产品核心卖点的提炼原则

产品核心卖点的提炼原则

产品的核心概念，也称核心卖点（或Unique Selling Proposition,简称USP，即独特的卖点主张）是产品核心价值的外在表现，也是传递给消费者的最重要的产品信息。可以说，一个好的产品核心概念不仅可以使你的产品和其他产品区别开来，而且对产品的传播、销售、品牌树立有着不可估量的拉动效应。相反的，缺乏好的核心概念往往会给产品带来致命的伤害，“茶壶里的饺子有嘴倒不出来”摊到个体人身上是过于内向，容易找不到好工作或好对象；摊到企业和产品身上则极有可能是好产品没有人知道，更不要谈有人购买，企业前景不言而喻。因此，产品核心概念的提炼就显得极为重要。

企业主，先弄清你卖的是什么

营销学中关于产品的陈述有一句非常著名的话：“你卖的不是一个钻头而是一个洞”，意思是说企业生产的产品或提供的服务只是满足消费者的某一特定需求的工具或手段，消费者购买的并不是你的产品本身，而是他的某一需求或利益满足。如果用这样的观点表明企业对自己产品的理解仍然显得模糊的话，有一个关于“马车”生产企业的故事也许会给我们更多的启示。

18世纪中叶的欧洲有两家知名的马车制造厂，而汽车的出现给他们带来了共同的困惑，因为在自己“卖什么”理解上的差异使他们走了不同的两条路。一家厂商认为自己是卖马车的，汽车的出现给他们带来了竞争，因此应该进一步加大力度把马车改造得更加漂亮，尽量减少磨擦而使马车速度加快，进一步降低生产成本并加大营销力度。而另一家认为自己是卖“代步工具”的企业，企业的目的就是生产更好的代步工具以满足消费者的需求并使自己获得更大的利润，汽车的出现带来了新的机遇，因此他们开始介入汽车领域，向为人们提供更好的代步工具和“运输”服务而努力。这两种企业的战略转变导致的结果不言而喻。一家已经发展成今天享誉世界的汽车企业，而另一家历经这么多年的风吹雨打早已销

声匿迹了。

正如那家认为自己是“卖马车”的企业一样，如今仍旧有很多企业主不知道自己究竟在“卖什么”？（这一点对于那些技术出身或专利发明人自办的企业显得尤为突出。）这就要求我们对于完整的产品概念有一清晰的认识。所谓产品，即生产方提供的能满足人们某种需要的一切物品和劳务，它包括实物、服务、场所、计谋等等。首先，产品是因人们的某种需求而产生的，离开了这种需求产品就没有任何意义。其次，对企业来说，产品不仅是物质实体，还包括随同物品出售前后所提供的服务。一个完整的产品概念是立体的，包括核心产品、形式产品、

延伸产品三个层次。

核心产品是指产品为购买者提供的基本效用和利益，也就是使用价值。比如人们使用马车实际上是为了代替步行，从而避免劳累，而不是要获得马车本身。产品的核心价值是消费者愿意付出代价而获得产品的根本原因，认清产品的核心

价值也就是认清自己究竟在“卖什么”。

形式产品是指产品的外在表现，如外型、质量、重量、体积、视觉、手感、包装等等。产品在市场上呈现的面貌，是购买者选购的依据，因此对产品的销售

具有决定性的作用。

延伸产品是指产品的附加价值，如服务、承诺、身份、荣誉等。在核心价值和形式上都极为相似的情况下，产品的附加值对与消费者的影响是极为重要的。

产品的整体概念对于企业发展具有极为重要的意义，当我们为一种产品确立它核心卖点所在，就不能单一的、片面的理解产品，否则只会使提炼的核心卖点无所依托。可以说，完整的理解你的产品是提炼产品核心卖点的前提条件。

让消费者知道你卖的是什么

与前面那句“你卖的不是一个钻头而是一个洞”相对应的还有一句不知源头的话：“你的产品是什么并不是最重要的，消费者认为你的产品是什么才是最为关键的”，这是对产品核心诉求在营销传播中的进一步诠译。也就是说任何产品的终极目的都是要得到消费者的购买和使用，而要让消费者购买和使用，让其知道和认可则是必需的前提，而要让消费者知道并认可，你的产品或服务就必需具有明确和便于理解和记忆的说法，否则企业就没有实现销售和获利的机会。这一著名的营销理论由罗斯·里夫斯提出，即任何产品在营销传播中应该有自己独特的卖点主张（即Unique Selling Proposition,简称USP），这一理论包含三个方面的含义：1、任何产品应该向消费者传播一种主张、一种忠告、一种承诺，告诉消费者购买产品会得到什么样的利益；2、这种主张应该是竞争对手无法提出或未曾提出的，应该独具特色；3、这种主张应该以消费者为核心，易于理解和传播，具有极大的吸引力。

产品核心卖点的传播总是给消费者留下最深的印象，它可以是一句广告语，比如：娃哈哈的“吃饭就是香”、乐百氏的“27层净化”、农夫山泉的“有点甜”和“千岛湖源头活水”、海飞丝的“去除头屑烦恼”、海王金樽的“第二天舒服一点”等等；也可以直接体现在产品的名称或商标里，如“敌百虫”、“脑轻松”、“商务通”等，都是产品给消费者留下的特定印象。相反，一个宣传自己同时拥有去屑、营养、使头发更黑亮功能的洗发水会完全失去个性，无法在消费者心中留下深刻印象，自然就无法打动消费者。因此，找出你产品的核心卖点主张对于产品传播、品牌树立、销售都具有不可估量的拉动效应。

产品核心概念提炼的四大法则

一种产品可能有很多功能和特点，也可能给消费者带来多种利益，比如一般的牙膏都有使口气清新、坚固牙齿、杀菌等作用，显然把这些作用都进行宣传是不切实际的。于是就有“茶爽”牙膏强调自己的清新口气功能、“加氟加钙”牙膏强调自己坚固牙齿的作用，也因此赢得了自己忠实的消费者群体。我们在长期的营销咨询服务过程中总结出提炼产品核心卖点的四大基本原则，愿在此抛砖引

玉，与读者共同分享和探讨：

一、确有其实：产品要确确实实具有你所宣传和承诺的功效或特征，确确实实能够满足消费者的某种需求，也就是产品的核心价值必须真实可靠，不能欺骗消费者。我们都知道产品的质量和品质是企业的生命所在，产品的核心概念必须依托产品的实际功效。但必须注意的是，在进行产品核心概念提炼的时候，确定产品的功效诉求必须要首先考虑消费者和市场需求，而不是仅以产品的功效排序来决定我们该把产品说成什么（此时产品发明人和科技人员的看法往往不一定正确）。假如一种化妆品的功能排序是减皱、去斑、防晒、美白，而市场需求排序是美白、防晒、去斑、减皱，那我们该怎样确定产品的发展方向，我想结果当然

