物业服务等级标准5级最新

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1 总则

1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服

务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。

1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、

管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。 2

2 术语和定义

2.0.1 物业服务

物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，

对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

2.0.2 物业共用部分

物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共

同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。

2.0.3 专项服务

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环

境卫生、秩序维护等专业服务。

2.0.4 特约服务

物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业

服务合同约定以外的服务。

2.0.5 突发公共事件

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损

失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急

事件。 3

3 基本规定

3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维

修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。

3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每

一级标准高于且包含相应低一级的标准。

3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定

物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。

4

4 住宅物业服务一级标准

4.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其

他时间设置值班人员。

4 设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 从业人员佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业

管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

4.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全

防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件应急预案。

3 建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案

1 建立物业管理档案。 5

2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

4.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情

况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，

应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的

行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到

达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作

日内回复。

6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。

7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责

任保险。

4.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要

求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

4 对专项服务进行监督及评价。 6

4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

4.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行

检查并落实防范措施。

8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。

2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位

1 房屋结构

每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。

2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、7 雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；

室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物

1）每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、

管井、沟渠等。

2）每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1 次防雷装置。

4.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风

机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符

合相关规定。

3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

3 每半年切换1 次备用水泵。

4 每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；8

每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入

冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人

保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5 排水系统

1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，

组织清理、疏通。

2 污水泵

汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行

状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。

3 化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内

修复。

2 楼外照明

每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周

内修复。

3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。

4 低压柜

每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容

包括紧固、检测、清扫。9

5 低压配电箱和线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内

容包括紧固、检测、清扫。

6 控制柜

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内

容包括紧固、检测、调试、清扫。

7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。

8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。

4.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次；

每年内部除尘1 次。

2 对讲门口机

每季度检查1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁1 次；

3 网络控制箱

每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内

部除尘1 次。

4 红外对射探测器

每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表

面清洁1 次；每年内部除尘1次。

5 图像采集设备

每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。10

6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，

进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。

7 解码器

每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年

表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

8 云台

每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面

清洁1次；每年转动部位上润滑油1 次。

9 巡更点

每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。

10 读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水

状况。

11 电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。

12 出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相

关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电

梯检验检测机构提出定期检验申请。11

3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务

企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员

进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人

或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，

钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

4.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证

用电安全。

2 使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，

每季度检查1 次防漏电设施。

3 设置必要的安全警示标志。

4 水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防

安全职责。12

2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安

全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。

4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定

每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处

理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险

人员，协助配合公安机关消防机构工作。

4.3.2 消防设施设备维修养护

1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运

行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔3 年由专业清洗单位清洗1 次。

3）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电13 池充放电试验1 次。

2 消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、

对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜内的设备内部除尘1次。

3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核

4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动

和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。

5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。

6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消

防电话。

8 灭火器

每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1 14 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求

1 乔木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。

2 灌木

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。

3 绿篱和色块

植株保存率高于85%，年成活率高于85%。

4 地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。

5 草坪

保证基本成活。

4.4.2 绿化养护内容

1 灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重

旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。

2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3 年至4 年施肥1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3 病虫害防治

植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，15 不出现严重病虫害现象。

4 整形修剪

一般乔木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；绿篱

和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草

每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草

的绿地面积不超过总绿地面积的30%。

6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1

次。

4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1 次植物生长情况。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运

1 按有关规定和标准实行垃圾分类。

2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节

每5 日喷洒1 次杀虫药。

4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不

得乱堆乱倒。

4.5.2 物业共用部分清洁

1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。16 每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。

2）楼道、楼梯

每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火

栓、指示牌等共用设施。

2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。

3 天台、屋面

雨季前清扫1 次天台、屋面。

4 楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。

5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.3 工作检查和记录

每日抽查1 次清洁质量，做好记录。

4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。17

00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。

4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

4.6.7 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

2 档案齐全。

4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。18

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。

19

5 住宅物业服务二级标准

5.1 基本要求

5.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其

他时间设置值班人员。

4 设置并公示24 小时服务电话。

5.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 从业人员统一着装，佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

5.1.3 制度

防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。

3 建立物业服务工作记录。

5.1.4 档案

1 建立物业管理档案。

2 配备档案管理人员。20

3 应用计算机管理基本信息、基础资料。

5.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

5.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情

况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，

应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的

行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到

达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作

日内回复。

6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。

7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责

任保险。

5.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要

求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

3 专项服务企业人员佩戴标志。

4 对专项服务进行监督及评价。21

5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

5.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行

检查并落实防范措施。

8 设备机房

1）每月清洁1 次，室内无杂物。

3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2 共用部位

1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、

开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护

措施。按鉴定结果组织修缮。

2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、22

雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每半年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天

棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物

1）每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、

管井、沟渠等。

2）每半年检查1 次雨、污水管井等。

3）每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

等。

5）每年检测1 次防雷装置。

5.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风

机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符

合相关规定。

3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷

器、箱体、风机盘管滤网等。

4 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

5.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

3 每半年切换1 次备用水泵。23

4 每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；

每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入

冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人

保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5 排水系统

1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，

组织清理、疏通。

2 污水泵

行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1 次。

3 化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

5.2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内

修复。

2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内

修复。

3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。

4 低压柜24

每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容

包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。

5 低压配电箱和低压线路

每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内

容包括紧固、检测、清扫。

6 控制柜

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容

包括紧固、检测、调试、清扫。

7 发电机

每季度试运行1 次，保证运行正常。

8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。

5.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

2 对讲门口机

每2月检查1次按键、显示屏等；每2月表面清洁1次；每年内部除尘1 次。

3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每

年内部除尘1次。

4 红外对射探测器

每半年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年

表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

5 图像采集设备25

每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

6 摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，

进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。

7 解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每

8 云台

每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年

表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。

9 巡更点

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储

巡更记录。

10 读卡器

每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水

状况。

11 电磁锁门锁

每季度检查1 次吸力、外观、接线。

12 出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

5.2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相

关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。26

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电

梯检验检测机构提出定期检验申请。

3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签

订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务

企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员

进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人

或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。5.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证

用电安全。

2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，

每2 月检查1 次防漏电设施。

3 设置必要的安全警示标志。

4 水质符合卫生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 综合管理27

1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，

逐级逐岗明确消防安全职责。

2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员

掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使

3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安

全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。

4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定

每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处

理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险

人员，协助配合公安机关消防机构工作。

5.3.2 消防设施设备维修养护

1 火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警

报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。28

3 ）备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电

池充放电试验1 次。

2 消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内的设备内部除尘1 次。

3 防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核

对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

4 防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动

和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。

5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。

6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

7 消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消

防电话。29

每周巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1

次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

5.4 绿化养护

5.4.1 基本要求

1 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高

于90%，年成活率高于90%。

2 灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高

于90%，年成活率高于90%。

3 绿篱和色块

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。

4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。

5 草坪

保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。

5.4.2 绿化养护内容

1 灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死

亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水

1次。

2 施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌

木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后30 施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不

良的植物适当增加施肥频次。

3 病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫

害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。

4 整形修剪

乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和

色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每

月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。

5 除草

每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草

的绿地面积不超过总绿地面积的20%。

6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2

次。

5.4.3 工作检查和记录

1 生长季节每

2 周检查1 次植物生长情况。

2 编制绿化养护措施和工作计划。

5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运

2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3 每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节

每3 日喷洒1 次杀虫药。31

4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不

得乱堆乱倒。

5 垃圾清运车外观整洁。

5.5.2 物业共用部分清洁

1 楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。

2）楼道、楼梯

每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

2 电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1 次轿厢地面。

3 天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。

每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。

4 楼外道路及设施

每日清扫1 次楼外道路。

每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁

1 次雨蓬、门头等。

5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

6 有害生物预防和控制32

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

5.5.3 工作检查和记录

每日检查1 次清洁质量，做好记录。

5.6 公共秩序维护

5.6.1 主要出入口有专人值守。

5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。

5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

5.6.4 机动车辆凭证出入。

5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。

5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

5.6.7 记录与档案

2 档案齐全。

5.7 装饰装修管理

5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或

使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协33 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

5.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用

人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装

修管理服务协议的当事人按照约定处理。

5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采

取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。

自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方

式，在2 日内清运。

34

6 住宅物业服务三级标准

6.1 基本要求

6.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设

备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人

照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其

他时间设置值班人员。

4 设置并公示24 小时服务电话。

6.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工

作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。6.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全

防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。

3 建立培训体系，定期组织培训与考核。

4 建立物业服务工作记录。

6.1.4 档案35

1 建立物业管理档案。

3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资

料、收费资料等。

6.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

6.1.6 客户服务

1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情

况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，

应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的

行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到

达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。

5 业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作

日内回复。投诉进行回访。

6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。

7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组

织安全检查。

8 每年组织业主参观共用设施设备机房。

9 每年至少组织1 次社区文化活动。

10 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责36 任保险。

12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物

保管、票务代理等特约服务。

6.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要

求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。

4 对专项服务进行监督管理及评价。

6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

6.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制

修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行

检查并落实防范措施。

8 设备机房

2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消37

防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。

6.2.2 共用部位

1 房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、

开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护

措施。按鉴定结果组织修缮。

2 建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、

雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天

棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物

1）每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、

管井、沟渠等。

2）每季度检查1 次雨、污水管井等。

3）每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。

4）每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1 次防雷装置。

6.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风

机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。38

2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符

合相关规定。

3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。

5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷

器、箱体、风机盘管滤网等。

7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。

6.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规

定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

3 每季度切换1 次备用水泵。

4 每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；

每年养护1 次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入

冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人

保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

2 污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1次，检查设备运行39 状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。

