药店开店选址指南
药店开店选址指南
药店店址应具备的条件
药店业近几年来发展迅速，尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下，似乎药店就是利润的保证，整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址，下一个药店选择在哪里”几乎成了个药业最挠头的问题。
1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办药店，人迹罕至，营业额就很难提高。
2、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。
3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。
4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。
5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。
6、店中店形式。目前，各药店都在跑马圈地，可在店址的选择上（尤其对于跨区域开店）确实有一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。
药店店址选定的程序
药店分店的选择有着十分严密的科学程序：
1、合考虑相关因素，制定药店分店选址的标准。要兼顾长远性，同时要最有利于后续药店的发展，一般制定选址标准越具体越好，对相关事项进行全面考虑。
2、根据企业的定位选准目标顾客，再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行为进行分析，从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”，那么，他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。
3、寻找最优交汇点。继上一步后，再考虑黄金区域的状况，如朝向、竞争药店状况，区域内的主要业态，人流密集区，交通要冲、居住区等，这种信息越多，综合考虑达到最优的机会就越大。
4、选定具体地点。选定几个地点，加以比较，做出选择。
在实际操作中，由于各家企业急于进行跑马圈地，竞争已到了白热化程度，往往一家店面同时有几家企业要租用，这必然会将租价提高，因此，遇到好店址时决不能优柔寡断，应及早做决定，但同时也要小心谨慎。（事实上，企业有时已对某一区域早已看好，只是苦于没有店址外租，此时，如果有外租的，应当机立断）
药店选址应注意的事项
1、选址决策要谨慎
大家都知道零售企业在价值链中的核心因素是地点，经营者能否成功取决于店铺店址的选择。在选择药店店址的选定与消费者状况、地域性因素都应该一致。
1）、店址选定后，就会大笔资金投入分店开发，那是一锤定音，开张后要更改店址，成本极高。
2）、药店经营的效益受所在地市场状况的影响，很多别的方面的优势并不能弥补选址失误对企业造成的影响。
3）、店址的选择要有前瞻性，要对所在地的发展前景作出评估，要密切注意环境的变化，应特别留心城市建设的发展会带来什么样的变化。例如一家药店，在大连市某街道刚开设分店还不到4个月，就接到该街
道要改造的通知，人员、装修等费用的损失可想而知。
2、药店分店的立地条件受制于业态
不同的业态有着不同的立地条件。药店的立地条件为便利，且应与超市、购物中心等业态融为一体，要互相协调，形成互补、互用。可以想象，一条五金店铺林立的街道上开设一家药店，效益会怎样。
3、注意大环境的变化及位置潜力
与其选择现在被各商家看好的药店位置，不如选择不久的将来会由冷变热、而目前尚未被看好的店铺位置。这样的店铺位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留意城市建设、政府政策等会带来什么样的变化。
4、开店方位有讲究
方位是指药店正门的朝向，这与当地气候有关，并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的药店会有日晒，在夏季若无空调，会因炎热而不利于顾客进店购物；而安装空调无疑又增添了开支，唯有在店外设立拱廊建筑或遮阳蓬布，店内改善通风条件，才能减少不利影响。在北方城市，面向西北的药店较容易受到寒风的侵袭，也不利于顾客进店购药。这些因素都会给药店经营带来很大影响。在选择药店地理位置时要充分注意。
5、拐角的位置较理想
拐角是指位于两条街道的交叉处，即选择店址时比较流行的说法“金角银边”中的“金角”（“银边”即是指临街店铺），可以产生“拐角效应”。拐角效应的优点是：可以增加橱窗陈列的面积，两条街道的往来人群汇聚于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口缓和人流的拥挤。但由于药店位置面临两条街，这样哪一面作为药店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是：选择交通流量大的一面作为药店的正门，即店面；而交通流量小的一面则作为侧门。
6、三岔路口是个好位置
药店设在三岔路的正面，店面十分显眼，同样是被认为十分合理的药店位置。但是，处在这一位置的药店应注意尽量发挥自己的长处，在药店正面入口处的装潢、点名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计。抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到药店中来。
7、店面位置处于以下情况应慎选
店面前的地面与路面不平、店面处在斜坡上、门前有障碍物（例如树木、立交桥、广告牌等）、处在快车道旁、或店面灯光暗淡、地理位置偏低等等，此时应慎重考虑。
开药店如何选址及预算？药店选址预算
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开药店同样风险大。所以在投资钱，最好想把各方面的投资先预算清楚。投资的大小要考虑经营者的承受能力、投资支出及回收能力的大小、资金的盈利等。
(一)药店投资能力预算
投资能力的预算是对投资资金的来源、渠道和数量的预算。在进行预算时,首先应考虑药店的规模及实际需要,另外应兼顾筹集资金的能力。
(二)药店投资支出预算
主要包括下列支出:
1.药店租赁或建造店面及药库所需要费用。
2.药店装修店面、购买装修材料及施工的费用。
3.药店安装调温、通风和冷藏等设备的费用。
4.药店配置与经营相适应的药店货架、橱柜等费用。
5.药店制作店堂内药品广告的费用。
6.药店采购医药商品的费用。此外,还有施工过程中能源消耗费(水、电等)、为总造价0.5%的施工管理费、开业前的广告宣传费、各种表格和卡片印刷费及其他不可预测的费用。
有了投资预算，选址就是必不可少的了。要的地址才能带来大量的客户。根据投资的多少,确定药店规模的大小和地址的选择。药店的地理位置对日后的经营状况和经济效益影响重大。应尽量选择较繁华、客流量较集中的地段或医院附近和居民生活小区。同时应避开同行过多的地段,以避免过度竞争。还要分析研究这一地段人群的收入状况、人员的结构及对医疗保健的需求情况等,以确定药店的规模和特色。
(一)较大规模的药店选址
规模较大的药店,应尽量选择在较繁华、客流量集中,且交通方便的地段。如大型百货商场、大型超市及大医院附近。此类药店经营的药品应尽量齐全,以满足不同人群对医疗保健的不同需求。
(二)中、小规模的药店选址
在居民小区、厂矿职工宿舍区、文化娱乐场所、旅游景点、车站等附近,宜开办中、小规模的药店,经营常用中、西成药及保健品,也可经营中草药。此类药店方便群众就近购药。
(三)老年、儿童药店选址
在少年宫、儿童乐园或学校附近,可开设儿童药品店,专门经营各种小儿制剂。在老年人相对集中的区域内,可开设一个老年保健药品商店,专门经营老年病常用药及老年保健品。
最后选址还应考虑到周围环境交通是否方便、是否清洁卫生、有无噪音和污染,。
零售药店在选址时，首先要明确商圈范围，评估经营效益，然后确定大致地点。以药店所在地为中心，向四周扩展，构成的一定辐射范围，就是商圈。为了便于理解，我们将药店商圈以药店为中心由内向外划分为主要商圈、次要商圈和边缘商圈。
一般而言，社区中心药店主要商圈顾客来店数量最多，次要商圈顾客来店数量较少，边缘商圈顾客来店数量最少；位于城市主要商业中心的药店，主要商圈的顾客最少，如“上海第一医药”，次要和边缘商圈的顾客相对较多，这也是个别大型平价药品超市开在大城市主要商业区内，反而效果不好的原因，如长沙市商业步行街内有一家大型药店，其销售长期达不到期望值。社区便民药店则几乎没有边缘商圈的顾客。
通常，药店的赢利商圈主要取决于四方面的要素。
要素一：顾客从哪里来
居住人口：即居住在药店附近的常住和暂住人口，是药店主要商圈内顾客的主要来源。
工作人口：即那些并不居住在药店附近，但工作地点在药店附近的人口。这部分人口中不少利用上下班就近购买药品，他们是次要商圈中基本顾客的主要来源。一般来说，药店附近的工作人口越多，商圈规模相对越大，潜在的顾客数量就多，对药店经营越有利。
流动人口：即在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这些流动人口是位于这些地区药店的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的药店可
以捕获的潜在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦越激烈。
要素二：影响商圈大小的因素
商业信誉：信誉好的药店，其商圈规模会比同行业其他药店大。