要以市场需求为准。

去年我们在为东北一家乳制品公司新产品提炼核心概念时，我们建议多增加

一个品种——高钙奶，实际上也是就比一般的牛奶多加一点儿易于吸收的钙粉，结果遭到在场技术人员的一致反对：“牛奶本身就是自然界中最好的钙源，一个人一天喝一杯牛奶就足够补充人体所需的钙了，还搞什么‘高钙’，画蛇添足，这不是让同行笑掉大牙吗！”我解释说：“同行笑话不要紧，只要消费者不笑话、能接受就行，因为普通消费者对牛奶实际含钙量并不清晰，我们推出‘高钙’品种是为了加大对消费者的冲击和说教。我们是要把产品卖给消费者，又不是同行。”结果企业老总还是听从了我们的建议，同时推出了“纯牛奶”和“高钙奶”两个品种，后者的零售价格还比前者高出1毛/袋，结果一年下来，“高钙奶”的销量比“纯牛奶”整整高出2倍。

二、确有其人：也就是说你所诉求的产品功效和卖点必须要有足够数量的受众——消费者或潜在消费者数量要足够庞大，否则你就很难有销量保证，盈利可能也就相对狭小。如果有一种药品即能解决太空飞行员的头晕问题又能快速治疗感冒，那么企业应该把它诉求成哪一类药物呢？我想企业毫无疑问会选择后者。面向足够数量的人群，也就是有足够的需求者，产品才有开发推广的价值。为产品进行核心卖点的提炼必须使这一卖点面向足够数量的人，而不是向极少数人宣传。当然，这也决不是说诉求产品卖点时一定要多多益善，相反你若指望自己的产品男女老少“皆宜”的话，往往会失去了自己的核心卖点与消费群。这是一个目标市场（消费群）定位问题，多和少要在权衡利弊之后才能正确判断。仅就以上所说的这个例子来讲，你总不能指望全世界有数的几个宇航员给你带来丰厚利润吧！（当然，如果世界或某一个国家的宇航组织会给你一大笔报酬的话就另当

别论了。）

三、确有其特：是说你所提炼出来的产品核心诉求必须区别于同类产品和竞争者，要有自己的独特之处。随着科学的发展和技术的进步，产品同质化越来越严重，尤其在产品充分市场化的领域更为明显。在这种情况下，体现自己的独特之处就成为产品推广的必要步骤。在中国的洗发水市场，可以说品牌林立，很难说哪一种洗发水的质量更好。宝洁公司的飘柔定位在发质又飘又柔的感觉、潘婷定位于营养护理头发、海飞丝则去除头屑烦恼，在产品定位如此细分的情况下，进军洗发水市场若没有独特的卖点是不可想象的。而联合利华则根据东方人的文化心理特征，推出了夏士莲黑芝麻洗发水突出“黑亮”的卖点，获得极大的成功，正是“黑亮”的特点，才引起消费者的关注和青睐。这里需要进一步说明的是，我们所说的“确有其特”并不是局限于产品本身（当然，产品自身就具有鲜明优势与特色更佳），而是指你要传递给消费者的独特的、具有说服力的“说法”，这一“说法”也许同行企业和同类产品大家都具备，但关键是看谁能先说出来、讲清楚，并让消费者认为这一特色与优势是你独有的。据说美国曾经有一个啤酒制造商，他的啤酒品质和生产过程与竞品并没有什么区别，于是他为自己的啤酒想出了一句“XX牌啤酒瓶要经8次消毒才能罐装”的广告语，以此来告诉消费者XX牌啤酒是最卫生、最安全的（那时啤酒瓶都是回收后再罐装的）。而事实上每一家啤酒生产商都是要经过8次甚至更多次消毒才进行罐装的，只是没有把它说出来而已。而当第一个厂家说出“8次消毒”概念之后，其它厂家已经没有办法在这一点上进行再次说教了——你如果跟着说“我的啤酒瓶也是经过8次消毒”就很显是在抄袭他人，而且无意中帮XX牌啤酒抬了轿子；如果你接着说“我的啤酒瓶是经过12次消毒”（即便事实如此），人们也会觉得你是在别人屁股后面走路，没有新意，也未必相信。事实上乐百氏的“27层净化”也与此创意同出一辙。在乐百氏说出“27层”之后似乎也没有哪一个厂家

跟着说“我也是27层”或“我是28层”甚至更多层之类的话了。

四、确有其途：这里的“途”是指捷径的意思，是说你所提炼出的产品核心概念必须易于广泛传播，易于理解和记忆。产品核心概念的总结应该尽量避免使用拗口的学术用语，要让普通消费者听得清楚，容易记忆，任何烦琐、模糊的语言只会让企业花费大量的资金对产品做无谓的解释。同时，语言要生动、亲切，富于联想。在这一点上史玉柱可谓高手。明明是一个在美国甚至国内并不稀奇的健脑安神药物松果体素（也有音译为美乐托宁），在史玉柱的手里愣是变成了“脑黄金”，巨人出事后改成了“脑白金”——白金比黄金更珍贵、更值钱，更绝！“大脑的核心是脑白金体，其分泌的脑白金掌管人体衰老”的诉求也很容易让消费者听的懂，再加上书刊、小报、媒体广告等立体式的狂轰乱杂，硬是凭一个五十几元一盒的保健品完成了巨人的“第二次创业”并还了债务。至于后期“收礼只收脑白金”的广告语也是完全建立在“脑白金”产品功效概念已深入人心基础之上的，否则是绝对不会有人去买一个不知道有什么用处的东西去当“礼品”送人的。（当然，我想这也一定与近来国家加大对保健品的管理与控制有关，“脑白金”神乎其神的功效诉求与宣传已找不到适合刊登与传播的途径了，于是只能

来个“收礼”篇。）

事实上史玉柱注册的真正商标是“年轻态”，如果当初其推出的是“年轻态牌松果体素（或美乐托宁）”，我想史玉柱还钱的日子就不会来的这么早了。当然，仅有一个好名字或好说法还是远远不够的，史所具备的超群的市场炒作与运作能力更是成就其再成大业的关键所在。

在进行产品核心概念提炼的时候，以上四个条件必须是同时具备、缺一不可

的，彼此之间并不存在谁轻谁重。

不容忽视的营销起点

对于产品核心概念的提炼可以说产品营销的起点，对于企业有着特殊的意义。在我们接触过的企业中，有许多企业在产品核心卖点的提炼上犯过这样或那样的错误。一家食品企业因为没有“整体产品概念”把自己定位于面包生产厂（而不是为人们提供美味食品的企业），从而在生产休闲食品时导致战略转型的困难重重。一家生产医疗仪器的企业没有根据市场的需求而确定产品发展方向，也没有强调产品的特色，而是根据产品功效把仪器定位于能治感冒、哮喘、支气管炎、鼻炎等多种疾病的万能“治疗仪”，结果市场营销举步维艰，项目面临流

