广西2016年上半年房地产经纪人：企业经营观念之推销观念模拟试题
广西2016年上半年房地产经纪人：企业经营观念之推销观念模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、工程竣工的验收工作，由负责组织实施。
A：建设单位
B：施工单位
C：监理单位
D：设计单位
E：权利型房地产投资信托
2、组合贷款的公积金部分仍需支付担保金，商业贷款利率一般为基准利率，对第一套享受下浮优惠。
A：5％
B：10％
C：15％
D：20％
E：客户资金代收代付风险
3、住房公积金的互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性，有房的人帮助无房的人，暂时不买房的人支持即期买房的人，通过所有职工互帮互助，达到的目的。
A：保障住房规范管理
B：提高或改善居住条件
C：实现住房公积金的保值、增值
D：维护住房公积金所有人的合法权益
E：权利型房地产投资信托
4、出租独家代理人的佣金是由。
A：承租人支付
B：出租业主支付
C：承租人承担大部分，其余由出租业主承担
D：出租业主承担大部分，其余由承租人承担
E：工厂的生产设备
5、房地产经纪服务合同的保存期不少于年。
A：2
B：3
C：5
D：7
E：客户资金代收代付风险
6、房地产经纪是执业行为规范的基础，是指经过房地产经纪活动的反复实践和理论探索，在认识房地产经纪活动规律的基础上，不断总结和提炼形成的。A：执业道德
B：执业法规
C：执业原则
D：执业约束
E：客户资金代收代付风险
7、中国城市土地利用按城市中土地使用的主要性质划分不包括。
A：居住用地
B：工业用地
C：公共设施用地
D：建筑用地
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
8、下列选项中，是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。
A：安全收益率
B：风险报酬率
C：通货膨胀率
D：市场占有率
E：工厂的生产设备
9、房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明。
A：预售许可证书号
B：开发企业名称
C：建筑面积或者使用面积
D：土地使用权取得的方式
E：权利型房地产投资信托
10、房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售过程的过程定价策略。其中多用于期房销售的过程定价策略是。
A：低开高走定价策略
B：高开低走定价策略
C：稳定价格策略
D：波动价格策略
E：工厂的生产设备
11、房地产经纪机构内，负责为客户代办房地产产权过户手续的部门一般是。A：业务部门
B：基础部门
C：客户服务部门
D：业务支持部门
E：客户资金代收代付风险
12、个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年，按相应档次利率确定年度利率水平。
A：1月1日
B：6月30日
C：7月1日
D：12月31日
E：权利型房地产投资信托
13、不属于《物权法》规定的是。
A：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益
B：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产
C：为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的经人民政府批准可以收回国有土地使用权
D：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金
E：权利型房地产投资信托
14、关于业主委员会产生的表述中，错误的是。
A：一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为6～10名的双数
B：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案
C：业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人
D：业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会
E：权利型房地产投资信托
15、房地产经纪公司面临的投诉中，最常见、最值得重视的是的投诉。
A：房地产经纪公司
B：业主
C：监理机构
D：客户
E：工厂的生产设备
16、房地产经纪行业管理作为一种行业管理，可以协调行业内部各类主体2_N 以及行业与社会其他主体之间的关系，促进行业整体的高效运作和，维护和提高行业的整体利益。
A：资本回收
B：市场竞争
C：协同管理
D：持续发展
E：客户资金代收代付风险
17、关于财务内部收益率的说法，错误的是。
A：财务内部收益率测算时一般采用试算法
B：财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率
C：如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的
D：财务内部收益率不能反映项目的盈利能力
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
18、存量房经纪业务门店不仅是直接承揽存量房经纪业务的场所，还是房地产经纪机构对外展示企业形象的主要窗口，因此选择店址应尽量。
A：保证充足的客源和房源
B：保证顺畅的交通和可达性
C：保证有良好的展示性
D：确保可持续性经营
E：客户资金代收代付风险
19、抵押贷款还款方式中，资金不宽裕的购房者适用于方式还款。
A：等额本息还款
B：等额本金还款
C：一次性支付本金还款
D：一次性支付利息还款
E：工厂的生产设备
20、下列关于商品房预(销)合同相关事项的表述，错误的是。
A：房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利
B：未满18周岁人士购房，所签的合同书要经过公证或认证
C：商品房预(销)售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示
D：房地产管理部门应严格执行预售合同登记备案制度，落实购房实名制
E：工厂的生产设备
21、有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于。
A：引导型
B：试探型
C：加强型
D：成熟型
E：工厂的生产设备
22、对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由人民政府撤销有关批准文件。
A：县级
B：县级以上
C：市级
D：市级以上
E：权利型房地产投资信托
23、下列选项中，的选择前提是不和工程的施工发生冲突，不影响工程进度。A：位置
B：配套设施
C：模型区
D：销售展板
E：工厂的生产设备
24、《房地产开发企业资质管理规定》规定，企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级，并可处以的罚款。
A：1万元以上2万元以下
B：2万元以上3万元以下
C：3万元以上5万元以下
D：5万元以上10万元以下
E：权利型房地产投资信托
