住宅和写字楼“偷面积新招全有了!!

住宅和写字楼“偷面积新招"全有了！！

建筑 | 设计 | 旅行 | 创意 | 生活 | 图书

来源：明源地产研究院

新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。

高层

?设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积）

普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。

举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。

?设计可局部拆卸内凸窗（不算面积）

在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）；

业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。

?利用设备平台（不算面积）

在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可

以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。

举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。

设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房

间（如下图）。

?设计隐蔽式储藏空间（不算面积）

可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，

净高小于2.2米可不计入建筑面积。

?利用夹层实现套内实用面积的增加。（只算1/2面积）

在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。但新规

出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于 2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。

但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，虽没了免费午餐，但还是可以减少一半面积。

对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用（如下图）。

?赠送露台（计算一半的面积）

非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。

别墅

?超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间。（不算面积）

在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用；

同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。在装修期间，可将二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。

举例：以上海河谷3号的户型为例，可将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。

?以花架形式作为架构，隔出一间功能房。（算1/2面积）

在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。根据建筑新规，这类型空中花园需要计算1/2的面积，但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。

?室内局部挑空，隔成一间卧室。（只算一层的面积）

这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。

举例：以上海橡树湾为例。

?向地下室要空间（计算一半的面积）

在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。但新规实施后，地下室不能再免费送。但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。

也有业内人士支招：可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积。

商务公寓

商务公寓常见的赠送方法包括凸窗；阳台、露台；透空；夹层。其实与住宅有些类似，但由于规范不一样，操作手法也有所不同。这里重点分享阳台、露台以及透空、夹层的赠送方法。

?阳台、露台

规范中明确，商务公寓有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到戒超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；

同时，商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置凸阳台（含通高两层的阳台），临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上丌设置阳台，商务公寓需要设置室外空调机的，应统一好遮蔽设施。

1.将阳台改造在户型内部

因此，可将之前位于重要地段的阳台（含双层高阳台）改造在户型内部，对城市外立面丝毫不影响。

2.将凹阳台改作房间使用。

3.对于露台的利用——用作公共空中花园（因产权问题，一般不赠送不单户）

例：公园道大厦

?透空

规范规定，透空比率，不得超过总建筑面积的15%，即透空部分/总建筑面积＜15。超出部分按自然层数计算建筑面积。

1.透空部分搭建改房，例珑瑜

2.透空部分结合入户花园搭建改房

?夹层

商务公寓不属于住宅类型，不得按照住宅套型平面设计，不得设置为复式，建筑层高宜控制3.3米以下，最高不得超过3.6米。

1.3.6m层高，局部隔成两层

举例：新加坡The Tennery，在厨房或活动空间上方增设夹层，作为休息空间。

商业

商业常见以下赠送方法夹层、偷车库、露台、骑楼。

?夹层赠送

商业建筑首层层高一般为4.5米，最大不超过6米，其他楼层层高一般为4.2米，最大不超过5.1米；特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。主要可通过局部隔成两层的方式赠送面积。

?偷车库赠送

很多项目大多采用台地设计的手法， 一层为商业+车库，抬高一层作为车库，即能满足车位需求，又能降低成本，还能实现阳光车库的设计，还可考虑设计下沉式园林，增加园林情趣；商业位于一层，在商业上设计架空层，可增加园林的整体通透性，同时园林空间最大化。

住宅和写字楼“偷面积新招全有了!!

住宅和写字楼“偷面积新招"全有了！！ 建筑 | 设计 | 旅行 | 创意 | 生活 | 图书 来源：明源地产研究院 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。 高层 ?设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积） 普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。

?设计可局部拆卸内凸窗（不算面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）； 业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 ?利用设备平台（不算面积）

在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可 以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。 设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房 间（如下图）。 ?设计隐蔽式储藏空间（不算面积） 可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间， 净高小于2.2米可不计入建筑面积。

中小户型“偷面积”专题研究 龙湖 成本控制

中小户型偷面积专题小研龙湖PMO研究 黄星富

近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计，作为产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成一门显学。对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。 而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也需要有一个系统的总结性梳理。 考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展开。

中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述 市场结论

所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。 中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有可能达到90平米左右。另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。 相对性 区域性