产。这些事实让我们倍感心痛。

拥有一个好的产品，更要重视产品的核心概念的提炼，只有如此，才能得到消费者的认同，企业才能真正健康的发展。

房地产项目介绍卖点提炼

一、为什么会选择綦江？！ 目前的重庆綦江就是一座县城，没有像样的城市综合体，没有像样的商场，没有像样的小区。但是綦江2017年开通重庆出海高铁。21世纪不只是互联网改变生活，高铁也会改变生活，特别是重庆綦江人民的生活！所以我们选择重庆綦江。 二、项目在是綦江真正的中心，最适合做城市综合体的区域 项目的位于老城的边缘，新城的门户，并且被四周高品质楼盘所包围（千山半岛国际131万方、秋实又一城已建成31万方；红星国际广场130万方，以及后期规划的滨江高端住宅区）南接重庆三环路，东临兰海、綦万两条高速，渝黔高铁贯穿其中。2017年周围全部开发完成后，项目就在新綦江真正的中心点上。 三、示范性的新兴城市综合体 项目是实体体验和电子商务相结合的城市综合体（例如微信商城），线上线下相结合。 四、项目五大主题 1.商贸功能（本土商业创业孵化基地） 时尚、名品商贸广场，结合电子商务。天然形成交通优势聚集人气。 本土商家创业基地：场地免租、购房打折、金融贷款及融资服务、免 费宣传（电商）、客源支撑。 2.交通枢纽 以高铁为中心，集成公交、长途枢纽站，出租车站，及綦江最大的停 车场（2314个车位）

3.旅游集散地 项目与綦江城区、綦江万盛各大旅游景点的免费穿梭巴士，成为游客 和綦江人喜爱的交通方式 4.新都市旅游景点 1)版画艺术酒店：（綦江的文化名片——农民版画）游客可以到酒 店购买版画艺术作品，以及在酒店两侧购买当地民间艺术品（举 办展销），感受当地人文艺术。 2)亲子游乐中心：数码游乐港、儿童乐园、电玩城。 3)綦江名人星光走廊：綦江历代名人星光走廊（电影放映循环播放， 放映机以齿轮方式体现，突出綦江齿轮城）。 4)150米高观景酒店、会所，鸟瞰綦江。辅以观景台、停机坪，与 天籁谷直升机互动。 5)广场嘉年华游乐世界 6)贯穿整个项目的有轨观光小火车 5.南重庆金融中心 超高层地标写字楼引入银行、保险、其他金融机构（本地企业和即将 进入的企业）、金融办服务窗口。江北嘴的重庆金融中心是不是能有 效辐射大重庆，南部区县要发展就到南重庆金融中心来！ 六、项目数据及主要宣传口径 1.区域几个主要数据。綦江2182平方公里，人口95万，城镇34.68 万，GDP320.56亿，实际增长12%(2013年)，城镇化增幅22%（2012 年）。东部新城40平方公里，人口40万。其中通惠组团11平方公

项目梳理房地产项目核心卖点梳理

第一大类型卖点 楼盘硬件 产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 卖点构成： 户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点 第二大类型卖点 建筑风格 如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成： 建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格

第三大类型卖点 空间价值 空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。 卖点构成： 错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点 第四大类型卖点 园林主题 环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了"天人合一"的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。 卖点构成： 中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林 第五大类型卖点

自然景观 拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 卖点构成： 全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、自然湖景 第六大类型卖点 区位价值 对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。 卖点构成： 繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 第七大类型卖点 产品类别

产品卖点提炼策划的十大方法及经典案例

1.卖“概念” 概念是表现产品“卖点”的一种形式，概念炒作会对产品销售产生巨大威力。 炒概念卖点策划案例： “索芙特”海藻减肥香皂，靠的就是一句“停用还会瘦”，将消费者内心深处的利益点狠狠 地挖掘出来；畅销的休闲食品市场如雅克V9，就是典型的传统食品的概念创新，经过现代 技术加工，且冠以与时代气息相符合的品名，就成为当前流行的休闲食品；美菱冰箱“保鲜”的概念；补钙口服液的“吸收是关键”的独特诉求；空调的循环风与健康概念；浪潮集团推 出了基于“安全性”新概念的“浪潮金盾安全电脑”，服装方面，以抗菌质料做成的运动展、 纳米材料、电子类产品的科技概念体验店等均成为服装市场的新卖点。 2.卖“感觉” 所谓感觉，就是企业以服务或者产品为载体，为消费者创造出的一种心理舒适与精神满足。 今天，这种心理舒适与精神满足已经超越物质成为消费者渴望得到的最重要的价值。 炒“感觉”卖点策划案例： 在竞争激烈的软饮料市场上，可口可乐公司在中国发动的新一轮广告促销大战，就是一个典型的“感觉促销”大战：张惠妹在电视上高唱“可口可乐给我感觉”。创造感觉已成为可口 可乐公司的核心。 3.卖“情感” 所谓情感营销，就是把消费者个人情感差异和需求作为企业品牌营销战略的核心，通过借助情感包装、情感促销、情感广告、情感口碑、情感设计等策略来实现企业的经营目标。 炒情感卖点策划案例： 耐克成功之道:“耐克不卖鞋子，只营销情感！”乐百氏纯净水“爱像水一样的纯净，情像水 一样的透明”的音乐不断在受众耳边响起，其情感诉求（卖点）攻势丝丝入扣地渗入消费者 心田，在那心田中慢慢养育着忠诚；丽珠得乐的一句“其实，男人更需要关怀”曾感动许多 许多中国男人和女人的心，引发了社会话题，创造了品牌联想，打开了注意之门，引起了购买冲动；“孔府家酒，叫人想家”，叫海外游子闻音生情；南方黑芝麻糊的“一股浓香，一缕 温暖”，比直接宣传产品功能要感人得多；养生堂龟鳖丸“献给父母的爱”，也起到了不言促销而促销的妙用。 4.卖“形象” 形象化的销售主张能够在消费者心目中留下美好的印象。 炒形象卖点策划案例：

产品核心卖点提炼的七项法则

产品核心卖点提炼的七项法则 话题一：产品的灵魂在哪里 方法 产品核心卖点提炼的七项法则 面对琳琅满目的产品，如何进行产品核心卖点提炼？我们认为必须遵循以下七项法则。 市场有其需 产品卖点的诉求对象是产品的目标消费者，无论是树立企业形象、说明产品功能还是美化企业品牌，产品核心卖点最终是要实现产品在终端的销售。 因此，市场有需求是产品核心卖点提炼的基础要素，无论这种需求是现实存在的还是潜在的，产品的核心卖点必须紧扣消费者的需求。 辉山液态奶的三次核心卖点提炼，都是围绕着产品在不同时期消费者对产品需求的变化来进行的，消费者的需求是产品核心卖点提炼的基础要素。 企业有其实 产品的核心卖点必须是企业能做到的客观事实，胡乱捏造的核心卖点，最终只会在市场的操作中自己打自己的嘴巴。 比如：辉山乳业物流环节的简捷，的确保证了其产品在面市时比竞品更新鲜，而且屋顶包保质期短的事实，决定软文围绕新鲜诉求，符合市场事实，更符合企业事实。 产品有其特 产品同质化程度高，导致产品在市场如果希望受到消费者青睐，就必须具备差异性，也就是产品的独特特性。产品有其特，就为产品核心卖点提炼提供了最有力的素材，也是核心卖点打动说服消费者最关键的要素。 辉山屋顶包的最大特点，就是它面市时相对其他屋顶包产品更加新鲜。 确实有其人 产品有市场需求，但在进行核心卖点提炼的过程中，一个指标很值得考量，就是到底消费者的数量有多大。一个产品的核心卖点针对的诉求对象相对比较少，或者说市场容量比较小的时候，产品的溢价能力不能得到很好的提升，产品最终的市场会十分有限。因此，做产品核心卖点提炼务必针对一定数量的消费者群体。