经营规模：药店的经营规模越大，商品经营范围越广，品种品规越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大。这也是平价药房为什么不但药品品种和品规多，非药品品种经营也较多的原因。满足顾客和方便顾客“一站”购齐的需求。
商品种类：单纯经营常用药品的药店商圈较小，经营保健食品、医疗器械、日用消费品和护理用品的药店商圈较大。
竞争药店位置：相互竞争的药店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大，反之商圈会越小。大中型药品超市为了避免商圈重叠，店与店之间的直线距离最少在2公里以上。否则，不但公司资源和社会资源是极大的浪费，店与店之间的竞争也是残酷无情的，最后的结果是两败俱伤，例如附图案例中的店。
顾客流动性：顾客流动性大，光顾药店的来客会更广。药店的边缘商圈因此会扩大，从而扩大整个商圈规模。
交通地理状况：药店位于中心商业区或交通便利的地区，商圈规模会因此扩大。地理因素的影响是容易被药店忽视的，有些城市药店在选址时，初步的结论符合要求，但当进一步做商圈调研时却发现，主要商圈内铁路横穿而过或者有一条城市景观河横贯商圈或者大型公园等，这些都是影响商圈不可忽略的因素。
促销活动：药店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力，吸引更多的边缘商圈顾客慕名而来，从而使商圈规模扩大。规律性和针对性的促销活动对培养忠诚顾客有很好的作用。
要素三：商圈确定的零售引力法则
零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为，城市的人口越多、规模越大、商业越发达，其对顾客的吸引力就越大。药店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。
要素四：开店地点选择
交通条件：要分析顾客是否容易到达开店地点，附近是否有公交车站，是否有停车场所，货物运输是否方便等。
客流规律：要分析开店地点的客流类型，客流的目的、速度和滞留时间，街道两侧的客流规模。客流类型一般有3种：一是自身客流，即专门来本店购买药品的顾客，是药店客流的基础；二是分享客流，即从邻近其他业态商店形成的客流中获得的顾客；三是派生客流，即顺路进店的顾客。
竞争对手：主要应考虑药店的相对集中程度，避开竞争对手还是利用竞争对手，这应该视具体情况而定。就药店目前来说，是尽量避开强势竞争对手。
地形特点：要选择能见度高的地点开店，如临街处以及一些大型公共场所的迎面处。药店的展示效果好，往往吸客能力就强。
城市规划：要了解开店地区城市规划，考虑开店地点的发展前景。
经营效益：主要分析客流量，光顾药店的人数比例，光顾顾客中购货者比例，每笔交易的平均购买量等。
药店选址要先调研
来源：中国医药报点击数：82 录入时间：07-06-26 00:00:00
选址，选址，再选址。对零售业而言，选址的重要性怎么强调都不为过。药店也不例外。如何选到理想的店址呢?细致缜密的调查规划必不可少，观察交通流量，都市或城镇发展动向及竞争等情况也是必修课。平价药店对于门店选址考察的具体项目很多，主要包括以下三类：
人口特征。包括人口的数量和密度，年龄分布，文化水平，职业状况，入口变化趋势，人均可支配收入，医药消费习惯。当地医疗改革状况，当地周边医药价格。
地理特征。城市结构、交通条件、地形地貌。
商业特征。包括销售动态，零售药店的种类和经营方式，竞争的饱和度情况。
这三项内容交织穿插在整个选址过程中。以上调查如果客观翔实，管理层完全可以据此制定一整套详尽的投资和发展计划。
地理特征调查
选择条件优良的城市是平价药店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建超市，主要从以下几个方面进行调查分析。
城镇类型。先看地形、气候、风土等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。
经济发展水平。这是对仓储式药品超市选址影响最大的一个因素。要重点考察GDP总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。
交通条件。指城镇内各个区域间以及与其他城镇间的交通条件，重点要考察城镇每千人拥有轿车的数量、每平方公里拥有的轿车数，其中公车又各有多少，公交车的总量及分布。城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定仓储式药品平价超市有效商圈在该城镇的覆盖范围。
政策背景。当地政府对兴建仓储药品平价超市的支持程度。在选址阶段常要与政府有关部门接触，力争在政策上，如税收、有关地税的减免等方面得到当地政府更多的支持，并可将争取到的政策扶持程度作为确定选址的一个重要依据。
商业特征考察
消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。
城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。要特别注意了解和收集可能与平价药店产生直接竞争的零售药店的情况，如该地已有多少家同类药店。有多少家大型药品连锁超市，它们的规模、实力和经营情况如何。另外还要留心该城镇有多少家医疗机构。
商圈特性分析。在对周围竞争门店进行调查以后，初步估计门店所在的商圈内的潜在购买力和自己门店
将来的实际市场占有份额，然后用门店商圈内的预计年销售额除以门店的正常米效(连锁门店中同类型的平均每平方米的销售额)，便得到了一个初步的门店所需的经营面积的数值，再和实际门店的有效面积相比较看是否合适。如果小于门店的面积，可能就会发生门店不能完全满足当地的市场需求的现象；如果较大，可以考虑门店分割一部分作为它用。
当然，这只是一个简单的估算办法，门店在实际经营中会有很多不可预知因素。
其实，各项市场调研的参数都是为门店的设立服务的，单纯审视各项指数是有局限性的，只有综合评估，才能真正衡量一个门店的店址合适与否。在综合分析了各项商圈的统计数据之后，才能对门店发展有成熟的把握。
药店选址主要考虑四要素
https://www.wendangku.net/doc/0f17440706.html, 2008-06-12 中国食品商务网评论0条
[案例]
某大都市某区由于区域广阔，人口众多，是平价药房的必争之地。
2003年5月，“破冰者”在松花江路和营口路交界处开设了该市第一家经营面积2000平方米的A平价药店。
2006年3月和2007年元月，“追赶者”在离“破冰者”2公里和3公里的位置分别开出了面积分别为700平方米和500平方米的“D店”和“E店”。
2007年5～6月，“破冰者”为了围剿“追赶者”，在“追赶者”A店一公里之内的辽源西路和周家嘴路分别开了两家200～300平方米的B、C药店。
2007年火红8月，“挑战者”在离“破冰者”和“追赶者”的核心商圈，离“二者”都不到1公里的地方，处于二店直线中间的黄兴路和抚顺路开设了一家经营面积700平方米的F药店。
[点评]
“追赶者”在离“破冰者”2～3公里的地方开D、E二店应该属于理性的市场竞争，符合药店商圈定位和大中型竞争药店二店直线距离在2公里以上的选址原则。
“破冰者”从保护自身利益出发，在“追赶者”A店的主要商圈开B、C二店，从市场竞争的角度来看，此举不但有损自身企业投资利益，也打破了市场竞争正常化，最后的结果可能是两败俱伤。市场经济和竞争都是有规律可循的，市场经济不是“赌气”经济和“冲动”经济，否则会付出无谓的代价。
“挑战者”为了显示挑战的决心和自身的势力，在“破冰者”和“追赶者”的核心商圈开店，无论如何也不是科学的“选址”。决心再大，市场有限。“狮子”要想在“虎和狼”口中夺食，也不是件容易的事。根据围棋的原理，此点是个“死眼”。据初步了解和预测，“挑战者”按照目前的经营能力最少要每天3万元以上的销售额才可能保本，而其实际营业额可能只达到一半。
但是，有时相互竞争的药店因毗邻而设，顾客因有较多的选择而被隔壁店吸引过去，则共有商圈也可能会因竞争而扩大。但前提条件是在城市中心商业区有大量的特殊人群，如靠近大型医院或医院较多的区域，有很多来求医的患者和家属。如湖南老百姓长沙湘雅店和金沙大药房毗邻而设，背对背的是湘雅医院。
药店运营与管理体系》帮您如何能在淡季（夏季）仍保持销售额持续不断的提升
在许多营销人的观念当中，销售一般分为淡季与旺季两个时期，淡季的销售一般在上半年的5月下旬至8月下旬，同时也是最炎热的夏季，而旺季的销售就在下半年9月上旬至12月上旬，因此，淡季销售往往是
企业进行调整的时期，也就是企业进行储备力量的时期，比如，产品调整、人员调整、制度创新、管理培训等，这样一来，旺季时常出现拥挤与徘徊现象，而淡季则比较空虚，市场的投入也较平淡，造成的错觉就是淡季销售的无力，与投入与产出难成正比，企业也不愿意在淡季进行集中力量操作市场。那么淡季既然已经有这样的一种规律，到底淡季如何来进行市场操作，需要了解淡季形成的现实背景，然后才能够对症下药，通过对规律的剖析，进行淡季销售的策划与销售工作。
通常淡季销售有许多原因，有消费意识、商家购货意识、企业投入传播意识、销售目标意识、传统观念意识等，所以客观的造就了对市场的另一种思考，淡季销售如何面对。
A、消费心理淡：根据市场有效消费的规律，我们所熟悉的消费季节已经形成一种惯例，也就是消费有一定的阶段性，区别在于消费的众多因素在左右市场，而并不能够把消费市场激活起来，所以在一般市场的基础上，是消费在左右市场，而不是市场在左右消费，这样的结果就是暴露了市场的脆弱，商家无法根据自己的产品制造市场机会，而是要等到季节的到来，这一点尤其是医药保健产品更加突出。