中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。 由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。 由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。 功能全 地段好 总价低 特 点

房地产开发商与小偷谈住宅偷面积怪象

房地产开发商与小偷谈住宅偷面积怪象 在一般意义上很难把房地产开发商与小偷混为一谈。但是现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。那开发商偷的到底是什么呢？先抛开“税”不说，答案是“面积”。 对于“偷面积”这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生。那么这个“偷面积”到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作“1㎡用地项目”。这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡。很明显开发商“偷”了1㎡的建筑面积。开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案。 下面我大概的阐述一下开发商“偷面积”的一般手法。各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行“偷面积”的。例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一方法可以偷了20㎡；利用“室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，这样就能得到一个正常使用的空间了，通过这一招，可以轻松偷到几十上百甚至更多的面积；利用落地凸窗和普通凸窗偷面积这一招用的最通常了，也不必多说，只不过现在有些地方限制了凸窗的高度，偷出来的面积净高一般只有2M，已经不太好用了。以上偷面积的方法中利用凸窗和单层阳台以及层高＜2.2M的建筑空间这3种方式去偷的算是比较含蓄的偷法，因为不需要做太多的改动；利用双层高阳台和室内双层高空间去偷的次之，毕竟需要增加一层楼板，而且双层高阳台封闭还会对外立面有很大的影响；现在还有利用天井来偷面积的方法（把以后要改成房间或厅的空间先留成一个凹槽状的天井，竣工后再每层加建楼板）更是彪悍。这些偷面积的方法宅在住宅套内还可以多种方法多个地方同时使用，这样，60㎡1房1厅的住宅可以偷成90㎡3房2厅，80㎡2房2厅的可以偷成120㎡4房2厅等等，更有甚者，每套住宅偷得的面积能占该套住宅建筑面积的100%。 那到底开发商为什么要“偷面积”呢？是为了给购房者更多的实惠吗？表面上看好像是，其实不然。其

广州七种常见偷面积被停止

广州七种常见“偷”面积户型出局 入户花园、“N+1”房、小复式，这些时下流行的“偷面积”、“送面积”设计，深受市民欢迎，也成为不少开发商卖楼的制胜法宝。广州市规划局相关人士透露，新报建审批的楼盘已经基本按照《办法》执行，这意味着新建设的楼盘无法“偷”面积了。 阳台改成的房间

架空层变主人房 金域蓝湾花池可变房间

入户花园和L型阳台 N+1房 广州市规划局：建筑面积计算新规范已内部实施 新快报5月14日讯入户花园、“N+1”房、小复式，这些时下流行的“偷面积”、“送面积”设计，深受市民欢迎，也成为不少开发商卖楼的制胜法宝，不过以后的住宅面积将越来越难“偷”了。日前，广州市规划局公布《广州市规划局贯彻实施<建筑工程建筑面积计算规范>办法》征求意见稿（以下简称《办法》），根据该《办法》，广州目前盛行的七种“偷”面积户型将从此“出局”。 日前，市规划局相关人士透露，新报建审批的楼盘已经基本按照《办法》执行，这意味着新建设的楼盘无法“偷”面积了。该人士表示，规划局内部在审批新的楼盘报建规划时，已经基本按照上述规定来计算建筑面积。已经购买了“偷”面积房子的市民最关心《办法》会否追溯至尚未规划验收的房子的问题，该人士表示《办法》执行的界点是规划报建，而不是最后的规划验收，这表示已经买房的市民不需担心未来要多付新增建筑面积的房款，在售的房子也是安全的。记者获悉，花都某楼盘甚至向买家积极宣传《办法》，希望借此吸引买家购买最后一批“N+1”户型。 1.“L”形阳台