传播有其途 一个好的产品核心卖点，在提炼的过程中，不仅仅是涵盖了产品的特点、消费群体的特征等因素，还一定要考虑到产品核心卖点在传播过程中的便利性。一个好的核心卖点同样应该具备极其利于传播的特点。 目标有其明 任何产品的核心卖点都应该有明确的目标。产品的核心卖点一般不能承载过多的目的，目的过多，往往会导致目的不明确，让消费者不知所云，产品特点不明晰。 例如：上述案例中打新鲜牌是辉山屋顶包上市的核心，也是打动消费者的核心利益点，因此，在做核心卖点提炼时，都是紧紧围绕这个目标进行。 事出有其因 产品核心卖点不是无缘无故产生的，一定是事出有因。辉山屋顶包上市，卖点紧紧围绕新鲜概念，是产品上市的实际需要，更是消费者的需要。 如果在消费者对牛奶的营养都没有认知并接受的情况下，产品卖点围绕着新鲜提炼，一定是脱离市场实际的。 相关链接 卖点挖掘，专一一点 --ＨＪ感冒熏蒸仪的核心卖点挖掘 当我们介入ＨＪ熏蒸治疗仪的项目诊断时，企业已经面临着停滞不前的状态，老板和企业的销售人员都需要找到答案。 贪大求全的产品定位 ＨＪ是一家生产中药治疗仪的企业，其产品的治疗医理来自传统的中医疗法，对于治疗感冒、鼻炎、咽炎等均有良好的疗效，并具有无任何毒副作用的特点。产品为药准字号，并获省级高科技成果一等奖。 企业在拓展市场时认为，既然产品在功能上具有这样一个多样化的特点，首先就决定了产品的消费群体，即感冒、鼻炎、咽炎的患者，这个群体所形成的需求构建了一个非常大的市场空间；其次，既然产品本身具有这么多疗效，我们完全可以把产品定位成一个多功能中药治疗仪，这样，不同需求的人（感冒的人、有鼻炎的人、有咽炎的人）或同时有两种需求的人既感冒又有鼻炎的人都可以使用，增加了产品的使用价值。有了多种使用价值的需求，就可以把产品进一步锁定到每个家庭，使产品成为家庭必备且常用的保健性质的治疗仪，这样，市场空间无疑是巨大的。

产品核心卖点的提炼原则

产品核心卖点的提炼原则 产品的核心概念，也称核心卖点（或Unique Selling Proposition,简称USP，即独特的卖点主张）是产品核心价值的外在表现，也是传递给消费者的最重要的产品信息。可以说，一个好的产品核心概念不仅可以使你的产品和其他产品区别开来，而且对产品的传播、销售、品牌树立有着不可估量的拉动效应。相反的，缺乏好的核心概念往往会给产品带来致命的伤害，“茶壶里的饺子有嘴倒不出来”摊到个体人身上是过于内向，容易找不到好工作或好对象；摊到企业和产品身上则极有可能是好产品没有人知道，更不要谈有人购买，企业前景不言而喻。因此，产品核心概念的提炼就显得极为重要。 企业主，先弄清你卖的是什么 营销学中关于产品的陈述有一句非常著名的话：“你卖的不是一个钻头而是一个洞”，意思是说企业生产的产品或提供的服务只是满足消费者的某一特定需求的工具或手段，消费者购买的并不是你的产品本身，而是他的某一需求或利益满足。如果用这样的观点表明企业对自己产品的理解仍然显得模糊的话，有一个关于“马车”生产企业的故事也许会给我们更多的启示。 18世纪中叶的欧洲有两家知名的马车制造厂，而汽车的出现给他们带来了共同的困惑，因为在自己“卖什么”理解上的差异使他们走了不同的两条路。一家厂商认为自己是卖马车的，汽车的出现给他们带来了竞争，因此应该进一步加大力度把马车改造得更加漂亮，尽量减少磨擦而使马车速度加快，进一步降低生产成本并加大营销力度。而另一家认为自己是卖“代步工具”的企业，企业的目的就是生产更好的代步工具以满足消费者的需求并使自己获得更大的利润，汽车的出现带来了新的机遇，因此他们开始介入汽车领域，向为人们提供更好的代步工具和“运输”服务而努力。这两种企业的战略转变导致的结果不言而喻。一家已经发展成今天享誉世界的汽车企业，而另一家历经这么多年的风吹雨打早已销 声匿迹了。 正如那家认为自己是“卖马车”的企业一样，如今仍旧有很多企业主不知道自己究竟在“卖什么”？（这一点对于那些技术出身或专利发明人自办的企业显得尤为突出。）这就要求我们对于完整的产品概念有一清晰的认识。所谓产品，即生产方提供的能满足人们某种需要的一切物品和劳务，它包括实物、服务、场所、计谋等等。首先，产品是因人们的某种需求而产生的，离开了这种需求产品就没有任何意义。其次，对企业来说，产品不仅是物质实体，还包括随同物品出售前后所提供的服务。一个完整的产品概念是立体的，包括核心产品、形式产品、 延伸产品三个层次。 核心产品是指产品为购买者提供的基本效用和利益，也就是使用价值。比如人们使用马车实际上是为了代替步行，从而避免劳累，而不是要获得马车本身。产品的核心价值是消费者愿意付出代价而获得产品的根本原因，认清产品的核心 价值也就是认清自己究竟在“卖什么”。 形式产品是指产品的外在表现，如外型、质量、重量、体积、视觉、手感、包装等等。产品在市场上呈现的面貌，是购买者选购的依据，因此对产品的销售 具有决定性的作用。