25、2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按的税率征收房产税。
A：3％
B：4％
C：5％
D：10％
E：权利型房地产投资信托
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、数据管理系统是把现有以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来。
A：交易记录
B：房源信息
C：销售合同
D：费用凭证
E：需求客户
2、房地产交易行为与房地产经纪行为混淆的表现有。
A：居间服务中，房地产经纪人以委托人的名义与第三人订立合同
B：居间服务中，房地产经纪人代办房屋抵押贷款及产权过户手续
C：经纪服务中，房地产经纪机构垫付抵押房地产转按揭所需的资金
D：房地产经纪合同内容与房地产买卖合同内容混杂在一起，房地产经纪人员直接参与标的房地产的买卖活动
E：房地产经纪人通过买断、收购，或者使买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，赚取差价和溢价利润
3、在市场促销中，人员促销要求房地产经纪人。
A：通过媒体向消费者传递销售信息
B：通过与消费者直接沟通传递企业信息
C：与消费者接触并推荐房源
D：与消费者建立伙伴式工作关系
E：与消费者建立互利互惠关系
4、我国的《民法通则》对处理相邻关系的基本原则作了一定的规范，即不动产的相邻各方，应当按照的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
A：有利生产
B：方便生活
C：团结互助
D：互惠共利
E：公平合理
5、房地产市场的决定了房地产经纪业的运作也不可避免地带有很强的地域特征，因此对房地产经纪业的管理也应注意到不同地域的差别。
A：区域性
B：具体性
C：地域性
D：抽象性
E：客户资金代收代付风险
6、在一个总体中，各个个体表现都相同的标志为不变标志，这是由总体的决定的。
A：客观性
B：具体性
C：同质性
D：差异性
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
7、新建商品房销售准备的销售文件包括。
A：价目表
B：户型手册
C：销控表
D：项目楼书
E：置业计划
8、悬吊式顶棚按照饰面层与龙骨的关系分类，有。
A：平滑式顶棚
B：锯齿式顶棚
C：活动装配式悬吊式顶棚
D：固定式悬吊式顶棚
E：悬浮式顶棚
9、建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，下列属于无机非金属材料的是。
A：陶瓷砖
B：玻璃
C：钢材
D：普通混凝土
E：天然石材
10、房地产经纪人对房源进行内部推广的手段有。
A：迅速推荐给新客户
B：在内部销售系统发布信息
C：在内部销售会议上重点推荐
D：在房地产网站上发布信息
E：在房地产报刊上发布信息
11、建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附的材料包括。A：占用耕地的，必须提出补充耕地方案
B：项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件
C：初步设计或者其他有关材料
D：土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告
E：项目建议书批复文件
12、房地产经纪行业自律管理框架体系主要包括。
A：推广房地产经纪业务合同文本
B：确立房地产经纪执业规则
C：发布房地产交易风险提示
D：开展房地产经纪资信评价活动
E：提高行业诚信度和服务水平
13、房地产经纪人在执行先租后售代理业务时，应当注意的事项有。
A：要告知租赁双方当事人，应该签订房屋先租后售合同，而不是商品房买卖合同
B：明确告知承租人，先租后售合同中除应具备房屋租赁基本条款外，还应明确双方当事人买卖房屋的有关权利、义务和责任
C：必须使用房地局制定的先租后售示范合同文本
D：房屋租赁合同签订后30日内，合同当事人应到房地产主管机关办理房屋租赁登记备案手续
E：租赁合同届满前应根据承租人的意愿，确定是否签订商品房出售合同或房屋买卖合同
14、按照代理产生的不同原因和方式，代理可分为。
A：委托代理
B：指定代理
C：职务代理
D：转代理
E：法定代理
15、房地产经纪服务合同的实体条款是规定当事人权利义务的条款，包括。A：解决争议条款
B：标的条款
C：价款和酬金条款
D：履行期限条款
E：履行地点条款
16、室内楼层地面按照装饰效果分类，有等。
A：美术地面
B：席纹地面
C：拼花地面
D：花岗岩地面
E：木竹地面
17、房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告应当遵守的规范中，错误的是。
A：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明B：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
C：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，但可以含有升值或者投资回报的承诺
D：房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺
E：客户资金代收代付风险
18、土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有。A：20％
B：30％
C：50％
D：60％
E：70％
19、商品房买卖合同应包括的主要内容有。
A：工程施工合同及关于施工进度的说明
B：办理产权登记有关事宜
C：公共配套建筑的产权归属
D：当事人名称或姓名和住所
E：商品房的销售方式
20、下列关于房地产经纪机构连锁经营的表述中，正确的有。
A：直营连锁经营分店不属于同一公司所有
B：发展连锁经营的主要目的是获得更多的信息资源，并实现信息共享
C：直营连锁房地产经纪机构可以扩大有效服务半径，但提高了运营成本
D：特许经营者授权其他人使用服务标志、商标等权利并获得相关收益
E：特许加盟连锁有利于企业的快速扩张
21、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力包括。
A：了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定
B：具有一定的房地产专业知识
C：能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定
D：有一定的外语水平
E：掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能
22、一般来说，房地产经纪人可以根据若干个因素对房源成交概率以及成交周期进行比较，将房源分成不同的等级，其中A类房源的分类依据为。
A：地理位置较好
B：房源较多，供大于求
C：处于热销地段
D：业主心理价位合理
E：具备合法上市产权
23、执业规则与一般乡规民约的一个重要区别是，执业规则的产生履行了一定的程序，即通过行业组织理事会审议而形成的自律性的规范要求和。
A：日常运作
B：运作流程
C：管理程序
D：运作准则
