特大固体盐矿，矿床上部为高浓度卤水，储量达74 亿立方米，具有形成年产600万吨原盐的资源条件。东营市东北两面环海，海岸线350公里，负10米等深线内海面积4,800 万亩，水产资源丰富，素称"百鱼之乡"和"东方对虾的故乡"。东营市风光奇秀，具有独特的旅游资源。南有孙武园，南宋大殿，柏寝台，傅家遗址等名胜古迹，北有"黄龙入海"，槐林公园，围海长堤等。东营市国家级自然保护区是地球暖温带地区最完整，最广阔，最年轻的湿地生态系统，是黄河三角洲上最有价值和物色的旅游景观之一。 东营市是一个古老而又年轻的城市。考古发现，广饶、利津两县5700年前就有人类繁衍生息。举世闻名的"兵圣"孙武，就出生在这片土地了。明清时期，利津县的铁门关曾是闻名遐迩的商业海关码头，国内外商船云集，转口贸易十分兴隆，有"日进斗金"之说。 60年代初期，胜利油田开始在当地勘探开发。经过30 多年开发建设，已成为中国第二大石油工业基地。1983年10 月，为适应胜利油田生产建设和黄河三角洲

全面开发的需要，正式建立东营市。建市十多年来，东营市的水、电、路、通讯等基础设施建设超前发展。农业开发成果丰硕，已建成全国八大农业开发区之一，全市现有耕地1260 亩，尚有600 万亩荒地等待开发。1996 年家业总产值达55.92 亿元，粮食总产量93.93 万吨，棉花总产量2.01 万吨，油料总产量0.88 万吨，果品总产量4.0 万吨，肉类总产量11.45 万吨，水产品总产量9.88 万吨。目前，国家和山东省正把黄河三角洲作为全国"五大粮仓"之首和重要的农牧渔业基地，已形成年产3000 多万吨原料的规模。以石油工业为主导，形成了石油化工、盐业和盐化工、机械制造、造纸| 、纺织、建材、食品等多元化工业体系，共有50 大类2000 多个工业品。商业、金融等事业也有了长足的发展。 近年来，东营市的科技、教育、文化等社会事业发展较快。目前, 全市共有科研机构87 个，主专业技术人员39316名, 科技进步对经济增长的贡献率达45%，全市现有高等院7 所，各类在校学生30.65 万名。 东营市丰富的自然资源和良好的投资环境，吸引着众多的国内外投资者，东营市人民竭诚欢迎世界各国和地区的朋友前来旅游观光、洽谈贸易、投资办企业，进行经济合作与交流，促进双方共同的繁荣和发展。 河口区临河濒海，三面环水，东、北两面为大海环绕，南临黄河。具有宛延绵长的黄金海岸线，属我省拥有海岸线最长的县区之一，人均占有 海岸线居全省之首。黄河冲积使这里拥有广阔的滩涂面积和浅海海域，鱼、虾、蟹、贝类资源丰富，素有“百鱼之乡”和“东方对虾故乡”的美称。作为我国实施可持续发展的典型地区，这里已引起国内外的广泛关注。江泽民总书记视察黄河三角洲时，一再叮嘱要把这里建成可持续发展、环境优美、经济繁荣的新经济区，为河口大地的未来发展指明了前进方向。为开发建设这方天造地设的风水宝地，河口建区15 年来，历届区委、区政府带领全区人民与域内的胜利石油大军和济军生产

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念

策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

商业项目策划商业定位报告

目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)

一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)

第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）

（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。

商业街策划方案(新)

中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街

主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。

4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。

商业综合体策划全案

商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建

筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

商业项目策划方案

商业项目策划方案 篇一:商业项目策划方案 一、网站商业运作利益点分析创意空间 本项目策划是围绕网站的关联方利益点而出发的,而这将是网站定位、网站内容设计、网站推广和网站业务收入设计等的知道原则,具体见下表: 序号 关联方 利益点 网站运营方创意空间 1、网络广告收入 2、会员服务收费(包括短信平台运营收入) 3、商家合作销售提成 4、活动策划组织收入创意空间 5、网站品牌效应创意空间 6、新的合作机会产生创意空间 7、网站实业的延伸创意空间 8、营造自我宣传平台 6两点就是以网站作为对外投资享受收益,包括其上市融资机会)创意空间 消费者(网民)创意空间 1、资讯收集 2、知识学习 3、比较机会实现创意空间 4、寻求实惠 5、自我价值展示机会发挥创意空间