消费心理淡，也就是消费能力与产品所需求不相吻合，从营销策划的角度看，要启动消费心理，就必须把消费心理的关键环节打破，那就是消费力度的强化刺激，把产品的所需与正常的消费观念结合起来，这一点在商家推出的许多广告里面要有渗透，而不是一味介绍产品的需求，真正启动的是消费的热情，鼓励消费将成为改变消费心理障碍的有效途径。
B、流通意识淡：在出现上述陈述的淡季原因的时候，商家迎合是消费旺季，所以在传统的基础上没有进行产品的周转，这样的结果是产品需求不流通，信息交换出现问题，而直接影响到了厂家对市场的判断，从这个层面来分析，流通领域的是否转动是判断产品是否有市场信心的标志，而大部分流通的经销商迫于淡季的原因，对流通的管理与研究停留在表面现象上，没有与上层的厂家一起来转动产品与市场，无论从促销角度或者推广角度，显得不够。
流通意识淡化，成为我们制订销售企划的一大弊病，要想造成流通与消费融为一体，流通领域的快速传播、流通流域的货物周转、流通领域的微利销售等均产生积极影响，流通领域的关键标志是启动市场的有效载体。
C、传播意识淡：在传播意识上，销售淡季的传播呈现出广告力度传播淡也比较明显，无论是采用何种销售模式，在这个时候，好像没有一个商家与厂家愿意拿出更多的资金来促销，而是相对处于一个稳定的时期，而这个时期的推广力度不足也是淡季延续的原因之一，市场消费的火种烧的不旺，而导致市场诱惑力下降，直接来说是对消费刺激的不足，也是对消费推动不够强化的表现，在这个基础上，要想转化对传播的意识改变，是需要承认市场是可以通过传播来改变的，而不是不变的。
传播的要求与机会是根据所需要消费的习惯来完成，而时机的选择是看传播的式样与刺激力度，从这个目的来看，传播的方案策划成为关键，要改变传播意识淡的局面，需要化较大的力气来营造传播的意识氛围，从而来转化淡季推广薄弱的局面。
D、目标意识淡：从淡季销售的现象来看，商家抓住消费的目标意识仍然比较淡薄，结合对销售的目标需要改变传统意识，也就是目标销售的针对性不够强，往往采取的是大面积办法，有些甚至是没有目标的促销，专项促销与季节促销往往比较浅薄，造成目标消费流动于可买可不买的心理状态，而非主流的消费形式，这样一来，造成的消费浪费是淡季策划不力的主要原因，也是对消费目标形不成一种气候，也就出现淡季的客观原因。
目标意识较淡是普遍现象，所以也就会出现大面积的淡季之说，因此要改变目标消费统筹现象，也是时代营销的现实需求，抓目标与抓环境、抓意识领域、抓消费教育领域等等，都是目标消费的开始，所以在淡季是抓目标消费的最好时候，也是改变传统淡季消费的一种机会。
E、深入观念淡：由于企业对于各种传统形态的不改变，很难深入能够了解消费的各种意识形态，这样结果是对消费现象的一种破坏，也是无法转变淡季的格局，因此，转变企业内部格局是需要领导市场的最基础部分，而这样的深入必定需要专业人士的深入调查与科研，现在流行让市场营销人员附带做市场调研工作是非常不明智的做法，重点就是要强化市场部门的优化，从各种角度看，目前我们的企业缺少市场研究与判断，靠一把手或者几个主要市场的领导者在做市场分析，因此，谈不上专业，也谈不上有新的创造，造
成观念上无法进取。
销售淡季，有些是市场本身造成的，比如贫困现象，造成的消费潜力不够，有些是企业自己造成的，计划与创新不够，而有些是心态造成的，认为必定的东西而无法承受较大的力量来刺激消费，所以沉积下来的变成一种习惯，淡季与旺季的根本区别在于如何根据环境的变化来达到自己的销售目标。
销售淡季的形成，有着许多企业无法改变的时候，在自身的角度看，需要对自己的营销策划有一定的转型，也就是把淡季销售的常规方式做出调整，用以巧合力量来平衡市场的歪曲现象，将在关键的位置转换上来制定销售任务，淡季销售有望成为突破口。
一、跟踪淡季意识形态
淡季销售之所以淡，到底是什么原因造成的淡季，需要把淡季所表现的形式展示出来，然后把这种形式融合在企业所制定的销售策略上，以来达到两者合一的目的。淡季所表现出来的意识形态分为主观与非主观两种，主观淡季就是客观存在的销售吸收能力，也就是我们熟悉的消费能力不够，消费者购买能力出现问题，这样的主观意识主要集中在二、三级市场或者乡镇市场里面，而大部分是我们知道的非主观淡季，非主观淡季的容量是非常大的，商家找不到要买东西给消费者的方式或者诱惑，造成非主观淡季的现象越来越有市场地位。
淡季的意识形态如何是决定销售力的关键，主要表现的淡季形态有多种，企业策划力缺少动力、传统消费观念转变缓慢、商家促销力度下降、流通领域故意选择时机成为障碍等多方面形态，为此，需要根据不同的区域进行意识形态的区别，跟踪形态的发展、发生、与转化的过程，这样可以在较短的时间里面进行策划，减少淡季的销售阻力，大部分意识是根据市场的变化可以转变的，这也是我们需要跟踪与消化意识形态的过程，把意识形态的转化来驱动淡季销售的突破口，也是是销售之前要先营造销售的气氛，气氛的方式各有不同，根据企业自身产品特点、区域消费观念特点、风情民俗等的变化来设定。
二、转化淡季销售方式
意识形态的抓获，接下来就需要转化淡季的销售方式，而淡季的销售方式是决定淡季销售力是否增长的关键，一般传统意义上的淡季销售方式没有多少新意，也就是造成淡季是产品降价或者处理产品的时候，消费者也习惯于在这个时候进行观望的心态，虽然企业在淡季进行的策划会打动部分消费者的心，但需要切实达到消费的规模化，就要在销售方式上进行改变。
销售方式有主动与被动两种，主动销售成为淡季销售转型的要点，如何在淡季进行销售方式的转化，主要有以下几个方面：
一、是把产品透明化销售，突出产品的形象；
二、是把产品科学化销售，突出产品的含量；
三、是把产品生动化销售，突出产品的使用性能；
四、是把产品教育化销售，突出人文关怀的作用；
五、是把产品多功能化，突出产品的合理性销售；
六、是把产品促销亮丽化销，做到老少皆实用性销售。
淡季销售的方式可以是多样性的，适合的场地可以是走出去，也可以是请进来，总之，需要再次满足消费者的购买欲望，以来达到淡季多方位销售的目的。
三、突破区域销售台阶
淡季看起来是全面性的，但是市场如果没有去梳理它，就是一样的，一旦梳理起来，就会看得到市场的潜力有着明显的不同，淡季销售在整体的战略上可以选择优势市场来引导，但在启动优势市场的时候，就必须把市场在淡季进行梳理，梳理的项目就包括淡季形成的规律，淡季的特点，淡季的消费意识表象等，这样才可以转化市场吸收的被动性，从而为市场的淡季启动作好基础准备。
区域优势在企业里面可以根据市场开发的重点来测试，比如销售规模、投入资金、消费潜力、目标完成概率等，淡季销售需要选择有个性化的市场进行推进，特别需要有可以重点进行调整的方向，既可以传承优势，又可以快速转化，所以区域突破的关联在于淡季能否转达一种连带的信息，突破区域销售台阶。
如何来突破成为要点：一是需要选择有淡季与旺季明显区别的个性市场来启动，以便形成一种销售势
头；二是区域优势需要有消费潜能，能够辐射周遍市场；三是选择的启动程序力求简洁、容易操作，影响面积大的策划案；四是能够及时监控，做到随时能够在中途点火燃烧，加强对外围的控制力度；五是可以把优势力量集中表现出来，满足启动市场所必须的要求。
四、整合力量转型模式
淡季销售的模式需要有特制的模式，这个模式可以是临时的，根据市场的检测结果来确定淡季销售模式，模式来自淡季的特定需求，一般来讲，淡季的模式就是促效模式，对整体模式没有多少转变，因此在选择什么样的模式需要有谨慎的考虑。
淡季销售模式有以下多种模式可以参考：一是把销售推广移动，推进到消费者面前，也就是一对一的销售模式，这样便于快速推进与快速积累；二是把销售集中，集中消费者进行推广，也就是推出各种活动销售，把消费者集中进行教育销售，达到淡季积累与发挥的功能；三是促销演义模式，进行推广产品的教育、演出、优惠、让利、折扣等大型多功能活动，在局部地区进行超常规运做；四是淡季销售的多重复合模式，就是把销售淡季与旺季结合，在销售旺季的活动延续到淡季，这样的衔接条件要求很高，也需要很多的策划技巧，因此也是最具有优势的模式之一，连动性强。
整合力量转型模式是淡季必须要做似的事情，如果在淡季销售的过程当中，依然在延续一种销售模式，那么，淡季销售的局面将很难有新的建树，所以模式转变与销售方式的递进是成型的关键。
越是淡季销售，营销的思路与步伐更加需要谨慎，一方面可以为旺季销售打下基础，另一个方面将为自主销售奠定力量，而非盲目跟随策略，在众多的市场战术、战略里面，跳出来，形成一种淡季优势，将成为利润增长的重大关键点。
直接促销：促销要讲究效率成为目前促销工作的重点，如何达到应有的效果，关键是要直接，无论教育促销、奖励促销、优惠促销、动态促销、情景促销等，均需要直接做好促销面对面的需求，直接促销的优势是淡季在一线销售的重要手段，也是在较短时间里面进行转化消费者的最好注解。
优势互补：旺季销售的众多促销条件与销售物资是对淡季销售的有力促进，优势互补强调的是处理多余，简化程序，感动客户，建设一条快速的销售通道，比如老带新的促销、多带少的促销、亲带远的促销等，连动销售，成长淡季销售的各项功能。
突出传播：淡季销售需要有针对性的传播，包括各项广告与推广活动，要建立在淡季销售特点的基础上，传播要落地，要与式销售模式与促销方式结合起来，针对与应用性要强，传播的过程要简短，品牌与文化传播可以少些，功效与利益传播可以放大些，因此，传播的重点放在一线。
选择重要：选择重要是淡季销售的重要环节，重要表达的意思是对重要的消费者、重要的传播途径、重要的促销方式、重要的商业渠道、重要的销售区域、重要的销售活动、重要的推广模式、重要的销售人员等等，越是淡季，越需要改变传统，打破传统，因此，重点的选择是非常有必要的。
链接环境：销售环境的链接非常重要，任何一种销售无论是什么季节，均需要有连动的基础，这样才能够造成一定的销售势头，保持一定的销售面貌，形成淡季销售的现象也是有传播性的，所以打破淡季销售也需要有传播的功能，这样的淡季销售才有意义。