E：客户资金代收代付风险
24、某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素还有。
A：该种房地产的价格水平
B：该种房地产的开发技术水平
C：该种房地产的管理水平
D：房地产开发商和拥有者对未来的预期
E：该种房地产的开发建设成本
25、某市1994—2005年商品住宅销售面积的数据如下表第2列所示，则三项移动平均数分别为。
A：12．3、14．0、18．0
B：14．0、13．7、17．0
C：13．7、15．3、17．0
D：15．3、14．7、15．7
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
企业经营理念与经营战略
CI 案例介 绍 为把CI策划、CI管理的风气发扬光大，为加速我国广大企业跟上形势，与国际接轨，同时也让先进企业的形象有更多机会显现于社会，以下特介绍一些企业有关CI策划和管理的案例片段，以供读者们参考。
广东恒丰投资集团有限公 司 CI导入宣言 97年10月12日
目录 CI导入宣言 一、企业经营理念 二、企业精神 三、企业文化 四、企业经营战略 五、企业管理原则 CI导入宣言 我们广东恒丰投资集团有限公司，是在深圳经济改革中壮大起来的一家私营企业。她的创业历程,经过全体员工的竭诚努力，现今已迈出了第五个年头，在过去披星戴月、惨淡经营的艰辛奋斗中，我们遵照国家经济体制改革的政策和深圳经济特区产业发展的方针，有效地吸引外资，充分借鉴国
内外先进的管理方法和经验，迅速崛起为融房地产业、商业贸易、酒店娱乐业、工业为一体的多元化、外向型企业。我们不断地接受挑战并获得成长，终能在同业中站稳脚步并嬴得掌声和喝采，这些辉煌的成果与纪录，均归功于全体恒丰人的努力与付出。 然而，我们也迫切地意识到,随着社会、政治、经济环境的转变与大众消费意识的更新，新的市场经济运行机制的建立、新的高科技项目的开发、新的国际化循环和集团化经营的实现，都向恒丰人提出了新的课题.许多问题也逐渐暴露出来，比如一直以来，恒丰企业形象的建设、管理，都缺乏统一和完整的规划，企业形象的宣传和展示显得零碎，项目的市场调研和广告定位还显得薄弱，各种招贴、宣传画在用语、字体、颜色、大小等各方面不统一，一些形象的基本元素标志已不能完满阐述企业的精神理念，不能起到鲜明的识别作用，恒丰的文化、理念、行为等，没有形成一个完善规范的体系，不能帮助我们应对未来更激烈的竞争与更无情的考验，必须来一次精致的美感的重组统一。有鉴于此，恒丰集团大胆汲取国外一流成功企业的经验，决定投入巨资导入先进的、战略性的ＣＩ系统，以在新的起点上，重新审视和创建恒丰的企业精神、组织管理、文化品格、经营战略以及外部视觉形象，更好地维系和发扬恒丰的传统，力争把企业推向一个更高的层次和更高的境界，以嬴得社会的承认和嘉誉，获取进入二十一世纪的护照。 “聚才、兴业、共荣”，是集团的企业精神最集中的体现，我们视信誉为企业的生命，视人才为最宝贵的财富.我们私营企业与社会其它企业，同样创造企业效益和社会效益.我们无须承诺什么,创造就业 机会、赋税及福利贡献的本身，就是对社会的回报。
房地产经纪人电话营销话术
房地产经纪人电话营销话术 房产经纪人销售话术集锦 优秀的房产经纪人这样说话 你好,我是XXX,我姓X,叫XX,以后由我来给您专职找房子,您对房子要是有什么要求或有什么见意你可以直接告诉我,这样更方便我让我帮你找到适合你的房子.; XX先生,你知道这套房子不可能只有我一个人在卖,也不可能只有我们一家公司在卖,你对这套房子感觉如何,你可以告诉我,要是你不喜欢,你可以和我说说为什么你不喜欢,这样我下一次可以更准确地帮你找到房子,要是你喜欢你也告诉我一下,这样我才能在最有利的时间里把握住这个房子,帮你去争取到最大的利益. 你在别的公司也有看了房子,其实你也清楚,福州在卖的房子真的是很多,可是适合你的房子就这么一二套,所以你要是喜欢,你告诉我,我会努力去做,去帮你争取最多的利益,你也知道我房子拿一大堆要是卖不出去更本就没用,所以我会努力的帮你把握这个房子的., 房东现在他想卖这个价,当然我们花这么多钱买房子,不可能一分钱都不讲价,那叫我买,我也不会去买,价格一定可以谈,不过能谈多少我不知道,因为房子不是我的,我只能尽力去帮你谈,不管能谈下多少我都会极时和你联系的,你心中大概的价位是多少,我心里有个底,也好帮你去谈.; 对,买一套房子是大事,不能不考虑就下定了,XX先生,对这套房子你最终只有两个答案,要么买,要么不买,所以你可以先回去考虑一下这个问题,要不然你在是考虑了好久定下来要买,可是这时候房子卖了或房东不卖了,那你想要我也没办法帮你争取来,你也知道适合你的房子不是很多,看中了我希望你能去把握,我这边再帮你去把握,让我们共同去努力去争取.当然你要是不满意你也告诉我,我也好给房东回个话.以我多年的工作经验，谈这么多的价格是不可能的，但是不管你出多少价格我都会尽我的努力去谈一下，不管能不能谈下来我都会你回话，对于我们，我们是服务行业，我们很希望我们的服务对你有所帮助，如果这个价格是不确定的价格你就告诉我确定的价格，如果这是你确定的价格你告诉我你最高能花多少钱去买这套房子，因为你也知道，我是为你服务的，如果你没有告诉我你真正的意图，我就没办法帮你工作了。
明确经营理念实现战略目标-最新范文
明确经营理念实现战略目标 把企业迅速做大曾经是许多中国企业追求的目标。但是随着一些企业成为这个目标的牺牲品,以及一些已经具有一定规模的企业在进一步发展中面临着困惑和危机,越来越多的企业现已逐步认识到,在激烈竞争中持续发展才是企业真正的战略目标。如何才能保证企业的持续发展呢？ 从表面上看,这取决于企业是否有能力制定有关产品定位、营销、组织、财务及人力资源等方面正确的战略目标并有能力实施这些目标;但是,企业的这些能力将在很大程度上取决于企业看待社会的态度、对待利益的态度、处理风险的态度、学习和创新的态度以及如何积累财富的态度。这些态度构成了企业经营中的核心理念。这些将极大影响企业能否持续发展的核心理念包括： 一、“识时务者乃俊杰” 中国人做事情讲究“天时、地利、人和”的条件,讲的就是要把行动的目的和环境协调起来。企业生存和发展的社会环境可以包括政治和经济制度、市场（产品、劳动和资本）以及人的观念等等。企业和社会环境之间存在着互动发展的关系。每个企业必须根据自己的具体情况和实际所处的环境来决定各自的发展目标。 我国企业所面对的一个事实是,中国经济无论是在经济制度、市场还是人的观念上都是不完善的。我国刚刚加入了世贸组织,这虽然标志着中国经济开始融入到世界经济之中,但是,中国经济与世界经济之间毕竟还存在着相当的隔阂。这就是中国企业生存环境的基本特点。
这种环境对具体的中国企业而言是利弊并存的。 一方面,这些环境限制着中国企业的发展,例如对劳动力流动的限制、社会保障体系和金融信用体系的不完善、地方保护主义盛行、不合理的行业进入限制以及与世界市场的隔阂等。 另一方面,这些不完善的环境又为企业的生存提供了一种特殊条件,甚至可以使得一些企业在一定时期内快速成长。例如,一些企业可以利用政府的特别支持,利用区域性市场的分割或极为低廉的劳动力,甚至利用消费者心理的不成熟（例如通过高额广告投入来创造销售奇迹）等条件迅速壮大。 从总体上讲,市场不完善所导致的弊端要远远大于它为个别企业带来的利益。随着中国经济的不断发展,企业的生存环境也在发生迅速的变化。中国企业必然是在适应和挑战这种变化中成长。首先,中国企业在其成长过程中必须面对一个相对不完善的环境,学会在这种环境中生存;其次,中国企业必须清醒地认识到,它现在赖以生存的条件中哪些是落后的,是必然随着社会的发展而改变的,必须认识到任何力图维系这些条件的寻租行为在长期都无法拯救企业,企业应该积极地适应市场变化的挑战。 二、构建均衡利益格局 在企业的经营管理中需要处理复杂的利益关系。例如,企业与国家之间、企业与消费者之间、企业与其他合作者之间、劳资之间、股东与经理人之间,控股者与普通股民之间等等。企业能否生存发展将取决于企业在经营活动中所维系和建立的利益关系或格局是什么？这种