3 化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

6.2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内

修复。

2 楼外照明

每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内

修复；每月调整1 次时间控制器。

3 应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。

4 低压柜

每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容

包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。

5 低压配电箱和低压线路

每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容

包括紧固、检测、清扫。

6 控制柜

每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内

容包括紧固、检测、调试、清扫。

7 发电机

每月试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1 次充电机和蓄电池。

8 检测

每5 年检验1 次内部核算电能表。40

9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。

6.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。

2 对讲门口机

每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每

半年内部除尘1 次。

3 网络控制箱

每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每

半年内部除尘1 次。

4 红外对射探测器

每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度

物业服务收支情况明细表

附表 物业服务收支情况明细表 项 目 金额（元） 说明 一、物业服务费收入与支出情况 （一）物业服务费收入 2012年5月-2013年4月物业服务费收入 (1) 184**** ****年5月-2013年4月物业管理费收入总额 2012年5月-2013年4月度其他收入 （2) 428689 （合计）：2272374.00 （二）物业服务费支出 22012年5月-2013年4月物业服务费支出 (1) 2916973.12 2012年5月-2013年4月 物业管理费支出总额 （合计）：2916973.12 二、年度收支余额: -644599.12 收入--支出 说明：因小区遗留问题较多，投入费用较大。加之交费率不高，造成物业公司目前处于亏损运营。 三、年度项目支出明细： 1.人员工资、社会保险和福利费 共计4项 员工工资 (1) 1582136.38 员工社会保险费 (2) 26634.97 员工福利费 (3) 36748 员工服装费 (4) 31200 （小计）：1695348.35 2、行政办公费 共计4项 邮电通讯电话费 (1) 3402.25 汽油费业务招待费 (2) 2855.03 办公设备，软件等费用 (3) 45471.48 办公室资产折旧费 (4) 1318.86 （小计）：53315.63 3、物业公共部分设施维护费用

物业设施维护材料工具费 (1) 53581.28 共计6项 物业电梯保养费 (2) 265694.6 物业电梯年审费 (3) 61500 公共电费 (5) 535129.78 物业停车系统维护费 （6） 17200 （小计）：933105.66 4.物业服务区域清洁卫生费用 共计4项 物业保洁洁具材料费 (1) 2448.18 物业保洁卫生水费（含水损） (2) 15150 物业市政生活垃圾处理费 (3) 109512 物业装修垃圾运输处理费 (4) 6570 （小计）：133680.18 5.物业服务区域绿化养护费用 共计3项 物业绿化养护器械费 (1) 297.31 物业绿化养护水费（含水损） (2) 12592.32 物业绿化养护化工费 (3) 1118.24 （小计）：14007.87 6.物业服务区域秩序维护费用（小计）： 25536.5 7.税金（小计）： 61978.93 小区管理处负责人：马玉华 制表人：刘宏硕 说明：此表一式二份，一份自存，一份公示；

住宅物业服务等级标准和收费标准

柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准(试行) （柳价字[2009]18号） 各有关单位： 为促进我市物业服务行业健康发展，规范我市物业服务行为和收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，现将《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）印发给你们，并就实施中有关事项通知如下，请一并遵照执行。 一、凡从试行之日起未交付使用且未取得收费批文的住宅小区，开发建设单位应按照《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》，在规定的价格浮动范围内，确定本小区物业服务项目、服务等级、服务标准和收费标准，依法选聘物业服务企业，并报市物价局、市建委备案。 二、在本通知实施前，已实行物业服务的住宅物业，前期物业服务合同尚未到期的；或虽前期物业服务合同期限已满，但尚未成立业

主大会的；或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，在本通知实施后其物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。三、本通知实施后，凡由业主大会选聘物业服务企业的住宅物业，其物业服务可按《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）选择服务项目、服务等级、服务标准和收费标准，但业主大会另有规定的除外。 四、本通知自2009年3月1日起试行两年。在执行过程中有何问题请及时反馈。 附件：《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行） 柳州市物价局 柳州市建设委员会 二〇〇九年二月六日《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明 1.本标准适用于柳州市市区内普通住宅物业管理区域的物业公共性服务及收费，由建设单位（或业主大会）与物业服务企业按照本标准实施。