把“L”形大阳台一半面积变成房间是时下一种非常常见的户型设计。这一户型的出现是由于“70/90”政策，很多楼盘必须开发套型建筑面积90平方米以下的单位，如果想设计套型建筑面积90平方米（即建筑面积100平方米左右）的3房单位，必须通过“偷”面积来实现。 案例：荔湾区某楼盘，其大阳台设计成了“L”形，阳台的一部分是房间的面积，把门往外移，休息室可改成一个8平方米以上的房间，“L”形阳台只算一半面积。 《办法》明确，位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积。可间隔成房间的部分阳台是位于建筑结构内的，必须全算面积。 案例：金沙洲某楼盘设计的一款“L”形阳台，全部属于建筑结构以外，阳台的一半可以设计成一个房间，显然这个房间一半的面积都是“偷”回来的。 《办法》也明确，位于建筑结构外的半开敞空间，如果住宅位于建筑间距标准为1H（H为层高）及以上的区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高；位于其他区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高的0.7倍。符合该要求的半开敞空间按投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。住宅套内半开敞空间的投影面积不得超出套内建筑面积的15%。 一般楼层梁底净高在2.8-3.3米之间，“L”形阳台设计成房间的部分进深显然超过3.3米，超出部分将要全算面积。而套内半开敞空间的投影面积的占比限制也使开发商不能多设计外阳台来“偷”面积。 2.入户花园 广州目前在售的大部分楼盘都会设计入户花园，《办法》中的“位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积”规定，使肯定纳入建筑结构内的入户花园从原来的只算一半面积，变成全算面积。原来入户花园的设计是使室内多一点户外通风的空间，也有房屋屏风的作用，增加单元私密性。入户花园一旦全算面积，占总面积的比例增大，买家们可能会认为其不实用。 案例：还有一种室内花园的设计是可以变成房间的。如花都某楼盘的“N+1”户型，其中一个房间就是由室内花园改成的，该室内花园与一个房间没有太大区别，只是房间的窗户位置变成一个玻璃推拉门。这种情况下的室内花园以后都得全算面积。 3.平台花园 案例：广州不少楼盘都有楼下裙楼商业楼上住宅的设计，第一层住宅外往往有一个大平台，不少开发商都会把平台送给该层住户使用，有时候一套80平方米的单位，可以送出上百平方米的大平台，这种户型极受买家欢迎。

建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全汇总

建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。 上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。 一、阳台（计1/2面积） 阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。 1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积 值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m 时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。

另一个是多层高阳算面积。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。 所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。 户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡

案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积

案例：提前预留，合理改造。 2、两个单元相连接按凸阳台报批 苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。

商品房偷面积

商品房偷面积

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商品房偷面积之“葵花宝典” 一、低台凸窗和落地凸窗 二、超大入户花园和大阳台 三、赠送大露台 四、赠送半地下室、地下室 五、共享梯厅 六、隐藏式衣橱 七、层高做大，增加竖向可利用空间 八、空中单元连廊 九、内院露台：两层高，全部送 十、建筑层高不超过2.2米不计面积，采取三错层或夹层方式。 十一、商业层高6米，验收后再隔出一层，实现二层实用。 十二、可延展性客厅：将原设计的两户间的管道井两家各分一半。验收后发展商重新隔墙，按照样板房样式交楼。 3 / 10

4 / 10 小户型“偷面积”法 可拆卸的步入式凸窗梁 开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可将假梁打掉，使得房屋空间变大。 可拆卸凸窗：低台凸窗变落地凸窗 其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时，“低台”可打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。 层高做大,变成挑高房 这是很多开发商在做小户型项目时采用的方法，就是将房高挑高5米或挑高4.9米，这实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以在装修时自行将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般情况下，都是将客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。 点评：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计，所以此类

2013解读新规定住宅偷面积

面积尚可“偷”，只是要适当】解读《新规范》 ■大露台小于12 平米继续做 ■主卧露台受限制 ■空中廊院只剩廊，难成院 ■大露台进深以2.5 米为宜 ■法式阳台允许“偷面积” ■顶层露台照样“偷” ■露台上方盖板宽度值得商榷 ■入户花园功不可抹 ■凸窗与香港接轨 ■取消伪落地凸窗 ■ 深圳地产之所以有“全国样板房”之说，是深圳地产人素以“创新为深圳地产之生 命力”而不懈努力的结果。“偷面积”之作，与其说是在钻国家测绘规范的空子，还不如说是深圳地产人对我国当代住宅产品的创新之举。霓裳魅影[ 专栏]曾经说过深圳的产品创新，一个实用的方式，就是“偷面积”的创新。至少，“偷面积”在 某种程度上改善了居住环境，普遍受了市场的欢迎；同时也激发了发展商和建筑设 计师们创造新产品的激情，推动了住宅建筑产品的发展