顾客价值观分类
顾客价值观分类： ①家庭型：家庭第一，不喜改变，重视安全感、安心、持久、验证 ②模仿型：自信、信心、取得异性的认同、明星、大人物。 ③成熟型：与众不同，最好的 ④社会认同型：智慧、帮助社会、国家贡献。 ⑤生存型：便宜、省钱。⑥混合型：以上几种的混合。 收入增加20%的销售方法，了解4种思维模式：①配合型：看相同点（因此，应向顾客们的成功销售经验，然后，引导新的服务）②同中求异型：60%的人属此。先肯定2种方法相同，再提出不同。③异中求同型：先肯定不同之处，承认“不足”之处，然后求同。④折散型：争执内在矛盾，反对一切。 采用FABE法则，能够有效地把产品的特性，转化为顾客容易理解的某种利益或好处，从而刺激顾客的购买欲望。 所谓FABE法则，即按照产品的特性（Feature）、优势（Advantage）、利益（Benefit）和证据（Evidence）4个方面，依次进行详细地介绍，解决顾客“这是什么”“有什么作用”“对我有什么好处”“何以证明”等问题，从而让顾客充分了解产品所能带来的利益。取其四个英文单词的第一个字母，简称FABE法则。 1．产品特性（Feature） 产品的特性是对产品基本属性的客观描述。比如，产品以有机种植的植物为原材料；采用了某种先进的工艺技术；富含某种稀缺的成份；附加了某些特别的服务，等等。介绍产品特性旨在说明“产品是什么”，使顾客对产品有一个轮廓式的印象。 2．产品优势（Advantage） 产品的优势是指它的特性相对于其他同类产品所具有的突出作用。例如，采用有机种植原料的产品，比非有机种植者更不受化肥、农药等污染；采用了某种先进工艺技术生产的产品，在功能的有效性、可靠性等方面更加突出，等等。从产品的特性挖掘产品优势，能够说明它到底“有什么作用”，并使之从众多的竞争品中脱颖而出。 3．产品利益（Benefit） 产品具有突出的特性和领先于竞争对手的优势，并不一定就会受到顾客的青睐。其实，顾客真正关心的，不是产品有多好、多新奇，而是它所能带给自己的切实利益。 因此，在挖掘了产品的优势之后，还要针对顾客的需求，将这种优势转化为顾客将获得的利益，使之对产品产生购买的倾向。 4．佐证信息（Evidence） 单靠口头的介绍和宣传，可能并不具有充分的说服力。要让顾客相信你的产品，相信产品所具有的特性、优势和能够带来的利益，往往还需要提供相应的产品资料或现场演示，以证明给他们看。在示范中也可以鼓励顾客参与亲身体验，使他们不但眼见为实，而且能对产品留下深刻的印象。 FABE法则有助于营销人员掌握介绍产品的逻辑顺序，以便清晰流畅地突出产品在满足顾客需求上的好处。在使用时可以根据具体情况，进行详略安排，但重点还是使顾客加深印象，了解产品带来的利益和好处，消除存在的顾虑或异议，从而刺激顾客的购买欲望。 下面是利用FABE法则，分别就质量、价格和服务向顾客所作的介绍。请对比每一组中关于特性、优势和利益的陈述，尝试去掉其中的某一项，体会其表达的内容有什么不同、顾客会有一种什么不同的反应。
房产经纪人业务话术
接待时回答客户/房东的话术 1、房主问：你们公司收费太高，其它公司都没收中介费？ 经纪人答：×先生，这个我理解您。对您们来讲当然是希望收费越低越好，我们也承认，现在市场不是很规范，各种收费都有，甚至有些中介不收费，但是可以这么说，市场上大公司收费跟我们都是一致的。我是认为，这些都不是关键，作为您们来讲关键是能租给适合的客户、成交价格合理的客户，主要的是您满意。如果说一个客户您不满意，我们即使不收您的费用，您也不会租给他，假如能帮您找到满意的客户，我也相信您也不会差这一点钱。我们的收费不单单对您，对所有的房主都一样，况且其实收费低的中介并没有因为收费低而生意好，这跟公司的品牌、信誉、专业、服务有很大关系，特别是我们经纪人都是经过专业培训出来的，在价格方面肯定不会让您吃亏，这点希望您能理解。 2、客户：不必留电话了，有空我会找你们的！ 经纪人答：林先生，刚才给您介绍的这套房子，您下班有没有空去看一下？ 客户：有空我再和你联系。 经纪人答：林先生，我是觉得这套房子比较适合您，您一定要去看一下，或者说您这时假如不方便的话，不妨留个电话，假如有更合适、更超值的房子，我们也可以及时联系您。 客户：电话留了很多中介，每天都有人打，很累。 经纪人答：林先生，这你放心我们不会随便打的，说实在的，我这边也有很多客户的电话，我是看您非常有诚意租房子，才叫您留电话。我们的时间和精力也是有限的，假如没有适合您的房子，我们也不会去打扰您，浪费大家的时间，让您感到很烦的话，也会影响公司的形象。 那请问×先生，您的电话是多少？（另一种办法就是编一套适合他的房子，找个错口无法看房。） 3、客户需求太离谱，我该如何引导呢？ 客户（李小姐）：租太原街一带，二室或三室，1300-1400的中间楼层。 经纪人：李小姐，我们也非常理解，租房子也希望租套非常便宜的房子，您在太原街一带有没看过哪里的房子？ 李小姐：没有（有）。 1）经纪人针对（没有）：李小姐，在上周我刚刚卖了一套xxx的房子，面积83㎡，在3F 4楼租1500。说实在话，若1300左右租套2室新装全齐确实比较难，你也知道在太原街 这块每月都在1500-1700左右，如果是较新的楼盘都要达到2000到2500左右。例如， XXXX等等，所以说，1300租套80多平方2室的真的租不到，要么您看一下老式装修 的行吗
销售人员舍得价值观
销售人员舍得价值观 得地位、资源、成就、机会、机遇、人才、 时间、财富、荣誉、自由、魅力、吸引、领导、力量、尊敬企业家 资源、成就、荣誉、能力、人才、收入、 魅力、权力、尊重、时间、发挥、创业、智慧、力量副总 领导、管理、组织、指挥、思考 权力、发挥、教育、收入、机会、资源、人才销售总监 收发挥、带动、管理、组织、沟通、 学习、实践、奖励、重视、参与、眼界销售经理 学习、眼界、成长、空间 晋升、奖励、重视、培养销售助理 获专业、能力、经验、 晋升、奖励、重视、培养销售顾问 心智的提升、基本经验 基本能力销售工程师基本技巧 基本保障 磨练高级销售代表经历 销售代表 付出舍 A、付出、行动、努力跟能力、成长、职位、经验成正比 B、职位、能力跟收获、收入成正比 C、付出、行动、努力跟收获、得到成反比 1、当是业务代表的时候。你需要起早贪黑的找客户，你需要加班加点的学习销售知识、产品知识。你还需要面对拒绝、面对侮辱。你的工作很简单，也很枯燥。“开发客户－访客户－销售产品—服务客户—再开发客户”终日只做一件事情。也许在这个时候，你并没有太大的收获，你收获也只是微薄的基本保障，或许是一种叫“经历”的东西。经历没有价值，只有经验才有是价值的，所以你需要更加努力。 2、当你成为高级销售代表的时候，你也只是在自己的基本保证上有了一部分宽裕的金钱。你还是奋斗着一线的战士。但是接触的人让你明白许多的道理，也让你懂得了人生。你开始拥有一部分固定的客户，客户也开始喜欢你，因为你慢慢掌握了一下基本的技巧，也拥有的基本的保障，因为这一切都是你愿意磨难自己的结果。 3、当你成为销售工程师的时候，你的基本技巧已经得到了极大的提升，你的心智也越来越成熟了，你不在讨厌客户，也不再讨厌销售。但是你还是需要为解说产品，说服客户，签单而忙碌，而辛苦。但是你已经开始了利用自己的能力和经验来收获了。 4、当你成为销售顾问的时候，你已经成为新人中的偶像，你的收入也邻人羡慕。更重要的你现在不再需要找客户，而是客户已经逐渐的认可你接收你，他们反而听从你的语言和建议，甚至客户还有可能请教你一些问题，你已经是某个行业的专家。当然公司也越来越重视你，