2.对配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本标准选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，由业主大会委托原房屋管理单位、物业服务企业或其他管理人等提供服务。 3.在本标准实施前，已实行物业管理的住宅物业，前期物业服务合同尚未到期的；或虽前期物业服务合同期限已满，但尚未成立业主大会的；或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，在本标准实施后其物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。本标准实施后，凡由业主大会选聘物业服务企业的住宅物业，其物业服务可按本标准选择服务项目、服务标准及收费标准，但业主大会另有规定的除外。 4.本标准将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是：综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。标准前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。 物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。 5.本标准五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、秩序维护为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可

物业服务等级标准5级最新

12 1 总则 1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服 务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。 1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、 管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。 2 2 术语和定义 2.0.1 物业服务 物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托， 对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。 2.0.2 物业共用部分 物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共 同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。 2.0.3 专项服务 接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环 境卫生、秩序维护等专业服务。 2.0.4 特约服务 物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业 服务合同约定以外的服务。 2.0.5 突发公共事件 突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损 失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急 事件。 3 3 基本规定 3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维 修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。 3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每 一级标准高于且包含相应低一级的标准。 3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定 物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。 4 4 住宅物业服务一级标准

小区物业费调价的通知 超实用

关于小区2013物业费收缴的通知 尊敬的各位业主／住户 经物业公司对***物业管理经营状况的调研分析，在参照周口市其他各小区物业费情况根据美景天城小区实际，根据我市的物业收费标准以及综合我公司各方面的人力和财力支出，我们公司的物业费收取已经明显偏低且入不敷出。不适应公司正常运转的需求。物业费收的少，物业企业生存困难。**小区原物业费元/㎡不包含电梯年检和弱电工程维护费。该项费用前期一直由****项目部开发商代缴，但我公司接管前期物业服务工作以来暂由我公司垫付。仅电梯年检和弱电工程维保费就致使我公司接管前期物管服务以来每年对1#楼亏损万余元；2#楼每年亏损万余元。经物业公司对物业管理经营状况的调研分析，为使本小区物业管理工作持续稳定发展下去，平衡物业费收支预算，在参照相关文件条款和****实际的前提下，经过反复测算研究，参照本市同行业商业物业费收费的标准，集合广大业主的意见和建议，现将商业物业费的收费标准作出如下的调整。自2013年元月1日起，保持原有元/月.㎡（按建筑面积）物业费。增收元/㎡的电梯年检费和弱电维保费。物业费是小区公共秩序维护、环境卫生，房屋公共部位维护、小区供水、电梯、公共照明等设备设施正常运转的根本保证，如果您不能按时缴纳物业费，将会对物业公司及小区的管理和对业主的服务造成致命的影响，也严重侵犯了已交费业主的切身利益。为保证我处能更好地为您服务，

保障您的物业升值与保值，请您见此函后××日内与我处联系，及时缴纳相关费用，我处不甚感谢。逾期按照《物业管理条例》第二章第七条相关规定以及《****前期物业服务协议》依法进行追缴并加收滞纳金。 请广大业主正确对待物业费增收电梯年检费调价工作，理解、体谅、配合物业管理工作，为构建和谐文明，安宁的小区居住环境而共同努力。 特此通知！ 附：《物业服务项目收支情况报告》 周口市****物业服务有限公司 二零一三年元月一日 ****物业服务收支情况报告 尊敬的业主： 为了您了解****小区2012年度各项费用的收支情况，对我们提供的服务进行监督，根据《河南省物业管理办法》的有关规定，先将2012年度物业收支情况公示如下，如有疑问，请随时向我们提出质询，我们将及时予以答复。

成价费〔2007〕268号 关于进一步规范物业服务收费的通知

成价费〔2007〕268号 成都市物价局成都市房产管理局 关于进一步规范物业服务收费的通知 各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人： 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下： 一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业或者其他管理人（统称物业服务企业，下同）按照物业服务合同的约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 二、市和各区（市）县政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 三、我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。 住宅建筑区划内的非住宅物业，与住宅结构相连的非住宅物业以及将住宅改变为非住宅使用的物业，其物业服务收费执行市场调节价，具体由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。 四、五城区（含高新区，下同）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照物业服务等级分级定价的原则制定、调整基准价和浮动幅度，并向社会公布。其他区（市）县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定、调整，并向社会公布。 五、实行物业服务收费政府指导价的住宅物业，物业服务企业依据前期物业服务合同、物业服务合同向业主提供了《成都市普通住宅物业服务等级标准》（附件1）规定的一、二、三、四级物业服务的，物业服务收费执行标准由物业服务供需双方根据公布的政府指导价基准价和浮动幅度在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。成都市五城区政府指导价基准价和浮动幅度见附件2。 五城区物业服务需求方要求提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务事项及质量，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务供需双方协商并报成都市价格主管部门备案后执行。其他区（市）县报当地价格主管部门备案后执行。未报市和各区（市）县价格主管部门备案的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。 六、实行物业服务收费市场调节价的建筑区划，需要调整物业服务收费标准，由物业服务供需双方在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。 需要时可邀请物业所在地街道办事处、乡镇政府或社区居民委员会参与协调。 七、实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务等级标准5级最新