目标价值：淡季销售要有自身的目标价值，是为了开拓市场呢，还是建立销售基础，是获取新的增长呢，还是打破常规，建立销售新次序，在淡季销售的过程里面，目标价值订立的方向应该面向企业、产品、规模、消费者，让更多的适应在淡季里面得到实现，无论是想试用模式、锻炼队伍、提升知名度等，淡季策划也是非常具有战略意义。
做好淡季销售的全程策划，不仅仅是对业绩提升的需要，而是对企业的发展有许多好处，比如在淡季可以发现产品的真正寿命有多久，可以检测销售环节是否具备市场竞争，可以梳理市场运作中的不良习惯，可以锻炼销售机能与队伍建设等等，无论如何，做好淡季销售的策划、运作、反馈、调研等是非常关键的。做好淡季（夏季）销售有以下几种销售情况：
1、学生产品营销（保健品）
每到暑期，都有很多学生放假在家，这是学生保健品销售的好时机。许多学生平时住校，不在父母身边，到了假期从学校回到家，家长都希望抓紧时间为孩子们好好补一补。尤其是每年都有大量的初、高中毕业
生，他们刚刚参加完考试，脑力和体力消耗都很大，比较辛苦，这时做父母的都喜欢为孩子补补身子。因此药店要掌握这一心理，打好营养保健品的牌，采购一定数量适宜学生使用的产品，做好学生产品这篇文章，提高销售额。
2、清热祛火类药品
夏季天气炎热，气温高，湿度大，许多人容易因失去水分或排汗不畅引起内火上升，嗓子发炎，或患上一些皮肤病。因此药店可以掌握夏季高发病的特点，加大清热去祛类药品的销售力度。如双黄连、板蓝根、清热口服液、牛黄解毒片、三磺片等等，把这部分药品作为销售的重点。除了这些中成药，一些草药也是销售的重点，很多人习惯配制一些中药茶饮，用以清热祛火，因此栀子、白茅根、金银花、蒲公英、菊花等药材都是夏季的重点产品，应该强化销售。
3、肠道用药
夏季天热，人们喜欢吃生冷食物，这些食物不容易消化，很容易引起消化不良或腹泻等症状，尤其是老人和儿童，因此促进消化类药品也是夏季销售的主力产品之一，让他们成为药店业绩增长点，要把握好。除了助消化的药品，治疗腹泻的产品和一些喹诺酮类抗菌药物也是销售的重点产品。药店要提前备货，店员应主动了解学习不同药物特性，做好荐药工作，促进药品销售。
4、防暑降温类产品
夏季人们很容易中暑，防暑降温类产品成为人们日常常备的药品。如风油精、人丹、藿香正气水、黄连上清丸等产品都是很好的防暑降温类产品，一些单位，尤其是需要在室外工作的企业，会大量采购这类药品，作为福利发放给职工使用。虽然这类药品大多价格低廉，但每年的销量还是很可观的。
5、补水防晒类产品
夏季来临对于爱美的女性来说是硬肿考验
夏季人们衣着单薄，容易出现一些意外伤，一些外伤用的简单药物，如创可贴、正红花油等，也会有不错的销量。所以暑期看似销售淡季，但很多产品还是很有销售潜力的。药店经营者应该早做准备，抓好上述四个重点，把握销售良机，加大销售力度，创造好的销售业绩。
新项目选址条件要求
新项目选址条件要求 根据国家及山西省新建项目等有关环保管理规定，新建和改扩建项目应当符合下列条件： 1、符合国家和省有关法律法规、产业政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划、主体功能区划和生态功能区划等要求。 2、符合各行业准入条件、清洁生产和循环经济要求；污染物达标排放并满足国家和地方规定的污染物总量控制指标要求。 3、符合各行业、流域、区域等开发建设规划，以及规划环境影响评价的相关要求。 4、新建和改扩建项目的环境管理应当遵循下列原则：新建的煤化工、冶金、焦化等污染型项目须进园入区，遵循上下游配套、集群化推进、园区化承载和循环化发展的原则。 5、严禁在自然保护区、省级以上风景名胜区、国家级森林公园、省级以上地质公园、世界遗产、国家重点文物保护单位、集中式饮用水水源地、泉域重点保护区、历史文化名城、名镇、名村核心保护范围内、地质灾害危险区、居民聚集区及其他依法划定需特别保护的环境敏感区等区域范围内建设破坏生态和污染环境的项目。 6、禁止在汾河河岸两侧各2公里内，涑水河两侧各1公里范围内，建设露天采矿、冶炼、煤化工、焦化、电石、铁合金、造纸、印染、电镀和危险化学品的贮存等重污染型及易燃易爆的
项目。 7、禁止在城镇规划区边界外2公里以内，城镇常年主导风上风向，居民聚集区、旅游区和其它严防污染的食品、药品、卫生产品、精密制造产品等企业周边1公里以内，国家及地方所规定的安全、环保、卫生防护距离内建设重污染型及易燃易爆的项目。 8、禁止在高速公路、旅游线路两侧1公里可视范围内建设重污染型及易燃易爆的项目。 9、涉及损害公众利益，公众反应强烈的项目；原则上环境防护距离及卫生防护距离范围内涉及环境搬迁户数超过100户的新建项目不予受理和审批。 2014年6月27日
连锁药店选址影响因素分析
连锁药店选址影响因素分析 【摘要】：近两年，药品零售市场竞争异常激烈。为了赢得更多的市场份额，药品零售企业大量开设分店。近些年来，曾有药品零售企业发出了要在全国开设千家甚至万家连锁药店的豪言壮语。时间逐渐的过去，我们听到了许多诸如”开一个亏一个”的感叹。为什么它们”跑马”却”圈不得地”？这里固然有竞争环境、经营策略等问题，但是，一个重要原因就是选址不当。因为选址不当，使他们输在了起跑线上。文章通过对连锁药店选址影响因素的分析，提出连锁药店选址方法。 【关键词】：药品零售; 连锁药店; 选址 一、连锁药店选址影响因素 （一）地理环境的影响 选择条件优良的城市是连锁药店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建连锁药店，主要从以下几个方面进行调查分析。 1. 区域类型。先看地形、气候、风土等自然条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。 2. 经济发展水平。这是对连锁药店选址影响最大的一个因素，要重点考察GDP总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。 3. 交通条件。城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定连锁药店有效商圈在该城镇的覆盖范围。 （二）行业状况的影响 1. 市场需求 （1）消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。 （2）城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。 2. 销售策略影响
店铺选址的技巧分析(新、选)
店铺选址的技巧分析 在你的店铺进行运作之前，有一个环节不可忽视，那就是店址的选择。选址技巧分析，到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算，又要有细节的追求。选址技巧分析，战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力――“大选址”，战术上要因地制宜、灵活运用。选址技巧分析“旺”，非单一元素能够决定，下面就跟大家分享一下选址技巧分析的“战略”、“战术”。 商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，但要注意经营错位问题。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。 店铺选址技巧分析：注意租金的性价比 不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元-5000元比较合适，能保证一定的毛利率。现在很多城市，一条街都是一个特色的，所以找店面要根据自己的项目去找，这样的生意比较容易成功。 店铺选址技巧分析：市场调研作出有效分析 想开一家好的店铺，进行一番市场调研是在所难免的。从专业角度上称其为商圈分析，通俗来说就是调查分析店铺的销售范围、来店顾客的特性及其居住环境的地理位置。因为不同地理位置的商铺，适合经营的种类也有所不同。因此，投资者在进行选址时，首先要细心地观察商圈的情况，如商圈内的客流量与车流量有多大，商圈内的竞争对手有多少等。 一般来说，客流量较大的场所有城市的商业中心、火车站、长途汽车站、公交站点附近、商业步行街、大学校园门口、人气旺盛的旅游景点、大型批发市场门口和大中型居民区等。由于这些地方属于商业集中地段，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多。但在具体选择铺位时，应注意商圈内的竞争对手不易过多，最好同类商品专营商店不要超过三家。 店铺选址技巧分析：抢占第一原则
商业项目选址要求