十大知名企业的用人理念-范文
十大知名企业的用人理念 百事可乐：潜能、品质更重要 潜能与品质与单纯的学历相比，百事更注重员工的潜能与品质，团队协作和发展。百事在面试、招聘员工时，特别注重3大方面——专业能力、管理能力(潜能)和个人品质。他们强调：一个优秀的百事员工，应具有在既有能力基础上培养发展的可塑性(潜能)。 应聘实用提醒：百事建立了一套自己独有的目标选才系统，进入百事一般要经过3至4次面试。面试前，公司根据职位的能力要求对理想人选设定统一标准。在面试过程中，运用行为科学的方法来考查应聘者的能力和潜力。最后内部形成一致意见。 格兰仕：“人才蓄水”呼唤应届毕业生 如果你走进格兰仕集团，迎面看到最显眼的一块广告就是：“人是格兰仕的第一资本”。格兰仕的门永远对高素质人才敞开，一直大胆采用新人，形成“F1方程赛”一样“能者上，庸者下”的格局。 应聘实用提醒：对于新人的聘用，会将其放到基层锻炼，然后从中筛选出优秀的人才，提拔使用。格兰仕把这一举措称为“人才蓄水”。最近几年来，格兰仕已经有数位大学生脱颖而出，担任区域经理、营销中心经理等重要职务。在XX年9月，广东格兰仕集团宣布：将面向社会招聘陆续千余名高素质人才。 西门子：考知识只5分钟
在西门子，招聘人才往往是能力考核占40分钟，考察经验花半个小时，而考察知识仅用5分钟就够了。因为知识面并不是最重要的，能力才是最重要的。一个人的知识量，两三年的时间就可以改变，经验也会随之改变。 应聘实用提醒：对于吸引、选拔和融入人才，西门子都有一套独特的操作模式。比如说新员工第一天上班，会发现，自己的办公室弄好了，电脑已经摆好了，桌子上还会放着一盒刚印好的名片和一份第一天工作日程的提醒。西门子还特别注重学习与培训的管理，它在德国搞了一个培训中心，买的是茜茜公主的别墅，专门做人才培训。 索尼：成绩只是参考 在索尼，不会刻意强调刚毕业的大学生与有经验者的区别，也不会刻意对大学生的专业提出要求。索尼认为新员工一开始不懂并没有什么，只要认真学就可以了。他们在选择员工时会更注重五大标准。首先是好奇心，对新生事物是否有很强的猎奇能力，有很强烈的创造欲望。其次是恒心，既然好奇了就应该尝试去做，不能半途而废。第三是灵活性，因为一个产品它包括很多个环节，有多项功能，因此必须要有灵活性，和大家配合，这一点很重要。第四点要求员工有很好的心理素质，能接受失败，承受打击。第五点就是乐观，为某个环节的失败放弃全部是最大的失败，员工要接受经验教训，把下一件事情做好。 应聘实用提醒：在考查评价应届毕业生应聘者时，索尼不会过
一些知名企业的经营理念
一些知名企业的经营理念(2010-09-08 16:24:50) 转载▼企业管理是一门迷信，也是一门艺术。普通都包括人本管理，质量管理，财务管理和战略管理等四个方面。古代企业管理是以人为重心的管理，所有管理的好坏都是人所缔造、影响与确定的。世界上任何一家成功企业都把质量当成企业的生命线的。一个企业财务管理程度的上下确定了该企业的全体管理程度。运营战略是企业生活的基本，它是站在战略的高度以迷信的程序和方法来制定企业的久远开展大计。上面罗列少许企业来看看他们的运营管理理念是怎样的。 1.韩国三星电子：三星公司的经营理念是与员工共同成长，产品理念是让市场决定产品。质量理念是质量是三星人的尊严。服务理念是有开始的日子，没有终止的日子。细致、周到、尽显至善、至美。还从工作目标，精神，作风等十多歌角度来诠释三星公司的理念，该公司的CEO也说：经营的好坏在于用人，把企业当作自己的身体来看待。有如此人性化的理念才早就了三星今天在世界上不可忽视的地位。 2.海尔公司：海尔公司在实现向现代经营方式转变中,一个重要方面就是率先实施“先服务,后制造”的经营理念,把为消费者服务放到了市场营销的前位。海尔公司推出的“市场链”经营模式,就突出了“先服务”的重要经营思想。他们创出B2X定制产品,即企业对商家及企业对用户为特点的海尔“迷你”生产线,围绕消费者实行“你设计、我生产”,实现了企业瞬时转产,及时满足消费者的特殊需求,真正做到了产品的特殊设计由用户说了算,制造产品物有所值和物超所值。正是如此，海尔由来今天的成就。 3.花花公子公司:花花公子“服装、鞋类、皮具等系列产品在国际上享有万盛誉，在国内更受到广大群众特别是青年的喜爱。”花花公子“产品进入中国只短短五年，其知名度已遍及大、中、小城市，深入消费者心中，成为众多青年所追求的时髦商品。“花花公子”的经营理念是：永远由现在开始！意味着永远创新，永远流行，永远走在时代尖端。 4.TCL公司:TCL 提倡“以人为本”的理念，非常重视对人力资源的培养与挖掘工作，公司每年都要实施一项员工满意度的调查，以此来发现经营理念是否体现、针对人力资源的各项目标是否完成，以及听取员工各方面的反馈，为下一年度的经营管理提供决策依据。． 5.sony公司：不拘泥于现有的技术、独立研究开发出前所未有、触动消费者心弦的产品、创造全新的市场与需求正是在这50年间取得巨大发展的动力 Sony 诞生五十多年来，依旧秉承着井深--盛田式的经营理念，即通过独特的产品研发，为顾客创造新的娱乐生活方式。
房产中介话术
房客源在手，经纪人吃喝不愁，可见房源和客源是经纪人的经济命脉。所以经纪人不仅要重视房源的采集，也要重视客户的开发。其中，对业主进行回访就是一个很重要的环节。经纪人在回访业主时运用一些话术，对于说服客户有很大的帮助。 一、房东回访话术 经纪人：您好我是xx房产中介公司的***，您房子卖的怎么样了？ 示例一： 客户：已经卖了 经纪人：恭喜您，多少钱卖的？您还有没有买卖房产的需求了？ 客户：没有了 经纪人：那不打扰您了，有什么需求给我电话，再见！ 示例二： 客户：还没卖 经纪人：最近有看房的客户吗？有没有意向客户？ 客户：没有或是有 经纪人：我一直都在关注咱的房子，在网络上做了发很多推广，在街边也派了很多宣传单，但想看的还是客户不多，联系过得客户听到咱的价格后，都觉得比市场价高，但是我觉得还好。 客户：行，价格问题回头再说吧。 经纪人：您的房子急于出售吗？ 经纪人：有可能的话价格上还能再议吗？您大概能降多少？ 经纪人：您放心，我会抓紧给您找客户，尽快帮您把房子卖出去。 经纪人还可以与房东沟通一下话题： 1、关于新政策：告诉房东近期新出台的有关房产的制度和政策，和业主分析如何更好的将房子卖出去。
2、市场分析：跟业主聊聊市场房子的价格区间、楼盘介绍、交易情况等，让业主对房价有个大概的把握，为后续的谈价做个铺垫 3、聊聊房东感兴趣的话题，增加自己在客户心中的好感。 二、、客户回访话术 经纪人：先生，您好我是xx公司的***，我这里有几套适合您的房子想给您介绍一下，您现在有时间听吗？ 示例一： 客户：我现在很忙！ 经纪人：用不了多长时间的，我最多占用您五分钟的时间，可以吗？ 客户：我现在真的没有时间！ 好的，那我把房子的具体情况发给您，有空您先了解一下，过会我再给您打电话。 示例二： 客户：什么房子？ 经纪人：1、简明扼要的将房子的优点介绍清楚，一定要突出房子的优势 2、有好几个客户都觉得这房子不错，也都等着看房子呢，我第一时间通知了您，您什么时间能来看房子？ 3、今天天气不错，很适合看房子，您看下午有时间看吗？