物业服务等级标准5级最新 北京市地方标准 住宅物业服务标准 Residential Property Service Standard 编号:DB11/T 751-2010 主编单位:北京市物业服务指导中心 批准部门:北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局 实施日期:2010 年 10 月1 日 2010 北京 前言 本标准为推荐性标准。 本标准的主要内容是:1.总则;2.术语和定义;3.基本规定; 4.住宅物业服务一级标准; 5.住宅物业服务二级标准; 6. 住宅物业服务三级标准;7.住宅物业服务四级标准;8. 住宅物业服务五级标准。 本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。 主编单位:北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司 北京闻达敏斯物业管理服务有限公司 北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司

主编人员:薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安审查专家:杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲目次 1 总则 (1) 2 术语和定义 ............................................ 2 3 基本规定 ............................................. 3 4 住宅物业服务一级标准................................... 4 4.1 基本要 求 .......................................... 4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 (6) 4.3 消防安全防范 ..................................... 11 4.4 绿化养护 ......................................... 14 4.5 环境卫 生 ......................................... 15 4.6 公共秩序维 护 ..................................... 16 4.7 装饰装修管 理 ..................................... 17 5 住宅物业服务二级标 准 ................................. 19 5.1 基本要 求 ......................................... 19 5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护.. (21) 5.3 消防安全防范 ..................................... 26 5.4 绿化养护 ......................................... 29 5.5 环境卫 生 ......................................... 30 5.6 公共秩序维 护 (32) 5.7 装饰装修管理 ..................................... 32 6 住宅物业服务三级标准 ................................. 34 6.1 基本要

物业服务等级标准(1-5级对比表)

一、综合管理服务标准与收费标准 一级二级三级四级五级 内容管理处 设置 小区内不设置管理处， 管理人员每日巡查小 区一次以上，发现问题 及时处理。 小区内设置管理处，配置 简单办公设备，配有电话。 （1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序。 （3）配置一般的办公用品（如办 公家具、电话等）。 （1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序。 （3）配置办公家具、电话、电脑、打 印机等办公设施及办公用品。 （1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使 用人接待区域。 （3）配置办公家具、电话、传真机、复印 机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公 用品。 管理人 员要求 （1）小区经理有物业 管理员上岗证和小区 经理上岗证。 （2）管理人员挂牌上 岗。 （1）小区经理有物业管理 员上岗证和小区经理上岗 证。 （2）管理人员服装统一， 挂牌上岗。 （1）小区经理有物业管理员上岗 证和小区经理上岗证，有三年以上 物业管理工作经历。 （2）管理人员服装统一，挂牌上 岗，仪表整洁。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和 小区经理上岗证，有一年以上小区经理 任职经历。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗， 仪表整洁规范。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经 理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整 洁规范。 （3）适当配备具有外语会话能力的管理人 员。 服务时 间 周一至周日在指定地 点进行业务接待。 周一至周五在小区管理处 进行业务接待，周六、周 日在指定地点进行业务接 待。 周一至周日在管理处进行业务接 待，并提供服务。 周一至周日每天12小时在管理处进行 业务接待，并提供服务。 周一至周日每天12小时在管理处进行业务 接待，并提供服务。

物管企业关于收费价格以及服务内容服务承诺的公示

物管企业关于收费价格以及服务内容服务承诺的公示 物管企业关于收费价格以及服务内容服务承诺的公示 文章标题：物管企业关于收费价格以及服务内容服务承诺的公示 收费理当公开合理服务更应质价相符 关于收费价格与物业服务项目的再公示 按××市物价局要求，同时，应大厦部份业主（使用人）建议，我们再次将××××物业管理有限公司“××大厦”物业项目的物业服务费、物业服务内容公示如下：收费价格的确认 ××××大厦物业服务费的收取，其单价确认主要是依据××市物价局20xx年 5月22日“关于‘××大厦物业管理收费标准’的批复”。（注：文中的“××大厦”，亦即其后更名的“××大厦”） 《批复》明确，××大厦物业服务收费按“四级”标准收取，即，每月每（建筑面积）平方米： 房屋属性 收费项目 收费单价 备注 商业、办公 物业服务费 ××元 合计××元 设备更新资金 ××元 住宅房住宅 物业服务费 ××元 含电梯使用电费 20xx年1月16日大厦一届业主委员会第五次会议上，××××物业管理有限公司除向大厦业主委员会呈报上述收费单价和收费依据外，针对本大厦出现的“住宅房办公或经营”这一特殊情况，物业公司提出此类情况收费单价确认的建议，一并报呈“业委会”并获批准。 据此，对住宅房办公或经营，区分二种情况： 房屋属性 界定条件 物业服务费单价 住宅改办公或经营