6、信息发布创意空间 7、投资机会 8、人脉机会创意空间 9、享受潮流创意空间 10、解决疑惑 11、现时物品的适时适值处理创意空间 商家 1、产品服务销售收入 2、建立客户数据库创意空间 3、新机会物色 4、借鉴提高自我 5、销售网络构建创意空间 6、降低运营成本创意空间 7、竞争情报收集创意空间 8、品牌宣传平台创意空间 9、获得反馈意见 10、寻找任务外力支持 二、网站运营思路创意空间 1、通过网站主题来吸引网民(潜在消费者)的浏览,建立稳定持续增长的浏览量,且掌握建立相应的浏览者(网民)数据库,借以相关活动安排来建立网站的会员制以确保网站定期忠实的网民,并对网民情况进行分析处理,借所掌握的网民情况来向我们的目标商家展示网站价值,从而来吸引商家与我们网站的合作,从而利于各项商业活动的规划和实施创意空间 2、先期通过为商家提供免费的宣传平台,借以营造网站的商业用途,也就是能为网民提供了潜在价值的利用,逐步确立网民对我们网站的认同度和浏览习惯;利用网民对我们网站信息的

商业广场整合策划方案

江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案 《XX商业广场》整合策划方案目录 一、江苏XX房地产市场发展概述 ◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。 ◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。 ◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。 ◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。 分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：

1.XX人均可支配收入增长缓慢； 2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾； 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这主要及与以下理由： 1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结， 其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在； 2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX肯定得到惠顾；XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础； 3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹； 4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因； 5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。 昆山市商业概况：

城市商业综合体策划书

城市综合体设计策划书

姓名：班级：学号：日期：

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪

漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，

某商业广场定位策略

某商业广场定位策略 第一节定位要素分析 1、区位利好因素分析 本项目顺应XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商业旗舰的城市经营理念，在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的XXX，打出"锻造XXX西部商业旗舰"的招牌，来填补XXX商业房地产市场的空白，以"XXXXXX商业广场"与"XXXXX商业购物中心"连动运作为强势卖点，并以具有"新商务＋新环境"的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的"功能价格比"，这样也符合经济学的需求----供给理论。 第二节项目定位 一、定位原则：适应市场、创造差异性。 定位：中心商业区---- "绿色商业中心" 商业与环境的对话 主题绿化广场＋XXX西部标志性物业＋XXXX商业区 二、产品定位 定位原则：突出个性、创造差异性 定位：XXX西部商业旗舰 特点：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化，使"XXXXXX商业广场"朝着生态化、娱乐个性化等方向发展，成为一个生态型商业中心。

第三节产品文化定位 定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。 定位：商业、环境、文化相融合 城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。 传统与现代相融合。 第四节产品形象定位 定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。 定位：现代都市人购物休闲的理想场所 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者"心里"的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求。 第五节目标客户定位 定位原则：选准目标，稳准出击 定位：已完成原始积累具有一定经营规模的商家 一、产品--目标客户 造什么产品？卖给谁？ 根据调查结果分析，从目前XXX市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于XXX市消化是比较困难的。

商业综合体计划书

海宁长安新天地 项 目 计 划 书 策划人：钮伟文 日期：2017年11月14日

一、公司基本情况钮伟文写

二、项目情况分析 1、项目概况 海宁处于长三角地区的核心位置，处于上海、杭州、苏州、宁波等都在一小时交通经济圈内。（海宁市隶属于浙江省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。） 海宁新天地项目地处嘉兴海宁市，位于仰山路与S101高速交叉口。本项目共有4层，一层面积9000方，二层面积9000方，三层面积9000方，四层面积3000方，共计30000方。

2、项目前景 ①、位置优势 从图中可以看出，该项目位于海宁市主干道—仰山路与连接杭州市与海宁市重要枢纽—S101高速路。 ②、消费优势 项目北面—长安虹桥花园项目南面—海宁市农