一些投资公司经营理念与企业文化企业
【前言】在很多场合我们会有意无意地接触到公司的经营理念――“创新·精致·健康”这几个字然而却有相当一部分同仁对它的理解仅停留在字面上的意义不太了解为什麽会这样选用。为此我们特邀于董事长于3月1日给工厂的主管们做了一次详细的说明于董幷未将经营理念赋以崇高使命的冠冕和掷地有声的份量而慷慨陈词而是以一种严肃认真而不失诙谐的口吻用了一个半钟的时间从个人成长的细节到企业营运的大局从小的产品加工到大的产业制造从经营理念的诞生到公司发展的愿景如同讲一个有趣的故事深入浅出地将经营理念娓娓道来幷期许全体兄弟夥伴们将经营理念作为日后的工作准绳、管理标的和生活指南为公司、也为自己经营出一番很好的事业。现特将于董这番讲话整理成文分为经营理念之《创新篇》、《精致篇》、《健康篇》以飨同仁幷希望同仁们一同分享乐于参照到自己的生活言行也让自己能成为公司文化的一粒种子德爱、德之杰公司经营理念之《创新篇》“创新”作为公司的经营理念可以从三个方面谈起发展策略、潜力激发、精益求精。一、发展策略关于德爱WY的起源我曾在早期的《德爱风采》上提过是王W先生和于Y某人创办的我俩都是搞工程研发的工程师每个企业家最初经营都会把重心放在他所熟稔的领域我们也将自己擅长的技术作为立足点开始闯入江湖当时我们小有专业聪明能够开发出一些不错的产品从中获利自然而然就体会到“创新”的价值虽然当时“创新”的内容因陋就简仅仅是指开发好的新产品德爱公司的成长却跟这条轨迹是绝对没有办法脱离的。当年二十五年前本人担任产品创意工程师开发了全世界第一只卡通音乐表现在也许不值一提在那时可是了不起的成就至今还令人沾沾自喜当年只不过用了一点小小的创意把音乐IC、电子表IC和卡通图案巧妙的凑在一块组成一只音乐手表这项产品供不应求给我们带来了可观的利润给公司打下了扎实的基础。尽管那时我们的工厂深藏在台北的小巷子裏每天都有人携款上门等著提货更有人急于求货而自动加价音乐卡通表不仅火爆台湾还畅销全球而且我们申请了专利成为世界知名企业美国迪斯耐在台湾地区的授权厂商对于一个在小巷子裏刚盟芽的小工厂真是无上
房产中介维护客户六点通及话术
房产中介维护客户六点 通及话术 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
维护客户六点通 注：打电话之前，请各位销售精英准备好笔、客户本、房源本、草稿纸，通话过程中，记好跟客户沟通了解到的购房需求，记好客户的一些习惯用语包括挖掘客户性格。 第一通电话： 经纪人：XX，您好！不好意思，打扰您了。我是丹厦房产客服中心的杨建松，现在方便耽误您几分钟吗 客户：你说。 经纪人：是这样的，有客户反馈经常被房产行的业务员打电话打扰，为了提高我们公司的服务水平，所以我们公司现在在实行经纪人与客户单线联系的制度。我想咨询一下（您在我们公司有没有碰到类似的情况您对丹厦房产业务员的服务水平有没有更好的建议） 客户：1.2.3（不管客户说什么，我们不能否决客户所提出来的问题） 经纪人：您刚刚提出来的问题，我们会加快速度改进。XX，您可以把您的购房需求大概跟我讲一下，我们会安排业务员与您单线联系，以免经常被打扰。（如果客户都回答很好的情况下：XX，我们公司为了提高对客户的服务水平，您将您的购房需求大概跟我讲一下，我会安排业务员与您单线联系，以免您经常被打扰。） 客户：1.2.3（描述需求）
经纪人：（客户说出了他大概的购房需求以后，如楼层没说、装修情况、价格控制范围、付款方式、看过了哪里的房子、为什么不满意等一切跟购房需求有关的问题，在此我们都可以问清楚。） 客户：1.2.3（描述需求） 经纪人：如果有合适的房子，您什么时间点会比较方便出来看房呢 客户：基本都可以。 经纪人：好的。对您刚刚描述的购房需求，我们公司会马上安排人员与您对接。祝您买到心仪的房子。（另外一种回答方式：根据您刚刚描述的需求，我看了一下，有这几套房子比较符合您的需求，1·····2······3·······） 注：通话结束后，做好记录，抽时间为客户匹配房源，详细了解房源的详细情况。 第二通电话： 经纪人：XX,，您好！不好意思，打扰您了。我是早上（昨天）有跟您联系过的丹厦房产客服中心的杨建松，现在我们公司安排我与您单线联系，根据您早上（昨天）描述的购房需求，我帮您找了这几套房子，1····2····3···· 客户：好的，我抽个时间过去看一下。（如果客户对你给他推荐的房源感觉不满意，要问清楚不满意的地方是在哪里，是社区，还是房子，还是价格等问题。） 经纪人：您明天早上有空还是下午有空
企业经营理念中的“以人为本”
企业经营理念中的“以人为本” 从企业生产要素的角度看，人是第一战略资源和第一生产要素，其他所有资源和要素只有通过人的劳动和创造才能转化为经济效益。人力是资本，而且是更重要的资本，这正是马克思主义的观点。因此，以人为本是科学发展观的本质和核心，也是企业经营理念的本质和核心。 一、在企业的内部管理中要体现“以员工为本”的理念 以人为本的理念体现在企业内部管理上，就是在管理过程中要以员工为中心和出发点，围绕激发和调动员工的主动性、积极性、创造性开展工作，以实现员工与企业的共同发展。美国管理学家彼德·杜拉克曾说，企业或事业惟一的真正资源是人，管理就是要充分开发人力资源以做好各项工作。人是能动的，能与环境交互作用。创造良好的环境，可以促进人的发展和企业的发展，企业必须把不断改善员工的劳动环境条件、安全保护条件，提高员工福利、劳动报酬作为重要任务，为员工的健康成长提供保证。“以员工为本”的管理要以员工的全面发展为核心，给员工创造成长的空间，鼓励员工立足岗位创业，并以相应的制度环境作保障,从而不断提高员工的业务素质和思想素质；“以员工为本”的管理要重视员工的需要、激励员工、培养员工，妥善处理员工根本利益和具体利益、长远利益和眼前利益的关系，协调个人目标与企业目标，让员工在积极推动企业发展的过程中充分享受到企业长期发展的成果，最终实现企业与员工的共同成长。所以，
企业要通过各种经济有效的方式加强内部管理，增强凝聚力，依靠员工提高创新力和核心竞争力。 二、在企业的市场营销中要体现“以客户为本”的理念 “以人为本”的经营理念不仅体现在企业的内部管理上，而且要体现在企业的市场营销中。从企业与市场的关系看，企业是物质产品的生产者，但生产能否进行下去，取决于市场的认可。外部环境的变化迫使企业经营理念不断转变，从最初的“以生产为中心”到“以产品为中心”，再到“以顾客为导向”，直至“顾客让渡价值”概念的提出，将企业经营理念推向了一个全新的高度。美国默克公司总裁乔治·默克说过：“我们要记住，药是为患者生产的，药是为人生产的，而不是为利润，但利润总会如期而至，我们对这一点记得越牢，利润就越大。”这是对企业与顾客关系的真知灼见。因此，企业必须重视市场调研，通过调研了解市场的需求，根据市场需求的容量、市场占有率和自己的资金、技术能力，设计、开发、生产产品，在市场需求的满足中实现自身的利益。目前，诸暨有不少企业是一种盲目生产，明知同类产品市场已饱和仍大量生产，并低价竞争，只顾眼前利益，没有长远打算；或是认为市场需要什么跟自己没关系，只要产品能卖出去就行；甚至认为资金花在生产上才是花在刀刃上，而花在市场调研或其他方面就是浪费……这些落后的经营理念显然已经不能适应新的竞争环境。所以，在金融危机面前，有的企业包括规模企业，出现了利润下滑甚至亏损。 三、在企业的公共关系中要体现“以社会公众为本”的理念