项目卖点

项目卖点 1.交通好：4维立体交通，1小时自由穿梭长三角经济圈。 2.地段佳：市政府投入350亿打造超级城市CBD核心，4大商圈聚焦中心，地 段不可复制。据悉今年夏天，中国好声音第四季要在嘉兴体育中心录制。此外中央三套播出的“中国好歌曲”每一季都在嘉兴体育中心录制。有周华健、刘欢、蔡健雅、杨坤等。 3.人流多：78个中大型高端社区、17所大中院校、4大商圈人流涌入（三公里 内80万，大运河商圈近160万高消费群体）。本案附近三个富人区、一个占地200亩的浪漫生活主题公园——古运河公园环伺。（我们开发商自己包装、设计氛围） 4.地铁：双轨交、双站点、聚集人潮！钱潮！ 5.交通工具：项目斜对面是运河公交枢纽站，可乘坐6路、15路、25路、70路、78路、86路、99路等到达嘉兴市内各个区域，交通方便。 6.定位：嘉兴首席一站式城市综合体，必将成为城市地标性建筑。涵盖全智能 化“吃喝玩乐购”的同时，集美食、人文、购物、休闲、娱乐、办公于一体，还跟旅游局规划套票，不仅是一站式的购物天堂，还是游客的旅游圣地。 7.开发商优势：国家一级开发资质，嘉兴龙鼎置业有限责任公司，隶属于浙江 龙鼎控股集团，旗下有7个全资子公司，净资产过十亿。现已成为嘉兴地区规模大、实力强、信誉好、口碑佳的房地产开发企业。累计开发各类商业、住宅项目十余个，累计销售面积过两百万方，嘉善东方润园高端豪宅项目15年4个月热销700多套，签约4.5个亿；2011年拿地的时候万达跟我们竞争，结果被我们拿下。 8.开发商自持比例高：项目总投资25亿，开发商实力自持2/3。我们跟其他 开发商最大区别在与我们是靠经营跟租金产生长期的现金流收益，而不是卖了就走。向业主表明我们对经营好这个项目的巨大信心，也是对投资者的基本保障。 9.政府扶持力度：嘉兴唯一的市政工程龙腾路商业步行街；项目在商业CBD 核心的核心；爱情主题公园——古运河公园； 10.业态优势：龙鼎万达广场作为嘉兴首席一站式城市综合体，业态涵盖舌尖 上的中国、“工美”精工艺品国礼旗舰店、五星级大地数字影院、华东区最知名的儿童主题梦幻王国——大白鲸世界、欧尚超市、菲比酒吧、中国好声音KTV、金仕堡健身房、浩泰真冰场、一站式婚庆公司等缔造出一站式的体验式生活，为您圆一个大都市的生活梦。

提炼卖点的种方法精选版

提炼卖点的种方法 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

提炼卖点的23种方法 网店定位，要做什么？ 1.确定网店的愿景、使命、价值观； 2.本店铺货企业成长阶段分析 3.市场细分； 4.确定目标市场； 5.定位； 6.提炼卖点 什么是卖点？ 最有效的营销策略仍然是瑞夫斯的USP理论——unique selling propoeition即USP独特的销售主张理论。 独特的卖点就是指吸引消费者购买产品或者服务的理由，我们必须通过差异化调出独立的卖点，所谓的独特的卖点实际上就是能够吸引买家眼球的独特的利益，也是广告的诉求点或者独特的卖点主张。 卖点的三个特点：（1）每则活动必须想顾客提出一个独一无二主张（卖点）；（2）这个主张必须有足够促销力，能打动顾客购买；（3）有长期传播的价值及品牌辨识度。 卖点定位：一句话能够传达的竞争优势 提到百度就能想到搜索，提到腾讯就能想到QQ，提到阿芙就能想到精油，提到裂帛就能想到民族风，提到贝尔莱德就能想到挂烫机，提到小狗电器就能想到吸尘器，提到韩都衣舍就能想到韩国风，那么提到你你能想到什么呢提到你你的买家能想到什么呢也就说卖点就是一句话或者几个字就能传达的竞争优势。 二、提炼卖点的23种方法（2个法则，23个方法） 如何提炼卖点——FAB法则 F指属性或功效（Feature货Fact）,即自己的产品有哪些特点和属性，A 是优点或优势（advantage）,即自己与竞争对手有何不同；B是客户利益与价值（benefit），这一优点所带给顾客的利益。 所以FAB关注的是客户的“买点”。

六大法则提炼产品核心卖点

宝玛仕家具：六大法则提炼产品核心卖点 第一，确有其实：是否“确有其实”，是商家与骗子的分水岭，概念(卖点)永远不能代替产品，必须建立在产品实物基础上。通常一个产品的卖点不会只有一个，而将哪一点提炼为核心卖点并不取决于产品自身实际功效(或特色)强度排序，也不是由技术人员确定的，而是按照市场需求排定的(如：伟哥)。但记住，“不实在”是骗子，“太实在”是傻子。 第二，确有其理：消费者在得知你的产品核心卖点时，一般会在口头或心里追问一句：“凭什么这么说?”这时你必须有充足的说服力，这就是产品核心概念的理论支撑体系。支撑产品核心卖点的理由必须可信、易懂、便于表达、记忆和传播，切记，要用消费者听得懂的语言去表达和交流。 第三，确有其市：必须有足够数量的受众(需求者)，过分狭小的目标市场将会降低产品获利的空间。如：航空药、“熊猫”特供烟等。选择的对象必须是有购买能力的、相对集中的、容易锁定的。但要记住，虽然市场细分已成为取胜市场的法宝之一，但细分的程度需要有一个量化界线。 第四，确有其需：你所诉求的卖点，其市场需求或潜在需求必须是实实在在的，这种需要最好是尚未被很好满足的“急需”，这会节省你许多宣教成本;此外，我们也可以深入研究、发现、引导和满足潜在需求，不过这往往需要较大的市场教育成本和拓展代价——风险和收益基本是成正比的。当然，要切忌想当然式的诉求，其害企不浅。 第五，确有其特：你所提炼的核心卖点要尽量优于或别于其它同类产品，要有自己的个性、突出自身特点，要巧妙别致、给人以美感，有寓意、易识别、易记忆、易传播、吉利、不违背习俗，太过直白和哗众取宠均不可取，要能够体现企业精神和产品特质，可延展、可持续。第六，确有其途：你所提炼的核心卖点必须有能够传递给目标消费者的途径，最好是捷径。传播必然有代价，但达到同样传播效果，所付出代价的多寡则是判定“能人”、“俗人”与“庸人”的尺码，好的核心卖点是能够找到其“廉价”的快速传播通路的。 【保龄球效应】保龄球投掷对象是10个瓶子，你如果每次砸倒9个瓶子，最终得分90分；而你如果每次能砸倒10个瓶子，最终得分240分。社会记分规则就是这样：只要你比别人稍微优秀一点，能再多坚持一会，就赢得更多机会。这种机会叠加就是人生效应的逐级放大，最终造成人与人之间的巨大落差。 当一只玻璃杯中装满牛奶的时候，人们会说“这是牛奶”；当改装菜油的时候，人们会说“这是菜油”。只有当杯子空置时，人们才看到杯子，说“这是一只杯子”。同样，当我们心中装满成见、财富、权势的时候，就已经不是自己了；人往往热衷拥有很多，却往往难以真正的拥有自己。

产品卖点提炼地三个原则

一般来说，产品卖点的提炼，需要综合消费者、竞争对手、自身产品三个方面因素考虑，刘叫板基于这三个方面总结归纳出了卖点提炼的三个核心原则： 第一，消费者最关心的; 产品所提出的卖点一定是消费者最为关心和关注的那个点，而且，那个点恰恰也是解决消费者痛点的唯一关键点。无论产品有多少个亮点，如果消费者不感兴趣，不关注，或者说对消费者解决痛点没有直接帮助，也是无济于事，亮点终究没有办法变成卖点。就保健品行业的补钙产品而言，钙的吸收率问题就是消费者最为关注的因素，因为，钙的吸收率直接影响着消费者的补钙效果，吸收率越高，补钙效果就越好，反之，吸收率越低，补钙效果就会越差。因此，解决钙吸收率低的问题，就是消费者急需解决的核心痛点，所以，在保健品市场上，我看到有关钙产品的广告，多以易吸收作为产品的主打卖点。 第二，自身产品具有的; 消费者关心和关注的那个点，必须是自身产品实实在在具有的点，而这个点又必须具有真真切切的支撑点，而不是弄虚作假，诉求与实际不符，欺骗消费者。 还拿钙产品说事儿，我们知道，钙产品的吸收性能是消费者最为关注的点，那么，产品如果以吸引率高作为主打卖点，势必要有证明吸收