属地注册 ××元 非属地注册 ××元 物业服务与管理的内容（服务承诺） 按20xx年8月9日，由××××物业管理有限公司与××××大厦一届业主委员会双方签订的《物业管理委托合同》（市房管局备案）约定，××××物业管理有限公司受托向××大厦业主（使用人）有偿提供下列服务与管理： 1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。 2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高低压配电间、中央空调、高压水泵房、消防设施设备、电梯、公共通道等。 3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。 4、公用绿地、花木的养护与管理。 5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。 6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的袋装化管理和集中处置、清运。 7、公共秩序的管理和服务，包括物业区域内公共场所、各种车辆的行驶、停放及其收费的管理。 8、安全护卫管理服务。在公安、消防等部门的指导下负责大厦内的安全、监控、巡视、门岗值勤、协助处理各种突发事件。 9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 10、组织开展社区文化娱乐活动，丰富业主（使用人）精神生活。 ××××物业管理有限公司依约承担和享有下列义务和权利： １、根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理制度。 ２、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。 ３、对业主和物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。 ４、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。 ５、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，并组织实施。 ６、负责编制物业管理年度管理计划、费用使用计划及预算、决算报告。 ７、负责向业主和物业使用人收取下列费用； (1)物业管理公共服务费：按年提前收取； (2)车辆停车费：按年提前收取；

物业服务等级标准(1~5级对比表]

物业服务分等分级 一、综合管理服务标准与收费标准 一级二级三级四级五级 内容管理处设 置 小区内不设置管理处，管理人员每 日巡查小区一次以上，发现问题及 时处理。 小区内设置管理处，配置简单办公设备， 配有电话。 （1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序。 （3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。 （1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序。 （3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办 公用品。 （1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。 （3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网 络等办公设施及办公用品。 管理人员 要求 （1）小区经理有物业管理员上岗 证和小区经理上岗证。 （2）管理人员挂牌上岗。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小 区经理上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗 证，有三年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有 一年以上小区经理任职经历。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上 小区经理任职经历。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 （3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。 服务时间周一至周日在指定地点进行业务 接待。 周一至周五在小区管理处进行业务接待， 周六、周日在指定地点进行业务接待。 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服 务。 周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。 日常管理 与服务 （1）服务规范应符合《大理州物 业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报 修。急修二小时内到现场处理，一 般修理三天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在七 天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知， 监督装修过程，对违规装修、违章 搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务 费的收支进行财务管理，做到运作 规范，账目清晰。 （6）建立小区物业管理档案（包 括设备管理档案、业主资料档案 等）。 （7）对小区房屋维修资金进行账 务管理，做到运作规范，账目清晰。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷 调查、通讯等多种形式与业主或使 用人进行沟通，每年的沟通面不低 于小区住户的30%。 （9）服务窗口应公开办事制度、 办事纪律、收费项目和收费标准。 （10）综合管理的其它服务项目达 到约定的服务标准。 （11）对违反小区公约（临时公约） 或政府有关规定的行为进行劝阻、 制止或报有关部门处理。 （1）服务规范应符合《大理州物业管理 行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急 修半小时内到现场处理，一般修理二天内 完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在五天内答 复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，监督 装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝 阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费的收 支进行财务管理，做到运作规范，账目清 晰。 （6）建立小区物业管理档案（包括设备 管理档案、业主资料档案等）。 （7）制定小区物业管理与物业服务工作 计划，并组织实施。 （8）对小区房屋维修资金进行账务管理， 做到运作规范，账目清晰。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、 通讯等多种形式与业主或使用人进行沟 通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。 （10）服务窗口应公开办事制度、办事纪 律、收费项目和标准。 （11）综合管理的其它服务项目达到约定 的服务标准。 （12）对违反小区公约（临时公约）或政 府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有 关部门处理。 （1）服务规范应符合《大理州物业管理行业规范》 要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内 到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 （4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等 装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对 不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 （5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其 它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清 晰。 （6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档 案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人 房屋装修档案）等]。 （7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组 织实施。 （8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作 规范，账目清晰。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种 形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于 小区住户的60%。 （10）建立管理处内部管理制度和考核制度。 （11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项 目和标准。 （12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上 便民（无偿）服务。 （13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标 准。 （14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定 的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （1）服务规范应符合《大理州物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场 处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 （4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管 理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的 行为、现象及时劝阻、制止或报告。 （5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用 的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包 括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档 案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理 档案等]。 （7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金 进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与 业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的 80%。 （10）制定管理处内部管理制度和考核制度。 （11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备 管理等）。 （12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标 准。 （13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评 结果进行分析并及时整改。 （14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无 偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活 动。 （15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为 进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （1）服务规范应符合《大理州物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场 处理（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 （4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度， 建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝 阻、制止或报告。 （5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支 进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包 括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含 业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。 （7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账 务管理，做到运作规范，账目清晰。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或 使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。 （10）制定管理处内部管理制度和考核制度。 （11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档 案、收费管理、日常管理等）。 （12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进 行分析并及时整改。 （14）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿） 服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。 （15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝 阻、制止或报有关部门处理。