阿里巴巴员工的价值观行为准则
阿里巴巴员工考核办法规定： 一、员工考核原则 one over one plus HR 相对公平性 延续性和完整性（在经理离开时留记录） 奖励及处分的依据 保密原则 二、奖励形式 加薪 股票期权 奖金 培训机会 新的工作机会 三、价值观准则 指导所有阿里人的工作行为 阿里职业精神 四、价值观评分规则 如果不能达到1分的标准，允许以0分表示 只有达到较低分数的标准之后，才能得到更高的分数，必须对价值观表现从低到高逐项判断 小数点后可以出现0.5分 如果被评估员工某项分数为0分、0.5分或者达到4分（含）以上，经理必须注明事由
五、价值观行为准则评分标准一“独孤九剑”Customer First
1分：尊重他人，随时随地维护阿里巴巴形象 2分：微笑面对投诉和受到的委屈，积极主动地在工作中为客户解决问题 3分：与客户交流过程中，即使不是自己的责任，也不推诿 4分：站在客户的立场思考问题，最终达到客户满意 5分：具有超前服务意识，防患于未然 Teamwork 1分：积极溶入团队并乐于接受同事的帮助，配合团队完成工作 2分：主动给予同事必要的帮助；碰到困难时，善于利用团队的力量解决问题 3分：决策前积极发表个人意见，充分参与团队讨论；决策后，无论个人是否有异议，必须从行动上完全予以支持 4分：能够客观认识同事的优缺点，并在工作中充分体现“对事不对人”的原则5分：能够以积极正面的心态去影响团队，并改善团队表现和氛围 Teach & Lear n 1分：掌握与本职工作有关的业务知识和技能 2分：能够虚心请教，不断充实业务知识，提高业务技能 3分：在团队中积极主动与同事分享业务知识，交流工作经验 4分：担任公司范围内的内部讲师，并获得学员一致好评 5分：代表公司担任业界授课讲师，并获得学员一致好评 Quality 1分：没有因工作失职而造成的重复错误 2分：始终保持认真负责的工作态度 3分：帮助客户解决疑难问题并获得客户的积极认可 4分：用较小的投入获得较大的工作成果 5分：不断突破过去的最好表现 Simplicity
房产经纪人议价技巧
房产经纪人议价技巧 【卖方议价技巧】 1，委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价格没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。 2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因），最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。 3，市场行情（SWOT）分析法。优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点,例格局,环境,房龄,屋况,装修等，机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策，银行对房地产风险的评估等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁:可选择:A附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;B同行,同业挂牌的同类型房源;C 市场比较(纵向,涨跌幅等)，未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤,市场变化等，替代个案研讨分析:A再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;B空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新的投资机会，感情的话(人都是感性的动物):A长痛不如短痛;B 过去是失效的支票,未来是未兑现的支票,现在是现金支票;C学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”D不会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不错了。 案例：案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方) 计算式: 一年所交银行之利息=10.08万 现在卖掉回笼资金为=200万 现金存银行一年利息为=31680元 一年应交管理费=13680元 一年的成至少=约146160元 现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。 4，空屋虚拟议价。门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打击房东。比如房型不好了，治安不好啦，配套设施不完善啦，来达到议价的目的。或者买方看到这个价格，连看都不来看了，王先生，您说我们该怎么办？ 5，交错议价法，以别家中介公司的名义打电话，来达到议价的目的。 6，大平米，小平米的议价法。当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较小的时候，我们可以议总价。 7，建议以租待售，告诉房东，可以将房子出租。房东会想：本来一个房源是卖的，但是经纪人却建议你出租，这是什么原因？一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。 8，客户参与法： 王先生，今天我给老客户骂了。为什么啊？我把您的房子推荐给我的一个投资老客户，他说，你第一天出来做经纪人啊，这个价格也向我推荐。
企业经营理念与企业文化
CI 案例介绍 为把CI策划、CI管理的风气发扬光大，为加速我国广大企业跟上形势，与国际接轨，同时也让先进企业的形象有更多机会显现于社会，以下特介绍一些企业有关CI策划和管理的案例片段，以供读者们参考。
广东恒丰投资集团有限公司 CI导入宣言 97年10月12日目录
CI导入宣言 一、企业经营理念 二、企业精神 三、企业文化 四、企业经营战略 五、企业管理原则 CI导入宣言 我们广东恒丰投资集团有限公司，是在深圳经济改革中壮大
起来的一家私营企业。她的创业历程,经过全体员工的竭诚努力，现今已迈出了第五个年头，在过去披星戴月、惨淡经营的艰辛奋斗中，我们遵照国家经济体制改革的政策和深圳经济特区产业发展的方针，有效地吸引外资，充分借鉴国内外先进的管理方法和经验，迅速崛起为融房地产业、商业贸易、酒店娱乐业、工业为一体的多元化、外向型企业。我们不断地接受挑战并获得成长，终能在同业中站稳脚步并嬴得掌声和喝采，这些辉煌的成果与纪录，均归功于全体恒丰人的努力与付出。 然而，我们也迫切地意识到,随着社会、政治、经济环境的转变与大众消费意识的更新，新的市场经济运行机制的建立、新的高科技项目的开发、新的国际化循环和集团化经营的实现，都向恒丰人提出了新的课题.许多问题也逐渐暴露出来，比如一直以来，恒丰企业形象的建设、管理，都缺乏统一和完整的规划，企业形象的宣传和展示显得零碎，项目的市场调研和广告定位还显得薄弱，各种招贴、宣传画在用语、字体、颜色、大小等各方面不统一，一些形象的基本元素标志已不能完满阐述企业的精神理念，不能起到鲜明的识别作用，恒丰的文化、理念、行为等，
江苏销售公司核心价值观