业界曾经探讨过“深圳的富人们为什么一而再、再而三地换房”？最后得出的结论 是，这是深圳商品房的不断创新，越来越多的更适宜居住、更合理格局、更优美环 境的住宅商品不断地推陈出新的结果。完善居家户型设计，适度允许“偷面积”，鼓励和保护深圳地产的创新能力，是树树解读“新规范”的深刻体会。 下图是“偷面积”登峰造极的鼎太风华5 期的05 户型，“偷面积”高达41% ( 2006-4-1 23:21:37 )(建 筑和户 ■ “偷面积”过度适得其反 一般而言，“偷面积”的设计手法，对大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之必要。试想，如果你买的是60 平方米的两房两厅户型，享受到的是80平方米的住房，该是觉得有多爽。 国家税收是按照合同总价核定的，所以“偷面积”对国家税收应该没有影响。据说有影响的话，只是国家征收的补交楼面地价款少了；如果是拍卖地，则由于拍卖地一般是按照总价拍卖的，因此对拍卖地而言，国家也没有损失。 而业主得到的益处，除了居家环境更加宽敞外，“偷面积”部分的管理费可以节省，是由于管理费是按建筑面积核计的。而近年来“偷面积”愈演愈烈的结果，使得有的居家变得不论不类，甚至不少大露台的出现

住宅建筑“偷面积”的方法

住宅建筑工程“偷面积”方法 判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。 业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招

不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。 4、立面造型空间变卧室 主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。 业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。 5、阳台变卧室 主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。 业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。 6、超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发

建筑设计偷面积高招

新政之下的应对策略－－偷容积率、偷面积的九阴真经！ 缘起：建设部12日下发的细则让“90平米”确定为建筑面积成定论，在此背景下如何做出创新的中小户型被越来越多的开发商提上日程。昨日，开发商、设计师、装修专家汇聚晨报房产新政第三场论坛，畅谈如何在90平方米的“规定动作”下，为业主争取更多的住宅使用空间。 现行中小户型问题多，新政“逼”开发商创新 “想在90平方米的建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，这使得开发商不得不把视线转移到中小户型，创新提速了。 偷面积的九阴真经 如何将90m2房子做得更大，更合理？结合先进地区出现的一些创新点，与会的开发商、设计师、装修专家向晨报披露了以下九大创新“秘诀”。 (一)低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍，这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现，如今在南京的各大楼盘中已能看到。包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不过，东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 （二）超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但入户花园及阳台不宜太大或太小，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。南京万科置业总办主任王培介绍，深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。而后期如“翠海花园”、“星海名城”3期阳台1.8米的进深则只能使人在阳台上坐一排,难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。 此外，作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必

“偷面积”对开发商的几点好处

关于“偷面积”对开发商的几点好处 随着房地产市场的快速发展，建筑设计不断推陈出新，国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1）（以下简称《规范》）对建筑面积计算内容不能涵盖新出现的许多新的建筑形式，《规范》中一些不十分严密的规定引发的问题也凸显出来，使得近年来建筑设计中的所谓“偷面积”和“赠送面积”现象愈演愈烈。从送入户花园、挑高露台开始，由此发展到到送内院、挑高卧室、挑高入户花园等，比例也越来越高。 “偷面积”的出现, 是开发商在国家的规定范围内合理设计，既不违背政策，又降低首付的要求，还解决了开发商的销售问题，是市场“逼”出来的一举三得的绝妙解决方法。 2006年6月，国家为了调整市场上商品房的供应结构，出台了后来俗称“国六条”的意见，要求“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”，这一政策被称为“90/70”政策。并且强调，“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定”。