物业服务五级三类收费标准

《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》( 试行 ) 南京市房产管理局南京市物价局 《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明 1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。 对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。 2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。 3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。 4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/平方米（建筑面积） 月。 5、小区建筑面积小于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20 %；小区建筑面积在2万至4万平方米（包括4万平方米）之间的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10%。 6、本《标准》中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。 7、本《标准》五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。 二00六年九月二十日 一、综合管理服务标准与收费标准

三、四级物业管理服务等级标准

三、三级物业管理服务等级： 1、基本要求 (1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。 (2)物业管理企业应制定日常管理制度。 (3)按规范签订物业管理服务合同。 (4)物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。 (5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。 (6)物业管理企业实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。 (7)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。 (8)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。 (9)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。 (10)按规定管理使用专项维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。 (2)房屋外观良好、整洁。 (3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。 (4)空调安装无安全隐患。 (5)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 (6)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。 3、设施设备维修养护 (1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。 (2)设立24小时报修值班电话，急修一小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。 (3)设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 (4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。 (5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。 (6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。 (7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。 (8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。 (9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。 (10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。 4、公共秩序维护 (1)小区主出入口24小时值班。 (2)对小区重要部位每4小时巡查一次。 (3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。 (4)进出小区的车辆按指定位置有序停放。 (5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。

杭州市房管局关于进一步完善物业服务项目经营收支情况公示制度的通知

附件1： 物业服务项目经营收支情况报告（包干制） （示范文本） 小区（大厦）全体业主： 本小区（大厦）实行包干制收费方式，根据省、市《物业管理条例》及《关于加强对物业经营性收益管理的通知》等有关规定，共用部位、共用设施设备经营收支情况应每半年至少公布一次。为更好接受全体业主的监督，现将年月日至年月日的收支情况予以公布，时间为15天。有异议的业主，可与本物业服务企业联系咨询，联系人：；咨询电话：。 单位：元 附：其他应专款专用的经费收支情况

物业服务企业名称（盖章）：公布时间：年月日 指标解释及填表说明 一、《物业服务项目经营收支情况报告（包干制）》指标解释： 1.经营用房租金是指出租物业管理区域内的物业管理商业用房所取得的收入。 2.停车泊位费是指利用物业管理区域内的公共道路和场地设臵的机动车、非机动车 泊位停车所取得的收入。 3.广告收入是指利用电梯轿箱、灯箱、外墙、宣传栏等共用部位、共用设施设备设 臵广告所取得的收入。 4.其他收入是指除经营用房租金、停车泊位费以及广告收入之外利用共用部位、共 用设施设备经营所取得的收入。 5.利息收入是指上述1到4项收入总和在报告期内产生的利息总额。 6.经营成本是指取得经营收入而直接或间接发生、新增的有关成本和费用支出，如 人工费、材料费等。 7.补充物业服务费是指共用部位、共用设施设备经营收入按照业主大会决定或物业 服务合同约定用于补充物业服务费不足的费用。 8.业主大会、业主委员会工作经费是指按比例提取用于业主大会、业主委员会正常 运作所需的通讯费、纸张费、邮递费等日常办公费用以及有关人员的工作津贴。 9.补充房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金是指：直接用于共用部位、共用 设施设备的维修、更新、改造的资金；用于弥补专项维修资金拨付额与申请额的差额部分的资金；经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，缴存至专项维修资金专户的资金。 10.税费是指按照国家相关法律法规规定，物业服务企业在经营管理过程中应当缴纳 的营业税、教育费附加等相关税费。

湖南省物业管理服务收费服务等级标准

湖南省物业管理服务收费服务等级标准 Revised as of 23 November 2020

湖南省物业管理服务收费服务等级标准 服务级别服务项目内容与标准 一级 基本要求 1、物业管理企业持有资质证书: 2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。 6、设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它维修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、每年至少1次顾客意见调查，满意率85%以上。 8、能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 房屋管理 1、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。 3、每日至少巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。 4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率99%以上，房屋完好率98%以上。 5、小区主出入口设有小区平面示意图，有完整的小区标识导示系统。 服务级别 公用设施设备维修养护 1、公共配套设施完善;道路平整顺畅;电梯、水、电、消防设施先进;智能化程度高。 2、设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态。 3、建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