大型超市 一、对商圈的要求 一、1、在项目公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人； 一、2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为 佳； 一、3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 一、4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 一、5、核心商圈内（距项目公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳； 一、二、对物业的要求 一、1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米； 一、2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在米以上（空调排风口至地板的距 离）； 一、3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上； 一、4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米； 一、5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个； 一、6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 一、7、商场要求有一定面积的广场； 一、三、对停车场的要求 一、1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 一、2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位； 一、3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地， 40尺货柜车转弯半径18米； 一、四、其它 一、1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及 司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；熟食加工排烟系统。 一、2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空 调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求； 一、3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准； 一、4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。 选址区域：城市核心商圈、商业中心、商业新区拓展区域：东莞地区、广东地区、华南地区 合作方式:租赁、购置房产、合资经营拓展要求： 小型超市（6000平以下） 拓展计划 目标地区（区域）：主要深圳及珠三角区域 开店要求 城市及商圈选择标准 城市商圈选择及要求：城市的商业中心、社区中心，规划中的大型商业地块，住宅密集区 商圈内位置的要求：位于城市主干道，2公里范围内人口数量在8万以上 合作方式 租赁期： 15-20年免租期：另外协商，视情况而定 经营方式：租赁 经营面积与楼层要求
餐饮店铺选址分析
餐饮店铺选址分析 一商圈确定 通过商圈调查，可以预估餐饮店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位臵的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而冒然开店，得不偿失。 商圈的意义及其重要性 商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米（就餐不方便，缺乏竞争等因素），视具体情况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。 一般而言，涵盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估必须面面俱到。 经营一家成功的餐饮店，所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个良好的商圈，对餐饮店日后的经营发展，有很大的影响。 商圈的类别 商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。商圈设定分类 商圈的设定大致上可分为两种型态。 （1）徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000米，以走得到且快速方便为主。 （2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商
圈大多设臵于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就餐需求。 商圈以区域大小的分类 （1）临近中心型。其商圈的设定大约在半径500—1500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 （2）地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000米，我们称之为生活商圈。 （3）大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。 （4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。 （5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。 商圈的特性 商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。 （1）住宅区.住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以一户4人来计算，则人数将达4000人左右。 （2）教育区。教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。 （3）办公区。办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 （4）商业区。商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种餐饮店聚集之处，以快餐为主。 （5）娱乐区。娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。
药店开店选址指南
药店开店选址指南 药店店址应具备的条件 药店业近几年来发展迅速，尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下，似乎药店就是利润的保证，整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址，下一个药店选择在哪里”几乎成了个药业最挠头的问题。 1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办药店，人迹罕至，营业额就很难提高。 2、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。 3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。 4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。 5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。 6、店中店形式。目前，各药店都在跑马圈地，可在店址的选择上（尤其对于跨区域开店）确实有一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。 药店店址选定的程序 药店分店的选择有着十分严密的科学程序： 1、合考虑相关因素，制定药店分店选址的标准。要兼顾长远性，同时要最有利于后续药店的发展，一般制定选址标准越具体越好，对相关事项进行全面考虑。 2、根据企业的定位选准目标顾客，再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行为进行分析，从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”，那么，他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。 3、寻找最优交汇点。继上一步后，再考虑黄金区域的状况，如朝向、竞争药店状况，区域内的主要业态，人流密集区，交通要冲、居住区等，这种信息越多，综合考虑达到最优的机会就越大。 4、选定具体地点。选定几个地点，加以比较，做出选择。 在实际操作中，由于各家企业急于进行跑马圈地，竞争已到了白热化程度，往往一家店面同时有几家企业要租用，这必然会将租价提高，因此，遇到好店址时决不能优柔寡断，应及早做决定，但同时也要小心谨慎。（事实上，企业有时已对某一区域早已看好，只是苦于没有店址外租，此时，如果有外租的，应当机立断） 药店选址应注意的事项 1、选址决策要谨慎 大家都知道零售企业在价值链中的核心因素是地点，经营者能否成功取决于店铺店址的选择。在选择药店店址的选定与消费者状况、地域性因素都应该一致。 1）、店址选定后，就会大笔资金投入分店开发，那是一锤定音，开张后要更改店址，成本极高。 2）、药店经营的效益受所在地市场状况的影响，很多别的方面的优势并不能弥补选址失误对企业造成的影响。 3）、店址的选择要有前瞻性，要对所在地的发展前景作出评估，要密切注意环境的变化，应特别留心城市建设的发展会带来什么样的变化。例如一家药店，在大连市某街道刚开设分店还不到4个月，就接到该街
文旅项目选址标准