民房 汽车城—浙江长三角汽车城物流集装箱中转基地 浙江财经大学东方学院 从图中可以看出，该项目所处周边均有产业园、大学城、居民住宅区、工业园区。根据我公司市场调研及现场踏勘，上图所标注的地区均为海宁市代表性区域，人口规模大且流动性大，大部分以外来务工年轻人员和大学生为主，消费群体以及消费力量大且统一消费都集中在餐饮及娱乐方向。从

下图可以看出该项目与上述海宁市代表性区域位置距离较近，交通十分便利。 ③、政策优势 1）高端社区汇聚，消费基础稳固 在置业选择的时候，买房者往往都会把交通作为重要的考量因素，如今海宁市出让的土地很多都在城西板块，想必项目周边将有众多高端社区，辐射近10万稳定居住人口，为商铺保障了消费力基础。 2）坐享庞大客流，聚揽人气狂潮 作为城市最高效的交通工具，城铁无疑是最聚集人气的

商业广场营运方案

金世界商场营运方案 根据金世界广场的工程进度，9月将全线竣工、交付使用。商场竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和 整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作 业展开策划，并提出本策划方案以供参考 一、市场分析 1.1商业概况 1、商圈构成 运城市商业主要集中于以南风广场为中心的商业区和以禹都市场为中心的禹都商业区。 在商业形态方面，以南风广场为中心形成了以天泰商城，凯越商城及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是运城市最 繁华的商业区。 在南风广场周边，还形成了以水晶服饰、水晶故事，温州小商品批发城三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸 引着不同的客户群。 以禹都市场为中心的禹都商圈，1由禹都市场13个区构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建 材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述运城市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。 但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。 1．2、市场消费状况 1、消费水平 运城市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为运城市商业发展的瓶颈。 2、经济水平 运城市及周边县乡仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于煤、石油、行政事业单位及外来高收入人群。 3、城市经济结构 运城市产业主要依赖农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。

商业项目定位方案框架

XXX商业项目定位方案框架 一、前言 二、本地条件分析 （一）土地属性分析 1、区位分析（地块在XXX所处的区域、承担的功能） 2、地块四至分析（宏观四至和微观四至，分析地块的属性特征） 3、地块配套分析（分析城市配套对地块发展的支撑性） 4、地块周边环境分析（XX市场、XX商品街、XX商业街，三大市场<农贸市场>环绕对本项目定位的有利及不利影响） 5、交通分析（分析地块的大路网和微路网结构对地块发展的有利性） 6、小结（总结说明地块现状属性对发展的作用和意义） （二）土地条件分析 1、地块长宽、有无拆迁，有无影响开发的因素。 2、分析地块的规划指标，可充分利用和合理利用的关键指标（规划限制条件） 3、小结（分析地块的基础条件对开发的影响和支持） （三）项目重点及难点 重点：如何定位，使本项目快速进入市场并得到市场的认可，稳妥、快速的变现？难点：体量——、区位——、人口支撑——、民族——、周边商业经营状况—三、市场环境分析 （一）宏观环境分析 1、近期楼市政策、商业政策导向（对地块定位的启示） 2、城市解读（城市定位、产业协同）

（二）微观环境分析 (1)XXX近5年的经济发展情况，三产比重变化、人均可支配收入和消费能力 （GDP、人居GDP、CPI等）推导出→XXX整体的经济发展水平，在X市八县一市的经济占位。 (2)XXX与X市其他县市之间及团场、乡镇之间的人口往来特征和内在联系。X 市乃至全疆到XXX的距离、常规的交通工具及停留时间，流动目的等(3)XXX商业市场发展历程，市场现状，市场特征，消费结构，价格水平等。从 市场宏观、微观层面印证XXX的发展机遇和潜力 (4)集中商业、专业市场、社区商业的租金、售价、日营业额、投资回报周期， 商业体量&县域人口做对比，得出结论，用数据证明商业是否饱和，如果县域经济饱和、同质化严重，思考本项目如何突出重围？？ (5)住宅的价格、租金、库存、去化周期，从住宅的角度分析XXX商业的投资 回报周期和合理的租金、售价区间 (6)XXX近5年人口变化趋势、人口流入/流出的特征 (7)县域经济消费特征，XXX符合几大特征，流动人口少、人口相对稳定→重复 性消费 (8)重复性消费面临的问题，是否能支撑起项目良好的招商和运营（1、2、3……） (9)怎样解决重复性消费的问题→寻求补充方向 (10)X市、XXX近5年的旅游总收入、人均收入（XXX旅游业的发展现状， 本项目走旅游特色商业是否可行） (11)春节、清明、五一、端午、十一、周末各接待游客量、客单价（引导到 本项目的可能性）