率高的有力支撑点，比如，"分子小"，并且具体小到多少微米，这就是吸收率高的有力支撑点。 第三，竞争对手没有或没提过的; 所谓差异化卖点，就是指与竞争对手的卖点不同，这种不同可以是你有的点，而你的竞争对手不具有这一点，或者有，但从未提过这一点。那么，为什么要与竞争对手提炼不同的产品卖点呢? 我们知道，心理学当中有句话叫作"先入为主"，应用到市场竞争中就是说，同样的卖点，竞争对手要是先于你喊出，也就先于你完成了市场占位，已经率先在消费者心中建立了深刻烙印，如果这时，你再以同样的卖点打入市场，已很难取而代之。 正如，当年的乐百氏，之所以能在同质化的纯水大战中脱颖而出，全得益于先于对手提出的"27层净化"的概念，在消费者心中建立了"值得信赖的纯净水"的印象烙印，不可磨灭，完成了市场占位。但是，回头想一下，当时真的是只有乐百氏实现了27层净化吗?当然不是，只是他先于对手喊出，先入为主罢了。所以，无论是竞争对手有的还是没有的，只要你有、你先，就可以可建立卖点的差异化，赢得消费者芳心。 以上是产品卖点提炼的三个重要原则，有了原则，但不等于有了方法，卖点提炼是一个系统而复杂的工作，只掌握原则，对于营销新兵来说，还是无法切实准确的找到产品的卖点。下面刘叫板再基于三个原则，给大家讲一下卖点提炼的具体方法。

(项目管理)项目核心概念提升

项目核心概念提升 1．目标客源主要特征： 消费者主要特征 ⑴月收入1400元以上 ⑵收入稳定或事业稳步发展的年轻人 ⑶年龄多数在25——35岁之间，多以首次置业为主 ⑷家庭人口为1——2人，以单身白领和新婚夫妇为主 ⑸以投资为目的（多以中老年为主） 2．主要客源社会类型： ⑴单身白领，特别以现代年轻女性为主 ⑵年轻教师及文化艺术界人士 ⑶个体经营者、SOHO人 ⑷中老年小型投资者 ⑸异地在昆有长期接待业务关系的 ⑹被云南优良的人居环境所吸引的海内外新的“体验型”移民3．目标客户特征描述： 项目目标客户的共性应为： 有稳定的工作和收入 家庭收入在中上水平 渴望有属于自己的独立空间 对时尚生活有一定的追求 家庭结构是以单身和小家庭为主

因产品差异界定的目标客户类型为： 25——30岁左右的年轻置业者大多以有稳定收入为主，他们对时尚生活有敏锐的感受力和极强的接受力，希望走在时代的前沿。 30——35岁左右的年轻小家庭，以预备结婚和已婚的第一次置业为主，有属于自己的生活空间者。他们有自己的事业积极热情，对未来生活充满希望。 25——35岁左右的现代独身女性，她们希望拥有属于自己独立的生活空间，是本案重要的目标客源之一。 55岁以上的中老年小型投资者，因其存在着投资倾向和投资实力，也会成为本案主要的目标客源之一。 4．目标客户置业动机描述： 置业动机分析：年轻工薪层买什么房？ ⑴价位上可以接受 ⑵物业管理完善 ⑶建筑质量及户型要好 ⑷交通便捷 ⑸高质量的、独特的人文环境 ⑹周边配套设施齐全 ⑺手续合法，诚信度高的发展商 ⑻楼盘具有升值潜力 据权威机构对昆明市近年房产消费需求和消费行为调查研究显示：从消费者的购房动机来看，首次置业一直是近年来房产的绝对主流。购房动机与其购房时所选择的价格、面积、户型、环境等因素有关，二次置业已不再是有钱人的专利。本案以吸引第一次置业为主，理由是当其原有居住条件不满意，而品味和质量较高、价格合理的商品房出现时，无疑对他们的购房动机是一种强有力的冲击。

提炼卖点-吸引顾客的心

提炼卖点，吸引顾客的心 摘自中研国际图书“疯狂卖手”系列之《决战1厘米：疯狂卖手销售技巧必修课》“钻石恒久远，一颗永留传”，这句耳熟能详的广告语，道出了钻石已成为永恒之爱的象征，让每一个踏入婚姻殿堂的人产生无限向往。因为卖点提炼得特别好，使得戴比尔斯公司的产品成为全球人结婚用品的首选。 商品的独特卖点，是商品向顾客传播的一种主张、一个忠告、一种承诺。一个好的商品卖点，能够引起顾客的强烈共鸣，并激发他们对商品的关注和好感，从而形成购买行为，提升卖手的销售业绩。 商品卖点必须具备三个特征：卖点是顾客所需求的，是顾客所关注的，是具有差异性的。任何商品都应该有自己独特的卖点。要想提炼出商品的独特卖点，首先要放开思维，从营销的各个层面去考虑。 一、独特卖点的提炼流程 顾客选购各类商品都会有一个不变的大方向，比如，购买衣服鞋帽是为了使自己的外表显得更加出色；购买办公用品是为了提高公务处理的效率，减轻工作负担……卖手可以顺着这个大方向去总结提炼商品独特的卖点，并整理成日常销售时的常用说词。 具体的卖点提炼流程如下： 1．将所卖商品能满足顾客的相关需求要素进行罗列，整理出所有与商品相关的需求。 2．按顾客对相关需求的排序思维进行排序，调查出在这些类相关需求中哪些需求是重要的，哪些需求是紧急的。 3．结合竞争对手，调查自己所卖的商品可满足顾客需求的实际情况，整理出我们所卖商品与竞争目标相比顾客需求的优势。 4．利用顾客需求休克与激活理论的原理，按照有利于我们所卖商品利益的原则去影响顾客的需求排序。 5．提炼卖点过程实例（商品优势＋优势识别＋需求满足优势） ①提出我们的商品优势。 ②我们商品优势的识别。 ③我们的商品优势能满足目标受众的需求内容。 ④我们的商品优势与竞品相比所体现的优势。

产品卖点如何提炼

产品卖点如何提炼？ 做过营销的人都知道“卖点”是什么？以及卖点对于品牌突围的重要性？随着各个出产业、行业的不断日趋成熟，在同一产品定位的层面上，品牌拉力、产品技术、甚至营销手法，推广手段都越近乎雷同时，如何进行差异化卖点提炼就成为营销能否成功的关键因素，然而，卖点如何科学的进行提炼呢？有那些方法呢？这是广大企业界营销人士最为关注的问题。 如何进行产品卖点提炼？得先回答什么是卖点。卖点，广告策划人说是“USP(独特的销售主张)”，市场人员说就是“产品提供给顾客的利益点”，导购人员说是“产品最能够打动顾客的利益点”。 1、卖点提炼的途径： 途径一——产品自身角度：与产品基本功能,消费者核心利益息息相关,影响决定消费者购买的卖点。如空调的“变频”与“回流”、“直流”之争，微波炉的“光紫”之战。 途径二——第一说辞角度：共性的产品特性你第一个说出来，而且能影响购买。一般性的,普遍性的的产品利益点，或者支持核心卖点的技术点。这种常规性的卖点由基本属于共性的东西，一般不受创作人员的关注与重视，但是若策划的好，操作得当，一样可达到效果乐百氏的“27层过滤”，农夫山泉的“有点甜”。