文旅项目选址标准 （一）区位：一线或二线区域中心大城市周边、旅游目的地城市或风景名胜城市周边。 作为大型文化旅游项目，是否有充足的客源市场，是项目成功的关键。选择合适的城市发展对文化旅游项目至关重要。一线城市对国家的政治、经济具有重要的作用，其经济总量、城市规模、服务设施、消费需求等都处于全国绝对领先的地位，是文旅项目首选布点城市。二线城市中经济发达、知名度高、区域人口密集的城市，也是较适合文旅项目布点的城市。旅游目的地城市或风景名胜城市有丰富的旅游资源，早已形成的庞大旅游人口，对文化旅游项目有强力的支撑。（二）资源：具备独特的不可复制的文化资源、自然景观和山水，资源禀赋，打造为文化旅游目的地或特色产业集聚区潜力。 资源的唯一性和相当的区域内不可复制性是项目可持续发展的基础，不可复制的旅游资源是原因，丰富的自然和人文资源是过程，游客完成旅游消费是结果。只有丰富的旅游资源，才能打造丰满的旅游路线，将人留住，创造价值。（三）规模：5至20平方公里左右，连片土地。 一是文旅项目的运作模式是以PPP模式建设项目，通过“政府+企业+国开行”的合作开发路径，以国开行低成本资金和企业高水准规划、大品牌先期导入和专业化开发优势，进行项目的一级土地整理（“八通一平”等）和公共配套设施建设（如变电站、污水处理厂、学校、医院等），当地政府以当地财政担保，给予平台公司实际投入资金的年化的固定收益。 二是文旅项目意在打造旅游+其它产业的模式，需要连片的土地储备，以“产
旅城”打造项目，以平台化的模式运营项目，平台需要充足的土地供给作为保障。（四）交通：外部交通通达性好，区域交通便捷性。 文旅项目人流量大，既是城市的一个重要的公共服务中心也是区域性的旅游目的地，要有较为便利的交通条件。对道路、公共交通、停车设场地等交通设施能否满足项目运营需要的评价，需以规划方案为基础。尽管如此，在选址阶段还是要考察所选地块的交通条件，交通条件应达到以下一些要求：1、地块附近有高铁站点，2、能够迅速进入城市快速路，3、地块周边至少与两条城市干道相邻，且城市道路通行顺畅，4、方便到达城市的机场、火车站等对外交通枢纽。（五）人口：具有人口辐射和导入潜力。 文旅项目的发展，必然要和房地产相结合，人口的导入潜力，是未来文旅快速实现现金流的有力保障。区位的认同，旅游产业的吸引，通过旅游产业打造舒适的生活环境，提升溢价。实现地产的快速去化、持续去化，达到旅游、地产互补的目的。 （六）产业：导入龙头产业企业，形成产业集聚，并增加当地就业及使当地农业人口就地转化为产业就业的能力。 文旅项目意在打造平台化的运营模式，龙头企业的导入，带动更多企业进驻“平台“，打造产业集群。农业人口的劳动能力转换，可以解决企业人力需求，降低企业成本，从而创造就业岗位，改善农民生活。企业的进驻和农业人口劳动能力的转换互利共赢，相互支撑。也是平台化运营模式的有利因素。
开店如何选址
开店如何选址 这绝对是一件有意思的事。在详细解释这件有意思的事件之前列出一组有意思的数字：根据一次全球性调查的数据，2002年全世界最旺的商铺位于纽约第五大道，每平方米每年的租金是人民币8万元左右，也就是每天220元。排名第二的铺王是巴黎香榭丽舍大街，每平方米每天的租金是195
元人民币。香港地区铜锣湾上最犀利的铺王的租金是125元人民币左右。这份调查没有列出上海的情况，上海的铺王在豫园商城，每平方米每天的租金是60元左右。是香港的一半不到，巴黎的三分之一不到，纽约的四分之一强。 “铺王”的意义 “铺王”不只是个数字，是个谈资，它的实际意义非常有价值。很多人：“我想开一
家小店，应该选址在什么地方？”这几乎是商业领域里的最高机密。据江湖上的传言说，像家乐福这样的国际零售业巨头，都会有一个极端专业而高度秘密的高薪团队来负责新店选址规划。比如到上海开拓市场，他们这个团队就会被“空投”到本地，经过步行、汽车、自行车等多种交通工具的测试，参照政府的规划布置，最终选出一个极其适合其营业的地点。
当然，普通的投资者绝对无法组织出这样一个团队，更没有那套科学的测量计算方法，我们可以借鉴并掌握的工具，无非是一些商业投资者的成功经验！ 其次，本文所调查的“铺王”不是整个上海的铺王(否则就不可能出现4家了)。我们是在上海精选出4个商圈，再从这些商圈中寻找到其区域内的“铺王”。这4个商圈的选择
有其内在的逻辑，它们从时间上既有存在数十年的，也有刚刚兴起1年半的，在位置上也大致包括了上海南北西中四个区域，在经营业态上既有重合也有侧重。这体现了本文的目的：不是为了评选铺王而寻找铺王，而是为了找到几个具有“模型”意义的案例现身说法，告诉其他投资者商铺选址的要 义。
药店选址分析报告.doc
民康药店选址分析报告 民康药店是一家即将开业的综合药店，内有处方药、非处方药、中药饮片、保健品、化妆品、日用品等多种商品集为一体的中型药店。目前在龙洞步行街虽有不少药店，但是民康药店在药物品种和服务态度上都具有一定优势。所以在药店的选址方面也是下了很大的功夫的。 一新店周围地理位置特征表述 1我们预设我们新的药店位于广州市天河区龙洞步行街内.药店位于钰贝轩面包西饼坊旁边,哎呀呀、新新书店的斜对面。（如图1） 图1 2附近有龙洞购物中心、流行前线、华润万家，龙洞美食广场等，人流量大。步行街繁忙路段,商业氛纷浓厚,周边环境有住宅小区、20多间中高等专科院校及有名的“城中村”及工业区，所以周边居民、学生较及流动人口多，人流集散比较大，消费能力强。 3交通方便，多路公交车能到达。下公交车后，只要步行3至5分钟就能到达。 4 区位优势，龙洞步行街是广州天河东北部总要的商业中心，规划的定位辐射范围广。包括天河客运站到柯木朗、高唐石，甚至罗岗一带。商业发展前景好。 二、周边环境地带 从小地图来看不难发现，我们药店的地址属于热闹的商业区，人流很大，而且周边店面的经营的活动也很多样，所以为我们的药店提供了更好的潜在顾客。这样就更有利我们的新药店的盈利。竞争者的情况也不可忽视，在龙洞步行街还是有几间药店的，不过因为客流量大的原因，所以还是有很大的空间可以发展的。总的来说，我们药店选择的位置还是不错的。
三、药店选址的房产信息 1、药店选址在龙洞步房主的房产资料齐全，不存在房产纠纷。 2、该商铺是房主一手放租，不存在高价转租等的问题。 3、行街附近，商铺月租租金约为10000，但因药店选址在龙洞小学附近，客流量大，足以支付铺租。 4、药店选址在龙洞步行街，步行街现在正处于发展阶段，不会存在拆迁问题，所以药店可以长期营业。 四、附近交通状况 我们的药店虽然位于龙洞步行街中心位置，但交通尚算便利，步行大约300米左右即可到达公交站，有28路、30路、84路、84a路、39路、235路、535路、564路公交车可供乘坐，虽然距离地铁站较远，最近的天河客运站需要15分钟车程，但如果选择自行车或汽车的话，则有停车场可供停放。除特别节假日外，路面状况十分畅通，绝不会耽误你宝贵的时间。 五、客流量 药店店址位于龙洞步行街的中心地带，靠近龙洞小学、华润万家、流行前线，附近还有居民住宅区、龙洞美食广场。步行街属繁忙路段,商业氛围浓厚，不仅满足人群不同形式的需求，而且方便广大人民群众。人流组成主要有游客、居民、学生等，人流集散比较大，消费能力强，均具有一定的购买力和消费需要。客流量很大，这大大提高了药店的营业额。 六、客源分析 药店选在龙洞步行街内的潮流全线这边的话，客源主要是以下几个方面 1学生。众所周众，龙洞这边有着众多的高校（广工，广药职院，广金，广东工程）还有几个中高校专学校。学生做为消费的主力军，龙洞步行街来说每天的客流量来说是很大的，学生在这里占了绝大部分。 2外来居民。龙洞这边是属于郊区，相比较于市中心和市中心附近来说，房价会便宜的多，所以很多外出打工的人都会选择来龙洞租房居住，龙洞这边的消费来说相对而言还是会便宜的多。 3龙洞当地居民，做为当地的居民来说，龙洞步行街的离居住地近，选择在这里购买，也是一个不错的选择。当地的居民来说（客源占绝大部分的还是老年人，老年人退休在家，空闲的时间多，再加上人老了之后，本身的一些免疫力开始下降，开始一些老年人常出现的一些病）。 七、购买力分析 药店购买力是人们支付货币购买药品和医药服务的能力，或者说在一定时期内用于购买药品的货币总额。我们药店地处龙洞步行街后端，附近有工业区，靠近民居，附近有一所小学，因此消费者多为附近居民和工薪族，其中更多的是20-40岁消费者。 因此我们通过随机抽样调查获取了附近居民的收入水平。通过抽取出家庭样本50个。经过汇总分析，这50个样本中，人均收入在月1700—2000元的约占50％，1200—1700元的占20％，人均月收入1200元以下的10％，人均月收入2000元以上的20％。 由此说明，该地区居民大多都是工薪族，属于中等收入水平。消费水平为偏向一般廉价OTC药品，但龙洞本土居民依靠固定资产出租获利丰富，同时也是各类保健品，贵价药品的消费主力，可按照分析比例合理分配。 八、竞争店状况分析
开小吃店选址5大技巧
开小吃店选址5大技巧 上班不自由，朝九晚五，现在很多人都选择自己创业，比如说开一家小吃店，擀面皮店。下面小编就为大家讲解一下开小吃店选址的五大技巧，欢迎大家前来参阅! 1、选址要有前瞻性 很多人开店选址都喜欢选择“黄金地段”，但聚兴餐饮马师傅表示并不是所有的“黄金地段”都适合开店。随着市政规划的变动，有些热门地方会变成冷门地方，一些正在开发中的地段也有旺起来的可能。因此，投资者在选址时要把眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热的街道或市区。
2、选址处的客流要集中 做餐饮生意，特别是小吃店，成功者的经验是：选择有客源潜力的地段。小吃店的店址可以考虑三个方面，一是街面房，至少也应是巷弄口;二是写字楼较集中的地方;三是居民住宅较集中的地方。当然，三者都集中的地方更好。 3、店面租金的性价比要合适 不同地段、不同结构的店面，月租金会有很大的出入，投资者不能只看店面的绝对价格，更应考虑租金的性价比。举例来说，对月收入在2万元左右的小吃店，其月租金在3000元-5000元比较合适，能保证一定的毛利。 4、要选择有广告空间的店面 有的店面没有独立门面，店门前天然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前开展营销活动的空间。所以，小吃店在选址时要尽量选择有广告空间的店面，日后才能更好地开展营销工作，吸引更多的客流。