物业服务等级标准(1-5级对比表)87055

物业服务等级标准(1-5级对比表) 一、综合管理服务标准 一级二级三级四级五级 内容管理 处设 置 小区内不设置管理处, 管理人员每日巡查小 区一次以上,发现问题 及时处理。 小区内设置管理处,配 置简单办公设备,配有 电话。 (1)小区内设置管理 处。 (2)办公场所整洁有 序。 (3)配置一般的办公用 品(如办公家具、电话 等)。 (1)小区内设置管理 处。 (2)办公场所整洁有 序。 (3)配置办公家具、电 话、电脑、打印机等办 公设施及办公用品。 (1)小区内设置管理 处。 (2)办公场所整洁有 序,有专门的业主或使 用人接待区域。 (3)配置办公家具、电 话、传真机、复印机、 电脑、打印机、网络等 办公设施及办公用品。 管理 人员 要求 (1)小区经理有物业管 理员上岗证和小区经 理上岗证。 (2)管理人员挂牌上 岗。 (1)小区经理有物业管 理员上岗证和小区经 理上岗证。 (2)管理人员服装统 一,挂牌上岗。 (1)小区经理有物业管 理员上岗证和小区经 理上岗证,有三年以上 物业管理工作经历。 (2)管理人员服装统 一,挂牌上岗,仪表整 洁。 (1)小区经理有物业管 理员上岗证和小区经 理上岗证,有一年以上 小区经理任职经历。 (2)管理人员服装统 一,挂牌上岗,仪表整 洁规范。 (1)小区经理有物业管 理员上岗证和小区经 理上岗证,有二年以上 小区经理任职经历。 (2)管理人员服装统 一,挂牌上岗,仪表整 洁规范。 (3)适当配备具有外语 会话能力的管理人员。 服务 时间 周一至周日在指定地 点进行业务接待。 周一至周五在小区管 理处进行业务接待,周 六、周日在指定地点进 行业务接待。 周一至周日在管理处 进行业务接待,并提供 服务。 周一至周日每天12小 时在管理处进行业务 接待,并提供服务。 周一至周日每天12小 时在管理处进行业务 接待,并提供服务。

物业服务项目收支情况报告(业主公示版)

物业服务项目收支情况报告 尊敬的业主： 为维护全体业主的合法权益，规范物业服务行为，根据《市物业管理办法》、《市物业服务收费管理办法》（试行）等相关规定，现将本项目2012 年1月1日至6月30日会计期间的物业服务费用收支情况公示如下： 一、项目基本情况 1.物业服务费总收费面积260575.25 平方米。 2.收费标准（根据项目类型选择填写）： 建筑类型 总数量 收费标准 （元/平方米〃月）户数面积 高层住宅2403259714.38 2.20 商业物业11860.8711.00 总数260575.25 本项目物业服务费用采取酬金制。 二、物业服务项目收支总体情况说明 （一）物业服务费收入情况及成本费用支出情况说明 物业费收入合计312.18万元，其中：本年度物业服务费收入

215.40万元，以前年度物业服务费欠费收入为96.78万元。 物业费成本支出合计376.41万元，其中：管理人员工资、社会保险和福利费等99.92万元，共用设施的日常运行、维护费用107.91万元，清洁卫生费36.55万元，绿化养护费用9.17万元，秩序维护费用44.35万元，办公及其他费用18.26万元，业主委员会经费支出14.19万元，固定资产折旧1.34万元，物业管理责任险5.78万元，管理酬金21.40万元，税金17.54万元。 物业服务费收支余额为-64.23万元。 （二）物业共用部分经营收入及物业共用部分经营成本支出情况说明 物业共用部分经营收入合计383.52万元，其中：物业共用部分车辆管理费收入368.91万元，电梯广告收入9.16万元，共用场地管理费收入5.45万元。 物业共用部分经营成本支出合计327.11万元，其中：人工费、保洁费、维修费、能源费及物料支出204.76万元，管理酬金13.57万元，税金21.48万元，返还09年收益87.30万元。 物业共用部分经营收支余额为56.41万元。 （三）物业其他经营收入情况及物业其他经营成本支出情况说明物业其他经营收入合计3.44万元，其中：特约维修服务及垃圾清运费收入0.86万元，装修管理费收入0.95万元，证件及其他收入0.75万元，非机动车收入0.88万元。 物业其他经营成本支出合计23.33万元，其中：非机动车营业费