途径三——真正的唯一角度：差异化卖点——与众不同的,具有排它性，独占性的,它既可以是常规卖点,也可以是核心卖点甚至其它因素。如创××的“大视窗”热水器就是将常规卖点包装成差异化卖点，金龙鱼的“1：1：1”就是将核心卖点差异化，而高速扩张时的格兰仕则直接将价格当成最大的差异化卖点。 2、提炼的基本元素出发点有： 情感诉求、功能诉求、原料诉求、历史诉求、工艺诉求、产地诉求、技术诉求、品牌基因诉求、色彩诉求、味道诉求、感觉诉求、欲望诉求等等诸多元素，在选择时一定要进行横向和纵向类比。 成熟产品如何进行卖点提炼？最高明的手法就是从产品本身出发，把产品的卖点考虑进产品开发设计中去。目前，国外的品牌基本上均是这种做法，其产品本身的技术内涵便是最强有力的卖点；而大部份的国内品牌由于无法突破技术的瓶颈，于是只能翻来覆去的炒概念作卖点。其实任何产品的卖点提炼均不可游离产品本身，成熟产品更是如此。一般成熟产品的差异化卖点提炼的形成有三种方式。 一、“变形象”。何谓“变形象”？由于这种差异化卖点仅限于外观本身，而非核心卖点，容易遭到消费者的淘汰，因为消费者是不愿掏高价只买“长相”的。悲哀的是国内的很多企业还乐衷于此，如燃气热水器行业，今天你对外壳来个“屏”，明天我则来个“窗”，后天你又接着来个“彩”。

卖点提炼

1、楼盘硬件 户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口、大型超市进驻、规划设计、专业组合、大规模开发。 2、建筑风格 建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 3、空间价值 错层、跃式、复式、空中花园、大露台 4、园林主题 中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海派风情、热带园林 5、自然景观 全海景、一线江景、二线江景、园景、人工湖景、山水景观、山景、河景、自然湖景 6、区位价值 繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地段概念、商业地段 7、产品类别 小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房 8、人以群分 豪宅、白领、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区 9、原创概念 居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假村概念、现代主义、游戏规则

10、功能提升 健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念 11、产品嫁接（复合地产） 教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念 12、楼盘软性附加值 服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点 13、产品可感受价值 品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点 14、楼盘及发展商形象 荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性 15、居住文化与生活方式 生活方式、品位卖点、文脉卖点 16、情感 孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点 17、销售与工程进度 奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销、加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、入伙、尾房销售、现房、答谢 18、创意促销 价格、付款方式、竞卖、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法 如何确定广告卖点的数量

产品核心卖点提炼的七项法则

产品核心卖点提炼的七项法则话题一：产品的灵魂在哪里 方法 产品核心卖点提炼的七项法则 面对琳琅满目的产品，如何进行产品核心卖点提炼？我们认为必须遵循以下七项法则。 市场有其需 产品卖点的诉求对象是产品的目标消费者，无论是树立企业形象、说明产品功能还是美化企业品牌，产品核心卖点最终是要实现产品在终端的销售。 因此，市场有需求是产品核心卖点提炼的基础要素，无论这种需求是现实存在的还是潜在的，产品的核心卖点必须紧扣消费者的需求。 辉山液态奶的三次核心卖点提炼，都是围绕着产品在不同时期消费者对产品需求的变化来进行的，消费者的需求是产品核心卖点提炼的基础要素。 企业有其实 产品的核心卖点必须是企业能做到的客观事实，胡乱捏造的核心卖点，最终只会在市场的操作中自己打自己的嘴巴。 比如：辉山乳业物流环节的简捷，的确保证了其产品在面市时比竞品更新鲜，而且屋顶包保质期短的事实，决定软文围绕新鲜诉求，符合市场事实，更符合企业事实。 产品有其特 产品同质化程度高，导致产品在市场如果希望受到消费者青睐，就必须具备差异性，也就是产品的独特特性。产品有其特，就为产品核心卖点提炼提供了最有力的素材，也是核心卖点打动说服消费者最关键的要素。 辉山屋顶包的最大特点，就是它面市时相对其他屋顶包产品更加新鲜。 确实有其人 产品有市场需求，但在进行核心卖点提炼的过程中，一个指标很值得考量，就是到底消费者的数量有多大。一个产品的核心卖点针对的诉求对象相对比较少，或者说市场容量比较小的时候，产品的溢价能力不能得到很好的提升，产品最终的市场会十分有限。因此，做产品核心卖点提炼务必针对一定数量的消费者群体。 传播有其途

项目卖点引导

1、客户转了一圈就走了，还没来得及介绍？ 沙盘讲解讲重点，房型一定要介绍出来，把自己的电话和姓名介绍好，客户对项目有兴趣则一定会再来；可能这次并没看样板间，可以给客户留悬念，或者样板间精装品质，或者过后有优惠，让客户对项目产生兴趣，再次过来。 先简单介绍项目主要卖点，留好客户联系方式，随后给他发送项目卖点的短信含自己的联系方式；后期积极跟踪回访邀约。首先以很热情的态度对待客户，主动询问、递名片，让客户记住我。给客户送上茶水、点心，尽量让客户留下来，用我们的环境，服务态度感染客户，如果客户还坚持要走，就把准备好的在售户型和相关的资料给客户，留下电话。准备下一次回访，再进行邀约到访。 客户反馈 先拿点资料，回去看看，到时候再说 您看，您来一趟也不容易，您看还有什么不了解的，我再给您介绍一下，您还有哪些顾虑，哪些不放心，都可以给我说，看我能不能帮您解决；如果我不能，我可以向我的领导反映给您解决，买个房子也不容易，肯定要让您买的放心、踏实。 那也行，您回去好好比较比较！就怕这活动随时结束啊！好房源也不等人呢！那怎么办呢？关键不是我一个人在卖房子啊，我当然会为您着想，想帮您藏着掖着这房子，但这里有20多个置业顾问，客户没交定金，房源就一直在往外介绍啊！还有，这活动什么时候结束我们说了也不算！怎么办呢？您要是真相中了就尽快做决定吧！ 2、我只是随便看看或我什么也不想买？ 没有关系的王先生，不管你买不买我们都热烈欢迎你来我们项目参观品鉴。王先生，既然你是第一次来，这边请，我给你仔细介绍一下我们项目沙盘（介绍完后）既然王先生你专门过来一趟，肯定是有这方面的需求，是你们朋友需要买房子吗？这是我的名片，你看我们这么好的一个项目是不是值得你帮我们推荐宣传呢！不管是你们朋友买还是你自己有这方面置业