附件： 江苏销售公司核心价值观 （讨论稿） 企业文化是企业的灵魂，是影响企业核心竞争力的关键因素。核心价值观是企业文化的内核和基石，是解决企业在发展过程中所有矛盾的准则，是一个企业的终极信念。企业要想获取持久而健康的发展，必须拥有被员工普遍认同和遵从的企业文化，特别是核心价值观。 通过前期总结提炼，我们梳理出了以初步形成了江苏销售公司核心价值观，这些核心价值观和“大庆精神”“铁人精神”一脉相承，也是对以“苦干实干”“三老四严”为核心的“石油精神”新的时代内涵的丰富和延伸。各单位、各部门要共同参与，结合自身实际组织讨论，逐步形成江苏销售公司共同的价值观，构建公司优秀的企业文化体系，为打造可持续盈利能力的江苏销售提供文化支撑。 坚持做到“不忘初心” 不忘初心，方得始终。所谓初心，就是人最初时的本真之心。每个人最初都有善良、真诚和博爱之心，但在成长过程中可能受社会生态和周围环境影响而偏离了初心，失去了原来的本真，做一些有违初衷的事情。我们只有回归到最初的本心，用良知作为衡量自己为人做事的标准，才能不被外界干扰和蒙蔽，从而达到
致良知，做一个心地善良、知行合一、自利利他的人。不忘初心就是要回归到最初的本心，让高尚的道德情操和正能量成为我们的思想主导，爱岗敬业，始终如一地贡献企业，为客户创造价值。 树立“客户第一”思想 客户是企业的生存之本。对于我们销售企业来说，“客户”就是指零售终端客户和直销终端客户，我们所有的工作都要围绕他们展开。要转变思想观念，把“以客户为中心”转变成“客户第一”。要始终站在客户的立场思考问题，提升客户体验，努力为客户提供优质的服务和产品。工作中遇到任何问题和分歧时，必须按照“客户第一”的理念指导工作。对于企业长远发展来说，服务是我们的立命之基。基层员工是直接面对客户的人，是公司宝贵的财富。只有机关服务好基层、干部服务好员工，一级服务一级，才能引导基层员工实现价值认同、文化认同，也才能真正树立员工“爱客=爱企”的理念，构建客企命运同共体，更好的为客户提供服务，最终实现企业的高质量发展。 以价值创造者为本 企业是一个经营性组织，要想创造价值实现价值最大化，必须以价值创造者为根本。因此，要在以人为本的基础上，重点突出以价值创造者为本。要树立全员创造价值理念，让各个专业线、不同岗位有能力、有业绩、为公司贡献价值的人得到发展和尊重。要培养和提升员工的价值创造意识，在干部选拔、岗位调整、薪酬分配、选先评优、考核激励等方面，都要向价值创造者倾斜，
知名企业先进管理理念
卓越理念锻造知名企业 2003-7-8 9:33:47 中国企业报张小锐 对于企业而言，经营理念是企业文化的沉积，是竞争对手所无法复制的精髓，因此，成功的企业都具有鲜明的经营理念。下面这些知名跨国企业的经营理念和做法，无一不是他们在长期实践中探索出来的宝贵经验，对于我国企业树立起自己的企业文化特色、提高企业核心竞争力不无启发。 西门子：自我革命 中小企业的杰出经营，使大型托拉斯公司大伤脑筋。大型企业设备更新缓慢、机构庞大，新形势迫使大企业寻找新对策，德国西门子公司的改革充分说明了革新的必要性。 在国际市场上，西门子公司的电子器材设备雄踞鳌头已有几十年的历史。公司目前拥有36万名职工，代理商分布于120多个国家，资金储备额高达250多亿马克，可谓实力雄厚，所向无敌。可是他们却居安思危，公司最高领导层召开紧急会议，指出近5年来营业额增长缓慢，在世界上还能逞强的西门子商品只是医疗器械、电话电传设备等，如果再掉以轻心，其前途将极不乐观。 危机感油然而至。“西门子公司革自己的命了”，西门子至少做了三件事：第一，彻底改革：目前其董事会成员共31人，平均年龄60岁，而且在社会上有很高的地位。新的决定是，不再考虑他们的这些因素，请出董事会，起用有多年工作经验、有才华的年轻人。第二，减少层次：公司从总裁到基层原有7 层上下级，许多重要问题因层层上报被耽误，现决定将层次减少到4级。第三，下放权力：把公司分散成许多有自主权的小公司、小企业单位，以利于与其他中小企业竞争。西门子公司的这番改革花了不少精力和时间，但却收到了良好的效果，目前活力重生，开始调过头来，向挑战者们发起了反攻。西门子公司的改变是从组织上着手的，而企业组织系统的状况恰恰是决定其经营成败的关键。 IBM：“七C”管理模式 由奥尔森父子创办的美国国际商用机器公司(IBM)，是世界上第一家研制电脑而获得巨大成功的企业。IBM的成功，不仅在于创造了数以千亿计的物质财富，更重要的在于奥尔森父子创造了无与伦比的精神财富——企业经营管理新模式。 IBM经营理念简化为“七C”管理模式，“七C”就是企业管理的七大
房产经纪人有效话术范例
房产经纪人有效话术范例 好,我是XXX,我姓X,叫XX,以后由我来给您专职找房子,您对房子要是有什么要求或有什么见意你可以直接告诉我,这样更方便我让我帮你找到适合你的房子. XX先生,你知道这套房子不可能只有我一个人在卖,也不可能只有我们一家公司在卖,你对这套房子感觉如何,你可以告诉我,要是你不喜欢,你可以和我说说为什么你不喜欢,这样我下一次可以更准确地帮你找到房子,要是你喜欢你也告诉我一下,这样我才能在最有利的时间里把握住这个房子,帮你去争取到最大的利益. 你在别的公司也有看了房子,其实你也清楚,福州在卖的房子真的是很多,可是适合你的房子就这么一二套,所以你要是喜欢,你告诉我,我会努力去做,去帮你争取最多的利益,你也知道我房子拿一大堆要是卖不出去更本就没用,所以我会努力的帮你把握这个房子的. 房东现在他想卖这个价,当然我们花这么多钱买房子,不可能一分钱都不讲价,那叫我买,我也不会去买,价格一定可以谈,不过能谈多少我不知道,因为房子不是我的,我只能尽力去帮你谈,不管能谈下多少我都会极时和你联系的,你心中大概的价位是多少,我心里有个底,也好帮你去谈. 对,买一套房子是大事,不能不考虑就下定了,XX先生,对这套房子你最终只有两个答案,要么买,要么不买,所以你可以先回去考虑一下这个问题,要不然你在是考虑了好久定下来要买,可是这时候房子卖了或房东不卖了, 那你想要我也没办法帮你争取来,你也知道适合你的房子不是很多,看中了我希望你能去把握,我这边再帮你去 把握,让我们共同去努力去争取.当然你要是不满意你也告诉我,我也好给房东回个话. 以我多年的工作经验，谈这么多的价格是不可能的，但是不管你出多少价格我都会尽我的努力去谈一下，不管能不能谈下来我都会你回话，对于我们，我们是服务行业，我们很希望我们的服务对你有所帮助，如果这个价格是不确定的价格你就告诉我确定的价格，如果这是你确定的价格你告诉我你最高能花多少钱去买这套房子，因为你也知道，我是为你服务的，如果你没有告诉我你真正的意图，我就没办法帮你工作了。 XX先生，我知道你也有很多顾虑，但是有什么想法你可以告诉我，这样说不定我能以我的专业为你提供一个很好的解决方案，你看你方便和我说说你的难处吗？ 没关系，房子适合的才是最好的，就好像一个人要买80万的人他不会去看20万的房子，买20万不会去看80万的房子一样，虽然那房子很好，但是不适合于他，你不喜欢这套房子一定有你的理由，你不防告诉我，这样也好让我在下一次为你找房子的时候更准确一点，这样不会出现麻木的看房，这样为你，出为我节省了好多时间对吗？ 行，我一定会去帮你争取到这套房子，我不能给你保证我能帮你谈成什么价格，因为你也知道这房子不是我的价格不是我来定的，但是我一定会去努力，只要我能帮你谈下来的价格我一定会帮你谈掉，因为对于卖方，他多拿一张和少拿一张是没有什么太大的区别，但是对于买方，多拿出一张，自己的经济压力就大一点，而对于我们，房子拿一大堆，没卖出去跟本就没有用，所以我会为你争取每一分钱，每一寸利益，不要