为了达到“对购买自住住房且套型建筑面积90 平方米以下的仍执行首付款比例为20%”这一目的，便产生了“偷面积”的概念，然而很多楼盘的大户型也在“偷面积”。 2008年“5.12”地震后房地产市场相对低迷，不少地方不再以90平方米为界限，开发商原来所遇到的困难如今已基本上不成为困难，为何开发商还要继续“偷面积”呢？ 政府在卖地的时候已经确定了容积率，也就是确定了建筑面积。开发商偷出来的部分，实际是变着法打擦边球多建的部分——说白了，这部分使用面积没有地价成本，偷出来的建筑面积即开发商所谓的灰色空间建筑面积不得计入该地块规划容积率。也就是说，当规划5.0容积率的社区，如果有40%的“灰色空间建筑面积”存在时，那么它的实际的建筑容积率已经达到7.0！这实际上就是开发商变相增加该地块的房屋建筑面积、调高容积率的一种“瞒天过海”的做法。 在销售时，购房人虽然在支付房屋单价上高于周边楼盘，但是因为得到很大面积赠送的灰空间，以一个看似较合理的总价买到了更大的房屋建筑面积。 例如：一套建筑面积本应为100平方米，售价为3500元/平方米，总价为35万元的房屋。通过“偷”面积的方式，变成了产权面积只有80平方米，而实得面积却大于100平方米（未封闭阳台、空中花园等本应折半计算建筑面积，所谓实得面积却全算了建筑面积）房子。其实得面积售价远低于3500元/平方米（因为采用的实得面积比产权面积大，单价自然会比产权面积低一些），通过增加可售部分单价，在备案的买卖合同中成了产权面积只有80平方米，产权面积销售

住宅十大偷面积方法

十大“偷面积”方法揭秘 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。 业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。 4、立面造型空间变卧室 主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。 5、阳台变卧室 主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。 业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。 6、超大入户花园和大阳台 主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。

楼市十大偷面积法

楼市十大“偷面积”方法揭秘 如何将小房子做得更大，更合理？哪些是在政策的“规定动作”下为业主创造更多的空间的偷面积？哪些是非法的偷面积？据介绍，判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法： 1、低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙

渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。 2、管道井变客厅 主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。 3、赠送大露台和半地下室 主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。 业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地

偷面积的九大秘诀

偷面积的九大秘诀 如何将90平方房子做得更大,更合理?结合南方出现的一些创新点,报披露以下九大创新“秘诀”。 (一)低台凸窗和落地凸窗 主要技巧:通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。 在设计中,为了层高不超过2.2米,通常开发商会做一个较低的平台,这称为低台凸窗,这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进,开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”,但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高,加上打掉的那部分“低台”,凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法,使得房屋的空间更舒适,有效地内部空间结合起来。 业内点评:南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍,这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现,如今在南京的各大楼盘中已能看到。包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗,这样给使得户内空间更明亮、舒适。不过,东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为,这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题,需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 (二)超大入户花园和大阳台

主要技巧:由于入户花园和阳台只计一半建筑面积,开发商通过做大入户花园 和阳台也属“偷面积”之举。在南京城东某楼盘,为了表现其阔绰舒适,其入户花园接近10m2,当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评:入户花园和大阳台作为私人空间,增大了房屋的舒适度。但入户花 园及阳台不宜太大或太小,如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理,是开发商需要考虑的。南京万科置业总办主任王培介绍,深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘,但这些3米进深的露台,会造成下层的厅房遮阴过多。而后期如“翠海花园”、“星海名城”3期阳台1.8米的进深则只能使人在阳台上坐一排,难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。 此外,作为购房者,由于入户花园要计一半建筑面积,在规定面积内,大的入户 花园必然造成室内空间的变小。 (三)赠送大露台和半地下室 主要技巧:大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积,不少开发商 通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列。在赠送大露台中,开发商往往将大露台与 客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室,有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连,使得楼上楼下有机结合起来。 业内点评:孟丽敏介绍,通常送露台都是顶楼,如果每层都送(如仙林尚东区的 花园洋房)则需要退台。二楼的面积少于一楼的面积,三楼的面积少于二楼,少于的部分用于露台建设。由于赠送了大露台,相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计,以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。

建筑新规——“偷面积”应对策略

建筑新规——“偷面积”应对策略 新版《建筑工程建筑面积计算规范》自2014年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。 一、高层 ?设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积） 普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。 举例：在万科那款红透2014年的18平米“超 小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展 了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储 物柜，还增加了超小户型的储存功能。 ?设计可局部拆卸内凸窗（不算面积） 在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）。

业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。 ?利用设备平台（不算面积） 在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。 举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。 ?设计隐蔽式储藏空间（不算面积） 可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。