房地产项目卖点类型整理

房地产项目卖点类型整理--> 全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。 1、楼盘硬件 户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口、大型超市进驻、规划设计、专业组合、大规模开发。 2、建筑风格 建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格 3、空间价值 错层、跃式、复式、空中花园、大露台 4、园林主题 中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海派风情、热带园林 5、自然景观 全海景、一线江景、二线江景、园景、人工湖景、山水景观、山景、河景、自然湖景 6、区位价值 繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地段概念、商业地段

7、产品类别 小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房 8、人以群分 豪宅、白领、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区 9、原创概念 居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假村概念、现代主义、游戏规则 10、功能提升 健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念11、产品嫁接（复合地产） 教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念 12、楼盘软性附加值 服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点 13、产品可感受价值 品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点 14、楼盘及发展商形象 荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性 15、居住文化与生活方式 生活方式、品位卖点、文脉卖点

房地产项目核心卖点梳理

-----------------------------------精品考试资料---------------------学资学习网----------------------------------- 第一大类型卖点楼盘硬件产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。 楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 卖点构成： 户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点第二大类型卖点建筑风格如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。 风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？卖点构成： 建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格第三大类型卖点空间价值空间与时间，构成了我们的生命。 年华似水，不可扭转。 好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。 卖点构成：

错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点第四大类型卖点园林主题环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了天人合一的使命。 也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。 卖点构成： 1 / 5 中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林第五大类型卖点自然景观拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。 在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。 卖点构成： 全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景第六大类型卖点区位价值对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。 有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。 卖点构成：

楼盘项目卖点提炼方法1423445608

楼盘项目销售卖点的提炼方法有哪些？ 卖点相对其他销售手段，具有投入低、见效快、易控制、易操作、攻击性强的特点。一个产品卖点的生命周期，以竞争对手推出相同或同类卖点为终结的开发商和代理商对项目卖点的提炼不能由产品或消费者单方面或两方面去决定，而应考虑媒体因素，主卖点影响力的大小、地域性等众多因素，应因时因地因势制宜。那些脱离市场需求，或者忽视消费者的消费习惯，高估自己运作能力的基本竞争的卖点，实质是一种从自我角度出发，强加给消费者的做法。 1 寻找并提炼项目的卖点 卖点，简单地说是指消费者所想、所要、所购买的产品的核心价值。这种价值是竞争对手所不能满足的对应消费者的特质需求。 与卖点对应的消费者的需求是多种多样的消费者的需求心理中潜藏的程度也深浅不一。同样，竞争对手对卖点的诉求角度也不同。但只要掌握了卖点的基本特征和熟知、熟用需求卖点的方法，就不难找到最适合自己项目的卖点。楼盘项目销售卖点的提炼方法有哪些？ 1 卖点必须具有吸引人的特征 对应消费者最需要的或是最关注的 房地产市场竞争中，抓住对应消费者的深层次需求，找到真正区别于竞争对手的并能与目标客户群形成互动沟通的卖点，一种应付市场竞争，打造消费者忠诚度，以消费者为中心的现代营销思想。

比较容易唤起消费者的现实需求： 卖点不但要满足消费者的消费需求，更要唤起他潜在消费需求。消费者有时也不知道自己的潜在消费需求会是什么，这就需要开发商巨大的市场投入和较长的市场教育时间使消费者觉醒，唤起他较为现实的市场诉求。 区别竞争对手的鲜明特征：楼盘项目销售卖点的提炼方法有哪些？ 如果消费者最需要，最关注的卖点已经被对手使用，但他运用不当，则仍有可能被挖发掘利用的价值： 如果对手用得很好，已经使自己的产品的卖点根植入心，就应该在消费者最需要，最关注的因素中寻找其他卖点，提供对手不能提供的东西，以满足对手所不能满足的客户需求，从而成为市场的另一个主流。 如果消费者最需要、最关注的前几个需求都已被其他对手所占，或已经被对手所滥用，那就只有两个途径可选：一是整合对手的卖点，提出新概念；二是把对手使用的卖点进行更合时宜、更适合消费者接受的差异化新包装。需要强有力的产品质能的支撑： 没有强有力的产品质能支撑的卖点就好比没有根基的空中楼阁。项目的卖点应根植于质能上，并为营销与策划服务，这是一个企业做品牌，或者是进行短、平、快操作的企业的态度的体现，也是对诚信规则的再现。 具有暗示消费或提示比较的作用：

提炼卖点的23种方法(材料特制)

提炼卖点的23种方法 网店定位，要做什么？ 1.确定网店的愿景、使命、价值观； 2.本店铺货企业成长阶段分析 3.市场细分； 4.确定目标市场； 5.定位； 6.提炼卖点 什么是卖点？ 最有效的营销策略仍然是瑞夫斯的USP理论——unique selling propoeition即USP独特的销售主张理论。 独特的卖点就是指吸引消费者购买产品或者服务的理由，我们必须通过差异化调出独立的卖点，所谓的独特的卖点实际上就是能够吸引买家眼球的独特的利益，也是广告的诉求点或者独特的卖点主张。 卖点的三个特点：（1）每则活动必须想顾客提出一个独一无二主张（卖点）；（2）这个主张必须有足够促销力，能打动顾客购买；（3）有长期传播的价值及品牌辨识度。 卖点定位：一句话能够传达的竞争优势 提到百度就能想到搜索，提到腾讯就能想到QQ，提到阿芙就能想到精油，提到裂帛就能想到民族风，提到贝尔莱德就能想到挂烫机，提到小狗电器就能想到吸尘器，提到韩都衣舍就能想到韩国风，那么提到你你能想到什么呢？提到你你的买家能想到什么呢？也就说卖点就是一句话或者几个字就能传达的竞争优势。 二、提炼卖点的23种方法（2个法则，23个方法） 如何提炼卖点——FAB法则 F指属性或功效（Feature货Fact）,即自己的产品有哪些特点和属性，A 是优点或优势（advantage）,即自己与竞争对手有何不同；B是客户利益与价值（benefit），这一优点所带给顾客的利益。 所以FAB关注的是客户的“买点”。

按照EAB法进行详情页策划排版，可以有四种顺序： F——A——B：有点——优势——利益。 A——F——B：优势——特点——利益。 B——F——A：利益——特点——优势。 B——A——F：利益——优势——特点。 如何提炼卖点——从产品的三种属性去提炼法则 一个完整的产品概念是立体的，包括核心产品、形式产品、延伸产品三个层次。 核心产品——产品使用价值 形式产品——产品的外在表观，如外型、质量、重量、体积、视觉、手感、包装等 延伸产品——产品的附加价值，如服务、承诺、身份、荣誉等。 找卖点方法：1——从市场地位找（买家永远只记得第一名，只有第一的地方他认为是最好的，后面的大多都是跟风） 找卖点方法：2——从产品线找 找卖点方法：3——从价格上找 找卖点方法：4——从服务上找 找卖点方法：5——从产地上找 找卖点方法：6——从时间上找 找卖点方法：7——从社会热点上找 找卖点方法：8——从售后服务上找 找卖点方法：9——从附加价值上找 找卖点方法：10——从对手卖点找