5、团租更经济实惠 现在，十几平方米的小店面很是抢手，租金涨了不少，相反，一二百平方米的大店面却因为滞租而身价下跌。在这样的情况下，几名创业者不妨以团体租赁的方式低价租下大店面再进行分割。这样一来，每位创业者都能节省不少费用。
项目选址原则
一、项目选址原则 1、符合城市发展总体规划和对市政公共服务设施的布局要求； 2、依托选址的地理条件，交通状况，进行建址分析；避免不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）； 3、公用工程如城市电力、供排水管网等市政设施配套完善； 4、场址要求交通方便，环境安静，地形比较平整，能够充分利用城市基础设施，远离污染源和易燃易爆的生产、储存场所。便于生活和服务设施合理布局； 5、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑不造成相互干扰。 二、项目场址 刘圩社区位于安徽省淮南市潘集区，靠近黄河路与齐云山路交叉口， 目前，全社区下辖15个居民小组，总人口2380余人。项目选址用地现为国有土地，规划用地类型为居住用地。区域位置图如下：
图3-1 区域位置图 三、建设条件 (一)潘集区概况 潘集区位于淮南市北部，濒临淮河，区境600平方公里，占全市国土面积的1/4，是淮南国土面积最大的区，区辖11个乡镇、街道，人口46万。是“五彩”淮南中的一朵靓丽奇葩。 潘集是一个资源大区、能源新区。境内原煤探明储量37亿吨，有七大煤矿、三大电厂。2008年7月开工的省级煤化工(淮南)基地 园区正在加速建设。潘集是一个农业大区、富饶之区。境内沃野平畴，
物产丰富，俗有“走千走万不如淮河两岸”的美誉。 潘集是一个发展大区、活力之区。全区经济社会发展驶入了“快速道”，呈现出“潘集环境在改善、潘集速度在加快、潘集模式在形成、潘集形象在提升”的良好局面。 (二)自然条件 1、气候条件 淮南市是属于淮河以南地区，是暖温带和亚热带的过渡地带，年平均气温偏高，平均气温16.6℃，较常年偏高1.0℃；全年只有2月、12月较常年分别偏低0.7℃、1.5℃，其余月份均较常年偏高，其中4月较常年偏高2.8℃。冬季平均气温3.5℃，较常年偏低0.1℃，为正常年份。年高温日数28天，较常年偏多11天。年极端最高气温38.9℃，出现在7月30日；年极端最低气温-5.5℃,出现在1月23日。初霜出现在11月6日，终霜出现在3月13日，全年无霜期238天。降水全年降水量893.4毫米，与常年相比正常略偏少，季节性降水分布不均。6月22日入梅，7月21日出梅，均较常年偏晚，梅雨量166.3毫米。12月22日，迎来第一场降雪。全年降水日数107天，暴雨日数5天。潘集区为暖温带季风气候，四季分明，雨量充沛。年平均温度14.3℃-16℃，年降雨量937毫米，年均相对湿度76%，年日照时数2279.2小时，无霜期224天。 2、地理位置 潘集区位于淮南市北部，在淮河北岸。南依淮河与八公山区隔河相望，东面和北面与怀远县毗邻，西北以茨淮新河与蒙城县交界，西
开店选址技巧全攻略
一些正在寻找开店地址的朋友，总是抱怨找不到好的店址。其实，这是一种误解，店址不一定要在繁华地段，也不一定要在人口聚集的地方，只是根据你选择的行业，在充分考虑顾客的基础上，再合理地寻找开店地址，就能让你事半功倍。 第一节慧眼识好址 ★多调查、少吃亏 我们在寻找一个好店址时，单纯的技巧是不管用的。即使看再多的书，在脑海里或纸上设计再多的方案也无济于事。只有亲自跑到大街小巷去，多看，多问，才会找到适合你开店的好店址。 作市场调查是比较辛苦的，但做生意本来就是件辛苦事，特别是刚刚进入这个行业时。选址这么一件头等大事，如果你连实地考察找店面都不愿意做，那么你以后的经营肯定做不好。市场调查既可以弄清楚店址的具体位置，还能调查诸如周围环境、客流量多少，店址是否具有发展潜力等问题。盲目选择店址造成失败既令人惋惜，也是难被人原谅的。 小故事：北京一下岗工人王海峰，想开一家店，他在繁华地段看中了一个辅面。那里租金很贵，他很担心开店失败。他的经济状况不允许他失败，但又无法确定这个辅面的价值，怎么办呢？在我们的建议下，他在这间辅面附近整整观察了一个星期，掌握了几天来经过辅面的人数。然后又到附近调查了另外几家同类型的商店，以及他们店里商品的价格水平。他依据这些材料和其他信息租下了那个辅面，成功开了一家商店，至今生意兴隆，月纯利5万元左右。 多调查是选择店址的最好方法，但光跑光看还不行，还要记得把你的嘴巴带上，顺便问问附近商店的经营或其他与经营无关的情况，有时还会得到意想不到的收获。 ★眼光放远些 天有不测风云，别以为你现在选择了一个好店址就可以一劳永逸。店址还会受到很多因素的影响，诸如政府的举措等等。如有些商店处于闹市区，暂时看来生意很好，但有时也会有难以预料的事情发生，如修建立交桥、拓宽马路等等，对商店的经营影响很大。 选个口碑好的地方 虽然我们说，没有绝对的好店址，也没有绝对的坏店址，但在实践中，有很多经验还是可以供我们的客户在选择店址时参考。店址的好坏主要取决于地理位置，具有以下条件的基本上可以说是个好店址，如果具有其中两条以上，也极有可能是优秀的店址。 1.商业活动频度高的地区 这类地区商业活动频繁把商店设在这样的地区，营业额必然高。这就是所谓寸土寸金的地方，有实力的经营者一般都会重金以求。相反，如果商店开在人迹罕至的地方，营业额难以提高租金再便宜也缺乏经营价值。 2.客流量较多的街道
药店选址资料
连锁药店的选址指南 药店连锁业近几年来发展迅速，尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下，药店连 锁企业在向资产多元化转化，似乎药店就是利润的保证，整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址，下一个药店选择在哪里”几乎成了个连锁药业最挠头的问题。 1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办连锁药店，人迹罕至，营业额就很难提高。 2 、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设 在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。 3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。 4 、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。 5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。 6、店中店形式。目前，各连锁药店都在跑马圈地，可在店址的选择上(尤其对于跨区域开店)确实有 一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而 选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。 连锁药店店址选定的程序 连锁药店分店的选择有着十分严密的科学程序： 1、综合考虑相关因素，制定连锁药店分店选址的标准。要兼顾长远性，同时要最有利于连锁分店的发展，一般制定选址标准越具体越好，对相关事项进行全面考虑。 2、根据企业的定位选准目标顾客，再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行 为进行分析，从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”，那么，他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。 3、寻找最优交汇点。继上一步后，再考虑黄金区域的状况，如朝向、竞争药店状况，区域内的主要业态，人流密集区，交通要冲、居住区等，这种信息越多，综合考虑达到最优的机会就越大。 4、选定具体地点。选定几个地点，加以比较，做出选择。
四大技巧八大区域 开店选址好全攻略
四大技巧八大区域开店选址好全攻略 常有创业者抱怨，项目确定了，资金到位了，合作人找好了，万事具备，只欠落实店铺这股“东风”了。特别对初次开店的创业者来说，要在短时间内找到地段、租金等各方面都合适的店铺，真是难上加难。那么，如何寻找创业的这份“黄金宝地”呢？ 近来年，随着市场需求的增速，导致商铺空置率下降，租金不断上扬，特别是市中心区域，这种情况下，创业者寻找店铺最好避开闹市区，选择一些初具规模但尚未形成热点区域，这样才能有效降低创业成本，走稳关键的第一步。 八大区域寻找创业店 对店铺选择颇有研究的上海全明经济技术有限公司董事长姚允涛总结八大八大区域寻找创业店铺，这八大区域是： 创业园区：这是为创业者度身定制的创业场所，配套设施齐全，还有政府优惠政策支持。现在很多城市都有不少创业园区，这些创业园的定位各不相同，创业者可根据自己的创业方向选择。 大学园区：最近几年，市区大学向郊区分散，很多城市的大学城充满了商机，商业生态也初步形成。 城镇商业中心：随着城镇化的发展，城镇配套商业也蕴藏着丰富的商机，这些区域中心有着巨大的潜在市场，而且租金相对比较便宜，唯一不足就是这块市场有很大的不稳定性，人口流动性很大，所以在前期也要充分了解整个中心的人口成分。 国际化居住区：一些一线城市已经形成一批成熟的涉外高级住宅区，对有意涉足高层次服务领域的创业者来说，这些地区都有着诸多的商机。 平价房开发区：近年来由于居民不断迁入而成为新的人口聚集地，在日常生活服务、零售、餐饮、教育等领域，为创业者提供了大量的机会。 大型开发区：很多大型开发区和大学城一样，也蕴含着丰富的商机，虽然有些尚未形成气候，但从今后的趋势看，具有一定的发展潜力。
项目选址比选方案分析