商业策划合作方案

合浦隆鑫商业广场策划合作方案计划书 （洽谈预案） 2013年1月18日

一、双方合作基本条件 二、合作模式及总体论述 三、合作模式的报价 四、合作方服务内容 1.前期市场调研、项目规划策划顾问及商业定位建议 A、《隆鑫商业广场规划设计》 B、《隆鑫商业广场商品结构及定位规划设计》 B、《隆鑫商业广场租、售利润分析策划报告》 2.项目策划工作及宣传推广服务 A、根据工程进度商定招商、场地交付、装修、验收、开业的整体时间 B、双方确定隆鑫商业广场租售方向、落实收入收益条件方案 C、《阶段性项目策划方案、市场推广执行工作》的制定 3.招商、招租工作实施及各阶段工作 A、《隆鑫商业广场招商方案》的落实 B、《隆鑫商业广场招商工作实施细则》 C、《隆鑫商业广场招商构架》 D、商场商铺招商、合同签订、保证金的收取工作等 E、招商广告等宣传推广媒体的跟进、方案的推广 4.建立商场营运管理体系 A、建立商场组织架构及管理机构，落实管理公司的形式 B、制订各类商场管理体系规范和流程 C、企业文化建立、建设和启动 D、各类员工及商户的系统培训工作 5.商场开业（市场培育） A、开业引导性宣传策划方案、商业氛围的建立 B、后续招商、商户的资源更替工作 C、各类租金、收益金、管理费、水电费等核计培训及完善

A.商场项目属于产权式（或正规租赁）项目，具有合法齐备手续。 B.商场建设工程进度必须达到招商开业工作要求、严格按照招商工作进度进行及开展工作，明确制定项目作为商场的可持续发展目标及方向； C.隆鑫公司对隆鑫商业广场具备资金、人才、开发实力，决心走商业品牌精品持续化发展之路； D、项目的设备设施配置符合商场常态化运营及发展的要求，并持续完善和提升商场专业化设施的投入及运作； E.接受管理咨询团队在商业运营整合领域的专业经验、专业理念以及双方认可的操作运营形式； F.愿意聘请我团队作为商场策划管理操作的合作方； G.接受贵司与我管理团队通过优势互补、强强联合的形式组建联合项目小组；开发商委派专人作为小组的贵司的代表，全程全权监督及落实协调各项工作任务； H、双方本着信任互惠的原则和前提，在双方未确定合作或由于客观原因未解除合作程序的前提下，双方格守有关商业保密协定，不能向第三方泄露双方合作信息或双方洽谈的有关文字图纸资料； I、运营管理机构根据项目的计划，须定期以文字或数据形式汇总有关资料上报至开发商处决策及监督；同时，亦根据工程进度及市场变化，双方可商谈调整工作效力及目标预期。 根据隆鑫房地产开房公司及隆鑫商业广场建设及经营定位等的实际情况，我咨询管理团队拟定二个合作方案: 1.方案一：聘任商场项目经理模式：（派驻单项专业人员进驻指导方式） A.根据隆鑫公司所需要的人才及人员配置而定，由我管理团队给商场持续输送商场开发过程所需的有关部门总监，如：商场全程策划总监、商场招商总监、商场培训总监、商场营运总监等，隆鑫公司可根据实际情况与我司签订聘请合同，

2021年商业街商业策划书

2021年商业街商业策划书 2021年商业街商业策划书 顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。2021年商业街商业策划书，我们来看看下文。 2021年商业街商业策划书一 _____广场“步行街”商业策划书 前言 _____ _____广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 因此，我们必须采取有效手段，炒热 _____ _____一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动 _____ _____二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对 _____ _____一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 _____ _____一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分

析， _____ _____一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼 _____ _____街、_____ _____路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。 _____ _____街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，_____ _____一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有