文化风情园项 目选址比选方案1. 项目基本概况 2.2.合理性原则 项目选址要综合考虑拟建地区的资源环境、经济社会、城乡建设、土地利用、基础设施等建设条件及同类项目的建设情况，从科学性、合理性和可行性 的角度对建设项目选址进行综合论证，做到与区域经济社会发展水平、资源环境、基础设施条件相适应。 为了贯彻落实《关于进一步加快农林场经济社会艰展的决定》（政发 2.3.安全性原则 【2011】78 号）和自治区领导关于加强对农林场产业发展规划和产业定位指应充分考虑项目自身基本情况及选址要求，综合考量其建设过程及建成导的指示精神，充分利用国家和自治区的有关政策，发挥农林场的土地资源后可能对城市社会经济发展、功能布局、景观环境、城市交通、公共安全等方优势，推动农林场产业的科学发展，加快农林场产业经济的发展，面产生的影响，确保不超出当地环境的容量，不存在安全隐患，满足环境保护、农林场改革和发展工作领导小组组织开展编制经济技术开发区、来宾安全等要求。 农场、渠黎林场、十万山林场、丽光农场等园区发展规划。 为了编制好经济技术开发区内的《文化风情园规划》，并使得规划项 3. 选址论证的主要内容 目在符合相关政策、相关规划及法规的基础上，能顺利实施，经济开发区 3.1.方案比选 管委会就开发区的实际用地情况，为项目的开发提供大塘片区、水库片区、 3.1.1.规划选址研究路径 高道片区及湾片区四个地块作为开发候选用地，并要求规划编制单位对根据本项目的建设要求和条件，以及经济开发区的实际情况，经协商编制本建设项目选址论证方案，给农林场改革和发展工作领导小组初步确定大塘片区、水库片区、高道片区及湾片区等四个拟选位置， 等决策层提供参考。 2. 项目选址原则 2.1.合法性原则 项目选址应符合《城乡规划法》、《实施〈中华人民共和国城乡规划法〉进行综合比选，最终择优选出项目选址的推荐方案。 为了加强规划法定性和严肃性，选址从城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及其他专项规划角度，论证规划选址依据的合法性与合理性；从工程建设适宜性、交通市政设施配套、环境影响、安全性、经济性等方面进行综合比较；并根据项目的实际情况，进行社会影响、景观影响、历史文化影响等方 办法》等法律、法规的规定和国家相关技术规范、标准的要求。面论证规划选址建设的可行性，避免项目实施过程中出现随意建设。
开店选址十个不可忽视的细节
一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。开店选址是很讲究的，一般应该掌握以下10个细节。 1．交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。 2．接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。 3．选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。 4．要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。 5．选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。 6．根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。 7．要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
门店选址原则及技巧
门店选址原则及技巧 一、商店选址的原则 一些正在寻找开店地址的创业者，总是抱怨找不到好的店址。其实，这是一种误解，店址不一定要在繁华地段，也不一定要在人口聚集的地方，只是根据你选择的行业和功能定位，在充分考虑顾客的基础上，合理地寻找开店地址，就能让你事半功倍。 商店选址要遵循下面几个原则： 原则一：符合门店的功能定位 符合已设定好的门店功能定位，可以实现门店想要达到的目的是最主要的。如果门店的功能主要是用于零售展示，那么门店就要考虑接近目标人群，如体育馆、体育运动用品市场及交通、停车的方便性等。如果只是团购的展示，则不用过多地考虑人流情况，而门店的面积是考虑的主要内容了；而如果传播是重点定位，则门面的在小，视线、人流车流多少是重点要考虑的。 原则二：方便顾客购物 满足顾客需求是商店经营的宗旨，因此商店位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此商店要符合以下条件： A.交通便利、停车便利。 B.靠近客户人群居住地或办公楼，即要靠近商圈或具有较强购买力的社区； C.符合客流规律和流向的人群集散地段，如体育一条街等专业市场。这类 地段适应顾客的生活习惯，自然形成"市场"，所以能够进入商店购物的 顾客人数多，客流量大。如重庆，福建福州，江西南昌，云南昆明、大 理等地舒华专卖店都选址于体育一条街或体育馆旁。 原则三：有利于商店开拓发展 商店选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几个方面来考虑如何便利经营： A.提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。商店选址时不仅要分析 当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如 有利于提高市场占有率和覆盖率，不断增强自身实力的基础上开拓市场。
连锁药店选址影响因素解析
【论文关键词】：药品零售; 连锁药店; 选址【论文摘要】：近两年，药品零售市场竞争异常激烈。为了赢得更多的市场份额，药品零售企业大量开设分店。近些年来，曾有药品零售企业发出了要在全国开设千家甚至万家连锁药店的豪言壮语。时间逐渐的过去，我们听到了许多诸如"开一个亏一个"的感叹。为什么它们"跑马"却"圈不得地"？这里固然有竞争环境、经营策略等问题，但是，一个重要原因就是选址不当。因为选址不当，使他们输在了起跑线上。文章通过对连锁药店选址影响因素的分析，提出连锁药店选址方法。 一、连锁药店选址影响因素（一）地理环境的影响选择条件优良的城市是连锁药店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建连锁药店，主要从以下几个方面进行调查分析。 1. 区域类型。先看地形、气候、风土等自然条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。 2. 经济发展水平。这是对连锁药店选址影响最大的一个因素，要重点考察GDP 总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。 3. 交通条件。城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定连锁药店有效商圈在该城镇的覆盖范围。（二）行业状况的影响 1. 市场需求（1）消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。（2）城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。 2. 销售策略影响随着市场竞争的加剧，为了吸引更多的顾客群体，为顾客提供一站式购物，常常会看见门店出售的商品与商店的类型毫不相关的现象，这种现象被称为掠夺式销售。有这样一则报道：冲洗店连锁品牌门店在连锁药店里"开花"，与此同时，连锁药店品牌也全面进驻该冲印连锁店，而正式开始以彩印、保健品和化妆品的销售为主要的多元化经营，这样的方式不仅可以吸引更多的顾客，还有效的降低了门店成本。作为一个市场的入侵者应当有充足的准备，合理准确地计算剩余的市场份额。 3. 竞争对手情况对于业内竞争，大家都会注意到这么一个现象，有麦当劳的地方必有肯德基的身影。往往两方当中的一方开完一个店后，另外一家必紧紧跟随进入。而随后进入的一家实际上已经节约了大量调查成本。同样，我们发现在医院附近，药店容易产生扎堆的现象，大家都是奔着同行竞争对手而来的。这说明，在新开一家药店之前，对竞争对手的调查是必需功课之一，以做到心中有数，有利于决策的优良执行。而在对竞争对手的调查当中，不仅仅注重其产品、场所大小、价格等等明显因素呢?私以为，调查更应该从细节当中出发，如地板是否乾净?橱窗是否乾净?灯光是否明亮?陈列商品的技巧如何?出入口的大小如何等等问题上来。 [!--empirenews.page--] （三）所在地市场状况的影响在确定商圈的范围和对竞争对手进行调查的同时，对一个新药店的立地投资分析是经营者们最牵肠挂肚的一个问题。按照常理来说，投资一个药店除了考虑固定设备、场租、工程和装修费用之外，更为重要的是模拟经营设计。根据前期的商圈调查，确定该商圈内的人口基数，消费能力、自身条件以及竞争对手大致情况，可以大致判断出新药店开张之后的经营基数以及大致的购买吸引力，从而寻找到损益平衡点销售额（固定费用/毛利率变动费用率）和经营安全率（损益平衡点销售额/预计销售额）。而后者是衡量药店经营的是否优良的一个重要指标，一般测定的标准为：30％以上为优秀店，20％～30％为优良店，10％～20％为一般店，10％以下为不良店。 [1][2]下一页（四）企业形象的影响我们不时发现，有许多知名连锁药店在选址的时候，不是很注重药店形象的推广。"连锁门店的选址工作要结合公司的企业形象的推广，在选址的同时还要宣传自己企业，告诉他们公司的发展情况，这样就会在顾客心目中留下美好的印象。连锁化经营是整体性，稳定性，全方位的联合，所有的连锁店使用统一的店名，具有统一店貌，提供标准化的服务和商品，而且，企业形象一旦确立，便依以贯之。不可置疑，很多连锁药店